Cum să vindeți sau să închiriați rapid orice proprietate comercială. Închirierea de bunuri imobiliare comerciale - complexitatea procesului Unde se găsesc chiriași pentru bunuri imobiliare comerciale

Închirierea de bunuri imobile comerciale și încheierea unui acord cu privire la o astfel de tranzacție nu sunt prea dificile.... Cu toate acestea, în comparație cu închirierea spațiilor rezidențiale, această zonă a pieței imobiliare este guvernată de diferite legi și reglementări. Leasingul imobiliar comercial este o afacere profitabilă, dar mulți proprietari de clădiri de birouri mari și proprietăți comerciale cu o suprafață mică se confruntă adesea cu provocarea de a găsi chiriași de bună-credință. Dacă soluția la această problemă este relevantă pentru dvs., atunci a noastră vă va fi foarte utilă: va vorbi despre cum să închiriați o cameră, faceți-o cât mai curând posibil și cu cel mai mare beneficiu.

Baza legală pentru închirierea imobiliarelor comerciale

Înainte de a analiza modul de închiriere a imobilelor comerciale, să ne oprim asupra actelor legislative care reglementează aceste acțiuni. Procesul de transfer al proprietăților imobiliare comerciale pentru uz plătit este reglementat de Codul civil al Federației Ruse (v. 34). În conformitate cu acest act legislativ, condițiile care decurg din procesul de semnare a contractului sunt reflectate în contractul de închiriere - documentul principal care confirmă acordul dintre proprietar și chiriaș.

Arendă imobiliară comercială

Principala responsabilitate a proprietarului imobilului este menținerea ordinii și a stării corespunzătoare în localurile închiriate. Deci, de exemplu, art. 616 din Codul civil obligă locatorul să efectueze în mod independent revizia într-un anumit interval de timp. Același articol denotă, de asemenea, obligațiile impuse chiriașului, inclusiv redecorarea localului, plata la timp a facturilor curente de utilități și asigurarea ordinii în interiorul localului.

Proprietarul are dreptul de a închiria proprietăți comerciale în alte condiții., care sunt neapărat prescrise în contractul de închiriere. De exemplu, proprietarul poate transfera obligația de a efectua revizia către persoana care folosește sediul pe bază de arendă sau își poate asuma obligațiile chiriașului.

Etape de livrare a imobilelor

Cu o abordare competentă și o înțelegere a tuturor complexităților leasingului de proprietăți comerciale, aproape fiecare proprietar va putea face față problemei modului de închiriere independentă a spațiilor nerezidențiale. Să luăm în considerare ordinea acțiunilor, descriind în detaliu ce trebuie făcut pentru a încheia cea mai profitabilă afacere.

Când închiriați bunuri imobiliare, principalul lucru este să stabiliți prețul optim, să găsiți un chiriaș de bună-credință și să pregătiți în mod competent documente pentru transferul obiectului spre închiriere!

Determinarea costului de închiriere

Aceasta este prima și cea mai importantă etapă. Dacă proprietarul efectuează personal tranzacția, determinarea valorii chiriei, de regulă, nu va fi în întregime obiectivă. Deoarece orice proprietar intenționează să obțină beneficiul maxim. Dar prețul umflat îi sperie pe potențialii chiriași, în timp ce cifra subestimată va ridica unele îndoieli. Mulți proprietari de proprietăți comerciale solicită ajutorul specialiștilor (agent imobiliar / evaluator), deși astăzi mulți analizează oferte similare postate pe site-uri speciale, de exemplu, Avito, Cyan și alte site-uri de internet. Acest lucru vă permite să înțelegeți situația actuală a pieței și să vă evaluați în mod corect propriile premise.

Tine minte! Prin închirierea unei premise pentru conducerea propriei afaceri, un potențial chiriaș se așteaptă să obțină un profit din aceasta. De aceea, la evaluarea premiselor, ar trebui să se țină seama de venitul probabil estimat pe care îl va putea primi.

În plus, atunci când evaluați spațiul închiriat, este recomandabil să luați în considerare o serie de factori importanți, inclusiv:

• zona localului închiriat;
• dispunerea existentă;
• starea obiectului;
• prezența pieselor de mobilier și a comunicațiilor;
• localizarea obiectului;
• prezența parcării echipate;
• transport și alte accesibilități pentru partenerii de afaceri și clienții chiriașului;
• trafic de vizitatori (în special pentru marile centre comerciale, de divertisment și de birouri).

Luând în considerare punctele de mai sus și analizând opțiuni similare, este posibil să se stabilească prețul optim, reciproc avantajos pentru spațiile închiriate.

Găsește chiriașul

Căutarea potențialilor chiriași este o etapă la fel de importantă în livrarea imobilelor. Este important să decideți cui să închiriați locația, deoarece este adesea foarte dificil să întâlniți un chiriaș de bună-credință.

După ce ați stabilit valoarea taxei lunare, trebuie să pregătiți textul publicitar.

De obicei, specifică în detaliu parametrii principali ai obiectului - dimensiunea camerei, podeaua, poziție geografică, dezvoltarea infrastructurii, starea spațiilor și a echipamentelor sale. În text, este indicat să evidențiați avantajele existente ale camerei. Dar nu ascunde posibilele dezavantaje ale obiectului închiriat, astfel încât în \u200b\u200btimpul inspecției să nu te regăsești într-o situație incomodă și să nu sperie un potențial locatar.

Ar trebui să spun mai în detaliu despre opțiuni căutați potențiali chiriași.

Căutați prin prieteni / cunoscuți este considerat cel mai simplu mod de a găsi un chiriaș de bună-credință. De obicei, cu „conexiuni” extinse în comunitatea de afaceri, proprietarii de proprietăți comerciale își pot închiria rapid și ușor spațiile.

Publicarea de reclame pe portaluri speciale de internet, dintre care un număr mare lucrează în rețea. Avantajul acestei metode este că oferta actuală de închiriere este văzută de un public uriaș de utilizatori care sunt interesați să selecteze cea mai profitabilă opțiune. Dar pentru a le atrage atenția, este important să compuneți un anunț bun cu o descriere detaliată a premiselor, indicând avantajele din text și, fără a uita să notați dezavantajele. Informațiile adevărate despre obiect vă vor ajuta să găsiți un chiriaș mai repede.

