Як швидко продати або здати будь-яку комерційну нерухомість. Здача комерційної нерухомості в оренду - тонкощі процесу Де знайти орендарів на комерційну нерухомість

Здача в оренду комерційної нерухомості та укладання договору по такій угоді - справа не дуже складне. Однак, в порівнянні з орендою житлових приміщень, ця сфера ринку нерухомості керується іншими законами і правилами. Здача комерційної нерухомості - прибутковий бізнес, але багато власників великих офісних будівель і комерційних об'єктів, що мають невелику площу, часто стикаються з проблемою пошуку сумлінних орендарів. Якщо рішення цього питання для вас актуальне, то наша буде для вас дуже корисною: в ній йтиметься про те, як здати приміщення в оренду, зробити це в найкоротші терміни і з найбільшою вигодою.

Правова основа оренди комерційної нерухомості

Перш ніж, розбирати, як здавати комерційну нерухомість в оренду зупинимося на законодавчих актах, що регламентують дані дії. Процес передачі в оплатне користування комерційній нерухомості регулюється ГК РФ (Ст. 34). Відповідно до цього законодавчим актом умови, що виникають в процесі оформлення угоди, відображаються в орендному договорі - основному документі, що підтверджує угоду власника і орендаря.

Оренда комерційної нерухомості

Головним обов'язком власника нерухомого майна є підтримання порядку і належного стану в що здається приміщенні. Так, наприклад, ст. 616 Цивільного кодексу зобов'язує орендодавця самостійно проводити капремонт в певні терміни. Ця ж стаття позначає і обов'язки, покладені на орендаря, в тому числі, косметичний ремонт приміщення, своєчасне внесення поточних комунальних платежів, забезпечення порядку всередині приміщення.

За орендодавцем закріплюється право здавати комерційні об'єкти і на інших умовах, Які обов'язково прописуються в орендному договорі. Припустимо, орендодавцем можуть бути перекладена обов'язок проведення капремонту на особу, яка користується приміщенням на правах оренди, або прийняти на себе обов'язки орендаря.

Етапи здачі нерухомості

При грамотному підході і розумінні всіх тонкощів здачі в оренду комерційних об'єктів, практично кожен орендодавець зможе впоратися з вирішенням такого питання, як самостійно здати в оренду нежитлове приміщення. Розглянемо порядок дій, в деталях описав що потрібно зробити, щоб укласти максимально вигідну угоду.

При здачі нерухомості головне - встановити оптимальну ціну, знайти сумлінного орендаря і грамотно підготувати документи по передачі об'єкта в оренду!

Визначаємося з вартістю оренди

Це перший і дуже важливий етап. У разі, якщо орендодавець особисто веде угоду, Встановлення орендної вартості, як правило, буде не зовсім об'єктивним. Оскільки будь-яким орендодавцем планується отримання максимальної вигоди. Але завищена ціна відлякує потенційних орендарів, при цьому занижена цифра буде викликати певні сумніви. Багато власників комерційних об'єктів адресуються за допомогою фахівців (ріелтор / оцінювач), хоча сьогодні багато аналізую схожі пропозиції, розміщені на спеціальних сайтах, наприклад, Avito, Ціан і інші інтернет-майданчики. Це дозволяє розібратися в існуючій на ринку ситуації і справедливо оцінити власне приміщення.

Пам'ятайте! Знімаючи приміщення для ведення власного бізнесу, потенційний орендар розраховує отримувати з нього прибуток. Ось чому, оцінюючи приміщення, слід враховувати орієнтовний ймовірний дохід, який він зможе отримувати.

Крім цього, при оцінці здається приміщення доцільно враховувати ряд важливих факторів, в тому числі:

• площа здається приміщення;
• існуюча планування;
• стан об'єкта;
• наявність предметів меблів і комунікацій;
• місце розташування об'єкта;
• наявність облаштованих парковок;
• транспортна і інша доступність для бізнес-партнерів і клієнтів орендаря;
• трафік відвідувачів (особливо це стосується великих торгових, розважальних і офісних центрів).

Врахувавши вищевикладені моменти і проаналізувавши аналогічні варіанти, можна встановити оптимальну, взаємовигідну ціну на що здається приміщення.

Пошук орендаря

Пошук ймовірних орендарів є не менш значущим етапом при здачі нерухомого майна. Важливо визначитися, кому здати приміщення в оренду, адже зустріти сумлінного орендаря часто буває вельми складно.

Після визначення розміру щомісячної плати треба підготувати текст оголошення.

Зазвичай в ньому в деталях вказуються основні параметри об'єкта - розмір приміщення, поверх, географічне положення, Розвиненість інфраструктури, стан приміщення та його оснащення. У тексті доцільно виділити наявні гідності приміщення. Але не варто приховувати і можливі мінуси здається об'єкта, щоб при огляді не опинитися в незручній ситуації і не сполохати ймовірного орендаря.

Слід розповісти детальніше про варіанти пошуку потенційних орендарів.

Пошук через друзів / знайомих вважається найбільш простим способом знайти сумлінного орендаря. Зазвичай, при наявності великих «зв'язків» в бізнес-співтоваристві, власники комерційної нерухомості можуть досить легко і швидко здати своє приміщення.

Публікація оголошення на спеціальних інтернет-порталах, Яких в мережі працює велика кількість. Перевага даного методу полягає в тому, що актуальна пропозиція оренди бачить величезна аудиторія користувачів, які зацікавлені в підборі максимально вигідного варіанту. Але для привернення їхньої уваги важливо скласти гарне оголошення з докладним описом приміщення, вказавши в тексті наявні плюси і, не забувши відзначити мінуси. Правдива інформація про об'єкт допоможе швидше знайти орендаря.

