Підсумки торгів оренда нежитлового приміщення. Як провести аукціон на право укладення договорів оренди (безоплатного користування, довірчого управління) щодо державного (муніципального) майна

Ми часто пропонуємо вам різноманітні приміщення в оренду і у власність, і всі вони розігруються на електронних аукціонах. Сьогодні ми б хотіли детальніше розповісти про технології проведення таких торгів і про майданчиках на яких вони проходять.

Електронних майданчиків з проведення торгів зараз в Росії існує досить багато. Це і комерційні майданчики, і державні. Ми зосередимося на державних і найбільш значущих. Це саме ті, де найчастіше проводить електронні аукціони Департамент міського майна Москви. Освітлювані нами лоти розігруються саме там.

Як відбувається процедура проведення торгів?

Потрібно зареєструватися на електронному майданчику, потім подати заявку на участь (зверніть увагу що ми в своїх пропозиціях завжди вказуємо дату закінчення прийому заявок на участь). Останнім етапом є безпосередньо проведення електронного аукціону, з подальшим отриманням протоколу про результати.

На етапі реєстрації ключовими пунктами будуть:

• Отримання учасником електронного цифрового підпису. Процедура отримання контролюється регламентом, який буде приведений на будь-який з перерахованих вище майданчиків для проведення торгів.
• Акредитація - заповнюється заява на акредитацію і подаються відскановані електронні копії необхідних документів.

Ходом торгів управляє оператор майданчика.

А тепер, безпосередньо перерахуємо ті електронні майданчики, на яких найчастіше проводяться відкриті аукціони в електронній формі з купівлі / продажу та оренди нерухомості з майнової скарбниці міста Москва:

Всі майданчики пропонують приблизно однаковий набір послуг і якісний супровід, технічну підтримку і навчання.

Кожен індивідуальний підприємець малого (середнього) бізнесу має можливість укласти договір про угоду з державним органом РФ на оренду приміщення. Здача муніципального майна, держмайна в оренду відрізняється деякими особливостями. При укладанні такого орендного договору діє ряд обмежень.

Укладення угоди може проводитися відповідно до ФЗ () двома способами:

• за підсумками торгів на право оформлення орендного договору муніципальних майнових засобів;
• без організації торгів.

Які види майна, здача якого в оренду не допускається державною установою або обмежується, особливості процедури укладення орендного договірного угоди муніципального майна (держмайна) роз'яснені повідомленням ФАС №ЦА / 16309/14.

В цій статті

Правила, винятки

Правила оформлення договірних угод на оренду держмайна встановлені ФЗ №135 (стаття №17 / 1). Згідно з цим положенням автономні муніципальні організації, держустанови мають право надавати в оренду нерухомість, яка за ними числиться як оперативного управління, лише за підсумками аукціонів на право підписання орендних угод даного типу. При цьому ФЗ №135 (стаття №17 / 1) передбачені винятки, які одночасно поширюються на АУ.

Без аукціонів муніципальним організаціям можна надавати в оренду нерухомість в наступних ситуаціях:

• угода укладається на період менше 30 днів календаря протягом 6 останніх місяців календаря;
• на підписання орендної угоди претендує інша муніципальна організація, держустанова, некомерційна структура (також орієнтована соціально), медзаклад, структура, що займається діяльністю в сфері освіти;
• передана нерухомість, що підлягає оподаткуванню, вважається частиною площі, що становить менше 20 м 2, і правами 10 відсотків площі цієї будівлі (приміщення) має особа, яка передає відповідні нерухомі засоби;
• контрактна угода підписується з особливою, єдино надала заявку на конкурсне участь, на торги (при цьому, якщо ця особа відповідає встановленим нормам), що є єдиним учасником аукціону.

Обов'язок підписання орендного договірного угоди перед автономної держорганізаціям виникає тільки в крайньому з перерахованих випадків (угоду з єдиним учасником організованих торгів, конкурсу). В інших ситуаціях, коли здача майна в оренду надається без аукціонів, правовласник не зобов'язаний підписувати контрактна угода, претендент не має право висувати вимоги на подібні площі.

Організація аукціону на оренду нерухомості допускається по відношенню претендентів-пільговиків. Якщо таких суб'єктів на один нерухомий держоб'єкт більше одного, тоді автономне держустанова маєте право відмовити в оренді нерухомості на пільгових підставах і організовує торги між ними. Це на думку антимонопольної організації не є порушенням інтересів заявників даної категорії.

Але обережність при вирішенні організації аукціонів на оренду майнових цінностей АУ, закріплених за ними в якості оперативного управління, необхідно проявляти як власникам даного майна. Погоджуючись на здачу в оренду житла, визначеної площі організації, засновник зобов'язаний керуватися вимогами ФЗ №135 / 2.

