Rezultatele licitării chiriei spațiilor nerezidențiale. Cum să organizați o licitație pentru dreptul de a încheia contracte de închiriere (utilizare gratuită, administrare de încredere) în legătură cu proprietatea de stat (municipală)

De multe ori vă oferim o varietate de proprietăți de închiriat și de proprietate, toate jucate în licitații electronice. Astăzi am dori să vă spunem mai detaliat despre tehnologia unor astfel de meserii și despre platformele pe care sunt deținute.

Acum există destul de multe platforme de tranzacționare electronică în Rusia. Acestea sunt atât site-uri comerciale, cât și site-uri de stat. Ne vom concentra asupra guvernului și a celor mai semnificative. Acestea sunt cele în care Departamentul de Proprietăți al orașului Moscova efectuează cel mai adesea licitații electronice. Loturile acoperite de noi sunt extrase exact acolo.

Cum se desfășoară procedura de licitare?

Este necesar să vă înregistrați pe platforma electronică, apoi să trimiteți o cerere de participare (vă rugăm să rețineți că în propunerile noastre indicăm întotdeauna termenul limită pentru acceptarea cererilor de participare). Ultimul pas este efectuarea directă a unei licitații electronice, cu primirea ulterioară a unui protocol privind rezultatele.

În etapa de înregistrare, punctele cheie vor fi:

• Obținerea unei semnături digitale electronice de către participant. Procedura de obținere este controlată de reglementări, care vor fi furnizate pe oricare dintre platformele de mai sus pentru tranzacționare.
• Acreditare - se completează o cerere de acreditare și se depun copii electronice scanate ale documentelor necesare.

Operatorul platformei controlează cursul tranzacționării.

Și acum, vom enumera direct acele platforme electronice în care licitațiile deschise în formă electronică sunt cel mai adesea organizate pentru cumpărarea / vânzarea și închirierea de bunuri imobiliare din trezoreria proprietății orașului Moscova:

Toate site-urile oferă aproximativ aceeași gamă de servicii și asistență de calitate, asistență tehnică și instruire.

Fiecare antreprenor individual al întreprinderilor mici (mijlocii) are posibilitatea de a încheia un acord contractual cu un organism municipal al Federației Ruse pentru închirierea spațiilor. Închirierea bunurilor municipale, proprietatea de stat are unele particularități. O serie de restricții se aplică la încheierea unui astfel de contract de închiriere.

Încheierea unui acord poate fi făcută în conformitate cu legea federală () în două moduri:

• pe baza rezultatelor licitației pentru dreptul de a executa contractul de închiriere a activelor proprietății municipale;
• fără a organiza meserii.

Ce tipuri de proprietate, a căror închiriere nu este permisă de o instituție de stat sau este limitată, specificul procedurii de încheiere a unui contract de închiriere a proprietății municipale (proprietate de stat) sunt explicate prin avizul FAS nr. TSA / 16309/14.

În acest articol

Reguli, excepții

Regulile pentru întocmirea acordurilor contractuale pentru închirierea bunurilor de stat sunt stabilite prin Legea federală nr. 135 (articolul nr. 17/1). Conform acestei prevederi, organizațiile municipale autonome, instituțiile de stat au dreptul de a închiria bunuri imobiliare, care este listat ca management operațional, doar în urma rezultatelor licitațiilor pentru dreptul de a semna contracte de închiriere de acest tip. În același timp, Legea federală nr. 135 (articolul nr. 17/1) prevede excepții care se aplică simultan UA.

Fără licitații, organizațiile municipale pot închiria proprietăți imobiliare în următoarele situații:

• acordul este încheiat pentru o perioadă mai mică de 30 de zile din calendar în timpul celor 6 luni extreme ale calendarului;
• alte organizații municipale, instituție de stat, structură nonprofit (de asemenea orientată social), instituție medicală, structură angajată în activități în domeniul educației solicită semnarea unui contract de închiriere;
• imobilul transferat supus impozitării este considerat a fi o parte a suprafeței mai mici de 20 m 2, iar persoana care transferă respectivele active imobiliare are drepturile la 10 la sută din suprafața acestei clădiri (spații);
• acordul contractual este semnat cu unul special, care singur a depus o cerere de participare competitivă la licitație (în acest caz, dacă această persoană îndeplinește standardele stabilite), care este singurul participant la licitație.

