Cum se închiriază spații nerezidențiale. Tot ce trebuie să știți dacă intenționați să închiriați spații nerezidențiale

Mulți oameni dețin diverse proprietăți nerezidențiale care nu sunt utilizate în niciun scop. Cea mai bună oportunitate este să le închiriați, deoarece în astfel de condiții se asigură un venit constant și mare. Pentru aceasta, locatorul poate acționa ca individ, antreprenor individual sau proprietar de afacere. Procedura de închiriere a spațiilor nerezidențiale ar trebui să se desfășoare în mod competent, pentru care se încheie contracte formale cu chiriași. Se ia în considerare necesitatea de a plăti impozite pe venitul primit.

Reguli pentru furnizarea de obiecte de închiriat

Mulți proprietari de proprietăți folosesc această activitate. Închirierea locațiilor nerezidențiale vă permite să primiți venituri pasive ridicate. În acest caz, locatorul poate fi:

• o persoană care este proprietarul direct al obiectului, de aceea trebuie să dețină documente oficiale pentru această proprietate;
• Un antreprenor individual care s-a înregistrat special la Serviciul Fiscal Federal pentru a desfășura această activitate și, de obicei, pentru plata impozitelor este ales de antreprenorii din STS, PSN sau UTII, deoarece prin utilizarea unor regimuri simplificate nu va fi dificil să calculați și să plătiți impozite, precum și să depuneți o declarație;
• o companie reprezentată de o persoană juridică și întreprinderile, precum antreprenorii individuali, pot utiliza sisteme simplificate pentru calcularea impozitelor.

La întocmirea unui contract, oricare dintre proprietarii de mai sus ia în considerare diferite nuanțe. În cazul în care închirierea spațiilor nerezidențiale se efectuează fără înregistrarea oficială și înregistrarea veniturilor la Serviciul Fiscal Federal, atunci aceasta este o activitate ilegală pentru care proprietarii de spații sunt responsabili.

Reguli pentru închirierea obiectelor către persoane fizice

Cetățenii privați pot deține proprietăți diferite. Acestea sunt utilizate în diferite scopuri, cum ar fi:

• crearea de birouri;
• organizarea depozitului;
• formarea unei întreprinderi producătoare;
• crearea de magazine.

Un cetățean poate acționa ca parte la un contract de închiriere. Oamenii trebuie să fie proprietarii direcți ai obiectelor, de aceea trebuie să aibă documentele de titlu corespunzătoare și un extras din USRN. Particularitățile închirierii de spații nerezidențiale de către o persoană includ următoarele:

• cetățenii trebuie să facă o intrare în Rosreestr în prealabil că spațiile existente sunt un obiect nerezidențial, iar parametrii tehnici și cadastrali trebuie indicați suplimentar;
• dacă localurile nu sunt înregistrate în registrul cadastral sau nu sunt contabilizate, atunci nu este permisă transferarea oficială pentru utilizare către alte persoane;
• închirierea unui obiect pentru utilizare de către companii sau alți cetățeni este o tranzacție de proprietate, prin urmare, cu siguranță se încheie un contract civil cu proprietarul;
• astfel încât documentația să fie formalizată și competentă, acordul este întocmit exclusiv în scris, după care este certificat de un notar și înregistrat la Rosreestr.

Adesea, se încheie un acord pentru o perioadă care nu depășește un an. În astfel de condiții, nu este necesar să înregistrați documentul la Rosreestr.

Ce documente sunt necesare unei persoane pentru a încheia o tranzacție?

Dacă închirierea spațiilor nerezidențiale este efectuată de către o persoană fizică, atunci cetățeanul trebuie să pregătească anumite documente în prealabil. Include următoarele lucrări:

• pașaportul unui cetățean care este proprietarul localului;
• certificat de proprietate, care poate fi înlocuit cu un nou extras din USRN, care indică proprietarul direct al obiectului;
• certificat tehnic;
• alte documente tehnice emise proprietarului de angajații ITO;
• un extras din Rosreestr care confirmă faptul că nu există sarcini la facilitatea reprezentată de arestare, cauțiune sau alte restricții.

Este permisă implicarea unui reprezentant pentru a participa la tranzacție, dar acesta trebuie să aibă o procură notarială.

Sunt taxele plătite de persoane fizice?

Destul de des, cetățenii care dețin proprietăți imobiliare folosesc acest tip de activitate pentru a câștiga bani. Închirierea spațiilor nerezidențiale aduce oamenilor un venit pasiv destul de semnificativ.

Dacă acordul este înregistrat la Rosreestr, atunci informațiile de la această instituție sunt trimise la cea mai apropiată sucursală a Serviciului Fiscal Federal pentru a înregistra veniturile cetățenilor. Prin urmare, închirierea nat. persoanele din spații nerezidențiale necesită calcularea și plata impozitului pe venit.

Pentru a face acest lucru, este necesar să depuneți anual o declarație 3-NDFL la Serviciul Fiscal Federal, care să indice toate veniturile unui cetățean din arendarea unui obiect. În plus, acest document oferă suma corectă a impozitului pe venitul personal. Prin urmare, 13% va trebui plătit din sumele primite. Datorită unei sarcini fiscale atât de mari, cetățenii preferă adesea să înregistreze un antreprenor individual sau să deschidă o companie pentru a reduce semnificativ valoarea taxei, deoarece, atunci când se utilizează regimuri simplificate, valoarea impozitului poate fi redusă la 6% din totalul veniturilor.

Nuanțe pentru antreprenorii individuali

Mulți cetățeni care sunt proprietarii de obiecte imobile pe care preferă să le închirieze, deschid în mod specific antreprenori individuali în aceste scopuri. În acest caz, aceștia pot utiliza regimuri simplificate atunci când calculează valoarea impozitului. Închirierea spațiilor nerezidențiale ale unui antreprenor individual are loc ținând seama de nuanțele:

• încheierea unui contract cu chiriașii este neapărat stabilită printr-un acord oficial, care prevede durata contractului, caracteristicile proprietății, costul chiriei și alte caracteristici importante;
• dacă termenul acordului depășește un an, atunci contractul este înregistrat la Rosreestr;
• pentru veniturile primite, impozitele sunt plătite de antreprenori individuali, pentru care antreprenorul poate alege sistemul de brevete, sistemul de impozitare simplificat sau UTII;
• ar trebui înregistrat transferul direct de fonduri, pentru care se întocmesc chitanțe, dar de cele mai multe ori banii sunt transferați într-un cont curent, prin urmare, este posibil să se dovedească primirea banilor folosind extrasele bancare.

Prin utilizarea sistemelor fiscale simplificate, cetățenii pot evita plata unui impozit semnificativ. Cel mai adesea, atunci când închiriază spații nerezidențiale, antreprenorii individuali aleg UTII, deoarece atunci când utilizează acest impozit, aceeași sumă este plătită trimestrial. În acest caz, taxa depinde de mărimea localului, prin urmare nu este afectată de prețul de închiriere.

Închirierea spațiilor nerezidențiale ale întreprinzătorilor individuali trebuie efectuată oficial. Impozitarea depinde de regimul ales, dar este important nu numai să calculați corect și să plătiți impozitele la timp, ci și să întocmiți declarațiile necesare angajaților Serviciului Federal de Impozite.

Ce documente sunt solicitate de la antreprenorii individuali?

Dacă proprietarul imobilelor nerezidențiale este antreprenor, atunci trebuie pregătite următoarele documente pentru a întocmi un contract cu chiriașul:

• certificat de înregistrare și înregistrare;
• pașaport cetățean;
• documentele de proprietate asupra proprietății;
• hârtii tehnice pentru obiect.

Un contract întocmit corect este cu siguranță prezentat Serviciului Fiscal Federal împreună cu o declarație, deoarece acționează ca o confirmare a desfășurării unor activități specifice.

