Výsledky tendrov na prenájom nebytových priestorov. Ako sa draží právo na uzatváranie nájomných zmlúv (bezodplatné užívanie, správa dôvery) vo vzťahu k štátnemu (obecnému) majetku

Často vám ponúkame rôzne nehnuteľnosti na prenájom a vlastníctvo, ktoré sa odohrávajú v elektronických aukciách. Dnes by sme vám chceli povedať podrobnejšie o technológii vykonávania takýchto obchodov a stránkach, na ktorých sa konajú.

V Rusku je v súčasnosti pomerne veľa platforiem elektronického obchodovania. Jedná sa o komerčné aj štátne stránky. Zameriame sa na vládu a najvýznamnejšie. To sú tie, kde oddelenie mestského majetku v Moskve najčastejšie vykonáva elektronické aukcie. Pozemky, ktoré sme pokryli, sú nakreslené presne tam.

Ako sa uskutočňuje ponukové konanie?

Je potrebné sa zaregistrovať na elektronickej platforme, potom odoslať žiadosť o účasť (upozorňujeme, že v našich návrhoch vždy uvádzame konečný termín na prijatie žiadostí o účasť). Posledným krokom je priame uskutočnenie elektronickej aukcie s následným prijatím protokolu o výsledkoch.

Vo fáze registrácie budú kľúčové body:

• Získanie elektronického digitálneho podpisu účastníkom. Postup získavania je riadený predpismi, ktoré budú poskytované na ktorejkoľvek z vyššie uvedených platforiem na obchodovanie.
• Akreditácia - vyplní sa žiadosť o akreditáciu a predložia sa naskenované elektronické kópie potrebných dokumentov.

Prevádzkovateľ platformy kontroluje priebeh obchodovania.

A teraz priamo uvedieme zoznam tých elektronických platforiem, kde sa najčastejšie konajú otvorené aukcie v elektronickej podobe na nákup / predaj a prenájom nehnuteľností z majetkovej pokladnice mesta Moskva:

Všetky stránky ponúkajú približne rovnaký rozsah služieb a kvalitnú podporu, technickú podporu a školenie.

Každý jednotlivec z radov malých a stredných podnikateľov má možnosť uzavrieť s miestnym orgánom Ruskej federácie zmluvnú dohodu o nájme priestorov. Prenájom obecného majetku, majetku štátu má niektoré zvláštnosti. Pri uzatváraní takejto nájomnej zmluvy sa uplatňuje niekoľko obmedzení.

K uzavretiu dohody možno v súlade s federálnym zákonom () pristúpiť dvoma spôsobmi:

• na základe výsledkov dražby práva na vykonanie nájomnej zmluvy s majetkom obecného majetku;
• bez organizovania obchodov.

Aké druhy majetku, ktorých prenájom nie je povolený štátnou inštitúciou alebo je obmedzený, sú podrobnosti postupu pri uzatváraní nájomnej zmluvy na mestský majetok (majetok štátu) vysvetlené oznámením FAS č. TSA / 16309/14.

V tomto článku

Pravidlá, výnimky

Pravidlá pre vypracovanie zmluvných dohôd o nájme štátneho majetku ustanovuje federálny zákon č. 135 (článok č. 17/1). Podľa tohto ustanovenia majú autonómne obecné organizácie, štátne inštitúcie právo na prenájom nehnuteľností, ktoré sú uvedené ako operatívne riadenie, len na základe výsledkov dražieb práva na podpisovanie nájomných zmlúv tohto typu. Federálny zákon č. 135 (článok č. 17/1) súčasne ustanovuje výnimky, ktoré sa súčasne uplatňujú na AU.