Obligația de a semna un contract de închiriere către o organizație de stat autonomă apare numai în ultimul dintre cazurile enumerate (un acord cu un singur participant la o licitație organizată, licitație). În alte situații, atunci când arendarea proprietății este asigurată fără licitații, titularul drepturilor nu este obligat să semneze un contract contractual, solicitantul nu are dreptul să depună cereri pentru astfel de zone.

Organizarea unei licitații pentru închirierea imobilelor este permisă în raport cu solicitanții preferențiali. Dacă există mai multe astfel de subiecte pentru un obiect de stat imobil, atunci instituția autonomă de stat are dreptul de a refuza închirierea de bunuri imobile în condiții preferențiale și organizează licitații între ele. Acest lucru, în opinia organizației antimonopol, nu reprezintă o încălcare a intereselor solicitanților din această categorie.

Dar precauția atunci când decideți să organizați licitații pentru închirierea valorilor proprietății UA, atribuite acestora ca gestionare operațională, trebuie arătată ca proprietarii acestei proprietăți. Prin acordul de a închiria locuințe, o anumită zonă a organizației, fondatorul trebuie să fie ghidat de cerințele Legii federale nr. 135/2.

Semnarea acordurilor contractuale pentru închirierea bunurilor de stat fără organizarea de licitații

Legea prevede mai multe excepții, atunci când o instituție de stat autonomă are dreptul de a închiria spațiu fără licitații.

Locatar - instituție educațională, medicală

Ce înseamnă organizațiile educaționale, medicale (instituțiile bugetare) în mod specific este indicat în explicațiile FAS (capitolul 5-6). În această situație, este necesar să se ghideze după prevederile legislației privind activitățile din industrie.

Conform Legii federale (articolul nr. 2/11), instituțiile medicale includ persoane juridice, indiferent de forma organizațională și juridică utilizată, a căror activitate este în primul rând asociată cu domeniul medicinii, cu condiția să existe o licență adecvată. De asemenea, organizațiile medicale sunt antreprenori individuali (PI) ale căror activități sunt legate de medicină.

Un contract de închiriere pe termen scurt pentru imobiliare care nu au fost semnate ca urmare a licitațiilor nu poate fi prelungit pentru o nouă perioadă fără organizarea unei licitații. În acest caz, se aplică norma stabilită, care limitează perioada de valabilitate a acestui acord pentru închirierea localurilor.

Instituții educaționale (bugetare) - structuri ale căror activități principale sunt legate de domeniul educației, precum și instituții implicate direct în formare. Conform Legii federale nr. 273 (), astfel de organizații includ în plus antreprenori individuali angajați în activități educaționale.

Rezultat: persoanele juridice, antreprenorii individuali, a căror activitate principală este legată de domeniul educației sau medicinei, dar cu licențele corespunzătoare, au posibilitatea de a închiria suprafața unui obiect imobil al unei organizații municipale autonome (instituție de stat) fără a participa la licitații.

Chirie pe termen scurt

Conform Legii federale nr. 135 (articolul nr. 17.1 / 11/1), organizațiilor municipale și instituțiilor de stat li se permite să închirieze bunuri imobiliare pentru o perioadă scurtă de timp fără a organiza licitații sau licitații. În același timp, este interzisă furnizarea unui astfel de serviciu unei persoane pentru mai mult de 30 de zile din calendar, timp de 6 luni, care rulează la rând fără organizarea de licitații sau concursuri.

Dar conform Codului de stat rus (articolul 610/3), un acord pentru închirierea bunurilor municipale (proprietate de stat), semnat pentru o perioadă care depășește perioada maximă posibilă specificată de legislația actuală, este considerat a fi finalizat pentru un termen.

Aceasta înseamnă că contractele de închiriere pentru valorile proprietăților atribuite municipalității (statului rus) și semnate pentru o perioadă scurtă de timp fără licitație nu sunt reînnoite (Legea federală nr. 135 (articolul nr. 17.1 / 9), Codul civil ()). O poziție similară este în Explicațiile FAS (Capitolul 10).

Închirierea unei părți din suprafața localului

S-a observat deja că este posibil să închiriați o parte din suprafața unei clădiri (apartament) fără o licitație preliminară, dar sub rezerva următoarelor cerințe:

• suprafața închiriată nu trebuie să depășească 20 m 2 și 10 la sută din suprafața proprietății căreia îi aparține.

