Do wynajęcia lokal niemieszkalny w budynku niemieszkalnym. Jak wynająć lokal mieszkalny lub niemieszkalny i nie bać się podatków? Umowa musi wskazywać

Wynajęcie lokalu niemieszkalnego np. na sklep wiąże się z poszukiwaniem odpowiedniej nieruchomości i zawarciem pisemnej umowy. Konieczne jest nie tylko prawidłowe wypełnienie wszystkich sekcji, ale także przestrzeganie dokładnej sekwencji działań. Jak to poprawnie przekazać lokale niemieszkalne z prawnego punktu widzenia?

Ustawodawstwo

Kwestie wynajmu nieruchomości niemieszkalnych regulują ustawa federalna „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi” oraz Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z prawem do obiektów niemieszkalnych zalicza się te, które stanowią część budynków, ale nie nadają się do zamieszkania.

Właściciel może samodzielnie wynająć lokal niemieszkalny na podstawie umowy. Może to nastąpić wyłącznie w formie pisemnej. Jeżeli umowa najmu jest zawarta na okres do 12 miesięcy, umowa nie wymaga rejestracji. Jeżeli umowa najmu została zawarta na okres dłuższy niż 1 rok, umowę należy zarejestrować w określony sposób w Rosreestr. Wynajmujący zobowiązują się do płacenia podatków od dochodów z najmu w terminach określonych przepisami prawa.

Sekwencja działań

Właściciel ma prawo wynająć lokal niemieszkalny w budynku mieszkalnym, biurowym lub centrum handlowe. Konieczne jest poznanie sekwencji działań, które muszą wykonać obie strony transakcji.

Wybór nieruchomości

Znalezienie odpowiedniej nieruchomości to najtrudniejszy etap. Najemca wybiera lokal kierując się takimi parametrami jak dostępność transportowa, infrastruktury i ruchu. Wyszukiwanie można przeprowadzić za pośrednictwem agencji nieruchomości i specjalistycznych serwisów internetowych. Doświadczeni biznesmeni poświęcają temu procesowi dużo czasu.

Rynek nieruchomości niemieszkalnych dzieli się na lokale dla następujących celów:

• Biuro;
• Handlowy;
• Produkcja;
• Magazyn.

Wstępnie należy określić rodzaj nieruchomości, lokalizację, liczbę pięter i powierzchnię. Łatwiej jest sformułować zapytanie, gdy te dane stają się jasne. Po wybraniu kilku opcji przyszły najemca dokonuje oględzin lokalu. To niezbędny krok. Wynajmujący musi przedstawić lokal z jego korzystnej perspektywy. Ale nie powinieneś ukrywać istniejących niedociągnięć, ponieważ mogą się później pojawić. Może to skutkować rozwiązaniem umowy najmu.

Jeżeli nie ma czasu na szukanie lokalu, najemca może zlecić tę pracę zaufanej osobie lub pośrednikowi. Wszystkie szczegóły i wymagane parametry są podane. Ten usługi płatne, które są opłacane w wysokości od 50 do 100% miesięcznego czynszu. Z pośrednikiem należy zawrzeć umowę. Płatności należy dokonać po wybraniu odpowiedniego lokalu.

Zawarcie umowy

Lepiej zaangażować w ten proces prawnika. Pomoże Ci prawidłowo sporządzić umowę i wyjaśni kontrowersyjne kwestie, a także sprawdzi czystość prawną transakcji. Możesz wykonać tę pracę samodzielnie. Przed podpisaniem umowy należy zażądać następujących dokumentów:

1. dokumenty majątkowe;
2. plan piętra;
3. dokumenty czarterowe właściciela.

Po sprawdzeniu dokumentów warto omówić warunki umowy najmu. Mogą dotyczyć następujących punktów:

• opłacanie rachunków za media;
• wysokość czynszu;
• termin przekazania lokalu;
• dostępność komunikacji telefonicznej i dostępu do Internetu;
• przeprowadzanie prac naprawczych;
• warunki rozwiązania umowy.

Ważne jest, aby omówić, której stronie przydzielono poszczególne pozycje i w jakim terminie zobowiązania zostaną wypełnione. Osiągnięte porozumienia są określone w umowie lub w formie dodatkowych porozumień do niej.

Ważne jest, aby w umowie zawrzeć klauzulę dotyczącą działań na wypadek wystąpienia siły wyższej.

Lepiej, jeśli najemca i wynajmujący podpiszą umowę osobiście, bez pośredników. W takim przypadku łatwiej jest rozwiązać kontrowersyjne kwestie, strony mogą pójść na pewne ustępstwa. Przy sporządzaniu umowy ważne jest, aby uwzględnić w niej wyczerpujące informacje dotyczące nieruchomości. Muszą zawierać pełny adres, piętro, powierzchnię lokalu. Do umowy należy dołączyć plan piętra. Tylko w tym przypadku umowę można uznać za ważną.

Umowa podpisywana jest w 2 egzemplarzach w przypadku wynajmu na okres do 12 miesięcy. Jeśli zaplanowano wynajem długoterminowy od 1 roku podpisywane są 3 egzemplarze umowy. Po jednym egzemplarzu pozostaje właściciel i najemca. Kolejna kopia pozostaje u rejestratora.

Przeniesienie lokalu

Po podpisaniu umowy sporządzany jest akt przeniesienia własności lokalu przez wynajmującego na najemcę. Za początek umowy najmu uważa się dzień jej podpisania. Podpisanie aktu następuje dopiero po całkowitym sprawdzeniu lokalu. Jeśli podczas kontroli wykryta zostanie usterka, zostanie ona odnotowana w protokole. Pozwala to uniknąć niepotrzebnych wydatków w przyszłości.

Analiza pozwala wymagać od najemcy usunięcia usterek i usterek oraz obniżenia czynszu. Dlatego lepiej jest, aby właściciel wcześniej posprzątał lokal i komunikację. Po podpisaniu umowy przeniesienia najemca może w pełni korzystać z lokalu i prowadzić zajęcia działalność przedsiębiorcza.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami umowa musi zawierać następujące podstawowe warunki:

1. Stronami umowy są najemca i wynajmujący. Zgodnie z art. 608 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej prawo do wynajmu lokali niemieszkalnych przysługuje właścicielowi.
2. Przedmiot umowy. Wskazano szczegółową charakterystykę lokalu. Zgodnie z ust. 3 art. 607 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, w przypadku ich braku umowę uważa się za nieważną.
3. Warunki korzystania z nieruchomości. Można je rejestrować tak szczegółowo, jak to możliwe. Wskazano, kto jest zobowiązany do przeprowadzenia napraw kosmetycznych i głównych.
4. Zapłata. Kwota płatności jest stała. Bez tego umowę uważa się za nieodpłatną i nie jest to dopuszczalne w przypadku umów najmu.
5. Okres ważności. Ustalają to strony za obopólną zgodą. Jeżeli nie określono inaczej, umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.

