Чому будують апартаменти а не квартири. Правовий статус апартаментів
Останнє оновлення: 10.10.2017
питання:
Я збираюся купувати житло в Москві. Крім звичайних квартир, тут пропонують і інший вид житла - апартаменти. У чому різниця між апартаментами і квартирою? Що краще і вигідніше для проживання?
відповідь:
Якщо відповісти коротко і узагальнено, то для постійного проживання середньостатистичної сім'ї краще купувати звичайну квартиру. Апартаменти вигідніше купувати в якості інвестиційного об'єкта - для вкладення вільних коштів і отримання невеликого стабільного доходу.
Але це - узагальнено. Насправді, все трохи складніше. Для тих, хто хоче вникнути глибше - розглянемо питання докладніше.
Що краще вибрати для покупки - квартиру або апартаменти - залежить від цілей і можливостей Покупця. Ключові відмінності цих двох форматів житла в їх ціною і юридичному статусі . Ціна у апартаментів, як правило, помітно нижче, ніж у аналогічної за площею квартири в тому ж районі ( якщо мова не йде про елітних апартаментах в складі офісно-готельних комплексів). А юридичний статус апартаментів взагалі не відносить їх до категорії житлових приміщень. юридично апартаменти - це комерційна нерухомість . І саме цей статус змінює багато з точки зору покупки, в порівнянні з традиційною житловою нерухомістю (про це нижче).
Для початку потрібно пояснити, в чому різниця між квартирою і апартаментами в юридичному сенсі , І чим вони відрізняються технічно .
Що таке апартаменти? У чому їхня відмінність від звичайної квартири?
Зовні і те й інше - міське житло. Тобто приміщення, фізично призначені для проживання в них людей. Фізично, але не юридично! Візуально буває складно відрізнити звичайний житловий будинок з квартирами від будівлі з апартаментами. На цьому їх схожість закінчується, і починаються відмінності.
Апартаменти як вид приміщень для проживання характерний тільки для великих міст, В яких і без того ведеться активне будівництво. У таких містах, як правило, забудова територій досить щільна ( особливо, ближче до центру), І зводити там нові житлові квартали не завжди представляється можливим. Дефіцит землі і містобудівні обмеження не дозволяють будувати в цих місцях багатоквартирні житлові будинки. А розчистити під житло, наприклад, колишню міську промзону ( знесення капітальних будівель, перенесення комунікацій, зміна статусу земельної ділянки ) - занадто дороге задоволення.
Після оформлення у власність, власник апартаментів може в подальшому здійснювати з ним все ті ж операції, що і зі звичайною квартирою ( дарувати, заповідати, продавати). Хоча в у нього буде написано - "нежитлове приміщення" .
Хто купує апартаменти?
У Москві, наприклад, апартаменти купують зазвичай ті, у кого вже є житло з постійною пропискою. Тоді їх використовують як друге житло
(для «фізичної присутності») - більш зручне по розташуванню, комфортне по плануванню, і престижне по статусу ( якщо це дорогий комплекс).
Власниками апартаментів стають як самі москвичі, так і приїжджі бізнесмени ( в т. ч. іноземні експати), Для яких такий формат теж дуже зручний. Його ще називають «Квартирою для піджака» , Підкреслюючи тим самим його як би ділове призначення. Такі бізнес-квартири не дуже годяться для проживання всієї родини ( особливо, якщо сім'я велика і з дітьми), Але прекрасно підходять для відокремленого проживання і для різних зустрічей ( ділових і не дуже ...).
Апартаменти купують і творчі люди , Які звикли мислити нестандартно і жити незвично. Вони можуть використовувати ці приміщення одночасно в якості студії, місця для зустрічей і вечірок, майстерні, зони відпочинку, складу своїх творів, особистого представницького офісу, спальні, гримерці і багато чого ще, що може спасти на думку. Благо, статус «нежитлові» дозволяє робити там що завгодно.
Ну і звичайно, апартаменти беруть ті, хто вирішив вкласти вільні гроші в нерухомість. Здають їх потім в оренду за цінами, порівнянними з ціною оренди того ж класу квартир. А так як ціна покупки була значно нижче, то комерційна вигода від інвестування в апартаменти - вище, ніж в звичайні квартири.
Правила підготовки угоди купівлі-продажу квартири дивись на інтерактивній карті Відкриється у спливаючому вікні. "\u003e покрокова інструкція (відкриється у спливаючому вікні).
Великим попитом на ринку нерухомості в останні роки стали користуватися нарівні зі звичайними квартирами.