У супроводі оголошення кількома фото пропонованого приміщення. Це допоможе потенційним орендарям швидше зорієнтуватися - чи цікавий їм ваш об'єкт.

Відправка пропозиції поe-mail. Кафе і бари, великі і малі торговельні точки, салони краси і інші заклади, а також організації часто шукають приміщення для відкриття нових точок або переїзду в більш зручний район. Дізнатися e-mail власників або керівників бізнесу, яких може зацікавити ваше приміщення, вийде на офіційному сайті фірми.

Особливості здачі великих і маленьких приміщень

Здати нежитлове приміщення в оренду, в залежності від площі здається об'єкта, допоможуть рекомендації професіоналів ринку нерухомості.

Для здачі приміщення невеликої площі:

Організувати пошук потенційних орендарів можна особисто або через ріелторські агентства

1. Скориставшись допомогою професіоналів, треба буде підписати договір на надання послуги. Після укладення орендного договору, буде потрібно оплатити послуги агентства. Звичайно, можна співпрацювати, опустивши формальності, тоді буде потрібно написати лист, що містить комерційну пропозицію із зазначенням ріелторської винагороди, і розіслати його по агентствам, які працюють з комерційними об'єктами. Зазвичай ріелторські винагороду становить половину місячної орендної плати (разовий платіж).
2. Вирішивши зайнятися пошуком орендарів самостійно, опублікуйте оголошення на безкоштовних інтернет-майданчиках, організуйте адресну електронну розсилку, крім того, ефективним буде розміщення банера на фасаді ( платна послуга) У вікні здається приміщення (безкоштовно).

Здача приміщення великої площі:

Якщо до здачі в оренду планується велике приміщення, а значить, воно буде мати високу передбачувану прибутковість, то можна зробити простий сайт зі своїм комерційним пропозицією. Зазвичай інтернет-сайт просувається контекстною рекламою, з використанням ключових запитів. Це дозволяє вийти на цільову аудиторію, при цьому, в даному варіанті можна управляти вартістю оголошення. У цьому варіанті ви зможете розрекламувати свій об'єкт і заощадити на агентській винагороді.

Підписання договору

Грамотна презентація здається приміщення - гарантія успішного проведення операції. При показі об'єкта постарайтеся надати максимум інформації, звернувши увагу потенційного орендаря на перевагах і можливого прибутку, яку він зможе отримувати при оренді даного об'єкта.

підписання угоди - завершальний і найголовніший етап угоди. Професійно підготовлений і оформлений орендний договір виступає захистом для орендодавця від недобросовісного орендаря. В орендному договорі треба прописати:

• ідентифікаційні дані власника об'єкта та орендаря;
• адреса розташування об'єкта, його площа і ключові характеристики;
• реєстраційна інформація;
• термін дії договору;
• розмір орендної плати і регламент її внесення.

До відома! Законом забороняється збільшення орендної плати власником приміщення більше ніж один раз на 12 місяців. А тому в документі треба прописати найбільший розмір ймовірного збільшення, уточнивши термін обов'язкового сповіщення орендаря.

Документ повинен містити детальний опис прав / обов'язків учасників договору, а також відповідальність сторін за порушення розділів документа. Не завадить включити в документ опис майна, яке є в приміщенні. Так після закінчення оренди власник може витребувати фінансову компенсацію за зіпсоване майно.

Як швидко знайти орендаря

Ще кілька корисних порад допоможуть швидко здати офіс в оренду і об'єкт іншого призначення.

Власникам, які не готові особисто займатися пошуками орендаря, проводити покази / переговори - має сенс звернутися за допомогою професійного ріелтера. Він об'єктивно оцінить приміщення, встановивши його реальну вартість, зробить якісні фото, правильно складе текст оголошення, який займатиметься демонстрацією вашого майна.

Втім, У співпраці з агентством є деякі нюанси. Їх необхідно уточнити до початку співпраці.

Якщо орендодавець хоче швидко знайти орендаря свого приміщення, то він може покласти оплату агентської гонорару на себе (багато агентств беруть оплату за послуги саме з орендарів). Даний варіант часто застосовується власниками елітної нерухомості або якщо у володінні знаходиться багато об'єктів. Гроші, сплачені ріелтери, в тому числі, будуть витрачені на витрати по здачі в оренду об'єкта. Інший швидкий варіант здати комерційну нерухомість - зменшити орендну плату. І зовсім не потрібно здавати приміщення за «три рубля», досить знизити вартість оренди на 5-10%. Тоді у приміщення підвищується конкурентоспроможність.

Можливі ризики при здачі приміщення в оренду

Будь-власник переживає за стан переданого приміщення і хоче мати дохід від угоди. Наведемо головні ризики власників комерційної нерухомості і розповімо, як від них захиститися.

Нецільове користування приміщенням

У будь-якому правильно підготовленому орендному договорі вказуються цілі його використання і умови експлуатації. Це відноситься до обладнання, що здається з приміщенням.

Припустимо, при укладанні угоди орендар обіцяв користуватися приміщенням, як складом, а відкрив в ньому магазин. Орендодавець має право вимагати анулювання угоди, які не відшкодовуючи внесену орендну плату і накладення штрафу на орендаря.

пошкодження майна

Об'єкт був переданий орендарю в хорошому стані, з технікою і обладнанням. Але одного разу виявляється, що приміщення перебуває в стані розрухи, обладнання зламано і т.д. В такому випадку орендодавець може витребувати повного відшкодування завданих збитків. При цьому відшкодуванню підлягають не тільки витрати на ремонтні роботи, але і вартість (ринкова) зламаного обладнання.

