Ako rýchlo predať alebo prenajať akýkoľvek komerčný majetok. Prenájom komerčných nehnuteľností - zložitosti procesu Kde nájsť nájomcov komerčných nehnuteľností

Prenájom komerčných nehnuteľností a uzavretie dohody o takejto transakcii nie je príliš ťažké.... V porovnaní s prenájmom bytových priestorov sa však na túto oblasť realitného trhu vzťahujú odlišné zákony a nariadenia. Leasing komerčných nehnuteľností je ziskový podnik, ale mnoho majiteľov veľkých kancelárskych budov a komerčných nehnuteľností s malou rozlohou často čelí výzve nájsť v dobrej viere nájomcov. Ak je riešenie tohto problému pre vás relevantné, potom bude naše pre vás veľmi užitočné: bude hovoriť o tom, ako prenajať izbu, urobiť to čo najskôr a s čo najväčším prínosom.

Právny základ prenájmu komerčných nehnuteľností

Predtým, ako analyzujeme, ako prenajímať komerčné nehnuteľnosti, sa pozrime na legislatívne akty, ktoré tieto kroky upravujú. Proces prevodu komerčných nehnuteľností na platené použitie upravuje Občiansky zákonník Ruskej federácie (v. 34). V súlade s týmto legislatívnym aktom sú podmienky vznikajúce v procese podpisu zmluvy premietnuté do nájomnej zmluvy - hlavného dokumentu potvrdzujúceho dohodu medzi vlastníkom a nájomcom.

Prenájom komerčných nehnuteľností

Hlavná zodpovednosť vlastníka nehnuteľnosti je udržiavanie poriadku a riadneho stavu v prenajatých priestoroch. Takže napríklad čl. 616 Občianskeho zákonníka zaväzuje prenajímateľa, aby v určitom časovom rámci vykonal generálnu opravu samostatne. Tento článok tiež označuje povinnosti uložené nájomcovi vrátane vymaľovania priestorov, včasného zaplatenia aktuálnych účtov za služby a udržiavania poriadku v interiéroch.

Prenajímateľ má právo na prenájom komerčných nehnuteľností za iných podmienok., ktoré sú nevyhnutne predpísané v nájomnej zmluve. Prenajímateľ môže napríklad preniesť zodpovednosť za generálnu opravu na osobu užívajúcu areál na základe prenájmu alebo prevziať zodpovednosť nájomcu.

Fázy dodania nehnuteľností

S kompetentným prístupom a porozumením všetkých zložitostí prenájmu komerčných nehnuteľností bude takmer každý prenajímateľ schopný vyrovnať sa s otázkou, ako si samostatne prenajať nebytové priestory. Zvážme poradie akcií a podrobne popíšeme, čo je potrebné urobiť, aby sa uzavrela najvýnosnejšia dohoda.

Pri prenájme nehnuteľností je hlavné určiť optimálnu cenu, nájsť v dobrej viere nájomcu a kompetentne pripraviť podklady na prevod objektu na prenájom!

Stanovenie nákladov na prenájom

Toto je prvá a najdôležitejšia etapa. Ak prenajímateľ osobne vykonáva transakciu, určenie hodnoty nájmu spravidla nebude celkom objektívne. Pretože každý prenajímateľ plánuje získať maximálny úžitok. Nafúknutá cena však potenciálnych nájomcov vydesí, zatiaľ čo podhodnotená hodnota vyvolá určité pochybnosti. Mnoho majiteľov komerčných nehnuteľností vyhľadáva pomoc špecialistov (realitných kancelárií / odhadcov), hoci dnes veľa ľudí analyzuje podobné ponuky zverejnené na špeciálnych stránkach, napríklad Avito, Cyan a iných internetových stránkach. To vám umožní pochopiť súčasnú situáciu na trhu a spravodlivo zhodnotiť vaše vlastné priestory.

Pamätajte! Potenciálny nájomca očakáva, že si prenajme priestor na prevádzkovanie vlastného podnikania, a vytvorí z toho zisk. Preto by sa pri hodnotení premisy malo brať do úvahy predpokladaný pravdepodobný príjem, ktorý bude môcť získať.

Pri posudzovaní prenajatých priestorov je navyše vhodné vziať do úvahy niekoľko dôležitých faktorov vrátane:

• plocha prenajatých priestorov;
• existujúce usporiadanie;
• stav objektu;
• prítomnosť kusov nábytku a komunikácií;
• umiestnenie objektu;
• prítomnosť vybaveného parkovania;
• doprava a iná dostupnosť pre obchodných partnerov a klientov nájomcu;
• návštevnícky ruch (najmä pre veľké nákupné, zábavné a kancelárske centrá).

Ak vezmeme do úvahy vyššie uvedené body a analyzujeme podobné možnosti, je možné stanoviť optimálnu vzájomne výhodnú cenu za prenajaté priestory.

Nájdite nájomcu

Hľadanie potenciálnych nájomcov je rovnako dôležitou etapou pri dodávke nehnuteľností. Je dôležité rozhodnúť sa, komu prenajať dané priestory, pretože stretnúť dobromyseľného nájomcu je často veľmi ťažké.

Po určení výšky mesačného poplatku je potrebné pripraviť reklamný text.

Zvyčajne podrobne špecifikuje hlavné parametre objektu - veľkosť miestnosti, podlahy, geografická poloha, rozvoj infraštruktúry, stav priestorov a ich vybavenie. V texte je vhodné zdôrazniť existujúce výhody miestnosti. Nemali by ste však skrývať možné nevýhody prenajatého objektu, aby ste sa počas kontroly nedostali do nepríjemnej situácie a nevystrašili potenciálneho nájomcu.

Mali by ste podrobnejšie povedať o možnostiach hľadajte potenciálnych nájomcov.

Hľadajte medzi priateľmi / známymi sa považuje za najjednoduchší spôsob, ako nájsť dobromyseľného nájomcu. Vlastníci komerčných nehnuteľností môžu obvykle s rozsiahlymi „kontaktmi“ v podnikateľskej komunite rýchlo a ľahko prenajať svoje priestory.

Zverejňovanie inzerátov na špeciálnych internetových portáloch, z ktorých veľké množstvo pracuje v sieti. Výhodou tejto metódy je, že aktuálnu ponuku prenájmu vidí obrovské publikum používateľov, ktorí majú záujem o výber najvýhodnejšej možnosti. Aby ste však upútali ich pozornosť, je dôležité zostaviť dobrý inzerát s podrobným popisom priestorov, s uvedením výhod v texte a nezabudnúť na nevýhody. Pravdivé informácie o objekte vám pomôžu rýchlejšie nájsť nájomcu.

