Come vendere o affittare rapidamente qualsiasi proprietà commerciale. Affittare immobili commerciali - le sottigliezze del processo Dove trovare inquilini per immobili commerciali

La locazione di immobili commerciali e la conclusione di un accordo su tale transazione non è troppo difficile.... Tuttavia, rispetto all'affitto di locali residenziali, quest'area del mercato immobiliare è regolata da leggi e regolamenti differenti. L'affitto di immobili commerciali è un'attività redditizia, ma molti proprietari di grandi edifici per uffici e proprietà commerciali con una piccola area spesso affrontano la sfida di trovare inquilini in buona fede. Se la soluzione a questo problema è rilevante per te, allora la nostra ti sarà molto utile: parlerà di come affittare una stanza, farlo il prima possibile e con il massimo beneficio.

Base giuridica per la locazione di immobili commerciali

Prima di analizzare come affittare un immobile commerciale, soffermiamoci sugli atti legislativi che regolano queste azioni. Il processo di trasferimento di immobili commerciali ad uso pagato è regolato dal Codice Civile (v. 34). In conformità con questo atto legislativo, le condizioni derivanti dal processo di firma dell'accordo si riflettono nel contratto di locazione, il documento principale che conferma l'accordo tra il proprietario e l'inquilino.

Locazione di immobili commerciali

La responsabilità principale del proprietario dell'immobile è mantenere l'ordine e le condizioni adeguate nei locali affittati. Quindi, ad esempio, l'art. 616 del codice civile obbliga il locatore ad eseguire autonomamente le riparazioni importanti entro un determinato lasso di tempo. Lo stesso articolo denota anche gli obblighi imposti al conduttore, tra cui la ristrutturazione dei locali, il pagamento puntuale delle bollette correnti e la garanzia dell'ordine all'interno dei locali.

Il proprietario ha il diritto di affittare immobili commerciali ad altri termini., che sono necessariamente prescritti nel contratto di locazione. Ad esempio, il locatore può trasferire l'obbligo di eseguire la revisione alla persona che utilizza i locali in locazione o assumere gli obblighi del conduttore.

Fasi di consegna immobiliare

Con un approccio competente e la comprensione di tutte le complessità dell'affitto di proprietà commerciali, quasi tutti i proprietari saranno in grado di affrontare il problema di come affittare in modo indipendente locali non residenziali. Consideriamo l'ordine delle azioni, descrivendo in dettaglio cosa è necessario fare per concludere l'affare più redditizio.

Quando si affitta un immobile, l'importante è stabilire il prezzo ottimale, trovare un inquilino in buona fede e preparare con competenza i documenti per il trasferimento dell'oggetto in affitto!

Determinazione del costo del noleggio

Questa è la prima e più importante fase. Se il proprietario conduce personalmente la transazione, la determinazione del valore locativo, di regola, non sarà del tutto oggettiva. Dal momento che ogni proprietario sta progettando di ottenere il massimo beneficio. Ma il prezzo gonfiato spaventa i potenziali inquilini, mentre la cifra sottovalutata solleverà qualche dubbio. Molti proprietari di immobili commerciali chiedono l'aiuto di specialisti (agente immobiliare / perito), anche se oggi molti analizzano offerte simili pubblicate su siti speciali, ad esempio Avito, Cyan e altri siti Internet. Ciò consente di comprendere l'attuale situazione del mercato e valutare in modo equo i propri locali.

Ricorda! Affittando un locale per gestire la propria attività, un potenziale inquilino si aspetta di ricavarne un profitto. Questo è il motivo per cui, quando si valuta una premessa, si dovrebbe tenere conto del reddito probabile stimato che sarà in grado di ricevere.

Inoltre, nel valutare i locali affittati, è consigliabile tenerne conto una serie di fattori importanti, tra cui:

• l'area dei locali affittati;
• layout esistente;
• stato dell'oggetto;
• la presenza di mobili e comunicazioni;
• posizione dell'oggetto;
• la presenza di parcheggi attrezzati;
• trasporti e altre accessibilità per partner commerciali e clienti dell'inquilino;
• traffico di visitatori (soprattutto per i grandi centri commerciali, intrattenimento e uffici).

Tenendo conto dei punti precedenti e analizzando opzioni simili, è possibile stabilire il prezzo ottimale e reciprocamente vantaggioso per i locali affittati.

Trova inquilino

La ricerca di potenziali inquilini è una fase altrettanto importante nella consegna degli immobili. È importante decidere a chi affittare i locali, perché spesso è molto difficile incontrare un inquilino in buona fede.

Dopo aver determinato l'importo del canone mensile, è necessario preparare il testo dell'annuncio.

Di solito, specifica in dettaglio i parametri principali dell'oggetto: la dimensione della stanza, il pavimento, posizione geografica, sviluppo delle infrastrutture, condizioni dei locali e delle relative attrezzature. Si consiglia di evidenziare i vantaggi esistenti dei locali nel testo. Ma non nascondere i possibili svantaggi dell'oggetto locato, in modo che durante l'ispezione non ti trovi in \u200b\u200buna situazione imbarazzante e non spaventi un potenziale inquilino.

Dovresti dire di più sulle opzioni ricerca di potenziali inquilini.

Cerca tra amici / conoscenti considerato il modo più semplice per trovare un inquilino in buona fede Di solito, con ampi "collegamenti" nella comunità imprenditoriale, i proprietari di immobili commerciali possono affittare rapidamente e facilmente i loro locali.

Pubblicazione di annunci su portali Internet speciali, di cui un gran numero lavora in rete. Il vantaggio di questo metodo è che l'attuale offerta di noleggio è vista da un vasto pubblico di utenti interessati a selezionare l'opzione più redditizia. Ma per attirare la loro attenzione, è importante comporre un buon annuncio con una descrizione dettagliata delle premesse, che indichi i vantaggi esistenti nel testo e, senza dimenticare di notare gli svantaggi. Le informazioni reali sull'oggetto ti aiuteranno a trovare un inquilino più velocemente.

