Prečo stavajú byty a nie byty? Právny stav bytov

Posledná aktualizácia: 10.10.2017

Otázka:

Chystám sa kúpiť bývanie v Moskve. Okrem bežných bytov ponúkajú aj iný typ bývania - byty. Aký je rozdiel medzi bytom a bytom? Čo je lepšie a výnosnejšie pre život?

Odpoveď:

Stručne a všeobecne je lepšie kúpiť si obyčajný byt na trvalé bývanie priemernej rodiny. Výnosnejšie je kupovať byty ako investičný objekt - investovať voľné prostriedky a získať malý stabilný príjem.

Ale toto je zovšeobecnené. V skutočnosti sú veci trochu komplikovanejšie. Pre tých, ktorí sa chcú venovať hlbšie - zvážte problém podrobnejšie.

Čo je lepšie zvoliť na nákup - byt alebo byt - záleží na cieľoch a schopnostiach Kupujúceho. Hlavné rozdiely medzi týmito dvoma formátmi bývania sú v ich cena a právne postavenie ... Cena bytu je spravidla zreteľne nižšia ako cena podobného bytu v rovnakej oblasti ( ak nehovoríme o elitných apartmánoch ako súčasť kancelárskych a hotelových komplexov). A právne postavenie bytov ich vôbec neklasifikuje ako bytové priestory. Legálne byty sú obchodný majetok ... A práve tento stav sa v porovnaní s tradičným veľmi mení, pokiaľ ide o nákup rezidenčné nehnuteľnosti (viac o tomto nižšie).

Najprv musíte vysvetliť, aký je rozdiel medzi bytom a bytom. v právnom zmysle a ako sa líšia technicky .

Čo sú to byty? Aký je rozdiel od bežného bytu?

Navonok sú obe mestské bývanie. Teda priestory fyzicky určené na to, aby v nich ľudia bývali. Fyzicky, ale nie legálne! Vizuálne môže byť ťažké odlíšiť bežný obytný dom s bytmi od bytového domu. Tu sa ich podobnosti končia a začínajú rozdiely.

Apartmány ako typ ubytovania sú charakteristické iba pre hlavné mestá, v ktorom už prebieha aktívna výstavba. V takýchto mestách je rozvoj území spravidla pomerne hustý ( hlavne bližšie do stredu), a nie vždy je možné tam postaviť nové obytné oblasti. Nedostatok pôdy a obmedzenia územného plánovania neumožňujú na týchto miestach výstavbu bytových domov. A uvoľniť napríklad na bývanie bývalú mestskú priemyselnú zónu ( demolácia kapitálových budov, prenos komunikácií, zmena stavu pozemok pozemok ) je príliš drahý.

Po registrácii vlastníctva môže vlastník bytu s ním v budúcnosti robiť všetky rovnaké transakcie ako s bežným bytom ( dať, odkázať, predať). Aj keď to v ňom bude napísané - „nebytový priestor“ .

Kto kupuje byt?

Napríklad v Moskve si byty obvykle kupujú tí, ktorí už majú bývanie s povolením na trvalý pobyt. Potom sa používajú ako druhý domov (pre „fyzickú prítomnosť“) - pohodlnejšie z hľadiska umiestnenia, pohodlné z hľadiska usporiadania a prestížneho stavu ( ak je to drahý komplex).

Apartmány vlastnia Moskovčania aj hosťujúci podnikatelia ( vrátane zahraničných emigrantov), pre ktoré je tento formát tiež veľmi vhodný. Tiež sa nazýva "Plochý pre bundu" , čím sa zdôrazňuje jeho druh obchodného účelu. Takéto obchodné apartmány nie sú príliš vhodné pre celú rodinu ( najmä ak je rodina veľká a s deťmi), ale skvelé na samotu a na rôzne stretnutia ( obchod a nie tak ...).

Byty sú kúpené a kreatívni ľudia ktorí sú zvyknutí myslieť mimo krabicu a žiť neobvyklým spôsobom. Môžu tieto priestory využívať súčasne ako ateliér, miesto na stretnutia a večierky, dielňu, rekreačnú oblasť, sklad svojich diel, kanceláriu osobného zastúpenia, spálňu, šatňu a oveľa viac, kde môžu rozmýšľať o. Našťastie vám tam status „nebytový“ umožňuje robiť čokoľvek.

A samozrejme, byty berú tí, ktorí sa rozhodli investovať peniaze zadarmo do nehnuteľností. Potom sa prenajímajú za ceny porovnateľné s cenou nájmu tej istej triedy bytov. A keďže kúpna cena bola teda oveľa nižšia komerčný prínos od investovania do bytov - vyššie ako do bežných bytov.

Pravidlá na prípravu transakcie nákupu a predaja bytu nájdete v časti interaktívna mapa Otvára sa v rozbaľovacom okne. "\u003e POKYNY KROK ZA KROKOM (sa otvorí vo vyskakovacom okne).

Veľký dopyt na realitnom trhu v roku 2006 v posledných rokoch sa začali používať na úrovni bežných bytov.

