Kaip išsinuomoti negyvenamąsias patalpas. Viskas, ką reikia žinoti, jei planuojate išsinuomoti negyvenamąsias patalpas

Daugeliui žmonių priklauso įvairūs negyvenamieji objektai, kurie nėra naudojami jokiems tikslams. Geriausia galimybė juos išsinuomoti, nes tokiomis sąlygomis gaunamos pastovios ir didelės pajamos. Tam nuomotojas gali veikti kaip individualus, individualus verslininkas ar verslo savininkas. Negyvenamų patalpų nuomos procedūra turėtų būti vykdoma kompetentingai, dėl kurios su nuomininkais sudaromos oficialios sutartys. Atsižvelgiama į poreikį mokėti mokesčius nuo gautų pajamų.

Objektų nuomai teikimo taisyklės

Daugelis nekilnojamojo turto savininkų naudojasi šia veikla. Negyvenamų patalpų nuoma leidžia gauti dideles pasyvias pajamas. Tokiu atveju nuomotojas gali būti:

• asmuo, kuris yra tiesioginis objekto savininkas, todėl jis turi turėti oficialius šio turto dokumentus;
• Individualus verslininkas, specialiai užsiregistravęs Federalinėje mokesčių tarnyboje šiai veiklai vykdyti ir paprastai mokėti mokesčius, pasirenka STS, PSN ar UTII verslininkai, nes taikant supaprastintus režimus nebus sunku apskaičiuoti ir sumokėti mokestį, taip pat pateikti deklaraciją;
• įmonė, kuriai atstovauja juridinis asmuo, ir įmonės, kaip ir individualūs verslininkai, gali naudoti supaprastintas mokesčių apskaičiavimo sistemas.

Sudarydamas sutartį, bet kuris iš aukščiau nurodytų savininkų atsižvelgia į skirtingus niuansus. Jei negyvenamųjų patalpų nuoma vykdoma be oficialios registracijos ir pajamų registravimo Federalinėje mokesčių tarnyboje, tai yra neteisėta veikla, už kurią atsako patalpų savininkai.

Objektų nuomos asmenims taisyklės

Privatūs piliečiai gali turėti skirtingų savybių. Jie naudojami įvairiems tikslams, pavyzdžiui:

• biuro kūrimas;
• sandėlio organizavimas;
• gamybos įmonės formavimas;
• parduotuvių kūrimas.

Pilietis gali veikti kaip nuomos šalis. Žmonės turi būti tiesioginiai objektų savininkai, todėl jie turi turėti atitinkamus nuosavybės dokumentus ir išrašą iš USRN. Asmens nuomojamų negyvenamųjų patalpų ypatumai yra šie:

• piliečiai privalo iš anksto įrašyti į Rosreestr įrašą, kad esamos patalpos yra negyvenamasis objektas, o techniniai ir kadastriniai parametrai turi būti nurodyti papildomai;
• jei patalpos nėra įregistruotos kadastro registre arba yra neapskaitytos, oficialiai jos perduoti naudoti kitiems asmenims draudžiama;
• objekto išnuomojimas įmonėms ar kitiems piliečiams naudoti yra turtinis sandoris, todėl su savininku tikrai sudaroma civilinė sutartis;
• kad dokumentai būtų įforminti ir kompetentingi, sutartis sudaroma išimtinai raštu, o po to ją patvirtina notaras ir įregistruoja „Rosreestr“.

Dažnai susitarimas sudaromas ne ilgesniam kaip vienerių metų laikotarpiui. Esant tokioms sąlygoms, nereikia registruoti dokumento „Rosreestr“.

Kokie dokumentai reikalingi asmeniui sudaryti sandorį?

Jei negyvenamųjų patalpų nuomą vykdo asmuo, pilietis iš anksto turi parengti tam tikrą dokumentaciją. Jį sudaro šie dokumentai:

• piliečio, kuris yra patalpų savininkas, pasas;
• nuosavybės pažymėjimas, kurį galima pakeisti nauju USRN išrašu, kuriame nurodomas tiesioginis objekto savininkas;
• techninis pažymėjimas;
• kiti PTI darbuotojų savininkui išduoti techniniai dokumentai;
• išrašas iš „Rosreestr“, patvirtinantis, kad objekte nėra jokių suvaržymų, kuriuos reiškia areštas, užstatas ar kiti apribojimai.

Dalyvauti sandoryje leidžiama dalyvauti atstovui, tačiau jis privalo turėti notaro patvirtintą įgaliojimą.

Ar mokesčius moka fiziniai asmenys?

Gana dažnai piliečiai, turintys nekilnojamojo turto, naudojasi tokia veikla, kad uždirbtų pinigus. Negyvenamų patalpų nuoma žmonėms duoda gana nemažas pasyvias pajamas.

Jei sutartis užregistruota „Rosreestr“, tada informacija apie šią įstaigą siunčiama artimiausiam Federalinės mokesčių tarnybos skyriui, kad būtų užfiksuotos piliečių pajamos. Todėl išnuomojant nat. negyvenamųjų patalpų asmenys reikalauja apskaičiuoti ir sumokėti pajamų mokestį.

Norėdami tai padaryti, Federalinei mokesčių tarnybai kasmet reikia pateikti 3-NDFL deklaraciją, kurioje nurodomos visos piliečio pajamos iš objekto nuomos. Be to, šiame dokumente pateikiama teisinga gyventojų pajamų mokesčio suma. Todėl nuo gautų sumų reikės sumokėti 13 proc. Dėl tokios didelės mokesčių naštos piliečiai dažnai nori kreiptis į individualų verslininką arba atidaryti įmonę, kad galėtų žymiai sumažinti mokesčio dydį, nes naudojant supaprastintus režimus mokesčio suma gali būti sumažinta iki 6% visų pajamų.

Niuansai individualiems verslininkams

Daugelis piliečių, kurie yra nekilnojamojo turto, kurį jie nori išsinuomoti, savininkai, šiems tikslams specialiai atveria individualius verslininkus. Tokiu atveju jie gali naudoti supaprastintus režimus apskaičiuodami mokesčio sumą. Individualaus verslininko negyvenamųjų patalpų nuoma vyksta atsižvelgiant į niuansus:

• sutarties su nuomininkais sudarymas būtinai nustatomas oficialiu susitarimu, kuriame nurodoma sutarties trukmė, nekilnojamojo turto ypatybės, nuomos kaina ir kitos svarbios savybės;
• jei susitarimo terminas viršija metus, sutartis registruojama „Rosreestr“;
• už gautas pajamas mokesčius moka individualūs verslininkai, kuriems verslininkas gali pasirinkti patentų sistemą, supaprastintą mokesčių sistemą arba UTII;
• reikėtų registruoti tiesioginį lėšų pervedimą, už kurį surašomi kvitai, tačiau dažniausiai pinigai pervedami į atsiskaitomąją sąskaitą, todėl pinigų gavimą galima įrodyti naudojantis banko išrašais.

Naudodamiesi supaprastintomis mokesčių sistemomis, piliečiai gali išvengti didelių mokesčių mokėjimo. Dažniausiai nuomodamiesi negyvenamąsias patalpas individualūs verslininkai renkasi UTII, nes naudojant šį mokestį ta pati suma mokama kas ketvirtį. Mokestis šiuo atveju priklauso nuo patalpų dydžio, todėl jo nuomos kaina neturi įtakos.

Individualių verslininkų negyvenamųjų patalpų nuoma turi būti oficialiai vykdoma. Mokesčiai priklauso nuo pasirinkto režimo, tačiau tuo pat metu svarbu ne tik teisingai apskaičiuoti ir laiku sumokėti mokesčius, bet ir parengti federalinės mokesčių tarnybos darbuotojams reikalingas deklaracijas.

Kokių dokumentų reikia iš individualių verslininkų?

Jei negyvenamojo nekilnojamojo turto savininkas yra verslininkas, sudarant sutartį su nuomininku reikia parengti šiuos dokumentus:

• registracijos ir registracijos pažymėjimas;
• piliečio pasas;
• nuosavybės teisės į turtą dokumentai;
• objekto techniniai dokumentai.

Teisingai surašyta sutartis kartu su deklaracija pateikiama Federalinei mokesčių tarnybai, nes ji yra patvirtinimas, kad vykdoma konkreti veikla.