Specificitatea locațiilor de leasing de către companii

Adesea, diverse proprietăți nerezidențiale nu sunt deținute de persoane fizice, ci de întreprinderi. Firmele decid adesea să închirieze spații nerezidențiale. Procedura în acest caz are următoarele caracteristici:

• compania nu poate fi proprietarul obiectului, deoarece poate acționa ca intermediar;
• se întocmește un contract civil cu chiriași, la care se atașează diverse documente de la societate;
• organizația trebuie să plătească impozit pe venitul primit, care se calculează pe baza regimului fiscal aplicabil, iar companiile pot combina mai multe sisteme simultan pentru a economisi bani pe taxe.

Dacă compania nu este proprietarul direct al obiectului, atunci îl poate subînchiria. În astfel de condiții, este necesar să obțineți permisiunea pentru această activitate de la proprietar.

Ce documente sunt solicitate de la companie?

În cazul în care compania este locatorul, atunci pentru a întocmi contractul, compania trebuie să pregătească documentația:

• certificat din Registrul de stat unificat al persoanelor juridice;
• documentele constitutive ale întreprinderii;
• hârtii de proprietate pentru obiect, care confirmă faptul că compania are într-adevăr dreptul de a închiria acest spațiu;
• dacă obiectul este subînchiriat, atunci compania trebuie să aibă permisiunea proprietarului pentru astfel de activități;
• fondatorul, care este proprietarul afacerii, poate emite o împuternicire pentru angajatul său, în urma căreia are autoritatea corespunzătoare pentru a efectua tranzacția.

Cel mai adesea, firmele cu suprafețe semnificative le închiriază, deoarece nu le folosesc în mod independent în niciun scop. Închirierea spațiilor nerezidențiale oferă un venit pasiv semnificativ, prin urmare, multe companii recurg la această metodă de a câștiga bani. Atunci când încheiați un acord cu o companie, este imperativ să îl înregistrați la Rosreestr.

Închirierea de obiecte de către municipalitate

Administrația oricărui oraș deține multe obiecte imobiliare diferite, care pot fi rezidențiale sau nerezidențiale. În acest caz, autoritățile orașului pot decide asupra necesității de a închiria aceste obiecte utilizatorilor direcți. Fondurile primite din astfel de activități vor fi direcționate către bugetul local.

În astfel de condiții, este necesar să se respecte ordinea corectă de livrare a obiectelor. Pentru aceasta, nuanțele sunt luate în considerare:

• pentru a determina chiriașul, cu siguranță se organizează o licitație oficială;
• un contract de închiriere se încheie cu ofertantul care oferă cea mai mare chirie;
• licitațiile se desfășoară sub forma unei licitații și pot participa persoane fizice, antreprenori individuali sau organizații;
• pentru a participa la licitație, trebuie să trimiteți o cerere specială pe site-ul web al administrației regionale;
• numai după înregistrare, toți participanții sunt invitați la licitație;
• depozitul este plătit de toți solicitanții, reprezentat de taxa de intrare și, de obicei, este egal cu 10% din valoarea obiectului;
• prețul de închiriere este calculat pe baza prețului cadastral al proprietății;
• dacă licitează un singur ofertant, atunci nu va avea loc nicio licitare, astfel încât ofertantul să emită un contract de leasing fără licitație.

Administrația poate oferi posibilitatea de a întocmi un contract pe termen lung care depășește 10 ani.

Reguli pentru întocmirea unui contract

Indiferent de cine este proprietarul, este important să întocmiți corect un contract de închiriere. Cu ajutorul său se efectuează înregistrarea competentă a unei tranzacții imobiliare. Contractul de închiriere pentru spații nerezidențiale trebuie să conțină următoarele informații:

• sunt indicate locul și data pregătirii sale;
• părțile implicate în tranzacție sunt înregistrate;
• dacă participanții sunt persoane fizice, atunci se înregistrează numele complete, datele nașterii și informațiile din pașapoarte;
• dacă chiriașul sau locatorul este o companie, atunci sunt indicate detaliile acesteia;
• sunt prescrise caracteristicile tehnice ale proprietății, precum și adresa locației sale;
• enumeră condițiile pe baza cărora proprietatea poate fi utilizată;
• se indică termenul și costul leasingului;
• este permisă includerea unei clauze pe baza căreia în viitor locatarul va putea răscumpăra proprietatea;
• enumeră drepturile și obligațiile fiecărei părți la tranzacție;
• este indicată responsabilitatea părților, deoarece dacă acestea încalcă clauzele acordului din diverse motive, atunci li se vor aplica sancțiuni diferite sau alte măsuri de influență;
• sunt date condițiile pe baza cărora contractul poate fi reziliat anticipat;
• enumeră situațiile în care va trebui să mergeți în instanță pentru a rezolva diferite probleme de conflict;
• se potrivesc diferitelor circumstanțe de forță majoră în care participanții la tranzacție trebuie să se comporte într-un mod specific.

Această documentație nu trebuie să fie certificată de un notar. Cu ajutorul acestui document oficial, procedura de închiriere a spațiilor rezidențiale și nerezidențiale este reglementată. Documentația este pregătită în trei exemplare, deoarece unul rămâne la locator, al doilea este predat locatarului, iar al treilea este utilizat pentru înregistrarea la Rosreestr. Contractul intră în vigoare numai după înregistrare. Reînnoirea contractului este permisă dacă există un acord între părți. Un exemplu de contract este prezentat mai jos.

Reguli pentru întocmirea unui act de acceptare și transfer

De îndată ce se încheie un acord, pe baza căruia se efectuează închirierea de spații nerezidențiale de către un antreprenor individual, persoană fizică sau companie, este necesar să se transfere obiectul către chiriaș.

Transferul se efectuează direct în termenele specificate în contract. Pentru aceasta, se recomandă întocmirea unui act de acceptare și transfer. Un document este format în prezența unor terți, care confirmă faptul că participanții la tranzacție sunt într-adevăr de bună credință și capabili.

Documentul listează toți parametrii proprietății existente, care includ:

• starea pardoselilor și a pereților;
• prezența instalațiilor sanitare;
• localizarea și caracteristicile tehnice ale comunicațiilor.

Dacă există mobilier în cameră, atunci ar trebui să fie listat și, de asemenea, să indice în ce stare este.

Ce regimuri fiscale sunt utilizate de către proprietar?

Proprietarii care închiriază proprietăți imobiliare primesc un anumit venit din acest proces, care este obligat să plătească impozite. Persoanele fizice plătesc 13% din toate veniturile. Datorită unei sarcini fiscale atât de mari, proprietarii preferă să deschidă un antreprenor individual sau o companie. Pentru calcule pot fi selectate diferite regimuri fiscale:

• USN. În cadrul acestui regim, se plătesc 6% din toate încasările în numerar sau 15% din profitul net. Autoritățile locale pot crește tarifele pentru imobilele de birou sau de vânzare cu amănuntul. Baza de impozitare este venitul pe un an de muncă sau profitul din activități. Unele regiuni introduc stimulente pentru întreprinderile mici. În plus, datorită transferurilor fiscale, suma plătită de antreprenori pentru ei înșiși către Fondul de pensii și alte fonduri este redusă.
• Brevet pentru închirierea spațiilor nerezidențiale. Acest sistem de impozitare este considerat cel mai benefic pentru mulți antreprenori. Numai brevetul IP poate fi aplicat. Închirierea locațiilor nerezidențiale în astfel de condiții nu necesită pregătirea și transmiterea diferitelor rapoarte către Serviciul Fiscal Federal. Prin urmare, este suficient doar să obțineți inițial un brevet la costul optim pentru o anumită perioadă de timp. Aceștia pot obține un brevet pentru un antreprenor individual pentru perioade diferite. Închirierea spațiilor nerezidențiale folosind acest regim este considerată un proces profitabil.
• OSNO. Rareori este ales acest sistem pentru închirierea obiectelor, deoarece trebuie să plătiți o sumă mare de impozite și să vă ocupați de contabilitate. De obicei, acest mod este utilizat de firmele care nu doresc să combine mai multe sisteme.
• UTII. Închirierea spațiilor nerezidențiale în cadrul acestui regim se alege de obicei numai dacă există un obiect de dimensiuni mici. Dacă camera are o suprafață semnificativă, atunci este mai indicat să alegeți USN sau brevetul. La calcularea UTII, se ia în considerare indicatorul fizic, reprezentat de aria imobiliară. Prin urmare, este optim să alegeți acest mod dacă obiectul nu depășește 30 de metri pătrați. m.