Sprevádzajte inzerát niekoľkými fotografiami navrhovaných priestorov. To pomôže potenciálnym nájomcom rýchlo zistiť, či majú záujem o váš objekt.

Odosielanie ponuky doe-poštou... Kaviarne a bary, veľké a malé maloobchodné predajne, kozmetické salóny a ďalšie zariadenia, ako aj organizácie často hľadajú priestory na otvorenie nových predajní alebo na presun do výhodnejšej oblasti. E-mail majiteľov alebo obchodných manažérov, ktorí by sa mohli zaujímať o vaše priestory, sa dozviete na oficiálnych stránkach spoločnosti.

Vlastnosti dodávky veľkých a malých priestorov

Pomôže vám prenájom nebytových priestorov v závislosti od rozlohy prenajatého objektu odporúčania realitných odborníkov.

Na prenájom malej plochy:

Vyhľadanie potenciálnych nájomcov môžete zorganizovať osobne alebo prostredníctvom realitnej kancelárie

1. S pomocou profesionálov budete musieť podpísať zmluvu o poskytovaní služby. Po uzavretí lízingu budete musieť zaplatiť za služby agentúry. Samozrejme, môžete spolupracovať, vynechajte formality, potom musíte napísať list obsahujúci obchodný návrh s uvedením odmeny realitného agenta a poslať ho agentúram, ktoré pracujú s komerčnými objektmi. Poplatok realitnej kancelárie je zvyčajne polovičný ako mesačný nájom (jednorazová platba).
2. Keď ste sa rozhodli začať sami hľadať nájomníkov, zverejňovať reklamy na bezplatných internetových stránkach, organizovať cielený e-mail, efektívne bude aj umiestnenie bannera na fasádu ( platená služba) v okne prenajatých priestorov (bezplatne).

Prenájom veľkej plochy:

Ak sú naplánované na prenájom veľké priestory, čo znamená, že budú mať vysokú odhadovanú ziskovosť, môžete vytvoriť jednoduchý web s vlastným komerčným návrhom. Webové stránky sa zvyčajne propagujú pomocou kontextovej reklamy pomocou kľúčových slov. Takto môžete osloviť cieľové publikum, zatiaľ čo v prípade tejto možnosti môžete ovládať náklady na reklamu. Pri tejto možnosti môžete inzerovať svoju nehnuteľnosť a ušetriť na poplatkoch agentúre.

Podpis zmluvy

Kompetentná prezentácia prenajatých priestorov - záruka úspešnej transakcie. Pri predvádzaní objektu sa snažte poskytnúť čo najviac informácií, upozorňujúcich potenciálneho nájomcu na výhody a pravdepodobný zisk, ktoré bude môcť pri prenájme tohto objektu získať.

Podpis dohody - posledná a najdôležitejšia fáza transakcie. Profesionálne pripravená a vykonaná nájomná zmluva slúži ako ochrana prenajímateľa pred bezohľadným nájomcom. Nájomná zmluva musí obsahovať:

• identifikačné údaje vlastníka objektu a nájomcu;
• umiestnenie objektu, jeho plocha a kľúčové charakteristiky;
• registračné informácie;
• čas zmluvy;
• veľkosť nájomného a predpisy pre jeho platenie.

Poznámka! Zákon zakazuje zvýšenie nájomného vlastníkom priestorov viac ako raz za 12 mesiacov. Dokument preto musí obsahovať najväčšiu sumu pravdepodobného zvýšenia s uvedením obdobia povinného oznámenia nájomcu.

Dokument musí obsahovať podrobný popis práv / povinností strán dohody, ako aj zodpovednosť strán za porušenie častí dokumentu. Nezaškodí zahrnúť do dokumentu súpis majetku, ktorý je v miestnosti. Takže po skončení nájmu môže vlastník požadovať finančnú náhradu za poškodený majetok.

Ako rýchlo nájsť nájomcu

Niekoľko ďalších užitočných rád vám pomôže rýchlo si prenajať kanceláriu a iný objekt.

Pre majiteľov, ktorí nie sú pripravení osobne vyhľadať nájomcu, uskutočniť skríning / rokovania - má zmysel vyhľadať pomoc profesionálneho realitného agenta. Objektívne posúdi priestor, zistí jeho skutočnú hodnotu, urobí kvalitné fotografie, správne zostaví reklamný text a začne zobrazovať váš majetok.

AvšakV spolupráci s agentúrou existujú určité nuansy. Pred začatím spolupráce je potrebné ich objasniť.

Ak si prenajímateľ chce rýchlo nájsť nájomcu pre svoje priestory, môže si účtovať poplatok za agentúru (veľa agentúr od nájomcov platí služby). Túto možnosť často využívajú majitelia luxusných nehnuteľností alebo ak majú v držbe veľa nehnuteľností. Peniaze vyplatené realitnej kancelárii vrátane budú použité na náklady na prenájom nehnuteľnosti. Ďalšou rýchlou možnosťou prenájmu obchodného majetku je zníženie nájomného. A nie je vôbec potrebné prenajať si priestor za „tri ruble“, stačí znížiť náklady na prenájom o 5-10%. Potom sa zvyšuje konkurencieschopnosť priestorov.

Potenciálne riziká pri prenájme priestorov

Každý vlastník sa obáva stavu prenajatých priestorov a chce mať z transakcie príjem. Tu sú uvedené hlavné riziká majiteľov komerčných nehnuteľností a informujú vás, ako sa pred nimi chrániť.

Zneužitie priestorov

V každom riadne pripravenom prenájme sú uvedené účely jeho použitia a prevádzkové podmienky. To platí pre zariadenie, ktoré je prenajaté.

Predpokladajme, že pri uzatváraní dohody nájomca sľúbil, že bude areál využívať ako sklad, ale otvoril v ňom obchod. Prenajímateľ má právo požadovať zrušenie dohody bez náhrady zaplateného nájomného a uloženia pokuty nájomcovi.

