Dlaczego budują mieszkania, a nie mieszkania? Stan prawny mieszkań

Ostatnia aktualizacja: 10.10.2017

Pytanie:

Mam zamiar kupić mieszkanie w Moskwie. Oprócz zwykłych mieszkań oferują inny typ mieszkań - mieszkania. Jaka jest różnica między mieszkaniem a mieszkaniem? Co jest lepsze i bardziej opłacalne do życia?

Odpowiedź:

Krótko mówiąc, ogólnie lepiej kupić zwykłe mieszkanie na pobyt stały przeciętnej rodziny. Bardziej opłaca się kupować mieszkania jako obiekt inwestycyjny - inwestować wolne środki i uzyskiwać niewielki stabilny dochód.

Ale to jest uogólnione. W rzeczywistości sprawy są trochę bardziej skomplikowane. Dla tych, którzy chcą zagłębić się głębiej - rozważ problem bardziej szczegółowo.

Co lepiej wybrać do zakupu - mieszkanie lub mieszkanie - zależy od celów i możliwości Kupującego. Kluczowe różnice między tymi dwoma formatami mieszkań dotyczą ich cena £ i status prawny ... Cena mieszkania z reguły jest zauważalnie niższa niż mieszkania o podobnej wielkości na tym samym obszarze ( jeśli nie mówimy o elitarnych apartamentach w ramach kompleksów biurowych i hotelowych). A stan prawny mieszkań w ogóle nie kwalifikuje ich jako lokali mieszkalnych. Prawnie mieszkania są nieruchomościami komercyjnymi... I to właśnie ten status bardzo się zmienia pod względem zakupu w porównaniu do tradycyjnego nieruchomości mieszkalne (więcej na ten temat poniżej).

Najpierw musisz wyjaśnić, jaka jest różnica między mieszkaniem a mieszkaniem. w sensie prawnym i czym się różnią technicznie .

Co to są apartamenty? Czym się różnią od zwykłego mieszkania?

Na zewnątrz oba są mieszkaniami miejskimi. To znaczy lokale fizycznie przeznaczone dla ludzi do zamieszkania w nich. Fizycznie, ale nie legalnie! Wizualnie trudno odróżnić zwykły budynek mieszkalny z mieszkaniami od apartamentowca. Tutaj kończą się ich podobieństwa i zaczynają różnice.

Mieszkania jako rodzaj lokali do życia są typowe tylko dla dużych miast, w których trwają już aktywne prace budowlane. W takich miastach z reguły rozwój terytoriów jest dość gęsty ( szczególnie bliżej centrum) i nie zawsze można tam budować nowe osiedla. Niedobór ziemi i ograniczenia urbanistyczne nie pozwalają na budowę budynków mieszkalnych w tych miejscach. I oczyścić pod zabudowę, na przykład, dawną miejską strefę przemysłową ( rozbiórka budynków kapitałowych, przekazanie komunikacji, zmiana statusu działki) zbyt drogi.

Po zarejestrowaniu własności właściciel mieszkania może w przyszłości dokonywać z nim takich samych transakcji, jak w przypadku zwykłego mieszkania ( dawać, zapisywać, sprzedawać). Chociaż będzie w nim napisane - „lokale niemieszkalne” .

Kto kupuje mieszkanie?

Na przykład w Moskwie mieszkania kupują zwykle ci, którzy mają już mieszkanie z pozwoleniem na pobyt stały. Następnie są używane jako drugi dom (dla „fizycznej obecności”) - wygodniejszy w lokalizacji, wygodny w układzie i prestiżowy w statusie ( jeśli jest to kosztowny kompleks).

Apartamenty są własnością Moskali i biznesmenów przyjezdnych ( w tym obcokrajowcy), dla którego ten format jest również bardzo wygodny. Nazywa się to również „Mieszkanie na kurtkę” , podkreślając w ten sposób jej cel biznesowy. Takie apartamenty biznesowe nie są odpowiednie dla całej rodziny ( zwłaszcza jeśli rodzina jest duża i ma dzieci), ale świetnie nadaje się do życia w odosobnieniu i na różne spotkania ( biznes i nie tak ...).

Mieszkania są kupowane i kreatywni ludzie którzy są przyzwyczajeni do nieszablonowego myślenia i życia w niecodzienny sposób. Mogą wykorzystywać te przestrzenie jednocześnie jako pracownię, miejsce spotkań i przyjęć, warsztat, strefę rekreacyjną, magazyn prac, gabinet reprezentacyjny, sypialnię, garderobę i wiele więcej, o których mogą pomyśleć. Na szczęście status „niemieszkalny” pozwala tam na wszystko.

I oczywiście mieszkania zajmują ci, którzy zdecydowali się zainwestować darmowe pieniądze w nieruchomości. Są one następnie wynajmowane po cenach porównywalnych z cenami wynajmu mieszkań tej samej klasy. A ponieważ cena zakupu była znacznie niższa, to korzyści handlowe z inwestycji w mieszkania - wyższe niż w zwykłe mieszkania.

Zasady przygotowania transakcji kupna i sprzedaży mieszkania znajdują się na interaktywnej mapie. Otwiera się w wyskakującym okienku. "\u003e INSTRUKCJE KROK PO KROKU (otworzy się w wyskakującym okienku).

W ostatnich latach zaczęli cieszyć się dużym popytem na rynku nieruchomości obok zwykłych mieszkań.