Įmonių nuomojamų patalpų specifika

Dažnai įvairūs negyvenamieji objektai priklauso ne asmenims, o įmonėms. Firmos dažnai nusprendžia nuomoti negyvenamąsias patalpas. Šiuo atveju procedūra turi šias savybes:

• įmonė negali būti objekto savininkė, nes gali veikti kaip tarpininkė;
• su nuomininkais sudaroma civilinė sutartis, prie kurios pridedami įvairūs įmonės dokumentai;
• organizacija turi sumokėti mokestį nuo gautų pajamų, kuris apskaičiuojamas pagal galiojančią mokesčių tvarką, o įmonės gali vienu metu sujungti kelias sistemas, kad sutaupytų pinigų mokesčiams.

Jei įmonė nėra tiesioginė objekto savininkė, ji gali jį išsinuomoti. Esant tokioms sąlygoms, reikia gauti savininko leidimą šiai veiklai.

Kokių dokumentų reikia iš įmonės?

Jei įmonė yra nuomotoja, įmonė, norėdama parengti sutartį, turi parengti dokumentus:

• pažyma iš vieningo valstybinio juridinių asmenų registro;
• steigiamieji įmonės dokumentai;
• objekto vardiniai dokumentai, patvirtinantys, kad įmonė tikrai turi teisę nuomoti šias patalpas;
• jei objektas yra subnuomojamas, įmonė turi turėti savininko leidimą tokiai veiklai;
• steigėjas, kuris yra įmonės savininkas, gali išduoti savo darbuotojui įgaliojimą, dėl kurio jis turi atitinkamus įgaliojimus įvykdyti sandorį.

Dažniausiai įmonės, turinčios didelę teritoriją, jas nuomoja, nes jos nenaudoja savarankiškai jokiems tikslams. Negyvenamų patalpų nuoma suteikia daug pasyvių pajamų, todėl daugelis firmų naudojasi tokiu uždarbio metodu. Sudarant sutartį su įmone, būtina ją užregistruoti „Rosreestr“.

Objektų nuoma savivaldybėje

Bet kurio miesto administracijai priklauso daug įvairių nekilnojamojo turto objektų, kurie gali būti gyvenamieji arba negyvenamieji. Tokiu atveju miesto valdžia gali nuspręsti dėl būtinybės išnuomoti šiuos objektus tiesioginiams naudotojams. Lėšos, gautos iš tokios veiklos, bus nukreiptos į vietos biudžetą.

Esant tokioms sąlygoms, reikia laikytis teisingos daiktų pristatymo tvarkos. Tam atsižvelgiama į niuansus:

• norint nustatyti nuomininką, tikrai rengiamas oficialus aukcionas;
• sudaroma nuoma su konkurso dalyviu, kuris siūlo didžiausią nuomos kainą;
• aukcionai rengiami aukciono forma, jame gali dalyvauti asmenys, individualūs verslininkai ar organizacijos;
• norėdami dalyvauti aukcione, regioninės administracijos svetainėje turite pateikti specialią paraišką;
• tik užsiregistravę visi dalyviai kviečiami į aukcioną;
• užstatą moka visi pretendentai, atstovaujami įėjimo mokesčio, ir paprastai jis yra lygus 10% objekto vertės;
• nuomos kaina apskaičiuojama pagal turto kadastrinę kainą;
• jei konkurse dalyvauja tik vienas dalyvis, tada varžytynės nebus vykdomos, todėl konkurso dalyvis išduoda nuomos sutartį be aukciono.

Administracija gali suteikti galimybę sudaryti sutartį ilgesniam nei 10 metų laikotarpiui.

Sutarties sudarymo taisyklės

Nepaisant to, kas yra nuomotojas, svarbu teisingai sudaryti nuomos sutartį. Su jo pagalba atliekama kompetentinga turto sandorio registracija. Negyvenamų patalpų nuomos sutartyje turi būti ši informacija:

• nurodoma jo surašymo vieta ir data;
• registruojamos sandoryje dalyvaujančios šalys;
• jei dalyviai yra asmenys, registruojamas jų vardas, pavardė, gimimo datos ir pasų informacija;
• jei nuomininkas ar nuomotojas yra įmonė, nurodomi jos duomenys;
• nustatomos turto techninės savybės, taip pat nurodomas jo buvimo vietos adresas;
• išvardijamos sąlygos, kurių pagrindu turtas gali būti naudojamas;
• nurodomas nuomos terminas ir kaina;
• leidžiama įtraukti sąlygą, pagal kurią ateityje nuomininkas galės išpirkti turtą;
• išvardijamos kiekvienos sandorio šalies teisės ir pareigos;
• nurodoma šalių atsakomybė, nes jei jos dėl įvairių priežasčių pažeidžia sutarties sąlygas, joms bus taikomos skirtingos sankcijos ar kitos poveikio priemonės;
• pateikiamos sąlygos, kuriomis remiantis sutartis gali būti nutraukta anksčiau laiko;
• išvardija situacijas, kai teks kreiptis į teismą išspręsti įvairius konfliktinius klausimus;
• tinka skirtingoms nenugalimos jėgos aplinkybėms, kai sandorio dalyviai turi elgtis konkrečiai.

Šių dokumentų nereikia patvirtinti notaro. Šio oficialaus dokumento pagalba yra reglamentuojama gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų nuomos tvarka. Dokumentai rengiami trimis egzemplioriais, nes vienas lieka nuomotojui, antrasis perduodamas nuomininkui, o trečiasis naudojamas registracijai „Rosreestr“. Sutartis įsigalioja tik po registracijos. Sutartį atnaujinti leidžiama, jei šalys susitaria. Toliau pateikiamas sutarties pavyzdys.

Priėmimo ir perdavimo akto surašymo taisyklės

Kai tik sudaroma sutartis, kurios pagrindu individualus verslininkas, asmuo ar įmonė nuomojasi negyvenamąsias patalpas, reikalaujama perduoti objektą nuomininkui.

Perkėlimas atliekamas tiesiogiai sutartyje nustatytomis sąlygomis. Tam patartina parengti priėmimo ir perdavimo aktą. Dokumentas sudaromas dalyvaujant trečiosioms šalims, patvirtinantis, kad sandorio dalyviai iš tiesų yra sąžiningi ir pajėgūs.

Dokumente išvardyti visi esamos nuosavybės parametrai, įskaitant:

• grindų ir sienų dangų būklė;
• vandentiekio įrenginių buvimas;
• ryšių vieta ir techninės savybės.

Jei kambaryje yra baldų, jie turėtų būti išvardyti, taip pat nurodykite, kokios būklės jie yra.

Kokias mokesčių sistemas taiko nuomotojas?

Nekilnojamąjį turtą nuomojantys nekilnojamojo turto savininkai iš šio proceso gauna tam tikras pajamas, kurios reikalauja sumokėti mokestį. Asmenys moka 13% visų pajamų. Dėl tokios didelės mokesčių naštos nuomotojai mieliau atidaro individualų verslininką ar įmonę. Skaičiavimams galima pasirinkti skirtingus mokesčių režimus:

• USN. Pagal šį režimą sumokama 6% visų įplaukų arba 15% grynojo pelno. Vietos valdžios institucijos gali padidinti biuro ar mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto tarifus. Mokesčių bazė yra pajamos už darbo metus arba pelnas iš veiklos. Kai kurie regionai teikia paskatas mažoms įmonėms. Be to, dėl mokesčių pervedimų suma, kurią verslininkai moka už save pensijų fondui ir kitiems fondams, sumažinama.
• Negyvenamų patalpų nuomos patentas. Ši mokesčių sistema laikoma naudingiausia daugeliui verslininkų. Galima taikyti tik IP patentą. Nuomojant negyvenamąsias patalpas tokiomis sąlygomis nereikia parengti ir pateikti įvairių ataskaitų Federalinei mokesčių tarnybai. Todėl pakanka tik iš pradžių įsigyti patentą už optimalią kainą tam tikram laikotarpiui. Jie gali įsigyti individualaus verslininko patentą skirtingiems laikotarpiams. Negyvenamų patalpų nuoma pagal šį režimą laikoma pelningu procesu.
• OSNO. Retai ši sistema pasirenkama nuomojant objektus, nes tenka mokėti didelę sumą mokesčių ir tvarkyti apskaitą. Paprastai šį režimą naudoja firmos, kurios nenori derinti kelių sistemų.
• UTII. Negyvenamų patalpų nuoma pagal šį režimą paprastai pasirenkama tik tuo atveju, jei yra nedidelio dydžio objektas. Jei kambaryje yra didelis plotas, patartina rinktis USN arba patentą. Skaičiuojant UTII, atsižvelgiama į fizinį rodiklį, kurį atspindi nekilnojamojo turto plotas. Todėl optimaliausia pasirinkti šį režimą, jei objektas neviršija 30 kvadratinių metrų. m.