Купуючи їх, власники думають, що стають володарями повноцінної житлової нерухомості.
Але насправді існує багато відмінностей між цими двома об'єктами як в юридичному плані, так і в процесі експлуатації.
визначення понять
Поняття апартаменти з'явилося зовсім недавно, але цей об'єкт нерухомого майна міцно завоював своє місце на ринку. Раніше даним терміном називали елітні картини, але сьогодні він носить зовсім інше значення. Під апартаментами розуміється нежитлове приміщення, в якому людина створює всі умови для можливості проживання. Це окреме приміщення, яке складається з однієї або декількох кімнат, кухні та ванної.
Такий тип нерухомості відносять до нежитлового фонду, Але в ньому дозволено проживання. Такі приміщення зустрічаються найчастіше в будівлях, що належать готелям, в адміністративних будівлях. Даний вид житла користується попитом при оренді квартир. У законодавчих актах ніде цей термін не використовується, він застосовується у ріелторів і забудовників.
Під терміном квартира розуміється відособлене приміщення, яке належить до житлового фонду і придатне для проживання. Вона має окремий вхід, оснащена всіма необхідними комунікаціями.
Відмінні особливості
Відмінностей між апартаментами і квартирою дуже багато. Їх кваліфікують за категоріями.
Юридичні моменти
Основна відмінність цих двох об'єктів нерухомості полягає в юридичному аспекті.
Апартаменти
відносяться до нежитлового фонду. Вони можуть знаходиться в приміщеннях торгових центрів, Офісних будівлях.
квартири відносяться до житлового фонду на ринку нерухомості. Але ці два поняття об'єднуються тим, що в них можна проживати на постійній основі.
Поняття квартира чітко прописано в законі. При її будівництві забудовники повинні дотримуватися всі будівельні норми. Саме з цієї причини найчастіше віддається перевага будівництва апартаментів. До них пред'являється менше вимог, відповідно, знижується собівартість. Є тільки одна вимога, мінімальна площа приміщення повинна становити не менше 40 квадратних метрів.
Істотна відмінність полягає в . В апартаментах не можна прописатися постійно. Це пов'язано з тим, що цей вид нерухомого майна не визнаний житловим. Реєстрацію можна оформити тільки на, максимально на п'ять років. Така реєстрація доставляє власнику певні труднощі. У власника такої нерухомості можуть виникнути проблеми з працевлаштуванням, отриманням соціальних виплат.
Крім того, оформити навіть тимчасову реєстрацію можна в апартаментах, які входять до складу готельних комплексів і готелів. Перед тим як купити таке житло, необхідно уточнити у замовника статус об'єкта.
відрізняється і правовий аспект володіння правом власності на спільне майно. Господарі квартир в багатоквартирних будинках можуть користуватися спільним майном в частковій власності нарівні з усіма мешканцями. До місць загального користування відносяться горища, підвали. Вони можуть виступати проти небажаного використання цих місць іншими особами.
власники апартаментів не володіють правом часткової власності в комплексі. Якщо громадянин захоче зробити суміщений тамбур, йому буде потрібно викупити або взяти в оренду необхідну територію у власника комплексу.
Якщо власник нерухомості стає боржником, у нього не можуть вилучити єдине житлове приміщення, що знаходиться в його власності. Винятком в даному випадку є нерухомість, яка була придбана за. Але апартаменти житловими приміщення не визнаються, тому при виникненні проблем з судовими приставами, громадянин може бути виселений із них. 
Цінова політика
Власники апартаментів стикаються з великими витратами на. Їх вартість розраховується за тарифами, встановленими для нежитлових приміщень.
Але вони істотно економлять при покупці нерухомості. Апартаменти коштують дешевше, ніж квартири. Саме з цієї причини вони користуються великим попитом. Низька ціна пов'язана з тим, що забудовники можуть заощадити при будівництві, так як будівельні норми і санітарні вимоги до нежитлових приміщень нижче, ніж до житлових. Різниця у вартості може становити до 30%.
податкові виплати на апартаменти набагато вище, ніж на квартири. Податок на майно фізичних осіб на квартири розраховується виходячи з. Площа квартири перемножується на кадастрову вартість квадратного метра і на податкову ставку. Ставка податку на житлові приміщення встановлюється в кожному регіоні окремо. Наприклад, в Москві вона становить 0,1%.
Власники нерухомості в вигляді апартаментів теж повинні платити податок на майно. Але розрахунок податкової ставки зовсім інший. Кадастрова вартість таких об'єктів нижче, а ось податкова ставка вище. Мінімальний розмір ставки становить 0,5%, в деяких регіонах він може досягати 2%.