Відповідальність не передбачається в тих випадках, коли приміщення і майно були зіпсовані при форс-мажорних обставинах (пожежа і т.д.).

Орендар відмовляється вносити орендну плату

Неакуратні платники зазвичай караються матеріально. Хоча це можна здійснити тільки при правильному оформленні / складанні орендного договору - в ньому чітко прописані терміни, порядок і розмір щомісячної орендної плати.

Для підприємств малого та середнього бізнесу оренда нерухомості у Департаменту міського майна Москви - один з кращих способів заощадити на орендній платі та вивільнити гроші для вирішення бізнес-завдань. Беручи участь в торгах, підприємці можуть отримати приміщення за ставкою нижче середньоринкової, а згодом викупити на вигідних умовах. Про те, як орендувати приміщення у міста Москви і взяти участь в спецпрограмах підтримки малого і середнього бізнесу, розповідають експерти Smart Choice.

Покрокова інструкція, як зняти приміщення в оренду у міста

• Виберіть підходящий об'єкт. Вони представлені на сайті mos.ru. Зверніть увагу на ключову лотів інформацію: дату проведення торгів, термін оренди, стартову суму орендної плати.
• огляньте нерухомість. Заявку на огляд можна подати аж до терміну в кілька днів до закінчення прийняття заявок на участь в торгах. Як зняти приміщення в оренду у міста і бути впевненим в тому, що об'єкт вам ідеально підходить? Відвідайте його самостійно або довірте огляд фахівця. Ретельна експертиза, що включає перевірку стану ремонту, комунікацій, оцінку транспортної доступності, Інфраструктури і т.д., дозволить уникнути проблем з експлуатацією нерухомості в подальшому.
• Увійдіть на майданчику, яка буде проводити торги. Сьогодні всі вони виробляються в електронному форматі. Для реєстрації потрібно надати установчі документи і цифровий підпис, встановити кілька сертифікатів і систему криптозахисту даних.
• Зберіть пакет документів. Необхідні будуть виписка з ЕГРЮЛ або ЕГРІП (її потрібно отримати не раніше, ніж за 6 тижнів до початку аукціону), копії установчих документів, рішення про схвалення угоди, документ, що підтверджує повноваження особи, яка подає заяву. Також потрібно додати заяву, в якому підприємець підтверджує: в відношенні компанії не відкрито справу про банкрутство або ліквідації, а його діяльність не припинена.
• Сплатіть завдаток. Вивчіть документацію лота, щоб дізнатися, як орендувати приміщення у міста і яку суму потрібно перевести, щоб взяти участь в аукціоні. Як правило, завдаток складає 5% від суми лота.
• У день аукціону зайдіть на майданчик проведення торгів і візьміть участь в аукціоні. Правила проведення торгів ви зможете вивчити на сайті або в документації до лоту. Якщо ви єдиний учасник аукціону, то автоматично будете визнані його переможцем.
• Підпишіть протокол про підсумки аукціону. Як правило, його публікують в той же день, коли проводилися торги. Протягом 10-20 днів після аукціону необхідно звернутися в ДГІ для укладення договору.
• Сплатіть початкову суму і підпишіть договір. Після цього ви зможете користуватися приміщенням.

Зверніть увагу: вартість оренди за рік, яка вказується в договорі, буде переглянута через 12 місяців. Сума буде помножена на індекс споживчих цін (коефіцієнт інфляції). Врахуйте це, дізнаючись, як отримати приміщення в оренду від міста: згодом приміщення обійдеться дорожче. Однак змінити ставку в односторонньому порядку Департамент міського майна не має права.

Як орендувати приміщення у міста Москви? Аналізуємо лотів документацію

Кращий спосіб дізнатися, як взяти приміщення в оренду у міста, - вивчити лотів документацію. Тут буде вказана вся ключова інформація для прийняття рішення і планування дій на аукціоні. У документі зазначено:

• детальний опис нежитлового об'єкта із зазначенням номера в ЕГРН, цільового призначення, адреси, площі і т.д .;
• термін договору;
• початкова ціна, з якої стартують ставки;
• завдаток для участі в торгах;
• сума, яку повинен буде заплатити переможець аукціону, і терміни виплати;
• мінімальний крок аукціону;
• документи для участі;
• дата початку та закінчення прийому заявок, проведення аукціону та інша інформація.

Також в документації до лоту можна вивчити договір оренди (особливу увагу зверніть на права і обов'язки орендаря), зразок заяви на участь в торгах і довіреності на представлення інтересів третьою особою.

Важливо: в Москві діють кілька програм допомоги підприємцям. Наприклад, передбачена майнова підтримка суб'єктів малого бізнесу, які працюють в галузі охорони здоров'я, соціального харчування, освіти, побутового обслуговування і т.д. Щоб зрозуміти, чи може ваша компанія розраховувати на пільги, зверніться до фахівців Smart Choice: вони досконально знайомі з законодавством за програмами допомоги підприємцям і подбають про правильне оформлення документів.

