Ako prenajímať nebytové priestory. Všetko, čo potrebujete vedieť, ak plánujete prenájom nebytových priestorov

Mnoho ľudí vlastní rôzne nebytové nehnuteľnosti, ktoré sa nepoužívajú na žiadny účel. Najlepšou príležitosťou je prenajať ich, pretože za takýchto podmienok je zabezpečený stály a vysoký príjem. Za týmto účelom môže prenajímateľ vystupovať ako jednotlivec, individuálny podnikateľ alebo vlastník firmy. Postup nájmu nebytových priestorov musí byť vykonaný kompetentne, pre čo sú s nájomcami uzavreté formálne zmluvy. Berie sa do úvahy potreba platiť dane z prijatých príjmov.

Pravidlá poskytovania predmetov na prenájom

Túto činnosť využíva veľa majiteľov nehnuteľností. Prenájom nebytových priestorov vám umožňuje dosahovať vysoké pasívne príjmy. V takom prípade môže byť prenajímateľom:

• jednotlivec, ktorý je priamym vlastníkom objektu, musí mať preto k tejto nehnuteľnosti úradné doklady;
• Jednotlivého podnikateľa, ktorý sa na vykonávanie tejto činnosti a zvyčajne na platenie daní osobitne zaregistroval na Federálnej daňovej službe, si vyberajú podnikatelia v STS, PSN alebo UTII, pretože pri použití zjednodušených režimov nebude ťažké vypočítať a zaplatiť daň ani podať vyhlásenie;
• spoločnosť zastúpená právnickou osobou a podniky môžu rovnako ako jednotliví podnikatelia používať zjednodušené systémy na výpočet dane.

Pri zostavovaní zmluvy ktorýkoľvek z vyššie uvedených vlastníkov zohľadňuje rôzne nuansy. Ak sa prenájom nebytových priestorov vykonáva bez úradnej registrácie a registrácie príjmu u Federálnej daňovej služby, potom ide o nezákonnú činnosť, za ktorú sú zodpovední vlastníci priestorov.

Pravidlá prenájmu predmetov pre jednotlivcov

Súkromní občania môžu vlastniť rôzne nehnuteľnosti. Používajú sa na rôzne účely, ako napríklad:

• tvorba kancelárií;
• organizácia skladu;
• založenie výrobného podniku;
• vytváranie obchodov.

Občan môže vystupovať ako strana nájmu. Ľudia musia byť priamymi vlastníkmi predmetov, preto musia mať príslušné titulné dokumenty a výpis z USRN. Medzi zvláštnosti prenájmu nebytových priestorov jednotlivcom patria:

• občania musia vopred urobiť v Rosreestri záznam, že existujúce priestory sú nebytovým objektom a je potrebné dodatočne uviesť technické a katastrálne parametre;
• ak areál nie je zapísaný v katastrálnom operáte alebo je o ňom neúčtovanie, potom nie je dovolené ho úradne previesť na použitie iným osobám;
• prenájom predmetu na použitie pre spoločnosti alebo iných občanov je majetkovou transakciou, preto je s majiteľom určite uzavretá občianska zmluva;
• aby bola dokumentácia formalizovaná a kvalifikovaná, dohoda sa vyhotovuje výlučne písomne, potom je overená notárom a zaregistrovaná u Rosreestru.

Dohoda sa často vyhotovuje na obdobie nepresahujúce jeden rok. Za takýchto podmienok sa nevyžaduje registrácia dokumentu u spoločnosti Rosreestr.

Aké dokumenty sa vyžadujú od jednotlivca na uzavretie transakcie?

Ak prenájom nebytových priestorov realizuje fyzická osoba, musí si občan vopred pripraviť určitú dokumentáciu. Zahŕňa tieto príspevky:

• cestovný pas občana, ktorý je vlastníkom areálu;
• list vlastníctva, ktorý je možné nahradiť novým výpisom z USRN, ktorý označuje priameho vlastníka objektu;
• technické osvedčenie;
• ďalšie technické dokumenty vydané vlastníkovi zamestnancami ZINZ;
• výpis z Rosreestru potvrdzujúci, že v zariadení nie sú žiadne bremená predstavované zatknutím, kauciou alebo inými obmedzeniami

Na transakcii sa môže zúčastniť zástupca, ktorý však musí mať notársky overenú plnú moc.

Platia dane jednotlivci?

Občania, ktorí vlastnia nehnuteľnosť, pomerne často využívajú tento druh činnosti na zarábanie peňazí. Prenájom nebytových priestorov prináša ľuďom pomerne výrazný pasívny príjem.

Ak je dohoda zaregistrovaná u spoločnosti Rosreestr, informácie z tejto inštitúcie sa odošlú do najbližšej pobočky Federálnej daňovej služby na zaznamenanie príjmu občanov. Preto prenájom nat. osôb nebytových priestorov vyžaduje výpočet a zaplatenie dane z príjmu.

K tomu je potrebné každoročne predložiť federálnej daňovej službe vyhlásenie 3-NDFL, ktoré uvádza všetky príjmy občana z prenájmu objektu. Tento dokument ďalej poskytuje správnu výšku dane z príjmu fyzických osôb. Z prijatých súm preto bude treba zaplatiť 13%. Kvôli tak vysokému daňovému zaťaženiu občania často uprednostňujú žiadosť o individuálneho podnikateľa alebo otvorenie spoločnosti, aby výrazne znížili výšku poplatku, pretože pri použití zjednodušených režimov je možné znížiť daň na 6% zo všetkých príjmov.

Nuansy pre jednotlivých podnikateľov

Mnoho občanov, ktorí sú vlastníkmi nehnuteľných predmetov, ktoré si radšej prenajímajú, osobitne na tieto účely otvárajú jednotlivých podnikateľov. V takom prípade môžu pri výpočte výšky dane použiť zjednodušené režimy. Prenájom nebytových priestorov individuálneho podnikateľa sa uskutočňuje s prihliadnutím na nuansy:

• uzavretie zmluvy s nájomníkmi je nevyhnutne stanovené v oficiálnej dohode, ktorá stanovuje trvanie zmluvy, vlastnosti nehnuteľnosti, náklady na nájomné a ďalšie dôležité prvky;
• ak doba platnosti dohody presiahne rok, potom je zmluva zaregistrovaná u spoločnosti Rosreestr;
• za prijaté príjmy platia dane jednotliví podnikatelia, pre ktorých si môže podnikateľ zvoliť patentový systém, zjednodušený daňový systém alebo UTII;
• mal by sa zaznamenať priamy prevod finančných prostriedkov, za ktorý sa zostavujú príjmové doklady, ale najčastejšie sa peniaze prevádzajú na bežný účet, preto je možné príjem peňazí preukázať pomocou bankových výpisov.

Používaním zjednodušených daňových systémov sa občania môžu vyhnúť plateniu vysokých daní. Najčastejšie si pri prenájme nebytových priestorov vyberajú jednotliví podnikatelia UTII, pretože pri použití tejto dane sa platí rovnaká suma štvrťročne. Daň v tomto prípade závisí od veľkosti priestorov, takže nie je ovplyvnená cenou prenájmu.

Prenájom nebytových priestorov jednotlivých podnikateľov musí byť úradne vykonaný. Dane závisia od zvoleného režimu, je však dôležité nielen správne vypočítať a zaplatiť dane včas, ale aj vypracovať vyhlásenia potrebné pre zamestnancov Federálnej daňovej služby.

Aké dokumenty sa požadujú od jednotlivých podnikateľov?

Ak je majiteľom nebytovej nehnuteľnosti podnikateľ, musia byť k vypracovaniu zmluvy s nájomcom pripravené nasledujúce doklady:

• osvedčenie o registrácii a registrácii;
• občiansky pas;
• doklady o vlastníctve nehnuteľnosti;
• technické doklady k objektu.

Správne vypracovaná zmluva je určite predložená Federálnej daňovej službe spolu s vyhlásením, pretože slúži ako potvrdenie o vykonaní konkrétnych činností.