Ich kúpou si majitelia myslia, že sa stávajú vlastníkmi plnohodnotných rezidenčných nehnuteľností.

V skutočnosti však medzi týmito dvoma objektmi existuje veľa rozdielov, a to tak z právneho hľadiska, ako aj z hľadiska procesu prevádzky.

Vymedzenie pojmov

Koncept bytov sa objavil pomerne nedávno, ale tento nehnuteľný objekt si pevne získal svoje miesto na trhu. Predtým sa tento termín nazýval elitné obrazy, ale dnes má úplne iný význam. Bytom sa rozumejú nebytové priestory, v ktorých si človek vytvára všetky podmienky pre život. Jedná sa o samostatnú izbu, ktorá sa skladá z jednej alebo viacerých izieb, kuchyne a kúpeľne.

Tento typ nehnuteľnosti klasifikované ako nebytové, ale je povolený pobyt. Takéto priestory sa najčastejšie nachádzajú v budovách patriacich hotelom, v administratívnych budovách. Tento typ bývania je žiadaný pri prenájme bytov. V legislatívnych aktoch sa tento termín nikde nepoužíva, používajú ho realitní makléri a developeri.

Pod pojmom „byt“ sa rozumie samostatná izba, ktorá patrí do bytového fondu a je vhodná na bývanie. Má samostatný vchod a je vybavená všetkou potrebnou komunikáciou.

Charakteristické rysy

Medzi bytom a bytom je veľa rozdielov. Sú klasifikované podľa kategórie.

Právne body

Hlavný rozdiel medzi týmito dvoma vlastnosťami je v právnej stránke.

Byty patria do nebytového fondu. Môžu byť umiestnené v interiéri nákupné centrá, kancelárske budovy.

Byty odkazujú na bytový fond na trhu nehnuteľností. Ale tieto dva koncepty spája skutočnosť, že v nich môžete žiť natrvalo.

Pojem byt je v zákone jasne formulovaný. Pri jeho výstavbe musia developeri dodržiavať všetky stavebné predpisy. Z tohto dôvodu sa najčastejšie uprednostňuje výstavba bytov. Na ne sa kladú menšie požiadavky, respektíve sa zníži nákladová cena. Existuje iba jedna požiadavka, minimálna plocha priestorov musí byť najmenej 40 metrov štvorcových.

Veľký rozdiel je v. V byte nie je možné sa trvale zaregistrovať. Je to tak kvôli skutočnosti, že tento druh nehnuteľností sa neuznáva ako rezidenčný. Registráciu je možné vykonať maximálne na päť rokov. Takáto registrácia spôsobuje vlastníkovi určité ťažkosti. Majiteľ takejto nehnuteľnosti môže mať problémy so zamestnaním, poberaním sociálnych dávok.

Okrem toho môžete dokonca vydať dočasnú registráciu v apartmánoch, ktoré sú súčasťou hotelových komplexov a hotelov. Pred kúpou takéhoto domu je potrebné skontrolovať u zákazníka stav nehnuteľnosti.

Rozdiely a právny aspekt vlastníctva vlastníctvo spoločného majetku. Vlastníci bytov v bytových domoch môžu zdieľaný majetok v zdieľanom vlastníctve užívať na rovnakom základe so všetkými nájomníkmi. Medzi spoločné priestory patria podkrovia, suterény. Môžu sa postaviť proti nechcenému využívaniu týchto priestorov inými.

Vlastníci bytov nemajú právo podielového spoluvlastníctva v komplexe. Ak si chce občan vyrobiť kombinovanú predsieň, bude musieť od majiteľa komplexu odkúpiť alebo prenajať potrebné územie.

Ak sa vlastník nehnuteľnosti stane dlžníkom, nemožno mu odňať jediné obydlie v jeho vlastníctve. Výnimkou v tomto prípade sú nehnuteľnosti, ktoré kúpila spoločnosť. Ale byty sa neuznávajú ako obytné priestory, preto ak sa vyskytnú problémy s exekútormi, môže byť z nich občan vysťahovaný.

Cenová politika

Majitelia bytov sa zrazia na veľké náklady na. Ich cena sa počíta podľa taríf stanovených pre nebytové priestory.

Pri kúpe nehnuteľností ale veľa šetria. Byty sú lacnejšie ako byty. Z tohto dôvodu sú veľmi žiadané. Nízka cena z dôvodu, že developeri môžu počas výstavby ušetriť peniaze, pretože stavebné predpisy a hygienické požiadavky na nebytové priestory sú nižšie ako pri bytových domoch. Rozdiel v cene môže byť až 30%.

Platenie daní pre byty je oveľa vyššia ako pre byty. Jednotlivá daň z majetku z bytov sa počíta na základe. Plocha bytu sa vynásobí katastrálnou hodnotou na meter štvorcový a sadzbou dane. Sadzba dane z bytových priestorov je stanovená osobitne v každom regióne. Napríklad v Moskve je to 0,1%.