Umowa, której okres obowiązywania jest krótszy niż 12 miesięcy, nie podlega obowiązkowa rejestracja. Jeżeli po jej wygaśnięciu zostanie zawarta kolejna umowa na podobny okres, rejestracja również nie jest wymagana. Umowa zawarta na okres 12 miesięcy podlega obowiązkowej rejestracji. Należy jednak wziąć pod uwagę, że na podstawie art. 619 i 620 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej możliwe jest wcześniejsze rozwiązanie umowy.

Najemca może przenieść nieruchomość na podstawie umowy podnajmu. Jest to jednak możliwe tylko za zgodą wynajmującego, który jest właścicielem nieruchomości. Umowa podnajmu również musi zostać zarejestrowana w trybie przewidzianym przez prawo.

Należy jednak wziąć pod uwagę możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. Zarówno wynajmujący, jak i najemca mają takie prawo. Tak naprawdę strony transakcji mają pełną swobodę działania. Umowa musi jednak zawierać przesłanki umożliwiające wcześniejsze rozwiązanie.

Podnajem charakteryzuje się następującymi cechami:

• Okres ważności jest ograniczony do czasu trwania umowy najmu z właścicielem;
• W przypadku rozwiązania umowy najmu podnajemca ma możliwość przedłużenia umowy z właścicielem przed zakończeniem okresu podnajmu na tych samych zasadach;
• Jeżeli umowa jest zawarta na okres 12 miesięcy i dłużej, należy ją zarejestrować.

Podkreślone są następujące prawa i obowiązki najemcy:

1. Monitorowanie wykorzystania pomieszczeń zgodnie z ich przeznaczeniem.
2. Terminowa płatność czynszu.
3. Przeprowadzanie napraw za zgodą stron.
4. Utrzymywanie lokalu w należytym porządku.
5. Sporządzenie umowy przeniesienia z podnajemcą.

W przypadku naruszenia przyjętych zobowiązań każda ze stron transakcji ma możliwość rozwiązania zobowiązania przed zakończeniem umowy.

Wymagane dokumenty

W przypadku umów zawartych na okres 12 miesięcy i dłużej przeprowadzana jest rejestracja państwowa. W tym celu generowany jest następujący pakiet dokumentów:

• zastosowanie ustalonego formularza;
• umowa najmu ze wszystkimi załącznikami;
• paszport katastralny;
• Paszporty rosyjskie – dla osób fizycznych, dokumenty tytułowe – dla osób prawnych;
• pełnomocnictwo, jeżeli dokumenty składa pełnomocnik;
• notarialna zgoda małżonka, jeżeli przedmiot stanowi wspólną własność lub został nabyty w trakcie małżeństwa;
• zezwolenie organu opiekuńczego i kurateli, jeżeli nieruchomość jest zarejestrowana na nazwisko ubezwłasnowolnionego lub małoletniego obywatela;
• pisemne zezwolenie zastawnika, jeżeli nieruchomość jest zastawiona;
• dowód zapłaty cła państwowego.

Podatki

Podatki pobierane są z tytułu wynajmu lokali niemieszkalnych. Optymalnym systemem podatkowym jest uproszczony system podatkowy. Specjalne reżimy podatkowe nie tylko ułatwiają księgowość, ale także powodują mniejsze obciążenia podatkowe. Obowiązują następujące funkcje:

1. jeżeli zostanie ustalona wartość katastralna i obowiązuje specjalna ustawa regionalna, podatek płaci się od nieruchomości biurowych, administracyjnych i handlowych;
2. lokalnie stawka wynosi 2%.

Jeżeli na poziomie lokalnym nie została uchwalona specjalna ustawa, dla przedsiębiorców korzystających z uproszczonego systemu podatkowego ustalane są następujące stawki:

• uproszczony system podatkowy 6% - od całkowitego dochodu;
• STS 15% - od dochodu minus wydatki.

Jeżeli organizacja podlega ogólnemu systemowi podatkowemu, ustala się wysokie obciążenie podatkowe. W takim przypadku wynajem nie jest opłacalny. Tradycyjnie ustalane są trzy główne podatki:

1. od zysku organizacji i podatku dochodowego od osób fizycznych dla przedsiębiorców indywidualnych – 20% dla osób prawnych i 13% dla przedsiębiorców;
2. za nieruchomość – 2% od wartości katastralnej i 2,2% przy obliczaniu wartości rezydualnej;
3. od wartości dodanej - 18%, jeśli kwartalny dochód przekracza 2 miliony rubli.

Jak uniknąć płacenia podatku od dochodów uzyskanych z wynajmu nieruchomości niemieszkalnych? Z jednej strony ustawodawstwo ustanawia obowiązek płacenia podatków od wszystkich umów najmu. Jeżeli umowa została zawarta na okres 1 roku lub dłużej, jest zarejestrowana w Rosreestr. Ta informacja przekazywane służbie podatkowej zgodnie z umową o wymianie informacji. Jeżeli umowa zostanie zawarta na okres do 1 roku, fiskus będzie musiał wykazać fakt najmu, co nie zawsze jest możliwe.

Obowiązujące przepisy przewidują odpowiedzialność administracyjną i karną za prowadzenie nielegalnej działalności. Odpowiedzialność karna zostaje ustalona w przypadku prowadzenia nielegalnej działalności gospodarczej lub osiągnięcia dużych zysków w wysokości 1,5 miliona rubli.

W przypadku stwierdzenia naruszenia sędziowie biorą pod uwagę szczególną sytuację danej osoby i wiele innych czynników. Z reguły nie ma problemów z wynajmem mieszkania lub domu na wsi. Jeśli nieruchomość niemieszkalna jest przeznaczona na wynajem, można zidentyfikować kilka oznak działalności przedsiębiorczej. Jeżeli lokal nabywany jest bezpośrednio pod wynajem, działalność wymaga rejestracji, gdyż jest uznawana za przedsiębiorczą.

To samo tyczy się wynajmu długoterminowy lub do umów, które są wielokrotnie renegocjowane. Znak ten interpretowany jest jako fakt systematycznego i zamierzonego uzyskiwania zysku z własności nieruchomość niemieszkalna. W przypadku wykrycia tych znaków zaleca się obywatelowi zarejestrowanie indywidualnego przedsiębiorcy. W tym przypadku podatek wynosi 6% całkowitego dochodu. Podatek dochodowy od osób fizycznych wynosi 13%.

Właściciel lokalu ma obowiązek corocznie składać zeznania podatkowe.

Zatem wynajem lokali niemieszkalnych ma swoją własną liczbę cech. Konieczne jest sporządzenie prawnie kompetentnej umowy, określenie wszystkich szczegółów umowy i terminowe płacenie podatków. Pozwoli to uniknąć problemów w przyszłości i legalnie osiągnąć zysk.

Wynajem nieruchomości to bardzo dochodowy biznes, jeśli podchodzisz do tej procedury z maksymalną odpowiedzialnością. Stały dochód pasywny zawsze jest fajny, ale co by było, gdyby pojawił się pomysł udostępniania nieruchomości komercyjnych na wynajem? Będzie to wymagało nieco innego podejścia, bo jest duża różnica pomiędzy wynajmem mieszkania, a dużym biurem.