Însoțiți anunțul cu mai multe fotografii ale spațiilor propuse. Acest lucru îi va ajuta pe potențialii chiriași să afle rapid dacă sunt interesați de obiectul dvs.

Trimiterea unei oferte dee-poștă... Cafenelele și barurile, punctele mari și mici de vânzare cu amănuntul, saloanele de înfrumusețare și alte unități, precum și organizațiile, caută adesea spații pentru a deschide noi puncte de vânzare sau pentru a se muta într-o zonă mai convenabilă. Puteți afla e-mail-ul proprietarilor sau managerilor de afaceri care ar putea fi interesați de sediul dvs. pe site-ul oficial al companiei.

Caracteristici de livrare a spațiilor mari și mici

Închirierea spațiilor nerezidențiale, în funcție de zona obiectului închiriat, vă va ajuta recomandări ale profesioniștilor imobiliari.

Pentru inchirierea unei suprafete mici:

Puteți organiza o căutare a potențialilor chiriași personal sau prin intermediul unei agenții imobiliare

1. Folosind ajutorul profesioniștilor, va trebui să semnați un contract pentru furnizarea serviciului. După încheierea contractului de leasing, va trebui să plătiți pentru serviciile agenției. Desigur, puteți coopera, omițând formalitățile, apoi trebuie să scrieți o scrisoare care să conțină o propunere comercială care să indice remunerația agentului imobiliar și să o trimiteți agențiilor care lucrează cu obiecte comerciale. De obicei, comisionul agenției imobiliare este jumătate din chiria lunară (plată unică).
2. După ce ați decis să începeți să căutați chiriași pe cont propriu, să publicați anunțuri pe site-uri Internet gratuite, să organizați un buletin informativ de e-mail, în plus, plasarea unui banner pe fațadă va fi eficientă ( serviciu plătibil) în fereastra localului închiriat (gratuit).

Închirierea unei suprafețe mari:

Dacă un spațiu mare este planificat pentru închiriere, ceea ce înseamnă că va avea o rentabilitate estimată ridicată, atunci puteți crea un site web simplu cu propria dvs. propunere comercială. De obicei, un site web este promovat prin publicitate contextuală folosind cuvinte cheie. Acest lucru vă permite să ajungeți la publicul țintă, în timp ce în această opțiune puteți controla costul anunțului. În această opțiune, puteți să vă faceți publicitate asupra proprietății dvs. și să economisiți taxe de agenție.

Semnarea unui contract

Prezentarea competentă a spațiilor închiriate - o garanție a unei tranzacții reușite. Când afișați un obiect, încercați să furnizați cât mai multe informații posibil, atrăgând atenția unui potențial chiriaș asupra beneficiilor și profitului probabil pe care îl va putea primi din închirierea acestui obiect.

Semnarea unui acord - etapa finală și cea mai importantă a tranzacției. Un contract de închiriere pregătit și executat profesional acționează ca o protecție pentru locator împotriva unui chiriaș fără scrupule. Contractul de închiriere trebuie să includă:

• datele de identificare ale proprietarului obiectului și ale chiriașului;
• locația obiectului, aria acestuia și caracteristicile cheie;
• informații de înregistrare;
• timpul contractului;
• mărimea chiriei și reglementările pentru plata acesteia.

Notă! Legea interzice creșterea chiriei de către proprietarul localului de mai multe ori la fiecare 12 luni. Prin urmare, documentul trebuie să conțină cea mai mare sumă din creșterea probabilă, specificând perioada notificării obligatorii a chiriașului.

Documentul trebuie să conțină o descriere detaliată a drepturilor / obligațiilor părților la acord, precum și responsabilitatea părților pentru încălcarea secțiunilor documentului. Nu strică să includeți în document un inventar al proprietății care se află în cameră. Așadar, după încheierea contractului de închiriere, proprietarul poate solicita compensații financiare pentru bunul deteriorat.

Cum să găsiți rapid un chiriaș

Câteva sfaturi utile vă vor ajuta să închiriați rapid un birou și alte obiecte.

Pentru proprietarii care nu sunt pregătiți să caute personal un chiriaș, să efectueze verificări / negocieri - este logic să solicitați ajutorul unui agent imobiliar profesionist. El va evalua obiectiv premisele, va stabili valoarea reală a acestuia, va face fotografii de înaltă calitate, va întocmi corect textul publicitar și va începe să vă prezinte proprietatea.

in orice cazExistă unele nuanțe în cooperare cu agenția. Acestea trebuie clarificate înainte de a începe cooperarea.

Dacă proprietarul dorește să găsească rapid un chiriaș pentru sediul său, atunci el poate percepe el însuși taxa agenției (multe agenții primesc plata pentru servicii de la chiriași). Această opțiune este adesea utilizată de proprietarii de bunuri imobiliare de lux sau dacă există multe proprietăți în posesia lor. Banii plătiți agentului imobiliar, inclusiv, vor fi cheltuiți pentru costul închirierii proprietății. O altă opțiune rapidă pentru a închiria o proprietate comercială este de a vă reduce chiria. Și nu este absolut necesar să închiriați spațiile pentru „trei ruble”, este suficient să reduceți costul de închiriere cu 5-10%. Apoi, competitivitatea localurilor crește.

Riscuri potențiale la închirierea spațiilor

Orice proprietar își face griji cu privire la starea spațiilor închiriate și dorește să aibă venituri din tranzacție. Iată principalele riscuri ale proprietarilor de proprietăți comerciale și vă spun cum să vă protejați de acestea.

Utilizarea incorectă a spațiilor

În orice contract de închiriere pregătit corespunzător, sunt indicate scopurile utilizării sale și condițiile de operare. Acest lucru se aplică echipamentelor închiriate.

Să presupunem că, la încheierea unei înțelegeri, chiriașul a promis că va folosi sediul ca depozit, dar a deschis un magazin în acesta. Proprietarul are dreptul de a cere anularea contractului fără a rambursa chiria plătită și a impune o penalitate locatarului.