Підписання договірних угод на оренду держмайна без організації аукціонів

Законом передбачено кілька винятків, коли автономне держустанова має право надавати в оренду площі без аукціонів.

Орендар - освітній, медичний заклад

Які конкретно маються на увазі освітні, медичні організації (бюджетні установи), зазначено в роз'ясненнях ФАС (глава 5-6). У даній ситуації керуватися необхідно положеннями законодавства галузевої діяльності.

Згідно ФЗ (стаття №2 / 11) до медустанов відносяться юрособи в незалежності від використовуваної організаційно-правової форми, підприємництво яких пов'язано в першу чергу з областю медицини, при наявності відповідної ліцензії. Також медичними організаціями вважаються індивідуальні підприємці (ІП), діяльність яких пов'язана з медициною.

Короткострокове орендну угоду на нерухомість, підписана не в результаті аукціонів, на новий період не продовжується без організації торгів. В даному випадку діє встановлена \u200b\u200bнорма, яка обмежує період дії даної угоди на оренду приміщення.

Освітні (бюджетні) установи - структури, основна діяльність яких пов'язана зі сферою освіти, а також установи, що займаються безпосередньо навчанням. До таких організацій відповідно до ФЗ №273 () додатково відносяться ІП, що займаються освітньою діяльністю.

Підсумок: орендувати площу нерухомого об'єкта автономної муніципальної організації (держустанови) без участі в аукціонах мають можливість юридичні особи, індивідуальні підприємці, основна діяльність яких пов'язана зі сферою освіти або медицини, але при наявності відповідних ліцензій.

Оренда на короткостроковий період

Згідно ФЗ №135 (стаття №17.1 / 11/1) муніципальним організаціям, держустановам дозволяється надавати в оренду нерухомі об'єкти на короткостроковий період без організації конкурсів, аукціонів. При цьому забороняється надання такої послуги одній особі більше 30 днів календаря, протягом 6 місяців, що йдуть підряд без організації торгів, конкурсів.

А ось згідно з російським Державному кодексу (стаття №610 / 3) угоду на здачу муніципального майна (держмайна) в оренду, підписану на термін, що перевищує максимально можливий період, визначений чинним законодавством, вважається оформленим на граничний термін.

Це означає, що орендні угоди на майнові цінності, закріплені за муніципалітетом (російською державою) і підписані на короткостроковий період без проведення аукціону, не продовжуються (ФЗ №135 (стаття №17.1 / 9), ГК ()). Подібна позиція і в роз'ясненнях ФАС (глава 10).

Оренда частини площі приміщення

Раніше вже було зазначено, що можливе надання оренди частини площі будівлі (квартири) без попереднього аукціону, але при дотриманні наступних вимог:

• площа, що передається в оренду, не повинна бути більше 20 м 2 і 10 відсотків площі об'єкта власності, до якого вона належить.

• при встановленні такої частки не потрібно брати до уваги площі нерухомого об'єкта, право користування, володіння якими були передані до входження в силу ФЗ №135 (стаття №17.1), на основі інших винятків, визначених ФЗ №135 (стаття №17.1), за підсумками торгів.

Орендар - підрядник установи

Необхідно окремо відзначити такий виняток з правил оренди муніципальної нерухомості (держмайна), яке на АУ не поширюється (як мінімум на автономні держустанови, які здійснюють закупівлі, покладаючись на ФЗ №223). В даному випадку мається на увазі підписання без проведення торгів орендного договірного угоди з особою, яка уклала контракт з муніципальної (державної) організацією за підсумками аукціону (на конкурсній основі), організованого згідно з Федеральним законом №44. При цьому надані права були передбачені документально проведеними торгами (конкурсом) з метою виконання зобов'язань цього контракту (ФЗ №135, стаття №17.1 / 10/1).

Згідно Роз'яснень ФАС (глава 9) цивільно-правові угоди, оформлені в межах ФЗ №223, не зважають муніципальними (державними) договорами. У зв'язку з цим положення ФЗ №135 (стаття №17.1 / 1/10) не поширюються на подібні випадки. Тобто, коли автономне держустанова, посилаючись на норми ФЗ №223, понесло витрати на закупівлю певних робіт або послуг, виконання або надання яких передбачає обов'язкову присутність на площі організації підрядника (наприклад, театр придбав послуги ремонту, пошиття сценічних костюмів), надати в оренду відповідні площі можливо виключно на організованих аукціонах.

Важливо! У подібних ситуаціях, як описана вище, закупівля послуг, аукціон на право оформлення орендного договірного угоди - це два самостійних процесу.

пролонгація договору

Діючі орендні договірні угоди на муніципальну нерухомість (держмайно), майнові цінності, передані держоргану в оперативне управління згідно ФЗ №135 (стаття №17.1 / 9-11) підлягають продовженню. У тому випадку, якщо фізособа власні обов'язки відповідно до даної угоди виконував належно, підписується контракт на новий період без організації аукціону (якщо контрактною угодою не передбачено інше і період дії такого контракту не обмежений положеннями чинного російського законодавства).

