Czynsz komunalny. Jak wygrać przetarg na lokal komunalny pod ośrodek dla dzieci Długoterminowy wynajem lokalu od państwa

4 grudnia odbędzie się seminarium szkoleniowe dla biznesu nieruchomości komercyjne„TECHNOLOGIE ANALIZY I ROZWOJU nieruchomości: geomarketing, pośrednictwo i efektywne inwestycje w street-handlu”
Skuteczna analiza sytuacji istniejącej i opracowanie właściwej strategii rozwoju nieruchomości komercyjnych!
Warunki wstępne szkolenia:
Rozumiesz, że odsetek znalezionych nieruchomości jest znacznie mniejszy niż odsetek sprzedanych.
Chcesz wiedzieć jak wycenia się i zarządza nieruchomościami w sieci handlowej?
Jak stać się najskuteczniejszym brokerem, korzystając z narzędzi do wyszukiwania obszarów i spędzając mniej czasu na pracy w terenie.
Jak nauczyć się odrzucać obiekty niepłynne na rzecz obiektów najlepszych.
Jeśli jesteś nowy w branży nieruchomości komercyjnych, to w ciągu jednego dnia otrzymasz działające algorytmy oceny i wyszukiwania najlepszych nieruchomości, ze 100% wdrożeniem.
Na tym seminarium dowiesz się:
3. Praca z planem miasta na papierze (Wyznaczenie struktury miasta na podstawie mapy. Podział na strefy (podstawowe zasady przeszukiwania stref). Identyfikacja stref o niskiej i wysokiej konkurencyjności oraz podejmowanie decyzji o nowym otwarciu lub rotacji w strefach o wysokiej konkurencyjności. Czym jest pojemność rynkowa, jak wykorzystać pojemność rynkową przy identyfikacji kluczowych lokalizacji na mapie Obszary zasięgu i kanibalizacja: a) w jakich sytuacjach można oferować otwarcie od drzwi do drzwi, zarówno w dwóch różnych formatach, jak i w tej samej sieci. format; b) opcje wykreślenia zależności procentu kanibalizacji od odległości.)
4. Geomarketing (Praca z programem IS Organica. Analityka danych marketingowych dla obiektów. Które obiekty są dla jakiej grupy produktów)
5. Jak prawidłowo inwestować w nieruchomość typu street-handlowego.
6. Działki pod obiekt handlowy.
7. Omówienie znalezionych obiektów (dyskusja z wykorzystaniem teorii). Ordynacyjny. Drugi dzień.
8. Nagranie wykładu mistrzowskiego Olgi Abramchuk z I Międzynarodowej Konferencji: Nieruchomościowe wyzwanie naszych czasów.
Autor seminarium
CHERNYAVSKAYA MARINA Moskwa (15 października 1981) Rosyjski trener biznesu i konsultant biznesowy w zakresie doradztwa w zakresie nieruchomości komercyjnych. Autor szkoleń z zakresu nieruchomości, rozwoju osobistego, negocjacji. Założyciel firmy GART (2017). Dwa wyższe wykształcenie: urbanistyka i psychologia. Od 2004 roku prowadzi projekty rozwoju handlu detalicznego w firmach: Castorama, Auchan, Decathlon, Moskiewska Fabryka Biżuterii, Sieć Apteczna Rigla. Jako kierownik projektu brokerskiego otworzyła MEGA-Omsk wspólnie z firmą Retail Profile. Była zaangażowana w rozwój handlu detalicznego w ponad 30 miastach Rosji. Znaleziono i podpisano ponad 20 projektów.

