Risultati delle gare d'appalto per l'affitto di locali non residenziali. Come tenere un'asta per il diritto di concludere contratti di locazione (uso gratuito, gestione fiduciaria) in relazione a proprietà demaniali (municipali)

Spesso ti offriamo una varietà di proprietà in affitto e proprietà, tutte giocate in aste elettroniche. Oggi vorremmo parlarvi in \u200b\u200bmodo più dettagliato della tecnologia di tali operazioni e delle piattaforme su cui si svolgono.

Adesso ci sono alcune piattaforme di trading elettronico in Russia. Questi sono siti sia commerciali che statali. Ci concentreremo sul governo e sui più significativi. Questi sono quelli in cui il dipartimento immobiliare della città di Mosca conduce più spesso le aste elettroniche. I lotti da noi coperti vengono estratti esattamente lì.

Come si svolge la procedura di offerta?

E 'richiesta la registrazione sulla piattaforma elettronica, quindi inoltrare una domanda di partecipazione (si ricorda che nelle nostre proposte indichiamo sempre il termine ultimo per l'accettazione delle domande di partecipazione). L'ultimo passaggio è condurre direttamente un'asta elettronica, con la successiva ricezione di un protocollo sui risultati.

In fase di registrazione, i punti chiave saranno:

• Ottenere una firma elettronica digitale da parte del partecipante. La procedura per l'ottenimento è regolata dal regolamento, che sarà fornito su una qualsiasi delle piattaforme di trading sopra indicate.
• Accreditamento: viene compilata una domanda di accreditamento e vengono inviate copie elettroniche scansionate dei documenti necessari.

L'operatore della piattaforma controlla il corso del trading.

E ora, elencheremo direttamente quelle piattaforme elettroniche in cui le aste aperte in formato elettronico si tengono più spesso per l'acquisto / vendita e la locazione di immobili dal tesoro della proprietà della città di Mosca:

Tutti i siti offrono approssimativamente la stessa gamma di servizi e supporto di qualità, supporto tecnico e formazione.

Ogni singolo imprenditore di piccola (media) impresa ha la possibilità di concludere un accordo contrattuale con un ente municipale della Federazione Russa per l'affitto di locali. La locazione di immobile comunale, demaniale presenta alcune peculiarità. Alla conclusione di un tale contratto di locazione si applicano alcune limitazioni.

La conclusione di un accordo può essere effettuata in conformità con la legge federale () in due modi:

• sulla base dei risultati dell'asta per la facoltà di dare esecuzione al contratto di locazione di beni immobili comunali;
• senza organizzare scambi.

Quali tipi di proprietà, la cui locazione non è consentita da un'istituzione statale o è limitata, le specifiche della procedura per la conclusione di un contratto di locazione di proprietà comunale (proprietà demaniale) sono spiegate dalla comunicazione FAS n. TSA / 16309/14.

In questo articolo

Regole, eccezioni

Le regole per la stipula degli accordi contrattuali per la locazione di beni demaniali sono stabilite dalla legge federale n. 135 (articolo n. 17/1). In base a tale disposizione, gli enti comunali autonomi e le istituzioni statali hanno il diritto di affittare un immobile, che è elencato come gestione operativa, solo a seguito dei risultati delle aste per il diritto di firmare contratti di locazione di questo tipo. Allo stesso tempo, la legge federale n. 135 (articolo n. 17/1) prevede eccezioni che si applicano simultaneamente all'AU.

Senza aste, le organizzazioni municipali possono affittare immobili nelle seguenti situazioni:

• l'accordo è concluso per un periodo inferiore a 30 giorni di calendario durante i 6 mesi estremi del calendario;
• per la sottoscrizione del contratto di locazione fanno richiesta altre organizzazioni municipali, enti governativi, strutture senza scopo di lucro (anche socialmente orientate), istituzioni mediche, strutture impegnate in attività nel campo dell'istruzione;
• l'immobile trasferito soggetto a tassazione è considerato una parte dell'area inferiore a 20 m 2 e la persona che trasferisce i rispettivi beni immobiliari ha i diritti sul 10 per cento dell'area di questo edificio (locali);
• l'accordo contrattuale viene stipulato con un apposito, il solo che ha presentato domanda di partecipazione competitiva, per l'asta (in questo caso, se tale soggetto soddisfa gli standard stabiliti), che è l'unico partecipante all'asta.