Tam tikros sistemos pasirinkimas priklauso nuo tiesioginių nuomininkų. Kai kurios firmos ir individualūs verslininkai nori derinti kelis režimus, o tai leidžia sumažinti mokesčių naštą.

Išvada

Įvairių negyvenamųjų patalpų nuoma laikoma pelningu procesu. Ją gali vykdyti pavieniai asmenys, individualūs verslininkai ar įmonės. Įmonės visiškai negali būti objektų savininkės, todėl jos veikia tik kaip tarpininkės.

Nekilnojamojo turto nuomai teikimo procedūra reikalauja kompetentingo sandorio įvykdymo, dėl kurio tarp dalyvių sudaromas oficialus susitarimas, kuris yra įregistruotas federaliniame registre.

Asmenys Rusijoje gali turėti ne tik gyvenamąsias patalpas, bet ir negyvenamąsias - tas, kurios nėra registruotos gyvenvietės ar miesto gyvenamajame fonde (Rusijos Federacijos civilinis kodeksas). Todėl šio tipo nekilnojamojo turto savininkai gali juo disponuoti savo nuožiūra - įskaitant nuomą (Rusijos Federacijos civilinis kodeksas).

Mieli skaitytojai! Straipsnyje kalbama apie tipinius teisinių klausimų sprendimo būdus, tačiau kiekvienas atvejis yra individualus. Jei norite žinoti, kaip tiksliai išspręsti jūsų problemą - susisiekite su konsultantu:

PARAIŠKOS IR SKAMBIMAI PRIIMAMA 24/7 ir be dienų.

Tai greita ir NEMOKAMAI!

Negyvenamosios nuomos sandoriai, kurių dalyviai yra civiliai, sudaromi pagal tam tikras taisykles, panašiai kaip sandoriai su juridiniais asmenimis ar individualiais verslininkais.

taisykles

Yra bendros taisyklės, kurių laikydamiesi galite efektyviai ir greitai išsinuomoti nekilnojamąjį turtą, kuris nėra būsto fondas.

Pvz., Jei įmonė ar įmonė, organizacija ar įstaiga nori išsinuomoti kambarį iš asmens, ką reikėtų padaryti, kad nebūtų pažeisti įstatymai.

Be to, yra ypatumų nuomojant negyvenamąjį nekilnojamąjį turtą neatlygintinai arba atvirkščiai - asmeniui ir pan.

Panagrinėkime, pavyzdžiui, kelis situacijų variantus, kai galima išsinuomoti negyvenamąsias patalpas pagal mūsų sąlygas.

Ar gali asmuo išsinuomoti negyvenamąsias patalpas

Remdamasis Rusijos Federacijos civiliniu kodeksu, taip pat kitais teisiniais reglamentais, savininkas, būdamas fizinis asmuo, gali išsinuomoti nekilnojamąjį turtą, kuris nėra būsto fondo dalis.

Tam jam nereikia tapti individualiu verslininku (toliau - individualus verslininkas), kad legaliai gautų pajamas iš patalpų ar negyvenamojo pastato, statinio nuomos.

Jam pakanka tiesiog laiku sumokėti 13% pajamų mokesčio ir pateikti gyventojų pajamų mokesčio deklaraciją mokesčiui (ir Rusijos Federacijos mokesčių kodeksui) ne vėliau kaip iki metų, einančių po ataskaitinių kalendorinių metų, balandžio 30 d.

Jei turto savininkas nenaudoja įprastos samdomos darbo jėgos, įstatymai neleidžia tapti individualiu verslininku (Rusijos Federacijos civilinis kodeksas).

Tuo pačiu metu visos sutartys, kurias asmenys sudaro tokiuose nuomos sandoriuose, bus teisiškai laikomos GPC sutartimis - civilinio teisinio pobūdžio.

Tai reiškia, kad nuomos mokestį galima gana lengvai nustatyti pagal nuomos sutarties sudarymo tvarką.

Čia nepaprastai svarbu, kad šalys pačios susitartų ir aptartų mokesčio dydį, susitartų tarpusavyje. Po to sandorio sudarymo metu notaras patvirtina sutikimo faktą.

Dar keletą žodžių reikia pasakyti apie atvejį, kai fizinis asmuo nuomoja negyvenamąsias patalpas juridiniam asmeniui.

Svarbu atsižvelgti į šiuos sutarties teksto punktus, kurie turės įtakos dirbančios įmonės apskaitai:

1. Turi būti nurodytas objektas - tikslus adresas, vieta, kadastro registracijos numeris, eksploatacinė ir techninė informacija (pavyzdžiui, plotas, aukštų skaičius, tinkamumas darbui ir kt.).
2. Nėra PVM mokėti jur. asmuo nereikalingas, nes sutartis sudaroma ne su kita įmone, o su piliečiu (piliečiu).
3. Į nuomos kainą gali būti įskaičiuoti mokesčiai už komunalines paslaugas. Tai yra patogu norint teisingai apskaityti įmonės išlaidas.
4. Sutartyje būtina nurodyti skaičiavimo formą - negrynaisiais pinigais, arba mokant lėšas grynaisiais.
5. Tavo. asmuo, mokantis nat. asmeniui mokama už laikiną naudojimąsi savo turtu, jis taip pat yra atsakovas - gyventojų pajamų mokesčio mokėtojas (Rusijos Federacijos mokesčių kodeksas). Todėl įmonė už šią operaciją mokesčių organizacijai gali savarankiškai pervesti 13 proc.

Šiuolaikinės mokėjimo sistemos dėka juridiniai asmenys gali atsiskaityti su fiziniais asmenimis grynaisiais pinigais.

Jums tiesiog reikia sutartyje nurodyti sąskaitų banko duomenis, plastikinę asmens kortelę, kur nuomininkas perves mokėjimą už naudojimąsi piliečio-nuomotojo nekilnojamuoju turtu.

Jei šalys šiuo atveju pasirinko atsiskaitymo grynaisiais pinigais variantą, bendrovė šią operaciją turi atlikti atlikdama išlaidų ir grynųjų pinigų pavedimus.

Atkreipkite dėmesį! Jei juridinis asmuo yra sudaręs asmeniui priklausančių negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį ir jei pastarasis tampa tokios IP sutarties galiojimo viduryje, tai juridinis asmuo. asmeniui nereikės mokėti 13% mokesčio už sandorį. Čia mokesčių sistemoje bus taikoma kita schema.

Ar galima imti nat. veidas

Juridinis asmuo arba individualus verslininkas, kuris yra negyvenamųjų patalpų savininkas, turi visišką teisę jas nuomoti asmeniui. Šiuo atžvilgiu teisės aktuose nėra jokių draudimų. Šiuo atveju geriausia sutelkti dėmesį į meną. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 606-670.

Nuomos sutartyje reikės nurodyti:

• oKVED teisinis kodas asmenų (70.20.2);
• sutarties terminas;
• asmeninė informacija nat. veidai;
• visos kambario savybės;
• objekto kadastro numeris;
• nuomos suma;
• nuomininko (fizinio asmens) mokėjimo už naudojimąsi patalpomis nuomotojui (juridiniam asmeniui) mokėjimo tvarką;
• nurodykite išsamią nuomos detalę ir specialiuosius aspektus (taisyklės, eksploatavimo tvarka, remonto galimybė ir kt.).

Iš esmės viskas tas pats vyksta sudarant sandorį su individualiu verslininku ir asmeniu. Tik vietoj chartijos ir vieningo valstybinio juridinių asmenų registro pažymėjimo notaras notarui pateikia USRIP sertifikatą, kad užbaigtų operaciją.

Ar galima nemokamai

Rusijos teisės aktuose nėra negyvenamųjų patalpų savininko prievartos išsinuomoti savo turtą be užmokesčio. Tai yra savininko teisė, o ne jo pareiga įstatymams.

Visas sandoris yra griežtai reglamentuojamas susitarimu, kuris sudaromas abipusiu šalių susitarimu ir atspindi jų sutartą valios išraišką, susijusią su sutarties sąlygomis, įskaitant apmokėjimą už nuomotojo turto naudojimą.

Todėl neatlygintinas sandoris taip pat galimas ir mokamas, nepaisant Rusijos Federacijos civilinio kodekso, kuriame sakoma, kad nuomininkas įsipareigoja sumokėti nuomos paslaugą turto savininkui.

