Jak wynająć lokale niemieszkalne. Wszystko, co musisz wiedzieć, jeśli planujesz wynajmować lokale niemieszkalne

Wiele osób posiada różne nieruchomości niemieszkalne, które nie są wykorzystywane do żadnego celu. Najlepszą okazją jest ich wynajem, gdyż w takich warunkach zapewniony jest stały i wysoki dochód. W tym celu leasingodawca może działać jako osoba fizyczna, indywidualny przedsiębiorca lub właściciel firmy. Procedura najmu lokali niemieszkalnych powinna być przeprowadzona kompetentnie, dla której formalne umowy są sporządzane z najemcami. Uwzględnia się konieczność płacenia podatków od uzyskanego dochodu.

Zasady udostępniania przedmiotów do wynajęcia

Wielu właścicieli nieruchomości korzysta z tej działalności. Dzierżawa lokali niemieszkalnych pozwala na uzyskanie wysokiego dochodu pasywnego. W takim przypadku leasingodawcą może być:

• osoba, która jest bezpośrednim właścicielem obiektu, dlatego musi mieć oficjalne dokumenty dotyczące tej nieruchomości;
• Indywidualny przedsiębiorca, który jest specjalnie zarejestrowany w Federalnej Służbie Podatkowej do prowadzenia tej działalności i zwykle do płacenia podatków, jest wybierany przez przedsiębiorców STS, PSN lub UTII, ponieważ dzięki zastosowaniu uproszczonych reżimów nie będzie trudno obliczyć i zapłacić podatek, a także złożyć deklarację;
• firma reprezentowana przez osobę prawną, a przedsiębiorstwa, podobnie jak przedsiębiorcy indywidualni, mogą korzystać z uproszczonych systemów naliczania podatku.

Podczas sporządzania umowy każdy z powyższych właścicieli bierze pod uwagę różne niuanse. Jeżeli dzierżawa lokali niemieszkalnych odbywa się bez oficjalnej rejestracji i rejestracji dochodów w Federalnej Służbie Podatkowej, jest to nielegalna działalność, za którą odpowiedzialni są właściciele lokali.

Zasady najmu przedmiotów osobom fizycznym

Prywatni obywatele mogą posiadać różne nieruchomości. Są wykorzystywane do różnych celów, takich jak:

• tworzenie biura;
• organizacja magazynu;
• utworzenie przedsiębiorstwa produkcyjnego;
• tworzenie sklepów.

Obywatel może być stroną umowy najmu. Osoby muszą być bezpośrednimi właścicielami obiektów, dlatego muszą posiadać odpowiednie dokumenty tytułowe oraz wyciąg z USRN. Dzierżawa lokali niemieszkalnych przez osobę fizyczną obejmuje:

• obywatele muszą z wyprzedzeniem dokonać wpisu w Rosreestr, że istniejący lokal jest obiektem niemieszkalnym i dodatkowo należy podać parametry techniczne i katastralne;
• jeżeli lokal nie jest zarejestrowany w rejestrze katastralnym lub nie jest uwzględniony, wówczas nie można oficjalnie przekazać go do użytku innym osobom;
• dzierżawa przedmiotu do użytku firm lub innych obywateli jest transakcją majątkową, dlatego z pewnością umowa cywilna zostaje zawarta z właścicielem;
• aby dokumentacja była sformalizowana i kompetentna, umowa jest sporządzana wyłącznie na piśmie, po czym jest poświadczona przez notariusza i zarejestrowana w Rosreestr.

Często umowa jest zawierana na okres nieprzekraczający jednego roku. W takich warunkach rejestracja dokumentu w Rosreestr nie jest wymagana.

Jakie dokumenty są wymagane od osoby fizycznej do zawarcia transakcji?

Jeżeli dzierżawa lokali niemieszkalnych jest prowadzona przez osobę fizyczną, obywatel musi wcześniej przygotować odpowiednią dokumentację. Obejmuje następujące dokumenty:

• paszport obywatela będącego właścicielem lokalu;
• świadectwo własności, które można zastąpić nowym wyciągiem z USRN, wskazującym bezpośredniego właściciela obiektu;
• certyfikat techniczny;
• inne dokumenty techniczne wydane właścicielowi przez pracowników WIT;
• wyciąg z Rosreestr potwierdzający, że w obiekcie nie ma żadnych obciążeń, reprezentowanych przez areszt, kaucję lub inne ograniczenia.

Dopuszczalne jest zaangażowanie przedstawiciela do udziału w transakcji, ale musi on posiadać pełnomocnictwo poświadczone notarialnie.

Czy podatki płacą osoby fizyczne?

Dość często obywatele posiadający nieruchomości wykorzystują ten rodzaj działalności do zarabiania pieniędzy. Wynajem lokali niemieszkalnych przynosi ludziom dość znaczny dochód pasywny.

Jeśli umowa jest zarejestrowana w Rosreestr, informacje z tej instytucji są wysyłane do najbliższego oddziału Federalnej Służby Podatkowej w celu zarejestrowania dochodu obywateli. Dlatego wynajmowanie nat. osoby z lokali niemieszkalnych wymaga naliczenia i opłacenia podatku dochodowego.

Aby to zrobić, wymagane jest coroczne składanie deklaracji 3-NDFL w Federalnej Służbie Podatkowej, która wskazuje wszystkie dochody obywatela z dzierżawy obiektu. Dodatkowo dokument ten podaje prawidłową wysokość podatku dochodowego od osób fizycznych. Dlatego z otrzymanych kwot trzeba będzie zapłacić 13%. Ze względu na tak duże obciążenie podatkowe obywatele często wolą ubiegać się o indywidualnego przedsiębiorcę lub założyć firmę w celu znacznego obniżenia wysokości podatku, gdyż przy zastosowaniu uproszczonych reżimów kwota podatku może zostać obniżona do 6% całego dochodu.

Niuanse dla indywidualnych przedsiębiorców

Wielu obywateli, którzy są właścicielami nieruchomości, które wolą wydzierżawiać, specjalnie otwiera w tym celu indywidualnych przedsiębiorców. W takim przypadku przy obliczaniu kwoty podatku mogą korzystać z uproszczonych reżimów. Wynajem lokali niemieszkalnych indywidualnego przedsiębiorcy odbywa się z uwzględnieniem niuansów:

• zawarcie umowy z najemcami jest koniecznie ustalone w oficjalnej umowie, która określa czas trwania umowy, cechy nieruchomości, koszt najmu i inne ważne cechy;
• jeśli okres obowiązywania umowy przekracza rok, umowa zostaje zarejestrowana w Rosreestr;
• za otrzymany dochód podatki płacą indywidualni przedsiębiorcy, dla których przedsiębiorca może wybrać system patentowy, uproszczony system podatkowy lub UTII;
• należy odnotować bezpośredni przelew środków, za który sporządzane są pokwitowania, ale najczęściej pieniądze są przelewane na rachunek bieżący, dlatego odbiór pieniędzy można udowodnić za pomocą wyciągów bankowych.

Korzystając z uproszczonych systemów podatkowych, obywatele mogą uniknąć płacenia znacznego podatku. Najczęściej przy wynajmie lokali niemieszkalnych indywidualni przedsiębiorcy wybierają UTII, ponieważ przy korzystaniu z tego podatku ta sama kwota jest płacona kwartalnie. Podatek w tym przypadku zależy od wielkości lokalu, dlatego nie ma na niego wpływu cena najmu.

Najem lokali niemieszkalnych indywidualnych przedsiębiorców musi być oficjalnie przeprowadzony. Opodatkowanie zależy od wybranego reżimu, ale jednocześnie ważne jest nie tylko prawidłowe obliczanie i terminowe płacenie podatków, ale także sporządzenie deklaracji niezbędnych dla pracowników Federalnej Służby Podatkowej.

Jakie dokumenty są wymagane od indywidualnych przedsiębiorców?

Jeżeli właścicielem nieruchomości niemieszkalnej jest przedsiębiorca, w celu zawarcia umowy z najemcą należy przygotować następujące dokumenty:

• zaświadczenie o rejestracji i rejestracji;
• paszport obywatela;
• dokumenty tytułu własności;
• dokumenty techniczne obiektu.

Prawidłowo sporządzona umowa jest z pewnością przekazywana Federalnej Służbie Podatkowej wraz z oświadczeniem, ponieważ stanowi potwierdzenie wykonania określonej działalności.