Accompagna l'annuncio con diverse foto dei locali proposti Ciò aiuterà i potenziali inquilini a scoprire rapidamente se sono interessati al tuo oggetto.

Invio di un'offerta dae-posta... Caffè e bar, piccoli e grandi punti vendita, saloni di bellezza e altri stabilimenti, nonché organizzazioni sono spesso alla ricerca di locali per aprire nuovi punti o spostarsi in un'area più conveniente. Puoi scoprire la posta elettronica dei proprietari o dei responsabili aziendali che potrebbero essere interessati alla tua sede sul sito ufficiale dell'azienda.

Caratteristiche di consegna di locali grandi e piccoli

Aiuterà l'affitto di locali non residenziali, a seconda dell'area dell'oggetto locato raccomandazioni di professionisti del settore immobiliare.

Per affittare una piccola area:

Puoi organizzare una ricerca di potenziali inquilini personalmente o tramite un'agenzia immobiliare

1. Avvalendoti dell'aiuto di professionisti, dovrai firmare un contratto per la fornitura del servizio. Dopo la conclusione del contratto di locazione, dovrai pagare i servizi dell'agenzia. Certo, puoi collaborare, omettendo le formalità, quindi devi scrivere una lettera contenente una proposta commerciale indicante l'onorario dell'agente immobiliare, e inviarla alle agenzie che lavorano con oggetti commerciali. Di solito il compenso dell'agente immobiliare è la metà dell'affitto mensile (pagamento una tantum).
2. Avendo deciso di iniziare a cercare inquilini da soli, pubblicare annunci su siti Internet gratuiti, organizzare una newsletter e-mail mirata, inoltre, sarà efficace posizionare un banner sulla facciata ( servizio a pagamento) nella finestra dei locali affittati (gratuitamente).

Affittare una vasta area:

Se si prevede di affittare un locale di grandi dimensioni, il che significa che avrà una redditività stimata elevata, è possibile creare un semplice sito Web con la propria offerta commerciale. In genere, un sito Web viene promosso dalla pubblicità contestuale utilizzando parole chiave. Questo ti permette di raggiungere il pubblico di destinazione, mentre in questa opzione puoi controllare il costo dell'annuncio. In questa opzione, puoi pubblicizzare la tua proprietà e risparmiare sulle commissioni di agenzia.

Firmare un contratto

Presentazione competente dei locali affittati - una garanzia di una transazione di successo. Quando si mostra un oggetto, cercare di fornire quante più informazioni possibili, richiamando l'attenzione di un potenziale inquilino sui vantaggi e sul probabile profitto che potrà ricevere dall'affitto di questo oggetto.

Firmare un accordo - la fase finale e più importante della transazione. Un contratto di locazione preparato ed eseguito professionalmente funge da protezione per il locatore da un inquilino senza scrupoli. Il contratto di locazione deve includere:

• dati identificativi del proprietario dell'oggetto e del conduttore;
• l'ubicazione dell'oggetto, la sua area e le caratteristiche chiave;
• informazioni per la registrazione;
• tempo del contratto;
• l'ammontare dell'affitto e le regole per il suo pagamento.

Nota! La legge vieta un aumento dell'affitto da parte del proprietario dei locali più di una volta ogni 12 mesi. Pertanto, il documento deve contenere l'importo maggiore del probabile aumento, specificando il periodo di notifica obbligatoria del conduttore.

Il documento deve contenere una descrizione dettagliata dei diritti / obblighi delle parti dell'accordo, nonché la responsabilità delle parti per la violazione di sezioni del documento. Non fa male includere nel documento un inventario della proprietà che si trova nella stanza. Quindi, dopo la fine del contratto di locazione, il proprietario può richiedere un risarcimento finanziario per la proprietà danneggiata.

Come trovare rapidamente un inquilino

Alcuni suggerimenti più utili ti aiuteranno ad affittare rapidamente un ufficio e altri oggetti.

Per i proprietari che non sono pronti a cercare personalmente un inquilino, a condurre proiezioni / trattative - ha senso cercare l'aiuto di un agente immobiliare professionista. Valuterà oggettivamente i locali, stabilirà il loro valore reale, scatterà foto di alta qualità, redigerà correttamente il testo dell'annuncio e inizierà a visualizzare la tua proprietà.

peròCi sono alcune sfumature nella collaborazione con l'agenzia. Devono essere chiariti prima di iniziare la cooperazione.

Se il proprietario desidera trovare rapidamente un inquilino per i suoi locali, può addebitarsi la commissione di agenzia (molte agenzie accettano il pagamento dei servizi dagli inquilini). Questa opzione è spesso utilizzata dai proprietari di immobili di prestigio o se sono molti gli immobili in loro possesso. Il denaro pagato all'agente immobiliare, compreso, sarà speso per il costo dell'affitto della proprietà. Un'altra opzione rapida per affittare una proprietà commerciale è ridurre l'affitto. E non è affatto necessario affittare i locali per "tre rubli", è sufficiente ridurre il costo del noleggio del 5-10%. Poi aumenta la competitività dei locali.

Potenziali rischi durante l'affitto di locali

Qualsiasi proprietario è preoccupato per le condizioni dei locali in affitto e desidera ottenere un reddito dalla transazione. Ecco i principali rischi dei proprietari di immobili commerciali e ti spieghiamo come proteggerti da essi.

Uso improprio dei locali

In ogni contratto di locazione adeguatamente predisposto, sono indicate le finalità del suo utilizzo e le condizioni operative. Questo vale per l'attrezzatura noleggiata.

Supponiamo che, al momento della conclusione di un accordo, l'inquilino abbia promesso di utilizzare i locali come magazzino, ma vi abbia aperto un negozio. Il locatore ha il diritto di chiedere l'annullamento del contratto senza rimborsare l'affitto pagato e imporre una penale al conduttore.