Pagube materiale

Obiectul a fost transferat locatarului în stare bună, cu utilaje și echipamente. Dar într-o zi se dovedește că camera este într-o stare de ruină, echipamentul este rupt etc. În acest caz, proprietarul poate solicita despăgubiri integrale pentru prejudiciul cauzat. În acest caz, nu numai costul lucrărilor de reparații este supus rambursării, ci și costul (de piață) al echipamentului defect.

Răspunderea nu este asigurată în cazurile în care localurile și bunurile au fost deteriorate în caz de forță majoră (incendiu etc.).

Locatarul refuză să plătească chirie

Plătitorii inexacti sunt de obicei pedepsiți financiar. Deși acest lucru este fezabil numai cu executarea corectă / întocmirea contractului de închiriere - acesta precizează în mod clar termenii, procedura și valoarea chiriei lunare.

Pentru întreprinderile mici și mijlocii, închirierea de bunuri imobile de la Departamentul de Proprietăți al orașului Moscova este una dintre cele mai bune modalități de a economisi chirie și de a elibera bani pentru a rezolva problemele de afaceri. Participând la licitație, antreprenorii pot obține sedii la o rată mai mică decât media pieței și ulterior le pot cumpăra în condiții favorabile. Experții Smart Choice vă spun cum să închiriați spații în apropierea orașului Moscova și să participați la programe speciale pentru sprijinirea întreprinderilor mici și mijlocii.

Instrucțiuni pas cu pas despre cum să închiriați o cameră în oraș

• Alegeți un obiect potrivit... Acestea sunt prezentate pe site-ul mos.ru. Acordați atenție informațiilor cheie despre lot: data licitației, termenul de închiriere, valoarea inițială a chiriei.
• Inspectați proprietatea... O cerere de inspecție poate fi depusă până la o perioadă de câteva zile înainte de sfârșitul acceptării cererilor de participare la licitație. Cum să închiriezi o premisă lângă oraș și să fii sigur că obiectul ți se potrivește perfect? Vizitați-l singur sau încredințați examenul unui specialist. Examinare amănunțită, inclusiv verificarea stării reparațiilor, comunicațiilor, evaluării accesibilitatea transportului, infrastructură etc., vor evita în viitor probleme cu funcționarea proprietății.
• Înregistrați-vă pe site-ul care va desfășura licitația. Astăzi toate sunt produse electronic. Pentru a vă înregistra, va trebui să furnizați documente constitutive și o semnătură digitală, să instalați mai multe certificate și un sistem de criptare a datelor.
• Colectează un pachet de documente... Veți avea nevoie de un extras din Registrul de stat unificat al entităților juridice sau USRIP (acesta trebuie primit nu mai devreme de 6 săptămâni înainte de începerea licitației), copii ale documentelor constitutive, o decizie de aprobare a tranzacției, un document care să confirme competențele persoanei care depune cererea. De asemenea, trebuie să atașați o declarație în care antreprenorul confirmă: nu a fost deschis un caz de faliment sau lichidare împotriva companiei, iar activitățile acesteia nu au fost suspendate.
• Plătiți depozitul. Studiați documentația lotului pentru a afla cum să închiriați spații din oraș și cât trebuie să transferați pentru a participa la licitație. De regulă, depozitul este de 5% din suma lotului.
• În ziua licitației, accesați site-ul licitației și participați la licitație... Puteți studia regulile de tranzacționare pe site-ul web sau în documentația lotului. Dacă sunteți singurul participant la licitație, veți fi declarat automat câștigător.
• Semnați procesul-verbal al rezultatelor licitației. De regulă, este publicat în aceeași zi în care a avut loc licitația. În termen de 10-20 de zile de la licitație, trebuie să contactați DGI pentru a încheia un contract.
• Plătiți suma inițială și semnați contractul. Apoi puteți utiliza premisele.

Vă rugăm să rețineți: prețul de închiriere pentru anul, care este indicat în contract, va fi revizuit după 12 luni. Suma va fi înmulțită cu indicele prețurilor de consum (rata inflației). Luați în considerare acest lucru atunci când învățați cum să obțineți o cameră de închiriat din oraș: mai târziu camera va costa mai mult. Cu toate acestea, Departamentul proprietății orașului nu are dreptul să modifice unilateral rata.

Cum se închiriază o cameră în apropierea orașului Moscova? Analiza documentației lotului

Cel mai bun mod de a învăța cum să închiriați un spațiu dintr-un oraș este să studiați documentația lotului. Aici veți găsi toate informațiile cheie pentru luarea deciziilor și planificarea acțiunilor la licitație. Documentul indică:

• o descriere detaliată a unui obiect nerezidențial cu o indicație a numărului USRN, scopul, adresa, zona etc;
• durata contractului;
• prețul inițial la care încep pariurile;
• depozit pentru participarea la licitație;
• suma pe care câștigătorul licitației va trebui să o plătească și momentul plății;
• pas minim de licitație;
• documente de participare;
• datele de începere și de încheiere pentru acceptarea cererilor, organizarea unei licitații și alte informații.

De asemenea, în documentația lotului, puteți studia contractul de închiriere (acordați o atenție deosebită drepturilor și obligațiilor chiriașului), un exemplu de cerere de participare la licitație și o procură de reprezentare a intereselor de către o terță parte.

Important: Moscova are mai multe programe pentru a ajuta antreprenorii. De exemplu, sprijinul imobiliar este oferit întreprinderilor mici care lucrează în domeniul sănătății, nutriției sociale, educației, serviciilor pentru consumatori etc. Pentru a înțelege dacă compania dvs. poate conta pe beneficii, contactați specialiștii Smart Choice: aceștia sunt familiarizați cu legislația privind programele de asistență pentru antreprenori și se vor ocupa de documentele corecte.