Specyfika najmu lokali przez firmy

Często różne nieruchomości niemieszkalne nie są własnością osób fizycznych, ale przedsiębiorstw. Firmy często decydują się na wynajem lokali niemieszkalnych. Procedura w tym przypadku ma następujące cechy:

• firma nie może być właścicielem obiektu, gdyż może pełnić rolę pośrednika;
• z najemcami zostaje sporządzona umowa cywilnoprawna, do której dołączone są różne dokumenty firmy;
• organizacja musi zapłacić podatek od uzyskanego dochodu, który jest obliczany na podstawie obowiązującego systemu podatkowego, a firmy mogą łączyć kilka systemów jednocześnie, aby zaoszczędzić pieniądze na opłatach.

Jeśli firma nie jest bezpośrednim właścicielem obiektu, może go podnajmować. W takich warunkach wymagane jest uzyskanie zgody właściciela na tę działalność.

Jakie dokumenty są wymagane od firmy?

Jeżeli firma jest leasingodawcą, to w celu sporządzenia umowy firma musi przygotować dokumentację:

• zaświadczenie z Jednolitego Państwowego Rejestru Podmiotów Prawnych;
• dokumenty założycielskie przedsiębiorstwa;
• dokumenty tytułowe obiektu, potwierdzające faktyczne prawo do najmu tego lokalu przez firmę;
• jeśli obiekt jest podnajmowany, firma musi mieć pozwolenie właściciela na takie działania;
• założyciel będący właścicielem firmy może udzielić swojemu pracownikowi pełnomocnictwa, w wyniku którego posiada odpowiednie uprawnienia do przeprowadzenia transakcji.

Najczęściej dzierżawią je firmy o znacznych powierzchniach, ponieważ nie wykorzystują ich samodzielnie w żadnym celu. Wynajem lokali niemieszkalnych zapewnia znaczny dochód pasywny, dlatego wiele firm korzysta z tej metody zarabiania pieniędzy. Podczas sporządzania umowy z firmą konieczne jest zarejestrowanie jej w Rosreestr.

Wynajem obiektów przez gminę

Administracja dowolnego miasta jest właścicielem wielu różnych nieruchomości, które mogą być mieszkalne lub niemieszkalne. W takim przypadku władze miasta mogą zdecydować o konieczności wydzierżawienia tych obiektów bezpośrednim użytkownikom. Środki uzyskane z takich działań trafią do budżetu lokalnego.

W takich warunkach wymagane jest przestrzeganie prawidłowej kolejności dostaw przedmiotów. W tym celu brane są pod uwagę niuanse:

• aby ustalić najemcę, z pewnością odbędzie się oficjalna aukcja;
• umowa najmu zostaje zawarta z oferentem, który zaoferuje najwyższy czynsz;
• przetargi mają formę aukcji, w której mogą wziąć udział osoby fizyczne, indywidualni przedsiębiorcy lub organizacje;
• aby wziąć udział w aukcji, należy złożyć specjalny wniosek na stronie administracji województwa;
• dopiero po rejestracji wszyscy uczestnicy są zaproszeni do aukcji;
• kaucja jest wpłacana przez wszystkich zgłaszających, reprezentowana przez wpisowe i zazwyczaj wynosi 10% wartości przedmiotu;
• cena najmu jest obliczana na podstawie ceny katastralnej nieruchomości;
• jeśli tylko jeden oferent licytuje, licytacja nie odbędzie się, więc licytujący udziela dzierżawy bez licytacji.

Administracja może zapewnić możliwość zawarcia umowy na dłuższy okres przekraczający 10 lat.

Zasady sporządzania umowy

Niezależnie od tego, kto jest wynajmującym, ważne jest prawidłowe sporządzenie umowy najmu. To z jego pomocą przeprowadzana jest właściwa rejestracja transakcji dotyczącej nieruchomości. Umowa najmu lokalu niemieszkalnego musi zawierać następujące informacje:

• wskazano miejsce i datę jego sporządzenia;
• strony zaangażowane w transakcję są zarejestrowane;
• jeśli uczestnikami są osoby fizyczne, rejestrowane są ich imiona i nazwiska, daty urodzenia i informacje z paszportów;
• jeśli najemcą lub leasingodawcą jest firma, wskazane są jej dane;
• określone są parametry techniczne nieruchomości, a także adres jej lokalizacji;
• wymienia warunki, na podstawie których można korzystać z nieruchomości;
• wskazany jest okres i koszt najmu;
• dopuszcza się umieszczenie klauzuli, na podstawie której w przyszłości najemca będzie mógł wykupić nieruchomość;
• wymienia prawa i obowiązki każdej ze stron transakcji;
• wskazana jest odpowiedzialność stron, ponieważ jeśli z różnych powodów naruszą one klauzule umowy, zostaną na nie zastosowane różne sankcje lub inne środki wpływu;
• podano warunki, na podstawie których można przedterminowo rozwiązać umowę;
• wymienia sytuacje, w których będziesz musiał zwrócić się do sądu w celu rozwiązania różnych konfliktów;
• pasuje do różnych okoliczności siły wyższej, w których strony transakcji muszą zachowywać się w określony sposób.

Dokumentacja ta nie musi być poświadczona notarialnie. Za pomocą tego oficjalnego dokumentu regulowana jest procedura wynajmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych. Dokumentacja jest przygotowywana w trzech egzemplarzach, ponieważ jeden pozostaje u wynajmującego, drugi jest przekazywany najemcy, a trzeci służy do rejestracji w Rosreestr. Umowa wchodzi w życie dopiero po rejestracji. Odnowienie umowy jest dozwolone, jeśli istnieje porozumienie między stronami. Przykładowa umowa została przedstawiona poniżej.

Zasady sporządzania aktu przyjęcia i przekazania

Z chwilą sporządzenia umowy, na podstawie której dokonywany jest najem lokalu niemieszkalnego przez indywidualnego przedsiębiorcę, osobę fizyczną lub firmę, wymagane jest przekazanie przedmiotu najemcy.

Przeniesienie odbywa się bezpośrednio na warunkach określonych w umowie. W tym celu wskazane jest sporządzenie aktu akceptacji i przeniesienia. W obecności osób trzecich tworzony jest dokument potwierdzający, że uczestnicy transakcji są rzeczywiście uczciwi i zdolni.

Dokument wymienia wszystkie parametry istniejącej nieruchomości, które obejmują:

• stan okładzin podłogowych i ściennych;
• obecność osprzętu hydraulicznego;
• lokalizacja i cechy techniczne komunikacji.

Jeśli w pokoju są meble, należy je wymienić, a także wskazać, w jakim stanie.

Jakie systemy podatkowe stosuje wynajmujący?

Właściciele nieruchomości, którzy wynajmują nieruchomości, uzyskują z tego tytułu określony dochód, który jest zobowiązany do zapłaty podatku. Osoby fizyczne płacą 13% całego dochodu. Ze względu na tak duże obciążenie podatkowe wynajmujący wolą otwierać indywidualnego przedsiębiorcę lub firmę. Do obliczeń można wybrać różne systemy podatkowe:

• USN. W ramach tego systemu wypłacane jest 6% wszystkich wpływów gotówkowych lub 15% zysku netto. Władze lokalne mogą podwyższyć stawki za nieruchomości biurowe lub handlowe. Podstawą opodatkowania jest dochód za rok pracy lub zysk z działalności. Niektóre regiony wprowadzają zachęty dla małych firm. Dodatkowo, ze względu na przelewy podatkowe, zmniejsza się kwota wpłacana przez przedsiębiorców do Funduszu Emerytalnego i innych funduszy.
• Patent na wynajem lokali niemieszkalnych. Ten system podatkowy jest uważany za najbardziej korzystny dla wielu przedsiębiorców. Można zastosować tylko patent IP. Dzierżawa lokali niemieszkalnych na takich warunkach nie wymaga sporządzania i składania różnych raportów do Federalnej Służby Podatkowej. Dlatego wystarczy tylko początkowo nabyć patent po optymalnej cenie na określony czas. Mogą uzyskać patent dla indywidualnego przedsiębiorcy na różne okresy. Wynajem lokali niemieszkalnych w tym reżimie uważany jest za opłacalny proces.
• OSNO. Rzadko jest wybierany ten system do wynajmowania obiektów, ponieważ trzeba płacić dużą kwotę podatków i zajmować się księgowością. Zwykle ten tryb jest używany przez firmy, które nie chcą łączyć wielu systemów.
• UTII. Dzierżawa lokali niemieszkalnych w tym reżimie jest zwykle wybierana tylko wtedy, gdy istnieje obiekt o niewielkich rozmiarach. Jeśli pomieszczenie ma znaczną powierzchnię, bardziej wskazane jest wybranie numeru USN lub patentu. Przy obliczaniu UTII brany jest pod uwagę wskaźnik fizyczny, reprezentowany przez obszar nieruchomości. Dlatego optymalne jest wybranie tego trybu, jeśli obiekt nie przekracza 30 metrów kwadratowych. m.