У даній ситуації повинні бути виконані дві обов'язкові умови:

• мінімальний період переоформлення орендного договірного угоди повинен бути від 3 років (можливий менший період, але виключно при написанні орендарем відповідної заяви);
• розмір плати, на підставі якого ведеться облік доходів за оренду приміщення, визначається за підсумками оцінки нерухомості відповідно до ринкових розцінок.

У разі дотримання всіх умов, орендодавець в особі автономного держустанови згідно ФЗ №135 (стаття №17.1 / 10) не має права відмовити в пролонгації договірного угоди орендарю.

Відмова можливий в разі наявності у фізособи боргів на момент завершення договору оренди або якщо є рішення розпорядження відповідної нерухомості в іншому порядку.

Антимонопольна організація зробила на підставі цього наступні висновки:

• Так як є можливість орендарю не надавати пролонгацію орендного договірного угоди на підставі прийняття нового рішення по порядку розпорядження нерухомістю, орендодавцю потрібно отримати згоду від власника таких об'єктів на переукладання договору оренди.
• Проводка пролонгації орендної угоди згідно ФЗ №135 (стаття №17.1 / 9) може виконуватися необмежену кількість разів згідно аналогічних підстав. При цьому важливим є дотримання вимог при кожній новій пролонгації документа.

суборенда

Згідно ФЗ №135 (стаття №17.1 / 1/16) можливе надання в суборенду муніципального майна (держмайна) без аукціону в таких випадках:

• право на підписання орендної угоди орендарю надано на основі муніципального (державного) угоди;
• держустанова уклало орендний контракт за підсумками аукціону, на підставі не відбувся аукціону.

При дотриманні цих вимог надаватися в суборенду може нерухомість будь-якої площі (ФЗ №135 в даному плані не передбачає будь-яких обмежень). У протилежній ситуації відповідні площі надаються в суборенду на загальних підставах, визначених ФЗ №135 (стаття №17.1) з організацією аукціону, без нього, але вже за іншими винятків.

Для підприємств малого та середнього бізнесу оренда нерухомості у Департаменту міського майна Москви - один з кращих способів заощадити на орендній платі та вивільнити гроші для вирішення бізнес-завдань. Беручи участь в торгах, підприємці можуть отримати приміщення за ставкою нижче середньоринкової, а згодом викупити на вигідних умовах. Про те, як орендувати приміщення у міста Москви і взяти участь в спецпрограмах підтримки малого і середнього бізнесу, розповідають експерти Smart Choice.

Покрокова інструкція, як зняти приміщення в оренду у міста

• Виберіть підходящий об'єкт. Вони представлені на сайті mos.ru. Зверніть увагу на ключову лотів інформацію: дату проведення торгів, термін оренди, стартову суму орендної плати.
• огляньте нерухомість. Заявку на огляд можна подати аж до терміну в кілька днів до закінчення прийняття заявок на участь в торгах. Як зняти приміщення в оренду у міста і бути впевненим в тому, що об'єкт вам ідеально підходить? Відвідайте його самостійно або довірте огляд фахівця. Ретельна експертиза, що включає перевірку стану ремонту, комунікацій, оцінку транспортної доступності, інфраструктури і т.д., дозволить уникнути проблем з експлуатацією нерухомості в подальшому.
• Увійдіть на майданчику, яка буде проводити торги. Сьогодні всі вони виробляються в електронному форматі. Для реєстрації потрібно надати установчі документи і цифровий підпис, встановити кілька сертифікатів і систему криптозахисту даних.
• Зберіть пакет документів. Необхідні будуть виписка з ЕГРЮЛ або ЕГРІП (її потрібно отримати не раніше, ніж за 6 тижнів до початку аукціону), копії установчих документів, рішення про схвалення угоди, документ, що підтверджує повноваження особи, яка подає заяву. Також потрібно додати заяву, в якому підприємець підтверджує: в відношенні компанії не відкрито справу про банкрутство або ліквідації, а його діяльність не припинена.
• Сплатіть завдаток. Вивчіть документацію лота, щоб дізнатися, як орендувати приміщення у міста і яку суму потрібно перевести, щоб взяти участь в аукціоні. Як правило, завдаток складає 5% від суми лота.
• У день аукціону зайдіть на майданчик проведення торгів і візьміть участь в аукціоні. Правила проведення торгів ви зможете вивчити на сайті або в документації до лоту. Якщо ви єдиний учасник аукціону, то автоматично будете визнані його переможцем.
• Підпишіть протокол про підсумки аукціону. Як правило, його публікують в той же день, коли проводилися торги. Протягом 10-20 днів після аукціону необхідно звернутися в ДГІ для укладення договору.
• Сплатіть початкову суму і підпишіть договір. Після цього ви зможете користуватися приміщенням.