Підводні камені при оренді державного майна

Перш ніж дізнаватися, як отримати приміщення в оренду у міста і брати участь в торгах, потрібно переконатися, що ви готові до аукціону. Є кілька складнощів:

• Необхідно відстежувати нові пропозиції. Щоб не упустити вигідний лот, потрібно регулярно стежити за пропозиціями ДГИ. Крім того, доведеться витрачати час на огляд нерухомості.
• Процес реєстрації на майданчику, яка проводить аукціон, може розтягнутися на кілька днів. Найкраще зареєструватися до того, як ви вирішите орендувати конкретне приміщення у міста Москви, щоб точно встигнути стати учасником торгів до старту. Особливо важливо почати підготовку заздалегідь, якщо у вашого підприємства ще немає електронного підпису. Для того, щоб не розбиратися з регламентом проведення торгів і не витрачати час на самостійну реєстрацію, ви можете скористатися допомогою юристів Smart Choice.
• Переможець повинен протягом короткого часу укласти договір і, головне, внести оплату. Як правило, початковий внесок становить 25% від мінімальної суми договору. З огляду на, що торги ведуться не на місячну, а на річну орендую ставку, сума вийде вагомою. Терміни її перекладу на рахунок ДГИ невеликі - до 3 днів. Якщо переможець аукціону не встигне зібрати потрібну суму або пропустить термін укладення договору, то результати торгів анулюються, притому завдаток переможцю повернуто не буде.

Як орендувати комерційну нерухомість у міста без проблем?

Smart Choice пропонує послуги підприємцям, які хочуть отримати міську нерухомість на привабливих умовах. Ми надаємо широкий спектр послуг:

• Підбір об'єкта під вимоги замовника серед пропозицій ДГИ, моніторинг нових пропозицій.
• Огляд нерухомості, оцінка вигоди пропозиції, розрахунок приблизної ринкової вартості об'єкта.
• Консультації по можливості участі в державних програмах.
• Реєстрація клієнта на майданчику для проведення торгів.
• Збір пакету документів, внесення завдатку.
• Опрацювання стратегії участі в аукціоні, розрахунок максимальної суми, яку має сенс заплатити за приміщення.
• Участь в аукціоні від вашого імені.
• Підписання протоколу, переклад початкової суми на рахунок ДГИ, підписання договору.
• Оцінка можливості викупу нерухомості, подача документів в ДГІ.
• Аналіз договору на викуп нерухомості, проведення незалежної оцінки.
• Оскарження вартості нерухомості в суді.
• Укладення договору про викуп орендованої нерухомості.

В Smart Choice працюють юристи з досвідом більше 5 років, багато разів співпрацювали з ДГІ з різних питань. Ми допоможемо орендувати яке ідеально підходить для вашого бізнесу приміщення у міста з можливістю подальшого викупу в Москві або Московської області, переконавшись, що умови - найвигідніші.

Ви шукаєте інформацію про аукціони з оренди муніципальної власності в Москві, тому що це недорого і надійно? Можливо, що у вас з тих чи інших причин існує потреба в тому, щоб підписати договір оренди житлового або нежитлового приміщення, що знаходиться у власності міської влади або навіть держави. В цьому випадку муніципальна оренда приміщень в Москві - це те, що дозволить вам зняти відповідний об'єкт.

У той же час ГлавУПДК при МЗС Росії пропонує вашій увазі інформацію про аукціони з оренди федерального майна - тобто що перебуває у власності держави Секрет полягає в тому, що державні об'єкти нежитлової нерухомості практично не потрапляють в бази даних агентств нерухомості. З цієї причини багато хто просто не знають, що можливість отримати в оренду об'єкт за нижчою ціною існує. Слід також розрізняти оренду федеральної нерухомості від оренди нерухомості, отриманої в ході аукціону з оренди муніципального приміщення.

Компанія ГлавУПДК при МЗС Росії на постійній основі організовує і проводить аукціони з оренди федерального нерухомого майна, переданого їй в управління на праві господарського відання. Якщо ви шукаєте приміщення під офіс, обов'язково відвідайте наш сайт, де ви зможете ознайомитися з пропозиціями щодо оренди та станьте учасником аукціону - вигода підписання договору оренди цілком очевидна, адже ви зможете зробити висновок абсолютно легальний договір оренди, який буде захищати ваші інтереси як орендаря.

Правила проведення аукціону:

Аукціон проводиться відповідно до чинного законодавства, яке зобов'язує ФГУПи виставляти всі пропоновані до оренди приміщення на аукціон. У разі якщо подано лише одну заявку, аукціон визнається таким, і договір підписується з подали єдину заявку потенційним орендарем за мінімальною (стартової) орендної ставки. У разі, якщо на одне приміщення претендує кілька учасників, проводиться аукціон, під час якого в ході торгів ставки можуть істотно збільшуватися.

Для того щоб стати учасником аукціону з оренди нерухомості, необхідно заповнити заявку, де будуть вказані ваші дані, а також докласти установчі документи та документ про оплату завдатку. До початку аукціону клієнт має право відмовитися від участі і відкликати подану заявку.

Якщо ви стали переможцем аукціону, то вам необхідно укласти договір оренди протягом 20 днів з моменту проведення аукціону. В такому випадку, завдаток переможцю аукціону буде повернутий або прийнятий в рахунок виконання зобов'язань за цим договором.

Але якщо договір з тих чи інших причин не буде підписаний переможцем, в зазначені терміни, то завдаток йому не повертається.

При виникненні питань щодо правил проведення аукціону, ви можете звернутися до наших консультантів по телефону або по електронній пошті, вказаній на сайті.

Де можна взяти в оренду торгове нежитлове приміщення або склад? Як орендувати торгову площу під магазин? Як правильно здати в оренду комерційну нерухомість?

Привіт всім, хто завітав на сайт популярного інтернет журналу «ХітёрБобёр»! З вами експерт - Денис Кудерін.