Wybór konkretnego systemu zależy od bezpośrednich najemców. Niektóre firmy i indywidualni przedsiębiorcy wolą w sumie łączyć kilka reżimów, co umożliwia zmniejszenie obciążeń podatkowych.

Wniosek

Wynajem różnych lokali niemieszkalnych uważany jest za opłacalny proces. Mogą go przeprowadzać osoby fizyczne, indywidualni przedsiębiorcy lub firmy. Firmy mogą w ogóle nie być właścicielami obiektów, dlatego pełnią jedynie rolę pośredników.

Procedura udostępniania nieruchomości do wynajęcia zakłada właściwe wykonanie transakcji, dla której między uczestnikami sporządzana jest oficjalna umowa, która jest zarejestrowana w Rejestrze Federalnym.

Osoby fizyczne w Rosji mogą posiadać nie tylko lokale mieszkalne, ale także niemieszkalne - te, które nie są zarejestrowane w zasobach mieszkaniowych osady lub miasta (Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej). Dlatego właściciele tego typu nieruchomości mogą rozporządzać nimi według własnego uznania - w tym leasingu (Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej).

Drodzy Czytelnicy! Artykuł omawia typowe sposoby rozwiązywania problemów prawnych, ale każdy przypadek jest indywidualny. Jeśli chcesz wiedzieć, jak to zrobić aby rozwiązać dokładnie twój problem - skontaktuj się z konsultantem:

WNIOSKI I POŁĄCZENIA PRZYJMOWANE SĄ 24/7 i BEZ DNI.

Jest szybki i JEST WOLNY!

Transakcje najmu na cele inne niż mieszkaniowe, w których uczestnikami są osoby cywilne, są zawierane na pewnych zasadach, podobnie jak transakcje z osobami prawnymi lub indywidualnymi przedsiębiorcami.

zasady

Istnieją ogólne zasady, przestrzegając których można sprawnie i szybko wynająć nieruchomość niebędącą zasobem mieszkaniowym.

Na przykład, jeśli firma lub firma, organizacja lub instytucja chce wynająć pokój od osoby fizycznej, to co należy zrobić, aby nie łamać prawa.

Ponadto istnieją osobliwości przy wynajmowaniu nieruchomości niemieszkalnych w formie nieodpłatnej lub odwrotnie, osobie fizycznej i tak dalej.

Rozważmy na przykład kilka wariantów sytuacji, w których możliwy jest wynajem lokalu niemieszkalnego na naszych warunkach.

Czy osoba indywidualna może dzierżawić lokale niemieszkalne

Na podstawie Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej oraz innych przepisów prawa właściciel będący osobą fizyczną może wynająć nieruchomość nie znajdującą się w zasobu mieszkaniowym.

I w tym celu nie musi zostać indywidualnym przedsiębiorcą (dalej - IP), aby legalnie uzyskiwać dochód z wynajmu lokali lub budynków niemieszkalnych, konstrukcji.

Wystarczy, że zapłaci w terminie 13% podatku dochodowego i złoży deklarację PIT do podatku (i Ordynacji Podatkowej Federacji Rosyjskiej) nie później niż do 30 kwietnia roku następującego po roku kalendarzowym sprawozdawczym.

Jeśli właściciel nieruchomości nie korzysta z regularnej pracy najemnej, prawo nie pozwala na zostanie indywidualnym przedsiębiorcą (Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej).

Jednocześnie wszystkie umowy zawierane przez osoby fizyczne z takimi transakcjami najmu będą prawnie traktowane jako umowy GPC - o charakterze cywilnoprawnym.

Oznacza to, że czynsz najmu można dość spokojnie ustalić negocjując umowę najmu.

Niezwykle ważne jest tutaj, aby strony same uzgodniły i omówiły wysokość opłaty, uzgodniły ze sobą. Następnie fakt wyrażenia zgody jest poświadczany przez notariusza przy zawarciu transakcji.

Jeszcze kilka słów należy powiedzieć o przypadku, gdy osoba fizyczna wynajmuje lokal niemieszkalny osobie prawnej.

Ważne jest, aby wziąć pod uwagę następujące punkty tekstu umowy, które będą miały wpływ na księgowość zatrudniającego przedsiębiorstwa:

1. Należy wskazać obiekt - dokładny adres, lokalizację, katastralny numer ewidencyjny, informacje eksploatacyjne i techniczne (np. Powierzchnia, liczba kondygnacji, miejsce zamieszkania do pracy itp.).
2. Brak podatku VAT do zapłaty jur. osoba nie jest wymagana, ponieważ umowa nie jest zawierana z innym przedsiębiorstwem, ale z obywatelem (obywatelem).
3. Cena wynajmu może zawierać rachunki za media. Jest to wygodne dla prawidłowego rozliczania wydatków przedsiębiorstwa.
4. Konieczne jest wskazanie w umowie formy rozliczenia - bezgotówkowe lub przy wpłacie środków gotówką.
5. Yur. osoba płacąca nat. osoba, która pobiera opłatę za czasowe użytkowanie swojego majątku, jest jednocześnie pozwanym płatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych (Ordynacja podatkowa Federacji Rosyjskiej). Dlatego firma może samodzielnie przekazać 13% organizacji podatkowej za tę transakcję.

Dzięki nowoczesnemu systemowi płatności osoby prawne mogą rozliczać się z osobami fizycznymi bezgotówkowymi formami płatności.

Wystarczy wskazać w umowie dane bankowe rachunków, plastikową kartę osoby, na którą najemca przekaże opłatę za korzystanie z nieruchomości obywatela-leasingodawcy.

Jeżeli strony wybrały w tym przypadku opcję rozliczenia gotówkowego, wówczas spółka musi przeprowadzić tę operację w drodze rozkazu wydatkowego i gotówkowego.

Uwaga! Jeśli osoba prawna zawarła umowę najmu lokalu niemieszkalnego należącego do osoby fizycznej i jeśli ta ostatnia znajdzie się w połowie okresu obowiązywania takiej umowy dotyczącej własności intelektualnej, wówczas osoba prawna. osoba nie będzie zobowiązana do zapłacenia 13% podatku od transakcji. Tam system podatkowy będzie przebiegał według innego schematu.

Czy można wziąć nat. Twarz

Osoba prawna lub przedsiębiorca indywidualny będący właścicielem lokalu niemieszkalnego ma pełne prawo do najmu go osobie fizycznej. W przepisach nie ma żadnych zakazów w tym zakresie. W takim przypadku najlepiej skupić się na art. 606-670 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Umowa najmu z pewnością będzie musiała wskazywać:

• kod prawny OKVED osoby (70.20.2);
• okres obowiązywania umowy;
• dane osobowe nat. twarze;
• pełna charakterystyka pokoju;
• numer katastralny obiektu;
• wysokość czynszu;
• procedura zapłaty przez najemcę (osobę fizyczną) opłaty za użytkowanie lokalu na rzecz wynajmującego (osoby prawnej)
• określić szczegóły i szczególne aspekty leasingu (zasady, procedury operacyjne, możliwość napraw itp.).

W zasadzie to samo dzieje się przy zawieraniu umowy z indywidualnym przedsiębiorcą i osobą. Tylko zamiast statutu i zaświadczenia z Unified State Register of Legal Entities, indywidualny przedsiębiorca składa notariuszowi zaświadczenie USRIP w celu sfinalizowania transakcji.

Czy to możliwe za darmo

W ustawodawstwie rosyjskim nie ma przymusu ze strony właścicieli lokali niemieszkalnych w celu zagwarantowania, że \u200b\u200bwynajmują swoją nieruchomość niezawodnie za opłatą. To jest prawo właściciela, a nie jego obowiązek wobec prawa.