Špecifickosť prenájmu priestorov spoločnosťami

Často rôzne nebytové nehnuteľnosti nevlastnia jednotlivci, ale podniky. Firmy sa často rozhodnú pre prenájom nebytových priestorov. Postup v tomto prípade má nasledujúce vlastnosti:

• spoločnosť nemusí byť vlastníkom objektu, pretože môže pôsobiť ako sprostredkovateľ;
• s nájomcami sa vyhotovuje občianska zmluva, ku ktorej sú priložené rôzne dokumenty od spoločnosti;
• organizácia musí platiť daň z prijatých príjmov, ktorá sa počíta na základe platného daňového režimu, a spoločnosti môžu kombinovať niekoľko systémov naraz, aby ušetrili peniaze na poplatkoch.

Ak spoločnosť nie je priamym vlastníkom objektu, môže ho prenajať ďalej. Za takýchto podmienok je potrebné získať povolenie na túto činnosť od vlastníka.

Aké dokumenty sa od spoločnosti požadujú?

Ak je spoločnosť prenajímateľom, potom musí na vypracovanie zmluvy spoločnosť pripraviť dokumentáciu:

• osvedčenie z Jednotného štátneho registra právnických osôb;
• zakladajúce dokumenty podniku;
• titulné listy k objektu potvrdzujúce, že spoločnosť má skutočne právo na prenájom týchto priestorov;
• ak je objekt v podnájme, musí mať spoločnosť na tieto činnosti povolenie od vlastníka;
• zakladateľ, ktorý je vlastníkom podniku, môže vydať splnomocnenie pre svojho zamestnanca, v dôsledku čoho má príslušné oprávnenie na vykonanie transakcie.

Najčastejšie si ich prenajímajú firmy s významnými oblasťami, pretože ich nepoužívajú samostatne na žiadne účely. Prenájom nebytových priestorov poskytuje značný pasívny príjem, takže veľa firiem sa uchýli k tomuto spôsobu zárobku. Pri uzatváraní dohody so spoločnosťou je bezpodmienečne potrebné zaregistrovať ju u spoločnosti Rosreestr.

Prenájom predmetov obcou

Správa ktoréhokoľvek mesta vlastní veľa rôznych realitných objektov, ktoré môžu byť obytné alebo neobytné. V takom prípade môžu mestské úrady rozhodnúť o potrebe prenajať tieto objekty priamym užívateľom. Finančné prostriedky získané z týchto aktivít budú smerované do miestneho rozpočtu.

Za takýchto podmienok je potrebné dodržiavať správne poradie dodania predmetov. Z tohto dôvodu sa berú do úvahy nuansy:

• na určenie nájomcu sa určite koná oficiálna dražba;
• lízing sa uzatvára s uchádzačom, ktorý ponúka najvyššie nájomné;
• aukcie sa konajú formou aukcií a môžu sa ich zúčastniť jednotlivci, jednotliví podnikatelia alebo organizácie;
• na účasť v aukcii musíte podať osobitnú žiadosť na webovej stránke regionálnej správy;
• až po registrácii sú všetci účastníci pozvaní na aukciu;
• depozit platia všetci uchádzači, predstavovaní vstupným, a zvyčajne sa rovná 10% hodnoty objektu;
• cena nájmu sa počíta na základe katastrálnej ceny nehnuteľnosti;
• ak draží iba jeden dražiteľ, potom sa dražba neuskutoční, takže dražiteľ vydá leasing bez dražby.

Správa môže poskytnúť príležitosť na uzavretie zmluvy na dlhšie obdobie presahujúce 10 rokov.

Pravidlá pre vypracovanie zmluvy

Bez ohľadu na to, kto je prenajímateľom, je dôležité správne vypracovať nájomnú zmluvu. S jeho pomocou sa vykoná príslušná registrácia transakcie s majetkom. Nájomná zmluva nebytových priestorov musí obsahovať nasledujúce informácie:

• je uvedené miesto a dátum jeho zostavenia;
• strany zúčastnené na transakcii sú registrované;
• ak sú účastníkmi jednotlivci, zaregistrujú sa ich celé mená, dátumy narodenia a informácie z pasov;
• ak je nájomcom alebo prenajímateľom spoločnosť, uvedú sa jej podrobnosti;
• sú predpísané technické vlastnosti nehnuteľnosti, ako aj adresa jeho umiestnenia;
• uvádza zoznam podmienok, na základe ktorých možno nehnuteľnosť užívať;
• je uvedený termín a cena nájmu;
• je možné zahrnúť doložku, na základe ktorej bude v budúcnosti môcť nájomca nehnuteľnosť vykúpiť;
• uvádza zoznam práv a povinností každej strany transakcie;
• je označená zodpovednosť strán, pretože ak z rôznych dôvodov porušia doložky dohody, budú na ne uplatnené rôzne sankcie alebo iné opatrenia ovplyvňujúce;
• sú uvedené podmienky, na základe ktorých je možné zmluvu predčasne ukončiť;
• uvádza zoznam situácií, keď sa budete musieť obrátiť na súd s cieľom vyriešiť rôzne konfliktné problémy;
• zodpovedajú rôznym okolnostiam vyššej moci, za ktorých sa strany transakcie musia správať špecifickým spôsobom.

Táto dokumentácia nemusí byť osvedčená notárom. Pomocou tohto úradného dokumentu je upravený postup pri prenájme bytových a nebytových priestorov. Dokumentácia sa pripravuje v troch vyhotoveniach, pretože jedna zostáva u prenajímateľa, druhá sa prenesie na nájomcu a tretia sa použije na registráciu v spoločnosti Rosreestr. Zmluva nadobúda platnosť až po registrácii. Obnova zmluvy je povolená, ak dôjde k dohode medzi stranami. Vzor zmluvy je uvedený nižšie.

Pravidlá pre vypracovanie aktu o prijatí a odovzdaní

Ihneď po vypracovaní dohody, na základe ktorej sa uskutoční prenájom nebytových priestorov individuálnym podnikateľom, fyzickou osobou alebo spoločnosťou, je povinný predmet previesť na nájomcu.

Prevod sa uskutočňuje priamo za podmienok stanovených v zmluve. Z tohto dôvodu je vhodné vypracovať akt prijatia a odovzdania. Za prítomnosti tretích strán sa vytvorí dokument, ktorý potvrdzuje, že účastníci transakcie sú skutočne dobromyseľní a schopní.

V dokumente sú uvedené všetky parametre existujúcej vlastnosti, medzi ktoré patria:

• stav podlahových a stenových krytín;
• prítomnosť vodovodných zariadení;
• umiestnenie a technické vlastnosti komunikácií.

Ak je v miestnosti nábytok, mal by byť uvedený a tiež uviesť, v akom stave je.

Aké daňové režimy používa prenajímateľ?

Majitelia nehnuteľností, ktorí prenajímajú nehnuteľnosti, majú z tohto procesu určitý príjem, ktorý je povinný platiť daň. Jednotlivci platia 13% zo všetkých príjmov. Z dôvodu tak vysokého daňového zaťaženia prenajímatelia uprednostňujú otvorenie individuálneho podnikateľa alebo spoločnosti. Pre výpočty je možné zvoliť rôzne daňové režimy:

• USN. V tomto režime sa platí 6% všetkých hotovostných príjmov alebo 15% čistého zisku. Miestne orgány môžu zvýšiť sadzby za kancelárske alebo maloobchodné nehnuteľnosti. Základom dane sú príjmy za rok práce alebo zisk z činnosti. Niektoré regióny zavádzajú stimuly pre malé podniky. Z dôvodu daňových prevodov sa navyše znižuje suma, ktorú podnikatelia platia za seba do dôchodkového fondu a iných fondov.
• Patent na prenájom nebytových priestorov. Tento daňový systém sa považuje za najvýhodnejší pre mnohých podnikateľov. Prihlásiť sa dá iba patent IP. Prenájom nebytových priestorov za takýchto podmienok si nevyžaduje prípravu a predkladanie rôznych správ Federálnej daňovej službe. Preto stačí iba pôvodne získať patent s optimálnymi nákladmi na konkrétne časové obdobie. Môžu získať patent pre jednotlivého podnikateľa na rôzne obdobia. Prenájom nebytových priestorov pomocou tohto režimu sa považuje za výnosný proces.
• OSNO. Zriedka sa tento systém vyberá na prenájom objektov, pretože je potrebné platiť veľké množstvo daní a zaoberať sa účtovníctvom. Typicky tento režim používajú firmy, ktoré nechcú kombinovať viac systémov.
• UTII. Prenájom nebytových priestorov v tomto režime sa zvyčajne vyberá, iba ak sa jedná o malý objekt. Ak má miestnosť významnú plochu, je vhodnejšie zvoliť USN alebo patent. Pri výpočte UTII sa berie do úvahy fyzický ukazovateľ, ktorý predstavuje oblasť nehnuteľností. Preto je optimálne zvoliť tento režim, ak objekt nepresahuje 30 metrov štvorcových. m.