Danni alla proprietà

L'oggetto è stato ceduto al conduttore in buone condizioni, con macchinari e attrezzature. Ma un giorno si scopre che la stanza è in stato di rovina, l'attrezzatura è rotta, ecc. In questo caso, il proprietario può richiedere il pieno risarcimento del danno causato. In questo caso, non solo i costi di riparazione sono soggetti a rimborso, ma anche il costo (di mercato) dell'attrezzatura rotta.

Non è prevista alcuna responsabilità nei casi in cui i locali e le cose abbiano subito danni di forza maggiore (incendio, ecc.).

L'inquilino si rifiuta di pagare l'affitto

I pagatori imprecisi sono generalmente puniti finanziariamente. Sebbene ciò sia fattibile solo con la corretta registrazione / redazione del contratto di locazione, specifica chiaramente i termini, la procedura e l'importo dell'affitto mensile.

Per le piccole e medie imprese, l'affitto di immobili dal dipartimento immobiliare della città di Mosca è uno dei modi migliori per risparmiare sull'affitto e liberare denaro per risolvere i problemi aziendali. Partecipando all'asta, gli imprenditori possono ottenere locali a un prezzo inferiore alla media del mercato e successivamente acquistarli a condizioni favorevoli. Gli esperti di Smart Choice ti spiegano come affittare locali vicino alla città di Mosca e come partecipare a programmi speciali a sostegno delle piccole e medie imprese.

Istruzioni dettagliate su come affittare una stanza in città

• Scegli un oggetto adatto... Sono presentati sul sito web mos.ru. Prestare attenzione alle informazioni chiave sul lotto: la data dell'asta, la durata del contratto di locazione, l'importo iniziale del canone di locazione.
• Ispeziona la proprietà... La domanda di sopralluogo può essere presentata fino ad un periodo di diversi giorni prima della fine dell'accettazione delle domande di partecipazione all'asta. Come affittare un locale vicino alla città ed essere sicuri che l'oggetto si adatti perfettamente a te? Visitalo tu stesso o affida l'esame a uno specialista. Esame approfondito, compreso il controllo dello stato di riparazioni, comunicazioni, valutazione accessibilità ai trasporti, infrastrutture, ecc. eviteranno problemi con il funzionamento degli immobili in futuro.
• Registrati sul sito che condurrà l'asta. Oggi sono tutti prodotti elettronicamente. Per registrarti, dovrai fornire i documenti costitutivi e una firma digitale, installare diversi certificati e un sistema di crittografia dei dati.
• Raccogli un pacco di documenti... Avrai bisogno di un estratto del Registro delle persone giuridiche dello Stato unificato o USRIP (deve essere ricevuto non prima di 6 settimane prima dell'inizio dell'asta), copie dei documenti costitutivi, una decisione di approvazione della transazione, un documento che confermi i poteri della persona che presenta la domanda. È inoltre necessario allegare una dichiarazione in cui l'imprenditore conferma: non è stata aperta una procedura di fallimento o liquidazione nei confronti dell'azienda e le sue attività non sono state sospese.
• Paga la caparra. Studia la documentazione del lotto per scoprire come affittare i locali dalla città e quanto è necessario trasferire per partecipare all'asta. Di regola, il deposito è del 5% dell'importo del lotto.
• Il giorno dell'asta, vai sul sito dell'asta e prendi parte all'asta... Puoi studiare le regole di trading sul sito web o nella documentazione del lotto. Se sei l'unico partecipante all'asta, sarai automaticamente dichiarato vincitore.
• Firma i verbali dei risultati dell'asta. Di regola, viene pubblicato lo stesso giorno in cui si è svolta l'asta. Entro 10-20 giorni dall'asta, è necessario contattare la DGI per concludere un contratto.
• Paga l'importo iniziale e firma il contratto. È quindi possibile utilizzare i locali.

Nota: il prezzo di affitto per l'anno, che è indicato nel contratto, sarà rivisto dopo 12 mesi. L'importo sarà moltiplicato per l'indice dei prezzi al consumo (tasso di inflazione). Tienilo a mente quando impari a prendere una stanza in affitto dalla città: in seguito la stanza costerà di più. Tuttavia, il City Property Department non ha il diritto di modificare unilateralmente l'aliquota.

Come affittare una stanza vicino alla città di Mosca? Analisi della documentazione del lotto

Il modo migliore per imparare ad affittare uno spazio da una città è studiare la documentazione del lotto. Qui troverai tutte le informazioni chiave per prendere una decisione e pianificare le azioni durante l'asta. Il documento indica:

• una descrizione dettagliata di un oggetto non residenziale con l'indicazione del numero USRN, scopo, indirizzo, area, ecc.;
• durata del contratto;
• il prezzo iniziale a cui iniziano le scommesse;
• caparra per partecipazione all'asta;
• l'importo che dovrà pagare il vincitore dell'asta e le tempistiche di pagamento;
• passo minimo dell'asta;
• documenti di partecipazione;
• date di inizio e fine per l'accettazione delle domande, lo svolgimento di un'asta e altre informazioni.

Sempre nella documentazione del lotto è possibile studiare il contratto di locazione (prestare particolare attenzione ai diritti e agli obblighi del conduttore), un campione di domanda di partecipazione all'asta e una procura per rappresentare interessi di terzi.

Importante: Mosca ha diversi programmi per aiutare gli imprenditori. Ad esempio, viene fornito sostegno alla proprietà per le piccole imprese che lavorano nel campo dell'assistenza sanitaria, della nutrizione sociale, dell'istruzione, dei servizi ai consumatori, ecc. Per capire se la tua azienda può contare su vantaggi, contatta gli specialisti di Smart Choice: conoscono a fondo la normativa sui programmi di assistenza per gli imprenditori e si occuperanno della corretta gestione delle pratiche burocratiche.