Poškodenie majetku

Objekt bol prevedený na nájomcu v dobrom stave so strojmi a zariadeniami. Ale jedného dňa sa zistí, že miestnosť je v ruinách, zariadenie je pokazené atď. V takom prípade môže prenajímateľ požadovať úplnú náhradu spôsobenej škody. V takom prípade sa refundácii netýkajú iba náklady na opravné práce, ale aj (trhové) náklady na pokazené zariadenie.

Zodpovednosť nie je poskytnutá v prípade, že došlo k poškodeniu priestorov a majetku v dôsledku vyššej moci (požiar atď.).

Nájomca odmieta platiť nájom

Nepresní platitelia sú zvyčajne finančne potrestaní. Aj keď je to možné len pri správnej registrácii / vyhotovení nájomnej zmluvy - jasne to špecifikuje podmienky, postup a výšku mesačného nájomného.

Pre malé a stredné podniky je prenájom nehnuteľností od oddelenia majetku mesta Moskva jedným z najlepších spôsobov, ako ušetriť na nájme a uvoľniť peniaze na riešenie obchodných problémov. Účasťou v aukcii môžu podnikatelia získať priestory za cenu nižšiu, ako je priemer na trhu, a následne ich za výhodných podmienok odkúpiť. Odborníci na Smart Choice vám povedia, ako si prenajať priestory neďaleko mesta Moskva a zúčastniť sa špeciálnych programov na podporu malých a stredných podnikateľov.

Podrobný návod, ako si prenajať izbu v meste

• Vyberte vhodný objekt... Sú prezentované na webovej stránke mos.ru. Venujte pozornosť kľúčovým informáciám o zásielke: dátum dražby, doba prenájmu, začiatočná výška nájmu.
• Skontrolujte nehnuteľnosť... Žiadosť o kontrolu je možné podať až do obdobia niekoľkých dní pred skončením prijímania žiadostí o účasť na dražbe. Ako si prenajať priestor v blízkosti mesta a mať istotu, že vám objekt dokonale vyhovuje? Navštívte ho sami alebo zverte vyšetrenie špecialistovi. Dôkladná kontrola vrátane kontroly stavu opráv, komunikácií, posúdenia dopravná dostupnosť, infraštruktúra atď., sa v budúcnosti vyhne problémom s prevádzkou nehnuteľnosti.
• Zaregistrujte sa na webe, ktorý uskutoční aukciu. Dnes sa všetky vyrábajú elektronicky. Pri registrácii budete musieť poskytnúť základné dokumenty a digitálny podpis, nainštalovať niekoľko certifikátov a systém šifrovania údajov.
• Zozbierajte balík dokumentov... Budete potrebovať výpis z Unified State Register of Legal Entities alebo USRIP (musí byť doručený najskôr 6 týždňov pred začiatkom dražby), kópie podkladov, rozhodnutie o schválení transakcie, doklad potvrdzujúci právomoci osoby, ktorá podáva žiadosť. Musíte tiež priložiť vyhlásenie, v ktorom podnikateľ potvrdí: voči spoločnosti nebol otvorený prípad bankrotu alebo likvidácie a jej činnosť nebola pozastavená.
• Zaplaťte zálohu. Preštudujte si dokumentáciu o dávke a zistite, ako si prenajať priestory od mesta a koľko musíte previesť, aby ste sa mohli zúčastniť aukcie. Spravidla je záloha 5% z výšky dávky.
• V deň konania dražby choďte na webovú stránku dražby a zúčastnite sa aukcie... Obchodné pravidlá si môžete prečítať na webovej stránke alebo v dokumentácii k dávke. Ak ste jediným účastníkom aukcie, bude automaticky vyhlásený za víťaza.
• Podpíšte zápisnicu z výsledkov aukcie. Spravidla sa zverejňuje v ten istý deň, keď sa dražba konala. Do 10-20 dní po aukcii musíte kontaktovať GRI a uzavrieť zmluvu.
• Zaplať pôvodnú sumu a podpíš zmluvu. Potom môžete využiť priestory.

Poznámka: cena za prenájom za rok, ktorá je uvedená v zmluve, bude revidovaná po 12 mesiacoch. Suma sa vynásobí indexom spotrebiteľských cien (miera inflácie). Majte to na pamäti, keď sa naučíte, ako získať izbu na prenájom od mesta: neskôr bude izba stáť viac. Oddelenie mestského majetku však nemá právo sadzbu jednostranne meniť.

Ako si prenajať izbu v blízkosti mesta Moskva? Analyzuje sa dokumentácia dávky

Najlepším spôsobom, ako sa naučiť, ako si prenajať priestor od mesta, je preštudovať si dokumentáciu k pozemku. Tu nájdete všetky kľúčové informácie potrebné na rozhodovanie a plánovanie akcií v aukcii. Dokument uvádza:

• podrobný popis nebytového objektu s uvedením čísla USRN, účelu, adresy, oblasti atď.;
• doba platnosti zmluvy;
• počiatočná cena, od ktorej sa stávky začínajú;
• depozit za účasť na aukcii;
• suma, ktorú bude musieť víťaz aukcie zaplatiť, a čas platby;
• minimálny aukčný krok;
• dokumenty pre účasť;
• dátumy začiatku a konca prijímania žiadostí, dražby a ďalších informácií.

Tiež v dokumentácii k pozemku môžete preštudovať nájomnú zmluvu (venujte osobitnú pozornosť právam a povinnostiam nájomcu), vzor žiadosti o účasť na dražbe a splnomocnenie na zastupovanie záujmov treťou stranou.

Dôležité: Moskva má niekoľko programov na pomoc podnikateľom. Napríklad sa poskytuje majetková podpora pre malé podniky pôsobiace v oblasti zdravotnej starostlivosti, sociálnej výživy, vzdelávania, spotrebiteľských služieb atď. Ak chcete zistiť, či vaša spoločnosť môže rátať s výhodami, obráťte sa na špecialistov Smart Choice: títo pracovníci sú dôkladne oboznámení s právnymi predpismi o asistenčných programoch pre podnikateľov a postarajú sa o správne doklady.