Зверніть увагу: вартість оренди за рік, яка вказується в договорі, буде переглянута через 12 місяців. Сума буде помножена на індекс споживчих цін (коефіцієнт інфляції). Врахуйте це, дізнаючись, як отримати приміщення в оренду від міста: згодом приміщення обійдеться дорожче. Однак змінити ставку в односторонньому порядку Департамент міського майна не має права.

Як орендувати приміщення у міста Москви? Аналізуємо лотів документацію

Кращий спосіб дізнатися, як взяти приміщення в оренду у міста, - вивчити лотів документацію. Тут буде вказана вся ключова інформація для прийняття рішення і планування дій на аукціоні. У документі зазначено:

• детальний опис нежитлового об'єкта із зазначенням номера в ЕГРН, цільового призначення, адреси, площі і т.д .;
• термін договору;
• початкова ціна, з якої стартують ставки;
• завдаток для участі в торгах;
• сума, яку повинен буде заплатити переможець аукціону, і терміни виплати;
• мінімальний крок аукціону;
• документи для участі;
• дата початку та закінчення прийому заявок, проведення аукціону та інша інформація.

Також в документації до лоту можна вивчити договір оренди (особливу увагу зверніть на права і обов'язки орендаря), зразок заяви на участь в торгах і довіреності на представлення інтересів третьою особою.

Важливо: в Москві діють кілька програм допомоги підприємцям. Наприклад, передбачена майнова підтримка суб'єктів малого бізнесу, які працюють в галузі охорони здоров'я, соціального харчування, освіти, побутового обслуговування і т.д. Щоб зрозуміти, чи може ваша компанія розраховувати на пільги, зверніться до фахівців Smart Choice: вони досконально знайомі з законодавством за програмами допомоги підприємцям і подбають про правильне оформлення документів.

Підводні камені при оренді державного майна

Перш ніж дізнаватися, як отримати приміщення в оренду у міста і брати участь в торгах, потрібно переконатися, що ви готові до аукціону. Є кілька складнощів:

• Необхідно відстежувати нові пропозиції. Щоб не упустити вигідний лот, потрібно регулярно стежити за пропозиціями ДГИ. Крім того, доведеться витрачати час на огляд нерухомості.
• Процес реєстрації на майданчику, яка проводить аукціон, може розтягнутися на кілька днів. Найкраще зареєструватися до того, як ви вирішите орендувати конкретне приміщення у міста Москви, щоб точно встигнути стати учасником торгів до старту. Особливо важливо почати підготовку заздалегідь, якщо у вашого підприємства ще немає електронного підпису. Для того, щоб не розбиратися з регламентом проведення торгів і не витрачати час на самостійну реєстрацію, ви можете скористатися допомогою юристів Smart Choice.
• Переможець повинен протягом короткого часу укласти договір і, головне, внести оплату. Як правило, початковий внесок становить 25% від мінімальної суми договору. З огляду на, що торги ведуться не на місячну, а на річну орендую ставку, сума вийде вагомою. Терміни її перекладу на рахунок ДГИ невеликі - до 3 днів. Якщо переможець аукціону не встигне зібрати потрібну суму або пропустить термін укладення договору, то результати торгів анулюються, притому завдаток переможцю повернуто не буде.

Як орендувати комерційну нерухомість у міста без проблем?

Smart Choice пропонує послуги підприємцям, які хочуть отримати міську нерухомість на привабливих умовах. Ми надаємо широкий спектр послуг:

• Підбір об'єкта під вимоги замовника серед пропозицій ДГИ, моніторинг нових пропозицій.
• Огляд нерухомості, оцінка вигоди пропозиції, розрахунок приблизної ринкової вартості об'єкта.
• Консультації по можливості участі в державних програмах.
• Реєстрація клієнта на майданчику для проведення торгів.
• Збір пакету документів, внесення завдатку.
• Опрацювання стратегії участі в аукціоні, розрахунок максимальної суми, яку має сенс заплатити за приміщення.
• Участь в аукціоні від вашого імені.
• Підписання протоколу, переклад початкової суми на рахунок ДГИ, підписання договору.
• Оцінка можливості викупу нерухомості, подача документів в ДГІ.
• Аналіз договору на викуп нерухомості, проведення незалежної оцінки.
• Оскарження вартості нерухомості в суді.
• Укладення договору про викуп орендованої нерухомості.

В Smart Choice працюють юристи з досвідом більше 5 років, багато разів співпрацювали з ДГІ з різних питань. Ми допоможемо орендувати яке ідеально підходить для вашого бізнесу приміщення у міста з можливістю подальшого викупу в Москві або Московської області, переконавшись, що умови - найвигідніші.