Całość transakcji jest ściśle regulowana umową, która jest sporządzana za obopólnym porozumieniem stron i odzwierciedla uzgodnione przez nich wyrażenie woli w stosunku do warunków umowy, w tym zapłatę za korzystanie z nieruchomości leasingodawcy.

W związku z tym możliwa jest również transakcja nieodpłatna, jak i płatna, pomimo Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, w którym mówi się, że najemca zobowiązuje się do zapłaty czynszu właścicielowi nieruchomości.

Jak zdać

Z pośrednikami w handlu nieruchomościami możesz wynająć swoją nieruchomość znacznie szybciej i wydajniej. Szybciej znajdują nabywcę usług wynajmu, niż było to modne we własnym zakresie.

Ponadto specjaliści ci stale monitorują wszystkie subtelności rynku nieruchomości oraz wszelkie zmiany cen i inne szczegóły.

Dokumenty

Cała procedura rejestracji najmu lokali niemieszkalnych przebiega wyłącznie poprzez zawarcie specjalnej umowy z jej notarialnym potwierdzeniem. Dlatego należy wcześniej umówić się na wizytę u notariusza, jeśli został już znaleziony nabywca usług.

Gdy wynajmujący ma zamiar samodzielnie przygotować paczkę dokumentów do sfinalizowania transakcji, będzie potrzebował następujących dokumentów:

• paszport cywilny, jeśli jest osobą fizyczną;
• zaświadczenie o rejestracji osoby prawnej, jeśli jest to przedsiębiorstwo;

• dokumentacja tytułowa nieruchomości niemieszkalnej - zaświadczenie z USRN, umowa kupna-sprzedaży, inne;

• dokumentacja techniczna obiektu nieruchomości;
• pełnomocnictwo, jeżeli są przedstawiciele stron uczestniczących w transakcji;
• zgoda małżonka, jeżeli leasingodawcą jest osoba fizyczna. osoba i nieruchomość są we współwłasności nabytej w wyniku małżeństwa;
• zezwolenie banku, jeżeli nieruchomość jest obciążona przewłaszczeniem hipotecznym na podstawie umowy o kredyt hipoteczny lub innej umowy.

Oprócz wyżej wymienionych papierów wartościowych należących do osób prawnych, są one zobowiązane do złożenia również szeregu innych dokumentów. Są to sprawozdania finansowe, dokumenty założycielskie, pełnomocnictwo dla przedstawiciela i tak dalej.

W przypadku, gdy HOA wynajmuje lokale niemieszkalne, jest również osobą prawną.

Ponieważ wszystkie TSN lub HOA są zarejestrowane jako osoby prawne, mają własne opodatkowanie, podlegają zasadom rozliczania w systemie uproszczonym.

Takie partnerstwa opierają się na ich dokumentach założycielskich, sporządzonych nie bez udziału najemcy domu (domów). Towarzystwa te mają prawo zbywać tereny niemieszkalne będące własnością Spółki.

Rejestracja zawartej umowy najmu w Regpalat (Rosreestr, USRN - Unified State Register of Real Estate) nie jest konieczna, jeśli:

• okres obowiązywania umowy jest krótszy niż 12 miesięcy;
• termin w umowie nie jest w ogóle wskazany.

W przeciwnym przypadku, gdy okres obowiązywania umowy jest dłuższy niż 12 miesięcy, wówczas wymagana jest rejestracja takiej umowy w USRN.

Samemu

Przed zawarciem umowy najmu nieruchomości niemieszkalnej należy najpierw dowiedzieć się, dlaczego będzie ona wykorzystywana przez najemcę (najemcę), w jakim celu będzie wykorzystywana.

Możliwe opcje wynajmu lokali niemieszkalnych:

• do magazynu;
• jako warsztat produkcyjny;
• wykorzystanie lokalu jako biura;
• obszar handlu (punkt);
• o świadczenie usług (handel usługami);
• jak garaż;
• do trzymania zwierząt, ptaków, uprawy roślin;
• do użytku osobistego (na przykład jako spiżarnia do przechowywania różnych rzeczy, narzędzi, sprzętu) i nie tylko.

Oprócz przeznaczenia zwracają uwagę na powierzchnię, wielkość i układ lokali niemieszkalnych. Na kształtowanie się kosztu najmu istotny wpływ ma skwadrowanie wynajmowanych najemcy powierzchni.

Lokalizacja obiektu wpływa na wygodę rozwiązań produkcyjnych, planów, harmonogramów i nie tylko. Dlatego też należy szukać przyszłego najemcy w zależności od rodzaju i przeznaczenia nieruchomości.

Jeśli jest to na przykład garaż, pracownicy produkcyjni raczej nie zgodzą się na korzystanie z takiego pomieszczenia.

Ogólnie rzecz biorąc, procedura samodzielnego najmu lokali niemieszkalnych lub budynków, konstrukcji polega na następującym algorytmie działań:

1. Przygotowanie i uporządkowanie dokumentów właściciela oraz dokumentów dotyczących samej nieruchomości.
2. Wstępna kalkulacja ceny najmu.
3. Stworzenie kampanii reklamowej.
4. Zamieszczanie ogłoszeń w Internecie lub samodzielne umieszczanie na tablicach ogłoszeń w całym mieście.
5. Odbieranie telefonów od potencjalnych najemców.
6. Spotkania i ustne porozumienie w sprawie umowy.
7. Umów się na spotkanie z notariuszem.
8. Zawrzeć umowę.
9. Rejestracja umowy w Regpalat (jeśli jest to przewidziane prawem w konkretnym indywidualnym przypadku).
10. Wydanie najemcy kluczy z lokalu niemieszkalnego wraz z dokumentacją (np. Akt przyjęcia i przekazania nieruchomości znajdującej się w lokalu).

Aby obliczyć cenę wynajmu, możesz zaprosić specjalnego rzeczoznawcę, który wszystko obliczy biorąc pod uwagę współczesne warunki rynkowe, a nawet prognozy na nadchodzący rok.

Takie usługi oczywiście nie są darmowe, więc nie każdy właściciel nieruchomości może się na nie zdecydować. Ale taka ocena pozwala właścicielowi nieruchomości mieć pod ręką raporty z obliczeń biegłego.

Pozyskanie lokalu pod biznes w początkowej fazie jego powstawania może być problematyczne. Dlatego przedsiębiorcy wolą wynajmować nieruchomości. Pozwala to ograniczyć jednorazowe wydatki. ale wynajem lokali niemieszkalnychwiąże się z szeregiem cech, które odróżniają ten proces od klasycznego. Prowadzi to do powstania całej listy problemów, niemożności szybkiego rozwiązania, co powoduje opóźnienia w rozpoczęciu realizacji działań.

Jeżeli osoba prawna lub osoba fizyczna chce ich uniknąć i maksymalnie przyspieszyć proces wynajmu nieruchomości niemieszkalnych, procedurę należy rozpocząć od analizy odpowiednich informacji na ten temat. Porozmawiamy dalej o procedurze wykonywania czynności, o cechach, jakie narzuca się procedurze w zależności od statusu najemcy i leasingodawcy, a także o specyfice opodatkowania.

Czy osoby fizyczne muszą rejestrować się jako indywidualni przedsiębiorcy na wynajem lokali niemieszkalnych?

Prawo do posiadania nieruchomości mieszkalnej przypisuje się osobom fizycznym na mocy artykułów 131 i 213 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Osoba uznana za właściciela nieruchomości ma prawo rozporządzać nią i korzystać z niej według własnego uznania. Taką możliwość daje artykuł 209 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej. Ponadto każdy obywatel ma możliwość wynajęcia lokali niemieszkalnych. Zasada znajduje odzwierciedlenie w artykule 608 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Osoba fizyczna może skorzystać z prawa do najmu nieruchomości niemieszkalnych. Ponadto przepisy prawa nie zobowiązują do rejestracji jako indywidualny przedsiębiorca. Jednak osoba zajmuje się działalnością gospodarczą za pomocą dostarczania nieruchomości, będziesz musiał otworzyć indywidualnego przedsiębiorcę.

Kiedy nie można uniknąć otwarcia adresu IP?

Osoby fizyczne mogą rozpocząć działalność gospodarczą dopiero po przejściu odpowiedniej rejestracji i uzyskaniu statusu indywidualnego przedsiębiorcy. Jednak prawo nie zobowiązuje obywatela do uzyskania osobowości prawnej. Podobna zasada znajduje odzwierciedlenie w artykule 23 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Działalność biznesowa różni się od innych manipulacji szeregiem cech.