Bez dražieb môžu obecné organizácie prenajímať nehnuteľnosti v nasledujúcich situáciách:

• dohoda sa uzatvára na dobu kratšiu ako 30 dní kalendára počas 6 krajných mesiacov kalendára;
• o podpísanie nájomnej zmluvy žiada iná mestská organizácia, štátna inštitúcia, nezisková štruktúra (aj sociálne zameraná), zdravotnícky ústav, štruktúra zaoberajúca sa činnosťami v oblasti vzdelávania;
• prevádzaná nehnuteľnosť podliehajúca zdaneniu sa považuje za časť výmery menšej ako 20 m 2 a osoba prevádzajúca príslušný nehnuteľný majetok má práva na 10 percent plochy tejto budovy (areálu);
• zmluvná dohoda sa podpisuje s osobitným, ktorý sám podal žiadosť o súťažnú účasť, na dražbu (v takom prípade, ak táto osoba spĺňa ustanovené normy), ktorý je jediným účastníkom dražby.

Povinnosť podpísať nájomnú zmluvu autonómnej štátnej organizácii vzniká až v poslednom z vymenovaných prípadov (dohoda s jediným účastníkom organizovanej aukcie, tender). V iných situáciách, keď je prenájom nehnuteľností poskytovaný bez dražieb, nie je nositeľ práv povinný podpísať zmluvnú dohodu, žalobca nemá právo na uplatnenie nárokov z týchto oblastí.

Usporiadanie dražby na prenájom nehnuteľností je povolené vo vzťahu k preferenčným žiadateľom. Ak existuje viac takýchto subjektov pre jeden nehnuteľný štátny objekt, potom má autonómna štátna inštitúcia právo odmietnuť prenajať nehnuteľnosť za zvýhodnených podmienok a organizovať medzi nimi výberové konania. Podľa názoru protimonopolnej organizácie to nie je porušením záujmov uchádzačov o túto kategóriu.

Ako vlastníci tohto majetku by ste však mali byť opatrní pri rozhodovaní o organizovaní aukcií na prenájom hodnôt majetku AU, ktoré im boli pridelené ako prevádzkové riadenie. Pri dohode o prenájme bývania, určitej oblasti organizácie, sa musí zakladateľ riadiť požiadavkami federálneho zákona č. 135/2.

Podpisovanie zmluvných dohôd o nájme majetku štátu bez organizovania dražieb

Zákon ustanovuje niekoľko výnimiek, keď má autonómna štátna inštitúcia právo prenajať si priestor bez dražieb.

Nájomca - vzdelávacia, zdravotnícka inštitúcia

Čo konkrétne majú na mysli vzdelávacie, lekárske organizácie (rozpočtové inštitúcie), je uvedené vo vysvetleniach FAS (kapitola 5-6). V tejto situácii je potrebné sa riadiť ustanoveniami právnych predpisov o priemyselných činnostiach.

Podľa federálneho zákona (článok č. 2/11) zahŕňajú lekárske inštitúcie právnické osoby bez ohľadu na použitú organizačnú a právnu formu, ktorých podnikanie je primárne spojené s oblasťou medicíny, ak existuje príslušná licencia. Lekárske organizácie sú tiež individuálni podnikatelia (IP), ktorých činnosti súvisia s medicínou.

Krátkodobú nájomnú zmluvu na nehnuteľnosť, ktorá nie je podpísaná v dôsledku dražby, nemožno predĺžiť na nové obdobie bez organizovania dražby. V takom prípade platí ustanovené pravidlo, ktoré obmedzuje dobu platnosti tejto zmluvy o nájme priestorov.

Vzdelávacie (rozpočtové) inštitúcie sú štruktúry, ktorých hlavné činnosti súvisia s oblasťou vzdelávania, ako aj inštitúcie priamo zapojené do odbornej prípravy. Podľa federálneho zákona č. 273 () medzi tieto organizácie patria aj jednotliví podnikatelia zapojení do vzdelávacích aktivít.

Výsledok: právnické osoby, jednotliví podnikatelia, ktorých hlavná činnosť súvisí s oblasťou školstva alebo medicíny, ale majú príslušné licencie, majú možnosť prenajať si nehnuteľný objekt samostatnej obecnej organizácie (štátnej inštitúcie) bez účasti na dražbách.