Zaproszony prelegent na Ogólnorosyjskim Forum Dyrektorów Zakupów VPROC2019 oraz Ogólnorosyjskim Forum Mieszkaniowym w Soczi. Forum mieszkaniowe
Autor artykułów w Wydawnictwie Media MarketMedia.ru
Głównymi klientami są dziś: sieć aptek Rigla, grupa firm Protek, Genetic Success-England; Lastechnologii – Moskwa; Związek Jubilerski - Omsk; Instytut Nieruchomości - St. Petersburg, portal medialny MarketMedia.ru - St. Petersburg, Grupa Firm Tries Personnel - g. Omsk, Państwowy Instytut Leków przy Ministerstwie Federacji Rosyjskiej – Moskwa, Agencja Nieruchomości „ITHAKA” – St. Petersburg.
Podstawowe informacje biograficzne i osiągnięcia.
2003 – Absolwent Państwowego Uniwersytetu Rolniczego w Omsku. Uzyskanie specjalności z zakresu urbanistyki i katastru urbanistycznego.
2004 – Dyrektor ds. rozwoju sieci supermarketów Pyaterochka w Omsku. Znaleziono i uruchomiono ponad 21 sklepów. Opracowano strategię rozwoju tej sieci w regionie.
2005 – otworzyła własną firmę zajmującą się nieruchomościami komercyjnymi i ewidencją gruntów. Firma działała pomyślnie przed kryzysem w 2008 roku. W czasie jego istnienia przeprowadzono transakcje od 20 milionów rubli+
2009 – wspólnie z amerykańską firmą Retail Profile Russia i Ikea Moss rozpoczęli zakrojony na szeroką skalę projekt otwarcia centrum handlowego MEGA Omsk. Zajmowała się pośrednictwem i doradztwem w handlu wyspiarskim. Otwarto ponad 15 punktów sprzedaży detalicznej, podpisano ponad 30 umów najmu zarówno z najemcami lokalnymi, jak i federalnymi.
2012 – na zaproszenie francuskiej firmy Decathlon przeniosła się do Moskwy na stanowisko menadżera rozwoju terytorialnego. Obszary odpowiedzialności za rozwój: Moskwa, Region Moskiewski. Zrealizowano ponad 3 projekty.
2013 - Firma Castorama. Kierownik projektów rozwoju sieci terytorialnej. Miasta rozwojowe: Petersburg, Orenburg, Perm, Samara, Saratów, Kirow, Rostów nad Donem. Gromadzenie informacji marketingowych o możliwych lokalizacjach Spółki.
2015 – Praca projektowa z takimi firmami jak Moskiewska Fabryka Biżuterii, sieć supermarketów Verny i hipermarkety DIY Maxid.
2016 – Rozpoczęcie współpracy z firmą Auchan, jako kierownik projektu rozwoju nowego hipermarketu sieci „Nasza Tęcza”. Znaleziono ponad 22 działki, podpisano ponad 3 umowy dzierżawy. Również w tym roku Marina podejmuje radykalną decyzję o zmianie pola swojej działalności zawodowej i rozpoczyna szkolenie w Moskiewskim Instytucie Psychoanalizy.
Koniec 2017 – Założenie firmy GART. Prowadzi szkolenia z zakresu psychologii nieruchomości i biznesu w Moskwie, Petersburgu i innych miastach Rosji www.psychology.gart.moscow; prowadzi własną rubrykę w wydawnictwie medialnym MarketMedia.ru (https://marketmedia.ru/media-content/seti-ukhodyat-lyudi-ostayutsya/); prowadzi konsultacje prywatne; opracowuje projekt z zakresu krótkoterminowych projektów biznesowych www.gart.moscow; pisze książkę „Od A do Z. Rozwój handlu sieciowego”; bierze udział jako zaproszony ekspert, trener w forach ogólnorosyjskich, okrągłych stołach, konferencjach; blogi na portalach społecznościowych Facebook, https://www.facebook.com/moscow.gart/ Instagram
Kontakty: 8 963 994 99 58, [e-mail chroniony]
Koszt kursu wynosi 6000 rubli.
Członkowie Gildii Moskiewskiej otrzymują 15% ZNIŻKI. Aby otrzymać zniżkę użyj KODU PROMOCYJNEGO. Zarezerwuj bilet na seminarium!

Wynajem nieruchomości komunalnych jest uważany za dość powszechną opcję pozyskania lokalu do tymczasowego użytkowania. I wcale nie jest to zaskakujące, ponieważ ta metoda ma wiele zalet. W szczególności w zakresie płatności za operowaną powierzchnię. Co prawda zawarcie umowy z gminą poprzedzają aukcje i konkursy, na podstawie których wyłaniany jest przyszły najemca.