Który zawiera:

• istnieją silne więzi z najemcą;
• w pewnym okresie transakcje są przeprowadzane regularnie;
• osoba prowadzi ewidencję zawartych transakcji i operacji;
• nieruchomość została nabyta specjalnie w celu przeprowadzenia transakcji;
• osoba ma stały dochód z użytkowania nieruchomości.

Aby proces najmu nieruchomości został uznany za działalność przedsiębiorczą i prowadził do konieczności rejestracji jako indywidualny przedsiębiorca, należy udowodnić, że wszystkie transakcje były zawierane w celu uzyskania stałego dochodu.

Na przykład podpisanie umowy najmu na rok lub dłużej, a także zawarcie transakcji z tymi samymi organizacjami może służyć jako potwierdzenie. W takiej sytuacji wymagana będzie rejestracja jako indywidualny przedsiębiorca.

Co się stanie, jeśli nie zarejestrujesz się jako indywidualny przedsiębiorca?

Jeżeli osoba naruszy przepisy prawa i zacznie prowadzić działalność gospodarczą bez rejestracji, zostanie wszczęte przeciwko niej postępowanie sądowe. Obywatel może zostać pociągnięty do odpowiedzialności administracyjnej lub karnej.

Może zostać zastosowana jedna z następujących kar:

• odzyskanie środków pieniężnych w wysokości 500-2000 rubli (artykuł 14.1 Kodeksu administracyjnego Federacji Rosyjskiej);
• odzyskanie środków pieniężnych do 300 000 rubli (art. 171 kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej);
• udział w obowiązkowej pracy trwającej 480 godzin (art. 171 kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej);
• areszt na okres do sześciu miesięcy (art. 171 kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej);
• grzywna w wysokości dochodu przez 2 lata (art. 171 kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej).

W jaki sposób zawierana jest umowa z osobami prawnymi i osobami fizycznymi?

W ustawodawstwie rosyjskim nie ma reguły regulującej wynajem lokali niemieszkalnych od osoby fizycznej. Przy sporządzaniu umowy należy kierować się postanowieniami rozdziału 34 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej. Akt prawny zawiera informacje ogólne w sprawie udostępniania nieruchomości do wynajęcia.

Art. 606 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że wynajmujący, który nie jest osobą prawną, jest zobowiązany do przekazania najemcy nieruchomości niemieszkalnej do tymczasowego użytkowania i posiadania po uiszczeniu określonej opłaty.

Umowa najmu została sporządzona zgodnie z zasadami zawartymi w art. 434 i 609 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Strony umowy zobowiązane są do sporządzenia dokumentu w formie pisemnej. Gotowy papier jest podpisywany przez każdą ze stron.

Umowa musi zawierać obowiązkowe informacje, których lista obejmuje:

• szczegóły dotyczące osób prawnych i osób fizycznych;
• informacje o obiekcie;
• warunki korzystania z nieruchomości;
• wysokość czynszu.

Strony mają prawo mocno wskazać na jak długo umowa jest zawarta. Jeżeli takie informacje nie są dostępne, uznaje się, że nieruchomość została wynajęta na czas nieokreślony.

Podobną zasadę określa artykuł 610 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej. W tekście umowy należy podać kod OKVED. Jeśli lokale są wynajmowane, używany jest kod 70.20.2. Zasada ma znaczenie tylko w przypadku lokali niemieszkalnych. Wypełniając charakterystykę przedmiotu w umowie należy zachować ostrożność.

Dokument będzie odzwierciedlał następujące informacje:

• numer inwentarzowy lokalu;
• dokładny adres wskazujący piętro i lokalizację lokali na nim;
• przeznaczenie (np. biuro, magazyn itp.);
• nazwa pokoju;
• obszar nieruchomości.

Zgodnie z artykułem 609 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej umowę uważa się za oficjalnie zawartą dopiero po zarejestrowaniu w Rejestrze Federalnym. Jeżeli transakcja została zawarta na okres krótszy niż 1 rok, rejestracja nie jest wymagana. Umowę można sporządzić w dowolnej formie. Podobna zasada dotyczy przedłużenia umowy na ten sam okres.

Aby przejść przez rejestrację państwową, musisz przygotować pakiet dokumentów. Musi zawierać:

• wniosek, który można uzyskać od notariusza lub innego specjalisty akceptującego niezbędne dokumenty;
• umowa i wszystkie jej załączniki;
• paszporty osób fizycznych transakcji;
• czek na zapłatę cła państwowego
• inną dokumentację, jeśli istnieje potrzeba jej dostarczenia.

Jak odbywa się opodatkowanie?

Jeśli nieruchomość generuje dochód, podlega opodatkowaniu. Termin wpłaty środków i procedura rozliczenia zależy bezpośrednio od statusu podatnika. Jeżeli kalkulacja zostanie przeprowadzona w uproszczonym systemie podatkowym z dodatkowymi składkami na ubezpieczenie, wysokość odliczenia na rzecz państwa wyniesie 6% czynszu. Podobna zasada dotyczy indywidualnych przedsiębiorców. Rozumiejąc, czy dana osoba może wynająć pokój, będzie można dowiedzieć się, że taka możliwość jest obecna. Obywatel będzie jednak musiał zapłacić jednorazowo 13% podatku dochodowego od osób fizycznych. Zasady znajdują odzwierciedlenie w artykule 208 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej. Jeśli obywatel uchyli się od podatków, zostanie ukarany lub nałożona kara administracyjna.

Jeśli wynajmujący jest organizacją

Osoba prawna może również wynajmować nieruchomość. Zgodnie z art. 209, 213 i 608 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej organizacje mają takie samo prawo do posiadania, używania i rozporządzania własnym majątkiem jak osoby fizyczne. Jednocześnie prawo nie nakłada ograniczeń na liczbę struktur będących własnością osoby prawnej. Podobna zasada znajduje odzwierciedlenie w artykule 213 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Jeżeli najem lokalu prowadzi osoba prawna, umowa zostaje zawarta zgodnie z art. 606 i 670 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. W takim przypadku dokument musi wskazywać kod OKVED 70.20.2.

Umowa z osobą prawną musi być sporządzona na piśmie. Nie ma znaczenia, na jaki okres nieruchomość jest udostępniana.

Umowa musi również zawierać obowiązkowe informacje, które obejmują:

• charakterystyka pokoju;
• informacje o podmiotach prawnych i osobach objętych umową;
• wynajem;
• specyfika korzystania z pomieszczeń i przeprowadzania napraw;
• podpisy stron transakcji.

Jeżeli w umowie nie określono okresu najmu, uważa się, że została zawarta na czas nieokreślony. Zasada ta jest zapisana w artykule 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Umowa i wszystkie załączniki do niej muszą być również zarejestrowane w Rosreestr, jeśli nieruchomość niemieszkalna jest wynajmowana na okres dłuższy niż 1 rok kalendarzowy.

Aby upoważniony organ wyraził zgodę na rejestrację, przedstawiciel osoby prawnej będzie musiał przygotować następujące dokumenty:

• wniosek wypełniony zgodnie z regulaminem;
• podpisana i podpisana umowa oraz aneks do niej;
• paszport katastralny nieruchomości;
• dokumenty potwierdzające status prawny organizacji;
• dokumenty potwierdzające fakt zapłaty cła państwowego;
• w razie potrzeby dodatkowe dokumenty.

Jeśli wynajmujący jest osobą fizyczną

Jeśli w roli leasingodawcy występuje osoba fizyczna, zmienia się proces sporządzania umowy i specyfika transakcji. Tak więc dokument musi wskazywać adres i charakterystykę lokalu. Jednocześnie płatności celowe nie będą podlegały podatkowi VAT. Obejmuje również rachunki za media.

Wynajmujący lokal może pobierać opłatę z rachunku bankowego lub wnosić gotówką.

Zmiana wysokości czynszu musi być dokonana zgodnie z obowiązującym prawem. Artykuł 614 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że korekta kwoty płatności nie powinna następować częściej niż raz w roku. Jeśli umowa zostanie zawarta na dłużej niż rok, dokument musi być zarejestrowany w podziale terytorialnym Rosreestr.

Wynajęcie lokalu niemieszkalnego np. Pod sklep wiąże się ze znalezieniem odpowiedniego obiektu i zawarciem pisemnej umowy. Konieczne jest nie tylko prawidłowe wypełnienie wszystkich jego sekcji, ale także przestrzeganie dokładnej sekwencji działań. Jak wynajmować lokale niemieszkalne z prawnego punktu widzenia?