Insidie \u200b\u200bquando si affitta una proprietà comunale

Prima di imparare come ottenere una proprietà in affitto da una città e fare un'offerta, devi assicurarti di essere pronto per un'asta. Ci sono diverse complicazioni:

• È necessario tenere traccia delle nuove offerte. Per non perdere un lotto redditizio, è necessario seguire regolarmente le offerte DGI. Inoltre, dovrai passare del tempo a guardare la proprietà.
• Il processo di registrazione al sito dell'asta può richiedere diversi giorni... È meglio registrarsi prima di decidere di affittare stanza specifica vicino alla città di Mosca per avere il tempo di diventare un offerente prima dell'inizio. È particolarmente importante iniziare a prepararsi in anticipo se la tua azienda non dispone ancora di una firma elettronica. Per non capire le regole dell'asta e per non perdere tempo con l'auto-registrazione, puoi avvalerti dell'aiuto degli avvocati di Smart Choice.
• Il vincitore deve concludere un accordo entro breve tempo e, soprattutto, effettuare un pagamento... Di norma, il pagamento iniziale è del 25% dell'importo minimo del contratto. Considerando che le aste sono condotte non per un canone mensile, ma per un canone annuale, l'importo risulterà essere significativo. I termini del suo trasferimento all'account DGI sono brevi - fino a 3 giorni. Se il vincitore dell'asta non ha il tempo di ritirare l'importo richiesto o non rispetta la scadenza per la conclusione del contratto, i risultati dell'asta verranno annullati e il deposito non sarà restituito al vincitore.

Come affittare un immobile commerciale vicino alla città nessun problema?

Smart Choice offre servizi agli imprenditori che desiderano acquisire immobili urbani a condizioni interessanti. Forniamo una vasta gamma di servizi:

• Selezione di un oggetto in base alle esigenze del cliente tra le proposte del DGI, monitoraggio delle nuove proposte.
• Ispezione di immobili, valutazione dei vantaggi dell'offerta, calcolo del valore di mercato approssimativo dell'oggetto.
• Consultazioni sulla possibilità di partecipare a programmi governativi.
• Registrazione del cliente sulla piattaforma per il trading.
• Ritirare un pacco di documenti, effettuare un deposito.
• Elaborazione di una strategia per partecipare all'asta, calcolando l'importo massimo che ha senso pagare per i locali.
• Partecipare a un'asta per tuo conto.
• Firma del protocollo, trasferimento dell'importo iniziale sul conto DGI, firma del contratto.
• Valutazione della possibilità di riscatto immobiliare, presentazione dei documenti al DGI.
• Analisi del contratto di compravendita immobiliare, perizia indipendente.
• Contestare il valore degli immobili in tribunale.
• Conclusione di un contratto di acquisto di immobili in locazione.

Smart Choice si avvale di avvocati con più di 5 anni di esperienza, che hanno collaborato ripetutamente con DGI su varie tematiche. Ti aiuteremo ad affittare un locale ideale per la tua attività vicino alla città con possibilità di acquisto successivo a Mosca o nella regione di Mosca, assicurandoti che le condizioni siano le più favorevoli.

Cerchi informazioni sulle aste per l'affitto di proprietà comunali a Mosca perché economiche e affidabili? È possibile che per un motivo o per l'altro abbiate la necessità di firmare un contratto di locazione per locali residenziali o non residenziali di proprietà delle autorità cittadine o addirittura dello Stato. In questo caso, l'affitto comunale di locali a Mosca è ciò che ti consentirà di affittare un oggetto adatto.

Allo stesso tempo, GlavUpDK del Ministero degli affari esteri russo offre informazioni sulle aste per l'affitto di proprietà federali, ad es. di proprietà dello Stato Il segreto sta nel fatto che gli immobili non residenziali di proprietà dello Stato praticamente non rientrano nei database delle agenzie immobiliari. Per questo motivo, molti semplicemente non sanno che esiste la possibilità di affittare un oggetto a un prezzo inferiore. È inoltre necessario distinguere tra locazione di beni immobili federali e locazione di beni immobili ottenuta nel corso di un'asta per la locazione di locali comunali.

La società GlavUpDK del Ministero degli affari esteri della Russia organizza e conduce aste per l'affitto di immobili federali, trasferiti ad essa per la gestione sulla base del diritto di gestione economica, su base continuativa. Se stai cercando uno spazio ufficio, assicurati di visitare il nostro sito Web, dove puoi familiarizzare con le offerte di affitto e diventare un partecipante all'asta: i vantaggi della firma di un contratto di locazione sono abbastanza ovvi, perché puoi concludere un contratto di locazione assolutamente legale che proteggerà i tuoi interessi come inquilino.

Regole dell'asta:

L'asta si svolge in conformità alla normativa vigente, che obbliga le FSUE ad allestire tutti i locali offerti in affitto all'asta. Se viene presentata una sola domanda, l'asta viene dichiarata non valida e il contratto viene firmato con il potenziale inquilino che ha presentato l'unica domanda al prezzo minimo (iniziale) di noleggio. Se più partecipanti fanno domanda per un locale, si tiene un'asta, durante la quale le offerte possono aumentare notevolmente durante l'asta.

Per partecipare all'asta per l'affitto di immobili è necessario compilare una domanda in cui verranno indicati i propri dati, allegare i documenti costitutivi e un documento che attesti il \u200b\u200bpagamento della caparra. Prima dell'inizio dell'asta, il cliente ha il diritto di rifiutarsi di partecipare e ritirare la domanda presentata.

Se diventi il \u200b\u200bvincitore dell'asta, devi concludere un contratto di locazione entro 20 giorni dalla data dell'asta. In questo caso, la cauzione al vincitore dell'asta verrà restituita o accettata a fronte dell'adempimento degli obblighi previsti dal presente contratto.

Ma se il contratto per un motivo o per l'altro non viene firmato dal vincitore, entro il periodo di tempo specificato, il deposito non gli verrà restituito.

Se hai domande sulle regole dell'asta, puoi contattare i nostri consulenti telefonicamente o tramite e-mail indicata nel sito.

Dove posso affittare un locale commerciale non residenziale o un magazzino? Come affittare uno spazio di vendita al dettaglio per un negozio? Qual è il modo giusto per affittare un immobile commerciale?

Ciao a tutti coloro che hanno guardato il sito della popolare rivista Internet "HeatherBober"! L'esperto è con te: Denis Kuderin.