Громадяни, які купують квартири, мають право отримувати і пільги. Цього позбавлені власники апартаментів. Такі відрахування і пільги не поширюються на нежитлові приміщення.
Технічні відмінності
Відрізняються апартаменти від квартир способом забудови.
при зведенні житлових будинків повинні враховуватися всі санітарні та будівельні норми. До апартаментів вимоги набагато нижче. Наприклад, норми по інсоляції не поширюються зовсім.
Об'єкти різні і в плані інфраструктури і під'їзних шляхів. При будівництві житлового будинку в зоні забудови повинні бути об'єкти інфраструктури, магазини, школи, дитячі садки. Будівництво апартаментів цих вимог не стосується.
В обов'язки забудовників житлових комплексів входить будівництво під'їзних доріг та благоустрій території. Будівельники комплексу апартаментів не несуть відповідальності за організацію під'їздів. 
Чи можна переоформити один вид нерухомості в інший
Перевести нежитлове приміщення в житлове можна при дотриманні двох умов:
Для того щоб здійснити такий переклад, необхідно підготувати пакет документів:
- План будівлі по поверхах, його можна замовити в.
- Виписку з технічного паспорта.
- Довідку з технагляду про стан приміщення. Попередньо потрібно викликати комісію.
- Висновок комітету з архітектури та містобудування.
Документи можна подати через МФЦ або на порталі держпослуг. Відповідь на заявку має надійти не пізніше ніж через 48 робочих днів.
переваги покупки
Найчастіше апартаменти набувають приватні інвестори. Це робиться з метою подальшої здачі приміщень в оренду. Серед покупців такого виду нерухомості часто зустрічаються бізнесмени, які використовують їх в якості житла під час відряджень.
Такі житлові приміщення підходять для тих, що більшу частину часу живе за містом в своєму будинку, а в центр приїжджає на кілька днів.
Високим попитом користується така нерухомість у студентів. Це хороший вихід для батьків, так як в даному випадку житло коштує дешевше, ніж квартира. Після закінчення навчання його можна продати або здавати в оренду.
Апартаменти не рекомендується купувати сім'ям з дітьми, пенсіонерам, інвалідам. В першу чергу це пов'язано з тим, що такі об'єкти розташовані далеко від всіх соціальних об'єктів. Поруч немає ні поліклініки, ні школи, ні дитсадка. Крім того, для пенсіонерів та інвалідів надаються великі, яких вони позбавляються при проживанні в апартаментах. Такі категорії громадян вважають за краще придбати квартиру.
Вибір між розглянутими видами житлоплощі буде залежати від цільового призначення об'єкта нерухомості. Якщо майно необхідно для постійного проживання, то краще за все зупиняти свій вибір на повноцінній квартирі. Якщо об'єкт необхідний як джерело доходу або для самостійного тимчасового проживання, найкраще підійдуть апартаменти.
Про відмінностях даних об'єктів нерухомості дивіться в наступному відеосюжеті:
Що таке апартаменти
Різниця між апартаментами і квартирою
Апартаменти квартирні і апартаменти готельні Відмінності
Як купити апартаменти в Москві в 2017?
Чи варто купувати апартаменти
Або як купують те, чого не існує?
Адвокат Гордон Андрій Едуардович
Адвокатська Палата Московської області
Апартаменти або квартира?
На питання: «Що вибрати для покупки - апартаменти або квартиру?», Багато хто відповість, то, що вам сподобається, якщо є відповідна сума. І помиляться!
Гроші, не головна з проблем, з якою зіткнеться покупець. Перша з них - що купує покупець. Справа в тому, що юридично в сучасної Росії поняття апартаменти не існує, і це вкрай ускладнює їх покупку.
Тобто відповідь на поставлене запитання «Апартаменти або квартира?» стає очевидним - квартира.
Але давайте розберемося, що таке апартаменти, ніж апартаменти відрізняються від квартири, і як купити апартаменти в Москві? Як купити те, чого в Росії не існує?
Що таке Апартаменти
Відповідь на це питання почнемо шукати з тлумачного словника Ожегова, згідно з яким апартаменти - це велике парадне житлове приміщення. З цього визначення беремо три ознаки апартаментів:
- Це житлове приміщення, тобто за функцією, апартаменти аналогічні квартирі.
- Парадне житлове приміщення - ознака, не зовсім ясний в даний час.