Ustawodawstwo

Kwestie najmu nieruchomości niemieszkalnych reguluje ustawa federalna „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcjach z nimi” oraz Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z prawem do obiektów niemieszkalnych zalicza się takie, które są częścią budynków, ale nie nadają się do zamieszkania.

Właściciel może samodzielnie wynajmować lokale niemieszkalne na podstawie umowy. Może mieć formę pisemną. W przypadku najmu do 12 miesięcy umowa nie musi być rejestrowana. Jeśli umowa najmu zostanie wydana na okres dłuższy niż 1 rok, umowa powinna zostać zarejestrowana w określony sposób w Rosreestr. Właściciele zobowiązują się do płacenia podatków od dochodu z najmu w terminie określonym przez prawo.

Sekwencjonowanie

Właściciel ma prawo do najmu lokalu niemieszkalnego w apartamentowcu, biurze lub centrum handlowym. Musisz znać sekwencję działań, które muszą wykonać obie strony transakcji.

Wybór nieruchomości

Znalezienie odpowiedniej nieruchomości to najtrudniejszy etap. Najemca wybiera lokale na podstawie parametrów takich jak dostępność transportowainfrastruktury i ruchu. Wyszukiwanie można przeprowadzić za pośrednictwem agencji nieruchomości i wyspecjalizowanych witryn. Doświadczeni biznesmeni poświęcają temu procesowi dużo czasu.

Rynek nieruchomości niemieszkalnych dzieli się na lokale o następujących celach:

• Gabinet;
• Handlowy;
• Produkcja;
• Magazyn.

Konieczne jest wstępne podjęcie decyzji o rodzaju nieruchomości, powierzchni lokalizacji, liczbie kondygnacji i powierzchni. Łatwiej jest utworzyć zapytanie, gdy te dane stają się zrozumiałe. Przyszły najemca po wybraniu kilku opcji dokonuje oględzin lokalu. To jest niezbędny krok. Wynajmujący musi przedstawić lokal z korzystnych stron. Ale nie ukrywaj istniejących niedociągnięć, ponieważ mogą się później pojawić. A to może doprowadzić do rozwiązania umowy najmu.

Jeśli nie ma czasu na znalezienie pokoju, najemca może zlecić tę pracę zaufanej osobie lub pośrednikowi. Wszystkie szczegóły i wymagane parametry są raportowane. Są to usługi płatne, za które płaci się od 50 do 100% miesięcznego czynszu. Konieczne jest zawarcie umowy z pośrednikiem. Płatności należy dokonać po wybraniu odpowiedniego lokalu.

Zawarcie umowy

W ten proces lepiej zaangażować prawnika. Pomoże w prawidłowym sporządzeniu umowy i wyjaśni kontrowersyjne punkty, a także sprawdzi prawną czystość transakcji. Możesz wykonać tę pracę samodzielnie. Przed podpisaniem umowy należy zażądać następujących dokumentów:

1. dokumenty majątkowe;
2. plan piętra;
3. dokumenty czarterowe właściciela.

Po sprawdzeniu dokumentów należy omówić warunki najmu. Mogą dotyczyć następujących punktów:

• opłacenie rachunków za media;
• wielkość czynszu;
• termin dostarczenia lokalu;
• dostępność komunikacji telefonicznej i dostępu do Internetu;
• prowadzenie prac naprawczych;
• warunki rozwiązania umowy.

Ważne jest, aby przedyskutować, do której ze stron przypisana jest każda klauzula i na jakich warunkach zobowiązania są wypełniane. Osiągnięte porozumienia są określone w umowie lub w formie dodatkowych uzgodnień do niej.

Istotne jest zawarcie w umowie klauzuli o działaniach w przypadku wystąpienia siły wyższej.

Lepiej jest, jeśli najemca i wynajmujący podpiszą umowę osobiście, bez pośredników. W tym przypadku łatwiej jest rozwiązać kontrowersyjne kwestie, strony mogą pójść na ustępstwa. Przy sporządzaniu umowy ważne jest, aby w pełni zarejestrować informacje o nieruchomości. Muszą zawierać pełny adres, piętro, powierzchnię pomieszczenia. Do umowy należy dołączyć plan kondygnacji. Tylko wtedy umowę można uznać za ważną.

Umowa podpisywana jest w 2 egzemplarzach, jeżeli umowa najmu przewidziana jest na okres do 12 miesięcy. Jeżeli najem długoterminowy planowany jest na dłużej niż 1 rok, podpisywane są 3 egzemplarze umowy. Jeden egzemplarz pozostaje u wynajmującego i najemcy. Jeszcze jedna kopia pozostaje u rejestratora.

Przeniesienie lokalu

Po podpisaniu umowy zostaje sporządzony akt przelewu z wynajmującego na najemcę. Dzień podpisania umowy będzie uważany za początek najmu. Akt zostaje podpisany dopiero po pełnej weryfikacji przesłanek. Jeśli podczas inspekcji zostanie wykryta usterka, jest to odnotowywane w akcie. Pozwala to uniknąć niepotrzebnych kosztów w przyszłości.

Analiza pozwala żądać od najemcy usunięcia usterek i usterek, obniżenia czynszu. Dlatego właścicielowi lepiej jest wcześniej uporządkować lokal i komunikację. Najemca po podpisaniu aktu przeniesienia może w pełni korzystać z lokalu i prowadzić działalność.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami umowa musi zawierać następujące podstawowe warunki:

1. Stronami umowy są najemca i leasingodawca. Zgodnie z art. 608 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej prawo najmu lokalu niemieszkalnego należy do właściciela.
2. Przedmiotem umowy. Wskazano szczegółową charakterystykę lokalu. Zgodnie z ust. 3 art. 607 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, w przypadku ich braku umowę uważa się za nieważną.
3. Warunki użytkowania nieruchomości. Można je nagrywać tak szczegółowo, jak to tylko możliwe. Wskazane jest, kto jest zobowiązany do wykonywania napraw kosmetycznych i kapitalnych.
4. Zapłata. Kwota płatności jest stała. Bez tego umowa jest uważana za bezpłatną, a nie jest to dopuszczalne w przypadku umów najmu.
5. Ważność. Ustalają to strony w drodze wzajemnego porozumienia. Jeżeli nie zostanie określony, umowa będzie uważana za zawartą na czas nieokreślony.

Umowa o okresie ważności krótszym niż 12 miesięcy nie podlega obowiązkowej rejestracji. Jeżeli po jej rozwiązaniu zostanie zawarta inna umowa na podobny okres, rejestracja również nie jest wymagana. Umowa na okres 12 miesięcy lub dłużej podlega obowiązkowej rejestracji. Należy jednak wziąć pod uwagę, że na podstawie art. 619 i 620 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej możliwe jest wcześniejsze rozwiązanie umowy.

Najemca może przenieść nieruchomość na podstawie umowy podnajmu. Ale jest to możliwe tylko za zgodą wynajmującego, który jest właścicielem obiektu. Umowa podnajmu musi być również zarejestrowana w sposób określony przez prawo.

Należy jednak wziąć pod uwagę możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. Prawo to mają zarówno właściciel, jak i najemca. W rzeczywistości strony transakcji mają pełną swobodę działania. Ale umowa musi zawierać podstawy, na których możliwe jest wcześniejsze wypowiedzenie.

Istnieją następujące cechy podnajmu:

• Okres obowiązywania jest ograniczony czasem trwania umowy najmu z właścicielem;
• W przypadku wygaśnięcia dzierżawy podnajmujący mają możliwość renegocjacji umowy z właścicielem przed końcem okresu podnajmu na tych samych warunkach;
• Jeżeli umowa została zawarta na okres 12 miesięcy, należy ją zarejestrować.

Wyróżnia się następujące prawa i obowiązki najemcy:

1. Kontrola wykorzystania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.
2. Terminowość płatności czynszu.
3. Naprawa za zgodą stron.
4. Utrzymanie lokalu w należytym porządku.
5. Sporządzenie aktu przeniesienia własności z podnajemcą.

W przypadku naruszenia podjętych zobowiązań, każda ze stron transakcji ma możliwość wypowiedzenia zobowiązania przed końcem umowy.