Capcanele la închirierea bunurilor municipale

Înainte de a afla cum să obțineți o proprietate de închiriat din oraș și să licitați, trebuie să vă asigurați că sunteți gata pentru o licitație. Există mai multe complicații:

• Este necesar să urmăriți ofertele noi. Pentru a nu rata un lot profitabil, trebuie să urmăriți în mod regulat ofertele DGI. În plus, va trebui să petreceți timp uitându-vă la proprietate.
• Procesul de înregistrare pe site-ul licitației poate dura câteva zile... Cel mai bine este să vă înregistrați înainte de a decide să închiriați cameră specifică lângă orașul Moscova pentru a avea timp să devină ofertant înainte de start. Este deosebit de important să începeți pregătirea în avans dacă compania dvs. nu are încă o semnătură electronică. Pentru a nu face față regulilor licitației și a nu pierde timpul la auto-înregistrare, puteți folosi ajutorul avocaților Smart Choice.
• Câștigătorul trebuie să încheie un contract într-un timp scurt și, cel mai important, să efectueze o plată... De regulă, plata inițială este de 25% din suma minimă a contractului. Având în vedere că licitațiile nu au loc lunar, ci pentru o rată anuală de închiriere, suma se va dovedi semnificativă. Condițiile transferului său în contul DGI sunt scurte - până la 3 zile. În cazul în care câștigătorul licitației nu are timp să colecteze suma necesară sau ratează termenul limită pentru încheierea contractului, atunci rezultatele licitației vor fi anulate, iar depozitul nu va fi returnat câștigătorului.

Cum se închiriază o proprietate comercială lângă oraș nici o problema?

Smart Choice oferă servicii antreprenorilor care doresc să achiziționeze proprietăți imobiliare urbane în condiții atractive. Oferim o gamă largă de servicii:

• Selectarea unui obiect în funcție de cerințele clientului printre propunerile DGI, monitorizarea noilor propuneri.
• Inspecția imobilelor, evaluarea beneficiilor ofertei, calcularea valorii de piață aproximative a obiectului.
• Consultări privind posibilitatea de a participa la programe guvernamentale.
• Înregistrarea clientului pe platformă pentru tranzacționare.
• Colectarea unui pachet de documente, efectuarea unui depozit.
• Elaborarea unei strategii pentru participarea la licitație, calcularea sumei maxime care are sens să plătească pentru sediu.
• Participarea la o licitație în numele dvs.
• Semnarea protocolului, transferarea sumei inițiale în contul DGI, semnarea contractului.
• Evaluarea posibilității de răscumpărare a imobilelor, depunerea documentelor către DGI.
• Analiza contractului de cumpărare imobiliară, evaluare independentă.
• Contestarea valorii imobilelor în instanță.
• Încheierea unui acord privind achiziționarea de bunuri imobiliare închiriate.

Smart Choice are angajați cu avocați cu mai mult de 5 ani de experiență, care au colaborat în mod repetat cu DGI pe diverse probleme. Vă vom ajuta să închiriați o premisă ideală pentru afacerea dvs. în apropierea orașului, cu posibilitatea achiziționării ulterioare în Moscova sau în regiunea Moscovei, asigurându-ne că condițiile sunt cele mai favorabile.

Căutați informații despre licitații pentru închirierea proprietății municipale din Moscova, deoarece este ieftin și de încredere? Este posibil ca dintr-un motiv sau altul să aveți nevoie să semnați un contract de închiriere pentru spațiile rezidențiale sau nerezidențiale deținute de autoritățile orașului sau chiar de stat. În acest caz, închirierea municipală a spațiilor din Moscova este ceea ce vă va permite să închiriați un obiect adecvat.

În același timp, GlavUpDK din cadrul Ministerului Afacerilor Externe din Rusia vă oferă informații despre licitații pentru închirierea de bunuri federale - adică deținut de stat Secretul constă în faptul că imobilele nerezidențiale deținute de stat practic nu intră în bazele de date ale agențiilor imobiliare. Din acest motiv, mulți pur și simplu nu știu că există posibilitatea de a închiria un obiect la un preț mai mic. De asemenea, ar trebui să faceți distincția între închirierea de bunuri imobiliare federale și închirierea de bunuri imobiliare obținute în cursul unei licitații pentru închirierea de spații municipale.

Compania GlavUpDK din cadrul Ministerului Afacerilor Externe din Rusia organizează și desfășoară licitații pentru închirierea de bunuri imobiliare federale, transferate acesteia pentru gestionare în baza dreptului de gestionare economică, în mod continuu. Dacă sunteți în căutarea unui spațiu de birouri, asigurați-vă că vizitați site-ul nostru web, unde vă puteți familiariza cu ofertele de închiriere și puteți deveni participant la licitație - beneficiile semnării unui contract de închiriere sunt destul de evidente, deoarece puteți încheia un contract de închiriere absolut legal care vă va proteja interesele în calitate de chiriaș.

Reguli de licitație:

Licitația se desfășoară în conformitate cu legislația actuală, care obligă FSUE-urile să scoată la licitație toate spațiile oferite spre închiriere. Dacă se depune o singură cerere, licitația este declarată invalidă și contractul este semnat cu potențialul chiriaș care a depus singura cerere la tariful minim (de pornire) de închiriere. Dacă mai mulți participanți solicită un singur sediu, se organizează o licitație, timp în care ofertele pot crește semnificativ în timpul licitației.

Pentru a deveni participant la licitația pentru închirierea de bunuri imobile, trebuie să completați o cerere în care vor fi indicate datele dvs., precum și să atașați documente constitutive și un document care să confirme plata depozitului. Înainte de începerea licitației, clientul are dreptul de a refuza participarea și de a retrage cererea depusă.

Dacă deveniți câștigătorul licitației, atunci trebuie să încheiați un contract de închiriere în termen de 20 de zile de la data licitației. În acest caz, depunerea către câștigătorul licitației va fi returnată sau acceptată pentru îndeplinirea obligațiilor care decurg din prezentul acord.

Dar dacă contractul, dintr-un motiv sau altul, nu este semnat de câștigător, în termenul specificat, depozitul nu i se va restitui.

Dacă aveți întrebări cu privire la regulile licitației, puteți contacta consultanții noștri prin telefon sau prin e-mail indicat pe site.

Unde pot închiria un spațiu comercial sau un depozit nerezidențial? Cum să închiriați un spațiu de vânzare cu amănuntul pentru un magazin? Care este modalitatea corectă de a închiria proprietăți imobiliare comerciale?

Bună ziua tuturor celor care s-au uitat la site-ul revistei populare pe internet „HeatherBober”! Expertul este cu tine - Denis Kuderin.