Instrukcje krok po kroku

Proces wynajmu obiektu dzieli się na następujące etapy:

1. Ustalenie wartości najmu.

Pierwszym krokiem jest przegląd i ocena największa liczba dostępnych ofert na rynku. Im większa próba, tym lepszy wynik (dokładniejszy wskaźnik średniego kosztu wynajmu lokalu komercyjnego).

Podczas analizy możesz skorzystać z popularnych serwisów typu Avito czy CIAN. Informacje można również przeglądać w różnych publikacjach drukowanych. Jeśli nie masz ochoty samodzielnie przeglądać innych ofert, mądrze byłoby zatrudnić pośrednika w obrocie nieruchomościami lub pośrednika.

Cenę takich usług trudno nazwać wysoką, ale zaoszczędzenie przyzwoitej ilości komórek nerwowych i czasu jest całkiem możliwe.

Koszt wynajmu nieruchomości komercyjnej powinien odpowiadać nie tylko właścicielowi, ale także potencjalnym klientom. Celowo wysoka oferta raczej nie zakończy się sukcesem, ale na kształt ceny mogą mieć wpływ następujące czynniki:

• lokalizacja budynku/lokalu;
• infrastruktura (obecność kawiarni, bezpłatny parking w bezpośrednim sąsiedztwie, ochrona budynku);
• klasa budynku;
• jakość i poziom napraw;
• funkcjonalność układu;
• różne funkcje komunikacja (nieprzerwane zasilanie, Internet, dostępność łazienek itp.);
• inne bonusy, które mogą potencjalnie poprawić produktywność najemców (router Wi-Fi, ekspres do kawy, wygodne meble).

Po przeanalizowaniu cen na rynku możesz skontaktować się z innymi wynajmującymi i spróbować obniżyć koszty. Często cena podana w ofertach ma charakter orientacyjny i przybliżony. Wartość, którą można osiągnąć w trakcie negocjacji, wystarczy, aby poznać średnią stawkę czynszu dla podobnych propozycji. Wystarczy 5-10 zapytań, aby uzyskać dane porównawcze dotyczące stawek czynszu.

Najważniejszą rzeczą dla właściciela nieruchomości komercyjnej jest znalezienie odpowiedniego klienta. Możesz to zrobić sam lub zatrudnić pośrednika w handlu nieruchomościami. Obie sytuacje mają swoje zalety i wady, więc wybór, co zrobić, jest sprawą osobistą każdego.

Poważną zaletą samodzielnego poszukiwania najemcy jest posiadanie własnej bazy danych. Jednak jego brak nie doprowadzi do dużych problemów, ale będziesz musiał włożyć więcej wysiłku.

W dobry sposób Znalezienie odpowiedniego klienta oznacza stworzenie strony internetowej z ofertą handlową. Lepiej promować taką witrynę za pomocą reklamy kontekstowej z naciskiem na kluczowych odbiorców. Dzięki takiej reklamie można łatwo znaleźć zainteresowaną publiczność i uniknąć wysokich prowizji dla agencji.

Najlepiej to zrobić w przypadku wynajmu lokalu o imponującej powierzchni. Po takie oferty sięgają klienci, którzy oczekują wysokich zysków z zaplanowanych działań i najbardziej ufają portalom internetowym.

Jeśli ktoś będzie chciał kupić bardzo drogi samochód, to czy będzie go szukał na wątpliwych zasobach, czy woli oficjalną stronę internetową? Tego samego zdania jest najemca nieruchomości komercyjnych.

Zupełnie inną sprawą są małe lokale do wynajęcia. Nie ma sensu tworzyć strony internetowej, a darmowe fora internetowe (nawet te małe) są idealne.

1. Usługi pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Jeśli nie chcesz samodzielnie szukać zainteresowanych, istnieje możliwość wynajęcia pośrednika w handlu nieruchomościami. Osoba ta samodzielnie znajdzie odpowiednich najemców, nawiąże kontakty, a nawet samodzielnie zawrze wymaganą umowę najmu.

Z drugiej strony znalezienie odpowiednich ludzi jest sprawą delikatną i dość złożoną/czasochłonną. Nie wszyscy pośrednicy w handlu nieruchomościami zgodzą się na to, a mistrzowie swojego rzemiosła w poważnych agencjach będą wymagać za takie usługi sumy pieniędzy w wysokości 50% ceny wynajmu za 1 miesiąc. A czasem nawet więcej.

Jednak dzięki tej metodzie wyszukiwania najemców właściciel uwolni się od znacznych trudności. Ostatecznie będzie to jedynie kwestia sporządzenia umowy i przygotowania wszystkiego niezbędną dokumentację.

Płatność za usługi pośrednika następuje dopiero po zawarciu umowy najmu. Jeśli pośrednik w obrocie nieruchomościami lub agencja wymagają od Ciebie wpłaty zaliczki lub wcześniejszej zapłaty, mogą być oszustami.

1. Wymagana dokumentacja.

Po znalezieniu najemcy i ustaleniu wszystkich kluczowych punktów przez obie strony, możesz przystąpić do sporządzania umowy. Umowa najmu nieruchomości komercyjnej musi koniecznie zawierać następujące klauzule:

• pełne informacje o każdej ze stron;
• dokładny adres obiekt do wynajęcia;
• kwota i płatnik usług komunalnych;
• miesięczna kwota wynajmu;
• termin wynajmu nieruchomości;
• niezbędne działania każdej ze stron w przypadku wystąpienia siły wyższej;
• opis jakości napraw i istniejących mebli;
• Podstawowe przesłanki, na jakich można wypowiedzieć umowę najmu.

Jeżeli brakuje Ci niezbędnej wiedzy lub doświadczenia, rozsądniej byłoby zaangażować w procedurę zawarcia umowy wykwalifikowanego prawnika.

Umowa najmu nieruchomości to nie wszystko, czego potrzebujesz. Warto mieć przy sobie także:

• paszport obywatela Federacji Rosyjskiej;
• dokument potwierdzający własność;
• plan piętra.

Kiedy już mamy wszystkie dokumenty i strony pomyślnie zawrą umowę, pozostaje już tylko odbiór wpływów i monitorowanie częstotliwości płatności.

Nieruchomości komercyjne obejmują budynki biurowe, obiekty przemysłowe, obiekty sportowe, sklepy, garaże, magazyny, a nawet hotele.

Leasing nieruchomości komercyjnych możesz przyspieszyć obniżając stawkę czynszu. Biorąc pod uwagę stałe koszty utrzymania lokalu, bardziej słuszne byłoby wynajęcie nieruchomości po średniej lub wręcz niskiej stawce, niż ustalanie wysokiej ceny, ale na cały rok.