- Це приміщення - тобто частина будівлі.
З огляду на час створення цього словника (50-і роки 20 століття) перераховані ознаки апартаментів відносяться до епохи першої половини 20 століття, але не першої половини 21.
Назва «апартаменти» багатьом знайоме з літератури, хтось користувався апартаментами для проживання під час поїздок по Європі. За останні 25 років деякі російські громадяни придбали апартаменти в Європі, на морському узбережжі Греції, Франції, Італії, Туреччини для власного тимчасового проживання, для здачі їх в оренду.
Після 2010 року на ринку нерухомості Москви нарівні зі зрозумілими всім росіянам квартирами (житловою нерухомістю) з'явилася значна пропозиція апартаментів і в даний час кількість таких пропозицій зростає.
Апартаменти для більшості російських покупців асоціюються з поняттям житлового приміщення здається в найм для проживання. Однак в житловому законодавстві Російської Федерації ви не знайдете визначення поняття апартаменти. У Житловому кодексі перераховані житлові приміщення: житлові будинки, частина житлового будинку, квартири частина квартири, кімната.
Якщо порівнювати зарубіжні апартаменти і російські, і там і там, це ті ж квартири, в яких так само як в звичайних квартирах в багатоквартирних будинках є житлові кімнати, кухня, санвузол (а то й кілька), і як правило, в апартаментах є лоджія або балкон.
Таким чином, сучасне відміну апартаментів від квартир чисто функціональне - апартаменти це приміщення, призначені для здачі в оренду на тривалий термін або для тимчасового розміщення власника або туристів.
Європейська традиція - проживати в орендованому житлі, в тому числі в апартаментах. Російська традиція - жити в квартирах.
Різниця між апартаментами і квартирою
Якщо люди живуть і в апартаментах і в квартирах, в чому різниця між апартаментами і квартирою? У Російській Федерації ця різниця досить суттєва.
Перша і головна відмінність - по Російському законодавству апартаменти не є житловими приміщеннями, З усіма наслідками, що випливають. Перш за все юридичними - в нежитловому приміщенні, так само в готелі, не можливо зареєструватися, як в квартирі або індивідуальному житловому будинку, за місцем проживання.
Відмінності апартаментів від квартир реєстрацією не обмежуються. Для покупців, які купують апартаменти в якості квартири (місця постійного проживання), То що це не житлове приміщення, містить набагато глибший сенс ніж може здатися, оскільки різниця між квартирою і апартаментами юридичними наслідками не обмежується.
Апартаменти в Росії - не житлові приміщення.Чи можна жити в не житлових приміщеннях?
Захист права на життя в Росії успадкована від законодавства Радянського Союзу. У житловій сфері, традиційно, житлові права населення Росії забезпечуються Житловим кодексом РФ, згідно з яким житлові приміщення в Росії призначені для постійного проживання людей.
У цьому сенсі Апартаменти в Росії, за юридичним статусом, можна порівняти з готелями і гуртожитками. За російським законодавством всі ці об'єкти нерухомості є нежитловими приміщеннями.
Разом з тим, в таких приміщеннях можна жити. Звичайно, з відомими обмеженнями - в більшості своїй готельні номери не обладнані кухнями, підсобними приміщеннями, і найголовніше - в готелях відсутня можливість зареєструватися (прописатися) за місцем проживання. У житлових відносинах значення реєстрації за місцем проживання не стільки в поліцейському контролі за місцем знаходження громадянина, скільки в забезпечення громадянина соціальними благами.
Наслідком відсутності реєстрації в проживаючих в готелі (в нежитловому приміщенні) є відсутність права на отримання відповідних соціальних благ (дитячі садки, школи, поліклініки тощо).
Більшість сучасних апартаментів на ринку новобудов Росії позиціонують як квартири для постійного проживання. З технічної точки зору вони можуть нічим від квартир не відрізнятися. І тут головне слово - можуть.
Справа в тому, що на відміну від апартаментів, будівництво та експлуатація готелів і гуртожитків в Російській Федерації традиційно жорстко регулюється відповідними нормативними актами, що забезпечує безпеку їх використання для тимчасового проживання людей. Апартаменти в існуючих до 2016 року технічних і санітарних нормативних актах не згадуються.
Таким чином не тільки при будівництві, але вже при розміщенні самої будівлі з апартаментами виникають питання безпеки майбутніх користувачів - мешканців.
Разом з тим, апартаменти згадуються в нормативних документах Міністерства культури Російської Федерації, як вид місць розміщення вищої категорії: номер у засобі розміщення площею не менше 40 м2, що складається з двох і більше кімнат (вітальні / їдальні / і спальні) з кухонним куточком.