• la stabilirea unei astfel de acțiuni, nu este necesar să se țină seama de suprafața unui obiect imobil, dreptul de utilizare, a cărui proprietate a fost transferată înainte de intrarea în vigoare a Legii federale nr. 135 (articolul nr. 17.1), pe baza altor excepții determinate de legea federală nr. 135 (articolul nr. 17.1), pe baza rezultatelor licitarea.

Locatar - contractant al instituției

Este necesar să se menționeze separat o astfel de excepție de la regulile de închiriere a bunurilor imobile municipale (proprietate de stat), care nu se aplică UA (cel puțin instituțiilor de stat autonome care efectuează achiziții, bazându-se pe Legea federală nr. 223). În acest caz, ne referim la semnarea, fără licitație, a unui contract de închiriere cu o persoană care a încheiat un contract cu o organizație municipală (de stat) în urma unei licitații (pe bază concurențială) organizată în conformitate cu Legea federală nr. 44. În același timp, drepturile acordate au fost prevăzute de o ofertă documentată (ofertă) pentru a îndeplini obligațiile prezentului contract (Legea federală nr. 135, articolul nr. 17.1 / 10/1).

Conform clarificărilor FAS (capitolul 9), acordurile civile executate în cadrul Legii federale nr. 223 nu sunt considerate acorduri municipale (de stat). În acest sens, prevederile Legii federale nr. 135 (articolul nr. 17.1 / 1/10) nu se aplică unor astfel de cazuri. Adică, atunci când o instituție autonomă de stat, referindu-se la prevederile Legii federale nr. 223, a suportat cheltuieli pentru achiziționarea anumitor lucrări sau servicii, a căror executare sau furnizare necesită prezența unui antreprenor la sediul organizației (de exemplu, un teatru a achiziționat servicii de reparații, cusut costume de scenă), arendă zonele corespunzătoare sunt posibile exclusiv la licitații organizate.

Important! În astfel de situații, așa cum este descris mai sus, achiziționarea de servicii, licitația pentru dreptul de a executa un contract de închiriere sunt două procese independente.

Prelungirea contractului

Contractele de închiriere existente pentru bunurile imobile municipale (proprietatea de stat), valorile proprietăților transferate agenției de stat pentru gestionarea operațională în conformitate cu Legea federală nr. 135 (articolul nr. 17.1 / 9-11) sunt reînnoite. În cazul în care o persoană și-a îndeplinit în mod corespunzător propriile obligații în temeiul prezentului acord, se semnează un contract pentru o nouă perioadă fără a organiza o licitație (cu excepția cazului în care acordul contractual prevede altfel, iar perioada de valabilitate a unui astfel de contract nu este limitată de prevederile legislației ruse actuale).

În această situație, trebuie îndeplinite două condiții prealabile:

• perioada minimă de reînnoire a contractului de închiriere trebuie să fie de la 3 ani (este posibilă o perioadă mai scurtă, dar numai atunci când chiriașul scrie o cerere corespunzătoare);
• valoarea taxei, pe baza căreia se înregistrează venitul pentru închirierea spațiilor, se determină pe baza rezultatelor evaluării imobiliare în conformitate cu ratele pieței.

Dacă sunt îndeplinite toate condițiile, locatorul, reprezentat de o instituție autonomă de stat, conform Legii federale nr. 135 (articolul nr. 17.1 / 10), nu are dreptul să refuze extinderea contractului contractual către chiriaș.

Refuzul este posibil dacă persoana fizică are datorii la momentul încheierii contractului de închiriere sau dacă există o decizie de a dispune de imobilele relevante într-o altă manieră.

Pe baza acestui fapt, organizația antimonopol a făcut următoarele concluzii:

• Tdeoarece există posibilitatea ca chiriașul să nu furnizeze reînnoirea contractului de închiriere pe baza unei noi decizii privind procedura de eliminare a proprietății, proprietarul trebuie să obțină consimțământul proprietarului proprietății respective pentru a reînnoi contractul de închiriere.
• Postarea prelungirii contractului de închiriere în conformitate cu Legea federală nr. 135 (articolul nr. 17.1 / 9) poate fi efectuată de un număr nelimitat de ori, din motive similare. În același timp, este important să respectați cerințele pentru fiecare nouă prelungire a documentului.

Subînchiriere

Conform Legii federale nr. 135 (articolul nr. 17.1 / 1/16), este posibil să se subînchirieze proprietăți municipale (proprietăți de stat) fără licitație în astfel de cazuri:

• dreptul de a semna un contract de închiriere se acordă locatarului pe baza unui acord municipal (de stat);
• instituția de stat a încheiat un contract de leasing în urma rezultatelor licitației, pe baza unei licitații nereușite.