Subiectul conversației de astăzi este leasingul imobiliar comercial. Articolul va fi util pentru oamenii de afaceri, proprietari spații nerezidențiale și tuturor celor care sunt interesați de problemele financiare actuale.

La sfârșitul articolului, veți găsi o imagine de ansamblu asupra celor mai fiabile companii imobiliare rusești care oferă servicii intermediare pentru închirierea proprietăților comerciale.

Deci sa începem!

1. De ce să închiriezi o proprietate comercială?

Activitatea antreprenorială de succes depinde în mare măsură de premisele bine alese pentru a face afaceri. Acest lucru este valabil mai ales pentru comerț și servicii. Un magazin confortabil și bine echipat într-o parte aglomerată a orașului atrage cumpărătorii în sine.

Același lucru se poate spune și pentru birouri. Fiecare companie care se respectă trebuie să aibă un spațiu de bună calitate pentru a lucra și a primi vizitatori. Chiar dacă vindeți un produs printr-un magazin online, aveți nevoie de un loc pentru preluarea și emiterea comenzilor, precum și soluționarea litigiilor cu clienții.

Nu orice om de afaceri, în special un începător, își poate permite să cumpere spații nerezidențiale. În astfel de cazuri, leasingul comercial imobiliar vine în ajutor.

Enumerăm toate avantajele închirierii:

• costuri financiare relativ mici;
• mai simplu în comparație cu procedura de cumpărare pentru hârtie;
• capacitatea de a schimba proprietarul și de a vă muta în altă clădire în orice moment;
• o selecție largă de bunuri imobiliare, în special în zonele metropolitane.

Procesul invers - închirierea spațiilor - are, de asemenea, multe avantaje. În primul rând, este o sursă fiabilă de venit pasiv. Achiziționarea de spațiu comercial (retail, birou, industrial și altele) este o bună opțiune de investiții.

Atâta timp cât există o afacere privată, reprezentanții săi vor avea nevoie în permanență de spații pentru a face afaceri, ceea ce înseamnă că proprietarii de proprietăți vor avea profituri stabile fără costuri de muncă foarte mari.

Găsirea unui spațiu potrivit pentru o afacere este un eveniment deranjant. Cel mai rapid și mai fiabil mod de a găsi un obiect este de a utiliza serviciile intermediarilor profesioniști.

Există un articol detaliat despre modul în care funcționează cele moderne pe site-ul nostru.

2. Cum să închiriezi o proprietate comercială - 5 sfaturi utile

Când închiriați proprietăți comerciale, trebuie să fiți cât mai atent posibil atunci când le alegeți. Parametrii și caracteristicile funcționale ale localurilor determină cât de curând puteți începe o afacere și dacă obiectul va îndeplini pe deplin obiectivele afacerii dvs.

Mai întâi, decideți cum veți căuta o cameră potrivită - pe cont propriu sau cu ajutorul unei agenții. Prima metodă presupune prezența unei oferte nelimitate de timp liber și este asociată cu o varietate de riscuri. A doua opțiune este mai sigură și mai fiabilă.

Pentru mai multe informații despre lucrul cu intermediari, consultați articolul „”.

Sfaturile experților vă vor ajuta să evitați greșelile obișnuite ale chiriașului.

Sfaturi 1. Studiați cu atenție capota și sistemele de ventilație

Dumneavoastră sau angajații dvs. veți lucra în cameră, prin urmare disponibilitatea sistemelor de ventilație care pot fi reparate este cel mai important punct. Lipsa unei ventilații puternice și autonome în clădire este un adevărat obstacol în calea funcționării normale a unei cafenele, restaurante, magazine alimentare.

Alimentele trebuie păstrate în condiții adecvate, iar vizitatorii și vânzătorii nu ar trebui să fie deranjați de mirosuri străine. Mai mult, serviciile sanitare pur și simplu nu vă vor permite să utilizați instalația ca unitate de catering sau magazin alimentar dacă are doar aerisire generală a casei.

Sfat 2. Concentrați-vă pe zonele de încărcare și descărcare

O zonă convenabilă pentru încărcarea și descărcarea mărfurilor este un alt punct cheie pentru proprietarii de cafenele, restaurante, cantine și magazine.

Este important ca locul unde vor fi efectuate operațiunile de încărcare și descărcare să nu iasă în curtea unei clădiri rezidențiale sau pe carosabil. Dacă vă amestecați cu chiriașii sau cu șoferii, veți fi torturați cu plângeri.

Problema alimentării cu energie completă este relevantă în special pentru chiriașii a căror activitate implică utilizarea de echipamente consumatoare de energie - frigidere, cuptoare electrice, mașini-unelte etc.

Asigurați-vă că cablurile electrice din cameră sunt suficient de mari pentru a satisface pe deplin nevoile întreprinderii.

Sfat 4. Citiți cu atenție termenii contractului

Înainte de a vă semna autograful pe leasing, citiți cu atenție condițiile în care încheiați tranzacția.

Contractul trebuie să conțină următoarele puncte:

• condițiile de leasing, costul și modalitatea de plată;
• dacă localul este închiriat cu echipament, atunci trebuie întocmit un inventar al proprietății;
• responsabilitatea părților pentru încălcarea contractului;
• condițiile de reziliere a acordului.

Costurile facturilor la utilități, colectarea gunoiului, întreținerea sistemului de incendiu și alarma de securitate sunt de obicei suportate de chiriaș. Cu toate acestea, proprietarul plătește pentru reparații majore, dacă este necesar, inclusiv înlocuirea comunicațiilor sanitare și a cablajelor electrice, dacă acestea nu reușesc.

Discutați în prealabil cu proprietarul problema asigurării proprietății - dacă se va încheia un astfel de acord și, dacă nu, decideți cine va prelua plata daunelor în caz de situații neprevăzute.

Este imperativ să verificați documentele de proprietate ale proprietarului - contractul de cumpărare și vânzare, un extras din Registrul de stat pentru dreptul de proprietate.