Ogólnie rzecz biorąc, proces ten uważany jest za dość pracochłonny, dlatego przed złożeniem wniosku należy dokładnie przygotować i przestudiować materiały w jakikolwiek sposób związane z procedurą.

Istota i korzyści wynajmu nieruchomości komunalnych

Procedura najmu mienia komunalnego polega na podpisaniu z gminą umowy, której przedmiotem jest lokal niemieszkalny lub inny oddany do czasowego użytkowania zainteresowanemu. Co więcej, w ostatnim czasie obserwuje się aktywny wzrost popularności tej metody pozyskiwania przestrzeni do prowadzenia wszelkiego rodzaju działalności.

W większości przypadków tendencja do zawierania umów z władzami gmin wiąże się z dużą stabilnością tego typu transakcji, a także ze specyfiką czynszu, czyli jego niższą wartością. Należy zauważyć, że podobna transakcja z tą czy inną organizacją handlową wiąże się ze znacznie większymi wydatkami w zakresie płatności za obsługiwany obszar. Ale gmina jest w tym względzie bardziej lojalna.

Taka życzliwość władz wynika z faktu, że znaczna część budżetu lokalnego tworzona jest właśnie z wpływów z wynajmu lokali niemieszkalnych. W związku z tym rząd zarówno na szczeblu regionalnym, jak i lokalnym stara się ze wszystkich sił promować rozwój małych przedsiębiorstw na wyższy poziom.

Artykuł 215 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wyjaśnia, że ​​własność komunalna odnosi się do obiektów niemieszkalnych lub mieszkalnych należących do tego lub innego podmiotu Federacji Rosyjskiej na podstawie prawa własności. W szczególności właścicielem i zarządcą może być dowolna jednostka administracyjno-terytorialna kraju - miasto, miejscowość, wieś i każda inna jednostka, a raczej jej organ. Najważniejsze, że samorząd lokalny realizowany jest na poziomie przedmiotowym.

W takim przypadku własność komunalna może zostać przydzielona indywidualnym przedsiębiorstwom i organizacjom, które otrzymają prawo do posiadania i rozporządzania obiektem. Jeżeli tak się nie stanie, nieruchomość zostaje włączona do skarbu gminy podmiotu Federacji Rosyjskiej.

Zazwyczaj informacje o obiektach oddanych do najmu zamieszczane są na specjalistycznych portalach internetowych, w szczególności na stronach władz samorządowych. Jeśli z jakiegoś powodu takich informacji nie ma, każdy może wysłać odpowiedni wniosek do władz lokalnych. Dane muszą być udostępnione na żądanie i bezpłatnie.

Kto może zostać najemcą

Najemcami nieruchomości komunalnych są zazwyczaj właściciele małych firm. To drugie oznacza prowadzenie działalności gospodarczej w ramach małych przedsiębiorstw i firm niebędących stowarzyszeniami.

Za średnie przedsiębiorstwa uznaje się:

• indywidualni przedsiębiorcy(IP);
• różnego rodzaju spółdzielnie (konsumencka, produkcyjna, rolnicza);
• przedsiębiorstwa chłopskie i rolne;
• partnerstwa lub wspólnoty typu gospodarczego.

W większości przypadków celem potencjalnych najemców jest użytkowanie lokale komunalne na sklep, biuro, magazyn. Zwykłemu obywatelowi nie zabrania się ubiegania o dzierżawę.

Umowne wsparcie transakcji

Udostępnieniu powierzchni do najmu zawsze towarzyszy zawarcie stosownej umowy. Działalność obiektów komunalnych nie jest uważana za wyjątek.

W sensie prawnym umowa najmu potwierdza fakt przekazania nieruchomości do czasowego dyspozycji osoby trzeciej (najemcy). Treść dokumentu koniecznie obejmuje warunki transakcji, wysokość opłaty, termin wpłat i inne punkty. Co więcej, taka umowa nabiera realnej mocy dopiero po jej podpisaniu przez obie strony – właściciela nieruchomości i bezpośrednio najemcę.