Kupując je, właściciele myślą, że stają się właścicielami pełnoprawnych nieruchomości mieszkalnych.

Ale w rzeczywistości istnieje wiele różnic między tymi dwoma obiektami zarówno pod względem prawnym, jak i procesem działania.

Definicja pojęć

Koncepcja mieszkań pojawiła się całkiem niedawno, ale ta nieruchomość zdecydowanie zdobyła swoje miejsce na rynku. Wcześniej termin ten nazywany był malarstwem elitarnym, ale dziś ma zupełnie inne znaczenie. Przez mieszkanie rozumie się lokal niemieszkalny, w którym osoba stwarza wszelkie warunki do życia. Jest to oddzielny pokój składający się z jednego lub więcej pokoi, kuchni i łazienki.

Tego typu nieruchomość sklasyfikowane jako niemieszkalne, ale może przebywać. Takie lokale znajdują się najczęściej w budynkach należących do hoteli, w budynkach administracyjnych. Ten rodzaj mieszkania jest poszukiwany przy wynajmie mieszkań. W aktach prawnych termin ten nie jest nigdzie używany, jest używany przez pośredników w handlu nieruchomościami i deweloperów.

Przez pojęcie „mieszkanie” rozumie się oddzielne pomieszczenie należące do zasobu mieszkaniowego i nadające się do zamieszkania. Posiada osobne wejście i jest wyposażony we wszystkie niezbędne komunikaty.

Cechy charakterystyczne

Istnieje wiele różnic między mieszkaniem a mieszkaniem. Są klasyfikowane według kategorii.

Kwestie prawne

Główna różnica między tymi dwiema właściwościami to strona prawna.

Mieszkanie należą do funduszu niemieszkaniowego. Mogą być zlokalizowane na terenie centrów handlowych, biurowców.

Mieszkanie odnoszą się do zasobów mieszkaniowych na rynku nieruchomości. Ale te dwie koncepcje łączy fakt, że można w nich żyć na stałe.

Pojęcie mieszkania jest jasno określone w prawie. Podczas jego budowy deweloperzy muszą przestrzegać wszystkich przepisów budowlanych. Z tego powodu najczęściej preferowana jest budowa mieszkań. Nakłada się na nich odpowiednio mniejsze wymagania, obniża się koszt własny. Jest tylko jeden wymóg, minimalna powierzchnia podłogi powinna wynosić co najmniej 40 metrów kwadratowych.

Znacząca różnica jest w. Nie ma możliwości zameldowania się na stałe w mieszkaniu. Wynika to z faktu, że tego typu nieruchomości nie są uznawane za mieszkalne. Rejestracja może być dokonana maksymalnie na pięć lat. Taka rejestracja nastręcza właścicielowi pewne trudności. Właściciel takiej nieruchomości może mieć problemy z zatrudnieniem, otrzymywaniem świadczeń socjalnych.

Ponadto można wydać tymczasową rejestrację nawet w apartamentach wchodzących w skład kompleksów hotelowych i hoteli. Przed zakupem takiego domu należy sprawdzić z klientem stan nieruchomości.

Różni się i prawny aspekt własności własność wspólnej własności. Właściciele mieszkań w budynkach wielorodzinnych mogą korzystać ze wspólnej własności na równych zasadach ze wszystkimi lokatorami. Części wspólne to strychy, piwnice. Mogą sprzeciwić się niechcianemu korzystaniu z tych przestrzeni przez innych.

Właściciele mieszkań nie mają prawa współwłasności w kompleksie. Jeśli obywatel chce zrobić połączony przedsionek, będzie musiał wykupić lub wydzierżawić niezbędne terytorium od właściciela kompleksu.

Jeżeli właściciel nieruchomości stanie się dłużnikiem, jedyne mieszkanie będące jego własnością nie może zostać mu odebrane. Wyjątkiem w tym przypadku jest nieruchomość zakupiona przez. Ale mieszkania nie są uznawane za lokale mieszkalne, dlatego jeśli pojawią się problemy z komornikami, obywatel może zostać z nich eksmitowany.

Polityka cenowa

Zderzają się właściciele mieszkań wielkim kosztem włączony. Ich koszt jest obliczany zgodnie z taryfami ustalonymi dla lokali niemieszkalnych.

Ale dużo oszczędzają przy zakupie nieruchomości. Apartamenty są tańsze niż apartamenty. Z tego powodu są bardzo poszukiwane. Niska cena wynika z faktu, że deweloperzy mogą zaoszczędzić pieniądze podczas budowy, ponieważ przepisy budowlane i wymagania sanitarne dla lokali niemieszkalnych są niższe niż dla mieszkalnych. Różnica w kosztach może wynosić do 30%.

Płatności podatkowe dla mieszkań jest znacznie wyższa niż dla mieszkań. Indywidualny podatek od nieruchomości od mieszkań jest naliczany na podstawie. Powierzchnię mieszkania mnoży się przez wartość katastralną na metr kwadratowy i stawkę podatku. Stawka podatku od lokali mieszkalnych jest ustalana oddzielnie w każdym regionie. Na przykład w Moskwie wynosi 0,1%.

Właściciele nieruchomości w postaci mieszkań muszą również płacić podatek od nieruchomości. Ale obliczenie stawki podatku jest zupełnie inne. Wartość katastralna takich obiektów jest niższa, ale stawka podatku jest wyższa. Minimalna stawka wynosi 0,5%, w niektórych regionach może osiągnąć 2%.