Dacă aceste cerințe sunt îndeplinite, imobilele din orice zonă pot fi subînchiriate (Legea federală nr. 135 din acest plan nu prevede restricții). În situația opusă, zonele corespunzătoare sunt prevăzute pentru subînchiriere pe o bază generală, determinată de Legea federală nr. 135 (articolul nr. 17.1) cu organizarea unei licitații, fără aceasta, dar cu alte excepții.

Pentru întreprinderile mici și mijlocii, închirierea de bunuri imobile de la Departamentul de Proprietăți al orașului Moscova este una dintre cele mai bune modalități de a economisi chirie și de a elibera bani pentru a rezolva problemele de afaceri. Participând la licitație, antreprenorii pot obține sedii la o rată mai mică decât media pieței și ulterior le pot cumpăra în condiții favorabile. Experții Smart Choice vă spun cum să închiriați spații în apropierea orașului Moscova și să participați la programe speciale pentru sprijinirea întreprinderilor mici și mijlocii.

Instrucțiuni pas cu pas despre cum să închiriați o cameră în oraș

• Alegeți un obiect potrivit... Acestea sunt prezentate pe site-ul mos.ru. Acordați atenție informațiilor cheie despre lot: data licitației, termenul de închiriere, valoarea inițială a chiriei.
• Inspectați proprietatea... O cerere de inspecție poate fi depusă până la o perioadă de câteva zile înainte de sfârșitul acceptării cererilor de participare la licitație. Cum să închiriezi o premisă lângă oraș și să fii sigur că obiectul ți se potrivește perfect? Vizitați-l singur sau încredințați examenul unui specialist. O examinare amănunțită, inclusiv verificarea stării reparațiilor, comunicațiilor, evaluarea accesibilității transportului, a infrastructurii etc., va ajuta la evitarea problemelor cu funcționarea proprietății în viitor.
• Înregistrați-vă pe site-ul care va desfășura licitația. Astăzi toate sunt produse electronic. Pentru a vă înregistra, va trebui să furnizați documente constitutive și o semnătură digitală, să instalați mai multe certificate și un sistem de criptare a datelor.
• Colectează un pachet de documente... Veți avea nevoie de un extras din Registrul de stat unificat al entităților juridice sau USRIP (acesta trebuie primit nu mai devreme de 6 săptămâni înainte de începerea licitației), copii ale documentelor constitutive, o decizie de aprobare a tranzacției, un document care să confirme competențele persoanei care depune cererea. De asemenea, trebuie să atașați o declarație în care antreprenorul confirmă: nu a fost deschis un caz de faliment sau lichidare împotriva companiei, iar activitățile acesteia nu au fost suspendate.
• Plătiți depozitul. Studiați documentația lotului pentru a afla cum să închiriați o proprietate din oraș și cât trebuie să transferați pentru a participa la licitație. De regulă, depozitul este de 5% din suma lotului.
• În ziua licitației, accesați site-ul licitației și participați la licitație... Puteți studia regulile de tranzacționare pe site-ul web sau în documentația lotului. Dacă sunteți singurul participant la licitație, veți fi declarat automat câștigător.
• Semnați procesul-verbal al rezultatelor licitației. De regulă, este publicat în aceeași zi în care a avut loc licitația. În termen de 10-20 de zile de la licitație, trebuie să contactați DGI pentru a încheia un contract.
• Plătiți suma inițială și semnați contractul. Apoi puteți utiliza premisele.

Vă rugăm să rețineți: prețul de închiriere pentru anul, care este indicat în contract, va fi revizuit după 12 luni. Suma va fi înmulțită cu indicele prețurilor de consum (rata inflației). Rețineți acest lucru atunci când învățați cum să obțineți o cameră de închiriat din oraș: mai târziu camera va costa mai mult. Cu toate acestea, Departamentul proprietății orașului nu are dreptul să modifice unilateral rata.