Na cenę takiego lokalu wpływa także dostępność:

• parking;
• zwrotnica żywnościowy(w tym samym budynku lub w bliskiej odległości);
• infrastruktura;
• wysoka zdolność przełajowa itp.

W takich warunkach czynsze mogą być znacznie wyższe od średniej rynkowej. I oczywiście znajdzie się na to klient.

Otwartość na życzenia przyszłych klientów odgrywa również znaczącą rolę w realizacji nieruchomości komercyjnych:

1. Pomoc w planowaniu.

Potencjalny najemca może potrzebować pomocy lub porady w zakresie układu przestrzeni do pracy. Rozsądnie byłoby przygotować się wcześniej i od razu zaproponować kilka gotowych opcji, a kluczowe zmiany pozostawimy klientowi, którego chce dokonać.

O wiele łatwiej jest zmienić coś gotowego, niż stworzyć coś od zera. Takie podejście do najemcy z pewnością zostanie docenione.

1. Omówienie szczegółów.

Kolor ścian w pokoju, maksymalna liczba podłączeń do sieci telefonicznej lub Internetu, a także omówienie wszystkich pozostałych cech pomogą zdobyć przychylność najemcy i przekonać go do wynajęcia tej konkretnej nieruchomości.

To mała sztuczka psychologiczna: im bardziej dana osoba wgłębi się w szczegóły, tym większe szanse, że taka rozmowa zapisze się w jego pamięci. Oznacza to, że skupi się przede wszystkim na nim, rozważy za i przeciw itp.

Jeśli jednak cały proces wynajmu będzie oparty na takich trikach, będzie duże ryzyko utraty reputacji. Jeśli jakość wynajmu jest znacząca tylko słowami, może to prowadzić do bardzo poważnych konsekwencji.

1. Ferie.

Jeśli lokale komercyjne przeznaczone na wynajem nie posiadają wykończenia, wówczas możesz zaoferować najemcy wakacje płatnicze. Oznacza to, że przeprowadzi naprawy na własny koszt, ale dopóki ekipy remontowe będą wykonywać swoją pracę, klient nie będzie płacił czynszu za lokal.

To dość znaczący plus dla najemcy, który jednoznacznie zdecydował się na wynajem nieruchomości:

• jeśli nie będzie dodatkowych środków na opłacenie czynszu i napraw w tym samym czasie, wówczas to działanie tylko spowoduje pozytywne emocje i poprawi reputację wynajmującego;
• Również wakacje remontowe pomogą przekonać niezdecydowanego najemcę do zakupu tej konkretnej nieruchomości/lokalu.

Ogólnie rzecz biorąc, możesz tymczasowo zwolnić klienta z płacenia czynszu w różnych sytuacjach. Najważniejsze, że obie strony nie poniosły poważnych strat finansowych. To podstawowe cechy prowadzenia biznesu i doskonale rozumieją to najemcy (a także właściciele) nieruchomości komercyjnych.

Dlatego takie działania są powszechne, chociaż ich stosowanie nie jest obowiązkowe. Zwłaszcza jeśli dostawa nieruchomości komercyjnych nie jest pilna.

1. Rzetelność leasingodawcy.

To bardzo ważny punkt, który najwyraźniej objawia się podczas przygotowywania dokumentacji od właściciela dla najemcy. Im więcej gwarancji otrzyma klient, tym większe szanse na pomyślne wynajęcie lokalu.

Bogactwo dokumentów potwierdzających, brak chwytów przy podpisywaniu umowy i dobra reputacja to klucze do udanego wynajmu nieruchomości komercyjnych. Powód jest prosty:

• wynajmując mieszkanie, kwestią często zajmują się zwykli obywatele;
• a jeśli lokal ma być wykorzystywany do celów komercyjnych i zarabiać poważne pieniądze na tej działalności, wówczas najemca przestudiuje każdy dokument tak skrupulatnie, jak to możliwe.

Zagrożenia i inne trudności

Na ryzyko narażony jest nie tylko najemca – to samo dotyczy wynajmującego. Najczęstszymi przyczynami konfliktów są:

• niewystarczające określenie obowiązków prawnych stron dotyczących wynajmowanej nieruchomości;
• opóźnienia w płatnościach miesięcznych i innych płatnościach;
• wykorzystanie wynajmowanej nieruchomości do innych celów;
• uszkodzenie/utrata mienia należącego do wynajmującego;
• spory podatkowe (zgodnie z art. 146 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej obowiązek zapłaty podatku VAT ciąży wyłącznie na leasingodawcy z możliwością odliczenia kwoty podatku przez najemcę, jeżeli posiada odpowiedni dokument).

Wszystkie te sytuacje konfliktowe zależą bezpośrednio od zawartej umowy. Każdy z punktów powinien być opisany tak dokładnie, jak to możliwe, ponieważ minimalizuje to ryzyko dla obu stron jednocześnie. Aby uniknąć takich sytuacji, ważne jest odpowiedzialne podejście do zawierania umowy.

Wynajem nieruchomości komercyjnej nie różni się zbytnio, ale ma wiele kluczowych cech. Najważniejsze jest zawarcie umowy. W każdej sytuacji strony będą polegać wyłącznie na nim, dlatego przy zawieraniu transakcji muszą skoncentrować swoją uwagę na tym dokumencie.

Proces wynajmu lokalu niemieszkalnego osobie prawnej. twarz lub ciało twarz ma pewne niuanse i czasami rodzi wiele pytań. Do prowadzenia działalności dowolnej organizacji wymagane są odpowiednie lokale, które nie zawsze można nabyć jako własność. Dlatego bardziej wskazane jest wynajęcie niezbędnej powierzchni.

Procedura wynajmu lokalu niemieszkalnego przez osobę fizyczną

Czy wymagane jest badanie fizyczne? osoby fizyczne rejestracja indywidualnych przedsiębiorców

W Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej art. 130 i 213 ust. 1 zapewniają prawo każdej osoby fizycznej i prawnej do posiadania nieruchomości niemieszkalnej.

Obywatel będący właścicielem określonego obszaru, zgodnie z prawem, może być właścicielem tej nieruchomości, rozporządzać nią i korzystać z niej według własnego uznania. Prawo to zapisano w art. 209 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Wynajem lokali niemieszkalnych jest przywilejem każdego obywatela, zapisanym w art. 608 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Z powyższych danych wynika, że ​​osoba fizyczna może skorzystać z przysługującego jej prawa do rozporządzania posiadaną nieruchomością. Jednocześnie nie ma obowiązku zostania indywidualnym przedsiębiorcą (tj. Otworzenia indywidualnego przedsiębiorcy), ponieważ rosyjskie ustawodawstwo nie zawiera takiego warunku.

Wyjątek stanowi prowadzenie działalności gospodarczej przez osoby fizyczne. osobę wynajmującą powierzchnię. W takim przypadku konieczne jest otwarcie indywidualnego przedsiębiorcy.

W jakich przypadkach konieczne jest uzyskanie statusu przedsiębiorcy indywidualnego?