Тема сьогоднішньої розмови - оренда комерційної нерухомості. Стаття буде корисна бізнесменам, власникам нежитлових приміщень і всім тим, кого цікавлять актуальні фінансові питання.

В кінці статті вас чекає огляд найбільш надійних російських ріелторських компаній, що надають посередницькі послуги при оренді об'єктів для комерції.

Отже, починаємо!

1. Для чого орендувати комерційну нерухомість?

Успішна підприємницька діяльність багато в чому залежить від вдало обраного приміщення для ведення справ. В особливій мірі це стосується торгівлі та сфери послуг. Затишний, добре обладнаний магазин в жвавій частині міста сам по собі притягує покупців.

Те ж саме можна сказати про офіси. У кожної поважаючої себе компанії має бути добротне приміщення для роботи і прийому відвідувачів. Навіть якщо ви реалізуєте товар через інтернет-магазин, вам потрібно місце для комплектації і видачі замовлень, а також вирішення спірних питань з покупцями.

Чи не кожен бізнесмен, особливо початківець, може дозволити собі покупку нежилого приміщення. У таких випадках на допомогу приходить оренда комерційної нерухомості.

Перерахуємо всі переваги оренди:

• відносно невисокі фінансові витрати;
• простіша в порівнянні з покупкою процедура оформлення документації;
• можливість в будь-який момент змінити орендодавця і переїхати в іншу будівлю;
• великий вибір об'єктів нерухомості, особливо в мегаполісах.

Зворотний процес - здача приміщень в оренду - теж має чимало плюсів. Перш за все, це надійне джерело пасивного доходу. Придбання у власність комерційних площ (торгових, офісних, промислових і інших) - вдалий варіант інвестування коштів.

Поки існує приватний бізнес, його представники будуть постійно потребувати приміщеннях для ведення справ, а значить, власники нерухомості будуть мати стабільний прибуток без особливих трудовитрат.

Пошук відповідного приміщення для бізнесу - захід клопітка. Найбільш швидкий і надійний спосіб знайти об'єкт - це скористатися послугами професійних посередників.

Про те, як працюють сучасні, на нашому сайті є докладна стаття.

2. Як зняти комерційну нерухомість - 5 корисних порад

Орендуючи комерційні об'єкти, потрібно максимально уважно підходити до їх вибору. Від параметрів і функціональних характеристик приміщення залежить, як скоро ви зможете розпочати підприємницьку діяльність, і чи буде об'єкт повністю відповідати цілям вашого бізнесу.

Для початку визначтеся, як ви будете шукати відповідне приміщення - самостійно або за допомогою агентства. Перший спосіб передбачає наявність необмеженого запасу вільного часу і пов'язаний з різноманітними ризиками. Другий варіант більш безпечний і надійний.

Додаткові відомості на тему роботи з посередниками ви знайдете в статті «».

Експертні поради допоможуть уникнути типових помилок орендарів.

Рада 1. Уважно вивчайте витяжку та вентиляційні системи

У приміщенні будете працювати ви самі або ваші працівники, тому наявність справних вентиляційних систем - пункт найважливіший. Відсутність потужної і автономної вентиляції в будівлі - реальна перешкода для нормальної роботи кафе, ресторану, продуктового магазину.

Продукти харчування треба зберігати у відповідних умовах, а відвідувачів і продавців не повинні турбувати сторонні запахи. Більше того, санітарні служби просто не дозволять вам використовувати об'єкт під підприємство громадського харчування або продуктовий магазин, якщо в ньому є тільки загальнобудинкових вентиляція.

Порада 2. Загострити увагу на вантажно-розвантажувальних зонах

Зручна зона для навантаження-розвантаження товарів - ще один ключовий момент для власників кафе, ресторанів, їдалень і магазинів.

Важливо, щоб ділянка, на якому будуть проводитися вантажно-розвантажувальні роботи, не виходив у внутрішній двір житлового будинку або на проїжджу частину. Будете заважати мешканцям або автомобілістам, вас замучать скаргами.

Питання повноцінного електропостачання особливо актуальний для орендарів, чий бізнес пов'язаний з використанням енерговитратного обладнання - холодильників, електропечей, верстатів і т.д.

Простежте, щоб електричні кабелі в приміщенні були досить ємними, щоб забезпечити потреби підприємства в повному обсязі.

Рада 4. Уважно ознайомтеся з умовами договору

Перш ніж ставити свій автограф на договорі оренди, уважно ознайомтеся з умовами, на яких укладаєте угоду.

У договорі обов'язково повинні бути наступні пункти:

• терміни оренди, вартість і спосіб оплати;
• якщо приміщення здається з обладнанням, то обов'язково складається опис майна;
• відповідальність сторін за порушення договору;
• умови розірвання угоди.

Витрати на комунальні платежі, вивіз сміття, утримання протипожежної системи та охоронної сигналізації бере на себе, як правило, орендар. Однак орендодавець оплачує при необхідності капітальний ремонт, включаючи заміну сантехнічних комунікацій і електропроводки при виході оних з ладу.

Заздалегідь обговоріть з орендодавцем питання страхування майна - чи буде складено такий договір, і якщо немає, вирішите, хто візьме на себе оплату збитків в разі непередбачених ситуацій.

В обов'язковому порядку варто перевірити правовстановлюючі документи власника - договір купівлі-продажу, витяг з Державного Реєстру на право володіння.

Переконайтеся, чи дійсно приміщення належить особі, яка вам його здає. В іншому випадку в один прекрасний момент з'явиться справжній господар об'єкта з відповідними повноваженнями. Важливо також, щоб приміщення не складалося в заставі, не було заарештовано за борги, не мало інших обтяжень.