Cum se închiriază o cameră în apropierea orașului Moscova? Analiza documentației lotului

Cel mai bun mod de a învăța cum să închiriați un spațiu dintr-un oraș este să studiați documentația lotului. Aici veți găsi toate informațiile cheie pentru luarea unei decizii și planificarea acțiunilor la licitație. Documentul indică:

• descriere detaliata obiect nerezidențial cu indicarea numărului din USRN, scopul, adresa, zona etc;
• durata contractului;
• prețul inițial la care încep pariurile;
• depozit pentru participarea la licitație;
• suma pe care câștigătorul licitației va trebui să o plătească și momentul plății;
• pas minim de licitație;
• documente de participare;
• datele de începere și de încheiere pentru acceptarea cererilor, organizarea unei licitații și alte informații.

De asemenea, în documentația lotului, puteți studia contractul de închiriere (acordați o atenție deosebită drepturilor și obligațiilor chiriașului), un exemplu de cerere de participare la licitație și o procură de reprezentare a intereselor de către o terță parte.

Important: Moscova are mai multe programe pentru a ajuta antreprenorii. De exemplu, sprijinul imobiliar este oferit întreprinderilor mici care lucrează în domeniul sănătății, nutriției sociale, educației, serviciilor pentru consumatori etc. Pentru a înțelege dacă compania dvs. poate conta pe beneficii, contactați specialiștii Smart Choice: aceștia sunt familiarizați cu legislația privind programele de asistență pentru antreprenori și se vor ocupa de documentele corecte.

Capcanele la închirierea bunurilor municipale

Înainte de a afla cum să închiriați o proprietate dintr-un oraș și să licitați, trebuie să vă asigurați că sunteți gata pentru o licitație. Există mai multe complicații:

• Este necesar să urmăriți ofertele noi. Pentru a nu rata un lot profitabil, trebuie să urmăriți în mod regulat ofertele DGI. În plus, va trebui să petreceți timp uitându-vă la proprietate.
• Procesul de înregistrare pe site-ul licitației poate dura câteva zile... Cel mai bine este să vă înregistrați înainte de a decide să închiriați un anumit spațiu din orașul Moscova, pentru a fi siguri că veți avea timp să deveniți ofertant înainte de start. Este deosebit de important să începeți pregătirea în avans dacă compania dvs. nu are încă o semnătură electronică. Pentru a nu face față regulilor licitației și a nu pierde timpul la auto-înregistrare, puteți folosi ajutorul avocaților Smart Choice.
• Câștigătorul trebuie să încheie un acord într-un timp scurt și, cel mai important, să efectueze o plată... De regulă, plata inițială este de 25% din suma minimă a contractului. Având în vedere că licitațiile nu au loc lunar, ci pentru o rată anuală de închiriere, suma se va dovedi semnificativă. Condițiile transferului său în contul DGI sunt scurte - până la 3 zile. În cazul în care câștigătorul licitației nu are timp să colecteze suma necesară sau ratează termenul limită pentru încheierea contractului, atunci rezultatele licitației vor fi anulate, iar depozitul nu va fi returnat câștigătorului.

Cum se închiriază o proprietate comercială lângă oraș nici o problema?

Smart Choice oferă servicii antreprenorilor care doresc să achiziționeze imobiliare urbane în condiții atractive. Oferim o gamă largă de servicii:

• Selectarea unui obiect în funcție de cerințele clientului printre propunerile DGI, monitorizarea noilor propuneri.
• Inspecția imobilelor, evaluarea beneficiilor ofertei, calcularea valorii de piață aproximative a obiectului.
• Consultări privind posibilitatea de a participa la programe guvernamentale.
• Înregistrarea clientului pe podeaua de tranzacționare.
• Colectarea unui pachet de documente, efectuarea unui depozit.
• Elaborarea unei strategii pentru participarea la licitație, calcularea sumei maxime care are sens să plătească pentru sediu.
• Participarea la o licitație în numele dvs.
• Semnarea protocolului, transferarea sumei inițiale în contul DGI, semnarea contractului.
• Evaluarea posibilității de răscumpărare a imobilelor, depunerea documentelor către DGI.
• Analiza contractului de cumpărare imobiliară, evaluare independentă.
• Contestarea valorii imobilelor în instanță.
• Încheierea unui contract de cumpărare de bunuri închiriate.

Smart Choice are angajați avocați cu mai mult de 5 ani de experiență, care au colaborat în mod repetat cu DGI pe diverse probleme. Vă vom ajuta să închiriați o premisă ideală pentru afacerea dvs. în apropierea orașului, cu posibilitatea achiziționării ulterioare în Moscova sau în regiunea Moscovei, asigurându-ne că condițiile sunt cele mai favorabile.