I tutaj warto to podkreślić istniejące gatunki umowy dzierżawy nieruchomości komunalnych. Atrakcja:

1. umowa z możliwością późniejszego zakupu lokalu;
2. długoterminowa umowa najmu, gdy okres ważności dokumentu wynosi kilka lat;
3. aktualną umowę najmu obejmującą czasowe użytkowanie lokalu;
4. umowa o nieodpłatne korzystanie, gdy nie jest pobierana opłata za czynsz, ale druga strona zobowiązuje się zwrócić rzecz, z uwzględnieniem dopuszczalnego zużycia lub na warunkach określonych w umowie;
5. umowa na zarządzanie zaufaniem nieruchomości, polegające na przekazaniu lokalu przedsiębiorstwu na czas nieokreślony na zasadach zbycia nieruchomości, z uwzględnieniem interesów pierwotnego właściciela (gminy);
6. umowa na przechowywanie i jednoczesną eksploatację mienia.

Choć możliwości zawarcia umowy najmu jest wiele, najczęściej stosuje się umowę standardową. To prawda, że ​​organy samorządu danego podmiotu Federacji Rosyjskiej mają prawo dostosować i ustalić własny tryb przeprowadzania takich transakcji. Najważniejsze, aby działania organów administracyjnych nie były sprzeczne z prawem.

Ustawa nr 135-FZ stanowi, że jeżeli nieruchomość nie zostanie przeniesiona jako własność gospodarcza na rzecz podmiotu na szczeblu samorządu terytorialnego, może zostać przekazana przedsiębiorcy wyłącznie na zasadach konkursowych.

Podobna procedura będzie miała zastosowanie w przypadku, gdy właścicielem lokalu jest:

• komunalne przedsiębiorstwo jednolite;
• autonomiczna agencja rządowa;
• organ gminy, podlegający zarządzaniu operacyjnemu.

Krótko mówiąc, w większości przypadków możliwość wynajęcia nieruchomości komunalnej dopiero po przeprowadzeniu konkursu lub aukcji. Pierwsza opcja zakłada całkowitą poufność informacji o konkurentach. Licytacja polega na publicznym złożeniu wniosku. Oznacza to, że zainteresowane strony mogą najpierw przestudiować warunki ofert innych oferentów i sformułować bardziej opłacalną opcję.

Tryb przeprowadzania przetargów określa Zarządzenie nr 67 FAS Rosja. Zawiera ono także wykaz przedmiotów majątkowych, w odniesieniu do których przeprowadzenie przetargu uważa się za obowiązkowe. Jednakże postanowienia zarządzenia mogą zostać uzupełnione rozporządzeniami wydawanymi na poziomie gmin lokalnych. Zazwyczaj procedura i związane z nią korekty są publicznie dostępne na stronach internetowych samorządów.

Procedura wynajmu na zasadach konkurencyjnych

Niezależnie od tego, którą opcję wybierzemy – licytację czy konkurs, w pierwszej kolejności organ powołuje komisję, która następnie zbiera informacje o uczestnikach, rozpatruje zgłoszenia i wyłoni zwycięzcę. Z kolei zgłaszający będą musieli wyrazić chęć wzięcia udziału w aukcji. W tym celu należy przygotować pisemny wniosek i zebrać pakiet dokumentacji.

Typowa lista artykułów obejmuje:

1. dokumenty założycielskie przedsiębiorstwa, zaświadczenie o rejestracji osoby prawnej;
2. dokumenty potwierdzające status obywatela uprawnionego do podpisania umowy najmu w przypadku wygrania przez firmę konkursu;
3. dane bankowe kandydata do wynajmu lokalu;
4. dokumentacja księgowa odzwierciedlająca informacje o bilansie przedsiębiorstwa.

Ważne jest, aby zrozumieć, że procedura może się nieznacznie różnić w zależności od lokalizacji obiektu. W związku z tym należy najpierw wyjaśnić zasady procesu z lokalną administracją.

Zwycięzcą konkursu lub aukcji zostanie uczestnik, który przedstawił najkorzystniejsze warunki zawarcia umowy transakcyjnej. Mówiąc najprościej, lokal zostanie oddany do użytku wnioskodawcy, który zapowiedział najwyższą wysokość czynszu.