З урахуванням вимог сучасного ринку житла, забудовник має право спираючись на вищезгадані нормативи нежитлових приміщень, має право проектувати і будувати багатофункціональні центри включають готелі або гуртожитку, що складаються з апартаментів, відповідних по плануванню сучасним квартирами.
Але при продажу таких «квартир» забудовники та ріелтори не акцентують увагу покупців, що ці приміщення і будівлі не мають відношення до житлових будинків. І побудовані вони за нормативами іншим, ніж будуються багатоквартирні житлові будинки.
Розміщення будівель з апартаментами здійснюється за нормативами готелів або гуртожитків. Вимоги нормативів до останніх по освітленості, за розміром ділянки, за наявністю транспорту та іншим параметрам нижче, ніж для розміщення житлових багатоквартирних будинків, а за окремими показниками, наприклад забезпеченість дитячими садами, парковками, дворовими територіями, поліклініками і т.д. для готелів і гуртожитків взагалі не передбачена.
З точки зору юридичного оформлення, будівництво об'єктів нерухомості в Російській Федерації, в тому числі готелів і гуртожитків, здійснюється відповідно до дозвільними документами. Закінчений будівництвом об'єкт, до реєстрації права власності, підлягає введенню в експлуатацію тільки в разі відповідності збудованого об'єкта проектній документації та цільовим призначенням земельної ділянки.
Це означає, що апартаменти, як передбачені проектом частина готелю, можуть бути побудовані і введені в експлуатацію тільки в складі готелю, або багатофункціональних комплексів, до складу яких входять нежитлові приміщення типу готелів та розміщення яких допускається цільовим призначенням земельної ділянки на якому побудований об'єкт.
В даний час покупці апартаментів в Москві систематично стикаються з труднощами при введенні в експлуатацію будівель, через неврегульованість земельних відносин. В першу чергу - через невідповідності збудованого об'єкта дозволеного використання земельної ділянки, в другу - знаходження земельних ділянок у власності не у забудовників, а у третіх осіб.
Подібні ситуації небезпечні для покупців апартаментів складністю і малої перспективністю судового захисту.
Участь покупців в будівництві апартаментів оформляється цивільно-правовими договорами не підпадають під дію договору пайового будівництва житла встановленого законом 214-ФЗ «Про пайовому будівництві житла». У зв'язку з чим покупцям апартаментів важко домогтися стягнення неустойок, штрафів з забудовників за несвоєчасне закінчення будівництва та передачу апартаментів власникам.
Статус нежитлових приміщень дозволяє забудовникам та інвесторам обходити сучасні вимоги до житлової забудови з точки зору розміщення щодо доріг і виробництв, обходити заборону точкової забудови, ігнорувати вимоги по забезпеченості проживають соціальною інфраструктурою, і не дотримуватися окремі норми при проектуванні «житлових приміщень». Разом з тим, такі приміщення будуть відповідати вимогам, що пред'являються до готелів і гуртожитків.
Таким чином, апартаменти - це не житлові приміщення, придатні для тимчасового перебування громадян, подібні за своїм статусом з готелями, але володіють підвищеною комфортністю не нижче ізольованою квартири і відсутністю можливості реєстрації за місцем проживання.
Купівля апартаментів в Москві 2017 році
Вимоги до апартаментів стають прозорішими
З 2015 року діє новий документ в галузі будівництва, в якому зроблена спроба «легалізувати» поняття апартаменти. Тепер нормативний акт федерального рівня закріплює порядок проектування апартаментів і їх розміщення, що повинно сприяти поліпшенню можливості захисту прав покупців.
Введено в дію Звід правил «СП 160.1325800.2014. Збірка правил. Будинки й комплекси багатофункціональні. Правила проектування ».
Згідно з пунктом 3.1 Зводу правил апартаментами є жилі приміщення, Призначені для тимчасового проживання, які можуть проектуватися у вигляді готельних номерів або квартирного типу для тимчасового проживання (наприклад, при здачі в оренду).
Якщо Ви вирішили купити апартаменти, доцільно особисто, або запросивши фахівця, ознайомитися з документацією забудовника (проект, загальна частина) і встановити з дотриманням яких нормативних документів було проведено проектування та будівництво будівлі, де розміщені апартаменти.
Не варто очікувати, що Звід правил СП 160.1325800.2014 буде використаний в будівлях, побудованих в 2015, 2016 і навіть в 2017 роках.