Výber konkrétneho systému závisí od priamych nájomcov. Niektoré firmy a jednotliví podnikatelia uprednostňujú kombináciu viacerých režimov, čo umožňuje znížiť daňové zaťaženie.

Záver

Prenájom rôznych nebytových priestorov sa považuje za ziskový proces. Môžu ho vykonávať jednotlivci, jednotliví podnikatelia alebo spoločnosti. Firmy nemusia byť vôbec vlastníkmi objektov, preto konajú iba ako sprostredkovatelia.

Postup pri poskytovaní nehnuteľností na prenájom predpokladá kompetentné uskutočnenie transakcie, o ktorej je medzi účastníkmi uzavretá oficiálna dohoda, ktorá je zapísaná vo federálnom registri.

Jednotlivci v Rusku môžu vlastniť nielen bytové, ale aj nebytové priestory - tie, ktoré nie sú registrované v bytovom fonde osady alebo mesta (Občiansky zákonník Ruskej federácie). Preto môžu vlastníci tohto typu nehnuteľností s nimi nakladať podľa vlastného uváženia - vrátane prenájmu (Občiansky zákonník Ruskej federácie).

Vážení čitatelia! Článok hovorí o typických spôsoboch riešenia právnych otázok, ale každý prípad je individuálny. Ak chcete vedieť ako presne vyriešiť váš problém - kontaktujte konzultanta:

APLIKÁCIE A HOVORY SÚ AKCEPTOVANÉ 24/7 a BEZ DNÍ.

Je to rýchle a JE ZADARMO!

Transakcie prenájmu nebytových priestorov, ktorých účastníkmi sú civilisti, sa uzatvárajú podľa určitých pravidiel, podobne ako transakcie s právnickými osobami alebo jednotlivými podnikateľmi.

pravidlá

Existujú všeobecné pravidlá, ktoré musíte dodržiavať a môžete si efektívne a rýchlo prenajať nehnuteľnosť, ktorá nie je bytovým fondom.

Napríklad ak si chce spoločnosť, firma, organizácia alebo inštitúcia prenajať izbu od jednotlivca, čo by sa malo pre to urobiť, aby sa neporušil zákon.

Okrem toho existujú zvláštnosti pri prenájme nebytových nehnuteľností bezodplatne alebo naopak jednotlivcovi atď.

Uvažujme napríklad o niekoľkých variantoch situácií, v ktorých je možné prenajať si nebytové priestory podľa našich podmienok.

Môže si individuálne prenajať nebytový priestor

Na základe občianskeho zákonníka Ruskej federácie a ďalších právnych predpisov môže vlastník, ktorý je fyzickou osobou, prenajať nehnuteľnosť, ktorá nie je v bytovom fonde.

A za týmto účelom sa nemusí stať samostatným podnikateľom (ďalej len „DV“), aby mohol legálne dostávať príjmy z prenájmu priestorov alebo nebytových budov alebo štruktúr.

Stačí, ak včas zaplatí 13% daň z príjmu a najneskôr do 30. apríla roku, ktorý nasleduje po vykazovanom kalendárnom roku, predloží daňové priznanie k dani z príjmu fyzických osôb (a daňový zákon Ruskej federácie).

Ak vlastník nehnuteľnosti nevyužíva pravidelne zamestnané pracovné sily, potom zákon neumožňuje stať sa samostatným podnikateľom (Občiansky zákonník Ruskej federácie).

Zároveň budú všetky zmluvy, ktoré uzatvárajú jednotlivci s takýmito nájomnými transakciami, právne považované za zmluvy GPC - občianskoprávnej povahy.

To znamená, že nájomné sa dá celkom ľahko nastaviť v poradí podľa zmluvného uzavretia nájomnej zmluvy.

Je tu mimoriadne dôležité, aby sa samotné strany dohodli a prediskutovali výšku poplatku, dohodli sa navzájom. Potom bude skutočnosť o súhlase potvrdená notárom pri uzavretí transakcie.

Je potrebné povedať ešte pár slov k prípadu, keď jednotlivec prenajíma nebytové priestory právnickej osobe.

Je dôležité vziať do úvahy nasledujúce body textu zmluvy, ktoré ovplyvnia účtovníctvo zamestnávajúceho podniku:

1. Musí byť uvedený objekt - presná adresa, umiestnenie, katastrálne číslo, prevádzkové a technické informácie (napríklad plocha, počet podlaží, obývateľnosť atď.).
2. Žiadna DPH na zaplatenie jur. osoba sa nevyžaduje, pretože zmluva sa neuzatvára s iným podnikom, ale s občanom (občanom).
3. Cena nájmu môže obsahovať účty. To je vhodné pre správne zaúčtovanie výdavkov podniku.
4. Je potrebné v dohode uviesť formu výpočtu - bezhotovostne, alebo s úhradou finančných prostriedkov v hotovosti.
5. Yur. osoba platiaca nat. osoba, poplatok za dočasné užívanie jej majetku, je tiež žalovaným platiteľom dane z príjmu fyzických osôb (daňový zákon Ruskej federácie). Preto môže spoločnosť pri tejto transakcii nezávisle previesť 13% na daňovú organizáciu.

Vďaka modernému platobnému systému môžu právnické osoby vyrovnať účty s fyzickými osobami bezhotovostnou formou platieb.

Musíte len v zmluve uviesť bankové údaje účtov, plastovú kartu jednotlivca, kde nájomca prevedie platbu za užívanie nehnuteľností občana-prenajímateľa.

Ak si strany v tomto prípade zvolili možnosť vyrovnania v hotovosti, musí spoločnosť vykonať túto operáciu prostredníctvom výdavku a hotovostného príkazu.

Poznámka! Ak právnická osoba uzavrela nájomnú zmluvu na nebytový priestor vo vlastníctve fyzickej osoby a ak sa táto stane uprostred trvania takejto zmluvy o duševnom vlastníctve, potom právnická osoba. osoba nebude povinná zaplatiť 13% daň z transakcie. Tam sa bude daňový systém riadiť inou schémou.

Je možné vziať nat. tvár

Právnická osoba alebo samostatný podnikateľ, ktorý je vlastníkom nebytového priestoru, má plné právo na jeho prenájom fyzickej osobe. V tejto súvislosti neexistujú v právnych predpisoch žiadne zákazy. V takom prípade je najlepšie zamerať sa na čl. 606-670 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

V nájomnej zmluve bude potrebné uviesť:

• právny zákon OKVED osôb (70,20,2);
• doba platnosti dohody;
• osobné údaje nat. tváre;
• kompletné vlastnosti miestnosti;
• katastrálne číslo objektu;
• výška nájomného;
• postup platby nájomcu (fyzickej osoby) za platbu za používanie priestorov prenajímateľovi (právnickej osobe);
• upresniť podrobnosti a osobitné aspekty nájmu (pravidlá, prevádzkové postupy, možnosti opráv atď.).

V zásade platí to isté pri uzatváraní obchodov s jednotlivým podnikateľom a jednotlivcami. Iba namiesto listiny a osvedčenia z Jednotného štátneho registra právnických osôb predloží individuálny podnikateľ notárovi na dokončenie transakcie certifikát USRIP.

Je to možné zadarmo

Podľa ruských právnych predpisov nie je vlastník nebytových priestorov nútený zabezpečiť, aby si svoj majetok prenajímali bezodplatne za poplatok. Toto je právo majiteľa, nie jeho povinnosť podľa zákona.

Celá transakcia je prísne regulovaná dohodou, ktorá je vyhotovená na základe vzájomnej dohody strán a odráža ich dohodnutý prejav vôle vo vzťahu k podmienkam dohody vrátane platby za užívanie majetku prenajímateľa.