Wymagane dokumenty

Rejestracja państwowa odbywa się na podstawie umów zawartych na okres 12 miesięcy lub dłużej. W tym celu tworzony jest następujący pakiet dokumentów:

• zastosowanie ustalonego formularza;
• umowa najmu wraz ze wszystkimi załącznikami;
• paszport katastralny;
• paszporty rosyjskie - dla osób fizycznych, dokumenty tytułowe - dla osób prawnych;
• pełnomocnictwo, jeżeli dokumenty składa pełnomocnik;
• notarialna zgoda małżonka, jeżeli rzecz jest współwłasnością lub została nabyta w związku małżeńskim;
• zezwolenie organu opiekuńczo-powierniczego, jeżeli nieruchomość jest wpisana na nazwisko niekompetentnego lub małoletniego obywatela;
• pisemna zgoda zastawnika, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem zastawu;
• potwierdzenie zapłaty cła państwowego.

Podatek

Dzierżawa lokali niemieszkalnych podlega opodatkowaniu. Optymalny system podatkowy to uproszczony system podatkowy. Specjalne systemy podatkowe mają nie tylko łatwość prowadzenia księgowości, ale także mniejsze obciążenie podatkowe. Obowiązują następujące funkcje:

1. w przypadku ustalenia wartości katastralnej i obowiązywania specjalnego prawa regionalnego podatek jest płacony od nieruchomości biurowych, administracyjnych i handlowych;
2. na poziomie lokalnym stawka wynosi 2%.

Jeżeli na poziomie lokalnym nie zostanie uchwalona specjalna ustawa, dla przedsiębiorców w uproszczonym systemie podatkowym ustala się następujące stawki:

• STS 6% - od całkowitego dochodu;
• STS 15% - od dochodów minus wydatki.

Jeśli organizacja jest objęta wspólnym systemem podatkowym, ustalane jest wysokie obciążenie podatkowe. W takim przypadku wynajem nie jest opłacalny. Tradycyjnie istnieją trzy główne podatki:

1. od zysku organizacji i podatku dochodowego od osób fizycznych dla przedsiębiorców indywidualnych - 20% dla osób prawnych i 13% dla przedsiębiorców;
2. od nieruchomości - 2% według wartości katastralnej i 2,2% przy obliczaniu wartości rezydualnej;
3. wartość dodana - 18%, jeśli kwartalne przychody przekraczają 2 miliony rubli.

Jak uniknąć płacenia podatków od dochodów uzyskiwanych z wynajmu nieruchomości niemieszkalnych?Z jednej strony ustawodawstwo nakłada obowiązek płacenia podatków od wszystkich umów najmu. Jeśli umowa została sporządzona na okres 1 roku, jest zarejestrowana w Rosreestr. Informacje te są przekazywane do urzędu skarbowego zgodnie z umową o wymianie informacji. Jeżeli umowa zostanie zawarta na okres do 1 roku, urząd skarbowy będzie musiał udowodnić fakt leasingu, co nie zawsze jest możliwe.

Obecne prawodawstwo zakłada odpowiedzialność administracyjną i karną za prowadzenie nielegalnej działalności. Odpowiedzialność karna powstaje w przypadku prowadzenia nielegalnej działalności gospodarczej lub osiągania dużych zysków w wysokości 1,5 miliona rubli lub więcej.

W przypadku ustalenia naruszenia sędziowie biorą pod uwagę specyficzne okoliczności danej osoby oraz wiele innych czynników. Z reguły nie ma problemów w przypadku wynajmu mieszkania lub domu na wsi. Jeśli wynajmowana jest nieruchomość niemieszkalna, istnieje kilka oznak przedsiębiorczości. Jeżeli lokal jest kupowany bezpośrednio w celu wynajęcia, działalność wymaga rejestracji, ponieważ uważa się ją za przedsiębiorczą.

To samo dotyczy najmu długoterminowego lub umów, które są wielokrotnie renegocjowane. Cecha ta jest interpretowana jako fakt systematycznego i zamierzonego zysku z posiadania nieruchomości niemieszkalnej. Jeśli te znaki wyjdą na jaw, obywatelowi zaleca się zarejestrowanie indywidualnego przedsiębiorcy. W tym przypadku podatek wynosi 6% całkowitego dochodu. Podatek dochodowy od osób fizycznych wynosi 13%.

Właściciel lokalu musi corocznie składać zeznania podatkowe.

Zatem wynajem lokali niemieszkalnych ma swoje własne cechy. Konieczne jest sporządzenie prawnie właściwej umowy, uwzględnienie wszystkich elementów umowy i terminowe opłacenie podatków. Pozwoli to uniknąć problemów w przyszłości i osiągać zyski na podstawie prawnej.

Wynajmowanie nieruchomości jest bardzo dochodową działalnością, jeśli podejmiesz tę procedurę z najwyższą odpowiedzialnością. Stały dochód pasywny jest zawsze fajny, ale co jeśli masz pomysł na wynajem nieruchomości komercyjnej? Będzie to wymagało nieco innego podejścia, bo między wynajmem mieszkania a dużym biurem jest duża różnica.

Instrukcja krok po kroku

Proces wynajmu obiektu dzieli się na następujące etapy:

1. Określenie wartości czynszu.

Pierwszym krokiem jest przejrzenie i ocena największej liczby dostępnych ofert na rynku. Im większa próba, tym lepszy wynik (dokładniejszy wskaźnik średniej ceny najmu lokali użytkowych).

W trakcie analizy możesz korzystać z popularnych serwisów, takich jak Avito czy CIAN. Informacje można również przeanalizować w różnych publikacjach drukowanych. W przypadku braku chęci samodzielnego zapoznania się z innymi ofertami, rozsądne byłoby zatrudnienie pośrednika lub pośrednika w handlu nieruchomościami.

Ceny za takie usługi trudno nazwać wysoką, ale całkiem możliwe jest zaoszczędzenie przyzwoitej części komórek nerwowych i czasu.

Cena najmu nieruchomość komercyjna powinien odpowiadać nie tylko właścicielowi, ale także potencjalnym klientom. Celowo wysoki kurs jest mało prawdopodobny, ale następujące czynniki mogą wpływać na kształtowanie się ceny:

• lokalizacja budynku / lokalu;
• infrastruktura (obecność kawiarni w bezpośrednim sąsiedztwie, bezpłatne parkingi, ochrona budynku);
• klasa budynku;
• jakość i poziom naprawy;
• funkcjonalność układu;
• różne cechy komunikacji (nieprzerwane zasilanie, Internet, obecność łazienek itp.);
• inne bonusy, które mogą potencjalnie zwiększyć produktywność najemców (router Wi-Fi, ekspres do kawy, wygodne meble).

Po przeanalizowaniu cen na rynku możesz skontaktować się z innymi wynajmującymi i spróbować obniżyć koszt. Często ceny podane w ofertach mają charakter orientacyjny i orientacyjny. Wartość, jaką można osiągnąć w trakcie negocjacji, wystarczy, aby poznać średnią stawkę najmu dla podobnych ofert. Wystarczająco 5-10 telefonów, aby uzyskać dane porównawcze dotyczące stawki czynszu.

Dla wynajmującego nieruchomości komercyjne najważniejsze jest znalezienie odpowiedniego klienta. Możesz to zrobić samodzielnie lub zatrudnić pośrednika w handlu nieruchomościami. Obie sytuacje mają swoje wady i zalety, więc wybór tego, co robić, jest sprawą osobistą.

Szukając najemcy na własną rękę, dużym atutem jest obecność własnej bazy. Niemniej jednak jego brak nie spowoduje dużych problemów, ale będziesz musiał wydać więcej energii.

Dobrym sposobem na znalezienie odpowiedniego klienta jest stworzenie strony internetowej z ofertą handlową. Lepiej jest promować taką witrynę za pomocą reklamy kontekstowej, z naciskiem na kluczowych odbiorców. Dzięki takiej reklamie możesz łatwo znaleźć zainteresowaną widownię i uniknąć wysokich prowizji dla agencji.

Najlepiej jest to robić przy wynajmowaniu lokali o imponującej powierzchni. Takie oferty są poszukiwane przez klientów, którzy oczekują wysokiej rentowności planowanej działalności, a przede wszystkim ufają serwisom.

Jeśli ktoś chce kupić bardzo drogi samochód, czy będzie szukał go na wątpliwych zasobach, czy wolałby oficjalną stronę internetową? Tak więc najemca nieruchomości komercyjnych jest tego samego zdania.