Majitelia nehnuteľností vo forme bytov musia tiež platiť daň z nehnuteľností. Ale výpočet sadzby dane je úplne iný. Katastrálna hodnota takýchto objektov je nižšia, ale sadzba dane je vyššia. Minimálna sadzba je 0,5%, v niektorých regiónoch môže dosiahnuť 2%.

Občania, ktorí kupujú byty, majú právo na výhody. Majitelia bytov sú o to pripravení. Takéto odpočty a výhody sa nevzťahujú na nebytové priestory.

Technické rozdiely

Apartmány sa líšia od apartmánov spôsobom, akým sú postavené.

Kedy výstavba obytných budov musia sa zohľadniť všetky sanitárne a stavebné predpisy. Požiadavky na byty sú oveľa nižšie. Napríklad štandardy slnečného žiarenia vôbec neplatia.

Zariadenia sa líšia aj z hľadiska infraštruktúry a prístupových ciest. Počas výstavby bytového domu musí mať rozvojová zóna vybavenie infraštruktúry, obchody, školy, škôlky. Výstavba bytov sa na tieto požiadavky nevzťahuje.

Medzi zodpovednosti developerov bytových komplexov patrí výstavba prístupových ciest a terénne úpravy. Stavitelia bytového komplexu nie sú zodpovední za organizáciu vchodov.

Je možné preregistrovať jeden typ nehnuteľnosti do iného

Nebytový priestor môžete previesť do bytového podlieha dvom podmienkam:

Ak chcete uskutočniť takýto prevod, musíte pripraviť balík dokumentov:

1. Pôdorys budovy je podlažný, je možné si ho objednať od.
2. Výpis z technického pasu.
3. Pomoc technického dozoru o stave priestorov. Najprv musíte zavolať komisii.
4. Záver Výboru pre architektúru a urbanizmus.

Je možné predložiť dokumenty prostredníctvom MFC alebo na portáli štátnych služieb... Na žiadosť je potrebné odpovedať najneskôr do 48 pracovných dní.

Výhody nákupu

Najčastejšie kupujú byty súkromní investori. To sa deje s cieľom ďalšieho prenájmu priestorov. Medzi kupujúcimi tohto typu nehnuteľností sú často podnikatelia, ktorí ich využívajú na bývanie počas pracovných ciest.

Takéto obytné miestnosti sú vhodné pre tých, ktorí doma trávia väčšinu času mimo mesta a prichádzajú na pár dní do centra.

Po takýchto nehnuteľnostiach je medzi študentmi vysoký dopyt. Toto je dobrá cesta pre rodičov, pretože v tomto prípade je bývanie lacnejšie ako byt. Po ukončení štúdia je možné ho predať alebo prenajať.

Neodporúča sa kupovať byty pre rodiny s deťmi, dôchodcov, zdravotne postihnuté osoby. Je to predovšetkým z toho dôvodu, že tieto zariadenia sa nachádzajú ďaleko od všetkých sociálnych zariadení. V blízkosti sa nenachádza klinika, škola ani škôlka. Okrem toho sa pre dôchodcov a ZŤP poskytujú veľké, o ktoré sú pri pobyte v byte pripravení. Takéto kategórie občanov si radšej kúpia byt.

Výber medzi uvažovanými typmi obytných priestorov bude závisieť od účelu majetku... Ak je nehnuteľnosť nevyhnutná na trvalý pobyt, potom je najlepšie zvoliť si plnohodnotný byt. Ak je objekt potrebný ako zdroj príjmu alebo na samostatný prechodný pobyt, sú najvhodnejšie apartmány.

Charakteristické vlastnosti týchto vlastností nájdete v nasledujúcom videu:

Čo je to byt

Rozdiel medzi bytom a bytom

Apartmánové apartmány a hotelové apartmány Rozdiely

Ako kúpiť byt v Moskve v roku 2017?

Mám si kúpiť byt

Alebo ako si kúpia niečo, čo neexistuje?

Právnik Gordon Andrey Eduardovich

Advokátska komora moskovského regiónu

Byt alebo byt?

Na otázku: „Čo si zvoliť pre kúpu - byt alebo byt?“, Mnoho odpovie, čo sa vám páči, ak existuje primeraná suma. A budú sa mýliť!

Peniaze nie sú hlavným problémom, ktorému kupujúci čelí. Prvý je to, čo si zákazník kúpi. Faktom je, že legálne v moderné Rusko koncept bytu neexistuje, a preto je jeho kúpa mimoriadne zložitá.

To znamená, že odpoveď na položenú otázku „Byt alebo byt?“ stáva sa zrejmé - byt.

Poďme však zistiť, čo je to byt, v čom sa byt líši od bytu a ako si kúpiť byt v Moskve? Ako kúpiť niečo, čo v Rusku neexistuje?

Čo sú to Apartmány

Začnime hľadať odpoveď na túto otázku vysvetľujúcim slovníkom Ozhegova, podľa ktorého je byt veľkým obradným životným priestorom. Z tejto definície berieme tri vlastnosti apartmánov:

1. Jedná sa o obytný priestor, to znamená, že funkcia bytu je obdobou bytu.
2. Predné obydlie je znakom, ktorý v súčasnosti nie je celkom jasný.
3. Táto izba je súčasťou budovy.