Alegerea unui anumit sistem depinde de chiriașii direcți. Unele firme și antreprenori individuali preferă să combine mai multe regimuri, ceea ce face posibilă reducerea poverii fiscale.

Concluzie

Închirierea diverselor spații nerezidențiale este considerată un proces profitabil. Poate fi realizat de persoane fizice, antreprenori individuali sau companii. Este posibil ca firmele să nu fie deloc proprietarii de obiecte, prin urmare acționează doar ca intermediari.

Procedura pentru furnizarea de bunuri imobiliare pentru chirie presupune executarea competentă a tranzacției, pentru care se încheie un acord oficial între participanți, care este înregistrat la Registrul federal.

Persoanele fizice din Rusia pot deține nu numai spații rezidențiale, ci și spații nerezidențiale - cele care nu sunt înregistrate în fondul locativ al unei așezări sau oraș (Codul civil al Federației Ruse). Prin urmare, proprietarii acestui tip de proprietate imobiliară pot dispune de acestea la propria lor discreție - inclusiv leasingul (Codul civil al Federației Ruse).

Dragi cititori! Articolul vorbește despre modalități tipice de rezolvare a problemelor juridice, dar fiecare caz este individual. Dacă vrei să știi cum pentru a vă rezolva problema - contactați un consultant:

CERERILE ȘI APELURILE SUNT ACCEPTATE 24/7 și FĂRĂ ZILE.

Este rapid și ESTE GRATUIT!

Tranzacțiile de leasing nerezidențiale la care participă civilii sunt încheiate în conformitate cu anumite reguli, la fel ca tranzacțiile cu persoane juridice sau antreprenori individuali.

reguli

Există reguli generale, respectându-le, pe care le puteți închiria în mod eficient și rapid proprietăți imobiliare care nu sunt un stoc de locuințe.

De exemplu, dacă orice companie sau firmă, organizație sau instituție dorește să închirieze o cameră de la un individ, atunci ce ar trebui făcut pentru a nu încălca legea.

În plus, există particularități atunci când închiriați proprietăți imobiliare nerezidențiale gratuit sau invers, unei persoane fizice și așa mai departe.

Să luăm în considerare, de exemplu, câteva variante de situații în care este posibil să închiriați spații nerezidențiale în funcție de condițiile noastre.

Poate un individ să închirieze spații nerezidențiale

Pe baza Codului civil al Federației Ruse, precum și a altor reglementări legale, proprietarul, fiind persoană fizică, poate închiria bunuri imobile care nu fac parte din fondul de locuințe.

Și pentru aceasta, el nu trebuie să devină un antreprenor individual (în continuare - PI) pentru a primi în mod legal venituri din închirierea de clădiri sau clădiri nerezidențiale, structuri.

Este suficient pentru el să plătească la timp impozitul de 13% pe venit și să depună o declarație de impozit pe venitul personal la impozit (și Codul fiscal al Federației Ruse) până cel târziu la 30 aprilie a anului, care urmează anului calendaristic de raportare.

Dacă proprietarul proprietății nu folosește forță de muncă angajată regulat, atunci legea nu permite să devină un antreprenor individual (Codul civil al Federației Ruse).

În același timp, toate contractele încheiate de persoane fizice în astfel de tranzacții de leasing vor fi considerate în mod legal drept contracte GPC - de natură juridică civilă.

Aceasta înseamnă că chiria poate fi stabilită destul de calm prin negocierea unui contract de închiriere.

Este extrem de important ca părțile să fie de acord și să discute cu privire la valoarea taxei, să fie de acord între ele. După aceea, faptul consimțământului este certificat de un notar la încheierea tranzacției.

Mai trebuie spus câteva cuvinte despre cazul în care o persoană închiriază spații nerezidențiale unei persoane juridice.

Este important să se ia în considerare următoarele puncte din textul contractului, care vor afecta contabilitatea întreprinderii angajatoare:

1. Obiectul trebuie indicat - adresa exactă, locația, numărul de înregistrare cadastrală, informațiile operaționale și tehnice (de exemplu, suprafața, numărul etajelor, locabilitatea pentru muncă etc.).
2. Fără TVA de plătit jur. o persoană nu este necesară deoarece contractul nu este încheiat cu o altă întreprindere, ci cu un cetățean (cetățean).
3. Prețul închirierii poate include facturile de utilități. Acest lucru este convenabil pentru contabilitatea corectă a cheltuielilor pentru întreprindere.
4. Este necesar să se indice în acord forma de calcul - fără numerar, sau cu plata fondurilor în numerar.
5. Da. persoana care plateste nat. persoana este plătită pentru utilizarea temporară a proprietății sale, este, de asemenea, o persoană implicată în plătitorul impozitului pe veniturile personale (Codul fiscal al Federației Ruse). Prin urmare, compania poate transfera independent 13% către organizația fiscală pentru această tranzacție.

Datorită sistemului modern de plăți, persoanele juridice pot deconta conturi cu persoane fizice prin formă de plăți fără numerar.

Trebuie doar să indicați în contract datele bancare ale conturilor, cardul de plastic al persoanei fizice, unde chiriașul va transfera plata pentru utilizarea imobilului cetățean-locator.

Dacă părțile au ales în acest caz opțiunea de decontare în numerar, atunci compania trebuie să întocmească această operațiune prin intermediul unei cheltuieli și ordin de numerar.

Notă! Dacă o persoană juridică a încheiat un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale deținute de o persoană fizică și dacă aceasta din urmă devine la mijlocul termenului unui astfel de contract de PI, atunci persoana juridică. o persoană nu va fi obligată să plătească 13% impozit pe tranzacție. Acolo sistemul de impozitare va urma un sistem diferit.

Este posibil să iei nat. față

O persoană juridică sau un antreprenor individual care este proprietarul unui spațiu nerezidențial are dreptul deplin să îl închirieze unei persoane fizice. Nu există interdicții în legislație în acest sens. În acest caz, cel mai bine este să vă concentrați asupra art. 606-670 din Codul civil al Federației Ruse.

Contractul de închiriere va trebui cu siguranță să indice:

• cod OKVED legal persoane (70.20.2);
• termenul acordului;
• informații personale nat. fețe;
• caracteristicile complete ale camerei;
• numărul cadastral al obiectului;
• valoarea chiriei;
• procedura de plată de către chiriaș (persoană fizică) pentru utilizarea locului către locator (persoană juridică);
• specificați detaliile și aspectele speciale ale contractului de leasing (reguli, proceduri de funcționare, posibilitatea reparațiilor etc.).

În principiu, la fel se întâmplă atunci când se încheie o afacere cu un antreprenor individual și un individ. Doar în locul statutului și a unui certificat din Registrul de stat unificat al entităților juridice, un om de afaceri individual depune un certificat USRIP unui notar pentru a finaliza tranzacția.

Este posibil gratuit?

În legislația rusă, nu există o constrângere din partea proprietarului de spații nerezidențiale pentru a se asigura că își închiriază proprietatea fără eșec contra cost. Acesta este dreptul proprietarului, nu datoria sa față de lege.

Întreaga tranzacție este strict reglementată printr-un acord, care este întocmit de comun acord de către părți și reflectă exprimarea lor convenită de voință în raport cu condițiile acordului, inclusiv plata pentru utilizarea proprietății locatorului.

Prin urmare, este posibilă și o tranzacție gratuită, precum și una plătită, în ciuda Codului civil al Federației Ruse, unde se spune că locatarul se obligă să plătească serviciul de închiriere proprietarului proprietății.