Preto je možná aj bezodplatná transakcia, ako aj platená transakcia, a to napriek Občianskemu zákonníku Ruskej federácie, kde sa hovorí, že nájomca sa zaväzuje zaplatiť službu prenájmu vlastníkovi nehnuteľnosti.

Ako prejsť

S realitnými kanceláriami môžete prenajať svoju nehnuteľnosť oveľa rýchlejšie a efektívnejšie. Nájdu kupca služieb prenájmu rýchlejšie, ako bolo v móde urobiť sami.

Tiež títo špecialisti neustále sledujú všetky jemnosti trhu s nehnuteľnosťami a akékoľvek zmeny cien a ďalších detailov.

Dokumenty

Celý postup registrácie nájmu nebytových priestorov prechádza iba uzavretím osobitnej zmluvy s jej notárstvom. Preto by ste sa mali vopred zaregistrovať na dohodu s notárom, ak ste už našli kupca služieb.

Ak sa prenajímateľ chystá vlastnoručne pripraviť balík papierov na dokončenie transakcie, bude potrebovať nasledujúce dokumenty:

• občiansky pas, ak je fyzickou osobou;
• osvedčenie o registrácii právnickej osoby, ak ide o podnik;

• titulná dokumentácia k nebytovému predmetu nehnuteľností - certifikát z USRN, kúpno-predajná zmluva, iné;

• technická dokumentácia k nehnuteľnosti;
• plná moc, ak sú na transakcii zástupcovia strán;
• súhlas manžela, ak je prenajímateľom fyzická osoba. osoba a nehnuteľnosť sú v spoluvlastníctve nadobudnutom manželstvom;
• povolenie banky, ak je nehnuteľnosť odcudzená hypotékou na základe hypotéky alebo inej dohody.

Okrem vyššie spomenutých cenných papierov patriacich právnickým osobám je potrebné predložiť aj niekoľko ďalších dokumentov. Jedná sa o účtovnú závierku, zakladajúce dokumenty, plnú moc pre zástupcu atď.

V prípade, že HOA prenajíma nebytové priestory, je to tiež právnická osoba.

Pretože všetky TSN alebo HOA sú registrované ako právnické osoby, majú svoje vlastné dane, podliehajú pravidlám účtovania zjednodušeného systému.

Takéto partnerstvá sú založené na ich zakladajúcich dokumentoch vypracovaných bez účasti nájomcu domu (domov). Takéto spoločnosti majú právo disponovať s nebytovými priestormi vo vlastníctve partnerstva.

Uzavretú nájomnú zmluvu nie je potrebné registrovať v Regpalate (Rosreestr, USRN - jednotný štátny register nehnuteľností), ak:

• doba platnosti dohody je stanovená na menej ako 12 mesiacov;
• termín v zmluve nie je vôbec uvedený.

V opačnom prípade, keď je doba platnosti dohody stanovená na viac ako 12 mesiacov, je potrebná registrácia takejto dohody v USRN.

Sám

Pred uzavretím dohody o prenájme nebytovej nehnuteľnosti by ste si mali najskôr zistiť, prečo ju bude nájomca (nájomca) využívať, na aký účel bude slúžiť.

Možné možnosti prenájmu nebytových priestorov:

• pre sklad;
• ako výrobná dielňa;
• využitie priestorov ako kancelárie;
• obchodná oblasť (bod);
• na poskytovanie služieb (obchod so službami);
• ako garáž;
• na chov zvierat, vtákov, pestovanie rastlín;
• na osobné použitie (napríklad ako komora na uskladnenie rôznych vecí, náradia, vybavenia) a ďalšie.

Okrem zamýšľaného účelu venujú pozornosť rozlohe, veľkosti a usporiadaniu nebytových priestorov. Tvorbu nákladov na nájomné významne ovplyvňuje kvadratúra plôch prenajatých nájomcovi.

Umiestnenie zariadenia ovplyvňuje pohodlie výrobných riešení, plánov, harmonogramov a ďalších. Budúceho nájomcu by ste preto mali hľadať podľa druhu a účelu nehnuteľnosti.

Ak ide napríklad o garáž, je nepravdepodobné, že by pracovníci vo výrobe súhlasili s používaním takejto miestnosti.

Všeobecne platí, že postup pri samostatnom prenájme nebytových priestorov alebo budov, štruktúr spočíva v nasledujúcom algoritme akcií:

1. Príprava a uvedenie do poriadku dokumentov majiteľa a papierov k samotnej nehnuteľnosti.
2. Predbežná kalkulácia ceny nájmu.
3. Tvorba reklamnej kampane.
4. Vkladanie inzerátov na internet alebo samostatné zverejňovanie na výveskách po meste.
5. Prijímanie hovorov od potenciálnych nájomcov.
6. Menovania a ústna dohoda o dohode.
7. Dohodnite si stretnutie s notárom.
8. Dohodnúť sa.
9. Registrácia zmluvy s Regpalatom (ak je to v konkrétnom konkrétnom prípade ustanovené zákonom).
10. Vydanie kľúčov od nebytových priestorov nájomcovi a súvisiaca dokumentácia (napríklad úkon prevzatia a prevodu majetku nachádzajúceho sa v areáli).

Na výpočet ceny prenájmu môžete pozvať špeciálneho znalca, ktorý dokáže vypočítať všetko s prihliadnutím na moderné trhové podmienky a dokonca s prihliadnutím na prognózy na nasledujúci rok.

Takéto služby samozrejme nie sú zadarmo, preto o nich nemôže rozhodnúť každý majiteľ nehnuteľnosti. Takéto posúdenie ale umožňuje vlastníkovi nehnuteľnosti mať po ruke správy o výpočtoch znalca.

Získanie priestorov pre podnik v počiatočnej fáze jeho založenia môže byť problematické. Podnikatelia si preto radšej prenajímajú nehnuteľnosti. Takto môžete znížiť jednorazové výdavky. Avšak prenájom nebytových priestorovspojené s množstvom funkcií, ktoré odlišujú proces od klasického. To vedie k vzniku celého zoznamu problémov, neschopnosti rýchlo ich vyriešiť, čo spôsobí oneskorenie začiatku vykonávania činností.

Ak sa im právnická osoba alebo fyzická osoba chce vyhnúť a čo najviac urýchliť proces prenájmu nebytových nehnuteľností, je potrebné začať postup analýzou relevantných informácií o danej téme. Ďalej si povieme niečo o postupe pri vykonávaní opatrení, o vlastnostiach, ktoré sa postupu ukladajú v závislosti od postavenia nájomcu a prenajímateľa, ako aj o osobitostiach zdaňovania.

Musia sa jednotlivci zaregistrovať ako súkromní podnikatelia na prenájom nebytových priestorov?

Právo vlastniť rezidenčný majetok priznávajú jednotlivcom články 131 a 213 občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Osoba, ktorá je uznaná ako vlastník nehnuteľností, má právo naložiť s nimi a použiť ich podľa vlastného uváženia. Túto možnosť stanovuje článok 209 občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Každý občan má navyše možnosť prenajať si nebytové priestory. Toto pravidlo sa odráža v článku 608 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Fyzická osoba môže uplatniť svoje právo na prenájom nebytových nehnuteľností. Články zákona zároveň neukladajú povinnosť registrácie ako individuálny podnikateľ. Osoba sa však venuje podnikateľskej činnosti pomocou dodávok nehnuteľností, budete si musieť otvoriť individuálneho podnikateľa.

Kedy je nemožné vyhnúť sa otvoreniu IP?

Jednotlivci môžu začať vykonávať podnikateľskú činnosť až po absolvovaní príslušnej registrácie a získaní štatútu samostatného podnikateľa. Zákon však neukladá občanovi povinnosť stať sa právnickou osobou. Podobné pravidlo sa odráža v článku 23 občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Obchodná činnosť sa líši od iných manipulácií množstvom funkcií.

Medzi ktoré patria:

• s nájomcom existujú silné väzby;
• počas určitého obdobia sa transakcie vykonávajú pravidelne;
• osoba vedie záznamy o uzatvorených obchodoch a operáciách;
• nehnuteľnosť bola nadobudnutá špeciálne na účely transakcií;
• osoba má pravidelný príjem z užívania nehnuteľností.