Úskalia pri prenájme obecného majetku

Predtým, ako sa naučíte, ako získať nehnuteľnosť na prenájom od mesta a dražiť, musíte sa ubezpečiť, že ste pripravení na dražbu. Existuje niekoľko komplikácií:

• Je potrebné sledovať nové ponuky. Aby ste neprišli o ziskovú položku, musíte pravidelne sledovať ponuky DGI. Okrem toho budete musieť tráviť čas obzeraním nehnuteľnosti.
• Proces registrácie na aukčnej stránke môže trvať niekoľko dní... Najlepšie je zaregistrovať sa skôr, ako sa rozhodnete pre prenájom konkrétna miestnosť blízko mesta Moskva, aby ste mali určite čas stať sa uchádzačom pred začiatkom. Je obzvlášť dôležité začať sa pripravovať vopred, ak vaša spoločnosť ešte nemá elektronický podpis. Aby ste nepochopili pravidlá aukcie a nestrácali čas registráciou, môžete využiť pomoc právnikov spoločnosti Smart Choice.
• Výherca musí uzavrieť zmluvu v krátkom čase a hlavne vykonať platbu... Spravidla je počiatočná platba 25% z minimálnej sumy zmluvy. Ak vezmeme do úvahy, že aukcie sa neuskutočňujú mesačne, ale ročne, sadzba nájmu sa ukáže ako významná. Podmienky jeho prevodu na účet DGI sú krátke - až 3 dni. Ak výherca dražby nestihne vyzbierať požadovanú sumu alebo nestihne termín na uzavretie zmluvy, potom sa výsledky dražby zrušia a výherca sa nevráti späť.

Ako prenajať obchodný majetok v blízkosti mesta žiaden problém?

Smart Choice ponúka služby podnikateľom, ktorí chcú získať mestské nehnuteľnosti za atraktívnych podmienok. Poskytujeme širokú škálu služieb:

• Výber objektu podľa požiadaviek zákazníka medzi návrhmi DGI, sledovanie nových návrhov.
• Obhliadka nehnuteľností, vyhodnotenie výhod ponuky, výpočet približnej trhovej hodnoty objektu.
• Konzultácie o možnosti účasti na vládnych programoch.
• Registrácia klienta na platforme na obchodovanie.
• Zhromaždenie balíka dokumentov, zloženie zálohy.
• Vypracovanie stratégie účasti na aukcii, výpočet maximálnej sumy, ktorá má zmysel platiť za dané priestory.
• Účasť na aukcii vo vašom mene.
• Podpis protokolu, prevod pôvodnej sumy na účet DGI, podpis zmluvy.
• Posúdenie možnosti odkúpenia nehnuteľností, predloženie podkladov na DGI.
• Analýza kúpnej zmluvy s nehnuteľnosťami, nezávislé posúdenie.
• Spochybnenie hodnoty nehnuteľností na súde.
• Uzatvorenie zmluvy o odkúpení prenajatej nehnuteľnosti.

Smart Choice zamestnáva právnikov s viac ako 5-ročnými skúsenosťami, ktorí opakovane spolupracovali s DGI na rôznych otázkach. Pomôžeme vám prenajať priestor, ktorý je ideálny pre vaše podnikanie v blízkosti mesta s možnosťou následného nákupu v Moskve alebo regióne Moskva, pričom sa ubezpečte, že sú najvýhodnejšie podmienky.

Hľadáte informácie o aukciách na prenájom obecného majetku v Moskve, pretože sú lacné a spoľahlivé? Je možné, že z jedného alebo druhého dôvodu musíte podpísať nájomnú zmluvu na bytové alebo nebytové priestory vo vlastníctve mestských úradov alebo dokonca štátu. V takom prípade vám umožní prenájom vhodného objektu komunálny prenájom priestorov v Moskve.

Zároveň vám GlavUpDK pod ruským ministerstvom zahraničných vecí ponúka informácie o aukciách na prenájom federálneho majetku - t.j. vo vlastníctve štátu Tajomstvo je, že štátne nebytové nehnuteľnosti prakticky nespadajú do databáz realitných kancelárií. Z tohto dôvodu mnohí jednoducho nevedia, že existuje možnosť prenajať si objekt za nižšiu cenu. Je tiež potrebné rozlišovať medzi nájmami federálnych nehnuteľností a nájmami nehnuteľností získanými v priebehu dražby na prenájom mestských priestorov.

Spoločnosť GlavUpDK spadajúca pod ministerstvo zahraničných vecí Ruska organizuje a priebežne organizuje aukcie prenájmu federálnych nehnuteľností prevedených na jej správu na základe práva ekonomického riadenia. Ak hľadáte kancelársky priestor, určite navštívte našu webovú stránku, kde sa môžete oboznámiť s ponukami prenájmu a stať sa účastníkom aukcie - výhody podpisu nájomnej zmluvy sú úplne zrejmé, pretože môžete uzavrieť absolútne legálnu nájomnú zmluvu, ktorá ochráni vaše záujmy nájomcu.

Aukčné pravidlá:

Aukcia sa koná v súlade s platnou legislatívou, ktorá zaväzuje organizácie FSUE, aby sprístupnili všetky priestory ponúkané na prenájom na aukciu. Ak je predložená iba jedna žiadosť, aukcia je vyhlásená za neplatnú a zmluva je podpísaná s potenciálnym nájomcom, ktorý predložil jedinú žiadosť za minimálnu (počiatočnú) sadzbu nájmu. V prípade, že sa o jednu miestnosť prihlási viac účastníkov, koná sa aukcia, počas ktorej môžu ponuky počas aukcie výrazne stúpať.

Aby ste sa mohli stať účastníkom dražby na prenájom nehnuteľností, musíte vyplniť žiadosť, v ktorej budú uvedené vaše údaje, ako aj priložiť doklady o zložení a doklad potvrdzujúci zaplatenie zálohy. Pred začatím aukcie má klient právo odmietnuť účasť a vziať späť predloženú prihlášku.

Ak ste víťazom dražby, musíte uzavrieť nájomnú zmluvu do 20 dní odo dňa konania dražby. V takom prípade bude záloha pre víťaza aukcie vrátená alebo prijatá na základe splnenia povinností podľa tejto dohody.

Pokiaľ ale víťaz z nejakého dôvodu zmluvu nepodpíše, v stanovenom časovom rámci sa mu záloha nevráti.

Ak máte akékoľvek otázky týkajúce sa pravidiel aukcie, môžete kontaktovať našich konzultantov telefonicky alebo e-mailom uvedeným na stránke.

Kde si môžem prenajať komerčný nebytový priestor alebo sklad? Ako prenajať obchodný priestor pre obchod? Aký je správny spôsob prenájmu komerčných nehnuteľností?