Krátkodobý prenájom

Podľa federálneho zákona č. 135 (článok č. 17.1 / 11/1) môžu obecné organizácie a štátne inštitúcie prenajímať nehnuteľnosti na krátky čas bez organizovania výberových konaní alebo dražieb. Zároveň je zakázané poskytovať takúto službu jednej osobe po dobu dlhšiu ako 30 dní kalendára, po dobu 6 mesiacov, idúcich za sebou bez organizovania aukcií, súťaží.

Ale podľa ruského štátneho kódexu (článok 610/3) sa dohoda o nájme obecného majetku (štátneho majetku), podpísaná na dobu presahujúcu maximálnu možnú dobu stanovenú súčasnými právnymi predpismi, považuje za ukončenú v stanovenom termíne.

To znamená, že nájomné zmluvy na majetkové hodnoty pridelené obci (ruský štát) a podpísané na krátkodobé obdobie bez dražby sa nepredĺžia (federálny zákon č. 135 (článok č. 17.1 / 9), občiansky zákonník ()). Podobná pozícia je vo Vysvetlení FAS (kapitola 10).

Prenájom časti areálu

Už bolo poznamenané, že je možné prenajať si časť plochy budovy (bytu) bez predbežnej dražby, avšak za predpokladu splnenia nasledujúcich požiadaviek:

• prenajatá plocha by nemala byť väčšia ako 20 m 2 a 10 percent plochy majetku, ku ktorému patrí.

• pri zakladaní takéhoto podielu nie je potrebné na základe ďalších výnimiek určených federálnym zákonom č. 135 (čl. 17.1) na základe výsledkov zohľadňovať plochu nehnuteľného predmetu, užívacieho práva, ktorého vlastnícke právo bolo prevedené pred nadobudnutím účinnosti federálneho zákona č. 135 (článok č. 17.1). dražba.

Nájomca - dodávateľ inštitúcie

Je potrebné osobitne poznamenať takúto výnimku z pravidiel prenájmu mestských nehnuteľností (majetok štátu), ktorá sa nevzťahuje na AU (prinajmenšom na autonómne štátne inštitúcie, ktoré uskutočňujú nákupy, vychádzajúc z federálneho zákona č. 223). V tomto prípade máme na mysli podpísanie nájomnej zmluvy bez dražby s osobou, ktorá uzavrela zmluvu s mestskou (štátnou) organizáciou na základe výsledkov aukcie (na základe hospodárskej súťaže) organizovanej v súlade s federálnym zákonom č. 44. Zároveň boli priznané práva upravené zdokumentovanou súťažou (tendrom) za účelom splnenia povinností vyplývajúcich z tejto zmluvy (spolkový zákon č. 135, čl. 17.1 / 10/1).

Podľa objasnení FAS (kapitola 9) sa občianske dohody vykonané v rámci federálneho zákona č. 223 nepovažujú za obecné (štátne) dohody. V tomto ohľade sa na také prípady nevzťahujú ustanovenia federálneho zákona č. 135 (článok č. 17.1 / 1/10). To znamená, že keď autonómnej štátnej inštitúcii, odvolávajúc sa na ustanovenia federálneho zákona č. 223, vznikli výdavky na nákup určitých diel alebo služieb, ktorých vykonanie alebo poskytnutie si vyžaduje prítomnosť dodávateľa v areáli (napríklad divadlo zakúpené opravárenské služby, šitie scénických kostýmov), prenájom príslušné oblasti sú možné výlučne na organizovaných aukciách.

Dôležité! V takýchto situáciách, ako sú opísané vyššie, sú nákup služieb, aukcia práva na uzavretie nájomnej zmluvy dva nezávislé procesy.