Aby bol proces prenájmu nehnuteľností uznaný ako podnikateľská činnosť a viedol k potrebe registrácie ako individuálneho podnikateľa, je potrebné preukázať, že všetky transakcie boli uzavreté s cieľom dosiahnuť trvalý príjem.

Ako potvrdenie môže slúžiť napríklad podpísanie nájomnej zmluvy na jeden alebo viac rokov, ako aj uzatvorenie transakcií s rovnakými organizáciami. V tejto situácii sa bude vyžadovať registrácia ako individuálny podnikateľ.

Čo sa stane, ak sa nezaregistrujete ako individuálny podnikateľ?

Ak osoba poruší články zákona a začne vykonávať podnikateľskú činnosť bez registrácie, bude proti nej začaté súdne konanie. Občana možno priviesť k administratívnej alebo trestnej zodpovednosti.

Môže mu byť uložený jeden z nasledujúcich trestov:

• peňažná zbierka vo výške 500 - 2 000 rubľov (článok 14.1 správneho poriadku Ruskej federácie);
• peňažné zotavenie až do výšky 300 000 rubľov (článok 171 Trestného zákona Ruskej federácie);
• účasť na povinnej práci v trvaní 480 hodín (článok 171 Trestného zákona Ruskej federácie);
• zatknutie až na šesť mesiacov (článok 171 Trestného zákona Ruskej federácie);
• pokuta vo výške príjmu za 2 roky (článok 171 Trestného zákona Ruskej federácie).

Ako sa uzatvára dohoda s právnickými a fyzickými osobami?

V ruských právnych predpisoch neexistuje nijaké pravidlo upravujúce prenájom nebytových priestorov od jednotlivca. Pri vypracovávaní dohody je potrebné vychádzať z ustanovení kapitoly 34 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Regulačný akt obsahuje všeobecné informácie o poskytovaní majetku na prenájom.

V článku 606 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa uvádza, že prenajímateľ, ktorý nie je právnickou osobou, je povinný po zaplatení určitého poplatku previesť nebytové nehnuteľnosti na nájomcu na dočasné použitie a držbu.

Nájomná zmluva je vypracovaná v súlade s pravidlami uvedenými v článkoch 434 a 609 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Zmluvné strany dohody sú povinné vypracovať písomný dokument. Hotový papier je podpísaný každou zo strán.

Zmluva musí obsahovať povinné informácie, ktorých zoznam obsahuje:

• podrobnosti o právnických a fyzických osobách;
• informácie o objekte;
• podmienky používania nehnuteľností;
• výška nájomného.

Zmluvné strany majú právo dôrazne uviesť, na ako dlho sa zmluva uzatvára. Ak tieto informácie nie sú k dispozícii, má sa za to, že nehnuteľnosť bola prenajatá na dobu neurčitú.

Podobné pravidlo je stanovené v článku 610 občianskeho zákonníka Ruskej federácie. V texte zmluvy musíte uviesť kód OKVED. Ak sú priestory prenajaté, použije sa kód 70.20.2. Toto pravidlo je relevantné, iba pokiaľ ide o nebytové priestory. Pri vypĺňaní charakteristík objektu v zmluve musíte byť opatrní.

Dokument bude obsahovať nasledujúce informácie:

• súpisné číslo priestorov;
• presná adresa označujúca poschodie a umiestnenie priestorov na ňom;
• účel (napr. kancelária, sklad atď.);
• názov miestnosti;
• oblasť nehnuteľností.

V súlade s článkom 609 občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa zmluva považuje za oficiálne uzavretú až po zaregistrovaní vo federálnom registri. Ak je transakcia uzavretá na dobu kratšiu ako 1 rok, registrácia sa nevyžaduje. Dohodu je možné uzavrieť v akejkoľvek podobe. Podobné pravidlo platí aj pre predĺženie zmluvy o rovnaké obdobie.

Ak chcete prejsť štátnou registráciou, budete si musieť pripraviť balík dokumentov. Musí obsahovať:

• žiadosť, ktorú je možné získať od notára alebo iného špecialistu, ktorý prijme potrebné dokumenty;
• zmluva a všetky jej prílohy;
• pasy fyzických osôb transakcie;
• šek na zaplatenie štátnej povinnosti
• iná dokumentácia, ak je potrebné jej zabezpečenie.

Ako sa vykonáva zdaňovanie?

Ak nehnuteľnosť vytvára príjem, je zdanený. Načasovanie vkladu finančných prostriedkov a postup vykonania vyrovnania priamo závisia od stavu daňovníka. Ak sa výpočet uskutoční podľa zjednodušeného daňového systému s dodatočným poistným, výška odpočtu v prospech štátu bude 6% z nájomného. Podobné pravidlo platí aj pre individuálnych podnikateľov. Po pochopení, či si jednotlivec môže prenajať izbu, bude možné zistiť, že takáto príležitosť existuje. Občan však bude musieť zaplatiť 13% z dane z príjmu fyzických osôb s jednorazovým zaplatením. Pravidlá sú zohľadnené v článku 208 daňového poriadku Ruskej federácie. Ak sa občan vyhne dani, bude stíhaný alebo mu bude uložená správna pokuta.

Ak je prenajímateľom organizácia

Právnická osoba môže tiež prenajať nehnuteľnosť. V súlade s článkami 209, 213 a 608 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie majú organizácie rovnaké právo vlastniť, používať a nakladať s vlastným majetkom ako jednotlivci. Zákon zároveň neukladá obmedzenia počtu stavieb vo vlastníctve právnickej osoby. Podobné pravidlo sa odráža v článku 213 občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Ak prenájom priestorov vykonáva právnická osoba, zmluva sa uzatvára v súlade s článkami 606 a 670 občianskeho zákonníka Ruskej federácie. V takom prípade musí dokument označiť kód OKVED 70.20.2.

Dohoda s právnickou osobou musí byť vyhotovená písomne. Nezáleží na tom, po akú dobu sa nehnuteľnosť poskytuje.

Zmluva musí obsahovať aj povinné informácie, ktoré zahŕňajú:

• charakteristiky miestnosti;
• informácie o právnických a fyzických osobách zahrnuté v dohode;
• nájomné;
• zvláštnosti používania priestorov a vykonávania opráv;
• podpisy strán transakcie.

Ak doba nájmu nie je v zmluve uvedená, má sa za to, že bola uzatvorená na dobu neurčitú. Toto pravidlo je zakotvené v článku 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Dohodu a všetky jej prílohy je potrebné zaregistrovať aj v spoločnosti Rosreestr, ak sú nebytové nehnuteľnosti prenajímané na dobu dlhšiu ako 1 kalendárny rok.

Aby oprávnený orgán súhlasil s registráciou, zástupca právnickej osoby bude musieť pripraviť tieto dokumenty:

• žiadosť vyplnená v súlade s pravidlami;
• podpísaná zmluva a jej príloha;
• pas katastra nehnuteľností;
• doklady potvrdzujúce právne postavenie organizácie;
• doklady potvrdzujúce skutočnosť o zaplatení štátnej povinnosti;
• podľa potreby ďalšie doklady.

Ak je prenajímateľom fyzická osoba

Ak jednotlivec vystupuje ako prenajímateľ, mení sa proces vypracovania zmluvy a špecifiká transakcie. Dokument teda musí uvádzať adresu a vlastnosti priestorov. Cielené platby zároveň nepodliehajú DPH. Zahŕňa tiež účty za energie.

Osoba, ktorá si prenajíma komerčný priestor, si môže účtovať poplatok na bankový účet jednotlivca alebo ho poskytnúť v hotovosti.

Zmena nájomného musí byť vykonaná v súlade s platnými zákonmi. V článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa stanovuje, že úprava výšky platby by sa mala uskutočniť najviac raz ročne. Ak sa zmluva uzatvára na viac ako jeden rok, dokument musí byť zaregistrovaný u územného oddelenia Rosreestru.

Prenájom nebytových priestorov, napríklad pre obchod, zahŕňa nájdenie vhodnej nehnuteľnosti a uzavretie písomnej zmluvy. Je potrebné nielen správne vyplniť všetky jeho časti, ale aj dodržiavať presný sled akcií. Ako prenajať nebytové priestory z právneho hľadiska?