Obywatele kupujący mieszkania mają prawo do świadczeń. Właściciele mieszkań są tego pozbawieni. Takie potrącenia i świadczenia nie dotyczą lokali niemieszkalnych.

Różnice techniczne

Apartamenty różnią się od mieszkań sposobem budowy.

Gdy budowa budynków mieszkalnych należy wziąć pod uwagę wszystkie przepisy sanitarne i budowlane. Wymagania dotyczące mieszkań są znacznie niższe. Na przykład normy dotyczące nasłonecznienia w ogóle nie mają zastosowania.

Obiekty różnią się także infrastrukturą i drogami dojazdowymi. W trakcie budowy budynku mieszkalnego strefa rozwoju musi posiadać zaplecze infrastrukturalne, sklepy, szkoły, przedszkola. Budowa mieszkań nie dotyczy tych wymagań.

Do obowiązków deweloperów osiedli należy budowa dróg dojazdowych i zagospodarowanie terenu. Za organizację wejść nie odpowiadają budowniczowie zespołu apartamentów.

Czy można przerejestrować jeden rodzaj nieruchomości na inny?

Możesz przenieść lokal niemieszkalny na mieszkalny z zastrzeżeniem dwóch warunków:

Aby dokonać takiego przelewu, musisz przygotować pakiet dokumentów:

1. Plan budynku to piętro po piętrze, można go zamówić pod adresem.
2. Wyciąg z paszportu technicznego.
3. Pomoc dozoru technicznego o stanie lokalu. Najpierw musisz zadzwonić do komisji.
4. Zakończenie Komitetu Architektury i Urbanistyki.

Dokumenty można składać za pośrednictwem MFC lub w portalu usług państwowych... Na wniosek należy odpowiedzieć nie później niż 48 dni roboczych.

Korzyści z zakupu

Najczęściej mieszkania kupowane są przez prywatnych inwestorów. Odbywa się to w celu dalszego wynajmu lokalu. Wśród nabywców tego typu nieruchomości często pojawiają się biznesmeni, którzy wykorzystują je jako mieszkania podczas podróży służbowych.

Takie pomieszczenia mieszkalne są odpowiednie dla tych, którzy większość czasu spędzają poza miastem w swoim domu i przyjeżdżają do centrum na kilka dni.

Takie nieruchomości cieszą się dużym zainteresowaniem wśród studentów. To dobre wyjście dla rodziców, ponieważ w tym przypadku mieszkanie jest tańsze niż mieszkanie. Po ukończeniu studiów można go sprzedać lub wynająć.

Nie zaleca się kupowania mieszkań dla rodzin z dziećmi, emerytów, osób niepełnosprawnych. Wynika to przede wszystkim z tego, że takie obiekty są zlokalizowane z dala od wszelkich obiektów socjalnych. W pobliżu nie ma przychodni, szkoły ani przedszkola. Dodatkowo dla emerytów i osób niepełnosprawnych przewidziano duże, których pozbawia się przebywając w mieszkaniu. Takie kategorie obywateli wolą kupować mieszkanie.

Wybór między rozważanymi typami przestrzeni życiowej zależeć będzie od przeznaczenia nieruchomości... Jeśli nieruchomość jest niezbędna do stałego zamieszkania, najlepiej zdecydować się na pełnoprawne mieszkanie. Jeśli obiekt jest potrzebny jako źródło dochodu lub do samodzielnego pobytu czasowego, najlepiej nadają się mieszkania.

Aby poznać charakterystyczne cechy tych właściwości, zobacz następujący film:

Co to jest mieszkanie

Różnica między mieszkaniem a mieszkaniem

Apartamenty apartamentowe i apartamenty hotelowe Różnice

Jak kupić mieszkanie w Moskwie w 2017 roku?

Czy powinienem kupić mieszkanie

Albo jak kupują coś, czego nie ma?

Prawnik Gordon Andrey Eduardovich

Izba Adwokacka obwodu moskiewskiego

Mieszkanie czy mieszkanie?

Na pytanie: „Co wybrać do zakupu - mieszkanie czy mieszkanie?” Wielu odpowie, co lubisz, jeśli będzie odpowiednia ilość. I będą się mylić!

Pieniądze nie są głównym problemem, przed którym stanie kupujący. Pierwsza to to, co kupuje klient. Faktem jest, że zgodnie z prawem we współczesnej Rosji koncepcja mieszkania nie istnieje, co bardzo komplikuje ich zakup.

Czyli odpowiedź na pytanie postawione „Mieszkanie czy mieszkanie?” staje się oczywiste - mieszkanie.

Ale zastanówmy się, czym jest mieszkanie, czym różni się mieszkanie od mieszkania i jak kupić mieszkanie w Moskwie? Jak kupić coś, czego nie ma w Rosji?

Co to są apartamenty

Zacznijmy od szukania odpowiedzi na to pytanie ze słownika wyjaśniającego Ozhegova, według którego mieszkanie jest dużą uroczystą przestrzenią życiową. Z tej definicji bierzemy trzy oznaki mieszkań:

1. Jest to przestrzeń mieszkalna, czyli mieszkanie ma podobną funkcję jak mieszkanie.
2. Mieszkanie frontowe jest obecnie znakiem nie do końca jasnym.
3. Ten pokój jest częścią budynku.