Ahoj všetci, ktorí ste sa pozreli na stránku populárneho internetového časopisu „HeatherBober“! Expert je s vami - Denis Kuderin.

Témou dnešného rozhovoru je prenájom komerčných nehnuteľností. Tento článok bude užitočný pre podnikateľov, majiteľov nebytových priestorov a všetkým, ktorí sa zaujímajú o aktuálne finančné problémy.

Na konci článku nájdete prehľad najspoľahlivejších ruských realitných spoločností, ktoré poskytujú sprostredkovateľské služby pri prenájme komerčných nehnuteľností.

Tak poďme na to!

1. Prečo si prenajať obchodný majetok?

Úspešná podnikateľská činnosť vo veľkej miere závisí od dobre vybraných priestorov na podnikanie. Platí to najmä pre obchod a služby. Útulný a dobre vybavený obchod v rušnej časti mesta priťahuje nakupujúcich sám o sebe.

To isté možno povedať o kanceláriách. Každá sebaúctová spoločnosť by mala mať kvalitné priestory na prácu a prijímanie návštevníkov. Aj keď predávate produkt prostredníctvom online obchodu, potrebujete miesto na vyzdvihnutie a vystavenie objednávky, ako aj na riešenie sporov so zákazníkmi.

Nie každý podnikateľ, najmä začiatočník, si môže dovoliť kúpu nebytových priestorov. V takýchto prípadoch prichádza na pomoc prenájom komerčných nehnuteľností.

Uvádzame všetky výhody prenájmu:

• relatívne nízke finančné náklady;
• jednoduchšie v porovnaní s nákupom papiera;
• schopnosť kedykoľvek zmeniť prenajímateľa a presunúť sa do inej budovy;
• veľký výber nehnuteľností, najmä v metropolitných oblastiach.

Opačný proces - prenájom priestorov - má tiež veľa výhod. V prvom rade je to spoľahlivý zdroj pasívneho príjmu. Dobrou investičnou možnosťou je získanie komerčného priestoru (maloobchod, kancelária, priemysel a ďalšie).

Pokiaľ existuje súkromné \u200b\u200bpodnikanie, jeho zástupcovia budú neustále potrebovať priestory na podnikanie, čo znamená, že vlastníci nehnuteľností budú mať stabilné zisky bez veľkých mzdových nákladov.

Nájsť vhodný priestor pre podnikanie je nepríjemná udalosť. Najrýchlejším a najspoľahlivejším spôsobom, ako nájsť objekt, je využiť služby profesionálnych sprostredkovateľov.

O tom, ako fungujú moderné, sa na našom webe nachádza podrobný článok.

2. Ako prenajať obchodný majetok - 5 užitočných rád

Pri prenájme komerčných nehnuteľností musíte byť pri ich výbere maximálne opatrní. Parametre a funkčné charakteristiky priestorov určujú, ako skoro môžete začať podnikať a či objekt plne splní ciele vášho podnikania.

Najskôr sa rozhodnite, ako budete hľadať vhodné priestory - svojpomocne alebo pomocou agentúry. Prvá metóda predpokladá prítomnosť neobmedzeného množstva voľného času a je spojená s rôznymi rizikami. Druhá možnosť je bezpečnejšia a spoľahlivejšia.

Viac informácií o spolupráci so sprostredkovateľmi nájdete v článku „“.

Poradenstvo odborníkov vám pomôže vyhnúť sa bežným chybám nájomníkov.

Rada 1. Starostlivo preštudujte kapotu a ventilačné systémy

Vy alebo vaši zamestnanci budete pracovať v miestnosti, preto je najdôležitejším bodom dostupnosť prevádzkyschopných ventilačných systémov. Nedostatok silného a autonómneho vetrania v budove je skutočnou prekážkou normálnej prevádzky kaviarne, reštaurácie, obchodu s potravinami.

Potraviny by sa mali skladovať za vhodných podmienok a návštevníkov a predajcov by nemali rušiť cudzie pachy. Okrem toho vám sanitárne služby neumožnia využívať zariadenie ako stravovacie zariadenie alebo obchod s potravinami, ak má iba všeobecné vetranie domu.

Tip 2. Zamerajte sa na oblasti nakládky a vykládky

Výhodná oblasť pre nakládku a vykládku tovaru je ďalším kľúčovým bodom pre majiteľov kaviarní, reštaurácií, jedální a obchodov.

Je dôležité, aby miesto, kde sa budú vykonávať operácie nakladania a vykladania, nevychádzalo na dvor obytného domu alebo na vozovku. Ak prekážate nájomníkom alebo motoristom, budete mučení sťažnosťami.

Otázka plnohodnotného napájania je obzvlášť dôležitá pre nájomníkov, ktorých podnikanie spočíva v používaní energeticky náročných zariadení - chladničiek, elektrických rúr, obrábacích strojov atď.

Uistite sa, že elektrické káble v miestnosti sú dostatočne veľké, aby plne vyhovovali potrebám podniku.

Tip 4. Pozorne si prečítajte podmienky zmluvy

Pred podpísaním podpisu na nájme si pozorne prečítajte podmienky, za ktorých uzatvárate dohodu.

Zmluva musí obsahovať tieto body:

• podmienky nájmu, náklady a spôsob platby;
• ak sa priestory prenajímajú so zariadením, musí sa vypracovať súpis nehnuteľnosti;
• zodpovednosť strán za porušenie zmluvy;
• podmienky ukončenia dohody.

Náklady na účty, odvoz odpadu, údržbu požiarneho systému a bezpečnostnú signalizáciu znáša nájomca. Prenajímateľ však v prípade potreby hradí väčšie opravy vrátane výmeny vodovodných komunikácií a elektrického vedenia, ak zlyhajú.

Prediskutujte s prenajímateľom otázku poistenia nehnuteľnosti - či bude takáto zmluva vypracovaná, a ak nie, rozhodnite, kto prevezme náhradu škody v prípade nepredvídaných situácií.

Je bezpodmienečne potrebné skontrolovať listiny vlastníka - kúpno-predajnú zmluvu, výpis zo štátneho registra ohľadom vlastníckeho práva.

Zaistite, aby priestory skutočne patrili osobe, ktorá vám ich prenajíma. Inak sa jedného dňa objaví skutočný vlastník objektu s príslušným oprávnením. Je tiež dôležité, aby priestory neboli zastavené v hypotéke, neboli zatknuté pre dlhy a nemali žiadne ďalšie bremená.