Legislatíva

Problematiku prenájmu nebytových nehnuteľností upravuje federálny zákon „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ a Občiansky zákonník Ruskej federácie. Medzi nebytové objekty patria podľa zákona také, ktoré sú súčasťou budov, ale nie sú vhodné na bývanie.

Vlastník si môže na základe zmluvy samostatne prenajať nebytový priestor. Môže to byť iba písomné. Ak je nájomná zmluva na dobu až 12 mesiacov, zmluva sa nemusí registrovať. Ak je nájomná zmluva vydaná na dobu dlhšiu ako 1 rok, zmluva by mala byť zaregistrovaná predpísaným spôsobom v Rosreestri. Prenajímatelia sa zaväzujú platiť dane z príjmu z prenájmu v lehote stanovenej zákonom.

Postupnosť

Majiteľ má právo na prenájom nebytových priestorov v bytovom dome, kancelárii alebo obchodnom centre. Musíte poznať postupnosť krokov, ktoré musia dodržiavať obe strany transakcie.

Výber nehnuteľností

Nájsť vhodný objekt je najťažšia etapa. Nájomca si vyberá priestory na základe parametrov ako napr dopravná dostupnosť, infraštruktúra a doprava. Vyhľadávanie je možné vykonať prostredníctvom realitných kancelárií a špecializovaných stránok. Skúsení podnikatelia venujú tomuto procesu veľa času.

Trh nebytových nehnuteľností je rozdelený na priestory na tieto účely:

• Kancelária;
• Obchodovanie;
• Výroba;
• Sklad.

Je potrebné spočiatku určiť druh majetku, výmeru, počet podlaží a výmeru. Je ľahšie vytvoriť dotaz, keď budú tieto údaje pochopiteľné. Po výbere niekoľkých možností budúci nájomca skontroluje priestory. Toto je nevyhnutný krok. Prenajímateľ musí prezentovať priestory z výhodných stránok. Neskrývajte ale existujúce nedostatky, ktoré sa môžu následne prejaviť. A to môže viesť k ukončeniu nájmu.

Ak nie je čas na nájdenie miestnosti, môže nájomca túto prácu delegovať na dôveryhodnú osobu alebo sprostredkovateľa. Všetky podrobnosti a požadované parametre sa hlásia. Ide o platené služby, ktoré sú platené vo výške 50 až 100% mesačného nájomného. Je potrebné uzavrieť zmluvu so sprostredkovateľom. Platba musí byť vykonaná po výbere vhodných priestorov.

Uzavretie zmluvy

Je lepšie do tohto procesu zapojiť právnika. Pomôže správne vypracovať zmluvu, vysvetliť kontroverzné body a skontrolovať právnu čistotu transakcie. Túto prácu môžete urobiť sami. Pred podpísaním zmluvy musíte požiadať o tieto dokumenty:

1. majetkové doklady;
2. plán poschodia;
3. charterové dokumenty vlastníka.

Po skontrolovaní dokumentov by ste mali prediskutovať podmienky nájmu. Môžu sa týkať týchto bodov:

• platenie účtov za energie;
• veľkosť nájomného;
• termín dodania priestorov;
• dostupnosť telefónnej komunikácie a prístupu na internet;
• vykonávanie opravných prác;
• podmienky ukončenia zmluvy.

Je dôležité prediskutovať, ktorej zo strán je každá doložka pridelená a za akých podmienok sú povinnosti splnené. Dosiahnuté dohody sú uvedené v zmluve alebo vo forme dodatočných dohôd k nej.

Je dôležité zahrnúť do dohody doložku o opatreniach v prípade vyššej moci.

Je lepšie, ak nájomca a prenajímateľ podpíšu zmluvu osobne, bez sprostredkovateľov. V takom prípade je ľahšie vyriešiť kontroverzné otázky, strany môžu urobiť určité ústupky. Pri vypracovávaní zmluvy je dôležité plne evidovať informácie o nehnuteľnosti. Mali by obsahovať úplnú adresu, podlažie a plochu miestnosti. K dohode by mal byť pripojený pôdorys. Až potom možno dohodu považovať za platnú.

Zmluva je podpísaná v 2 vyhotoveniach, ak je prenájom poskytovaný až na 12 mesiacov. Ak sa plánuje dlhodobý prenájom na viac ako 1 rok, podpisujú sa 3 kópie zmluvy. Jedna kópia zostáva prenajímateľovi a nájomcovi. Ďalšia kópia zostáva registrátorovi.

Prevod priestorov

Po podpísaní zmluvy sa vyhotoví listina o prevode od prenajímateľa na nájomcu. Deň podpísania sa bude považovať za začiatok nájmu. Zákon je podpísaný až po úplnom overení priestorov. Ak sa pri kontrole zistí porucha, zaznamená sa to do aktu. Vyhnete sa tak zbytočným nákladom v budúcnosti.

Analýza umožňuje nájomcovi požadovať odstránenie závad a porúch, zníženie nájomného. Preto je lepšie, aby si majiteľ dal priestor a komunikáciu do poriadku vopred. Po podpísaní zmluvy o prevode môže nájomca plne využívať priestory a vykonávať podnikateľskú činnosť.

Podľa súčasnej legislatívy musí zmluva obsahovať tieto základné podmienky:

1. Stranami dohody sú nájomca a prenajímateľ. V súlade s čl. 608 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, právo na prenájom nebytových priestorov má vlastník.
2. Predmet zákazky. Uvádzajú sa podrobné charakteristiky priestorov. V súlade s odsekom 3 čl. 607 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, v prípade ich neprítomnosti sa dohoda považuje za neplatnú.
3. Podmienky používania nehnuteľností. Môžu byť zaznamenané čo najpodrobnejšie. Je uvedené, kto je povinný vykonávať kozmetické a väčšie opravy.
4. Platba Výška platby je pevne stanovená. Bez toho sa zmluva považuje za bezplatnú a pre nájomné zmluvy to nie je prípustné.
5. Platnosť Určujú ho strany po vzájomnej dohode. Ak nie je uvedené inak, zmluva sa bude považovať za uzavretú na dobu neurčitú.

Dohoda platná menej ako 12 mesiacov nepodlieha povinnej registrácii. Ak sa po jej ukončení uzavrie iná dohoda na podobné obdobie, registrácia sa tiež nevyžaduje. Dohoda na obdobie 12 a viac mesiacov podlieha povinnej registrácii. Je však dôležité vziať do úvahy, že na základe článkov 619 a 620 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je možné predčasné ukončenie zmluvy.

Nájomca môže prevádzať nehnuteľný majetok na základe zmluvy o podnájme. Ale je to možné len so súhlasom prenajímateľa, ktorý je vlastníkom objektu. Zmluva o podnájme musí byť zaregistrovaná aj zákonom predpísaným spôsobom.

Je však dôležité vziať do úvahy, že je možné predčasné ukončenie nájomnej zmluvy. Toto právo má prenajímateľ aj nájomca. Účastníci transakcie majú v skutočnosti úplnú slobodu konania. Zmluva však musí obsahovať dôvody, pre ktoré je možné predčasné ukončenie zmluvy.

Podnájom má nasledujúce vlastnosti:

• Doba platnosti je obmedzená trvaním nájomnej zmluvy s majiteľom;
• Ak dôjde k ukončeniu nájmu, majú podnájomcovia možnosť opätovne prerokovať zmluvu s vlastníkom pred koncom podnájmu za rovnakých podmienok;
• Ak je zmluva uzavretá na dobu 12 mesiacov, musí sa zaregistrovať.

Rozlišujú sa tieto práva a povinnosti nájomcu:

1. Kontrola nad využívaním priestorov na zamýšľaný účel.
2. Včasnosť platenia nájomného.
3. Oprava na základe dohody strán.
4. Údržba priestorov v správnom poradí.
5. Vypracovanie prevodnej zmluvy s podnájomníkom.

V prípade akéhokoľvek porušenia prevzatých povinností má každá strana transakcie možnosť tento záväzok ukončiť pred skončením zmluvy.