Звід правил, в протиріччя з Житловим кодексом, поставив апартаменти в ряд житлових приміщень, але не призначених для постійного проживання. Що є абсурдом. За визначенням Житлового кодексу головна властивість житлового приміщення - призначення для постійного проживання.
Зміна статусу апартаментів і включення їх до складу житлових приміщень можливо тільки зі зміною відповідних статей Житлового кодексу. Сам по собі Звід правил становище власників апартаментів не змінив - апартаменти допускають тимчасове проживання громадян, яке житловим законодавством визнається не проживанням, а перебуванням.
Разом з тим, Зводу правил містить подібні вимоги до апартаментів і до квартир, як до житлових приміщень, при цьому нормативи освітленості, площі приміщень апартаментів і квартир встановлюються за одними нормативам житлових приміщень. А щодо комплектації для апартаментів в готелях, Звід правил встановлює навіть вищі вимоги ніж для квартир: не менше двох житлових приміщень (не рахуючи кухні), обов'язкова наявність двох санвузлів, можливість наявності окремої кімнати для особистого персоналу, наявність допоміжних приміщень.
Висновок: з 2015 року в Росії встановлено правила для проектування апартаментів квартирного типу та апартаментів готелів. При проектуванні апартаментів і квартир використовуються норми, встановлені для житлових приміщень. Що свідчить про допустимість використання апартаментів для постійного проживання, тобто в якості житлових приміщень, якщо об'єкт з апартаментами спроектований і побудований з дотриманням цих нормативних документів.
Для покупця ТАКИХ апартаментів покупка нежитлового приміщення спроектованого з урахуванням нормативів житлових приміщень ознака «не житлове» приміщення в Єдиному державному реєстрі нерухомості означає певну юридичну фікцію. Але такі апартаменти вийдуть в продаж швидше після 2020 року.
Апартаменти квартирного типу
Апартаменти готельні
відмінності
У чому різниця між апартаментами готелі і апартаменти квартирного типу?
Як ми вже сказали апартаменти готелів будуються по правилам і нормативам готелів - нежитлових приміщень підвищеної комфортності призначені для тимчасового проживання в готелях.
У зв'язку з цією особливістю цільового призначення, яке закладається в документи на будівництво, покупцям і інвесторам необхідно враховувати: Окремі апартаменти готелю не можливо придбати у власність, Оскільки такі апартаменти є невід'ємною частиною готелю - єдиного комплексу - неподільної речі. Можливе придбання частки у праві власності на готельний комплекс і в праві користування іншими приміщеннями за все готельного комплексу, пропорційно частці.
Апартаменти квартирного типу - нежитлові приміщення для тимчасового проживання окремої сім'ї, спроектовані на підставі технічного завдання, окремі параметри яких можуть відрізнятися від нормативів квартир. Апартаменти квартирного типу є окремими об'єктами нерухомості і можу бути придбані у власність за договорами купівлі-продажу або іншим договором.
Апартаменти в Росії і, особливо в Москві припускають значні витрати на утримання. У всякому разі, тарифи ресурсоснабжающих організацій для житлових приміщень для апартаментів не застосовують.
Здебільшого комунальні тарифи в будівлях апартаментів встановлені місцевими постачальними організаціями, афілійовані з керуючими компаніями і власниками будівель.
Оподаткування апартаментів-квартир проводиться за ставками для нежитлових приміщень і становить в Москві 2% від кадастрової вартості в рік.
В яких випадках вам відмовлять у державній реєстрації прав на квартиру
Завершальним етапом купівлі апартаментів є державна реєстрація прав. З нового 2017 року, значно змінився порядок державної реєстрації прав на нерухомість (квартири, квартири, будинки, ділянки і т.д.). Про випадки в яких вам відмовлять у державній реєстрації прав на квартиру і іншу нерухомість,.
На ринку нерухомості Москви з'являється все більше апартаментів, але не всі покупці до кінця розуміють, в чому особливості такого житла. Фахівці сервісу kvartirolog.ru розповіли The Village, що таке апартаменти, ніж вони в принципі відрізняються від квартир і що вигідніше взяти в іпотеку, якщо у вас є початкові накопичення.
Що таке апартаменти?
Апартаменти - юридично нежитлове приміщення, призначене для тимчасового проживання. Вони зазвичай розташовуються в перебудованих будинках в центрі міста або в новобудовах, де забудовник не зміг або не захотів отримувати дозвіл на житлове будівництво. Такі будівлі зазвичай оформляються як нежитлові - готельного, офісного або іншого призначення. Тип будівлі впливає на розмір податку на майно.