L'obbligo di firmare un contratto di locazione dinanzi a un'organizzazione statale autonoma sorge solo nell'ultimo dei casi elencati (accordo con un solo partecipante ad un'asta organizzata, gara d'appalto). In altre situazioni, quando la locazione di un immobile è fornita senza aste, il titolare del diritto non è obbligato a firmare un accordo contrattuale, il richiedente non ha il diritto di avanzare pretese per tali aree.

L'organizzazione di un'asta per la locazione di immobili è consentita in relazione ai richiedenti preferenziali. Se ci sono più di uno di questi soggetti per una proprietà statale immobiliare, l'istituzione statale autonoma ha il diritto di rifiutare di affittare immobili a condizioni preferenziali e organizza offerte tra di loro. Ciò, secondo il parere dell'organizzazione antimonopolio, non è una violazione degli interessi dei richiedenti di questa categoria.

Ma attenzione quando si decide di organizzare aste per l'affitto di valori immobiliari AU loro assegnati come gestione operativa dovrebbero essere mostrati come proprietari di questa proprietà. Accettando di affittare un alloggio, una determinata area dell'organizzazione, il fondatore deve essere guidato dai requisiti della legge federale n. 135/2.

Sottoscrizione di accordi contrattuali per la locazione di beni demaniali senza organizzare aste

La legge prevede diverse eccezioni, quando un'istituzione statale autonoma ha il diritto di affittare uno spazio senza aste.

Inquilino - istituto scolastico e medico

Nelle spiegazioni del FAS (capitolo 5-6) viene indicato quale specifico si intende per organizzazioni mediche e educative (istituzioni di bilancio). In questa situazione, è necessario essere guidati dalle disposizioni della legislazione delle attività del settore.

Secondo la legge federale (articolo n. 2/11), le istituzioni mediche includono persone giuridiche, indipendentemente dalla forma organizzativa e giuridica utilizzata, la cui attività imprenditoriale è principalmente associata al campo della medicina, con una licenza appropriata. Inoltre, le organizzazioni mediche sono singoli imprenditori (PI) le cui attività sono legate alla medicina.

Un contratto di locazione a breve termine per un immobile non firmato a seguito di aste non può essere prorogato per un nuovo periodo senza organizzare un'asta. In questo caso si applica la regola stabilita, che limita il periodo di validità del presente contratto per la locazione dei locali.

Le istituzioni educative (di bilancio) sono strutture le cui attività principali sono legate al campo dell'istruzione, nonché istituzioni direttamente coinvolte nella formazione. Secondo la legge federale n. 273 (), tali organizzazioni includono inoltre singoli imprenditori impegnati in attività educative.

Risultato: le persone giuridiche, i singoli imprenditori, la cui attività principale è legata al campo dell'istruzione o della medicina, ma con le opportune licenze, hanno la possibilità di affittare l'area di un oggetto immobiliare di un'organizzazione municipale autonoma (istituzione statale) senza partecipare ad aste.

Affitto a breve termine

Secondo la legge federale n. 135 (articolo n. 17.1 / 11/1), le organizzazioni comunali e le istituzioni statali possono affittare immobili per un breve periodo senza organizzare gare o aste. Allo stesso tempo, è vietato fornire un tale servizio a una persona per più di 30 giorni del calendario, per 6 mesi, andando di fila senza organizzare aste, concorsi.

Ma secondo il codice di stato russo (articolo 610/3), un accordo per la locazione di proprietà comunali (proprietà statale), firmato per un periodo superiore al periodo massimo possibile specificato dalla legislazione vigente, è considerato completato per una scadenza.

Ciò significa che i contratti di locazione per valori di proprietà assegnati al comune (lo stato russo) e firmati per un breve periodo senza asta non vengono rinnovati (legge federale n. 135 (articolo n. 17.1 / 9), codice civile ()). Una posizione simile è nelle spiegazioni del FAS (capitolo 10).

Affitto di parte dell'area dei locali

Si è già notato che è possibile affittare parte dell'area di un fabbricato (appartamento) senza previa asta, ma subordinatamente ai seguenti requisiti:

• l'area affittata non deve superare i 20 m 2 e il 10 per cento della superficie dell'immobile a cui appartiene.

• quando si stabilisce una tale quota, non è necessario prendere in considerazione l'area di un oggetto immobile, il diritto d'uso, la cui proprietà è stata trasferita prima dell'entrata in vigore della legge federale n. 135 (articolo n. 17.1), sulla base di altre eccezioni determinate dalla legge federale n. 135 (articolo n. 17.1), sulla base dei risultati offerta.