Osoba, ktorá má ďaleko od zložitosti bytového práva, by mala pri prenájme alebo kúpe nebytových priestorov využiť odbornú pomoc. Môžete si napríklad objasniť všetky nejasné body na webe Pravoved - zdroj, kde pracujú odborníci zo všetkých oblastí jurisprudencie.

Svoju otázku môžete položiť aj bez registrácie, priamo na hlavnej stránke. Právne správnu a kompetentnú odpoveď dostanete za pár minút a úplne zadarmo. Ak váš problém vyžaduje dôkladné preštudovanie, budete si musieť zaplatiť služby profesionálov, máte však právo sami si určiť výšku poplatku.

Krok 2. Určite výšku nájomného

Ak chcete zistiť najlepšiu cenu prenájmu, použite jednu z dvoch možností. Najskôr si osobne prezrite databázy vášho mesta a určite približný rozsah cien za prenájom podobných priestorov. Po druhé, delegujte túto úlohu na obchodníka s nehnuteľnosťami.

Mimochodom, okrem realitných kancelárií sprostredkovateľské služby poskytujú aj súkromní makléri. Za svoju prácu si zvyčajne účtujú o 25-50% menej ako firmy. S nebytovými nehnuteľnosťami však pracuje iba zopár súkromných špecialistov, a to aj vo veľkých mestách.

5. Ak si prenajímate komerčné nehnuteľnosti - 3 hlavné riziká pre prenajímateľa

Každý prenajímateľ sa obáva stavu svojho majetku a chce mať z prenájmu zisk, nie straty.

Uvedieme zoznam hlavných rizík majiteľov komerčných nehnuteľností a ukážeme vám, ako sa im vyhnúť.

Riziko 1. Zneužitie priestorov

Každá dobre vypracovaná nájomná zmluva uvádza, na aký účel a ako sa budú prenajaté priestory využívať. To platí aj pre vybavenie, ktoré si prenajímate spolu s prenájmom.

Ak nájomca sľúbil, že bude areál využívať ako sklad, ale zariadil v ňom maloobchod, máte právo pokutovať ho alebo vypovedať dohodu bez vrátenia nájomného.

Riziko 2. Poškodenie alebo strata majetku

Zariadenie a vybavenie ste odovzdali úctyhodným, ako sa vám občanom zdalo, ale diplomatickým jazykom nesplnil vaše očakávania. Totiž uviedol miestnosť do ruín, rozbil zariadenie, odskrutkoval žiarovky a vo všeobecnosti sa správal ako prasa.

Vlastník má v týchto prípadoch právo požadovať úplnú náhradu škody. Mali by sa navyše uhradiť nielen náklady na opravy, ale aj trhová hodnota poškodeného zariadenia.

Zodpovednosť nie je poskytnutá, ak bol objekt a majetok poškodený v dôsledku nepredvídaných okolností - napríklad požiaru alebo povodne.

Riziko 3. Nájomca odmieta platiť mesačný poplatok

Neopatrní platitelia by mali byť potrestaní rubľom. To je však opäť možné, ak je nájomná zmluva vypracovaná podľa všetkých pravidiel. To znamená, že v dokumente musia byť jasne stanovené podmienky a výška mesačných platieb.

6. Ak si prenajímate komerčné nehnuteľnosti - 3 hlavné riziká pre nájomcu

Nájomca môže trpieť aj v dôsledku nezákonného alebo neoprávneného konania prenajímateľa.

Riziko 1. Prenájom priestorov, na ktoré prenajímateľ nemá zákonné práva

Ak vás prenajíma osoba, ktorá nemá na objekt zákonné práva vlastníka, zmluva sa bude považovať za neplatnú. Aby ste tomu zabránili, vyžadujte predloženie dokumentov s titulom.

Výpis z Rosreestru môžete nezávisle získať tak, že sa obrátite na multifunkčné centrum. Služba je platená, ale určite budete vedieť, kto je jej šéfom.

Riziko 2. Výmena zámkov v miestnosti ihneď po vykonaní zálohy

Áno, takéto situácie sa v prírode stále vyskytujú. Podpíšete zmluvu, zložíte zálohu, dostanete kľúče od ruky do ruky a keď chcete vstúpiť do priestorov s vašim majetkom, ukáže sa, že boli vymenené zámky a „majitelia“ sú preč.

V tejto situácii existuje iba jedno východisko - obrátiť sa na políciu a začať trestné konanie vo veci podvodu.

Riziko 3. Podnájom

Najlepšie je tu objasniť tento bod na jednoduchom príklade.

Príklad

Nájomca Andrey, začínajúci podnikateľ, si na rok prenajal priestory pre obchod, pričom platil šesť mesiacov vopred. Podnikateľ zároveň neskontroloval titulné dokumenty, pričom sa spoliehal na čestnosť prenajímateľa.

Po mesiaci úspešného obchodovania sa v obchode objavil skutočný majiteľ s kompletnou sadou originálnych dokumentov. Zdvorilo požiadal nájomcu, aby sa odsťahoval z okupovanej oblasti. Andrey sa pokúsil nájsť podnájomníka, aby aspoň získal späť svoje peniaze, zaplatené vopred, ale podnikavý sprostredkovateľ neodpovedal ani na hovory, ani na SMS.

Záver: Dohodnite sa priamo s majiteľom. Prinajmenšom by si mal uvedomiť všetky manipulácie, ktoré sa vyskytujú s jeho majetkom.

7. Odborná pomoc pre nájomcov a prenajímateľov - prehľad TOP-3 realitných kancelárií

Nájsť kvalifikovaného sprostredkovateľa je ťažké. Aby sme našim čitateľom pomohli, zostavili sme prehľad najspoľahlivejších komerčných realitných spoločností v Rusku.

1) Agency.net

Realitná správcovská agentúra. Pomôže prenajímateľom a nájomcom prenajímať a prenajímať: kancelárie, obchodné priestory, dielňu, sklad, kaštieľ a akýkoľvek iný komerčný majetok. Spoločnosť zamestnáva iba skúsených a kvalifikovaných právnikov a realitných kancelárií.

Významným plusom spoločnosti je profesionálny prístup, podrobná webová stránka, vypracovanie individuálnej stratégie pre každého klienta kancelárie. Neexistujú žiadne služby súvisiace s nehnuteľnosťami, ktoré by špecialisti spoločnosti nemohli poskytnúť používateľom.