Biorąc pod uwagę czas powstania tego słownika (lata 50-te XX wieku), wymienione znaki mieszkań pochodzą z pierwszej połowy XX wieku, ale nie z pierwszej połowy XXI wieku.

Nazwa „mieszkanie” jest znana wielu osobom z literatury, ktoś używał mieszkania do zamieszkania podczas podróży po Europie. W ciągu ostatnich 25 lat niektórzy rosyjscy obywatele zakupili mieszkania w Europie, nad morzem w Grecji, Francji, Włoszech, Turcji na czasowe zamieszkanie w celu ich wynajęcia.

Po 2010 roku na moskiewskim rynku nieruchomości pojawiła się znaczna podaż mieszkań, a także mieszkania (mieszkaniowe) zrozumiałe dla wszystkich Rosjan, a obecnie przybywa takich ofert.

Dla większości rosyjskich nabywców mieszkania kojarzą się z koncepcją wynajmu lokali mieszkalnych. Jednak w ustawodawstwie dotyczącym mieszkalnictwa Federacji Rosyjskiej nie znajdziesz definicji pojęcia mieszkania. W Kodeksie mieszkaniowym wymienia się pomieszczenia mieszkalne: budynki mieszkalne, część budynku mieszkalnego, mieszkania, część mieszkania, pokój.

Jeśli porównamy mieszkania zagraniczne i rosyjskie, zarówno tu, jak i tam, są to te same mieszkania, w których jak w zwykłych mieszkaniach w apartamentowcach są pokoje dzienne, kuchnia, łazienka (a nawet kilka), az reguły mieszkania mają loggię lub balkon.

Współczesna różnica między mieszkaniami a apartamentami ma zatem charakter czysto funkcjonalny - mieszkania to lokale przeznaczone na wynajem długoterminowy lub na tymczasowe zakwaterowanie właściciela lub turystów.

Europejską tradycją jest mieszkanie w wynajmowanych mieszkaniach, w tym w mieszkaniach. Rosyjską tradycją jest mieszkanie w mieszkaniach.

Różnica między mieszkaniem a mieszkaniem

Jeśli ludzie mieszkają zarówno w mieszkaniach, jak i mieszkaniach, jaka jest różnica między mieszkaniem a mieszkaniem? W Federacji Rosyjskiej ta różnica jest bardzo znacząca.

Pierwsza i najważniejsza różnica - zgodnie z rosyjskim ustawodawstwem mieszkania nie są pomieszczeniami mieszkalnymi, ze wszystkimi wynikającymi z tego konsekwencjami. Przede wszystkim legalny - w lokalu niemieszkalnym, nawet w hotelu, nie ma możliwości zameldowania, jak w mieszkaniu czy indywidualnym budynku mieszkalnym, w miejscu zamieszkania.

Różnice między mieszkaniami i mieszkaniami nie ograniczają się do rejestracji. Dla kupujących mieszkanie na mieszkanie (pobyt stały) fakt, że nie jest to lokal mieszkalny, ma znacznie głębsze znaczenie, niż mogłoby się wydawać, gdyż różnica między mieszkaniem a mieszkaniem nie jest ograniczona konsekwencjami prawnymi.

Apartamenty w Rosji nie są pomieszczeniami mieszkalnymi.Czy można mieszkać w lokalu niemieszkalnym?

Ochrona prawa do życia w Rosji jest dziedziczona z ustawodawstwa Związku Radzieckiego. W sektorze mieszkaniowym tradycyjnie prawa mieszkaniowe ludności Rosji zapewnia Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej, zgodnie z którym lokale mieszkalne w Rosji są przeznaczone do stałego pobytu ludzi.

W tym sensie apartamenty w Rosji pod względem statusu prawnego można porównać z hotelami i hostelami. Zgodnie z rosyjskim prawem wszystkie te nieruchomości są lokale niemieszkalne.

Możesz jednak mieszkać w takich lokalach. Oczywiście z pewnymi ograniczeniami - większość pokoi hotelowych nie jest wyposażona w kuchnie, pomieszczenia gospodarcze, a co najważniejsze nie ma możliwości zameldowania się (zameldowania) w miejscu zamieszkania w hotelach. W stosunkach mieszkaniowych rejestracja w miejscu zamieszkania ma znaczenie nie tyle dla policyjnej kontroli miejsca zamieszkania obywatela, ile dla zapewnienia obywatelowi świadczeń socjalnych.

Konsekwencją braku zameldowania dla osób mieszkających w hotelu (w lokalach niemieszkalnych) jest brak prawa do odpowiednich świadczeń socjalnych (przedszkola, szkoły, przychodnie itp.).

Większość nowoczesnych mieszkań na rosyjskim rynku nowych budynków jest pozycjonowana jako mieszkania na pobyt stały. Z technicznego punktu widzenia mogą niczym nie różnić się od mieszkań. I tutaj głównym słowem jest - może.

Faktem jest, że w przeciwieństwie do mieszkań budowa i funkcjonowanie hoteli i hosteli w Federacji Rosyjskiej jest tradycyjnie ściśle regulowane odpowiednimi przepisami, co zapewnia bezpieczeństwo ich użytkowania. na pobyt czasowy ludzi. Mieszkania w przepisach techniczno-sanitarnych, które istniały przed 2016 rokiem, nie są wymienione.

Tak więc nie tylko podczas budowy, ale już w trakcie lokowania budynku z samymi mieszkaniami pojawiają się pytania o bezpieczeństwo przyszłych użytkowników - najemców.