Людині, далекій від тонкощів житлового права, варто скористатися професійною допомогою при оренді чи купівлі нежитлових приміщень. Наприклад, можна прояснити для себе всі неясні моменти на сайті Правознавець - ресурсі, на якому працюють фахівці всіх напрямків юриспруденції.

Поставити своє запитання можна навіть без реєстрації, прямо на головній сторінці. Юридично коректний і грамотну відповідь ви отримаєте вже через кілька хвилин, причому абсолютно безкоштовно. Якщо ваша проблема потребує поглибленого вивчення, потрібно оплатити послуги професіоналів, але розмір гонорару ви маєте право встановити самостійно.

Крок 2. Визначаємо розмір орендної плати

Щоб з'ясувати оптимальну ціну орендної плати, скористайтеся одним з двох варіантів. Перший - особисто перегляньте бази даних вашого міста і визначте приблизний діапазон цін за оренду схожих приміщень. Другий - делегуйте цю задачу ріелтора.

До речі, крім агентств нерухомості, посередницькі послуги надають приватні маклери. Вони зазвичай беруть на 25-50% менше за свою роботу, ніж компанії. Однак приватних фахівців, що працюють з нежитловий нерухомістю, навіть великих міста - одиниці.

5. Якщо ви здаєте комерційну нерухомість - 3 головні ризики для орендодавця

Кожен орендодавець турбується за стан свого об'єкта і бажає отримувати прибуток від оренди, а не збитки.

Перелічимо основні ризики власників комерційної нерухомості і підкажемо, як їх уникнути.

Ризик 1. Використання приміщення не за призначенням

У кожному грамотно складеному договорі оренди зазначено, з якою метою і як буде експлуатуватися здане внайми приміщення. Це стосується і обладнання, яке ви здаєте разом з орендою.

Якщо орендар обіцяв використовувати приміщення під склад, а влаштував в ньому магазин роздрібної торгівлі, ви маєте право оштрафувати його або розірвати угоду без повернення вартості оренди.

Ризик 2. Пошкодження або пропажа майна

Ви здали об'єкт і обладнання добропорядного, як вам здавалося, громадянину, а він, висловлюючись дипломатичною мовою, ваших очікувань не виправдав. А саме - довів приміщення до стану розрухи, поламав обладнання, викрутив лампочки і взагалі, повів себе по-свинськи.

Власник в таких випадках має право вимагати відшкодування збитків у повному обсязі. Причому повинні бути відшкодовані не тільки витрати на ремонт, але і ринкова вартість зіпсованого устаткування.

Відповідальність не передбачена, якщо об'єкт і майно постраждали в результаті непередбачених обставин - наприклад, від пожежі або повені.

Ризик 3. Відмова орендаря вносити щомісячну плату

Неакуратних платників треба карати рублем. Однак це можливо, знову ж таки, якщо договір оренди укладено за всіма правилами. Тобто в документі повинні бути чітко обумовлені терміни і розмір щомісячних виплат.

6. Якщо ви знімаєте комерційну нерухомість - 3 головні ризики для орендаря

Орендар теж може постраждати в результаті протиправних або несанкціонованих дій орендодавця.

Ризик 1. Оренда приміщення, на яке у «орендодавця» немає законних прав

Якщо вам здасть приміщення людина, у якого немає на об'єкт законних прав власника, договір буде вважатися недійсним. Щоб цього уникнути, вимагайте пред'явлення правовстановлюючих документів.

Можна самостійно отримати виписку з Росреестра, звернувшись в Багатофункціональний центр. Послуга платна, але зате ви будете достовірно знати, «хто в домі господар».

Ризик 2. Зміна замків в приміщенні відразу після внесення передоплати

Так, такі ситуації ще зустрічаються в природі. Ви підписуєте договір, вносите передоплату, отримуєте з рук в руки ключі, а коли хочете в'їхати в приміщення зі своїм майном, з'ясовується, що замки змінили, а «власників» і сліду не було.

Вихід в такій ситуації тільки один - звернутися в поліцію і порушити за фактом шахрайства кримінальну справу.

Ризик 3. Суборенда

Тут найкраще роз'яснити суть на простому прикладі.

приклад

Орендар Андрій, підприємець-початківець, зняв на рік приміщення під магазин, сплативши за півроку вперед. При цьому перевірку правовстановлюючих документів бізнесмен не проводив, понадіявшись на чесність орендодавця.

Через місяць успішної торгівлі в магазині з'явився справжній господар з повним набором справжніх документів. Він чемно попросив орендаря з'їхати з займаної площі. Андрій спробував знайти суборендаря, щоб хоча б повернути свої гроші, сплачені вперед, але ні на дзвінки, ні на СМС підприємливий посередник так і не дав відповіді.

Висновок: майте справу безпосередньо з власником. По крайней мере, він повинен бути в курсі всіх маніпуляцій, які відбуваються з його майном.

7. Професійна допомога для орендарів і орендодавців - огляд ТОП-3 агентства нерухомості

Пошук кваліфікованого посередника - справа багатотрудна. Щоб допомогти читачам, ми склали огляд найбільш надійних компаній Росії, що працюють з комерційною нерухомістю.

1) Агентство.net

Керуючий агентство нерухомості. Допоможе орендодавцям і орендарям здати і зняти: офіс, торгову площу, цех, склад, особняк і будь-який інший об'єкт комерційної нерухомості. У штаті компанії - тільки досвідчені і кваліфіковані юристи і ріелтори.