Požadované dokumenty

Štátna registrácia sa vykonáva na základe zmlúv uzavretých na obdobie 12 alebo viac mesiacov. Za týmto účelom je vytvorený nasledujúci balík dokumentov:

• žiadosť o ustanovený formulár;
• nájomná zmluva so všetkými prílohami;
• katastrálny pas;
• ruské pasy - pre fyzické osoby, dokumenty o vlastníctve - pre právnické osoby;
• plná moc, ak doklady predkladá zástupca;
• notársky overený súhlas manžela, ak je predmet v spoločnom vlastníctve alebo ak bol nadobudnutý manželstvom;
• povolenie orgánu opatrovníctva a poručníctva, ak je majetok evidovaný na meno nekompetentného alebo maloletého občana;
• písomné povolenie od záložného veriteľa, ak je nehnuteľnosť založená;
• príjem platby štátnej povinnosti.

Daň

Dane sa poskytujú za prenájom nebytových priestorov. Optimálnym daňovým režimom je zjednodušený daňový systém. Špeciálne daňové režimy majú nielen ľahké účtovníctvo, ale aj nižšie daňové zaťaženie. Platia nasledujúce funkcie:

1. ak sa určí katastrálna hodnota a platí osobitný regionálny zákon, platí sa daň z kancelárskych, administratívnych a maloobchodných nehnuteľností;
2. na miestnej úrovni je to 2%.

Ak na miestnej úrovni nebude prijatý osobitný zákon, pre zjednodušený daňový systém sa pre podnikateľov stanovia tieto sadzby:

• STS 6% - z celkového príjmu;
• USN 15% - z príjmu po odpočítaní výdavkov.

Ak je organizácia v systéme všeobecných daní, je stanovené vysoké daňové zaťaženie. V takom prípade nie je požičovňa rentabilná. Tradične existujú tri hlavné dane:

1. zo zisku organizácie a dane z príjmu fyzických osôb pre jednotlivých podnikateľov - 20% pre právnické osoby a 13% pre podnikateľov;
2. na majetku - 2% pri katastrálnej hodnote a 2,2% pri výpočte zostatkovej ceny;
3. pridaná hodnota - 18%, ak sú štvrťročné príjmy vyššie ako 2 milióny rubľov.

Ako sa vyhnúť plateniu daní z príjmu z prenájmu nebytových nehnuteľností?Na jednej strane legislatíva ustanovuje povinnosť platiť dane zo všetkých nájomných zmlúv. Ak je zmluva vypracovaná na obdobie 1 roka, je zaregistrovaná v spoločnosti Rosreestr. Tieto informácie sa prenášajú na daňový úrad v súlade s dohodou o výmene informácií. Ak sa zmluva uzatvára na obdobie až 1 roka, daňový úrad bude musieť preukázať skutočnosť nájmu, čo nie je vždy možné.

Súčasná legislatíva predpokladá administratívnu a trestnú zodpovednosť za vykonávanie nelegálneho podnikania. Trestná zodpovednosť sa stanovuje, ak sa vykonáva nelegálna podnikateľská činnosť alebo ak sa dosahujú veľké zisky vo výške 1,5 milióna rubľov alebo viac.

V prípade zistenia porušenia sudcovia zohľadňujú konkrétne okolnosti osoby a mnoho ďalších faktorov. Spravidla neexistujú žiadne problémy v prípade prenájmu bytu alebo vidieckeho domu. Ak sa prenajíma nebytová nehnuteľnosť, existuje niekoľko znakov podnikateľskej činnosti. Ak sú priestory kúpené priamo na prenájom, vyžaduje sa pri tejto činnosti registrácia, pretože sa považuje za podnikateľskú.

To isté platí pre dlhodobé nájomné zmluvy alebo zmluvy, ktoré sa opakujú opakovane. Táto vlastnosť sa interpretuje ako skutočnosť systematického a zámerného zisku z vlastníctva nebytového majetku. Ak sa tieto znaky dostanú na svetlo, občanovi sa odporúča zaregistrovať individuálneho podnikateľa. V takom prípade je daň 6% z celkového príjmu. Daň z príjmu fyzických osôb je 13%.

Majiteľ priestorov musí každoročne podávať daňové priznania.

Prenájom nebytových priestorov má teda svoje vlastné charakteristiky. Je potrebné vypracovať právne kompetentnú zmluvu, zabezpečiť všetky náležitosti dohody a včas platiť dane. Umožní vám to vyhnúť sa problémom v budúcnosti a dosiahnuť zákonný zisk.

Prenájom nehnuteľností je veľmi výnosné podnikanie, pokiaľ postupujete s maximálnou zodpovednosťou. Trvalý pasívny príjem je vždy pekný, ale čo keď máte nápad na prenájom obchodného majetku? Bude to vyžadovať trochu odlišný prístup, pretože medzi prenájmom bytu a veľkou kanceláriou sú veľké rozdiely.

Pokyny krok za krokom

Proces prenájmu objektu je rozdelený do nasledujúcich etáp:

1. Stanovenie hodnoty nájmu.

Prvým krokom je kontrola a vyhodnotenie najväčšieho počtu dostupných ponúk na trhu. Čím väčšia je vzorka, tým lepší bude výsledok (presnejší ukazovateľ priemernej ceny za prenájom komerčných priestorov).

V priebehu analýzy môžete použiť populárne stránky ako Avito alebo CIAN. Informácie je tiež možné študovať v rôznych tlačených publikáciách. Ak nemáte záujem študovať ďalšie ponuky sami, bolo by rozumné najať si realitnú kanceláriu alebo sprostredkovateľa.

Cena za tieto služby sa dá len ťažko nazvať vysokou, je však celkom možné ušetriť slušný podiel nervových buniek a času.

Cena nájmu komerčné nehnuteľnosti by malo vyhovovať nielen vlastníkovi, ale aj potenciálnym zákazníkom. Je nepravdepodobné, že bude zámerne vysoká miera úspešná, ale na tvorbu cenovky môžu mať vplyv nasledujúce faktory:

• umiestnenie budovy / priestorov;
• infraštruktúra (prítomnosť kaviarne v bezprostrednej blízkosti, bezplatné parkoviská, bezpečnosť budovy);
• trieda budov;
• kvalita a úroveň opravy;
• funkčnosť rozloženia;
• rôzne funkcie komunikácie (neprerušiteľný zdroj napájania, internet, prítomnosť kúpeľní atď.);
• ďalšie bonusy, ktoré môžu potenciálne zvýšiť produktivitu nájomcov (Wi-Fi router, kávovar, pohodlný nábytok).

Po analýze cien na trhu môžete kontaktovať ďalších prenajímateľov a pokúsiť sa znížiť náklady. Ceny uvedené v ponukách sú často orientačné a približné. Hodnota, ktorú je možné dosiahnuť počas rokovaní, bude stačiť na zistenie priemernej ceny za prenájom podobných ponúk. Dostatok 5 - 10 hovorov na získanie porovnateľných údajov o cene prenájmu.

Najdôležitejšie pre prenajímateľa komerčného majetku je nájsť správneho klienta. Môžete to urobiť sami alebo si môžete prenajať obchodníka s nehnuteľnosťami. Obe situácie majú svoje klady a zápory, takže výber toho, čo robiť, je osobná záležitosť.

Ak hľadáte nájomcu na vlastnú päsť, vážnou výhodou je prítomnosť vašej vlastnej základne. Jeho neprítomnosť napriek tomu nebude spôsobovať veľké problémy, budete však musieť minúť viac energie.

Dobrým spôsobom, ako nájsť vhodného klienta, je vytvoriť web s komerčnou ponukou. Je lepšie propagovať takúto stránku pomocou kontextovej reklamy s dôrazom na kľúčové publikum. Vďaka takejto reklame môžete ľahko nájsť publikum, ktoré má záujem, a vyhnúť sa vysokým províziám agentúram.

Najlepšie je to urobiť pri prenájme priestorov s pôsobivou rozlohou. Takéto ponuky vyhľadávajú klienti, ktorí od plánovanej činnosti očakávajú vysokú ziskovosť, a predovšetkým webom dôverujú.

Ak si chce človek kúpiť veľmi drahé auto, bude ho hľadať na pochybných zdrojoch alebo uprednostní oficiálnu webovú stránku? Rovnaký názor má teda aj nájomca komerčných nehnuteľností.

Úplne iná záležitosť sú malé priestory na prenájom. Nemá zmysel tu vytvárať webovú stránku a bezplatné vývesky na internete (aj malé) sú perfektné.