Jednocześnie mieszkania są wymienione w dokumentach regulacyjnych Ministerstwa Kultury Federacji Rosyjskiej jako rodzaj zakwaterowania najwyższej kategorii: pokój w obiekcie noclegowym o powierzchni co najmniej 40 m2, składający się z dwóch lub więcej pokoi (salon / jadalnia / i sypialnia) z aneksem kuchennym.

Mając na uwadze wymagania nowoczesnego rynku mieszkaniowego, deweloper ma prawo, opierając się na ww. Standardach dla lokali niemieszkalnych, ma prawo zaprojektować i wybudować wielofunkcyjne centra, w tym hotele czy akademiki, składające się z mieszkań odpowiadających układowi nowoczesnych mieszkań.

Jednak sprzedając takie „mieszkania” deweloperzy i pośrednicy w handlu nieruchomościami nie zwracają uwagi kupujących, że te lokale i budynki nie są związane z budynkami mieszkalnymi. I zostały zbudowane według innych standardów niż budynki mieszkalne wielomieszkaniowe.

Zakwaterowanie budynków z apartamentami odbywa się według standardów hoteli lub hosteli. Wymagania standardów dla tego ostatniego w zakresie oświetlenia, wielkości terenu, dostępności transportu i innych parametrów są niższe niż w przypadku rozmieszczenia budynków mieszkalnych i zgodnie z określonymi wskaźnikami, na przykład zapewnienie przedszkoli, parkingów, dziedzińców, przychodni itp. dla hoteli i hosteli nie jest w ogóle zapewniana.

Z punktu widzenia rejestracji prawnej budowa obiektów nieruchomościowych na terenie Federacji Rosyjskiej, w tym hoteli i hosteli, odbywa się zgodnie z pozwoleniami. Ukończony obiekt budowlany, przed zarejestrowaniem prawa własności, podlega przekazaniu do odbioru tylko wtedy, gdy budowany obiekt odpowiada dokumentacji projektowej i przeznaczeniu działki.

Oznacza to, że apartamenty, jako część hotelu przewidziana w projekcie, mogą być budowane i oddawane do użytku jedynie jako część hotelu lub kompleksów wielofunkcyjnych, w skład których wchodzą lokale niemieszkalne, takie jak hotele, i których lokowanie jest dozwolone zgodnie z przeznaczeniem działki, na której obiekt jest zbudowany.

Obecnie nabywcy mieszkań w Moskwie systematycznie borykają się z trudnościami w oddaniu budynków do użytku z powodu nierozwiązanych stosunków gruntowych. Po pierwsze z powodu niezgodności wybudowanego obiektu z dozwolonym użytkowaniem działki, a po drugie z powodu własności działek nie deweloperów, a osób trzecich.

Takie sytuacje są niebezpieczne dla nabywców mieszkań ze względu na złożoność i niewielkie perspektywy ochrony sądowej.

Udział nabywców w budowie mieszkań jest formalizowany umowami cywilnymi, które nie są objęte umową o wspólne budownictwo mieszkaniowe ustanowioną w ustawie 214-FZ „O wspólnym budownictwie mieszkaniowym”. W związku z tym nabywcom mieszkań trudno jest uzyskać ściągnięcie kar pieniężnych od deweloperów za późne zakończenie budowy oraz przekazanie mieszkań właścicielom.

Status lokali niemieszkalnych pozwala deweloperom i inwestorom na ominięcie nowoczesnych wymagań stawianych budynkom mieszkalnym w zakresie lokalizacji względem dróg i zakładów przemysłowych, obejście zakazu zabudowy plomb, zignorowanie wymagań dotyczących wyposażenia mieszkańców w infrastrukturę społeczną oraz nieprzestrzeganie określonych norm przy projektowaniu „lokali mieszkalnych”. Jednocześnie takie lokale będą spełniały wymagania stawiane hotelom i hostelom.

Tak więc mieszkanie - nie są to pomieszczenia mieszkalne nadające się do czasowego pobytu obywateli, zbliżone stanem do hoteli, ale o podwyższonym komforcie nie niższym niż mieszkanie izolowane i brakiem możliwości zameldowania w miejscu zamieszkania.

Zakup mieszkań w Moskwie 2017

Wymagania dotyczące mieszkań stają się bardziej przejrzyste

Od 2015 roku obowiązuje nowy dokument z zakresu budownictwa, w którym podjęto próbę „zalegalizowania” koncepcji mieszkania. Teraz federalne rozporządzenie ustanawia procedurę projektowania mieszkań i ich rozmieszczenia, co powinno poprawić zdolność ochrony praw kupujących.

Kodeks zasad „SP 160.1325800.2014. Zestaw reguł. Budynki i kompleksy są wielofunkcyjne. Zasady projektowania ”.

Zgodnie z punktem 3.1 Kodeksu mieszkania są pomieszczenia mieszkalne, przeznaczone na pobyt czasowy, które można zaprojektować w postaci pokoi hotelowych lub mieszkania typu na pobyt czasowy (np. przy wynajmie).

Decydując się na zakup mieszkania, warto osobiście lub zaprosić specjalistę do zapoznania się z dokumentacją dewelopera (projekt, część ogólna) i ustalenia, zgodnie z którymi dokumentami regulacyjnymi został wykonany projekt i budowa budynku, w którym znajduje się mieszkanie.