Kaip praeiti

Su nekilnojamojo turto agentais galite išsinuomoti savo turtą daug greičiau ir efektyviau. Nuomos paslaugų pirkėją jie randa greičiau, nei buvo madinga daryti patiems.

Taip pat šie specialistai nuolat stebi visas nekilnojamojo turto rinkos subtilybes ir bet kokius kainų pokyčius bei kitas detales.

Dokumentai

Visa negyvenamųjų patalpų nuomos registravimo procedūra eina tik sudarant specialią sutartį su jos notaro patvirtinimu. Todėl turėtumėte iš anksto pasirašyti sandorį pas notarą, jei jau radote paslaugų pirkėją.

Kai savininkas ketina pats paruošti dokumentų paketą, kad užbaigtų sandorį, jam reikės šių dokumentų:

• civilinis pasas, jei jis yra asmuo;
• juridinio asmens, jei tai įmonė, registracijos pažymėjimas;

• negyvenamojo nekilnojamojo turto objekto pavadinimo dokumentai - USRN pažyma, pirkimo-pardavimo sutartis, kita;

• nekilnojamojo turto objekto techninė dokumentacija;
• įgaliojimas, jei yra sandoryje dalyvaujančių šalių atstovai;
• sutuoktinio sutikimas, jei nuomotojas yra asmuo. asmuo ir nekilnojamasis turtas yra bendros nuosavybės teise, įgytos santuokoje;
• banko leidimas, jei turtas pagal hipotekos ar kitą sutartį yra hipotekos atidalijimas.

Be minėtų juridiniams asmenims priklausančių vertybinių popierių, jiems keliami reikalavimai pateikti ir daugybę kitų dokumentų. Tai yra finansinės ataskaitos, steigiamieji dokumentai, atstovo įgaliojimas ir pan.

Tuo atveju, kai HOA išnuomoja negyvenamąsias patalpas, tai taip pat yra juridinis asmuo.

Kadangi visi TSN ar HOA yra registruoti kaip juridiniai asmenys, turi savo apmokestinimą, jiems taikomos supaprastintos sistemos apskaitos taisyklės.

Tokios partnerystės grindžiamos steigiamaisiais dokumentais, parengtais nedalyvaujant namo (-ų) nuomininkui. Tokios draugijos turi teisę disponuoti negyvenamosiomis teritorijomis, priklausančiomis partnerystei.

Surašytos nuomos nereikia registruoti „Regpalat“ (Rosreestr, USRN - vieningas valstybinis nekilnojamojo turto registras), jei:

• sutarties terminas nustatytas mažiau nei 12 mėnesių;
• terminas sutartyje visai nenurodytas.

Priešingu atveju, kai susitarimo galiojimo laikotarpis yra ilgesnis nei 12 mėnesių, reikia registruotis tokio susitarimo USRN.

Pats

Prieš sudarydami negyvenamojo nekilnojamojo turto nuomos sandorį, pirmiausia turėtumėte išsiaiškinti, kodėl jį naudos nuomininkas (nuomininkas), kokiems tikslams jis bus naudojamas.

Galimi variantai, kaip išsinuomoti negyvenamąsias patalpas:

• sandėliui;
• kaip gamybos cechas;
• naudotis patalpomis kaip biuru;
• prekybos zona (taškas);
• paslaugų teikimui (prekyba paslaugomis);
• kaip garažas;
• gyvūnų, paukščių, augalų auginimui laikyti;
• asmeniniam naudojimui (pavyzdžiui, kaip sandėliukas įvairiems daiktams, įrankiams, įrangai laikyti) ir kt.

Be numatytos paskirties, jie atkreipia dėmesį į negyvenamųjų patalpų plotą, dydį ir išplanavimą. Nuomos kainos susidarymui didelę įtaką daro nuomininkui išnuomotų plotų kvadratas.

Objekto vieta turi įtakos gamybos sprendimų, planų, tvarkaraščių ir kt patogumui. Todėl turėtumėte ieškoti būsimo nuomininko pagal turto rūšį ir paskirtį.

Jei tai yra, pavyzdžiui, garažas, vargu ar gamybos darbuotojai sutiks naudoti tokią patalpą.

Apskritai negyvenamųjų patalpų ar pastatų, statinių nuomos procedūra susideda iš šio veiksmų algoritmo:

1. Savininko dokumentų ir dokumentų apie patį nekilnojamąjį turtą paruošimas ir sutvarkymas.
2. Preliminarus nuomos kainos apskaičiavimas.
3. Reklamos kampanijos kūrimas.
4. Skelbimų pateikimas internete arba savarankiškas skelbimas skelbimų lentose visame mieste.
5. Galimų nuomininkų skambučių priėmimas.
6. Paskyrimai ir žodinis susitarimas dėl susitarimo.
7. Susirašykite pas notarą.
8. Susitarti.
9. Sutarties registravimas „Regpalat“ (jei įstatymas numato konkrečiu konkrečiu atveju).
10. Raktų iš negyvenamųjų patalpų nuomininkui išdavimas ir susiję dokumentai (pavyzdžiui, patalpose esančio turto priėmimo ir perdavimo aktas).

Norėdami apskaičiuoti nuomos kainą, galite pakviesti specialų ekspertą vertintoją, kuris gali viską apskaičiuoti atsižvelgdamas į šiuolaikines rinkos sąlygas ir netgi atsižvelgdamas į ateinančių metų prognozes.

Tokios paslaugos, žinoma, nėra nemokamos, todėl ne kiekvienas turto savininkas gali dėl jų nuspręsti. Bet toks įvertinimas leidžia turto savininkui turėti eksperto skaičiavimų ataskaitas.

Įsigyti patalpas verslui pradiniame jos kūrimo etape gali būti problematiška. Todėl verslininkai mieliau nuomojasi nekilnojamąjį turtą. Tai leidžia sumažinti vienkartines išlaidas. Tačiau negyvenamųjų patalpų nuomasusieta su daugybe funkcijų, skiriančių procesą nuo klasikinio. Dėl to atsiranda visas klausimų sąrašas, nesugebėjimas greitai išspręsti, dėl kurio vėluojama pradėti vykdyti veiklą.

Jei juridinis asmuo ar fizinis asmuo nori jų išvengti ir kiek įmanoma pagreitinti negyvenamojo nekilnojamojo turto nuomos procesą, procedūra turėtų būti pradėta analizuojant atitinkamą informaciją šia tema. Toliau kalbėsime apie veiksmų vykdymo tvarką, apie ypatybes, kurios yra nustatomos procedūrai, atsižvelgiant į nuomininko ir nuomotojo statusą, taip pat apie apmokestinimo specifiką.

Ar norint išsinuomoti negyvenamąsias patalpas asmenys turi užsiregistruoti kaip individualus verslininkas?

Teisę į gyvenamosios paskirties nuosavybę asmenims suteikia Rusijos Federacijos civilinio kodekso 131 ir 213 straipsniai. Nekilnojamojo turto savininku pripažintas asmuo turi teisę juo disponuoti ir juo naudotis savo nuožiūra. Tokią galimybę nustato Rusijos Federacijos civilinio kodekso 209 straipsnis. Be to, kiekvienas pilietis turi galimybę išsinuomoti negyvenamąsias patalpas. Taisyklė atsispindi Rusijos Federacijos civilinio kodekso 608 straipsnyje. Asmuo gali pasinaudoti savo teise nuomoti negyvenamąjį nekilnojamąjį turtą. Tuo pačiu metu įstatymo straipsniai neįpareigoja registruotis kaip individualus verslininkas. Tačiau asmuo, vykdydamas nekilnojamojo turto pristatymą, užsiima verslininkyste, turėsite atidaryti IP.

Kada neįmanoma išvengti IP atidarymo?

Asmenys gali pradėti verstis verslininkyste tik po to, kai jie turi reikiamą registraciją ir gauna individualaus verslininko statusą. Tačiau įstatymai neįpareigoja piliečio tapti juridiniu asmeniu. Panaši taisyklė atsispindi Rusijos Federacijos Civilinio kodekso 23 straipsnyje. Verslo veikla nuo kitų manipuliacijų skiriasi keletu savybių.

Kurie apima:

• yra glaudūs ryšiai su nuomininku;
• tam tikru laikotarpiu sandoriai atliekami reguliariai;
• asmuo tvarko sudarytų sandorių ir operacijų apskaitą;
• turtas buvo įsigytas specialiai sandoriams;
• asmuo turi nuolatines pajamas iš nekilnojamojo turto naudojimo.