Cum să treci

Cu agenții imobiliari, vă puteți închiria proprietatea mult mai rapid și mai eficient. Ei găsesc un cumpărător de servicii de închiriere mai repede decât era la modă să facă singur.

De asemenea, acești specialiști monitorizează constant toate subtilitățile pieței imobiliare și orice modificare a prețurilor și a altor detalii.

Documente

Întreaga procedură de înregistrare a închirierii locațiilor nerezidențiale trece doar prin încheierea unui acord special cu legalizarea acestuia. Prin urmare, ar trebui să vă înscrieți în avans pentru o afacere cu un notar dacă ați găsit deja un cumpărător de servicii.

Atunci când un proprietar va pregăti singur un pachet de documente pentru a finaliza o tranzacție, atunci va avea nevoie de următoarele documente:

• pașaport civil, dacă este persoană fizică;
• certificat de înregistrare a unei persoane juridice, dacă este o întreprindere;

• documentație de titlu pentru un obiect imobiliar nerezidențial - un certificat de la USRN, un contract de cumpărare și vânzare, altele;

• documentație tehnică pentru un obiect imobiliar;
• procură dacă există reprezentanți ai părților implicate în tranzacție;
• consimțământul soțului, dacă locatorul este o persoană fizică. persoana și bunurile imobile sunt în proprietate comună dobândite în căsătorie;
• permisiunea băncii, dacă proprietatea se află în înstrăinarea ipotecii în temeiul unui contract ipotecar sau alt acord.

În plus față de valorile mobiliare menționate mai sus aparținând persoanelor juridice, există cerințe pentru ca acestea să prezinte și o serie de alte documente. Acestea sunt situații financiare, documente constitutive, procură pentru un reprezentant și așa mai departe.

În cazul în care HOA închiriază spații nerezidențiale, vorbim și despre o persoană juridică.

Deoarece toate TSN sau HOA sunt înregistrate ca persoane juridice, au propria impozitare, sunt supuse regulilor de contabilitate pentru un sistem simplificat.

Astfel de parteneriate se bazează pe documentele lor constitutive, întocmite nu fără participarea chiriașului casei. Astfel de societăți au dreptul de a dispune de zonele nerezidențiale deținute de Parteneriat.

Nu este necesar să înregistrați leasingul încheiat la Regpalat (Rosreestr, USRN - Registrul de stat imobiliar unificat) dacă:

• termenul acordului este stabilit mai puțin de 12 luni;
• termenul din contract nu este deloc indicat.

În caz contrar, atunci când perioada de valabilitate a acordului este stabilită pentru mai mult de 12 luni, atunci este necesară înregistrarea în USRN a unui astfel de acord.

De unul singur

Înainte de a încheia o afacere pentru închirierea imobilelor nerezidențiale, ar trebui să vă dați seama mai întâi de ce va fi utilizat de către chiriaș (chiriaș), în ce scop va fi folosit.

Opțiuni posibile în scopul închirierii spațiilor nerezidențiale:

• pentru un depozit;
• ca atelier de producție;
• utilizarea localului ca birou;
• zona comercială (punct);
• pentru furnizarea de servicii (comerțul cu servicii);
• ca un garaj;
• pentru păstrarea animalelor, păsărilor, plantelor în creștere;
• pentru uz personal (de exemplu, ca o cămară pentru depozitarea diverselor lucruri, instrumente, echipamente) și multe altele.

În plus față de scopul preconizat, aceștia acordă atenție zonei, dimensiunilor și dispunerii spațiilor nerezidențiale. Formarea costului chiriei este influențată semnificativ de echilibrarea suprafețelor închiriate chiriașului.

Locația instalației afectează confortul soluțiilor de producție, planurilor, programelor și multe altele. Prin urmare, ar trebui să căutați un viitor chiriaș în funcție de tipul și scopul proprietății.

Dacă acesta este, de exemplu, un garaj, este puțin probabil ca lucrătorii din producție să fie de acord cu utilizarea unei astfel de camere.

În general, procedura de auto-închiriere a spațiilor sau clădirilor nerezidențiale constă în următorul algoritm de acțiuni:

1. Pregătirea și punerea în ordine a documentelor proprietarului și a documentelor pentru imobilul în sine.
2. Calcul preliminar al prețului de închiriere.
3. Crearea unei campanii publicitare.
4. Trimiterea de reclame pe internet sau auto-postare pe buletinele din jurul orașului.
5. Primirea apelurilor de la potențialii chiriași.
6. Efectuarea de programări și acord verbal cu privire la tranzacție.
7. Faceți o întâlnire cu un notar.
8. Face o afacere.
9. Înregistrarea contractului la Regpalat (dacă este prevăzut de lege într-un caz individual specific).
10. Emiterea de chei din spații nerezidențiale către chiriaș și documentația aferentă (de exemplu, actul de acceptare și transfer al proprietății situate în incintă).

Pentru a calcula prețul de închiriere, puteți invita un expert specializat, care poate calcula totul ținând cont de condițiile moderne de piață și chiar luând în considerare previziunile pentru anul următor.

Astfel de servicii, desigur, nu sunt gratuite, deci nu fiecare proprietar poate decide asupra lor. Dar o astfel de evaluare permite proprietarului proprietății să aibă la îndemână rapoarte ale calculelor expertului.

Achiziționarea de premise pentru o afacere în etapa inițială a creării sale poate fi problematică. Prin urmare, antreprenorii preferă să închirieze proprietăți imobiliare. Acest lucru vă permite să reduceți cheltuielile unice. dar închiriere de spații nerezidențialeasociate cu o serie de caracteristici care disting procesul de clasic. Acest lucru duce la apariția unei liste întregi de probleme, incapacitatea de a rezolva rapid ceea ce determină o întârziere la începerea activităților.

Dacă o persoană juridică sau o persoană fizică dorește să le evite și să accelereze procesul de închiriere a imobilelor nerezidențiale cât mai mult posibil, trebuie să începeți procedura analizând informațiile relevante pe această temă. Vom vorbi mai departe despre procedura de implementare a acțiunilor, despre caracteristicile care sunt impuse procedurii în funcție de statutul locatarului și locatorului, precum și despre specificul impozitării.

Este necesar ca persoanele fizice să se înregistreze ca antreprenori individuali pentru închirierea spațiilor nerezidențiale?

Dreptul de a deține proprietăți rezidențiale este atribuit persoanelor fizice prin articolele 131 și 213 din Codul civil al Federației Ruse. O persoană care este recunoscută ca proprietară a imobilelor are dreptul să o dispună și să o folosească la propria sa discreție. O astfel de posibilitate este stabilită de articolul 209 din Codul civil al Federației Ruse. Mai mult, fiecare cetățean are posibilitatea de a închiria spații nerezidențiale. Regula este reflectată în articolul 608 din Codul civil al Federației Ruse. O persoană își poate exercita dreptul de a închiria imobiliare nerezidențiale. Mai mult, articolele legii nu obligă să se înregistreze ca antreprenor individual. Cu toate acestea, o persoană este angajată în activitate antreprenorială cu ajutorul livrării de bunuri imobiliare, va trebui să deschideți un antreprenor individual.

Când este imposibil să eviți deschiderea unui IP?

Persoanele fizice pot începe să desfășoare activități antreprenoriale numai după ce au trecut înregistrarea corespunzătoare și au primit statutul de antreprenor individual. Cu toate acestea, legea nu obligă cetățeanul să devină persoană juridică. O regulă similară este reflectată în articolul 23 din Codul civil al Federației Ruse. Activitatea comercială diferă de alte manipulări printr-o serie de caracteristici.

Care include:

• există legături puternice cu chiriașul;
• pe o anumită perioadă, tranzacțiile se efectuează în mod regulat;
• o persoană ține evidența tranzacțiilor și operațiunilor încheiate;
• proprietatea a fost achiziționată special pentru tranzacții;
• persoana are un venit regulat din utilizarea imobilelor.