Nie spodziewaj się, że Kodeks Praktyk 160.1325800.2014 będzie stosowany w budynkach wybudowanych w 2015, 2016, a nawet w 2017 roku.

Zbiór przepisów, w przeciwieństwie do Kodeksu mieszkaniowego, lokował mieszkania w kilku lokalach mieszkalnych, ale nieprzeznaczonych do stałego zamieszkania. Co jest absurdalne. Zgodnie z definicją kodeksu mieszkaniowego główną własnością mieszkania jest jego przeznaczenie do stałego zamieszkania.

Zmiana statusu mieszkań i włączenie ich do lokali mieszkalnych jest możliwa tylko przy zmianie odpowiednich artykułów Kodeksu mieszkaniowego. Sam Kodeks Zasad nie zmienił pozycji właścicieli mieszkań - mieszkania pozwalają na czasowe zamieszkanie obywateli, co jest uznawane przez ustawodawstwo mieszkaniowe nie za pobyt, ale za miejsce zamieszkania.

Jednocześnie Kodeks zasad zawiera podobne wymagania dla mieszkań i mieszkań, jak dla lokali mieszkalnych, a standardy oświetlenia, powierzchnia lokali mieszkań i mieszkań są ustalane według tych samych standardów dla lokali mieszkalnych. A jeśli chodzi o wyposażenie mieszkań w hotelach, Kodeks Zasad stawia jeszcze wyższe wymagania niż w przypadku mieszkań: co najmniej dwa pomieszczenia mieszkalne (nie licząc kuchni), obowiązkowa obecność dwóch łazienek, możliwość oddzielnego pokoju dla personelu, obecność pomieszczeń pomocniczych.

Wniosek: od 2015 roku Rosja ustanowiła zasady projektowania mieszkań i apartamentów hotelowych. Projektując apartamenty i mieszkania kierujemy się standardami określonymi dla lokali mieszkalnych. Świadczy to o dopuszczalności użytkowania mieszkań na pobyt stały, czyli jako lokale mieszkalne, jeżeli obiekt wraz z mieszkaniami jest zaprojektowany i zbudowany zgodnie z tymi dokumentami regulacyjnymi.

Dla nabywcy TAKICH mieszkań zakup lokalu niemieszkalnego zaprojektowanego z uwzględnieniem standardów lokali mieszkalnych oznaczenie lokalu „nie mieszkalnego” w Jednolitym Państwowym Rejestrze Nieruchomości oznacza pewną fikcję prawną. Ale takie mieszkania trafią do sprzedaży niedługo po 2020 roku.

Apartamenty typu mieszkania

Apartamenty hotelowe

Różnice

Jaka jest różnica między apartamentami hotelowymi a apartamentami?

Jak już powiedzieliśmy, apartamenty hotelowe budowane są zgodnie z regulaminem hoteli - lokali niemieszkalnych o podwyższonym komforcie przeznaczone do tymczasowego zakwaterowania w hotelach.

W związku z tą cechą zamierzonego celu, która jest określona w dokumentach budowlanych, kupujący i inwestorzy muszą wziąć pod uwagę: Nie ma możliwości zakupu pojedynczych apartamentów hotelowychponieważ takie apartamenty są integralną częścią hotelu - jednym kompleksem - rzeczą niepodzielną. Istnieje możliwość nabycia udziału we własności kompleksu hotelowego oraz prawa użytkowania pozostałej części całego kompleksu hotelowego proporcjonalnie do udziału.

Apartamenty typu mieszkania - lokale niemieszkalne na czasowe zamieszkanie oddzielnej rodziny, zaprojektowane w oparciu o specyfikacje istotnych warunków zamówienia, których poszczególne parametry mogą odbiegać od standardów mieszkań. Mieszkania typu mieszkania są odrębnymi obiektami nieruchomości i mogą być nabywane na podstawie umowy kupna-sprzedaży lub innej umowy.

Mieszkania w Rosji, a zwłaszcza w Moskwie, wiążą się ze znacznymi kosztami utrzymania. W każdym razie taryfy organizacji dostarczających zasoby do lokali mieszkalnych na mieszkania nie są stosowane.

Większość stawek za media w budynkach mieszkalnych jest ustalana przez lokalne przedsiębiorstwa użyteczności publicznej powiązane z firmami zarządzającymi i właścicielami budynków.

Mieszkania są opodatkowane według stawek dla lokali niemieszkalnych iw Moskwie wynoszą 2% wartości katastralnej rocznie.

W jakich przypadkach odmówi się państwowej rejestracji praw do mieszkania?

Ostatnim etapem zakupu mieszkań jest państwowa rejestracja praw. Od nowego 2017 r. Znacznie zmieniła się procedura państwowej rejestracji praw do nieruchomości (mieszkań, mieszkań, domów, działek itp.). W przypadkach, w których odmówi się państwowej rejestracji praw do mieszkania i innych nieruchomości.

Na moskiewskim rynku nieruchomości pojawia się coraz więcej mieszkań, ale nie wszyscy kupujący w pełni rozumieją, jakie cechy mają takie mieszkania. Specjaliści serwisu kvartirolog.ru opowiedzieli The Village, czym są mieszkania, czym różnią się w zasadzie od mieszkań i czym opłaca się zaciągnąć kredyt hipoteczny, jeśli masz początkowe oszczędności.

Co to są apartamenty?