Czy można wynajmować bez przeprowadzania konkursu?

Paragraf 17 ust. 1 aktu prawnego nr 135-FZ zawiera wyczerpującą listę możliwości, w przypadku których dopuszczalne jest przekazanie nieruchomości komunalnej na wynajem bez uprzedniego przeprowadzenia konkursu.

Na liście znajdują się następujące przypadki:

1. Istnieją preferencje stanowe lub gminne, które obowiązują na podstawie rozdziału 5 ustawy federalnej nr 135.
2. Konkurs w ramach kontraktu miejskiego odbył się już wcześniej. Ponadto okres najmu nie powinien przekraczać okresu obowiązywania odpowiedniej umowy.
3. Nieruchomość wynajmowana jest na okres nie dłuższy niż 30 dni w ciągu sześciu miesięcy. W takim przypadku niedopuszczalne jest zawarcie ponownej umowy po upływie określonego terminu.
4. Konieczne jest przedłużenie istniejącej umowy zawartej pomiędzy gminą a przedsiębiorstwem.
5. Prawo najmu przyznawane jest na podstawie umowy międzynarodowej Federacji Rosyjskiej, ustaw Prezydenta Federacji Rosyjskiej, ustaw Rządu kraju, federalnego aktu ustawodawczego ustanawiającego inny tryb rozporządzania nieruchomością, a także a także specjalistyczne orzeczenia sądów.

Dodatkowo, bez przeprowadzania konkursu, lokal może zostać wynajęty następującym instytucjom i stowarzyszeniom:

• organizacje religijne;
• związki zawodowe;
• partie polityczne;
• fundusze publiczne;
• kancelarie adwokackie i notarialne;
• instytucje medyczne i edukacyjne;
• poczta, poczta.

A także inne władze o znaczeniu gminnym lub federalnym, fundusze pozabudżetowe, Bank Centralny i instytucje funduszy leśnych, gruntowych i wodnych Federacji Rosyjskiej.

Korzyści

W 2019 roku przewidziano preferencje dla właścicieli małych firm przy wynajmie nieruchomości komunalnych. Ustawa federalna nr 209 w art. 18 ujawnia istotę takich przywilejów. Przede wszystkim władze mogą udostępnić lokal lub inne urządzenia do bezpłatnego lub preferencyjnego korzystania.

Samorządy mogą samodzielnie regulować tryb specjalnych programów najmu, jednak zazwyczaj preferencje polegają na wynajmowaniu obiektu przedsiębiorstwu na okres 5 lat lub dłużej z możliwością późniejszego zakupu. Ponadto wykazy nieruchomości, które są przedmiotem najmu na preferencyjnych warunkach, powinny być dostępne dla każdego. Są one na przykład zamieszczane w Internecie, w publikacjach drukowanych, na stoiskach informacyjnych i ogłaszane w telewizji.

Opodatkowanie

Kolejną kwestią, o której nie należy zapominać, jest naliczanie podatku VAT przy wynajmie. Przedmiotem tutaj jest firma najemca.

Kwotę podatku oblicza się poprzez zsumowanie kosztów wynajmu poszczególnych nieruchomości. Fakturę należy wystawić w terminie 5 dni od daty płatności. Kolejnym obowiązkiem najemcy jest złożenie organowi podatkowemu deklaracji VAT w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po okresie rozliczeniowym.

Wynajem nieruchomości komunalnych nie jest prostą procedurą, ale dla właścicieli małych firm taka opcja jest najbardziej optymalna, ponieważ koszt korzystania z lokalu w tym przypadku będzie nieco niższy niż np. przy wynajmie nieruchomości od podmiotu gospodarczego. Ponadto istnieje szereg preferencji i korzyści dla przedsiębiorców. Najważniejsze, aby nie zapominać, że wszelkiego rodzaju umowa najmu podlega obowiązkowej rejestracji w Rosreestr. Dopiero po zakończeniu procedury umowa stanie się prawnie wiążąca i obiekt będzie mógł funkcjonować według własnego uznania.