Osoby fizyczne mogą prowadzić działalność gospodarczą dopiero po przejściu odpowiedniej procedury rejestracyjnej i uzyskaniu statusu przedsiębiorcy indywidualnego. Obywatel nie ma jednak obowiązku stać się osobą prawną (art. 23 ust. 1 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Działalność przedsiębiorczą wyróżnia kilka charakterystycznych cech:

• regularne otrzymywanie wpływów pieniężnych w wyniku korzystania z majątku (art. 2 część 1 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);
• prowadzenie ewidencji operacji i transakcji;
• obecność stabilnych powiązań z najemcami;
• nabycie nieruchomości w celu osiągnięcia zysku w trakcie jej sprzedaży lub użytkowania;
• regularna realizacja transakcji w określonym okresie;
• zakup kilku lokali niemieszkalnych o podobnym przeznaczeniu.

Kluczowym czynnikiem uznania przedsiębiorczości jest wynajem lokali fizycznych. Osoba posiadająca nieruchomość ma obowiązek przedstawić dowód, że dokonywane transakcje dotyczą działalności mającej na celu uzyskanie stałego dochodu.

Takim potwierdzeniem może być na przykład podpisanie umowa najmu przez rok lub dłużej, powtarzające się transakcje z tymi samymi podmiotami prawnymi itp. W takim przypadku obywatel jest zobowiązany zarejestrować indywidualnego przedsiębiorcę.

Konsekwencje nielegalnej działalności gospodarczej

Podczas prowadzenia działalności poprzez wynajem powierzchni fizycznej. przez osobę, która nie przeszła odpowiedniej rejestracji indywidualnego przedsiębiorcy, wszczyna się przeciwko niej postępowanie sądowe.

Sprawca podlega jednemu z dwóch rodzajów odpowiedzialności:

• karne (pobranie do 300 tysięcy rubli, przydział pracy przymusowej w wymiarze do 480 godzin, kara grzywny w wysokości dochodu na okres 2 lat lub areszt na okres do sześciu miesięcy na podstawie art. 171 rosyjskiego kodeksu karnego Federacja);
• administracyjne (pobranie od 500 do 2 tysięcy rubli zgodnie z art. 14 ust. 1 pierwszego Kodeksu wykroczeń administracyjnych Federacji Rosyjskiej).

Zasady zawierania umów najmu

Rosyjskie ustawodawstwo nie ma specjalnych zasad regulujących przekazywanie lokali niemieszkalnych na wynajem, dlatego przy sporządzaniu umowy należy skupić się na rozdziale 34 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, który obejmuje informacje ogólne o czynszu.

Na podstawie art. 606 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wynajmujący, który w tym przypadku nie jest osobą prawną, zobowiązuje się do przekazania wynajmowanej powierzchni najemcy do czasowego użytkowania lub posiadania po uiszczeniu określonej opłaty.

Sama umowa zostaje sporządzona zgodnie z art. 434 część 2 i 609 część 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej w formie pisemnej i po podpisaniu dokumentów przez obu stron.

Umowa musi zawierać następujące warunki, bez których dokument zostanie uznany za nieważny:

• dane obu stron zawierających umowę;
• charakterystyka wynajmowanej nieruchomości (zgodnie z art. 607 część 3 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie można wyciągnąć wniosku bez wskazania tych danych);
• warunki korzystania z obiektu;
• wysokość opłat za wynajem.

W dokumencie może nie być wskazany okres ważności, w takim przypadku umowa zostaje zawarta na czas nieokreślony (art. 610 części drugiej Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Ponadto tekst musi zawierać kod zgodny z OKVED (ogólny klasyfikator różnych rodzajów działalności gospodarczej w całej Rosji). Do wynajmu lokali niemieszkalnych stosuje się numer OKVED 70.20.2.

Charakterystyka obiektu to m.in.:

• numer inwentarzowy;
• dokładny adres (w tym piętro i lokalizacja na piętrze);
• cel funkcjonalny (na przykład biuro, magazyn itp.);
• Nazwa;
• kwadrat.

Umowę nazywa się oficjalnie zawartą dopiero po jej rejestracji w państwie. organy Rosreestr (art. 609 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Podczas sporządzania umów z osobami fizycznymi lub prawnymi na okres do jednego roku kalendarzowego umowy nie wymagają odpowiedniej rejestracji i może być zawarta w dowolnej formie (to samo dotyczy przedłużenia umowy na ten sam okres).

Dla rządu Rejestracja będzie wymagała następujących dokumentów:

• wniosek (przedstawiony przez notariusza lub specjalistę, który akceptuje niezbędne dokumenty);
• umowa ze wszystkimi dostępnymi załącznikami;
• dowód osobisty (paszport);
• potwierdzenie zapłaty cła państwowego (1000 rubli);
• w razie potrzeby dodatkowa dokumentacja (zgoda współmałżonka, zezwolenie władz opiekuńczych itp.).

Opodatkowanie wynajmującego

Wszelkie lokale generujące dochód podlegają opodatkowaniu. Termin płatności i sposób jej obliczenia zależą bezpośrednio od statusu podatnika:

• 6% kwoty czynszu w uproszczonym systemie podatkowym z dodatkowymi składkami na ubezpieczenie (dla przedsiębiorców indywidualnych);
• 13% podatek dochodowy od osób fizycznych płatny jednorazowo (dla osób fizycznych art. 208 ust. 1 ust. 4 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

Unikanie płacenia podatków będzie skutkować odpowiedzialnością karną lub karą administracyjną.

Procedura wynajmu lokalu niemieszkalnego osobie prawnej. twarz

Osoba prawna (na przykład agencja nieruchomości) może również działać jako wynajmujący. Na podstawie art. 213 § 1, 209, § 1–2, 608 Kodeksu cywilnego osoby prawne mają takie same prawa do posiadania, rozporządzania i korzystania z nieruchomości jak osoby fizyczne.

Nie ma ograniczeń co do liczby dostępnych lub wynajmowanych lokali niemieszkalnych, co jest zapisane w części 2 art. 213 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Cechy legalnego wynajmu lokalu. osoby

Zawarcie umowy najmu i regulacja stosunków, które powstają po jej zawarciu, odbywa się zgodnie z artykułami Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej od 606 do 670.

Kod działalności osób prawnych według OKVED wskazany jest 70.20.2. Dokument musi zostać sporządzony wyłącznie w formie pisemnej, niezależnie od okresu wynajmu lokalu, jeżeli jeden z uczestników posiada osobowość prawną (art. 609 część 1 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej) .

Każda umowa musi zawierać także następujące dane, bez których dokument nie zostanie uznany za ważny:

• charakterystyka wynajmowanego lokalu;
• dane uczestników, którzy zawarli umowę (art. 432 i 606 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);
• wysokość opłat czynszowych;
• niuanse użytkowania lokalu i jego naprawy;
• podpisy obu stron;
• jeżeli w tekście dokumentu nie określono terminu zawarcia umowy, uznaje się ją za zawartą na czas nieokreślony (art. 610 ust. 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Umowa i wszystkie jej załączniki podlegają rejestracji państwowej. zarejestrować się przy podpisywaniu umowy na okres dłuższy niż jeden rok kalendarzowy.