Сучасні апартаменти, як правило, не поступаються житловим будинкам у благоустрої території та інфраструктури будинку. Але при їх покупці варто звертати увагу на те, чи тільки апартаменти розташовуються в цій будівлі і на вашому поверсі або там також будуть офіси або навіть торгові площі. Найкомфортніше варіант - це, звичайно, апартаменти в будинку, де також продаються квартири.
Юридичний статус нежитлового приміщення накладає на апартаменти ряд обмежень:
Ви не можете в них прописатися - можна отримати тільки тимчасову реєстрацію на п'ять років з можливістю продовження. При цьому ви і ваша дитина зможете користуватися поліклініками, лікарнями, школами і дитячими садами в районі.
Якщо хтось із сусідів буде шуміти всю ніч, у вас не буде законних підстав, щоб вплинути на це.
Комунальні платежі в апартаментах на 15-20% вище, ніж в квартирах, - ця різниця виникає за рахунок різних міських тарифів для житлових і нежитлових приміщень. Те саме - з податком на майно: він становить 0,5% від вартості для об'єктів готельного типу та для інших об'єктів нерухомості, до складу яких входить більшість апартаментів, і 2% для офісних приміщень. Податок на квартиру для фізосіб дорівнює 0,1% від її вартості, якщо вона не перевищує 10 мільйонів рублів. Ставка для більш дорогих об'єктів вище і може досягати 2%.
Забудовник не зобов'язаний дотримуватися норм, призначені для житлових приміщень: рівень інсоляції, розвиток інфраструктури і т. Д. За фактом норми зазвичай порушуються не сильно, особливо якщо в тому ж житловому комплексі присутні квартири.
Як виглядає ринок апартаментів в Москві
До 30% доходить різниця в ціні між апартаментами і квартирами. Однокімнатні апартаменти в середньому дешевше порівнянних квартир на 15%, двокімнатні - на 20%. При видаленні від центру різниця в ціні, як правило, зростає. Правда, деякі апартаменти коштують дорожче порівнянних квартир.
Близько 50% житлових комплексів з апартаментами відносяться до бізнес-класу, трохи менше 40% - до класу еліт, 10% - до комфорт-класу.
2,3 мільйона рублів коштують найдешевші апартаменти в межах МКАД (приміщення площею 16 кв. м. в Марфін зі здачею в кінці 2018 року). За 2,4 мільйона рублів можна купити квартиру площею 25 кв. м. в Східному Браїлів, яку обіцяють здати в кінці цього року.
Наскільки відрізняються ціни на квартири та апартаменти
район Москви
Мінімальна ціна квартири, млн руб.
Мінімальна ціна апартаментів, млн руб.
від Садового до ТТК
5,2 (36 м²)
3,2 (17 м²)
поблизу ТТК
4,1 (22 м²)
4,4 (27 м²)
від ТТК до МКАД
2,4 (25 м²)
2,3 (16 м²)
Що вигідніше брати в іпотеку?
Припустимо, ви хочете купити нерухомість недалеко від ТТК, не далі двох-трьох станцій від Кільцевої лінії в межах 15 хвилин пішки від метро. ви розглядаєте житлові комплекси бізнес-класу зі здачею в 2018 році і вибираєте однокімнатну квартиру або апартаменти площею близько 40 кв. м. У середньому така квартира буде коштувати 9,1 мільйона рублів, а апартаменти - 7,8 мільйона рублів.
Припустимо, у вас є 3 мільйони рублів в якості початкового внеску, решту суми можна взяти в іпотеку під 11,7% річних (середня ставка іпотеки в Москві за 1-й квартал 2017 року за даними ЦБ РФ) на 15 років. Вартість обов'язкового страхування майна складе 0,15% (нараховується щорічно на залишок заборгованості) в рік. При цьому бажано, щоб ваш дохід був не менше 150 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, якщо ви купуєте апартаменти, і 180 тисяч рублів - якщо квартиру: рекомендується, щоб щомісячний платіж по іпотеці становив не більше 40% від заробітку.
У скільки обійдеться іпотека
витрати
Квартира, млн руб.
Апартаменти, млн руб.
вартість об'єкта
Початковий внесок
Сума кредиту
Загальні виплати за весь термін кредиту
Таким чином, при початкової різниці в ціні між квартирою і апартаментами в 1,3 мільйона рублів, підсумкова різниця при іпотеці становить 2,8 мільйона рублів.