Predĺženie platnosti zmluvy

Existujúce nájomné zmluvy na komunálne nehnuteľnosti (štátny majetok), hodnoty majetku prevedené na štátny úrad pre prevádzkové riadenie v súlade s federálnym zákonom č. 135 (článok č. 17.1 / 9-11) podliehajú obnoveniu. V prípade, že si jednotlivec riadne splnil svoje vlastné povinnosti podľa tejto dohody, podpisuje sa zmluva na nové obdobie bez organizovania dražby (pokiaľ zmluvná dohoda neustanovuje inak a doba platnosti takejto zmluvy nie je obmedzená ustanoveniami platných ruských právnych predpisov).

V tejto situácii musia byť splnené dva predpoklady:

• minimálna doba na obnovenie nájomnej zmluvy musí byť od 3 rokov (kratšia doba je možná, ale iba v prípade, že nájomca spíše zodpovedajúcu žiadosť);
• výška poplatku, na základe ktorého sa zaznamenáva príjem z prenájmu priestorov, sa určuje na základe výsledkov ocenenia nehnuteľností v súlade s trhovými cenami.

Ak sú splnené všetky podmienky, prenajímateľ zastúpený autonómnou štátnou inštitúciou podľa federálneho zákona č. 135 (článok č. 17.1 / 10) nemá právo odmietnuť predĺženie zmluvnej dohody na nájomcu.

Odmietnutie je možné, ak má jednotlivec dlhy v čase dokončenia nájomnej zmluvy alebo ak existuje rozhodnutie o nakladaní so zodpovedajúcou nehnuteľnosťou iným spôsobom.

Na základe toho protimonopolná organizácia urobila tieto závery:

• Tpretože pre nájomcu existuje možnosť nezabezpečiť obnovenie nájomnej zmluvy na základe nového rozhodnutia o postupe pri nakladaní s nehnuteľnosťou, musí prenajímateľ získať súhlas vlastníka príslušnej nehnuteľnosti s obnovením nájomnej zmluvy.
• Zaslanie predĺženia nájomnej zmluvy v súlade s federálnym zákonom č. 135 (článok č. 17.1 / 9) je možné z podobných dôvodov uskutočniť neobmedzene často. Zároveň je dôležité dodržiavať požiadavky na každé nové predĺženie platnosti dokumentu.

Podnájom

Podľa federálneho zákona č. 135 (článok č. 17.1 / 1/16) je možné dať do podnájmu obecný majetok (štátny majetok) bez dražby v týchto prípadoch:

• právo podpísať nájomnú zmluvu sa nájomcovi priznáva na základe obecnej (štátnej) zmluvy;
• štátna inštitúcia uzavrela na základe neúspešnej aukcie nájomnú zmluvu na základe výsledkov dražby.

Ak sú tieto požiadavky splnené, je možné prenajať nehnuteľnosť akejkoľvek oblasti (federálny zákon č. 135 v tomto pláne neustanovuje žiadne obmedzenia). V opačnej situácii sú príslušné oblasti poskytované pre podnájom všeobecne, určený federálnym zákonom č. 135 (článok č. 17.1) s organizáciou aukcie, a to aj bez nej, ale s inými výnimkami.

Pre malé a stredné podniky je prenájom nehnuteľností od oddelenia majetku mesta Moskva jedným z najlepších spôsobov, ako ušetriť na nájme a uvoľniť peniaze na riešenie obchodných problémov. Účasťou v aukcii môžu podnikatelia získať priestory za cenu nižšiu, ako je priemer na trhu, a následne ich za výhodných podmienok odkúpiť. Odborníci na Smart Choice vám povedia, ako si prenajať priestory neďaleko mesta Moskva a zúčastniť sa špeciálnych programov na podporu malých a stredných podnikateľov.