Pentru ca procesul de închiriere a imobilelor să fie recunoscut ca activitate antreprenorială și să conducă la necesitatea înregistrării ca antreprenor individual, trebuie dovedit că toate tranzacțiile au fost încheiate în scopul obținerii unui venit permanent.

De exemplu, semnarea unui contract de închiriere pentru un an sau mai mult, precum și încheierea de tranzacții cu aceleași organizații, pot acționa ca o confirmare. În această situație, va fi necesară înregistrarea ca antreprenor individual.

Ce se întâmplă dacă nu vă înregistrați ca antreprenor individual?

Dacă o persoană încalcă articolele legii și începe să desfășoare activități antreprenoriale fără înregistrare, vor fi inițiate proceduri judiciare împotriva sa. Un cetățean poate fi adus la răspundere administrativă sau penală.

I se poate aplica una dintre următoarele pedepse:

• colectarea monetară de 500-2000 de ruble (articolul 14.1 din Codul administrativ al Federației Ruse);
• recuperarea monetară până la 300.000 de ruble (articolul 171 din Codul penal al Federației Ruse);
• implicarea în muncă obligatorie de 480 de ore (articolul 171 din Codul penal al Federației Ruse);
• arest pentru până la șase luni (articolul 171 din Codul penal al Federației Ruse);
• o amendă în valoare de 2 ani (articolul 171 din Codul penal al Federației Ruse).

Cum se încheie un acord cu persoane juridice și persoane fizice?

În legislația rusă nu există nicio regulă care să reglementeze închirierea de spații nerezidențiale de la o persoană fizică. La întocmirea unui acord, este necesar să se bazeze pe dispozițiile capitolului 34 din Codul civil al Federației Ruse. Actul juridic normativ conține informatii generale privind furnizarea de bunuri de închiriat.

Articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse reflectă faptul că un proprietar, care nu este o persoană juridică, este obligat să transfere chiriașului proprietăți imobiliare nerezidențiale pentru uz temporar și deținere după achitarea unei anumite taxe.

Contractul de închiriere este întocmit în conformitate cu regulile cuprinse în articolele 434 și 609 din Codul civil al Federației Ruse. Părțile la acord sunt obligate să întocmească un document în scris. Hârtia finită este semnată de fiecare dintre părți.

Contractul trebuie să conțină informații obligatorii, a căror listă include:

• detalii despre persoane juridice și persoane fizice;
• informații despre obiect;
• condițiile de utilizare a imobilelor;
• valoarea chiriei.

Părțile au dreptul să indice cu tărie pentru cât timp este încheiat contractul. Dacă astfel de informații nu sunt disponibile, se consideră că proprietatea a fost închiriată pe o perioadă nedeterminată.

O regulă similară este stabilită în articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse. În textul contractului, trebuie să indicați codul OKVED. Dacă spațiile sunt închiriate, se folosește codul 70.20.2. Regula este relevantă numai atunci când vine vorba de spații nerezidențiale. Când completați caracteristicile obiectului din contract, trebuie să aveți grijă.

Documentul va reflecta următoarele informații:

• numărul de inventar al spațiilor;
• adresa exactă care indică etajul și locația spațiilor de pe acesta;
• scopul (de ex. birou, depozit etc.);
• numele unei camere;
• zona imobiliara.

În conformitate cu articolul 609 din Codul civil al Federației Ruse, contractul este considerat încheiat oficial numai după înregistrarea acestuia în Registrul federal. Dacă tranzacția este încheiată pentru o perioadă mai mică de 1 an, înregistrarea nu este necesară. Acordul poate fi întocmit sub orice formă. O regulă similară se aplică prelungirii contractului pentru aceeași perioadă.

Pentru a trece prin înregistrarea de stat, va trebui să pregătiți un pachet de documente. Acesta trebuie să includă:

• o cerere care poate fi obținută de la un notar sau alt specialist care acceptă documentele necesare;
• contractul și toate anexele acestuia;
• pașapoartele persoanelor fizice ale tranzacției;
• verifică plata taxei de stat
• alte documente, dacă este nevoie de furnizarea acesteia.

Cum se realizează impozitarea?

Dacă proprietatea generează venituri, aceasta este impozitată. Momentul depunerii de fonduri și procedura de efectuare a decontărilor depinde în mod direct de statutul contribuabilului. Dacă calculul se efectuează conform sistemului fiscal simplificat cu prime de asigurare suplimentare, cuantumul deducerii în favoarea statului va fi de 6% din chirie. O regulă similară se aplică antreprenorilor individuali. Înțelegând dacă o persoană poate închiria o cameră, va fi posibil să aflăm că o astfel de oportunitate este prezentă. Cu toate acestea, un cetățean va trebui să plătească o singură dată 13% din impozitul pe venitul personal. Regulile sunt reflectate în articolul 208 din Codul fiscal al Federației Ruse. Dacă un cetățean se sustrage impozitelor, acesta va fi urmărit penal sau aplicat o amendă administrativă.

Dacă proprietarul este o organizație

O persoană juridică poate închiria și proprietăți imobiliare. În conformitate cu articolele 209, 213 și 608 din Codul civil al Federației Ruse, organizațiile au același drept de a deține, utiliza și dispune de propriile proprietăți ca persoanele fizice. În același timp, legea nu impune restricții asupra numărului de structuri deținute de o persoană juridică. O regulă similară este reflectată în articolul 213 din Codul civil al Federației Ruse. Dacă sediul este închiriat de o persoană juridică, contractul se încheie în conformitate cu articolele 606 și 670 din Codul civil al Federației Ruse. În acest caz, documentul trebuie să indice codul OKVED 70.20.2.

Un acord cu o persoană juridică trebuie întocmit în scris. Nu contează în ce perioadă este asigurată proprietatea.

Contractul trebuie să conțină, de asemenea, informații obligatorii, care includ:

• caracteristicile camerei;
• informații despre persoane juridice și persoane fizice incluse în acord;
• chirie;
• particularitățile utilizării spațiilor și efectuarea reparațiilor;
• semnăturile părților la tranzacție.

Dacă termenul de leasing nu este specificat în contract, se consideră că acesta a fost încheiat pentru o perioadă nedeterminată. Această regulă este consacrată în articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse. Contractul și toate anexele la acesta trebuie, de asemenea, să fie înregistrate la Rosreestr, dacă proprietatea imobiliară nerezidențială este închiriată pentru o perioadă mai mare de 1 an calendaristic.

Pentru ca organismul autorizat să fie de acord să se înregistreze, reprezentantul persoanei juridice va trebui să pregătească următoarele documente:

• o cerere completată în conformitate cu regulile;
• contract executat și semnat, precum și o anexă la acesta;
• pașaport cadastral imobiliar;
• lucrări care confirmă statutul juridic al organizației;
• documente care confirmă faptul plății taxei de stat;
• hârtii suplimentare, dacă este necesar.

Dacă proprietarul este un individ

Dacă o persoană acționează ca locator, procesul de întocmire a contractului și specificul tranzacției se schimbă. Deci, documentul trebuie să indice adresa și caracteristicile sediului. În același timp, plățile vizate nu vor fi supuse TVA-ului. De asemenea, include facturile de utilități.

Persoana care închiriază spațiul comercial poate percepe taxa în contul bancar al persoanei fizice sau o poate furniza în numerar.

Modificarea chiriei trebuie efectuată în conformitate cu legislația aplicabilă. Articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse prevede că ajustarea cuantumului plății ar trebui să aibă loc nu mai mult de o dată pe an. Dacă contractul este încheiat pentru mai mult de un an, documentul trebuie înregistrat la divizia teritorială Rosreestr.

Închirierea locațiilor nerezidențiale, de exemplu, pentru un magazin, implică găsirea unui obiect adecvat și încheierea unui contract scris. Este necesar nu numai să completați corect toate secțiunile sale, ci și să urmați secvența exactă a acțiunilor. Cum să închiriați spații nerezidențiale din punct de vedere legal?