L'argomento della conversazione di oggi è l'affitto di immobili commerciali. L'articolo sarà utile per uomini d'affari, proprietari locali non residenziali ea tutti coloro che sono interessati alle attuali questioni finanziarie.

Alla fine dell'articolo, troverai una panoramica delle società immobiliari russe più affidabili che forniscono servizi di intermediazione per la locazione di immobili commerciali.

Quindi iniziamo!

1. Perché affittare un immobile commerciale?

Un'attività imprenditoriale di successo dipende in gran parte da una premessa ben scelta per fare affari. Ciò è particolarmente vero per il commercio e i servizi. Un negozio accogliente e ben attrezzato in una parte trafficata della città attira gli acquirenti di per sé.

Lo stesso si può dire per gli uffici. Ogni azienda che si rispetti dovrebbe disporre di locali di buona qualità per lavorare e ricevere visitatori. Anche se vendi un prodotto tramite un negozio online, hai bisogno di un luogo per il prelievo e l'emissione di ordini, nonché per la risoluzione delle controversie con i clienti.

Non tutti gli uomini d'affari, soprattutto un principiante, possono permettersi l'acquisto di locali non residenziali. In questi casi, l'affitto di immobili commerciali viene in soccorso.

Elenchiamo tutti i vantaggi del noleggio:

• costi finanziari relativamente bassi;
• più semplice rispetto alla procedura di acquisto per pratiche burocratiche;
• la possibilità di cambiare il proprietario e trasferirsi in un altro edificio in qualsiasi momento;
• una vasta selezione di immobili, soprattutto nelle aree metropolitane.

Anche il processo inverso, ovvero l'affitto di locali, presenta molti vantaggi. Prima di tutto, è una fonte affidabile di reddito passivo. L'acquisizione di spazi commerciali (vendita al dettaglio, uffici, industriali e altri) è una buona opzione di investimento.

Finché esiste un'attività privata, i suoi rappresentanti avranno costantemente bisogno di locali per fare affari, il che significa che i proprietari avranno profitti stabili senza molti costi di manodopera.

Trovare uno spazio adatto per un'azienda è un evento problematico. Il modo più veloce e affidabile per trovare un oggetto è utilizzare i servizi di intermediari professionali.

C'è un articolo dettagliato su come funzionano quelli moderni sul nostro sito web.

2. Come affittare un immobile commerciale - 5 consigli utili

Quando si affittano proprietà commerciali, è necessario essere il più attenti possibile nella scelta. I parametri e le caratteristiche funzionali dei locali determinano quanto presto puoi avviare un'impresa e se l'oggetto soddisferà pienamente gli obiettivi della tua attività.

Per prima cosa, decidi come cercare un locale adatto: da solo o con l'aiuto di un'agenzia. Il primo metodo presuppone la presenza di una disponibilità illimitata di tempo libero ed è associato a una serie di rischi. La seconda opzione è più sicura e affidabile.

Per ulteriori informazioni sulla collaborazione con gli intermediari, vedere l'articolo "".

La consulenza di un esperto ti aiuterà a evitare errori comuni degli inquilini.

Consiglio 1. Studiare attentamente la cappa e i sistemi di ventilazione

Tu stesso oi tuoi dipendenti lavorerete nella stanza, quindi la disponibilità di sistemi di ventilazione riparabili è il punto più importante. La mancanza di una ventilazione potente e autonoma nell'edificio è un vero ostacolo al normale funzionamento di un bar, ristorante, negozio di alimentari.

Il cibo deve essere conservato in condizioni adeguate e visitatori e venditori non devono essere disturbati da odori estranei. Inoltre, i servizi sanitari semplicemente non ti permetteranno di utilizzare la struttura come un ristorante o un negozio di alimentari se ha solo la ventilazione generale della casa.

Suggerimento 2. Concentrarsi sulle aree di carico e scarico

Un'area comoda per il carico e lo scarico delle merci è un altro punto chiave per i proprietari di bar, ristoranti, mense e negozi.

È importante che il sito in cui verranno effettuate le operazioni di carico e scarico non esca nel cortile di un edificio residenziale o sulla carreggiata. Se interferisci con inquilini o automobilisti, sarai torturato con reclami.

La questione dell'alimentazione a tutti gli effetti è particolarmente rilevante per gli inquilini la cui attività è associata all'uso di apparecchiature ad alta intensità energetica: frigoriferi, forni elettrici, macchine utensili, ecc.

Assicurati che i cavi elettrici nella stanza siano abbastanza grandi da soddisfare pienamente le esigenze dell'azienda.

Suggerimento 4. Leggere attentamente i termini del contratto

Prima di firmare il tuo autografo sul contratto di locazione, leggi attentamente i termini con cui concludi l'affare.

Il contratto deve contenere i seguenti punti:

• termini di locazione, costi e modalità di pagamento;
• se i locali vengono affittati con attrezzature, è necessario redigere un inventario della proprietà;
• responsabilità delle parti per violazione del contratto;
• termini di risoluzione del contratto.

I costi delle bollette, della raccolta dei rifiuti, della manutenzione del sistema antincendio e dell'allarme di sicurezza sono generalmente a carico del conduttore. Tuttavia, il proprietario paga per le riparazioni importanti, se necessario, inclusa la sostituzione delle comunicazioni idrauliche e dei cavi elettrici in caso di guasto.

Discutere in anticipo con il proprietario della questione dell'assicurazione sulla proprietà - se un tale accordo sarà redatto e, in caso negativo, decidere chi si assumerà il pagamento dei danni in caso di situazioni impreviste.

È imperativo controllare i documenti del titolo del proprietario: il contratto di compravendita, un estratto dal registro statale per il diritto di proprietà.

Assicurati che i locali appartengano davvero alla persona che te li affitta. In caso contrario, un giorno apparirà il vero proprietario dell'oggetto con i poteri appropriati. È anche importante che i locali non siano impegnati, arrestati per debiti e non abbiano altri gravami.