Obchodná nehnuteľnosť v Moskve a regióne je hlavnou špecializáciou spoločnosti. Spoločnosť Respect pôsobí na trhu od roku 2004. Cieľom agentúry bolo spočiatku poskytovať klientom najširšiu škálu služieb týkajúcich sa prenájmu, kúpy a predaja nehnuteľností.

Prenájom nehnuteľností je veľmi výnosné podnikanie, pokiaľ postupujete s maximálnou zodpovednosťou. Trvalý pasívny príjem je vždy pekný, ale čo keď máte nápad na prenájom obchodného majetku? Bude to vyžadovať trochu odlišný prístup, pretože medzi prenájmom bytu a veľkou kanceláriou sú veľké rozdiely.

Pokyny krok za krokom

Proces prenájmu objektu je rozdelený do nasledujúcich etáp:

1. Stanovenie hodnoty nájmu.

Prvým krokom je kontrola a vyhodnotenie najväčšieho počtu dostupných ponúk na trhu. Čím väčšia je vzorka, tým lepší bude výsledok (presnejší ukazovateľ priemernej ceny za prenájom komerčných priestorov).

V priebehu analýzy môžete použiť populárne stránky ako Avito alebo CIAN. Informácie je tiež možné študovať v rôznych tlačených publikáciách. Ak nemáte záujem študovať ďalšie ponuky sami, bolo by rozumné najať si realitnú kanceláriu alebo sprostredkovateľa.

Cena za tieto služby sa dá len ťažko nazvať vysokou, je však celkom možné ušetriť slušný podiel nervových buniek a času.

Náklady na prenájom komerčných nehnuteľností by mali vyhovovať nielen vlastníkovi, ale aj potenciálnym klientom. Je nepravdepodobné, že bude zámerne vysoká miera úspešná, ale na tvorbu cenovky môžu mať vplyv nasledujúce faktory:

• umiestnenie budovy / priestorov;
• infraštruktúra (prítomnosť kaviarne v bezprostrednej blízkosti, bezplatné parkoviská, bezpečnosť budovy);
• trieda budov;
• kvalita a úroveň opravy;
• funkčnosť rozloženia;
• rôzne funkcie komunikácie (neprerušiteľný zdroj napájania, internet, prítomnosť kúpeľní atď.);
• ďalšie bonusy, ktoré môžu potenciálne zvýšiť produktivitu nájomcov (Wi-Fi router, kávovar, pohodlný nábytok).

Po analýze cien na trhu môžete kontaktovať ďalších prenajímateľov a pokúsiť sa znížiť náklady. Ceny uvedené v ponukách sú často orientačné a približné. Hodnota, ktorú je možné dosiahnuť počas rokovaní, bude stačiť na zistenie priemernej ceny za prenájom podobných ponúk. Dostatok 5 - 10 hovorov na získanie porovnateľných údajov o cene prenájmu.

Najdôležitejšie pre prenajímateľa komerčného majetku je nájsť správneho klienta. Môžete to urobiť sami alebo si môžete prenajať obchodníka s nehnuteľnosťami. Obe situácie majú svoje klady a zápory, takže výber toho, čo robiť, je osobná záležitosť.

Ak hľadáte nájomcu na vlastnú päsť, vážnou výhodou je prítomnosť vašej vlastnej základne. Jeho neprítomnosť napriek tomu nebude spôsobovať veľké problémy, budete však musieť minúť viac energie.

Dobrým spôsobom, ako nájsť vhodného klienta, je vytvoriť web s komerčnou ponukou. Je lepšie propagovať takúto stránku pomocou kontextovej reklamy s dôrazom na kľúčové publikum. Vďaka takejto reklame môžete ľahko nájsť publikum, ktoré má záujem, a vyhnúť sa vysokým províziám agentúram.

Najlepšie je to urobiť pri prenájme priestorov s pôsobivou rozlohou. Takéto ponuky vyhľadávajú klienti, ktorí od plánovanej činnosti očakávajú vysokú ziskovosť, a predovšetkým webom dôverujú.

Ak si chce človek kúpiť veľmi drahé auto, bude ho hľadať na pochybných zdrojoch alebo uprednostní oficiálnu webovú stránku? Rovnaký názor má teda aj nájomca komerčných nehnuteľností.

Úplne iná záležitosť sú malé priestory na prenájom. Nemá zmysel tu vytvárať webovú stránku a bezplatné vývesky na internete (aj malé) sú perfektné.

1. Realitné služby.

Ak nechcete hľadať záujemcov na vlastnú päsť, existuje možnosť prenájmu realitnej kancelárie. Táto osoba samostatne nájde potrebných nájomcov, prinesie kontakty a dokonca nezávisle uzavrie potrebnú nájomnú zmluvu.

Na druhej strane, hľadanie správnych ľudí je chúlostivé a dosť komplikované / časovo náročné podnikanie. Nie všetci realitní makléri s tým budú súhlasiť a majstri ich remesiel vo vážnych agentúrach budú za tieto služby vyžadovať sumu peňazí vo výške 50% z ceny prenájmu na 1 mesiac. A niekedy ešte viac.

Ale napriek tomu sa s touto metódou hľadania nájomcov majiteľ zbaví významných ťažkostí. Vo výsledku pôjde iba o vypracovanie zmluvy a vypracovanie všetkej potrebnej dokumentácie.

Platba za služby realitnej kancelárie sa realizuje až po uzatvorení nájomnej zmluvy. Ak realitná kancelária alebo agentúra vyžaduje platbu vopred alebo predčasné platby, je možné, že ide o podvodníkov.

1. Požadovaná dokumentácia.

Po nájdení nájomcu a splnení všetkých kľúčových bodov oboma stranami môžete pristúpiť k plneniu zmluvy. Dohoda o prenájme komerčných nehnuteľností musí nevyhnutne obsahovať tieto ustanovenia:

• úplné informácie o každej zo strán;
• presná adresa prenajatého objektu;
• sumu a platiteľa verejných služieb;
• výška mesačného nájomného;
• dátum, kedy bude predmet prenajatý;
• nevyhnutné kroky každej strany v prípade situácií vyššej moci;
• opis kvality renovácie a umiestneného nábytku;
• kľúčové podmienky, podľa ktorých môžete vypovedať nájomnú zmluvu.