Legislație

Problemele cu închirierea proprietăților nerezidențiale sunt reglementate de Legea federală „Înregistrarea de stat a drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiile cu aceasta” și Codul civil al Federației Ruse. Conform legislației, obiectele nerezidențiale includ cele care fac parte din clădiri, dar nu sunt potrivite pentru locuit.

Proprietarul poate închiria în mod independent spații nerezidențiale pe bază contractuală. Poate fi doar în scris. Dacă contractul de închiriere este de până la 12 luni, contractul nu trebuie înregistrat. Dacă contractul de închiriere este emis pentru o perioadă mai mare de 1 an, contractul ar trebui înregistrat în modul prescris în Rosreestr. Proprietarii se angajează să plătească impozite pe venitul din chirie în termenul stabilit de lege.

Secvențierea

Proprietarul are dreptul de a închiria spații nerezidențiale într-o clădire de apartamente, birouri sau un centru comercial. Trebuie să cunoașteți secvența acțiunilor care trebuie urmate de ambele părți la tranzacție.

Selectarea imobilelor

Găsirea unei proprietăți potrivite este cea mai dificilă etapă. Locatarul selectează sedii pe baza parametrilor precum accesibilitatea transportului, infrastructură și trafic. Căutarea se poate face prin agenții imobiliare și site-uri specializate. Oamenii de afaceri cu experiență alocă mult timp acestui proces.

Piața imobiliară nerezidențială este împărțită în incinte în următoarele scopuri:

• Birou;
• Comercial;
• De fabricație;
• Depozit.

Este necesar să se decidă inițial cu privire la tipul de imobil, zona de amplasare, numărul de etaje și suprafața. Este mai ușor să formați o interogare atunci când aceste date devin de înțeles. După selectarea mai multor opțiuni, viitorul chiriaș inspectează sediul. Acesta este un pas necesar. Proprietarul trebuie să prezinte premisele din părți avantajoase. Dar nu ascunde deficiențele existente, deoarece acestea pot apărea ulterior. Și acest lucru poate duce la încetarea contractului de închiriere.

Dacă nu există timp pentru a găsi o cameră, chiriașul poate delega această lucrare unei persoane de încredere sau unui intermediar. Sunt raportate toate detaliile și parametrii necesari. Acestea sunt servicii plătite care sunt plătite în valoare de 50 până la 100% din chiria lunară. Este necesar să încheiați un contract cu un intermediar. Plata trebuie efectuată după selectarea unui local adecvat.

Încheierea unui contract

Este mai bine să implicați un avocat în acest proces. El va ajuta la întocmirea corectă a contractului și va explica punctele controversate, precum și va verifica puritatea juridică a tranzacției. Puteți face acest lucru singur. Înainte de semnarea contractului, trebuie să solicitați următoarele documente:

1. documente de proprietate;
2. planul etajului;
3. documente charter ale proprietarului.

După verificarea documentelor, ar trebui să discutați condițiile contractului de închiriere. Acestea se pot referi la următoarele puncte:

• plata facturilor de utilități;
• mărimea chiriei;
• termenul de livrare a localului;
• disponibilitatea comunicațiilor telefonice și a accesului la Internet;
• efectuarea lucrărilor de reparații;
• condițiile de reziliere a contractului.

Este important să discutați pe care dintre părți îi este atribuită fiecare clauză și în ce termeni sunt îndeplinite obligațiile. Acordurile încheiate sunt descrise în contract sau sub formă de acorduri suplimentare la acesta.

Este important să se includă o clauză privind acțiunile în caz de forță majoră în acord.

Este mai bine dacă chiriașul și proprietarul semnează contractul personal, fără intermediari. În acest caz, este mai ușor de rezolvat problemele controversate, părțile pot face unele concesii. La întocmirea unui contract, este important să înregistrați pe deplin informații despre proprietate. Acestea trebuie să includă adresa completă, etajul, zona camerei. Acordului trebuie atașat un plan de etaj. Abia atunci acordul poate fi considerat valabil.

Contractul este semnat în 2 exemplare, dacă contractul de închiriere este prevăzut pentru o perioadă de până la 12 luni. Dacă este planificat un contract de închiriere pe termen lung pentru mai mult de 1 an, se semnează 3 copii ale contractului. Un exemplar rămâne la locator și chiriaș. Încă o copie rămâne la registrator.

Transferul localurilor

După semnarea contractului, se întocmește un act de transfer de la locator la locatar. Ziua în care este semnat va fi considerat începutul contractului de închiriere. Actul este semnat numai după verificarea completă a spațiilor. Dacă se constată o defecțiune în timpul inspecției, aceasta este înregistrată în act. Acest lucru evită costurile inutile în viitor.

Analiza vă permite să solicitați de la chiriaș eliminarea defectelor și defecțiunilor, reducerea chiriei. Prin urmare, este mai bine pentru proprietar să pună în ordine localurile și comunicațiile în prealabil. După semnarea actului de transfer, chiriașul poate utiliza pe deplin localul și poate desfășura activități.

Conform legislației actuale, contractul trebuie să conțină următoarele condiții de bază:

1. Părțile la acord sunt locatarul și locatorul. În conformitate cu art. 608 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de a închiria spații nerezidențiale aparține proprietarului.
2. Obiectul contractului. Sunt indicate caracteristicile detaliate ale spațiilor. În conformitate cu paragraful 3 al art. 607 din Codul civil al Federației Ruse, dacă acestea sunt absente, acordul este considerat invalid.
3. Condiții de utilizare a imobilelor. Pot fi înregistrate cât mai detaliat posibil. Este indicat cine este obligat să efectueze reparații cosmetice și majore.
4. Plată. Suma plății este fixă. Fără aceasta, contractul este considerat gratuit, iar acest lucru nu este permis pentru contractele de închiriere.
5. Valabilitate. Este stabilit de părți de comun acord. Dacă nu este specificat, contractul va fi considerat încheiat pe o perioadă nedeterminată.

Un acord cu o perioadă de valabilitate mai mică de 12 luni nu este supus înregistrării obligatorii. Dacă după încetarea acestuia se încheie un alt acord pentru o perioadă similară, de asemenea nu este necesară înregistrarea. Un acord pentru o perioadă de 12 luni sau mai mult este supus înregistrării obligatorii. Dar este important să se țină seama de faptul că, pe baza articolelor 619 și 620 din Codul civil al Federației Ruse, este posibilă rezilierea anticipată a contractului.

Locatarul poate transfera bunuri imobile în baza unui contract de subînchiriere. Dar acest lucru este posibil numai cu acordul proprietarului care deține obiectul. Acordul de subînchiriere trebuie, de asemenea, înregistrat în modul prevăzut de lege.

Dar este important să se ia în considerare faptul că este posibilă rezilierea anticipată a contractului de închiriere. Atât proprietarul, cât și chiriașul au acest drept. De fapt, părțile la tranzacție au deplină libertate de acțiune. Dar acordul trebuie să conțină motivele pentru care este posibilă rezilierea timpurie.

Există următoarele caracteristici ale subînchirierii:

• Perioada de valabilitate este limitată de durata contractului de închiriere cu proprietarul;
• În cazul în care contractul de închiriere încetează, subînchirierii au opțiunea de a renegocia contractul cu proprietarul înainte de sfârșitul perioadei de subînchiriere în aceleași condiții;
• Dacă contractul este încheiat pentru o perioadă de 12 luni, acesta trebuie înregistrat.

Se disting următoarele drepturi și obligații ale chiriașului:

1. Controlul asupra utilizării spațiilor în scopul prevăzut.
2. Actualitatea plății chiriei.
3. Repararea prin acordul părților.
4. Întreținerea spațiilor în ordinea corectă.
5. Întocmirea unui act de transfer cu sub-locatarul.

În cazul oricăror încălcări ale obligațiilor asumate, fiecare parte la tranzacție are posibilitatea de a rezilia obligația înainte de încheierea contractului.