Podrobný návod, ako si prenajať izbu v meste

• Vyberte vhodný objekt... Sú prezentované na webovej stránke mos.ru. Venujte pozornosť kľúčovým informáciám o dávke: dátum dražby, doba prenájmu, začiatočná výška nájmu.
• Skontrolujte nehnuteľnosť... Žiadosť o kontrolu je možné podať až do obdobia niekoľkých dní pred skončením prijímania žiadostí o účasť na aukcii. Ako si prenajať priestor v blízkosti mesta a mať istotu, že vám objekt dokonale vyhovuje? Navštívte ho sami alebo zverte vyšetrenie špecialistovi. Dôkladné preskúmanie vrátane kontroly stavu opráv, komunikácií, posúdenia dopravnej dostupnosti, infraštruktúry atď. Pomôže vyhnúť sa problémom s prevádzkou nehnuteľnosti v budúcnosti.
• Zaregistrujte sa na webe, ktorý uskutoční aukciu. Dnes sa všetky vyrábajú elektronicky. Pri registrácii budete musieť poskytnúť základné dokumenty a digitálny podpis, nainštalovať niekoľko certifikátov a systém šifrovania údajov.
• Zozbierajte balík dokumentov... Budete potrebovať výpis z Unified State Register of Legal Entities alebo USRIP (musí byť doručený najskôr 6 týždňov pred začiatkom aukcie), kópie podkladov, rozhodnutie o schválení transakcie, doklad potvrdzujúci právomoci osoby, ktorá podáva žiadosť. Musíte tiež priložiť vyhlásenie, v ktorom podnikateľ potvrdí: voči spoločnosti nebol otvorený prípad bankrotu alebo likvidácie a jej činnosť nebola pozastavená.
• Zaplaťte zálohu. Preštudujte si dokumentáciu k pozemku a zistite, ako si prenajať priestory od mesta a koľko musíte previesť, aby ste sa mohli zúčastniť aukcie. Spravidla je záloha 5% z výšky dávky.
• V deň konania dražby prejdite na aukčnú stránku a zúčastnite sa aukcie... Obchodné pravidlá si môžete prečítať na webovej stránke alebo v dokumentácii k dávke. Ak ste jediným účastníkom aukcie, bude automaticky vyhlásený za víťaza.
• Podpíšte zápisnicu z výsledkov aukcie. Spravidla sa zverejňuje v ten istý deň, keď sa dražba konala. Do 10-20 dní po aukcii musíte kontaktovať GRI a uzavrieť zmluvu.
• Zaplať pôvodnú sumu a podpíš zmluvu. Potom môžete využiť priestory.

Poznámka: cena za prenájom za rok, ktorá je uvedená v zmluve, bude revidovaná po 12 mesiacoch. Suma sa vynásobí indexom spotrebiteľských cien (miera inflácie). Majte to na pamäti, keď sa naučíte, ako získať izbu na prenájom od mesta: neskôr bude izba stáť viac. Oddelenie mestského majetku však nemá právo sadzbu jednostranne meniť.

Ako si prenajať izbu v blízkosti mesta Moskva? Analyzuje sa dokumentácia dávky

Najlepším spôsobom, ako sa naučiť, ako si prenajať priestor od mesta, je preštudovať si dokumentáciu k pozemku. Tu nájdete všetky kľúčové informácie potrebné na rozhodovanie a plánovanie akcií v aukcii. Dokument uvádza:

• detailný popis nebytový objekt uvedenie čísla v USRN, účelu, adresy, oblasti atď .;
• doba platnosti zmluvy;
• počiatočná cena, od ktorej sa stávky začínajú;
• depozit za účasť na aukcii;
• suma, ktorú bude musieť víťaz aukcie zaplatiť, a čas platby;
• minimálny aukčný krok;
• dokumenty pre účasť;
• dátum začatia a ukončenia prijímania prihlášok, konania dražby a ďalších informácií.

Tiež v dokumentácii k pozemku si môžete preštudovať nájomnú zmluvu (venujte osobitnú pozornosť právam a povinnostiam nájomcu), vzor žiadosti o účasť na dražbe a plnú moc zastupovať záujmy tretej strany.