Істотний плюс фірми - професійний підхід, наявність детально опрацьованого сайту, розробка індивідуальної стратегії для кожного клієнта контори. Немає таких послуг, що стосуються нерухомості, які фахівці компанії не могли б надати користувачам.

Комерційна нерухомість в Москві і області - основна спеціалізація компанії. «Респект» працює на ринку з 2004 року. Своєю метою агентство спочатку поставило забезпечення клієнтів найширшим спектром послуг, пов'язаних з орендою, купівлею й продажем нерухомості.

Здача нерухомості в оренду - це дуже прибуткова справа, якщо поставитися до процедури з максимальною відповідальністю. Постійний пасивний дохід завжди приємний, але що, якщо виникла ідея надавати в оренду комерційну нерухомість? Для цього буде потрібно трохи інший підхід, адже є велика різниця між орендою квартири і великим офісом.

Покрокова інструкція

Процес здачі об'єкта в оренду розділений на наступні етапи:

1. Визначення орендної вартості.

Насамперед необхідно переглянути і оцінити найбільшу кількість наявних пропозицій на ринку. Чим більше вибірка, тим краще буде результат (більш точний показник середньої вартості оренди для комерційних приміщень).

В ході аналізу можна скористатися популярними сайтами на кшталт Avito або ціан. Також інформацію можна вивчити в різноманітних друкованих виданнях. При відсутності бажання займатися вивченням інших пропозицій особисто буде розумним найняти ріелтора або брокера.

Ціну за подібні послуги навряд чи можна назвати високою, а зберегти пристойну частку нервових клітин і часу цілком реально.

Вартість оренди комерційної нерухомості повинна влаштовувати не тільки власника, а й потенційних клієнтів. Завідомо висока ставка навряд чи буде вдалою, але на формування цінника можуть вплинути наступні фактори:

• місце розташування будівлі / приміщення;
• інфраструктура (наявність в безпосередній близькості кафе, безкоштовних парковок, охорона будівлі);
• клас будівлі;
• якість і рівень ремонту;
• функціональність планування;
• різні особливості комунікацій (безперебійне живлення, Інтернет, наявність санвузлів і т. п.);
• інші бонуси, які можуть потенційно поліпшити продуктивність роботи орендарів (Wi-Fi роутер, апарат для кави, комфортні меблі).

Проаналізувавши ціни на ринку, можна зв'язатися з іншими орендодавцями і спробувати скинути вартість. Найчастіше, зазначена в пропозиціях ціна є орієнтовною і приблизною. Того показника вартості, якого вдасться досягти в ході переговорів, буде досить, щоб дізнатися середню орендну ставку на аналогічні пропозиції. Досить 5-10 звернень, щоб отримати порівняльні дані за орендною ставкою.

Найголовніше для орендодавця комерційної власності - знайти підходящого клієнта. Це можна зробити самостійно, а можна найняти ріелтора. В обох ситуаціях є свої плюси і мінуси, тому вибирати, як варто вчинити, - особиста справа кожного.

При самостійному пошуку орендаря серйозною перевагою є наявність власної бази. Проте, її відсутність не спричинить за собою великих проблем, але доведеться витратити більше сил.

Хорошим способом знайти відповідного клієнта є створення сайту з комерційною пропозицією. Просувати такий сайт краще за допомогою контекстної реклами з упором на ключову аудиторію. Завдяки такій рекламі можна без зусиль знайти зацікавлену аудиторію і уникнути високих комісій агентствам.

Найбільш доцільно робити це при здачі в оренду приміщень зі значною площею. Такі пропозиції шукають клієнти, які розраховують на високу прибутковість від планованої діяльності, а найбільше довіряють саме сайтам.

Якщо людина бажає придбати дуже дорогий автомобіль, він буде шукати його на сумнівних ресурсах або більше віддасть перевагу офіційний сайт? Ось і орендар комерційної нерухомості дотримується такої ж думки.

Зовсім інша справа - це невеликі приміщення, що здаються в оренду. Тут немає сенсу займатися створенням сайту і відмінно підійдуть безкоштовні дошки оголошень в Інтернеті (нехай навіть невеликі).

1. Послуги ріелтора.

При небажанні займатися пошуком зацікавлених осіб самостійно, існує варіант по найму ріелтора. Ця людина самостійно знайде потрібних орендарів, зведе контакти і навіть самостійно укладе потрібний договір оренди.

З іншого боку, пошук потрібних людей - справа тонка і досить складне / трудомістке. Не всі ріелтори на це погодяться, а майстри своєї справи в серйозних агентствах зажадають за подібні послуги грошову суму в розмірі 50% від вартості оренди за 1 місяць. А часом навіть більше цього.

Але все ж при подібному способі пошуку орендарів власник звільнить себе від значних труднощів. У підсумку справа залишиться тільки за складанням договору і підготовкою всієї необхідної документації.

Оплата послуг ріелтора здійснюється тільки після укладення договору оренди. Якщо ріелтор або агентство вимагає внести передоплату або виплатити суму раніше, можливо, це шахраї.

1. Необхідна документація.

Після того, як буде знайдено орендар і всі ключові моменти влаштують обидві сторони, можна приступати до оформлення договору. Договір про здачу комерційної нерухомості в оренду обов'язково повинен мати в собі такі пункти:

• повні відомості про кожну зі сторін;
• точна адреса об'єкта оренди;
• суму і платника комунальних послуг;
• розмір щомісячної оренди;
• дата, коли об'єкт буде зданий в оренду;
• необхідні дії кожного боку в разі виникнення форс-мажорних ситуацій;
• опис якості ремонту і знаходиться меблів;
• ключові умови, згідно з якими можна розірвати договір оренди.