Norint, kad nekilnojamojo turto nuomos procesas būtų pripažintas verslininkystės veikla ir paskatino registruotis kaip individualus verslininkas, reikia įrodyti, kad visi sandoriai buvo sudaryti siekiant gauti nuolatines pajamas.

Pavyzdžiui, patvirtinimas gali būti vienų ar daugiau metų nuomos sutarties pasirašymas, taip pat sandorių su tomis pačiomis organizacijomis sudarymas. Tokiu atveju reikės registruotis kaip individualiam verslininkui.

Kas atsitiks, jei nesiregistruosite kaip individualus verslininkas?

Jei asmuo pažeidžia įstatymų straipsnius ir imasi vykdyti verslininkystės veiklą neregistruodamas, jam bus pradėtas teismo procesas. Piliečiui gali būti taikoma administracinė ar baudžiamoji atsakomybė.

Jam gali būti taikoma viena iš šių bausmių:

• 500–2000 rublių piniginis surinkimas (Rusijos Federacijos administracinio kodekso 14.1 straipsnis);
• pinigų išieškojimas iki 300 000 rublių (Rusijos Federacijos baudžiamojo kodekso 171 straipsnis);
• dalyvavimas privalomame 480 valandų trukmės darbe (Rusijos Federacijos baudžiamojo kodekso 171 straipsnis);
• areštas iki šešių mėnesių (Rusijos Federacijos baudžiamojo kodekso 171 straipsnis);
• pajamų dydžio bauda už 2 metus (Rusijos Federacijos baudžiamojo kodekso 171 straipsnis).

Kaip sudaroma sutartis su juridiniais ir fiziniais asmenimis?

Rusijos teisės aktuose nėra taisyklės, reglamentuojančios negyvenamųjų patalpų nuomą iš asmens. Rengiant susitarimą būtina remtis Rusijos Federacijos Civilinio kodekso 34 skyriaus nuostatomis. Norminiame akte yra bendra informacija dėl turto nuomos teikimo.

Rusijos Federacijos civilinio kodekso 606 straipsnyje atsispindi tai, kad savininkas, kuris nėra juridinis asmuo, privalo sumokėti tam tikrą mokestį nuomininkui negyvenamąjį nekilnojamąjį turtą laikinai naudoti ir valdyti.

Nuomos sutartis sudaroma pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 434 ir 609 straipsniuose nustatytas taisykles. Susitarimo šalys privalo raštu surašyti dokumentą. Parengtą popierių pasirašo kiekviena šalis.

Sutartyje turi būti privaloma informacija, kurios sąraše yra:

• išsami informacija apie juridinius ir fizinius asmenis;
• informacija apie objektą;
• nekilnojamojo turto naudojimo sąlygos;
• nuomos dydžio.

Šalys turi teisę griežtai nurodyti, kiek laiko sudaroma sutartis. Jei tokios informacijos nėra, laikoma, kad turtas buvo išnuomotas neribotam laikui.

Panaši taisyklė yra nustatyta Rusijos Federacijos civilinio kodekso 610 straipsnyje. Sutarties tekste turite nurodyti OKVED kodą. Jei patalpos išnuomojamos, naudojamas kodas 70.20.2. Taisyklė yra aktuali tik tuo atveju, jei kalbame apie negyvenamąsias patalpas. Sutartyje pildydami objekto savybes, turite būti atsargūs.

Dokumentas atspindės šią informaciją:

• patalpų inventorinis numeris;
• tikslus adresas, nurodantis aukštą ir patalpų vietą juose;
• paskirtis (pvz., biuras, sandėlis ir kt.);
• kambario pavadinimas;
• nekilnojamojo turto plotas.

Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 609 straipsniu, sutartis laikoma oficialiai sudaryta tik ją įregistravus federaliniame registre. Jei sandoris sudaromas trumpesniam nei vienerių metų laikotarpiui, registruotis nereikia. Susitarimas gali būti sudarytas bet kokia forma. Panaši taisyklė galioja sutarties pratęsimui tam pačiam laikotarpiui.

Norėdami atlikti valstybinę registraciją, turėsite paruošti dokumentų paketą. Jame turi būti:

• prašymą, kurį galima gauti pas notarą ar kitą specialistą, kuris priima reikiamus dokumentus;
• sutartį ir visus jos priedus;
• sandorio fizinių asmenų pasai;
• patikrinkite, ar sumokėtas valstybės muitas
• kiti dokumentai, jei juos reikia pateikti.

Kaip vykdomas apmokestinimas?

Jei turtas duoda pajamų, jis yra apmokestinamas. Lėšų įnešimo laikas ir atsiskaitymo tvarka tiesiogiai priklauso nuo mokesčių mokėtojo statuso. Jei skaičiavimas atliekamas pagal supaprastintą mokesčių sistemą su papildomomis draudimo įmokomis, išskaitos suma valstybės naudai bus 6% nuomos mokesčio. Panaši taisyklė galioja ir individualiems verslininkams. Suprasdamas, ar asmuo gali išsinuomoti kambarį, bus galima sužinoti, kad tokia galimybė yra. Tačiau pilietis vieną kartą turės sumokėti 13% gyventojų pajamų mokesčio. Taisyklės atsispindi Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 208 straipsnyje. Jei pilietis vengia mokesčių, jis bus patrauktas baudžiamojon atsakomybėn arba skiriama administracinė bauda.

Jei nuomotojas yra organizacija

Juridinis asmuo taip pat gali išsinuomoti nekilnojamąjį turtą. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 209, 213 ir 608 straipsniais, organizacijos turi tokią pačią teisę turėti nuosavybę, naudotis ja ir disponuoti savo turtu kaip ir asmenys. Tuo pačiu metu įstatymas nenustato juridiniam asmeniui priklausančių statinių skaičiaus apribojimų. Panaši taisyklė atsispindi Rusijos Federacijos Civilinio kodekso 213 straipsnyje. Jei patalpų nuomą vykdo juridinis asmuo, sutartis sudaroma pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 606 ir 670 straipsnius. Tokiu atveju dokumente turi būti nurodytas OKVED kodas 70.20.2.

Susitarimas su juridiniu asmeniu turi būti sudarytas raštu. Nesvarbu, kuriam laikotarpiui turtas teikiamas.

Sutartyje taip pat turi būti privaloma informacija, kuri apima:

• kambario charakteristikos;
• informacija apie juridinius ir asmenis, įtrauktus į sutartį;
• nuoma;
• patalpų naudojimo ir remonto ypatumai;
• sandorio šalių parašai.

Jei nuomos terminas sutartyje nenurodytas, laikoma, kad jis buvo sudarytas neapibrėžtam laikotarpiui. Ši taisyklė yra įtvirtinta Rusijos Federacijos civilinio kodekso 610 straipsnyje. Sutartis ir visi jos priedai taip pat turi būti užregistruoti „Rosreestr“, jei negyvenamasis nekilnojamasis turtas išnuomojamas ilgesniam kaip 1 kalendorinių metų laikotarpiui.

Kad įgaliotoji įstaiga sutiktų registruotis, juridinio asmens atstovas turės parengti šiuos dokumentus:

• paraiška, užpildyta pagal taisykles;
• įvykdyta ir pasirašyta sutartis, taip pat jos priedas;
• nekilnojamojo turto kadastro pasas;
• dokumentai, patvirtinantys organizacijos teisinį statusą;
• dokumentai, patvirtinantys valstybės muito sumokėjimo faktą;
• jei reikia, papildomų dokumentų.

Jei šeimininkas yra asmuo

Jei asmuo veikia kaip nuomotojas, pasikeičia sutarties rengimo procesas ir sandorio specifika. Taigi, dokumente turi būti nurodytas patalpų adresas ir savybės. Tuo pat metu tiksliniai mokėjimai nebus apmokestinami PVM. Tai taip pat apima sąskaitas už komunalines paslaugas.

Komercinę patalpą nuomojantis asmuo gali imti mokestį į asmens banko sąskaitą arba pateikti ją grynaisiais.

Nuomos mokestis turi būti keičiamas pagal galiojančius įstatymus. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 straipsnis numato, kad mokėjimo suma turėtų būti koreguojama ne dažniau kaip kartą per metus. Jei sutartis sudaroma ilgiau nei vieneriems metams, dokumentas turi būti užregistruotas Rosreestro teritoriniame skyriuje.

Negyvenamų patalpų, pavyzdžiui, parduotuvės, nuoma apima tinkamo turto paiešką ir rašytinės sutarties sudarymą. Būtina ne tik teisingai užpildyti visus jo skyrius, bet ir laikytis tikslios veiksmų sekos. Kaip teisiniu požiūriu išnuomoti negyvenamąsias patalpas?