Asigurați-vă că spațiile aparțin cu adevărat persoanei care vi le închiriază. În caz contrar, într-o zi proprietarul real al obiectului va apărea cu puterile corespunzătoare. De asemenea, este important ca localurile să nu fie gajate, arestate pentru datorii și să nu aibă alte sarcini.

O persoană care este departe de complexitatea legislației privind locuințele ar trebui să apeleze la ajutor profesional atunci când închiriază sau cumpără spații nerezidențiale. De exemplu, puteți clarifica pentru dvs. toate punctele neclare de pe site-ul Pravoved - o resursă în care lucrează specialiști din toate domeniile jurisprudenței.

Vă puteți adresa întrebarea chiar și fără înregistrare, chiar pe pagina principală. Veți primi un răspuns legal corect și competent în câteva minute și complet gratuit. Dacă problema dvs. necesită un studiu aprofundat, va trebui să plătiți pentru serviciile profesioniștilor, dar aveți dreptul să stabiliți singuri suma taxei.

Pasul 2. Determinați suma chiriei

Pentru a afla cel mai bun preț de închiriere, utilizați una dintre cele două opțiuni. Mai întâi, revizuiți personal bazele de date ale orașului dvs. și determinați gama aproximativă de prețuri pentru închirierea localurilor similare. În al doilea rând, delegați această sarcină unui agent imobiliar.

Apropo, pe lângă agențiile imobiliare, serviciile intermediare sunt furnizate de brokeri privați. De obicei, taxează cu 25-50% mai puțin pentru munca lor decât companiile. Cu toate acestea, există doar câțiva specialiști privați care lucrează cu proprietăți imobiliare nerezidențiale, chiar și în orașele mari.

5. Dacă închiriați imobile comerciale - 3 riscuri principale pentru un proprietar

Fiecare proprietar este îngrijorat de starea proprietății sale și dorește să obțină profit din închiriere, nu pierderi.

Vom enumera principalele riscuri ale proprietarilor de proprietăți comerciale și vă vom arăta cum să le evitați.

Risc 1. Utilizarea incorectă a spațiilor

Fiecare contract de închiriere bine întocmit indică în ce scop și cum vor fi utilizate spațiile închiriate. Acest lucru se aplică și echipamentelor pe care le închiriați odată cu închirierea.

Dacă chiriașul a promis că va folosi sediul ca depozit, dar va înființa un magazin cu amănuntul în acesta, aveți dreptul să îl amendați sau să reziliați acordul fără a restitui chiria.

Risc 2. Daune sau pierderi de bunuri

Ai predat facilitatea și echipamentul unui respectabil, așa cum ți s-a părut, cetățean, dar el, într-un limbaj diplomatic, nu a fost la înălțimea așteptărilor tale. Și anume, a adus sediul într-o stare de ruină, a spart echipamentul, a deșurubat becurile și, în general, s-a comportat ca un porc.

Proprietarul în astfel de cazuri are dreptul să ceară despăgubiri complete pentru daune. Mai mult, nu numai costul reparațiilor ar trebui rambursat, ci și valoarea de piață a echipamentelor deteriorate.

Răspunderea nu este asigurată dacă obiectul și bunurile au fost deteriorate ca urmare a unor circumstanțe neprevăzute - de exemplu, din cauza unui incendiu sau a unei inundații.

Risc 3. Locatarul refuză să plătească taxa lunară

Plătitorii nepăsători trebuie pedepsiți cu o rublă. Cu toate acestea, acest lucru este posibil, din nou, dacă leasingul este întocmit conform tuturor regulilor. Adică, documentul trebuie să stipuleze clar termenii și valoarea plăților lunare.

6. Dacă închiriați imobile comerciale - 3 riscuri principale pentru un chiriaș

Chiriașul poate suferi și ca urmare a acțiunilor ilegale sau neautorizate ale proprietarului.

Risc 1. Închirierea spațiilor asupra cărora „locatorul” nu are drepturi legale

Dacă sunteți închiriat de o persoană care nu are drepturile legale ale proprietarului asupra obiectului, contractul va fi considerat invalid. Pentru a evita acest lucru, solicitați prezentarea documentelor de titlu.

Puteți obține în mod independent un extract de la Rosreestr contactând Centrul Multifuncțional. Serviciul este plătit, dar veți ști sigur cine este șeful.

Risc 2. Schimbarea încuietorilor din cameră imediat după efectuarea unei plăți în avans

Da, astfel de situații apar încă în natură. Semnați un contract, efectuați o plată în avans, primiți cheile din mână în mână și, atunci când doriți să intrați în proprietate cu proprietatea dvs., se dovedește că încuietorile au fost schimbate, iar „proprietarii” au dispărut.

Există o singură cale de ieșire în această situație - să contactați poliția și să inițiați un dosar penal în legătură cu frauda.

Risc 3. Subînchiriere

Cel mai bun mod de a clarifica punctul aici este cu un exemplu simplu.

Exemplu

Locatarul Andrey, un aspirant la antreprenor, a închiriat spații pentru un magazin timp de un an, plătind cu șase luni în avans. În același timp, omul de afaceri nu a verificat documentele de titlu, bazându-se pe onestitatea locatorului.

După o lună de tranzacționare reușită, proprietarul real a apărut în magazin cu un set complet de documente originale. El a cerut politicos chiriașului să se mute din zona ocupată. Andrey a încercat să găsească un sub-chiriaș pentru a-și restitui cel puțin banii, plătiți în avans, dar intermediarul întreprinzător nu a răspuns nici la apeluri, nici la SMS-uri.

Concluzie: tratați direct cu proprietarul. Cel puțin, el ar trebui să fie conștient de toate manipulările care apar cu proprietatea sa.

7. Ajutor profesional pentru chiriași și proprietari - o prezentare generală a agențiilor imobiliare TOP-3

Găsirea unui intermediar calificat este dificilă. Pentru a ne ajuta cititorii, am compilat o prezentare generală a celor mai fiabile companii imobiliare comerciale din Rusia.

1) Agency.net

Agenție de administrare imobiliară. Acesta va ajuta proprietarii și chiriașii să închirieze și să închirieze: birou, spațiu comercial, atelier, depozit, conac și orice altă proprietate comercială. Compania are doar avocați și agenți imobiliari cu experiență și calificare.