Vzhľadom na dobu, keď bol tento slovník vytvorený (50. roky 20. storočia), uvedené znaky bytov patria do éry prvej polovice 20. storočia, nie však do prvej polovice 21. storočia.

Názov „byt“ je mnohým známy z literatúry, niekto tento byt používal na bývanie počas cestovania po Európe. Za posledných 25 rokov si niektorí ruskí občania kúpili v Európe, na pobreží Grécka, Francúzska, Talianska, Turecka, apartmány na svoje prechodné bydlisko za účelom ich prenájmu.

Po roku 2010 sa na moskovskom realitnom trhu objavila významná ponuka bytov spolu s bytmi (rezidenčné nehnuteľnosti), ktoré sú zrozumiteľné pre všetkých Rusov, a teraz počet takýchto ponúk rastie.

Pre väčšinu ruských kupujúcich sú byty spojené s konceptom bytových priestorov na prenájom. V právnych predpisoch Ruskej federácie o bývaní však nenájdete definíciu pojmu byt. Zákon o bývaní uvádza obytné miestnosti: obytné budovy, časť bytového domu, byty, časť bytu, izba.

Ak porovnáme zahraničné byty a ruské, tu aj tam, sú to rovnaké byty, v ktorých sú, tak ako v bežných bytoch v bytových domoch, obývacie izby, kuchyňa, kúpeľňa (alebo aj niekoľko) a spravidla , apartmány majú loggiu alebo balkón.

Moderný rozdiel medzi bytmi a apartmánmi je teda čisto funkčný - apartmány sú priestory určené na dlhodobý prenájom alebo na dočasné ubytovanie majiteľa alebo turistov.

Európska tradícia je žiť v nájomnom bývaní vrátane bytov. Ruskou tradíciou je bývanie v bytoch.

Rozdiel medzi bytom a bytom

Ak ľudia žijú v bytoch aj bytoch, aký je rozdiel medzi bytom a bytom? V Ruskej federácii je tento rozdiel veľmi výrazný.

Prvý a najdôležitejší rozdiel - podľa ruských právnych predpisov byty nie sú obytnými priestormi, so všetkými z toho vyplývajúcimi dôsledkami. Po prvé, legálne - v nebytových priestoroch, dokonca ani v hoteli, nie je možné zaregistrovať sa, ako v byte alebo samostatnom bytovom dome, v mieste bydliska.

Rozdiely medzi bytmi a bytmi sa neobmedzujú iba na registráciu. Pre kupujúcich, ktorí kupujú byty ako byty (miesta trvalý pobyt), skutočnosť, že nejde o byt, má oveľa hlbší význam, ako by sa mohlo zdať, pretože rozdiel medzi bytom a bytom nie je obmedzený právnymi dôsledkami.

Apartmány v Rusku nie sú obytnými priestormi.Je možné bývať v nebytových priestoroch?

Ochrana práva na život v Rusku sa dedí z právnych predpisov Sovietskeho zväzu. V sektore bývania sú práva na bývanie obyvateľov Ruska tradične zabezpečované zákonom o bývaní Ruskej federácie, podľa ktorého sú obytné priestory v Rusku určené na trvalý pobyt ľudí.

V tomto zmysle je možné porovnávať apartmány v Rusku z hľadiska ich právneho postavenia s hotelmi a hostelmi. Podľa ruských zákonov všetky tieto vlastnosti sú nebytových priestorov.

V takýchto priestoroch však môžete bývať. Samozrejme, s určitými obmedzeniami - väčšina hotelových izieb nie je vybavená kuchyňou, technickými miestnosťami, a čo je najdôležitejšie, v hoteloch nie je možnosť registrácie (registrácie) v mieste bydliska. V bytových vzťahoch dôležitosť registrácie v mieste bydliska nespočíva ani tak v policajnej kontrole polohy občana, ako v poskytovaní sociálnych dávok občanovi.

Dôsledkom chýbajúcej registrácie pre tých, ktorí žijú v hoteli (v nebytových priestoroch), je nedostatok práva na získanie vhodných sociálnych dávok (škôlky, školy, kliniky atď.).

Väčšina moderných apartmánov na ruskom trhu s novými budovami je umiestnených ako byty na trvalé bydlisko. Z technického hľadiska sa od bytov v čomkoľvek môžu líšiť. A tu hlavné slovo - môže.

Faktom je, že na rozdiel od apartmánov je výstavba a prevádzka hotelov a ubytovní v Ruskej federácii tradične prísne regulovaná príslušnými predpismi, ktoré zaisťujú bezpečnosť ich používania. na prechodný pobyt ľudí. Apartmány nie sú uvedené v technických a sanitárnych predpisoch, ktoré existovali pred rokom 2016.

A tak nielen počas výstavby, ale už pri umiestňovaní budovy so samotnými bytmi vyvstávajú otázky bezpečnosti budúcich používateľov - nájomcov.