• Dopiero po tym uznaje się go za oficjalnie zawarty (art. 609 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Aby zarejestrować się w państwie. organów, osoba prawna będzie wymagać następującej dokumentacji:
• wniosek rejestracyjny;
• podpisana umowa ze wszystkimi załącznikami;
• paszport katastralny lokalu;
• potwierdzenie statusu prawnego osoby prawnej (świadectwo rejestracji państwowej, dokumenty założycielskie itp.);
• dokumenty potwierdzające zapłatę cła państwowego (15 000 rubli);

dodatkowe dokumenty, jeśli są wymagane (na przykład dokumenty potwierdzające uprawnienia przedstawicieli najemcy lub osoby prawnej itp.).

Wynajem lokalu niemieszkalnego od osoby fizycznej

• Zawierając umowę najmu z leasingodawcą niebędącym osobą prawną, należy zwrócić uwagę na następujące niuanse:
• dokument musi wskazywać adres i cechy przedmiotu;
• czynsze nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT ze względu na fakt, że umowa zawierana jest z osobą fizyczną. twarz;
• Kwota opłat czynszowych może obejmować także rachunki za media;
• Płatności realizowane są na kilka sposobów – bezgotówkowo na indywidualny rachunek bankowy. osoby lub gotówka;
• zmiany wysokości opłaty mogą nastąpić nie częściej niż raz w roku (art. 614 ust. 3 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej);

Określając okres najmu dłuższy niż rok, należy zarejestrować umowę w jednostce terytorialnej Rosreestr. Nadal masz pytania?

Napisz swoje pytanie w poniższym formularzu i uzyskaj szczegółową poradę prawną: Wynajem nieruchomości komercyjnej nie jest trudny, a co najważniejsze opłacalny.

Przy odpowiednim podejściu i znajomości głównych etapów procesu zawarcie umowy nie będzie trudne.

Najważniejsze jest ustalenie ceny, znalezienie klienta i prawidłowe sporządzenie umowy.

Rozważmy wszystkie etapy transakcji.

Określenie kosztu

Przy samodzielnym przeprowadzaniu transakcji określenie kosztu czynszu często nie jest obiektywne.

Każdy właściciel chce uzyskać jak największe korzyści. Ale za dużo wysoka cena

może odstraszyć potencjalnych najemców, a zbyt niski może budzić wątpliwości. Zazwyczaj właściciele zwracają się do specjalistów – pośrednika w handlu nieruchomościami lub rzeczoznawcy – w celu oceny wartości. Jak samodzielnie wynająć lokal niemieszkalny? Aby samodzielnie ustalić cenę, musisz przestudiować podobne oferty konkurencji. Umożliwi to zrozumienie ogólnej sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych i prawidłową ocenę Twojego lokalu.

WAŻNY: Najemca wynajmuje nieruchomość komercyjną w celu generowania dochodu, dlatego też oceniając koszt, ważne jest, aby wziąć pod uwagę przybliżony możliwy zysk, jaki może uzyskać.

Na cenę wpływają takie czynniki jak:

Po uwzględnieniu tych punktów i monitorowaniu ofert konkurencji możesz obiektywnie ocenić swoją nieruchomość.

Wyszukaj klienta

Wynajem nieruchomości komercyjnej od właściciela wiąże się z poszukiwaniem potencjalnych najemców.

Zanim to zrobisz, musisz utworzyć oferta handlowa lub ogłoszenie.

Musi szczegółowo wskazywać wszystkie cechy nieruchomości: powierzchnię, piętro, lokalizację, infrastrukturę, stan techniczny i wyposażenie. Lepiej skupić uwagę w reklamie na zaletach.

Jednocześnie ważne jest, aby wskazać mankamenty pomieszczenia, aby podczas oglądania nie postawić się w niezręcznej sytuacji i nie wystraszyć klienta.

Przyjrzyjmy się bliżej sposobom znalezienia potencjalnych najemców.

1. Szukaj według znajomych. Najprostszym sposobem na znalezienie osoby zainteresowanej Twoją propozycją jest zapytanie znajomych i krewnych. Często właściciele nieruchomości poruszają się w kręgach biznesowych, co oznacza, że ​​ułatwia to zadanie szybkiego wynajmu swojej nieruchomości.
2. Zamieszczenie ogłoszenia w wyspecjalizowanych zasobach Internetu na przykład Avito. Zaletą tej metody jest to, że Twoją propozycję zobaczą setki, a nawet tysiące zainteresowanych. Aby jak najszybciej znaleźć najemcę, trzeba napisać dobre, szczegółowe ogłoszenie, opisujące wszystkie zalety i wady lokalu.

   Do ogłoszenia należy dołączyć kilka zdjęć.

   Dzięki temu potencjalnemu klientowi łatwiej będzie podjąć decyzję, czy warto się nad tym zastanowić, czy nie.

3. Wysłanie oferty na e-mail. Bary, restauracje, sklepy, salony oraz inne organizacje i placówki często poszukują lokalu do przeniesienia lub otwarcia innej lokalizacji. Adresy e-mail właścicieli firm, którzy mogą być zainteresowani, możesz znaleźć na oficjalnych stronach internetowych ich firm.

Prezentacja i podpisanie dokumentu

Właściwa prezentacja Twojej nieruchomości jest kluczem do szybkiego zawarcia umowy.

Pokazując lokal, staraj się przekazać o nim więcej informacji, koncentrując się na zaletach i możliwych zyskach, jakie obiekt przyniesie klientowi.

Zawarcie umowy jest ostatnim, ale najważniejszym i odpowiedzialnym krokiem w transakcji. Prawidłowo sporządzony i wykonany dokument uchroni właściciela przed pozbawionym skrupułów najemcą. Co powinno się w nim znaleźć:

• dane osobowe najemcy i właściciela;
• adres, obszar i dane techniczne;
• dane rejestracyjne;
• termin;
• kwotę płatności i procedurę jej przelewu;

WAŻNY: Zgodnie z prawem właścicielowi nie przysługuje prawo do podwyższania opłaty częściej niż raz w roku. Umowa musi zatem wskazywać maksymalną kwotę ewentualnej podwyżki czynszu oraz okres, w którym najemca zostanie o tym powiadomiony.

Ważne jest, aby w dokumencie szczegółowo opisać prawa i obowiązki stron oraz wskazać charakter odpowiedzialności za naruszenie poszczególnych klauzul. Przydatne byłoby uzupełnienie umowy o spis majątku znajdującego się na terenie lokalu. Po rozwiązaniu umowy właściciel będzie mógł otrzymać rekompensatę pieniężną w przypadku uszkodzenia mebli lub wyposażenia przez najemcę.

Najszybsze sposoby wynajmu lokali niemieszkalnych

Jak szybko przejść nieruchomości komercyjne?