Una persona che è lontana dalla complessità della legge sugli alloggi dovrebbe utilizzare un aiuto professionale quando affitta o acquista locali non residenziali. Ad esempio, puoi chiarire da solo tutti i punti poco chiari sul sito Web Pravoved, una risorsa in cui lavorano specialisti di tutte le aree della giurisprudenza.

Puoi fare la tua domanda anche senza registrazione, direttamente nella pagina principale. Riceverai una risposta legalmente corretta e competente in pochi minuti e completamente gratuita. Se il tuo problema necessita di uno studio approfondito, dovrai pagare per i servizi di professionisti, ma hai il diritto di fissare tu stesso l'importo della quota.

Passaggio 2. Determina l'importo dell'affitto

Per scoprire il miglior prezzo di noleggio, utilizza una delle due opzioni. Innanzitutto, esamina personalmente i database della tua città e determina la gamma approssimativa di prezzi per l'affitto di locali simili. In secondo luogo, delegare questo compito a un agente immobiliare.

A proposito, oltre alle agenzie immobiliari, i servizi di intermediazione sono forniti da broker privati. Di solito fanno pagare il 25-50% in meno per il loro lavoro rispetto alle aziende. Tuttavia, ci sono solo pochi specialisti privati \u200b\u200bche lavorano con immobili non residenziali, anche nelle grandi città.

5. Se si affitta un immobile commerciale - 3 rischi principali per un proprietario

Ogni proprietario è preoccupato per le condizioni della sua proprietà e desidera ottenere un profitto dall'affitto, non dalle perdite.

Elencheremo i principali rischi dei proprietari di immobili commerciali e ti mostreremo come evitarli.

Rischio 1. Uso improprio dei locali

Ogni contratto di locazione ben redatto indica per quale scopo e come verranno utilizzati i locali affittati. Ciò vale anche per l'attrezzatura noleggiata con il noleggio.

Se l'inquilino ha promesso di utilizzare i locali come magazzino, ma vi ha allestito un negozio al dettaglio, hai il diritto di multarlo o rescindere il contratto senza rimborsare l'affitto.

Rischio 2. Danni o perdita di proprietà

Hai consegnato la struttura e le attrezzature a un rispettabile cittadino, come ti sembrava, ma lui, in linguaggio diplomatico, non è stato all'altezza delle tue aspettative. Vale a dire, ha portato i locali in uno stato di rovina, ha rotto l'attrezzatura, ha svitato le lampadine e, in generale, si è comportato come un maiale.

Il proprietario in tali casi ha il diritto di richiedere il pieno risarcimento del danno. Inoltre, non solo il costo delle riparazioni dovrebbe essere rimborsato, ma anche il valore di mercato dell'attrezzatura danneggiata.

La responsabilità non è prevista se l'oggetto e la proprietà sono stati danneggiati a causa di circostanze impreviste, ad esempio da un incendio o da un'alluvione.

Rischio 3. L'inquilino si rifiuta di pagare il canone mensile

I pagatori disattenti dovrebbero essere puniti con un rublo. Tuttavia, questo è possibile, ancora una volta, se il contratto di locazione è redatto secondo tutte le regole. Cioè, il documento deve stabilire chiaramente i termini e l'importo dei pagamenti mensili.

6. Se si affitta un immobile commerciale - 3 rischi principali per un affittuario

L'inquilino può anche soffrire a causa di azioni illegali o non autorizzate del proprietario.

Rischio 1. Locazione di locali di cui il "locatore" non ha diritti legali

Se sei affittato da una persona che non ha i diritti legali del proprietario sull'oggetto, il contratto sarà considerato non valido. Per evitare ciò, richiedere la presentazione di documenti di titolo.

È possibile ottenere autonomamente un estratto da Rosreestr contattando il Centro multifunzionale. Il servizio è a pagamento, ma saprai per certo chi è il capo.

Rischio 2. Cambiare le serrature nella stanza subito dopo aver effettuato un pagamento anticipato

Sì, tali situazioni si verificano ancora in natura. Firmi un contratto, effettui un pagamento anticipato, prendi le chiavi di mano in mano e quando vuoi entrare nei locali con la tua proprietà, si scopre che le serrature sono state cambiate e i "proprietari" sono spariti.

C'è solo una via d'uscita in questa situazione: contattare la polizia e avviare un procedimento penale per frode.

Rischio 3. Sublocazione

Il modo migliore per chiarire il punto qui è con un semplice esempio.

Esempio

L'inquilino Andrey, un aspirante imprenditore, ha affittato i locali per un negozio per un anno, pagando sei mesi in anticipo. Allo stesso tempo, l'uomo d'affari non ha controllato i documenti del titolo, affidandosi all'onestà del locatore.

Dopo un mese di scambi di successo, il vero proprietario è apparso nel negozio con una serie completa di documenti originali. Ha gentilmente chiesto all'inquilino di trasferirsi fuori dall'area occupata. Andrey ha cercato di trovare un subaffittuario per riavere almeno i suoi soldi, pagati in anticipo, ma l'intraprendente intermediario non ha risposto né alle chiamate né agli SMS.

Conclusione: tratta direttamente con il proprietario. Per lo meno, dovrebbe essere consapevole di tutte le manipolazioni che si verificano con la sua proprietà.

7. Aiuto professionale per inquilini e proprietari - una panoramica delle TOP-3 agenzie immobiliari

Trovare un intermediario qualificato è difficile. Per aiutare i nostri lettori, abbiamo compilato una panoramica delle società immobiliari commerciali più affidabili in Russia.

1) Agency.net

Agenzia di gestione immobiliare. Aiuterà i proprietari e gli inquilini ad affittare e affittare: ufficio, spazio commerciale, officina, magazzino, villa e qualsiasi altra proprietà commerciale. L'azienda impiega solo avvocati e agenti immobiliari esperti e qualificati.

Un vantaggio significativo dell'azienda è un approccio professionale, un sito Web dettagliato, lo sviluppo di una strategia individuale per ogni cliente dell'ufficio. Non sono presenti servizi legati agli immobili che gli specialisti dell'azienda non potrebbero fornire agli utenti.