Documente necesare

Înregistrarea de stat se efectuează în baza contractelor încheiate pentru o perioadă de 12 luni sau mai mult. Pentru aceasta, se formează următorul pachet de documente:

• aplicarea formularului stabilit;
• contract de închiriere cu toate anexele;
• pașaport cadastral;
• pașapoarte rusești - pentru persoane fizice, documente de proprietate - pentru persoane juridice;
• procură dacă documentele sunt depuse de un reprezentant;
• consimțământul notarial al soțului, dacă obiectul este deținut în comun sau a fost dobândit în căsătorie;
• permisiunea autorității de tutelă și tutelă, dacă proprietatea este înregistrată pe numele unui cetățean incompetent sau minor;
• permisiunea scrisă a gajistului dacă proprietatea este gajată;
• primirea plății taxei de stat.

Impozit

Taxele sunt prevăzute pentru închirierea spațiilor nerezidențiale. Regimul fiscal optim este un sistem de impozitare simplificat. Regimurile fiscale speciale au nu doar ușurința contabilității, ci și o povară fiscală mai mică. Se aplică următoarele caracteristici:

1. dacă se stabilește valoarea cadastrală și este în vigoare o lege regională specială, se plătește impozitul pe bunurile imobile de birou, administrativ și cu amănuntul;
2. la nivel local, rata este de 2%.

Dacă nu se adoptă o lege specială la nivel local, se stabilesc următoarele rate pentru antreprenori în cadrul sistemului de impozitare simplificat:

• STS 6% - din venitul total;
• STS 15% - pe venit minus cheltuieli.

Dacă organizația se bazează pe un sistem fiscal comun, este stabilită o povară fiscală ridicată. În acest caz, afacerea de închiriere nu este profitabilă. În mod tradițional, există trei impozite principale:

1. pe profitul organizației și impozitul pe venitul personal pentru antreprenorii individuali - 20% pentru persoanele juridice și 13% pentru antreprenori;
2. pe proprietate - 2% la valoarea cadastrală și 2,2% la calcularea valorii reziduale;
3. valoarea adăugată - 18%, dacă venitul trimestrial este mai mare de 2 milioane de ruble.

Cum să evitați plata impozitelor pe veniturile obținute din închirierea imobilelor nerezidențiale?Pe de o parte, legislația stabilește obligația de a plăti impozite pentru toate contractele de închiriere. Dacă contractul este întocmit pentru o perioadă de 1 an, acesta este înregistrat la Rosreestr. Aceste informații sunt transferate la biroul fiscal în conformitate cu acordul privind schimbul de informații. Dacă contractul este încheiat pentru o perioadă de până la 1 an, biroul fiscal va trebui să dovedească faptul contractului de leasing, ceea ce nu este întotdeauna posibil.

Legislația actuală își asumă răspunderea administrativă și penală pentru implementarea afacerilor ilegale. Răspunderea penală se stabilește dacă se desfășoară activități antreprenoriale ilegale sau se obțin profituri mari în valoare de 1,5 milioane de ruble sau mai mult.

În cazul soluționării unei încălcări, judecătorii iau în considerare circumstanțele specifice ale persoanei și mulți alți factori. De regulă, nu există probleme în cazul închirierii unui apartament sau a unei case de țară. Dacă o proprietate nerezidențială este închiriată, există mai multe semne de activitate antreprenorială. Dacă localurile sunt cumpărate direct pentru închiriere, activitatea necesită înregistrare, deoarece este considerată antreprenorială.

Același lucru se aplică contractelor de leasing pe termen lung sau contractelor care sunt renegociate de mai multe ori. Această caracteristică este interpretată ca un fapt de profit sistematic și deliberat din proprietatea unei proprietăți nerezidențiale. Dacă aceste semne ies la iveală, se recomandă cetățeanului să înregistreze un antreprenor individual. În acest caz, impozitul este de 6% din venitul total. Impozitul pe venitul personal este de 13%.

Proprietarul localului trebuie să depună anual declarații fiscale.

Astfel, închirierea spațiilor nerezidențiale are propriile caracteristici. Este necesar să se elaboreze un acord legal competent, să se prevadă toate caracteristicile acordului și să se plătească impozite la timp. Acest lucru vă va permite să evitați problemele în viitor și să obțineți profit pe bază legală.

Închirierea de bunuri imobiliare este o afacere foarte profitabilă dacă luați procedura cu cea mai mare responsabilitate. Venitul permanent pasiv este întotdeauna frumos, dar dacă aveți o idee de a închiria o proprietate comercială? Acest lucru va necesita o abordare ușor diferită, deoarece există o mare diferență între închirierea unui apartament și un birou mare.

Instrucțiuni pas cu pas

Procesul de închiriere a unui obiect este împărțit în următoarele etape:

1. Determinarea valorii chiriei.

Primul pas este de a revizui și evalua cel mai mare număr de oferte disponibile de pe piață. Cu cât eșantionul este mai mare, cu atât rezultatul este mai bun (un indicator mai precis al prețului mediu de închiriere pentru spațiile comerciale).

Pe parcursul analizei, puteți utiliza site-uri populare precum Avito sau CIAN. De asemenea, informațiile pot fi studiate într-o varietate de publicații tipărite. În absența dorinței de a studia alte oferte pe cont propriu, ar fi rezonabil să angajați un agent imobiliar sau un broker.

Prețul pentru astfel de servicii poate fi greu de numit ridicat, dar este destul de posibil să se economisească o proporție decentă de celule nervoase și timp.

Prețul chiriei proprietate comerciala ar trebui să se potrivească nu numai proprietarului, ci și potențialilor clienți. Este puțin probabil ca o rată deliberat ridicată să aibă succes, dar următorii factori pot afecta formarea etichetei de preț:

• amplasarea clădirii / spațiilor;
• infrastructură (prezența unei cafenele în imediata apropiere, parcări gratuite, securitatea clădirii);
• clasa de constructii;
• calitatea și nivelul de reparații;
• funcționalitate de aspect;
• diverse caracteristici ale comunicațiilor (alimentare neîntreruptibilă, internet, disponibilitatea băilor etc.);
• alte bonusuri care pot îmbunătăți productivitatea chiriașilor (router Wi-Fi, aparat de cafea, mobilier confortabil).

După ce ați analizat prețurile de pe piață, puteți contacta alți proprietari și puteți încerca să renunțați la preț. Adesea, prețurile indicate în oferte sunt orientative și aproximative. Valoarea care va fi atinsă în timpul negocierilor va fi suficientă pentru a afla rata medie de închiriere pentru oferte similare. Suficient de 5-10 apeluri pentru a obține date comparative despre rata de închiriere.

Cel mai important lucru pentru un proprietar comercial este găsirea clientului potrivit. Puteți face acest lucru singur sau puteți angaja un agent imobiliar. Ambele situații au avantajele și dezavantajele lor, deci alegerea a ceea ce trebuie făcut este o problemă personală.

Când căutați un locatar pe cont propriu, un avantaj serios este prezența propriei baze. Cu toate acestea, absența sa nu va atrage mari probleme, dar va trebui să cheltuiți mai multă energie.

O modalitate bună de a găsi un client potrivit este de a crea un site web cu o ofertă comercială. Este mai bine să promovați un astfel de site folosind publicitate contextuală, cu accent pe publicul cheie. Datorită unei astfel de publicități, puteți găsi cu ușurință un public interesat și puteți evita comisioane ridicate către agenții.

Este foarte recomandabil să faceți acest lucru atunci când închiriați spații cu o zonă impresionantă. Astfel de oferte sunt căutate de clienții care se așteaptă la o rentabilitate ridicată din activitatea planificată și, mai ales, au încredere în site-uri.

Dacă o persoană dorește să cumpere o mașină foarte scumpă, o va căuta pe resurse dubioase sau va prefera site-ul oficial? Deci, chiriașul imobilelor comerciale are aceeași părere.

O chestiune complet diferită sunt micile spații de închiriat. Nu are rost să creezi un site web aici, iar panourile de mesaje gratuite de pe Internet (chiar și cele mici) sunt perfecte.