Сьогодні апартаменти можна знайти не тільки в люксовому сегменті - пропозицій на ринку з'являється все більше. Апартаменти користуються попитом і стали доступні широкому колу покупців. Однак придбання подібної нерухомості таїть в собі масу особливостей.
Перше питання, яке виникає у обивателя - що таке апартаменти? Багато хто не знає, що від квартир їх відрізняє ряд важливих деталей. І якщо раніше апартаментами вважалися великі квартири-студії, то зараз цей вид житла набуває більш точні правові риси, і апартаменти можна знайти і по 30 кв. метрів. По суті, це той же готель, в якому можна купити номер з кухнею, і у вартість якого входить готельна інфраструктура. Тут вже можуть бути місця для відпочинку, фітнес-зали, ресторани і СПА, а також офісні приміщення і конференц-зали, відзначають фахівці компанії «Азбука Житла». Апартаменти - це нежитлові приміщення, теоретично це комерційна нерухомість. Саме тому багато Апарт-комплекси - це переобладнані офісні будівлі. У Москві, в районах, де забудова житлових об'єктів заборонена, цілком законно можна побудувати апартаменти і продавати їх в якості приміщень для проживання. Прописатися в такому місці не вийде, а ось зробити тимчасову реєстрацію можна, і то не скрізь і не завжди. Тобто головна відмінність апартаментів і квартир в Росії - різний юридичний статус.
Третьякова ДаринаКерівник відділу консалтингу та аналітики компанії «Азбука Житла»«Для сім'ї з дітьми, наприклад, неможливість прописатися в апартаментах - істотний мінус для життя. Відповідно, виникнуть складності з користуванням районними поліклініками, дитячими садами і школами. На покупку апартаментів досить складно отримати іпотечний кредит. І програми, спрямовані на підтримку покупки житла, на апартаменти не поширюються. На відміну від квартири, апартаменти може вилучити кредитор у власника, навіть якщо це його єдине житло ».
Втім, власників апартаментів прописка мало цікавить, відзначають аналітики Hospitality Income. Як правило, такі об'єкти купуються як друге або третє житло для заможних людей. Зазвичай дорогі апартаменти набувають співробітники іноземних компаній, топ-менеджери, бізнесмени - для них важливо розташування і готельний сервіс, відзначає керівник відділу консалтингу та аналітики компанії «Азбука Житла» Третьякова Дарина. До того ж статус нежитлового приміщення дозволяє власникам апартаментів реєструвати юридичні особи, що може бути зручним для компанії.
Олена Лисенкова Генеральний директор компанії Hospitality Income«Даний формат житлової нерухомості, завуальований під готельний формат, який прийшов до нас із Заходу, реалізується в багатьох російських містах і в цілому став уже звичним. І те, що прописка в них неможлива, нікого не бентежить. Якщо говорити в цілому про розвиток ринку апартаментів, то зараз розвивається напрямок апартаментними нерухомості в двох форматах. У форматі апарт-готелю, коли готельний комплекс спочатку створювався для здачі номерів для тимчасового проживання гостей, але ці номери мають більш просторими характеристиками в порівнянні з класичними готельними номерами. І сервісні апартаменти, що представляють комплекс Апарт, які спочатку продаються на ринок кінцевих користувачів, а ті в свою чергу можуть передати ці Апарт в управління професійної централізованої керуючої компанії, яка буде здавати і обслуговувати Апарт ».
З мінусів можна виділити витрати на експлуатацію та підвищений податок. Сьогодні на апартаменти він в п'ять разів більше, ніж на квартиру, а щомісячні плати за сервіс можуть варіюватися від 15 до 40 тис. На місяць і більше. Зате коштують апартаменти значно дешевше - на 15-20% нижче квартир того ж рівня. Багато в чому це обумовлено відсутністю інфраструктури - девелопер не зобов'язаний будувати поліклініки, дитячі садки і школи, як це робиться у випадку з квартирами. Наприклад, центр Москви відчуває напруженість - школи і садочки переповнені, а кількість апарт-комплексів зростає. До того ж у таких об'єктів можуть бути відсутні паркувальні місця, що також збільшує навантаження на міську інфраструктуру.
Незважаючи на незначні недоліки, апартаменти мають ряд важливих переваг. І тут вже, як то кажуть, справа смаку і пріоритетів: відштовхуватися у виборі потрібно від того, з якою метою купується житло. За оцінками фахівців Hospitality Income Consulting, в найближчі три роки попит на апартаменти буде тільки рости.