Un plus semnificativ al companiei este abordarea profesională, un site web detaliat, dezvoltarea unei strategii individuale pentru fiecare client al biroului. Nu există servicii legate de proprietăți imobiliare pe care specialiștii companiei nu le-ar putea oferi utilizatorilor.

Proprietatea comercială din Moscova și din regiune este principala specializare a companiei. Respectul operează pe piață din 2004. Scopul agenției a fost inițial să ofere clienților cea mai largă gamă de servicii legate de închirierea, cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare.

Închirierea de bunuri imobiliare este o afacere foarte profitabilă dacă tratați procedura cu responsabilitate maximă. Venitul permanent pasiv este întotdeauna frumos, dar dacă aveți o idee de a închiria o proprietate comercială? Acest lucru va necesita o abordare ușor diferită, deoarece există o mare diferență între închirierea unui apartament și un birou mare.

Instrucțiuni pas cu pas

Procesul de închiriere a unui obiect este împărțit în următoarele etape:

1. Determinarea valorii chiriei.

Primul pas este de a revizui și evalua cel mai mare număr de oferte disponibile de pe piață. Cu cât eșantionul este mai mare, cu atât rezultatul va fi mai bun (indicator mai precis al prețului mediu de închiriere pentru spațiile comerciale).

Pe parcursul analizei, puteți utiliza site-uri populare precum Avito sau CIAN. De asemenea, informațiile pot fi studiate într-o varietate de publicații tipărite. În absența dorinței de a studia singuri alte oferte, ar fi rezonabil să angajezi un agent imobiliar sau un broker.

Prețul pentru astfel de servicii poate fi greu de numit ridicat, dar este destul de posibil să se economisească o proporție decentă de celule nervoase și timp.

Costul închirierii imobilelor comerciale ar trebui să se potrivească nu numai proprietarului, ci și potențialilor clienți. Este puțin probabil ca o rată ridicată în mod deliberat să aibă succes, dar următorii factori pot afecta formarea etichetei de preț:

• amplasarea clădirii / spațiilor;
• infrastructură (prezența unei cafenele în imediata apropiere, parcări gratuite, securitatea clădirii);
• clasa de constructii;
• calitatea și nivelul de reparații;
• funcționalitate de aspect;
• diverse caracteristici ale comunicațiilor (alimentare neîntreruptibilă, Internet, prezența băilor etc.);
• alte bonusuri care pot îmbunătăți potențialul de productivitate al chiriașilor (router Wi-Fi, aparat de cafea, mobilier confortabil).

După ce ați analizat prețurile de pe piață, puteți contacta alți proprietari și puteți încerca să renunțați la cost. Adesea, prețurile indicate în oferte sunt orientative și aproximative. Valoarea care poate fi atinsă în timpul negocierilor va fi suficientă pentru a afla rata medie de închiriere pentru oferte similare. Suficient de 5-10 apeluri pentru a obține date comparative despre rata de închiriere.

Cel mai important lucru pentru un proprietar comercial este găsirea clientului potrivit. Puteți face acest lucru singur sau puteți angaja un agent imobiliar. Ambele situații au avantajele și dezavantajele lor, deci alegerea a ceea ce trebuie făcut este o problemă personală.

Când căutați un locatar pe cont propriu, un avantaj serios este prezența propriei baze. Cu toate acestea, absența sa nu va atrage mari probleme, dar va trebui să cheltuiți mai multă energie.

O modalitate bună de a găsi un client potrivit este de a crea un site web cu o ofertă comercială. Este mai bine să promovați un astfel de site folosind publicitate contextuală, cu accent pe publicul cheie. Datorită unei astfel de publicități, puteți găsi cu ușurință un public interesat și puteți evita comisioane ridicate către agenții.

Este foarte recomandabil să faceți acest lucru atunci când închiriați spații cu o zonă impresionantă. Astfel de oferte sunt căutate de clienții care se așteaptă la o rentabilitate ridicată din activitatea planificată și, mai ales, au încredere în site-uri.

Dacă o persoană dorește să cumpere o mașină foarte scumpă, o va căuta pe resurse dubioase sau va prefera site-ul oficial? Deci, chiriașul imobilelor comerciale are aceeași părere.

O chestiune complet diferită sunt micile spații de închiriat. Nu are rost să creezi un site web aici, iar panourile de mesaje gratuite de pe Internet (chiar și cele mici) sunt perfecte.

1. Servicii imobiliare.

Dacă nu doriți să căutați singuri persoane interesate, există o opțiune pentru angajarea unui agent imobiliar. Această persoană va găsi în mod independent chiriașii necesari, va aduce contacte și chiar va încheia în mod independent contractul de închiriere necesar.

Pe de altă parte, găsirea persoanelor potrivite este o afacere delicată și destul de complicată / care consumă mult timp. Nu toți agenții imobiliari vor fi de acord cu acest lucru, iar stăpânii meșteșugurilor lor din agenții serioase vor cere o sumă de bani pentru astfel de servicii în valoare de 50% din chirie pe o lună. Și uneori chiar mai mult de atât.

Dar totuși, cu această metodă de a găsi chiriași, proprietarul se va elibera de dificultăți semnificative. Ca urmare, problema va rămâne doar pentru întocmirea unui contract și pregătirea tuturor documentelor necesare.

Plata pentru serviciile unui agent imobiliar se efectuează numai după încheierea unui contract de închiriere. Dacă un agent imobiliar sau o agenție necesită o plată în avans sau o plată anticipată, este posibil ca aceștia să fie escroci.

1. Documentația necesară.

După ce chiriașul este găsit și toate punctele cheie sunt satisfăcute de ambele părți, puteți continua executarea contractului. Un acord privind închirierea imobilelor comerciale trebuie să conțină în mod necesar următoarele clauze:

• informații complete despre fiecare dintre părți;
• adresa exactă a obiectului de închiriere;
• suma și plătitorul de utilități;
• valoarea chiriei lunare;
• data la care obiectul va fi închiriat;
• acțiunile necesare ale fiecărei părți în caz de situații de forță majoră;
• descrierea calității renovării și a mobilierului amplasat;
• condiții cheie conform cărora puteți rezilia contractul de închiriere.