1. Servicii imobiliare.

Dacă nu doriți să căutați singuri persoane interesate, există o opțiune pentru angajarea unui agent imobiliar. Această persoană va găsi independent chiriașii necesari, va aduce contacte și chiar va încheia în mod independent contractul de închiriere necesar.

Pe de altă parte, găsirea persoanelor potrivite este o afacere delicată și destul de complicată / consumatoare de timp. Nu toți agenții imobiliari vor fi de acord cu acest lucru, iar stăpânii meșteșugurilor lor din agenții serioase vor cere o sumă de bani pentru astfel de servicii în valoare de 50% din prețul închirierii pentru o lună. Și uneori chiar mai mult de atât.

Dar totuși, cu această metodă de a găsi chiriași, proprietarul se va elibera de dificultăți semnificative. Drept urmare, va fi vorba doar de întocmirea unui contract și pregătirea tuturor documentelor necesare.

Plata pentru serviciile unui agent imobiliar se efectuează numai după încheierea unui contract de închiriere. Dacă un agent imobiliar sau o agenție necesită o plată în avans sau o plată anticipată, este posibil ca aceștia să fie escroci.

1. Documentația necesară.

După ce chiriașul este găsit și toate punctele cheie sunt satisfăcute de ambele părți, puteți continua executarea contractului. Un acord privind închirierea imobilelor comerciale trebuie să conțină în mod necesar următoarele clauze:

• informații complete despre fiecare dintre părți;
• adresa exactă a obiectului de închiriere;
• suma și plătitorul de utilități;
• valoarea chiriei lunare;
• data la care obiectul va fi închiriat;
• acțiunile necesare ale fiecărei părți în caz de situații de forță majoră;
• descrierea calității renovării și a mobilierului existent;
• condiții cheie în care puteți rezilia contractul de închiriere.

În lipsa cunoștințelor sau experienței necesare, ar fi mai înțelept să se implice un avocat calificat în procedura de încheiere a unui contract.

Contractul nu este singurul lucru necesar atunci când închiriați imobile. De asemenea, ar trebui să aveți cu voi:

• pașaport al unui cetățean al Federației Ruse;
• document care confirmă dreptul de proprietate;
• planul etajului.

Când toate documentele sunt la îndemână și părțile au încheiat cu succes contractul, nu mai rămâne decât să primească încasări și să monitorizeze frecvența plăților.

Imobilele comerciale includ clădiri de birouri, spații industriale, facilități sportive, magazine, garaje, depozite și chiar hoteluri.

Este posibil să se accelereze livrarea imobilelor comerciale prin reducerea ratei de închiriere. Luând în considerare costurile fixe de întreținere a spațiilor, ar fi mai corect să închiriați proprietăți imobiliare la o rată medie sau chiar mică decât să stabiliți un preț ridicat, dar pentru un an întreg.

De asemenea, prețul acestor spații este afectat de disponibilitatea:

• parcare;
• puncte de catering (în aceeași clădire sau în imediata apropiere);
• infrastructură;
• capacitate mare de cross-country etc.

În astfel de condiții, chiria poate fi semnificativ mai mare decât media pieței. Și, desigur, există un client pentru asta.

Deschiderea către dorințele viitorilor clienți joacă, de asemenea, un rol semnificativ în livrarea imobilelor comerciale:

1. Asistență la planificare.

Un potențial chiriaș poate avea nevoie de ajutor sau sfaturi cu privire la aspectul postului. Ar fi înțelept să vă pregătiți din timp și să oferiți mai multe opțiuni gata făcute, iar schimbările cheie vor rămâne la dispoziția clientului, pe care dorește să le facă.

Este mult mai ușor să schimbați produsele gata făcute decât să creați ceva de la zero. Această atitudine față de chiriaș va fi apreciată, fără îndoială.

1. Discutarea detaliilor.

Culoarea pereților din cameră, numărul de conexiuni maxime la rețeaua de telefonie sau la internet, precum și discutarea tuturor celorlalte caracteristici vor ajuta la obținerea locației locatarului și îl vor convinge să închirieze această proprietate.

Acesta este un mic truc psihologic: cu cât o persoană aprofundează mai multe detalii, cu atât sunt mai mari șansele ca o astfel de conversație să rămână în memoria sa. Aceasta înseamnă că se va concentra asupra lui în primul rând, va cântări avantajele și dezavantajele etc.

Cu toate acestea, dacă întregul proces de închiriere se bazează pe astfel de trucuri, va exista un mare risc de a vă pierde reputația. Dacă calitatea contractului de leasing este semnificativă doar în cuvinte, atunci acest lucru poate amenința cu consecințe foarte grave.

1. Concediu de odihna.

Dacă spațiile comerciale alocate pentru închiriere nu sunt terminate, atunci puteți oferi chiriașului o vacanță pentru plată. Adică, el va efectua reparații pe cheltuiala sa, dar în timp ce echipele de reparații sunt ocupate cu propria afacere, clientul nu va plăti chiria pentru local.

Acesta este un plus destul de important pentru un chiriaș care a decis în mod clar să închirieze o proprietate:

• dacă nu există fonduri suplimentare de plătit pentru chirie și reparații în același timp, atunci această acțiune va provoca emoții extrem de pozitive și va crește reputația locatorului;
• de asemenea, vacanțele de renovare vor ajuta la convingerea unui chiriaș care se îndoiește să cumpere acest imobil / local special.

În general, este posibil să eliberați temporar un client de la plata chiriei într-o varietate de situații. Principalul lucru este că nu există pierderi financiare grave pentru ambele părți. Acestea sunt caracteristicile de bază ale afacerii, iar chiriașii (precum și proprietarii) de bunuri imobiliare comerciale știu bine acest lucru.

De aceea, astfel de acțiuni sunt răspândite, deși utilizarea lor nu este obligatorie. Mai ales dacă livrarea de bunuri imobiliare comerciale nu este urgentă.

1. Fiabilitatea proprietarului.

Acesta este un punct foarte important, care se manifestă cel mai clar la pregătirea documentației proprietarului pentru chiriaș. Cu cât clientul primește mai multe garanții, cu atât sunt mai multe șanse de închiriere cu succes a spațiilor.

O abundență de documente justificative, fără trucuri în timpul semnării unui contract și o bună reputație sunt cheia succesului în leasingul imobilelor comerciale. Motivul este simplu:

• la închirierea unui apartament, adesea cetățenii obișnuiți sunt implicați în problemă;
• iar dacă localurile sunt planificate să fie utilizate în scopuri comerciale și câștigă bani serioși pentru această afacere, atunci studiul fiecărui document de către chiriaș va fi cât mai scrupulos posibil.

Riscuri și alte dificultăți

Nu doar chiriașul este în pericol - același lucru este valabil și pentru proprietar. Cele mai frecvente cauze ale conflictelor sunt:

• definiția insuficientă a obligațiilor legale ale părților în legătură cu proprietatea închiriată;
• întârzieri în plățile lunare și alte plăți;
• utilizarea abuzivă a bunului închiriat;
• daune / pierderi de bunuri deținute de locator;
• litigii fiscale (conform articolului 146 din Codul fiscal al Federației Ruse, obligația de a plăti TVA se impune numai locatorului cu posibilitatea de a deduce suma impozitului de către locatar dacă există un document adecvat).

Toate aceste situații conflictuale depind în mod direct de acordul încheiat. Fiecare dintre puncte trebuie descris cât mai exact posibil, deoarece acest lucru minimizează riscurile pentru ambele părți simultan. Este important să se adopte o abordare responsabilă a încheierii contractului pentru a evita astfel de situații.

Închirierea proprietății comerciale nu este foarte diferită, dar are o serie de caracteristici cheie. Cel mai important lucru este încheierea unui contract. În orice situație, părțile se vor baza doar pe el, prin urmare, atunci când faceți o înțelegere, trebuie să vă concentrați asupra acestui document.