Il settore immobiliare commerciale a Mosca e nella regione è la principale specializzazione dell'azienda. Respect opera nel mercato dal 2004. L'obiettivo dell'agenzia era inizialmente quello di fornire ai clienti la più ampia gamma di servizi relativi alla locazione, all'acquisto e alla vendita di immobili.

Affittare un immobile è un'attività molto redditizia se si tratta la procedura con la massima responsabilità. Il reddito passivo permanente è sempre bello, ma cosa succede se hai un'idea di affittare un immobile commerciale? Ciò richiederà un approccio leggermente diverso, perché c'è una grande differenza tra l'affitto di un appartamento e un grande ufficio.

Istruzioni passo passo

Il processo di locazione di un oggetto si articola nelle seguenti fasi:

1. Determinazione del valore locativo.

Il primo passo è esaminare e valutare il maggior numero di offerte disponibili sul mercato. Più grande è il campione, migliore sarà il risultato (indicatore più accurato del prezzo medio di affitto dei locali commerciali).

Nel corso dell'analisi, puoi utilizzare siti popolari come Avito o CIAN. Inoltre, le informazioni possono essere studiate in una varietà di pubblicazioni stampate. In assenza di un desiderio di studiare altre offerte da solo, sarebbe ragionevole assumere un agente immobiliare o un broker.

Il prezzo di tali servizi difficilmente può essere definito alto, ma è del tutto possibile risparmiare una discreta proporzione di cellule nervose e tempo.

Il costo dell'affitto di un immobile commerciale dovrebbe essere adatto non solo al proprietario, ma anche ai potenziali clienti. È improbabile che un tasso deliberatamente alto abbia successo, ma i seguenti fattori possono influenzare la formazione del cartellino del prezzo:

• ubicazione dell'edificio / dei locali;
• infrastrutture (presenza di un bar nelle immediate vicinanze, parcheggi gratuiti, sicurezza degli edifici);
• classe di costruzione;
• qualità e livello di riparazione;
• funzionalità di layout;
• varie caratteristiche delle comunicazioni (gruppo di continuità, Internet, presenza di bagni, ecc.);
• altri bonus che possono potenzialmente migliorare la produttività degli inquilini (router Wi-Fi, macchina da caffè, arredamento confortevole).

Dopo aver analizzato i prezzi sul mercato, puoi contattare altri proprietari e provare a ridurre i costi. Spesso i prezzi indicati nelle offerte sono indicativi e approssimativi. Il valore che si potrà ottenere in fase di trattativa sarà sufficiente per conoscere il canone medio di locazione per offerte simili. Bastano 5-10 telefonate per avere dati comparativi sulla tariffa di noleggio.

La cosa più importante per un proprietario di una proprietà commerciale è trovare il cliente giusto. Puoi farlo da solo o puoi assumere un agente immobiliare. Entrambe le situazioni hanno i loro pro e contro, quindi scegliere cosa fare è una questione personale.

Quando cerchi un inquilino da solo, un serio vantaggio è la presenza della tua base. Tuttavia, la sua assenza non comporterà grossi problemi, ma dovrai spendere più energie.

Un buon modo per trovare un cliente adatto è creare un sito web con un'offerta commerciale. È meglio promuovere un sito del genere utilizzando la pubblicità contestuale con un'enfasi sul pubblico chiave. Grazie a tale pubblicità, puoi facilmente trovare un pubblico interessato ed evitare commissioni elevate alle agenzie.

È più consigliabile farlo quando si affittano locali con un'area impressionante. Tali offerte sono ricercate da clienti che si aspettano un'elevata redditività dall'attività pianificata e soprattutto si fidano dei siti.

Se una persona vuole acquistare un'auto molto costosa, la cercherà su risorse dubbie o preferirà il sito ufficiale? Quindi l'inquilino di un immobile commerciale ha la stessa opinione.

Una questione completamente diversa sono i piccoli locali in affitto. Non ha senso creare un sito web qui e le bacheche gratuite su Internet (anche piccole) sono perfette.

1. Servizi di agente immobiliare.

Se non vuoi cercare da solo le persone interessate, c'è un'opzione per assumere un agente immobiliare. Questa persona troverà autonomamente gli inquilini necessari, porterà i contatti e anche concluderà autonomamente il contratto di locazione necessario.

D'altra parte, trovare le persone giuste è un'attività delicata e piuttosto complicata / che richiede tempo. Non tutti gli agenti immobiliari acconsentiranno a questo, ei maestri del loro mestiere in agenzie serie chiederanno una somma di denaro per tali servizi nella quantità del 50% dell'affitto per 1 mese. E a volte anche di più.

Tuttavia, con questo metodo di ricerca degli inquilini, il proprietario si libererà da difficoltà significative. Di conseguenza, sarà solo questione di redigere un contratto e preparare tutta la documentazione necessaria.

Il pagamento per i servizi di un agente immobiliare viene effettuato solo dopo la conclusione di un contratto di locazione. Se un agente immobiliare o un'agenzia richiede un pagamento anticipato o un pagamento anticipato, è possibile che si tratti di truffatori.

1. Documentazione richiesta.

Dopo che l'inquilino è stato trovato e tutti i punti chiave sono stati soddisfatti da entrambe le parti, è possibile procedere all'esecuzione del contratto. Un contratto di locazione di immobili commerciali deve necessariamente contenere le seguenti clausole:

• informazioni complete su ciascuna delle parti;
• l'indirizzo esatto dell'oggetto locato;
• l'importo e il pagatore delle utenze;
• l'importo dell'affitto mensile;
• la data in cui l'oggetto sarà locato;
• le azioni necessarie di ciascuna parte in caso di situazioni di forza maggiore;
• descrizione della qualità della ristrutturazione e dei mobili collocati;
• condizioni fondamentali in base alle quali è possibile risolvere il contratto di locazione.