În lipsa cunoștințelor sau experienței necesare, ar fi mai înțelept să se implice un avocat calificat în procedura de încheiere a unui contract.

Contractul nu este singurul lucru necesar atunci când închiriați imobile. De asemenea, ar trebui să aveți cu voi:

• pașaport al unui cetățean al Federației Ruse;
• document care confirmă dreptul de proprietate;
• planul etajului.

Când toate documentele sunt la îndemână și părțile încheie cu succes contractul, rămâne doar să primească încasările și să monitorizeze frecvența plăților.

Imobilele comerciale includ clădiri de birouri, spații industriale, facilități sportive, magazine, garaje, depozite și chiar hoteluri.

Este posibil să se accelereze livrarea imobilelor comerciale prin reducerea ratei de închiriere. Luând în considerare costurile fixe de întreținere a spațiilor, ar fi mai corect să închiriați proprietăți imobiliare la o rată medie sau chiar mică decât să stabiliți un preț ridicat, dar pentru un an întreg.

De asemenea, prețul acestor spații este afectat de disponibilitatea:

• parcare;
• puncte de catering (în aceeași clădire sau în imediata apropiere);
• infrastructură;
• capacitate mare de cross-country etc.

În astfel de condiții, chiria poate fi semnificativ mai mare decât media pieței. Și, desigur, există un client pentru asta.

Deschiderea către dorințele viitorilor clienți joacă, de asemenea, un rol semnificativ în livrarea imobilelor comerciale:

1. Asistență pentru planificare.

Un potențial chiriaș poate avea nevoie de ajutor sau sfaturi cu privire la aspectul postului. Ar fi înțelept să vă pregătiți din timp și să oferiți mai multe opțiuni gata făcute, iar schimbările cheie vor rămâne la dispoziția clientului, pe care dorește să le facă.

Este mult mai ușor să schimbați produsele gata făcute decât să creați ceva de la zero. Această atitudine față de chiriaș va fi apreciată, fără îndoială.

1. Discutarea detaliilor.

Culoarea pereților din cameră, numărul de conexiuni maxime la rețeaua de telefonie sau la Internet, precum și discuția despre toate celelalte caracteristici vor ajuta la obținerea locației locatarului și îl vor convinge să închirieze această proprietate.

Acesta este un mic truc psihologic: cu cât o persoană aprofundează mai multe detalii, cu atât sunt mai mari șansele ca o astfel de conversație să rămână în memoria sa. Aceasta înseamnă că se va concentra asupra lui în primul rând, va cântări avantajele și dezavantajele etc.

Cu toate acestea, dacă întregul proces de închiriere se bazează pe astfel de trucuri, va exista un mare risc de a vă pierde reputația. Dacă calitatea contractului de leasing este semnificativă doar în cuvinte, atunci acest lucru poate amenința cu consecințe foarte grave.

1. Sărbători.

Dacă nu există finisaje în spațiile comerciale alocate pentru închiriere, atunci puteți oferi chiriașului o vacanță pentru plată. Adică, el va efectua reparații pe cheltuiala sa, dar în timp ce echipele de reparații sunt ocupate cu propria afacere, clientul nu va plăti chiria pentru local.

Acesta este un plus destul de semnificativ pentru un chiriaș care a decis în mod clar să închirieze o proprietate:

• dacă nu există fonduri suplimentare de plătit pentru chirie și reparații în același timp, atunci această acțiune va provoca emoții extrem de pozitive și va crește reputația locatorului;
• de asemenea, vacanțele de renovare vor ajuta la convingerea unui chiriaș care se îndoiește să cumpere acest imobil / local special.

În general, este posibil să eliberați temporar un client de la plata chiriei într-o varietate de situații. Principalul lucru este că nu există pierderi financiare grave pentru ambele părți. Acestea sunt caracteristicile de bază ale afacerii, iar chiriașii (precum și proprietarii) de bunuri imobiliare comerciale sunt bine conștienți de acest lucru.

De aceea, astfel de acțiuni sunt răspândite, deși utilizarea lor nu este obligatorie. Mai ales dacă livrarea de bunuri imobiliare comerciale nu este urgentă.

1. Fiabilitatea proprietarului.

Acesta este un punct foarte important, care se manifestă cel mai clar în pregătirea documentației proprietarului pentru chiriaș. Cu cât clientul primește mai multe garanții, cu atât sunt mai multe șanse de închiriere cu succes a spațiilor.

O abundență de documente justificative, fără trucuri în timpul semnării unui acord și o bună reputație sunt cheia succesului în leasingul imobilelor comerciale. Motivul este simplu:

• la închirierea unui apartament, adesea cetățenii obișnuiți sunt implicați în problemă;
• iar dacă localurile sunt planificate să fie utilizate în scopuri comerciale și câștigă bani serioși pentru această afacere, atunci studiul fiecărui document de către chiriaș va fi cât mai scrupulos posibil.

Riscuri și alte dificultăți

Nu doar chiriașul este în pericol - același lucru este valabil și pentru proprietar. Cele mai frecvente cauze ale conflictelor sunt:

• definiția insuficientă a obligațiilor legale ale părților în legătură cu proprietatea închiriată;
• întârzieri în plățile lunare și alte plăți;
• utilizarea abuzivă a bunului închiriat;
• daune / pierderi de bunuri deținute de locator;
• litigii fiscale (conform articolului 146 din Codul fiscal al Federației Ruse, obligația de a plăti TVA se impune numai locatorului cu posibilitatea de a deduce suma impozitului de către locatar dacă există un document adecvat).

Toate aceste situații conflictuale depind în mod direct de acordul încheiat. Fiecare dintre puncte trebuie descris cât mai exact posibil, deoarece acest lucru minimizează riscurile pentru ambele părți simultan. Este important să luați o atitudine responsabilă la încheierea contractului pentru a evita astfel de situații.

Închirierea proprietății comerciale nu este foarte diferită, dar are o serie de caracteristici cheie. Cel mai important lucru este încheierea unui contract. În orice situație, părțile se vor baza doar pe el, prin urmare, este necesar să își concentreze atenția atunci când se încheie o înțelegere asupra acestui document.