Inquilino - contraente dell'istituzione

È necessario notare separatamente tale eccezione alle regole per la locazione di beni immobili comunali (proprietà demaniale), che non si applica all'AU (almeno alle istituzioni statali autonome che effettuano acquisti, basandosi sulla legge federale n. 223). In questo caso, si intende la firma, senza offerta, di un contratto di locazione con una persona che ha stipulato un contratto con un'organizzazione comunale (statale) sulla base dei risultati di un'asta (su base competitiva) organizzata in conformità con la legge federale n. 44. Allo stesso tempo, i diritti concessi erano previsti da un'offerta documentata (gara) al fine di adempiere agli obblighi del presente contratto (legge federale n. 135, articolo n. 17.1 / 10/1).

Secondo le spiegazioni FAS (capitolo 9), gli accordi civili eseguiti nell'ambito della legge federale n. 223 non sono considerati accordi municipali (statali). A questo proposito, le disposizioni della legge federale n. 135 (articolo n. 17.1 / 1/10) non si applicano a tali casi. Cioè, quando un'istituzione statale autonoma, facendo riferimento alle disposizioni della legge federale n. 223, ha sostenuto spese per l'acquisto di determinati lavori o servizi, la cui esecuzione o fornitura richiede la presenza di un appaltatore nei locali (ad esempio, un teatro ha acquistato servizi di riparazione, cucito costumi di scena), locazione le aree corrispondenti sono possibili esclusivamente in aste organizzate.

Importante! In tali situazioni, come sopra descritto, l'acquisto di servizi, l'asta per il diritto di eseguire un contratto di locazione sono due processi indipendenti.

Prolungamento del contratto

I contratti di locazione esistenti per immobili comunali (demanio), i valori immobiliari trasferiti all'agenzia statale per la gestione operativa ai sensi della legge federale n. 135 (articolo n. 17.1 / 9-11) sono soggetti a rinnovo. Nel caso in cui un individuo abbia adempiuto adeguatamente ai propri obblighi ai sensi del presente accordo, viene firmato un contratto per un nuovo periodo senza organizzare un'asta (a meno che l'accordo contrattuale non disponga diversamente e il periodo di validità di tale contratto non sia limitato dalle disposizioni dell'attuale legislazione russa).

In questa situazione, devono essere soddisfatti due prerequisiti:

• il periodo minimo per il rinnovo del contratto di locazione deve essere di 3 anni (è possibile un periodo più breve, ma solo quando il conduttore scrive una corrispondente domanda);
• l'ammontare del canone, in base al quale è contabilizzato il reddito per locazione di locali, è determinato sulla base dei risultati della perizia immobiliare secondo i prezzi di mercato.

Se tutte le condizioni sono soddisfatte, il locatore, rappresentato da un'istituzione statale autonoma, ai sensi della legge federale n. 135 (articolo n. 17.1 / 10), non ha il diritto di rifiutarsi di estendere l'accordo contrattuale al conduttore.

Il rifiuto è possibile se l'individuo ha debiti al momento del perfezionamento del contratto di locazione o se vi è una decisione di disporre in altro modo dell'immobile in questione.

Sulla base di ciò, l'organizzazione antimonopolio ha tratto le seguenti conclusioni:

• Tpoiché esiste la possibilità per l'inquilino di non provvedere al rinnovo del contratto di locazione sulla base di una nuova decisione sulla procedura per la cessione dell'immobile, il locatore deve ottenere il consenso dal proprietario del rispettivo immobile per rinnovare il contratto di locazione.
• La pubblicazione dell'estensione del contratto di locazione ai sensi della legge federale n. 135 (articolo n. 17.1 / 9) può essere eseguita un numero illimitato di volte in base a motivi simili. Allo stesso tempo, è importante rispettare i requisiti per ogni nuova proroga del documento.

Sublocazione

Secondo la legge federale n. 135 (articolo n. 17.1 / 1/16), è possibile subaffittare un bene municipale (demanio) senza un'asta in questi casi:

• il diritto di firmare un contratto di locazione è concesso al locatario sulla base di un contratto comunale (statale);
• l'ente statale ha stipulato un contratto di locazione a seguito dei risultati dell'asta, basato sull'asta fallita.