Mieszkania to zgodnie z prawem lokale niemieszkalne przeznaczone na pobyt czasowy. Znajdują się one najczęściej w przebudowanych budynkach w centrum miasta lub w nowych budynkach, w których deweloper nie mógł lub nie chciał uzyskać pozwolenia na budowę mieszkań. Takie budynki są zwykle projektowane jako niemieszkalne - hotelowe, biurowe lub o innym przeznaczeniu. Rodzaj budynku wpływa na wysokość podatku od nieruchomości.

Nowoczesne mieszkania z reguły nie ustępują budynkom mieszkalnym pod względem zagospodarowania terenu i infrastruktury domowej. Kupując je warto jednak zwrócić uwagę na to, czy mieszkania znajdują się w tym budynku i na Twojej kondygnacji, czy będą też biura, a nawet powierzchnie handlowe. Najwygodniejszą opcją jest oczywiście mieszkanie w domu, w którym sprzedawane są również mieszkania.

Stan prawny lokali niemieszkalnych nakłada na mieszkania szereg ograniczeń:

Nie możesz się w nich zarejestrować - możesz otrzymać tylko tymczasową rejestrację na pięć lat z możliwością przedłużenia. Jednocześnie Ty i Twoje dziecko będziecie mogli korzystać w okolicy z przychodni, szpitali, szkół i przedszkoli.

Jeśli któryś z sąsiadów hałasuje całą noc, nie masz podstaw prawnych, aby na to wpływać.

Rachunki za media w mieszkaniach są o 15–20% wyższe niż w mieszkaniach - różnica ta wynika z różnych taryf miejskich na lokale mieszkalne i niemieszkalne. To samo dotyczy podatku od nieruchomości: w przypadku nieruchomości o charakterze hotelowym i innych nieruchomości, do których zalicza się większość mieszkań, wynosi on 0,5% wartości, a dla lokali biurowych 2%. Podatek od mieszkania dla osób fizycznych wynosi 0,1% jego wartości, jeśli nie przekracza 10 mln rubli. Stawka za droższe nieruchomości jest wyższa i może sięgać 2%.

Deweloper nie jest zobligowany do przestrzegania norm przewidzianych dla lokali mieszkalnych: poziomu nasłonecznienia, zagospodarowania infrastruktury itp. W rzeczywistości normy zwykle nie są znacznie naruszane, zwłaszcza jeśli w tym samym osiedlu znajdują się mieszkania.

Jak wygląda rynek mieszkaniowy w Moskwie

Do 30% pojawia się różnica w cenie między mieszkaniami i apartamentami. Mieszkania jednopokojowe są średnio 15% tańsze od porównywalnych mieszkań, a dwupokojowe 20% tańsze. W miarę oddalania się od centrum różnica cen zwykle rośnie. To prawda, że \u200b\u200bniektóre mieszkania są droższe niż porównywalne.

Około 50% kompleksy mieszkalne z apartamentami należą do klasy biznes, nieco mniej niż 40% do elitarnej, 10% do komfortowej.

2,3 miliona rubli najtańsze są mieszkania w obrębie obwodnicy Moskwy (lokale o powierzchni 16 mkw. w Marfin z terminem oddania do końca 2018 r.). Za 2,4 miliona rubli można kupić mieszkanie o powierzchni 25 mkw. m. we wschodnim Biryulevo, które obiecują oddać pod koniec tego roku.

Jak różne są ceny mieszkań i apartamentów?

Obszar Moskwy

Minimalna cena mieszkania, milion rubli

Minimalna cena mieszkania to milion rubli

od Sadovoe do TTK

5,2 (36 m²)

3,2 (17 m²)

w pobliżu TTK

4,1 (22 m²)

4,4 (27 m²)

od TTK do MKAD

2,4 (25 m²)

2,3 (16 m²)

Co bardziej opłaca się wziąć kredyt hipoteczny?

Załóżmy, że chcesz kupić nieruchomość w pobliżu trzeciego pierścienia transportowego, nie dalej niż dwie lub trzy stacje od linii Circle, w odległości 15 minut spacerem od stacji metra. Zastanawiasz się nad kompleksami mieszkaniowymi klasy biznes z oddaniem w 2018 roku i wybierasz jednopokojowe mieszkanie lub apartamenty o powierzchni ok. m. Średnio takie mieszkanie będzie kosztować 9,1 miliona rubli, a mieszkanie - 7,8 miliona rubli.

Załóżmy, że masz 3 miliony rubli jako pierwszą wpłatę, resztę kwoty można spłacić na kredyt hipoteczny w wysokości 11,7% rocznie (średni oprocentowanie kredytu hipotecznego w Moskwie za pierwszy kwartał 2017 roku według Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej) przez 15 lat. Koszt obowiązkowego ubezpieczenia mienia wyniesie 0,15% (naliczane corocznie od salda zadłużenia) rocznie. Jednocześnie pożądane jest, aby twój dochód wynosił co najmniej 150 tysięcy rubli, jeśli kupujesz mieszkanie, i 180 tysięcy rubli - jeśli mieszkanie: zaleca się, aby miesięczna spłata kredytu hipotecznego wynosiła nie więcej niż 40% zarobków.

Ile będzie kosztował kredyt hipoteczny

Koszty

Mieszkanie, milion rubli

Mieszkania, mln RUB

Koszt obiektu

Opłata wstępna

Kwota kredytu

Całkowite spłaty za cały okres kredytowania

Tak więc przy początkowej różnicy w cenie między mieszkaniem a mieszkaniem wynoszącej 1,3 miliona rubli, całkowita różnica w przypadku kredytu hipotecznego wynosi 2,8 miliona rubli.