Zupełnie inną sprawą są małe lokale do wynajęcia. Nie ma sensu tworzyć tutaj strony internetowej, a darmowe fora dyskusyjne w Internecie (nawet te małe) są idealne.

1. Usługi w zakresie nieruchomości.

Jeśli nie chcesz samodzielnie szukać zainteresowanych osób, istnieje możliwość wynajęcia pośrednika. Osoba ta samodzielnie znajdzie niezbędnych najemców, przywiezie kontakty, a nawet samodzielnie zawrze niezbędną umowę najmu.

Z drugiej strony znalezienie odpowiednich ludzi to delikatna i dość skomplikowana / czasochłonna sprawa. Nie wszyscy pośrednicy w handlu nieruchomościami się na to zgodzą, a mistrzowie swojego rzemiosła w poważnych agencjach zażądają kwoty za takie usługi w wysokości 50% czynszu za 1 miesiąc. A czasem nawet więcej.

Jednak dzięki tej metodzie wyszukiwania najemców właściciel uwolni się od znacznych trudności. W efekcie sprawa pozostanie tylko do sporządzenia umowy i przygotowania całej niezbędnej dokumentacji.

Płatność za usługi pośrednika następuje dopiero po zawarciu umowy najmu. Jeśli pośrednik w handlu nieruchomościami lub agencja wymaga zaliczki lub wcześniejszej płatności, możliwe, że są to oszuści.

1. Wymagana dokumentacja.

Po znalezieniu najemcy i spełnieniu wszystkich kluczowych punktów przez obie strony możesz przystąpić do realizacji umowy. Umowa najmu nieruchomości komercyjnej musi koniecznie zawierać następujące klauzule:

• pełne informacje o każdej ze stron;
• dokładny adres wynajmowanego przedmiotu;
• kwota i płatnik mediów;
• wysokość miesięcznego czynszu;
• datę najmu przedmiotu;
• niezbędne działania każdej ze stron w przypadku wystąpienia siły wyższej;
• opis jakości renowacji i umieszczonych mebli;
• kluczowe warunki, na jakich możesz wypowiedzieć umowę najmu.

W przypadku braku niezbędnej wiedzy lub doświadczenia rozsądniej byłoby zaangażować wykwalifikowanego prawnika w procedurę zawarcia umowy.

Umowa nie jest jedyną potrzebną przy wynajmie nieruchomości. Powinieneś mieć również przy sobie:

• paszport obywatela Federacji Rosyjskiej;
• dokument potwierdzający własność;
• plan piętra.

Gdy wszystkie dokumenty są w ręku, a strony pomyślnie zawrą umowę, pozostaje tylko otrzymać wpływy i monitorować częstotliwość płatności.

Nieruchomości komercyjne to budynki biurowe, przemysłowe, sportowe, sklepy, garaże, magazyny, a nawet hotele.

Możliwe jest przyspieszenie dostarczania nieruchomości komercyjnych poprzez obniżenie stawki czynszu. Biorąc pod uwagę stałe koszty utrzymania lokalu, właściwsze byłoby wynajmowanie nieruchomości po średniej lub nawet niskiej cenie niż ustalanie wysokiej ceny, ale na cały rok.

Na cenę takiego lokalu wpływa również dostępność:

• parking;
• punkty gastronomiczne (w tym samym budynku lub w bezpośrednim sąsiedztwie);
• infrastruktura;
• wysoka zdolność do biegania w terenie itp.

W takich warunkach czynsz może być znacznie wyższy od średniej rynkowej. I oczywiście jest na to klient.

Otwartość na życzenia przyszłych klientów odgrywa również istotną rolę w dostawach nieruchomości komercyjnych:

1. Pomoc w planowaniu.

Potencjalny najemca może potrzebować pomocy lub porady dotyczącej układu pracy. Mądrze byłoby przygotować się z wyprzedzeniem i od razu zaproponować kilka gotowych opcji, a kluczowe zmiany pozostaną po stronie klienta, które chce wprowadzić.

O wiele łatwiej jest zmienić gotowe, niż stworzyć coś od podstaw. Takie podejście do najemcy z pewnością zostanie docenione.

1. Omówienie szczegółów.

Kolor ścian w pokoju, ilość maksymalnych podłączeń do sieci telefonicznej lub Internetu, a także omówienie wszystkich pozostałych cech pomoże w ustaleniu lokalizacji najemcy i skłonieniu go do wynajęcia tej konkretnej nieruchomości.

To mała sztuczka psychologiczna: im bardziej człowiek zagłębia się w szczegóły, tym większe są szanse, że taka rozmowa pozostanie w jego pamięci. Oznacza to, że w pierwszej kolejności skupi się na nim, rozważy za i przeciw itp.

Jeśli jednak cały proces wynajmu będzie oparty na takich sztuczkach, będzie to spore ryzyko utraty reputacji. Jeśli jakość umowy najmu jest istotna tylko słowami, może to grozić bardzo poważnymi konsekwencjami.

1. Wakacje.

W przypadku braku wykończenia lokalu komercyjnego przeznaczonego na wynajem, możesz zaproponować najemcy odpłatny urlop. Oznacza to, że dokona naprawy na własny koszt, ale podczas gdy ekipy naprawcze będą wykonywać swoją pracę, klient nie zapłaci czynszu za lokal.

To dość znaczący plus dla najemcy, który wyraźnie zdecydował się na wynajem nieruchomości:

• jeśli nie ma dodatkowych środków na opłacenie wynajmu i jednoczesnego remontu, to działanie to wywoła wyjątkowo pozytywne emocje i zwiększy reputację wynajmującego;
• również wakacje remontowe pomogą przekonać wątpiącego najemcę do zakupu tej konkretnej nieruchomości / lokalu.

Ogólnie rzecz biorąc, istnieje możliwość czasowego zwolnienia klienta z płacenia czynszu w różnych sytuacjach. Najważniejsze jest to, że nie ma poważnych strat finansowych dla obu stron. To podstawowe cechy prowadzenia biznesu, a najemcy (a także właściciele) nieruchomości komercyjnych są tego świadomi.

Dlatego takie działania są powszechne, chociaż ich stosowanie nie jest wymagane. Zwłaszcza jeśli dostawa nieruchomości komercyjnej nie jest pilna.

1. Wiarygodność wynajmującego.

To bardzo ważny punkt, który najwyraźniej przejawia się w przygotowaniu dokumentacji właścicielskiej dla najemcy. Im więcej gwarancji otrzyma klient, tym większe szanse na pomyślny wynajem.

Mnogość dokumentów potwierdzających, brak sztuczek podczas podpisywania umowy i dobra reputacja to klucz do udanego wynajmu nieruchomości komercyjnych. Powód jest prosty:

• wynajmując mieszkanie, często w sprawę zaangażowani są zwykli obywatele;
• a jeśli lokal ma być używany do celów komercyjnych i zarabiać poważne pieniądze na tej działalności, wówczas badanie każdego dokumentu przez najemcę będzie tak skrupulatne, jak to tylko możliwe.

Ryzyko i inne trudności

Zagrożony jest nie tylko najemca - to samo dotyczy wynajmującego. Najczęstsze przyczyny konfliktów to:

• niewystarczające określenie zobowiązań prawnych stron w stosunku do wynajmowanej nieruchomości;
• opóźnienia w płatnościach miesięcznych i innych płatnościach;
• niewłaściwe wykorzystanie wynajmowanej nieruchomości;
• uszkodzenie / utrata mienia będącego własnością leasingodawcy;
• spory podatkowe (zgodnie z art. 146 Ordynacji podatkowej Federacji Rosyjskiej obowiązek zapłaty podatku VAT spoczywa tylko na leasingodawcy z możliwością odliczenia kwoty podatku przez leasingobiorcę, jeżeli istnieje odpowiedni dokument).

Wszystkie te sytuacje konfliktowe zależą bezpośrednio od zawartej umowy. Każdy z punktów należy opisać jak najdokładniej, ponieważ minimalizuje to ryzyko dla obu stron jednocześnie. W celu uniknięcia takich sytuacji ważne jest odpowiedzialne podejście do zawarcia umowy.

Najem nieruchomości komercyjnych nie różni się zbytnio, ale ma kilka kluczowych cech. Najważniejsze jest zawarcie umowy. W każdej sytuacji strony będą polegać tylko na nim, dlatego konieczne jest skupienie ich uwagi przy zawieraniu transakcji na tym dokumencie.