Zároveň sú apartmány uvedené v regulačných dokumentoch Ministerstva kultúry Ruskej federácie ako druh ubytovania najvyššej kategórie: izba v ubytovacom zariadení s rozlohou najmenej 40 m2, pozostávajúca z z dvoch alebo viacerých izieb (obývacia izba / jedáleň / a spálňa) s kuchynským kútom.

S prihliadnutím na požiadavky trhu s moderným bývaním má developer právo, opierajúc sa o vyššie uvedené normy pre nebytové priestory, má právo navrhovať a budovať multifunkčné centrá vrátane hotelov alebo internátov, pozostávajúce z bytov zodpovedajúcich dispozícia moderných bytov.

Ale pri predaji takýchto „bytov“ sa vývojári a realitné kancelárie nezameriavajú na pozornosť kupujúcich, s ktorou tieto priestory a budovy nesúvisia obytné budovy... A boli postavené podľa iných noriem ako obytné budovy s viacerými bytmi.

Ubytovanie budov s apartmánmi sa uskutočňuje podľa štandardov hotelov alebo ubytovní. Požiadavky noriem na posledne menované, pokiaľ ide o osvetlenie, veľkosť areálu, dostupnosť dopravy a ďalšie parametre, sú nižšie ako pri umiestňovaní obytných bytových domov, a pokiaľ ide o určité ukazovatele, napríklad dostupnosť škôlky, parkoviská, nádvoria, polikliniky atď. pre hotely a hostely nie je poskytovaná vôbec.

Z právneho hľadiska sa výstavba nehnuteľností v Ruskej federácii, vrátane hotelov a hostelov, uskutočňuje v súlade s povoleniami. Dokončený stavebný objekt pred registráciou vlastníctva podlieha uvedeniu do prevádzky, iba ak postavený objekt spĺňa projektovú dokumentáciu a zamýšľaný účel pozemku.

To znamená, že byty ako súčasť hotela zabezpečeného projektom je možné stavať a uvádzať do prevádzky iba ako súčasť hotela alebo polyfunkčných komplexov, ktoré zahŕňajú nebytové priestory ako sú hotely a ktorých umiestnenie je povolené na zamýšľaný účel pozemku, na ktorom je objekt postavený.

V súčasnosti sa kupujúci bytov v Moskve systematicky stretávajú s ťažkosťami pri uvádzaní budov do prevádzky z dôvodu nevysporiadaných pozemkových vzťahov. Jednak z dôvodu nesúladu postaveného objektu s povoleným využívaním pozemku, jednak z dôvodu, že pozemky nie sú vo vlastníctve developerov, ale tretích osôb.

Takéto situácie sú pre kupujúcich bytov nebezpečné z dôvodu zložitosti a nízkej pravdepodobnosti súdnej ochrany.

Účasť kupujúcich na výstavbe bytov je formalizovaná občianskymi zmluvami, ktoré nespadajú pod zmluvu o zdieľanej bytovej výstavbe ustanovenú zákonom 214-FZ „O zdieľanej bytovej výstavbe“. V tejto súvislosti je pre kupujúcich bytov ťažké získať pokuty, pokuty od developerov za oneskorené dokončenie stavby a prevod bytov na vlastníkov.

Stav nebytových priestorov umožňuje developerom a investorom obísť moderné požiadavky na obytné budovy z hľadiska umiestnenia vo vzťahu k cestám a priemyselným odvetviam, obísť zákaz zástavby, ignorovať požiadavky na zabezpečenie obyvateľov sociálnou infraštruktúrou a nedodržiavať určité normy pri navrhovaní „bytových priestorov“. Takéto priestory zároveň vyhovejú požiadavkám hotelov a ubytovní.

Teda byt - nejde o obytné priestory vhodné na dočasný pobyt občanov, podobné postaveniu ako hotely, ale so zvýšeným komfortom, ktorý nie je nižší ako izolovaný byt, a absenciou možnosti registrácie v mieste bydliska.

Nákup bytov v Moskve 2017

Požiadavky na byty sa stávajú transparentnejšie

Od roku 2015 platí nový dokument v oblasti staviteľstva, v ktorom bol vykonaný pokus o „legalizáciu“ konceptu bytu. Teraz federálne nariadenie ustanovuje postup pri navrhovaní bytov a ich umiestňovaní, ktorý by mal pomôcť zlepšiť schopnosť chrániť práva kupujúcich.

Kódex pravidiel „SP 160.1325800.2014. Súbor pravidiel. Budovy a komplexy sú polyfunkčné. Pravidlá pre dizajn “.

Podľa článku 3.1 kódexu sú to apartmány obytné priestory, určené na prechodný pobyt, ktoré je možné navrhnúť vo forme hotelových izieb alebo typov apartmánov na prechodný pobyt (napríklad pri prenájme).

Ak sa rozhodnete pre kúpu bytu, je vhodné sa osobne alebo pozvaním špecialistu oboznámiť s dokumentáciou developera (projekt, všeobecná časť) a zistiť, v súlade s ktorou regulačné dokumenty bol vykonaný návrh a stavba budovy, kde sa nachádzajú byty.