При нестачі потрібних знань або досвіду, розумніше буде залучити до процедури укладення договору кваліфікованого юриста.

Договір - не єдине, що знадобиться при здачі нерухомості в оренду. Також слід мати при собі:

• паспорт громадянина РФ;
• документ про підтвердження права власності;
• план приміщення.

Коли всі документи будуть на руках, а сторони успішно проведуть укладення договору, залишається лише отримувати виручку і стежити за періодичністю виплат.

Комерційною нерухомістю є офісні будівлі, приміщення промислового напрямку, спортивні споруди, магазини, гаражі, склади і навіть готелі.

Прискорити здачу комерційної нерухомості в оренду можна за рахунок зниження орендної ставки. З урахуванням постійних витрат на утримання приміщення буде правильніше здавати нерухомість по середньої або навіть нижчою ставкою, ніж виставляти високу ціну, але на цілий рік.

Також на ціну подібних приміщень впливає наявність:

• парковки;
• точки громадського харчування (в тій же будівлі або в безпосередній близькості);
• інфраструктури;
• високої прохідності і т. п.

В таких умовах орендна плата може бути відчутно вище, ніж в середньому по ринку. І, зрозуміло, на неї знайдеться свій покупець.

Відкритість побажанням майбутніх клієнтів також відіграє вагому роль у здачі комерційної нерухомості:

1. Допомога в плануванні.

Можливого орендарю може знадобитися допомога або поради по плануванню робочих місць. Розумно буде заздалегідь підготуватися і запропонувати відразу кілька готових варіантів, а ключові зміни залишаться за клієнтом, які він захоче внести.

Набагато простіше змінювати готове, ніж створювати щось з нуля. Подібне ставлення до орендаря безсумнівно буде оцінена по достоїнству.

1. Обговорення деталей.

Колір стін в приміщенні, кількість максимальних підключень до телефонної мережі або Інтернету, а також обговорення всіх інших особливостей допоможе здобути прихильність орендаря і схилити його до оренди саме цієї нерухомості.

Це невеликий психологічний прийом: чим більше людина заглиблюється в деталі, тим вище шанси, що така розмова відкладеться у нього в пам'яті. А значить, саме на нього він буде орієнтуватися в першу чергу, зважувати плюси і мінуси і т. Д.

Однак якщо весь процес здачі в оренду побудувати на подібних хитрощах, це буде великим ризиком втратити репутацію. Якщо якість оренди буде вагомим лише на словах, то це може загрожувати дуже серйозними наслідками.

1. Канікули.

Якщо в комерційному приміщенні, виділеному під здачу в оренду, відсутня обробка, то можна запропонувати орендарю канікули зі сплати. Тобто ремонт він буде здійснювати за свій рахунок, але поки ремонтні бригади займаються своєю справою, оплачувати оренду за приміщення клієнт не буде.

Це досить вагомий плюс для орендаря, який чітко вирішив взяти нерухомість в оренду:

• якщо немає зайвих коштів на оплату оренди та ремонт одночасно, то дана дія викличе виключно позитивні емоції і підвищить репутацію орендодавця;
• також ремонтні канікули допоможуть схилити сумнівається орендаря в сторону придбання саме даної конкретної нерухомості / приміщення.

В цілому тимчасово звільняти клієнта від сплати оренди можна в самих різних ситуаціях. Головне, щоб не було серйозних фінансових втрат для обох сторін. Це базові особливості ведення бізнесу і орендарі (як і орендодавці) комерційної нерухомості прекрасно це розуміють.

Саме тому подібні дії широко поширені, хоча їх використання і не є обов'язковим. Особливо, якщо здача комерційної нерухомості не є терміновою.

1. Надійність орендодавця.

Це дуже важливий пункт, найяскравіше яка при підготовці документації власника для орендаря. Чим більше гарантій отримає клієнт, тим більше шансів на успішну здачу приміщення в оренду.

Велика кількість підтверджуючих документів, відсутність хитрощів в ході підписання договору і хороша репутація - запорука успішної здачі в оренду комерційної нерухомості. Причина проста:

• при оренді квартири, найчастіше, питанням займаються звичайні громадяни;
• а якщо приміщення планується використовувати в комерційних цілях і серйозно заробляти на цій справі, то вивчення кожного документа орендарем буде максимально скрупульозним.

Ризики і інші складності

Не тільки орендар підданий ризикам - те ж саме стосується і орендодавця. Найбільш частими причинами конфліктів є:

• недостатнє визначення юридичних обов'язків сторін щодо орендованої нерухомості;
• затримки щомісячних платежів та інших виплат;
• використання орендованої нерухомості не за призначенням;
• псування / втрата майна, що належить орендодавцю;
• спори по оподаткуванню (згідно зі ст. 146 НК РФ обов'язок по сплаті ПДВ покладено тільки на орендодавця з можливістю вирахування суми податку орендарем при наявності відповідного документа).

Всі ці конфліктні ситуації прямо залежать від укладеного договору. Кожен з пунктів слід описати максимально точно, т. К. Це мінімізує ризики відразу для обох сторін. Важливо відповідально поставитися до укладення договору, щоб уникнути подібних ситуацій.

Здача в оренду комерційної нерухомості не сильно відрізняється, але має ряд ключових особливостей. Найголовніше - це укладення договору. При будь-яких ситуаціях сторони спиратимуться тільки на нього, тому і сконцентрувати свою увагу при оформленні угоди потрібно саме на цьому документі.