Dla tych, którzy nie chcą spędzać czasu osobistego na poszukiwaniu klientów, negocjacjach i pokazach, lepiej skontaktować się z pośrednikiem w handlu nieruchomościami.

Wyceni nieruchomość, ustali właściwą wartość rynkową, wykona atrakcyjne zdjęcia, przygotuje kompetentną reklamę i sam zaprezentuje Twoją nieruchomość.

Jednak nawet praca z agentami ma swoje własne niuanse. Z reguły pośrednicy w handlu nieruchomościami pracują za prowizję od kwoty wynajmu lub sprzedaży nieruchomości.

Opłata w formie procentu jest zwykle pobierana od wnioskodawców, a nie od właścicieli.

Jednak nie każdy wnioskodawca będzie gotowy na współpracę z agentem, który będzie musiał zapłacić pieniądze.

Dlatego jeśli właściciel pilnie potrzebuje znaleźć najemcę, może sam zapłacić prowizję. Jest to często praktykowane, jeśli właściciel ma wiele nieruchomości lub chce wynająć luksusową nieruchomość.

Pieniądze wypłacone agentowi pójdą nie tylko do jego kieszeni, ale także na niezbędne wydatki – zdjęcia, prezentacje wideo, reklamę itp.

Innym szybkim sposobem na wynajęcie budynku niemieszkalnego lub biura jest obniżenie kosztów. Jednocześnie nie trzeba go wynajmować za grosze, wystarczy obniżyć opłatę o 10%. Wtedy Twoja oferta będzie konkurencyjna.

Okresy wynajmu

Istotnym punktem jest okres obowiązywania umowy najmu lokalu niemieszkalnego. Występuje w trzech rodzajach.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej art. 610 ust. 2, jeżeli w umowie nie określono czasu trwania, uważa się ją za zawartą na czas nieokreślony. W takim przypadku każda ze stron ma prawo ją rozwiązać w dowolnym momencie, z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.

Umowa krótkoterminowa zawierana jest na okres nie dłuższy niż rok. Jak przedłużyć umowę najmu lokalu niemieszkalnego? Przedłużenie następuje automatycznie na czas nieokreślony, jeśli obie strony będą ze wszystkiego usatysfakcjonowane.

W takim przypadku ponowne zawarcie umowy nie jest wymagane. W niektórych przypadkach właściciel może nalegać na nowy dokument w celu zmiany warunków lub płatności. Jest to możliwe jedynie za zgodą najemcy.

Umowa długoterminowa podlega rejestracji w Systemie Rezerwy Federalnej. Przedłużenie takiej umowy najmu lokalu niemieszkalnego następuje w taki sam sposób, jak umowy krótkoterminowej - automatycznie, z takimi samymi warunkami, prawami i obowiązkami stron, bądź też zawierany jest nowy dokument ze zmienionymi wymaganiami.

Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu na czas określony jest możliwe zarówno po stronie właściciela, jak i po stronie najemcy.

Kwestie takie rozstrzyga się na drodze sądowej lub za obopólną zgodą obu stron.

Wiedza ważne niuanse i możliwości wynajmu nieruchomości komercyjnych pomogą Ci zawrzeć opłacalną i bezpieczną transakcję, która przynosi stały dochód pasywny.

Zakup lokalu pod działalność gospodarczą na początkowym etapie jej tworzenia może być problematyczny. Dlatego przedsiębiorcy wolą wynajmować nieruchomości. Pozwala to na ograniczenie jednorazowych wydatków. Jednakże wynajem lokali niemieszkalnych wiąże się z szeregiem cech odróżniających proces od klasycznego. Prowadzi to do całej listy problemów, których niemożność szybkiego rozwiązania powoduje opóźnienia w rozpoczęciu działań.

Jeżeli osoba prawna lub osoba fizyczna chce ich uniknąć i maksymalnie przyspieszyć proces wynajmu nieruchomości niemieszkalnej, procedurę należy rozpocząć od analizy aktualne informacje na ten temat. Porozmawiamy dalej o procedurze przeprowadzania działań, cechach, które nakładają się na procedurę w zależności od statusu najemcy i wynajmującego, a także specyfiki opodatkowania.

Czy osoby fizyczne muszą rejestrować się jako przedsiębiorcy indywidualni, aby wynajmować lokale niemieszkalne?

Prawo do posiadania nieruchomości mieszkalnej jest zastrzeżone dla osób fizycznych w art. 131 i 213 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Osoba uznana za właściciela nieruchomości ma prawo rozporządzać nią i korzystać z niej według własnego uznania. Podobną możliwość przewiduje art. 209 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Ponadto każdy obywatel ma możliwość wynajęcia lokalu niemieszkalnego. Zasada ta znajduje odzwierciedlenie w art. 608 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Osoba fizyczna może skorzystać z prawa najmu nieruchomości niemieszkalnej. Przepisy prawa nie nakładają jednak obowiązku rejestracji jako przedsiębiorca indywidualny. Jeśli jednak osoba prowadzi działalność gospodarczą wynajmując nieruchomości, będzie musiała otworzyć indywidualnego przedsiębiorcę.

Kiedy nie da się uniknąć otwarcia indywidualnego przedsiębiorcy?

Osoby fizyczne mogą rozpocząć prowadzenie działalności gospodarczej dopiero po przejściu odpowiedniej rejestracji i uzyskaniu statusu przedsiębiorcy indywidualnego. Prawo nie nakłada jednak na obywatela obowiązku uzyskania osobowości prawnej. Podobna zasada znajduje odzwierciedlenie w art. 23 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Szereg cech odróżnia działalność przedsiębiorczą od innych manipulacji.

Który obejmuje:

• istnieją stabilne powiązania z najemcą nieruchomości;
• w pewnym okresie transakcje przeprowadzane są regularnie;
• osoba prowadzi ewidencję zawartych transakcji i zrealizowanych operacji;
• nieruchomość została zakupiona specjalnie na potrzeby transakcji;
• osoba posiada stałe dochody z tytułu użytkowania nieruchomości.

Aby proces najmu nieruchomości mógł zostać uznany za działalność gospodarczą i wiązać się z koniecznością zarejestrowania się jako indywidualny przedsiębiorca, należy wykazać, że wszystkie transakcje zostały zawarte w celu osiągnięcia stałego dochodu.

Na przykład potwierdzeniem może być podpisanie umowy najmu na rok lub dłużej, a także zawarcie transakcji z tymi samymi organizacjami. W tej sytuacji wymagana będzie rejestracja jako indywidualny przedsiębiorca.

Co się stanie, jeśli nie zarejestrujesz się jako przedsiębiorca indywidualny?

Jeżeli dana osoba naruszy przepisy prawa i rozpocznie prowadzenie działalności gospodarczej bez rejestracji, zostanie wszczęte przeciwko niej postępowanie sądowe. Obywatel może zostać pociągnięty do odpowiedzialności administracyjnej lub karnej.