Nečakajte, že Kódex postupov 160.1325800.2014 sa bude používať v budovách postavených v rokoch 2015, 2016 a dokonca aj v roku 2017.

Sada pravidiel, v rozpore s bytovým poriadkom, umiestňovala byty do viacerých bytových priestorov, ktoré však nie sú určené na trvalý pobyt. Čo je absurdné. Podľa definície bytového zákona je hlavným majetkom bytu jeho účel trvalého pobytu.

Zmena stavu bytov a ich zaradenie do bytových priestorov je možné len so zmenou v príslušných článkoch bytového zákona. Kódex pravidiel sám osebe nezmenil postavenie vlastníkov bytov - byty umožňujú prechodný pobyt občanov, čo sa podľa právnych predpisov o bývaní uznáva nie ako pobyt, ale ako pobyt.

Kódex pravidiel zároveň obsahuje podobné požiadavky na byty a byty ako na obytné miestnosti, zatiaľ čo štandardy osvetlenia, plochy priestorov bytov a bytov sú stanovené podľa rovnakých štandardov pre bytové priestory. A pokiaľ ide o vybavenie apartmánov v hoteloch, kódex pravidiel stanovuje ešte vyššie požiadavky ako pre apartmány: minimálne dve obytné miestnosti (nepočítajúc kuchyňu), povinná prítomnosť dvoch kúpeľní, možnosť samostatnej miestnosti pre osobné personál, prítomnosť pomocných miestností.

Záver: Od roku 2015 Rusko zaviedlo pravidlá pre navrhovanie apartmánov apartmánového typu a hotelových apartmánov. Pri projektovaní bytov a bytov sa používajú štandardy stanovené pre bytové priestory. To naznačuje prípustnosť použitia bytov na trvalý pobyt, to znamená ako bytových priestorov, ak je objekt s bytmi navrhnutý a postavený v súlade s týmito predpismi.

Pre kupujúcich TÝCHTO bytov kúpiť nebytových priestorov bytového priestoru navrhnutého s prihliadnutím na štandardy bytového priestoru znamená označenie „nebytový“ v Jednotnom štátnom registri nehnuteľností určitú právnu fikciu. Takéto byty sa ale začnú predávať čoskoro po roku 2020.

Apartmány apartmánového typu

Hotelové apartmány

Rozdiely

Aký je rozdiel medzi hotelovými apartmánmi a apartmánmi apartmánového typu?

Ako sme už povedali, hotelové apartmány sa stavajú podľa pravidiel a predpisov hotelov - nebytových priestorov so zvýšeným komfortom určené na dočasné ubytovanie v hoteloch.

V súvislosti s touto vlastnosťou zamýšľaného účelu, ktorá je uvedená v stavebnej dokumentácii, je potrebné, aby kupujúci a investori zvážili: Samostatné hotelové apartmány sa nedajú kúpiť, keďže také apartmány sú neoddeliteľnou súčasťou hotela - jeden komplex - nedeliteľná vec. Je možné nadobudnúť podiel do vlastníctva spoločnosti hotel a v práve na užívanie zvyšných priestorov celého hotelového komplexu, a to v pomere k podielu.

Apartmány apartmánového typu - nebytové priestory na prechodný pobyt samostatnej rodiny, navrhnuté na základe technických špecifikácií, ktorých niektoré parametre sa môžu líšiť od štandardov bytov. Byty apartmánového typu sú samostatnými objektmi nehnuteľností a je možné ich nadobudnúť na základe kúpno-predajnej zmluvy alebo akejkoľvek inej dohody.

Byty v Rusku a najmä v Moskve zahŕňajú značné náklady na údržbu. V každom prípade sa tarify organizácií poskytujúcich zdroje na obytné priestory pre byty neuplatňujú.

Väčšinu sadzieb za energie v bytových domoch stanovujú miestne energetické spoločnosti pridružené k správcovským spoločnostiam a vlastníkom budov.

Zdaňovanie bytov a bytov sa vykonáva sadzbami za nebytové priestory av Moskve predstavuje 2% z katastrálnej hodnoty ročne.

V akých prípadoch vám bude zamietnutá štátna registrácia práv na byt?

Poslednou fázou kúpy bytov je štátna registrácia práv. Od nového roku 2017 sa výrazne zmenil postup štátnej registrácie práv k nehnuteľnostiam (byty, byty, domy, pozemky, atď.). V prípadoch, keď vám bude odopretá štátna registrácia práv k bytu a iným nehnuteľnostiam.

Na moskovskom realitnom trhu sa objavuje čoraz viac bytov, ale nie všetci kupujúci plne chápu, aké sú vlastnosti tohto bývania. Špecialisti služby kvartirolog.ru povedali The Village, čo sú to apartmány, v čom sa zásadne líšia od apartmánov a čo je výhodnejšie vziať si hypotéku, ak máte počiatočné úspory.

Čo sú to byty?