1. Realitné služby.

Ak nechcete hľadať záujemcov na vlastnú päsť, máte možnosť najať si realitku. Táto osoba samostatne nájde potrebných nájomcov, prinesie kontakty a dokonca nezávisle uzavrie potrebnú nájomnú zmluvu.

Na druhej strane, hľadanie správnych ľudí je chúlostivé a dosť komplikované / časovo náročné podnikanie. Nie všetci realitní makléri s tým budú súhlasiť a majstri svojho remesla v serióznych agentúrach budú požadovať za tieto služby sumu peňazí vo výške 50% z výšky nájmu na 1 mesiac. A niekedy ešte viac.

Ale napriek tomu sa s touto metódou hľadania nájomcov majiteľ zbaví významných ťažkostí. Vo výsledku pôjde iba o vypracovanie zmluvy a vypracovanie všetkej potrebnej dokumentácie.

Platba za služby realitnej kancelárie sa realizuje až po uzatvorení nájomnej zmluvy. Ak realitná kancelária alebo agentúra vyžaduje platbu vopred alebo predčasné platby, je možné, že ide o podvodníkov.

1. Požadovaná dokumentácia.

Po nájdení nájomcu a splnení všetkých kľúčových bodov oboma stranami môžete pristúpiť k plneniu zmluvy. Dohoda o prenájme komerčných nehnuteľností musí nevyhnutne obsahovať tieto ustanovenia:

• úplné informácie o každej zo strán;
• presná adresa prenajatého objektu;
• sumu a platiteľa verejných služieb;
• výška mesačného nájomného;
• dátum, kedy bude predmet prenajatý;
• nevyhnutné kroky každej strany v prípade situácií vyššej moci;
• opis kvality renovácie a umiestneného nábytku;
• kľúčové podmienky, podľa ktorých môžete vypovedať nájomnú zmluvu.

Pri nedostatku potrebných vedomostí alebo skúseností by bolo rozumnejšie zapojiť do postupu uzatvárania zmluvy kvalifikovaného právnika.

Zmluva nie je jedinou vecou, \u200b\u200bktorá je potrebná pri prenájme nehnuteľností. Mali by ste so sebou tiež:

• cestovný pas občana Ruskej federácie;
• doklad potvrdzujúci vlastníctvo;
• plán poschodia.

Keď budú k dispozícii všetky dokumenty a strany úspešne uzavrú zmluvu, zostáva iba získať výťažok a sledovať frekvenciu platieb.

Obchodné nehnuteľnosti zahŕňajú kancelárske budovy, priemyselné priestory, športové zariadenia, obchody, garáže, sklady a dokonca aj hotely.

Dodanie komerčných nehnuteľností je možné urýchliť znížením ceny nájmu. Ak vezmeme do úvahy fixné náklady na údržbu priestorov, bolo by správnejšie prenajať nehnuteľnosť v priemernej alebo dokonca nízkej miere, ako stanoviť vysokú cenu, ale na celý rok.

Cena takýchto priestorov je tiež ovplyvnená dostupnosťou:

• parkovisko;
• stravovacie zariadenia (v tej istej budove alebo v bezprostrednej blízkosti);
• infraštruktúra;
• vysoká schopnosť terénu atď.

Za takýchto podmienok môže byť nájomné výrazne vyššie ako je priemer na trhu. A samozrejme je na to klient.

Pri dodávkach komerčných nehnuteľností zohráva významnú úlohu aj otvorenosť voči želaniam budúcich klientov:

1. Pomoc pri plánovaní.

Potenciálny nájomca môže potrebovať pomoc alebo radu ohľadom usporiadania práce. Bolo by rozumné pripraviť sa vopred a ponúknuť hneď niekoľko hotových možností a kľúčové zmeny zostanú klientovi, ktorý chce urobiť.

Je oveľa jednoduchšie meniť hotové veci, ako vytvárať niečo od nuly. Tento postoj k nájomcovi bude nepochybne ocenený.

1. Diskusia o podrobnostiach.

Farba stien v miestnosti, počet maximálnych pripojení k telefónnej sieti alebo internetu, ako aj diskusia o všetkých ďalších vlastnostiach pomôžu získať dispozíciu nájomcu a presvedčiť ho, aby si prenajal túto konkrétnu nehnuteľnosť.

Toto je malý psychologický trik: čím viac sa človek ponorí do podrobností, tým vyššia je šanca, že mu takýto rozhovor zostane v pamäti. To znamená, že sa v prvom rade zameria na neho, zváži klady a zápory atď.

Ak je však celý proces prenájmu postavený na takýchto trikoch, bude to veľké riziko straty vašej reputácie. Ak je kvalita prenájmu významná iba slovami, potom to môže hroziť s veľmi vážnymi následkami.

1. Prázdniny.

Ak v obchodných priestoroch určených na prenájom nie sú dokončené objekty, môžete nájomcovi ponúknuť dovolenku za úhradu. To znamená, že opravy bude vykonávať na svoje náklady, ale zatiaľ čo opravné tímy majú plné ruky práce s vlastným podnikaním, klient nebude platiť nájomné za areál.

To je dosť významné plus pre nájomcu, ktorý sa jednoznačne rozhodol prenajať nehnuteľnosť:

• ak súčasne neexistujú žiadne ďalšie peniaze na zaplatenie nájomného a opráv, potom táto akcia spôsobí mimoriadne pozitívne emócie a zvýši reputáciu prenajímateľa;
• rekonštrukčné prázdniny tiež pomôžu presvedčiť pochybujúceho nájomcu, aby si kúpil túto konkrétnu nehnuteľnosť / priestor.

Všeobecne je možné klienta dočasne zbaviť platenia nájomného v rôznych situáciách. Hlavná vec je, že pre obe strany neexistujú žiadne vážne finančné straty. Toto sú základné črty podnikania a nájomcovia (rovnako ako prenajímatelia) komerčných nehnuteľností o tom dobre vedia.

Preto sú takéto opatrenia veľmi rozšírené, aj keď sa ich použitie nevyžaduje. Najmä ak dodanie komerčných nehnuteľností nie je urgentné.

1. Spoľahlivosť prenajímateľa.

Toto je veľmi dôležitý bod, ktorý sa najjasnejšie prejaví pri príprave dokumentácie vlastníka pre nájomcu. Čím viac záruk klient dostane, tým väčšie sú šance na úspešný prenájom.

Množstvo podporných dokumentov, žiadne triky pri podpise zmluvy a dobré meno sú kľúčom k úspešnému prenájmu komerčných nehnuteľností. Dôvod je jednoduchý:

• pri prenájme bytu sa do problému často zapájajú bežní občania;
• a ak sa plánuje, že tieto priestory budú použité na komerčné účely a budú na tomto podnikaní zarábať vážne peniaze, potom bude nájomca študovať každý dokument čo najdôkladnejšie.

Riziká a ďalšie ťažkosti

Nie je to len nájomca, kto je v ohrození - to isté platí pre prenajímateľa. Najbežnejšie príčiny konfliktov sú:

• nedostatočné vymedzenie právnych povinností strán vo vzťahu k prenajatému majetku;
• oneskorenia mesačných platieb a iných platieb;
• zneužitie prenajatého majetku;
• poškodenie / strata majetku vo vlastníctve prenajímateľa;
• daňové spory (podľa článku 146 daňového poriadku Ruskej federácie sa povinnosť platiť DPH ukladá iba prenajímateľovi s možnosťou odpočítania výšky dane zo strany nájomcu, ak existuje príslušný doklad).

Všetky tieto konfliktné situácie priamo závisia od uzavretej dohody. Každý z bodov by mal byť opísaný čo najpresnejšie, pretože to minimalizuje riziká pre obe strany naraz. Aby sa predišlo takýmto situáciám, je dôležité zaujať zodpovedný postoj k uzavretiu zmluvy.

Prenájom komerčných nehnuteľností sa nijako zvlášť nelíši, má však množstvo kľúčových prvkov. Najdôležitejšie je uzavrieť zmluvu. V každej situácii sa strany budú spoliehať iba na neho, a preto je pri rokovaniach o tomto dokumente potrebné zamerať svoju pozornosť.