Ak vám chýbajú potrebné znalosti alebo skúsenosti, bolo by rozumnejšie zapojiť do postupu uzatvárania zmluvy kvalifikovaného právnika.

Zmluva nie je jedinou vecou, \u200b\u200bktorá je potrebná pri prenájme nehnuteľností. Mali by ste so sebou tiež:

• cestovný pas občana Ruskej federácie;
• doklad potvrdzujúci vlastníctvo;
• plán poschodia.

Keď budú k dispozícii všetky dokumenty a strany úspešne uzavrú zmluvu, zostáva iba získať výnosy a sledovať frekvenciu platieb.

Obchodné nehnuteľnosti zahŕňajú kancelárske budovy, priemyselné priestory, športové zariadenia, obchody, garáže, sklady a dokonca aj hotely.

Je možné urýchliť prenájom komerčných nehnuteľností znížením ceny nájmu. Ak vezmeme do úvahy fixné náklady na údržbu priestorov, bolo by správnejšie prenajať nehnuteľnosť v priemernej alebo dokonca nízkej miere, ako stanoviť vysokú cenu, ale na celý rok.

Cena takýchto priestorov je tiež ovplyvnená dostupnosťou:

• parkovisko;
• stravovacie zariadenia (v tej istej budove alebo v bezprostrednej blízkosti);
• infraštruktúra;
• vysoká schopnosť terénu atď.

Za takýchto podmienok môže byť nájomné výrazne vyššie ako je priemer na trhu. A samozrejme je na to klient.

Pri dodávkach komerčných nehnuteľností zohráva významnú úlohu aj otvorenosť voči želaniam budúcich klientov:

1. Pomoc pri plánovaní.

Potenciálny nájomca môže potrebovať pomoc alebo radu týkajúce sa usporiadania práce. Bolo by rozumné pripraviť sa vopred a hneď ponúknuť niekoľko hotových možností a kľúčové zmeny zostanú klientovi, ktorý chce urobiť.

Je oveľa jednoduchšie meniť hotové veci, ako vytvárať niečo od nuly. Tento postoj k nájomcovi bude nepochybne ocenený.

1. Diskusia o podrobnostiach.

Farba stien v miestnosti, počet maximálnych pripojení k telefónnej sieti alebo internetu, ako aj diskusia o všetkých ďalších vlastnostiach pomôžu získať dispozíciu nájomcu a presvedčiť ho, aby si prenajal túto konkrétnu nehnuteľnosť.

Toto je malý psychologický trik: čím viac sa človek ponorí do podrobností, tým vyššia je šanca, že mu takýto rozhovor zostane v pamäti. To znamená, že sa v prvom rade zameria na neho, zváži klady a zápory atď.

Ak je však celý proces prenájmu postavený na takýchto trikoch, bude to veľké riziko straty vašej reputácie. Ak je kvalita prenájmu významná iba slovami, potom to môže hroziť s veľmi vážnymi následkami.

1. Prázdniny.

Ak v obchodných priestoroch určených na prenájom nie sú dokončené objekty, môžete nájomcovi ponúknuť dovolenku za úhradu. To znamená, že opravy bude vykonávať na svoje náklady, ale zatiaľ čo opravné tímy majú plné ruky práce s vlastným podnikaním, klient nebude platiť nájomné za areál.

To je dosť významné plus pre nájomcu, ktorý sa jednoznačne rozhodol prenajať nehnuteľnosť:

• ak súčasne nie sú k dispozícii žiadne ďalšie finančné prostriedky na zaplatenie nájomného a opráv, potom táto akcia spôsobí mimoriadne pozitívne emócie a zvýši reputáciu prenajímateľa;
• rekonštrukčné prázdniny tiež pomôžu presvedčiť pochybujúceho nájomcu, aby si kúpil túto konkrétnu nehnuteľnosť / priestor.

Všeobecne je možné klienta dočasne zbaviť platenia nájomného v rôznych situáciách. Hlavná vec je, že pre obe strany neexistujú žiadne vážne finančné straty. Toto sú základné črty podnikania a nájomcovia (rovnako ako prenajímatelia) komerčných nehnuteľností o tom dobre vedia.

Preto sú takéto opatrenia rozšírené, aj keď sa ich použitie nevyžaduje. Najmä ak dodanie komerčných nehnuteľností nie je urgentné.

1. Spoľahlivosť prenajímateľa.

Toto je veľmi dôležitý bod, ktorý sa najjasnejšie prejaví pri príprave dokumentácie vlastníka pre nájomcu. Čím viac záruk klient dostane, tým väčšie sú šance na úspešný prenájom.

Množstvo podporných dokumentov, žiadne triky pri podpise zmluvy a dobré meno sú kľúčom k úspešnému prenájmu komerčných nehnuteľností. Dôvod je jednoduchý:

• pri prenájme bytu sa do problému často zapájajú bežní občania;
• a ak sa plánuje, že tieto priestory budú použité na komerčné účely a budú na tomto podnikaní zarábať vážne peniaze, potom bude nájomca študovať každý dokument čo najdôkladnejšie.

Riziká a ďalšie ťažkosti

Nie je to len nájomca, kto je v ohrození - to isté platí pre prenajímateľa. Najbežnejšie príčiny konfliktov sú:

• nedostatočné vymedzenie právnych povinností strán vo vzťahu k prenajatému majetku;
• oneskorenia mesačných platieb a iných platieb;
• zneužitie prenajatého majetku;
• poškodenie / strata majetku vo vlastníctve prenajímateľa;
• spory o zdaňovanie (podľa článku 146 daňového poriadku Ruskej federácie sa povinnosť platiť DPH ukladá iba prenajímateľovi s možnosťou odpočítania výšky dane zo strany nájomcu, ak existuje zodpovedajúci doklad).

Všetky tieto konfliktné situácie priamo závisia od uzavretej dohody. Každý z bodov by mal byť opísaný čo najpresnejšie, pretože to minimalizuje riziká pre obe strany naraz. Aby sa predišlo takýmto situáciám, je dôležité zaujať zodpovedný postoj k uzavretiu zmluvy.

Prenájom komerčných nehnuteľností sa nijako zvlášť nelíši, má však množstvo kľúčových prvkov. Najdôležitejšie je uzavrieť zmluvu. V každej situácii sa strany budú spoliehať iba na neho, a preto je pri rokovaniach o tomto dokumente potrebné zamerať svoju pozornosť.