Byty sú legálne nebytové priestory určené na prechodný pobyt. Spravidla sa nachádzajú v prerobených budovách v centre mesta alebo v nových budovách, kde developer nemohol alebo nechcel získať povolenie na výstavbu obytného domu. Takéto budovy sú väčšinou projektované ako neobytné - hotelové, kancelárske alebo na iné účely. Typ budovy ovplyvňuje výšku dane z nehnuteľností.

Moderné byty spravidla nie sú nižšie ako obytné budovy, pokiaľ ide o terénne úpravy a domácu infraštruktúru. Pri ich kúpe by ste si ale mali dať pozor na to, či sa byty nachádzajú v tejto budove a na vašom poschodí, alebo v nich budú aj kancelárie či dokonca obchodné priestory. Najpohodlnejšou možnosťou je samozrejme byt v dome, kde sa tiež predávajú byty.

Právny stav nebytových priestorov ukladá apartmány niekoľko obmedzení:

Nemôžete sa v nich zaregistrovať - \u200b\u200bmôžete získať iba dočasnú registráciu na päť rokov s možnosťou obnovenia. Vy a vaše dieťa budete zároveň môcť využívať kliniky, nemocnice, školy a škôlky v okolí.

Ak niekto zo susedov robí celú noc hluk, nemáte právny základ, aby ste to mohli ovplyvniť.

Poplatky za energie v bytoch sú o 15–20% vyššie ako v bytoch - tento rozdiel vzniká v dôsledku rozdielnych mestských taríf za bytové a nebytové priestory. To isté platí pre daň z nehnuteľností: predstavuje 0,5% hodnoty pre nehnuteľnosti hotelového typu a pre ďalšie nehnuteľnosti, ku ktorým patrí väčšina bytov, a 2% pre kancelárske priestory. Daň z bytu pre jednotlivcov je 0,1% z jeho hodnoty, ak nepresahuje 10 miliónov rubľov. Sadzba za drahšie nehnuteľnosti je vyššia a môže dosiahnuť 2%.

Developer nie je povinný dodržiavať normy určené pre obytné priestory: úroveň slnečného žiarenia, rozvoj infraštruktúry atď. Normy sa zvyčajne veľmi neporušujú, najmä ak sa v tom istom obytnom komplexe nachádzajú byty.

Ako vyzerá trh s bytmi v Moskve

Až 30% prichádza rozdiel v cene medzi bytmi a bytmi. Jednoizbové byty sú v priemere o 15% lacnejšie ako porovnateľné byty a dvojizbové sú o 20% lacnejšie. Keď sa vzdialite od centra, cenový rozdiel má tendenciu narastať. Je pravda, že niektoré byty sú drahšie ako porovnateľné byty.

Asi 50% obytné komplexy s bytmi patria do triedy business, o niečo menej ako 40% do elitnej triedy, 10% do triedy komfortu.

2,3 milióna rubľov sa nachádzajú najlacnejšie byty v rámci Moskovského okruhu (areál s rozlohou 16 metrov štvorcových. v Marfin) s dodávkou na konci roka 2018). Za 2,4 milióna rubľov si môžete kúpiť byt 25 štvorcových. m. vo Východnom Biryuleve, ktoré sľúbia odovzdať koncom tohto roka.

Aké odlišné sú ceny bytov a apartmánov?

Oblasť Moskvy

Minimálna cena bytu, milión rubľov

Minimálna cena bytu, milión RUB

zo Sadovoe do TTK

5,2 (36 m²)

3,2 (17 m²)

blízko TTK

4,1 (22 m²)

4,4 (27 m²)

z TTK na MKAD

2,4 (25 m²)

2,3 (16 m²)

Čo je výhodnejšie vziať si hypotéku?

Predpokladajme, že chcete kúpiť nehnuteľnosť v blízkosti tretieho dopravného okruhu, nie viac ako dve alebo tri stanice od Circle Line, do 15 minút chôdze od metra. Uvažujete obytné komplexy obchodná trieda s dodávkou v roku 2018 a vyberte si jednoizbový byt alebo apartmány s rozlohou asi 40 štvorcových. m. V priemere bude taký byt stáť 9,1 milióna rubľov a byt - 7,8 milióna rubľov.

Povedzme, že máte ako počiatočnú splátku 3 milióny rubľov, zvyšok sumy je možné vziať na hypotéku na 11,7% ročne (priemerná úroková sadzba hypotéky v Moskve za 1. štvrťrok 2017 podľa Centrálnej banky Ruskej federácie ) na 15 rokov. Náklady na povinné poistenie majetku budú 0,15% (účtuje sa ročne zo zostatku dlhu) ročne. Zároveň je žiaduce, aby váš príjem bol minimálne 150-tisíc rubľov, ak si kupujete byt, a 180-tisíc rubľov, ak máte byt: odporúča sa, aby mesačná splátka hypotéky nepresahovala 40% zo zárobku.

Koľko bude stáť hypotéka

Náklady

Byt, milión RUB

Byty, milión RUB

Náklady na objekt

Počiatočný poplatok

Výška úveru

Celkové platby za celé obdobie pôžičky

Takže s počiatočným rozdielom v cene medzi bytom a bytom 1,3 milióna rubľov je celkový rozdiel pri hypotéke 2,8 milióna rubľov.