Dôležité: Moskva má niekoľko programov na pomoc podnikateľom. Napríklad sa poskytuje majetková podpora pre malé podniky pôsobiace v oblasti zdravotnej starostlivosti, sociálnej výživy, vzdelávania, spotrebiteľských služieb atď. Ak chcete zistiť, či vaša spoločnosť môže rátať s výhodami, kontaktujte špecialistov Smart Choice: sú dôkladne oboznámení s právnymi predpismi o asistenčných programoch pre podnikateľov a postarajú sa o správne doklady.

Úskalia pri prenájme obecného majetku

Predtým, ako sa naučíte, ako získať nehnuteľnosť na prenájom od mesta a dražiť, musíte sa ubezpečiť, že ste pripravení na dražbu. Existuje niekoľko komplikácií:

• Je potrebné sledovať nové ponuky. Aby ste neprišli o ziskovú položku, musíte pravidelne sledovať ponuky DGI. Okrem toho budete musieť tráviť čas obzeraním nehnuteľnosti.
• Proces registrácie na aukčnej stránke môže trvať niekoľko dní... Najlepšie je zaregistrovať sa skôr, ako sa rozhodnete prenajať si konkrétne priestory od mesta Moskva, aby ste mali dostatok času stať sa uchádzačom ešte pred začiatkom. Je obzvlášť dôležité začať sa pripravovať vopred, ak vaša spoločnosť ešte nemá elektronický podpis. Aby ste neriešili pravidlá aukcie a nestrácali čas registráciou, môžete využiť pomoc právnikov spoločnosti Smart Choice.
• Výherca musí uzavrieť zmluvu v krátkom čase a hlavne vykonať platbu... Spravidla je počiatočná platba 25% z minimálnej sumy zmluvy. Ak vezmeme do úvahy, že aukcie sa neuskutočňujú mesačne, ale ročne, sadzba nájmu sa ukáže ako významná. Podmienky jeho prevodu na účet DGI sú krátke - až 3 dni. Pokiaľ výherca dražby nestihne vyzbierať požadovanú sumu alebo nestihne termín na uzavretie zmluvy, potom budú výsledky dražby zrušené a výherca nebude vrátený späť.

Ako prenajať obchodný majetok v blízkosti mesta žiaden problém?

Smart Choice ponúka služby podnikateľom, ktorí chcú získať mestské nehnuteľnosti za atraktívnych podmienok. Poskytujeme širokú škálu služieb:

• Výber objektu podľa požiadaviek zákazníka medzi návrhmi DGI, sledovanie nových návrhov.
• Obhliadka nehnuteľností, vyhodnotenie výhod ponuky, výpočet približnej trhovej hodnoty objektu.
• Konzultácie o možnosti účasti na vládnych programoch.
• Registrácia klienta na obchodnej pôde.
• Zhromaždenie balíka dokumentov, zloženie zálohy.
• Vypracovanie stratégie účasti na aukcii, výpočet maximálnej sumy, ktorá má zmysel platiť za dané priestory.
• Účasť na aukcii vo vašom mene.
• Podpis protokolu, prevod pôvodnej sumy na účet DGI, podpis zmluvy.
• Posúdenie možnosti odkúpenia nehnuteľností, predloženie podkladov na DGI.
• Analýza kúpnej zmluvy, nezávislé hodnotenie.
• Spochybnenie hodnoty nehnuteľností na súde.
• Uzatvorenie zmluvy o odkúpení prenajatej nehnuteľnosti.

Smart Choice zamestnáva právnikov s viac ako 5-ročnými skúsenosťami, ktorí opakovane spolupracovali s DGI na rôznych otázkach. Pomôžeme vám prenajať priestor, ktorý je ideálny pre vaše podnikanie v blízkosti mesta s možnosťou následného nákupu v Moskve alebo v moskovskom regióne, pričom sa uistíme, že sú najvýhodnejšie podmienky.