Dziś mieszkania można znaleźć nie tylko w segmencie luksusowym - ofert na rynku jest coraz więcej. Mieszkania cieszą się dużym zainteresowaniem i stały się dostępne dla szerokiego grona nabywców. Jednak nabycie takiej nieruchomości jest obarczone wieloma osobliwościami.

Pierwsze pytanie, które nasuwa laik, brzmi: czym jest mieszkanie? Wielu nie wie, że wiele ważnych szczegółów odróżnia je od mieszkań. A jeśli wcześniej były to duże kawalerki, to teraz tego typu mieszkania nabierają bardziej precyzyjnych cech prawnych, a mieszkania można znaleźć na 30 mkw. metrów. W rzeczywistości jest to ten sam hotel, w którym można kupić pokój z kuchnią, a cena obejmuje infrastrukturę hotelową. Mogą już być miejsca do rekreacji, sale fitness, restauracje i spa, a także pomieszczenia biurowe i sale konferencyjne, notują specjaliści z firmy Azbuka Zhilya. Mieszkania to lokale niemieszkalne, w teorii są to nieruchomości komercyjne. Dlatego wiele apartamentowców to przebudowane biurowce. W Moskwie, na obszarach, na których budowa budynków mieszkalnych jest zabroniona, budowanie mieszkań i sprzedaż ich jako lokali mieszkalnych jest całkowicie legalne. Rejestracja w takim miejscu się nie uda, ale można dokonać tymczasowej rejestracji, a nawet wtedy nie wszędzie i nie zawsze. Oznacza to, że główną różnicą między mieszkaniami a mieszkaniami w Rosji jest ich inny status prawny.

Daria TretyakovaKierownik Działu Konsultingu i Analiz, Azbuka Zhilya„Na przykład dla rodziny z dziećmi niemożność zameldowania się w mieszkaniu jest znaczną przeszkodą na całe życie. W związku z tym pojawią się trudności w korzystaniu z poradni powiatowych, przedszkoli i szkół. Uzyskanie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania jest dość trudne. A do mieszkań nie mają zastosowania programy wspierające zakup mieszkań. W przeciwieństwie do mieszkania, mieszkanie może zostać odebrane właścicielowi przez pożyczkodawcę, nawet jeśli jest to jego jedyny dom ”.

Jednak właściciele mieszkań nie są zainteresowani rezydencją, twierdzą analitycy Hospitality Income. Z reguły takie przedmioty kupowane są jako drugi lub trzeci dom dla osób zamożnych. Zazwyczaj drogie mieszkania kupują pracownicy zagranicznych firm, top managerowie, biznesmeni - ważna jest dla nich lokalizacja i obsługa hotelowa - mówi Daria Tretyakova, szefowa działu konsultingu i analityki Azbuka Zhilya. Ponadto status lokali niemieszkalnych umożliwia właścicielom mieszkań rejestrację osób prawnych, co może być wygodne dla firmy.

Elena Lysenkova Dyrektor generalny ds. Dochodów z hotelarstwa„Ten format nieruchomości mieszkalnych, przebrany za format hotelowy, który przybył do nas z Zachodu, jest wdrażany w wielu rosyjskich miastach i ogólnie stał się powszechny. A fakt, że rejestracja w nich jest niemożliwa, nikomu nie przeszkadza. Jeśli mówimy ogólnie o rozwoju rynku mieszkaniowego, to w tej chwili kierunek rynku nieruchomości mieszkaniowych rozwija się w dwóch formatach. W formie aparthotelu, kiedy kompleks hotelowy został pierwotnie stworzony do wynajmu pokoi do tymczasowego zakwaterowania gości, ale pokoje te mają bardziej przestronne cechy niż klasyczne pokoje hotelowe. Oraz mieszkania usługowe, stanowiące kompleks mieszkań, które są najpierw sprzedawane na rynek użytkownikom końcowym, którzy z kolei mogą przekazać te mieszkania zarządowi profesjonalnej firmy zarządzającej centralnie, która będzie wynajmować i utrzymywać mieszkania. ”

Wady obejmują koszty operacyjne i podwyższony podatek. Dziś za mieszkanie jest to pięć razy więcej niż za mieszkanie, a miesięczne opłaty za usługi wahają się od 15 000 do 40 000 miesięcznie lub więcej. Ale mieszkania są dużo tańsze - 15-20% niższe niż mieszkania na tym samym poziomie. Wynika to w dużej mierze z braku infrastruktury - deweloper nie jest zobowiązany do budowy przychodni, przedszkoli i szkół, jak to ma miejsce w przypadku mieszkań. Na przykład centrum Moskwy przeżywa napięcie - szkoły i przedszkola są przepełnione, rośnie liczba apartamentowców. Dodatkowo w takich obiektach może brakować miejsc parkingowych, co również zwiększa obciążenie infrastruktury miejskiej.

Mimo drobnych wad mieszkania mają szereg ważnych zalet. I tutaj, jak mówią, jest to kwestia gustu i priorytetów: wybór powinien opierać się na celu, w jakim kupowane jest mieszkanie. Według ekspertów z Hospitality Income Consulting popyt na mieszkania będzie rósł dopiero w ciągu najbliższych trzech lat.