Dnes sa byty nachádzajú nielen v luxusnom segmente - na trhu je čoraz viac ponúk. Po apartmánoch je dopyt a stali sa dostupnými pre širokú škálu kupujúcich. Získanie takýchto nehnuteľností je však plné mnohých funkcií.

Prvá otázka, ktorá sa naskytne laikovi, je, čo je byt? Mnohí nevedia, že od bytov ich odlišuje množstvo dôležitých detailov. A ak sa predtým veľké štúdiové apartmány považovali za byty, tento typ bývania teraz nadobúda presnejšie právne vlastnosti a každý z nich má rozlohu 30 metrov štvorcových. metrov. V skutočnosti ide o ten istý hotel, kde si môžete kúpiť izbu s kuchyňou a ktorej cena zahŕňa hotelovú infraštruktúru. Špecialisti spoločnosti Azbuka Zhilya poznamenávajú, že už môžu existovať miesta na rekreáciu, fitnescentrá, reštaurácie a kúpele, ako aj kancelárske priestory a konferenčné miestnosti. Byty sú nebytové priestory, teoreticky ide o komerčné nehnuteľnosti. Preto sa veľa bytových komplexov mení na kancelárske budovy. V Moskve, v oblastiach, kde je zakázaná výstavba obytných budov, je celkom legálne stavať byty a predávať ich ako obytné priestory. Na takom mieste nebude fungovať registrácia, ale je možné vykonať dočasnú registráciu, a to aj vtedy nie všade a nie vždy. To znamená, že hlavným rozdielom medzi bytmi a apartmánmi v Rusku je rozdielne právne postavenie.

Daria TreťjakováVedúci oddelenia poradenstva a analýzy, Azbuka Zhilya„Napríklad pre rodinu s deťmi je nemožnosť registrácie v byte významnou životnou nevýhodou. Preto budú problémy s využívaním okresných kliník, škôlok a škôl. Získať hypotekárny úver na kúpu bytu je dosť ťažké. A programy zamerané na podporu kúpy bývania sa na byty nevzťahujú. Na rozdiel od bytu môže byt byt od vlastníka odstúpit od veriteľa, aj keď je to jeho jediný domov. ““

Podľa analytikov Hospitality Income však majitelia bytov o rezidenciu nemajú veľký záujem. Spravidla sa takéto predmety kupujú ako druhý alebo tretí domov pre bohatých ľudí. Drahé byty typicky kupujú zamestnanci zahraničných spoločností, vrcholoví manažéri, podnikatelia - pre nich je dôležitá poloha a hotelové služby, hovorí Daria Treťjaková, vedúca konzultačného a analytického oddelenia spoločnosti Azbuka Zhilya. Status nebytových priestorov navyše umožňuje vlastníkom bytov registrovať právnické osoby, čo môže byť pre spoločnosť výhodné.

Elena Lysenková Generálny riaditeľ pre pohostinstvá„Tento formát rezidenčných nehnuteľností, maskovaný ako hotelový formát, ktorý k nám prišiel zo Západu, sa implementuje v mnohých ruských mestách a stal sa všeobecne bežným javom. A to, že je v nich registrácia nemožná, nikoho netrápi. Pokiaľ hovoríme o vývoji na trhu s bytmi všeobecne, v súčasnosti sa smerovanie bytových nehnuteľností vyvíja v dvoch formátoch. Vo formáte apartmánového hotela, keď bol hotelový komplex pôvodne vytvorený na prenájom izieb na dočasné ubytovanie hostí, ale tieto izby majú v porovnaní s klasickými hotelovými izbami priestrannejšie vlastnosti. A servisné byty, ktoré predstavujú komplex bytov, ktoré sa najskôr predajú na trh koncovým používateľom, ktorí zase môžu tieto byty previesť na správu profesionálnej centralizovanej správcovskej spoločnosti, ktorá bude byty prenajímať a poskytovať im servis. “

Medzi nevýhody patria prevádzkové náklady a zvýšená daň. Dnes je to pre byt päťkrát viac ako pre byt a mesačné poplatky za služby sa môžu pohybovať od 15 000 do 40 000 mesačne alebo viac. Ale byty sú oveľa lacnejšie - o 15-20% nižšie ako byty na rovnakej úrovni. Je to do značnej miery spôsobené nedostatkom infraštruktúry - developer nie je povinný stavať kliniky, škôlky a školy, ako je to v prípade bytov. Napríklad centrum Moskvy zažíva napätie - školy a škôlky sú preplnené a počet bytových komplexov rastie. Okrem toho takýmto zariadeniam môžu chýbať parkovacie miesta, čo tiež zvyšuje zaťaženie mestskej infraštruktúry.

Napriek drobným nevýhodám majú apartmány množstvo dôležitých výhod. A tu, ako sa hovorí, ide o vkus a priority: výber by mal vychádzať z účelu, na ktorý sa bývanie kupuje. Podľa odborníkov z Hospitality Income Consulting bude dopyt po bytoch rásť až v nasledujúcich troch rokoch.