In mancanza delle conoscenze o dell'esperienza necessarie, sarebbe più saggio coinvolgere un avvocato qualificato nella procedura per la conclusione di un contratto.

Il contratto non è l'unica cosa necessaria per l'affitto di un immobile. Dovresti anche avere con te:

• passaporto di un cittadino della Federazione Russa;
• documento che conferma la proprietà;
• piano terra.

Quando tutti i documenti sono in mano e le parti concludono con successo il contratto, resta solo da ricevere i proventi e monitorare la frequenza dei pagamenti.

Gli immobili commerciali comprendono edifici per uffici, locali industriali, impianti sportivi, negozi, garage, magazzini e persino alberghi.

È possibile accelerare la consegna di immobili commerciali riducendo il canone di locazione. Tenendo conto dei costi fissi di manutenzione dei locali, sarebbe più corretto affittare un immobile a un tasso medio o addirittura basso che fissare un prezzo elevato, ma per un anno intero.

Inoltre, il prezzo di tali locali è influenzato dalla disponibilità di:

• parcheggio;
• punti di ristoro (nello stesso edificio o nelle immediate vicinanze);
• infrastruttura;
• elevata capacità di cross-country, ecc.

In tali condizioni, l'affitto può essere notevolmente superiore alla media di mercato. E, naturalmente, c'è un cliente per questo.

Anche l'apertura ai desideri dei futuri clienti gioca un ruolo significativo nella fornitura di immobili commerciali:

1. Assistenza alla pianificazione.

Un potenziale affittuario potrebbe aver bisogno di aiuto o consigli sulla disposizione del lavoro. Sarebbe saggio prepararsi in anticipo e offrire diverse opzioni già pronte a titolo definitivo, e le modifiche chiave rimarranno al cliente, che desidera apportare.

È molto più facile cambiare il ready-made che creare qualcosa da zero. Questo atteggiamento nei confronti dell'inquilino sarà senza dubbio apprezzato.

1. Discussione dei dettagli.

Il colore delle pareti della stanza, il numero massimo di connessioni alla rete telefonica oa Internet, nonché la discussione di tutte le altre caratteristiche aiuteranno a ottenere la disposizione dell'inquilino e convincerlo ad affittare questa particolare proprietà.

Questo è un piccolo trucco psicologico: più una persona approfondisce i dettagli, maggiori sono le possibilità che tale conversazione rimanga nella sua memoria. Ciò significa che si concentrerà su di lui in primo luogo, soppeserà i pro ei contro, ecc.

Tuttavia, se l'intero processo di noleggio si basa su tali espedienti, sarà un grande rischio di perdere la tua reputazione. Se la qualità del contratto di locazione è significativa solo a parole, ciò può minacciare con conseguenze molto gravi.

1. Vacanze.

Se non ci sono finiture nei locali commerciali assegnati per l'affitto, puoi offrire all'inquilino una vacanza a pagamento. Cioè, eseguirà le riparazioni a proprie spese, ma mentre le squadre di riparazione sono impegnate con i propri affari, il cliente non pagherà l'affitto per i locali.

Questo è un vantaggio piuttosto significativo per un inquilino che ha chiaramente deciso di affittare una proprietà:

• se non ci sono soldi extra per pagare l'affitto e le riparazioni allo stesso tempo, questa azione provocherà emozioni estremamente positive e aumenterà la reputazione del locatore;
• inoltre, le vacanze di ristrutturazione aiuteranno a persuadere un inquilino dubbioso ad acquistare questo particolare immobile / locale.

In generale, è possibile esonerare temporaneamente un cliente dal pagamento dell'affitto in una varietà di situazioni. La cosa principale è che non ci sono gravi perdite finanziarie per entrambe le parti. Queste sono le caratteristiche fondamentali del fare affari e gli affittuari (così come i proprietari) di immobili commerciali ne sono ben consapevoli.

Questo è il motivo per cui tali azioni sono diffuse, sebbene il loro uso non sia richiesto. Soprattutto se la consegna di immobili commerciali non è urgente.

1. L'affidabilità del padrone di casa.

Questo è un punto molto importante, che si manifesta più chiaramente nella preparazione della documentazione del proprietario per l'inquilino. Più garanzie riceve il cliente, maggiori sono le possibilità di successo del contratto di locazione.

L'abbondanza di documenti giustificativi, l'assenza di espedienti durante la firma del contratto e una buona reputazione sono la chiave per l'affitto di successo di immobili commerciali. Il motivo è semplice:

• quando si affitta un appartamento, spesso i cittadini comuni sono coinvolti nella questione;
• e se si prevede che i locali vengano utilizzati per scopi commerciali e guadagnino seriamente in questa attività, lo studio di ogni documento da parte dell'inquilino sarà il più scrupoloso possibile.

Rischi e altre difficoltà

Non è solo l'inquilino a essere a rischio, lo stesso vale per il proprietario. Le cause più comuni di conflitti sono:

• definizione insufficiente degli obblighi legali delle parti in relazione all'immobile locato;
• ritardi nei pagamenti mensili e altri pagamenti;
• abuso della proprietà affittata;
• danno / perdita di beni di proprietà del locatore;
• controversie sulla tassazione (secondo l'articolo 146 del codice fiscale della Federazione Russa, l'obbligo di pagare l'IVA è imposto solo al locatore con la possibilità di detrarre l'importo dell'imposta dal locatario se esiste un documento corrispondente).

Tutte queste situazioni di conflitto dipendono direttamente dall'accordo concluso. Ciascuno dei punti dovrebbe essere descritto nel modo più accurato possibile, poiché ciò riduce al minimo i rischi per entrambe le parti contemporaneamente. È importante assumere un atteggiamento responsabile nei confronti della conclusione del contratto al fine di evitare tali situazioni.

L'affitto di una proprietà commerciale non è molto diverso, ma ha una serie di caratteristiche chiave. La cosa più importante è concludere un contratto. In ogni situazione, le parti faranno affidamento solo su di lui, pertanto è necessario concentrare la loro attenzione quando si fa un accordo su questo documento.