Teisės aktai

Negyvenamojo turto nuomos klausimus reglamentuoja federalinis įstatymas „Dėl valstybinės nekilnojamojo turto teisių ir sandorių su juo registravimo“ ir Rusijos Federacijos civilinis kodeksas. Pagal įstatymą negyvenamieji objektai apima tuos, kurie yra pastatų dalis, tačiau nėra tinkami gyventi.

Savininkas gali savarankiškai nuomotis negyvenamąsias patalpas pagal sutartį. Tai gali būti tik raštu. Jei nuoma yra sudaryta iki 12 mėnesių, sutarties nereikia registruoti. Jei nuoma išduodama ilgesniam nei vienerių metų laikotarpiui, sutartis turėtų būti nustatyta tvarka užregistruota Rosreestr. Nuomotojai įsipareigoja sumokėti mokesčius už nuomos pajamas per įstatyme nustatytą laiką.

Sekos nustatymas

Savininkas turi teisę išsinuomoti negyvenamąsias patalpas daugiabutyje, biure ar prekybos centre. Turite žinoti veiksmų seką, kurios turi laikytis abi sandorio šalys.

Nekilnojamojo turto pasirinkimas

Surasti tinkamą objektą yra sunkiausias etapas. Nuomininkas patalpas parenka pagal tokius parametrus kaip transporto prieinamumas, infrastruktūra ir eismas. Paiešką galima atlikti per nekilnojamojo turto agentūras ir specializuotas svetaines. Patyrę verslininkai šiam procesui skiria daug laiko.

Negyvenamojo nekilnojamojo turto rinka skirstoma į patalpas šiais tikslais:

• Biuras;
• Prekyba;
• Gamyba;
• Sandėlis.

Iš pradžių būtina nustatyti turto tipą, vietovės plotą, aukštų skaičių ir plotą. Suformuoti užklausą lengviau, kai šie duomenys tampa suprantami. Pasirinkęs keletą variantų, būsimas nuomininkas apžiūri patalpas. Tai yra būtinas žingsnis. Nuomotojas privalo pristatyti patalpas iš naudingų pusių. Tačiau neslėpkite esamų trūkumų, nes jie gali vėliau pasirodyti. O tai gali lemti nuomos sutarties nutraukimą.

Jei nėra laiko rasti kambarį, nuomininkas gali pavesti šį darbą patikimam asmeniui ar tarpininkui. Pateikiama visa išsami informacija ir reikalingi parametrai. Tai yra mokamos paslaugos, mokamos nuo 50 iki 100% mėnesio nuomos. Būtina sudaryti sutartį su tarpininku. Mokėti reikia pasirinkus tinkamas patalpas.

Sutarties sudarymas

Į šį procesą geriau įtraukti advokatą. Jis padės teisingai parengti sutartį ir paaiškinti prieštaringus dalykus, taip pat patikrins teisinį sandorio grynumą. Šį darbą galite atlikti patys. Prieš pasirašydami sutartį, turite paprašyti šių dokumentų:

1. nuosavybės dokumentai;
2. aukšto planas;
3. savininko užsakomieji dokumentai.

Patikrinę dokumentus turėtumėte aptarti nuomos sąlygas. Jie gali būti susiję su šiais punktais:

• komunalinių mokesčių apmokėjimas;
• nuomos dydis;
• patalpų pristatymo terminas;
• telefono ryšio ir interneto prieigos prieinamumas;
• remonto darbų atlikimas;
• sutarties nutraukimo sąlygos.

Svarbu aptarti, kuriai iš šalių priskirta kiekviena sąlyga ir kokiomis sąlygomis vykdomi įsipareigojimai. Pasiekti susitarimai yra išdėstyti sutartyje arba kaip papildomi susitarimai.

Svarbu į susitarimą įtraukti sąlygą dėl veiksmų esant nenugalimos jėgos aplinkybėms.

Geriau, jei nuomininkas ir nuomotojas pasirašytų sutartį asmeniškai, be tarpininkų. Tokiu atveju lengviau išspręsti ginčytinus klausimus, šalys gali padaryti tam tikrų nuolaidų. Sudarant sutartį svarbu iki galo užregistruoti informaciją apie turtą. Juose turėtų būti nurodytas visas adresas, aukštas, patalpos plotas. Prie sutarties turėtų būti pridėtas aukšto planas. Tik tada susitarimas gali būti laikomas galiojančiu.

Sutartis pasirašoma dviem egzemplioriais, jei nuomos sutartis numatyta iki 12 mėnesių. Jei planuojama ilgalaikė nuoma ilgesniam nei 1 metų laikotarpiui, pasirašomi 3 sutarties egzemplioriai. Viena kopija lieka nuomotojui ir nuomininkui. Dar viena kopija lieka registratoriui.

Patalpų perdavimas

Pasirašius sutartį, nuomotojas surašo perdavimo aktą nuomininkui. Pasirašymo diena bus laikoma nuomos pradžia. Aktas pasirašomas tik visiškai patikrinus patalpas. Jei patikrinimo metu nustatomas gedimas, jis užfiksuojamas akte. Tai padės išvengti nereikalingų išlaidų ateityje.

Analizė leidžia reikalauti iš nuomininko pašalinti defektus ir gedimus, sumažinti nuomos kainą. Todėl savininkui geriau iš anksto sutvarkyti patalpas ir komunikacijas. Pasirašęs perdavimo aktą, nuomininkas gali visapusiškai naudotis patalpomis ir vykdyti verslą.

Pagal galiojančius teisės aktus sutartyje turi būti nurodytos šios pagrindinės sąlygos:

1. Susitarimo šalys yra nuomininkas ir nuomotojas. Pagal str. 608 Rusijos Federacijos civilinio kodekso, teisę nuomoti negyvenamąsias patalpas turi savininkas.
2. Sutarties dalykas. Nurodomos detalios patalpų charakteristikos. Pagal 3 str. 607 Rusijos Federacijos civilinio kodekso, jei jų nėra, susitarimas laikomas negaliojančiu.
3. Nekilnojamojo turto naudojimo sąlygos. Juos galima įrašyti kuo detaliau. Nurodoma, kas privalo atlikti kosmetinį ir kapitalinį remontą.
4. Mokėjimas. Mokėjimo suma yra fiksuota. Be to, sutartis laikoma nemokama, o nuomos sutartims tai neleistina.
5. Galiojimas. Tai nustato šalys bendru susitarimu. Jei tai nebus nurodyta, sutartis bus laikoma sudaryta neterminuotam laikotarpiui.

Sutartis, galiojanti mažiau nei 12 mėnesių, neprivaloma registruoti. Jei po jo nutraukimo sudaroma kita sutartis už panašų laikotarpį, registruotis taip pat nereikia. Privaloma registruotis 12 mėnesių ar ilgesniam laikotarpiui. Tačiau svarbu atsižvelgti į tai, kad remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 619 ir 620 straipsniais, įmanoma anksčiau nutraukti sutartį.

Nuomininkas gali perduoti nekilnojamąjį turtą pagal subnuomos sutartį. Bet tai įmanoma tik gavus nuomotojo, kuriam priklauso objektas, sutikimą. Subnuomos sutartis taip pat turi būti įregistruota įstatymų nustatyta tvarka.

Tačiau svarbu atsižvelgti į tai, kad įmanoma anksčiau nutraukti nuomos sutartį. Šią teisę turi ir nuomotojas, ir nuomininkas. Iš tikrųjų sandorio šalys turi visišką veiksmų laisvę. Bet sutartyje turi būti nurodomi pagrindai, dėl kurių galima nutraukti anksčiau laiko.

Yra šios subnuomos savybės:

• Galiojimo laiką riboja nuomos sutarties su savininku trukmė;
• Jei nuoma pasibaigia, subnuomotojai turi galimybę iš naujo derėtis dėl sutarties su savininku iki subnuomos laikotarpio pabaigos tomis pačiomis sąlygomis;
• Jei sutartis sudaroma 12 mėnesių laikotarpiui, ji turi būti įregistruota.

Išskiriamos šios nuomininko teisės ir pareigos:

1. Patalpų naudojimo pagal paskirtį kontrolė.
2. Nuomos mokėjimo terminas.
3. Remontas šalių susitarimu.
4. Tinkamos patalpos priežiūra.
5. Su subnuomotoju surašomas perdavimo aktas.

Pažeidus prisiimtus įsipareigojimus, kiekviena sandorio šalis turi galimybę nutraukti prievolę iki sutarties pabaigos.