Może zostać na niego nałożona jedna z następujących kar:

• kara pieniężna w wysokości 500–2000 rubli (art. 14 ust. 1 Kodeksu wykroczeń administracyjnych Federacji Rosyjskiej);
• kara pieniężna do 300 000 rubli (art. 171 kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej);
• zaangażowanie w pracę przymusową trwającą 480 godzin (art. 171 Kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej);
• aresztowanie na okres do sześciu miesięcy (art. 171 Kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej);
• kara grzywny w wysokości dochodu przez 2 lata (art. 171 kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej).

W jaki sposób zawierana jest umowa z osobami prawnymi i osobami fizycznymi?

W ustawodawstwie rosyjskim nie ma przepisu regulującego wynajem lokali niemieszkalnych od osoby fizycznej. Przy sporządzaniu umowy należy powołać się na postanowienia rozdziału 34 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Regulacyjny akt prawny zawiera ogólne informacje dotyczące udostępniania nieruchomości na wynajem.

Artykuł 606 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że wynajmujący niebędący osobą prawną jest zobowiązany do przekazania najemcy nieruchomości niemieszkalnej do czasowego użytkowania i posiadania po uiszczeniu określonej opłaty.

Umowa najmu sporządzona jest zgodnie ze standardami zawartymi w art. 434 i 609 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Strony umowy zobowiązane są sporządzić dokument w formie pisemnej. Gotowy dokument jest podpisywany przez każdą ze stron.

Umowa musi zawierać obowiązkowe informacje, które obejmują:

• dane osób prawnych i osób fizycznych;
• informacje o obiekcie;
• warunki korzystania z nieruchomości;
• kwota czynszu.

Strony mają prawo wyraźnie wskazać na jaki okres zostaje zawarta umowa. W przypadku braku takiej informacji nieruchomość uważa się za wynajęta na czas nieoznaczony.

Podobną zasadę zapisano w art. 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Tekst umowy musi zawierać kod OKVED. Jeżeli lokal jest wynajmowany, stosuje się kod 70.20.2. Zasada ma zastosowanie tylko wtedy, gdy mówimy o lokalach niemieszkalnych. Wypełniając charakterystykę przedmiotu w umowie, należy zachować ostrożność.

Dokument musi odzwierciedlać następujące informacje:

• numer inwentarzowy lokalu;
• dokładny adres wskazujący piętro i lokalizację na nim lokalu;
• przeznaczenie (na przykład biuro, magazyn itp.);
• nazwa lokalu;
• obszar nieruchomości.

Zgodnie z art. 609 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umowę uważa się za oficjalnie zawartą dopiero po jej zarejestrowaniu w Rosreestr. Jeżeli transakcja zawierana jest na okres krótszy niż 1 rok, rejestracja nie jest wymagana. Umowa może zostać sporządzona w dowolnej formie. Podobna zasada obowiązuje w przypadku przedłużenia umowy na ten sam okres.

Aby przejść rejestrację państwową, należy przygotować pakiet dokumentów. Powinno zawierać:

• wniosek, który można uzyskać od notariusza lub innego specjalisty zajmującego się otrzymaniem niezbędnych dokumentów;
• umowa i wszystkie jej załączniki;
• paszporty osób transakcji;
• sprawdzić zapłatę cła państwowego
• inną dokumentację, jeżeli istnieje potrzeba jej dostarczenia.

Jak odbywa się opodatkowanie?

Jeśli nieruchomość generuje dochód, podlega opodatkowaniu. Terminy wpłat gotówka a sposób dokonywania obliczeń zależy bezpośrednio od statusu podatnika. Jeżeli kalkulacja zostanie przeprowadzona według uproszczonego systemu podatkowego z dodatkowymi składkami na ubezpieczenie, kwota odliczeń na rzecz państwa wyniesie 6% kwoty czynszu. Podobna zasada dotyczy przedsiębiorców indywidualnych. Sprawdzając, czy dana osoba może wynająć lokal, będzie można dowiedzieć się, czy istnieje taka możliwość. Obywatel będzie jednak musiał zapłacić jednorazowo 13% podatku dochodowego od osób fizycznych. Zasady znajdują odzwierciedlenie w art. 208 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej. Jeżeli obywatel uchyla się od płacenia podatków, podlega odpowiedzialności karnej lub karze administracyjnej.

Jeśli leasingodawcą jest organizacja

Osoba prawna może również wynajmować nieruchomość. Zgodnie z art. 209, 213 i 608 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej organizacje mają takie samo prawo do posiadania, używania i rozporządzania własnym majątkiem jak osoby fizyczne. Prawo nie nakłada jednak ograniczeń na liczbę obiektów będących własnością osoby prawnej. Podobna zasada znajduje odzwierciedlenie w art. 213 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Jeżeli lokal jest wynajmowany przez osobę prawną, umowa zostaje zawarta zgodnie z art. 606 i 670 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. W takim przypadku dokument musi wskazywać kod OKVED 70.20.2.

Umowa z osobą prawną musi zostać sporządzona w formie pisemnej. Nie ma znaczenia na jaki okres udostępniana jest nieruchomość.

Umowa musi zawierać także informacje obowiązkowe, do których zaliczają się:

• charakterystyka lokalu;
• informacje o osobach prawnych i fizycznych występujących w umowie;
• wynajem;
• cechy użytkowania pomieszczeń i naprawy;
• podpisy stron transakcji.

Jeżeli w umowie nie określono okresu najmu, uważa się, że został on zawarty na czas nieoznaczony. Zasada ta jest zapisana w art. 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Umowa wraz ze wszystkimi załącznikami do niej musi być również zarejestrowana w Rosreestr, jeżeli nieruchomość niemieszkalna jest wynajmowana na okres dłuższy niż 1 rok kalendarzowy.

Aby uprawniony organ wyraził zgodę na dokonanie rejestracji, przedstawiciel osoby prawnej będzie musiał przygotować następujące dokumenty:

• wniosek wypełniony zgodnie z regulaminem;
• wypełnioną i podpisaną umowę oraz załącznik do niej;
• paszport katastralny nieruchomości;
• dokumenty potwierdzające stan prawny organizacje;
• dokumenty potwierdzające fakt zapłaty cła państwowego;
• dodatkowe dokumenty, jeżeli są wymagane.

Jeżeli leasingodawcą jest osoba fizyczna

Jeżeli leasingodawcą jest osoba fizyczna, proces sporządzania umowy i specyfika transakcji ulegają zmianie. Dokument musi zatem wskazywać adres i charakterystykę lokalu. W takim przypadku płatności celowe nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Obejmuje to również rachunki za media.

Osoba wynajmująca powierzchnię komercyjną może wpłacić opłatę na rachunek bankowy lub przekazać ją w gotówce.

Zmiany czynszu należy dokonać zgodnie z obowiązującymi przepisami. Artykuł 614 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że korekty kwoty płatności powinny następować nie częściej niż raz w roku. Jeżeli umowa zostaje zawarta na dłużej niż rok, dokument musi zostać zarejestrowany w podziale terytorialnym Rosreestr.