Reikalingi dokumentai

Valstybinė registracija vykdoma pagal sutartis, sudarytas 12 mėnesių ar ilgesniam laikotarpiui. Tam sudaromas toks dokumentų paketas:

• nustatytos formos taikymas;
• nuomos sutartis su visais priedais;
• kadastro pasas;
• rusijos pasai - fiziniams asmenims, nuosavybės dokumentai - juridiniams asmenims;
• įgaliojimas, jei dokumentus pateikia atstovas;
• notaro sutikimas sutuoktiniui, jei daiktas yra bendrosios nuosavybės teise arba įgytas santuokoje;
• globos ir rūpybos organo leidimas, jei turtas įregistruotas neveiksnaus ar nepilnamečio piliečio vardu;
• rašytinis įkaito turėtojo sutikimas, jei turtas yra įkeistas;
• valstybės muito sumokėjimo kvitas.

Mokesčiai

Negyvenamų patalpų nuomai numatomi mokesčiai. Optimali mokesčių sistema yra supaprastinta mokesčių sistema. Specialūs mokesčių režimai ne tik palengvina apskaitą, bet ir mažesnę mokesčių naštą. Taikomos šios funkcijos:

1. jei nustatyta kadastrinė vertė ir galioja specialus regioninis įstatymas, mokamas biuro, administracinio ir mažmeninio nekilnojamojo turto mokestis;
2. vietos lygiu norma yra 2%.

Jei specialus įstatymas nepriimamas vietos lygiu, verslininkams nustatomi šie tarifai pagal supaprastintą mokesčių sistemą:

• STS 6% - nuo visų pajamų;
• 15 USD - nuo pajamų, atėmus išlaidas.

Jei organizacija naudojasi bendra mokesčių sistema, nustatoma didelė mokesčių našta. Šiuo atveju nuomos verslas nėra pelningas. Tradiciškai yra trys pagrindiniai mokesčiai:

1. nuo organizacijos pelno ir gyventojų pajamų mokesčio individualiems verslininkams - 20% juridiniams asmenims ir 13% verslininkams;
2. turtui - 2% kadastro verte ir 2,2% apskaičiuojant likutinę vertę;
3. pridėtinė vertė - 18%, jei ketvirčio pajamos yra didesnės nei 2 milijonai rublių.

Kaip išvengti mokesčių už pajamas, gautas nuomojant negyvenamąjį nekilnojamąjį turtą?Viena vertus, teisės aktai nustato pareigą mokėti mokesčius už visas nuomos sutartis. Jei sutartis sudaroma vieneriems metams, ji užregistruojama „Rosreestr“. Ši informacija perduodama mokesčių inspekcijai pagal keitimosi informacija sutartį. Jei sutartis sudaroma laikotarpiui iki 1 metų, mokesčių inspekcija turės įrodyti nuomos faktą, o tai ne visada įmanoma.

Galiojantys teisės aktai prisiima administracinę ir baudžiamąją atsakomybę už neteisėto verslo įgyvendinimą. Baudžiamoji atsakomybė nustatoma, jei vykdoma neteisėta verslininkystės veikla arba gaunamas didelis 1,5 mln. Rublių ar didesnis pelnas.

Taisydami pažeidimą, teisėjai atsižvelgia į konkrečias asmens aplinkybes ir daugelį kitų veiksnių. Paprastai buto ar kaimo namo nuomos atveju nėra jokių problemų. Jei nuomojamas negyvenamasis objektas, yra keli verslumo veiklos požymiai. Jei patalpos perkamos tiesiogiai nuomai, veiklai reikalinga registracija, nes ji laikoma versliu.

Tas pats pasakytina apie ilgalaikę nuomą ar sutartis, dėl kurių deramasi kelis kartus. Ši savybė aiškinama kaip sistemingo ir apgalvoto pelno iš nuosavybės teise negyvenamojo turto faktas. Jei paaiškėja šie ženklai, piliečiui rekomenduojama įregistruoti individualų verslininką. Šiuo atveju mokestis yra 6% visų pajamų. Gyventojų pajamų mokestis yra 13%.

Patalpų savininkas privalo kasmet pateikti mokesčių deklaracijas.

Taigi negyvenamųjų patalpų nuoma turi savo ypatybes. Būtina sudaryti teisiškai kompetentingą sutartį, numatyti visas sutarties ypatybes ir laiku sumokėti mokesčius. Tai leis išvengti problemų ateityje ir gauti pelną teisiniu pagrindu.

Nekilnojamojo turto nuoma yra labai pelningas verslas, jei prisiimate procedūrą su didžiausia atsakomybe. Nuolatinės pasyvios pajamos visada yra gražios, bet ką daryti, jei turite idėją išsinuomoti komercinį turtą? Tam reikės šiek tiek kitokio požiūrio, nes yra didelis skirtumas tarp buto nuomos ir didelio biuro.

Žingsnis po žingsnio instrukcija

Objekto nuomos procesas yra suskirstytas į šiuos etapus:

1. Nuomos vertės nustatymas.

Pirmiausia reikia peržiūrėti ir įvertinti didžiausią galimų pasiūlymų skaičių rinkoje. Kuo didesnė imtis, tuo geresnis bus rezultatas (tikslesnis vidutinės komercinių patalpų nuomos kainos rodiklis).

Analizės metu galite naudoti tokias populiarias svetaines kaip „Avito“ ar „CIAN“. Taip pat informaciją galima tirti įvairiuose spausdintuose leidiniuose. Jei nebūtų noro savarankiškai studijuoti kitų pasiūlymų, būtų tikslinga samdyti maklerį ar brokerį.

Tokių paslaugų kainą vargu ar galima pavadinti aukšta, tačiau visiškai įmanoma sutaupyti deramą nervų ląstelių ir laiko dalį.

Nuomos kaina komercinis nekilnojamasis turtas turėtų tikti ne tik savininkui, bet ir potencialiems klientams. Sąmoningai aukšta norma greičiausiai nebus sėkminga, tačiau šie veiksniai gali turėti įtakos kainų etiketės formavimui:

• pastato / patalpų vieta;
• infrastruktūra (kavinės buvimas šalia, nemokamos automobilių stovėjimo aikštelės, pastato apsauga);
• pastato klasė;
• remonto kokybė ir lygis;
• išdėstymo funkcionalumas;
• įvairios ryšių savybės (nepertraukiamo maitinimo šaltinis, internetas, vonios kambarių buvimas ir kt.);
• kitos premijos, galinčios pagerinti nuomininkų produktyvumą („Wi-Fi“ maršrutizatorius, kavos aparatas, patogūs baldai).

Išanalizavę kainas rinkoje, galite susisiekti su kitais savininkais ir pabandyti sumažinti išlaidas. Dažnai pasiūlymuose nurodytos kainos yra orientacinės ir apytikslės. Vertės, kurią galima pasiekti derybų metu, pakaks, kad sužinotumėte vidutinę panašių pasiūlymų nuomos kainą. Pakanka 5–10 skambučių, kad gautumėte palyginamuosius duomenis apie nuomos kainą.

Svarbiausia komercinės nuosavybės savininkui rasti tinkamą klientą. Tai galite padaryti patys arba samdyti maklerį. Abi situacijos turi savo pliusų ir minusų, todėl pasirinkti, ką daryti, yra asmeninis reikalas.

Ieškant nuomininko savarankiškai, rimtas pranašumas yra jūsų pačios bazės buvimas. Nepaisant to, jo nebuvimas nekels didelių problemų, tačiau turėsite išleisti daugiau energijos.

Geras būdas rasti tinkamą klientą yra sukurti svetainę su komerciniu pasiūlymu. Geriau reklamuoti tokią svetainę naudojant kontekstinę reklamą, akcentuojant pagrindinę auditoriją. Dėl tokios reklamos galite lengvai rasti susidomėjusią auditoriją ir išvengti didelių komisinių agentūroms.

Patartina tai padaryti išsinuomojant patalpas su įspūdingu plotu. Tokių pasiūlymų siekia klientai, kurie iš planuojamos veiklos tikisi didelio pelningumo, o labiausiai pasitiki svetainėmis.

Jei žmogus nori įsigyti labai brangų automobilį, ar jis jo ieškos abejotinuose šaltiniuose, ar pirmenybę teiktų oficialiai svetainei? Taigi komercinės paskirties nekilnojamojo turto nuomininkas laikosi tos pačios nuomonės.

Visai kitas reikalas - mažos patalpos nuomai. Čia nėra prasmės kurti interneto svetainės, o nemokamos skelbimų lentos internete (net ir mažos) puikiai tinka.

1. Nekilnojamojo turto pardavimo paslaugos.

Jei nenorite savarankiškai ieškoti suinteresuotų asmenų, yra galimybė samdyti maklerį. Šis asmuo savarankiškai suras reikalingus nuomininkus, užmegs kontaktus ir netgi savarankiškai sudarys reikalingą nuomos sutartį.

Kita vertus, rasti tinkamus žmones yra subtilus ir gana sudėtingas / daug laiko reikalaujantis verslas. Ne visi makleriai su tuo sutiks, o savo amato meistrai rimtose agentūrose pareikalaus pinigų sumos už tokias paslaugas, kuri sudaro 50% nuomos mokesčio už 1 mėnesį. Ir kartais net daugiau.

Bet vis tiek, taikydamas šį nuomininkų paieškos būdą, savininkas išsivaduos iš didelių sunkumų. Todėl teks tik sudaryti sutartį ir parengti visus reikalingus dokumentus.

Mokėjimas už maklerio paslaugas atliekamas tik sudarius nuomos sutartį. Jei makleriui ar agentūrai reikia išankstinio ar išankstinio mokėjimo, gali būti, kad tai sukčiai.

1. Reikalingi dokumentai.

Suradę nuomininką ir įvykdę abi pagrindines puses, galite pradėti vykdyti sutartį. Komercinio nekilnojamojo turto nuomos sutartyje būtinai turi būti šios sąlygos:

• išsami informacija apie kiekvieną iš šalių;
• tikslus nuomojamo objekto adresas;
• komunalinių paslaugų suma ir mokėtojas;
• mėnesio nuomos suma;
• data, kada objektas bus išnuomotas;
• būtinus kiekvienos šalies veiksmus esant nenugalimos jėgos aplinkybėms;
• renovacijos kokybės ir esančių baldų aprašymas;
• pagrindinės sąlygos, pagal kurias galite nutraukti nuomą.

Trūkstant reikiamų žinių ar patirties, būtų protingiau į sutarties sudarymo procedūrą įtraukti kvalifikuotą teisininką.

Nuomojant nekilnojamąjį turtą reikia ne tik sutarties. Taip pat turėtumėte turėti su savimi:

• rusijos Federacijos piliečio pasas;
• nuosavybės teisę patvirtinantis dokumentas;
• aukšto planas.

Kai visi dokumentai yra ranka ir šalys sėkmingai sudaro sutartį, belieka tik gauti pajamas ir stebėti mokėjimų dažnumą.

Komercinį nekilnojamąjį turtą sudaro biurų pastatai, pramoninės patalpos, sporto objektai, parduotuvės, garažai, sandėliai ir net viešbučiai.

Paspartinti komercinio nekilnojamojo turto pristatymą galima sumažinant nuomos kainą. Atsižvelgiant į pastovias patalpų išlaikymo išlaidas, teisingiau būtų išsinuomoti nekilnojamąjį turtą vidutiniu ar net mažu tarifu, nei nustatyti didelę kainą, tačiau ištisus metus.

Taip pat tokių patalpų kainai įtakos turi galimybė naudotis:

• automobilių stovėjimo aikštelė;
• maitinimo punktai (tame pačiame pastate arba visai šalia);
• infrastruktūra;
• aukšti gebėjimai krosui ir kt.

Tokiomis sąlygomis nuoma gali būti žymiai didesnė nei rinkos vidurkis. Ir, žinoma, tam yra klientas.

Atvirumas būsimų klientų norams taip pat vaidina svarbų vaidmenį pristatant komercinį nekilnojamąjį turtą:

1. Planavimo pagalba.

Būsimam nuomininkui gali prireikti pagalbos ar patarimo dėl darbo išdėstymo. Būtų protinga iš anksto pasiruošti ir iš karto pasiūlyti keletą paruoštų variantų, o pagrindiniai pakeitimai liks klientui, kuriuos jis nori padaryti.

Daug lengviau pakeisti paruoštą, nei sukurti ką nors nuo nulio. Šis požiūris į nuomininką neabejotinai bus įvertintas.

1. Detalių aptarimas.

Kambario sienų spalva, maksimalus prisijungimų prie telefono tinklo ar interneto skaičius, taip pat visų kitų funkcijų aptarimas padės pasiekti nuomininko nusiteikimą ir įtikinti jį išsinuomoti būtent šį turtą.

Tai nedidelis psichologinis triukas: kuo daugiau žmogus gilinasi į detales, tuo didesnė tikimybė, kad toks pokalbis išliks jo atmintyje. Tai reiškia, kad jis pirmiausia sutelks dėmesį į jį, pasver „už“ ir „prieš“ ir t.

Tačiau jei visas nuomos procesas bus paremtas tokiomis gudrybėmis, tai bus didelė rizika prarasti savo reputaciją. Jei nuomos kokybė reikšminga tik žodžiais, tai gali grėsti labai rimtomis pasekmėmis.

1. Atostogos.

Jei nuomai skirtose komercinėse patalpose nėra apdailos, tuomet galite pasiūlyti nuomininkui užmokestį. Tai yra, jis atliks remontą savo lėšomis, tačiau kol remonto komandos užsiima savo verslu, klientas nemokės patalpų nuomos mokesčio.

Tai yra gana reikšmingas pliusas nuomininkui, kuris aiškiai nusprendė išsinuomoti turtą:

• jei nėra papildomų pinigų tuo pačiu metu sumokėti už nuomą ir remontą, tai šis veiksmas sukels itin teigiamų emocijų ir padidins nuomotojo reputaciją;
• taip pat renovacijos atostogos padės įtikinti abejojančius nuomininkus įsigyti būtent šį nekilnojamąjį turtą / patalpas.

Apskritai galima laikinai atleisti klientą nuo nuomos mokėjimo įvairiose situacijose. Svarbiausia, kad abiem pusėms nebūtų rimtų finansinių nuostolių. Tai yra pagrindinės verslo ypatybės, o komercinio nekilnojamojo turto nuomininkai (taip pat ir nuomotojai) tai puikiai žino.

Štai kodėl tokie veiksmai yra plačiai paplitę, nors jų naudoti nereikia. Ypač jei komercinio nekilnojamojo turto pristatymas nėra skubus.

1. Nuomotojo patikimumas.

Tai labai svarbus momentas, kuris ryškiausiai pasireiškia rengiant nuomininko dokumentaciją savininkui. Kuo daugiau garantijų klientas gauna, tuo daugiau galimybių sėkmingai išsinuomoti.

Patvirtinamųjų dokumentų gausa, gudrybių nebuvimas pasirašant sutartį ir gera reputacija yra raktas į sėkmingą komercinio nekilnojamojo turto nuomą. Priežastis paprasta:

• nuomojant butą, šiuo klausimu dažnai užsiima eiliniai piliečiai;
• ir jei planuojama patalpas naudoti komerciniais tikslais ir uždirbti rimtų pinigų šiam verslui, tai nuomininkas kiekvieną dokumentą išstudijuos kuo kruopščiau.

Rizika ir kiti sunkumai

Rizikuoja ne tik nuomininkas - tas pats pasakytina ir apie savininką. Dažniausios konfliktų priežastys yra šios:

• nepakankamas šalių teisinių įsipareigojimų, susijusių su nuomojamu turtu, apibrėžimas;
• mėnesinių mokėjimų ir kitų mokėjimų vėlavimas;
• piktnaudžiavimas nuomojamu turtu;
• nuomotojui priklausančio turto sugadinimas / praradimas;
• ginčai dėl apmokestinimo (pagal Rusijos Federacijos Mokesčių kodekso 146 straipsnį prievolė mokėti PVM tenka tik nuomotojui su galimybe išskaityti mokesčio sumą nuomininkui, jei yra atitinkamas dokumentas).

Visos šios konfliktinės situacijos tiesiogiai priklauso nuo sudaryto susitarimo. Kiekvienas punktas turėtų būti aprašytas kuo tiksliau, nes tai sumažina riziką abiem šalims vienu metu. Norint išvengti tokių situacijų, svarbu laikytis atsakingo požiūrio į sutarties sudarymą.

Komercinio turto nuoma nėra labai skirtinga, tačiau ji turi keletą pagrindinių bruožų. Svarbiausia yra sudaryti sutartį. Bet kokioje situacijoje šalys remsis tik juo, todėl, sudarydamos susitarimą dėl šio dokumento, reikia sutelkti dėmesį.