Se questi requisiti sono soddisfatti, gli immobili di qualsiasi area possono essere subaffittati (la legge federale n. 135 in questo piano non prevede alcuna restrizione). In caso contrario, le aree corrispondenti sono previste per la sublocazione su base generale, determinata dalla legge federale n. 135 (art. 17.1) con l'organizzazione di un'asta, senza di essa, ma con altre eccezioni.

Per le piccole e medie imprese, l'affitto di immobili dal dipartimento immobiliare della città di Mosca è uno dei modi migliori per risparmiare sull'affitto e liberare denaro per risolvere i problemi aziendali. Partecipando all'asta, gli imprenditori possono ottenere locali a un prezzo inferiore al tasso medio di mercato e successivamente riscattarli a condizioni favorevoli. Gli esperti di Smart Choice ti spiegano come affittare locali vicino alla città di Mosca e come partecipare a programmi speciali a sostegno delle piccole e medie imprese.

Istruzioni passo passo su come affittare una stanza dalla città

• Scegli un oggetto adatto... Sono presentati sul sito web mos.ru. Prestare attenzione alle informazioni chiave sul lotto: la data dell'asta, la durata del contratto di locazione, l'importo iniziale del canone di locazione.
• Ispeziona la proprietà... La domanda di sopralluogo può essere presentata fino ad un periodo di diversi giorni prima della fine dell'accettazione delle domande di partecipazione all'asta. Come affittare un locale vicino alla città ed essere sicuri che l'oggetto si adatti perfettamente a te? Visitatelo di persona o affidate l'esame a uno specialista. Un esame approfondito, compreso il controllo delle condizioni delle riparazioni, delle comunicazioni, della valutazione dell'accessibilità dei trasporti, delle infrastrutture, ecc., Aiuterà a evitare problemi con il funzionamento della proprietà in futuro.
• Registrati sul sito che condurrà l'asta. Oggi sono tutti prodotti elettronicamente. Per registrarti, dovrai fornire i documenti costitutivi e una firma digitale, installare diversi certificati e un sistema di crittografia dei dati.
• Raccogli un pacco di documenti... Avrai bisogno di un estratto del Registro delle persone giuridiche dello Stato unificato o USRIP (deve essere ricevuto non prima di 6 settimane prima dell'inizio dell'asta), copie dei documenti costitutivi, una decisione di approvazione della transazione, un documento che confermi l'autorità della persona che presenta la domanda. È inoltre necessario allegare una dichiarazione in cui l'imprenditore conferma: non è stata aperta una procedura di fallimento o liquidazione nei confronti dell'azienda e le sue attività non sono state sospese.
• Paga la caparra. Studia la documentazione del lotto per scoprire come affittare i locali dalla città e quanto è necessario trasferire per partecipare all'asta. Di norma, il deposito è del 5% dell'importo del lotto.
• Il giorno dell'asta, vai sul sito dell'asta e prendi parte all'asta... Puoi studiare le regole di trading sul sito web o nella documentazione del lotto. Se sei l'unico partecipante all'asta, sarai automaticamente dichiarato vincitore.
• Firma i verbali dei risultati dell'asta. Di regola, viene pubblicato lo stesso giorno in cui si è svolta l'asta. Entro 10-20 giorni dall'asta, è necessario contattare la DGI per concludere un contratto.
• Paga l'importo iniziale e firma il contratto. È quindi possibile utilizzare i locali.

Nota: il prezzo di affitto per l'anno, che è indicato nel contratto, sarà rivisto dopo 12 mesi. L'importo sarà moltiplicato per l'indice dei prezzi al consumo (tasso di inflazione). Tienilo a mente quando impari a prendere una stanza in affitto dalla città: in seguito la stanza costerà di più. Tuttavia, il City Property Department non ha il diritto di modificare unilateralmente l'aliquota.

Come affittare una stanza vicino alla città di Mosca? Analisi della documentazione del lotto

Il modo migliore per imparare ad affittare uno spazio da una città è studiare la documentazione del lotto. Qui troverai tutte le informazioni chiave per prendere una decisione e pianificare le azioni durante l'asta. Il documento indica:

• descrizione dettagliata oggetto non residenziale indicando il numero nell'USRN, scopo, indirizzo, area, ecc.;
• durata del contratto;
• il prezzo iniziale a cui iniziano le scommesse;
• caparra per partecipazione all'asta;
• l'importo che dovrà pagare il vincitore dell'asta e le tempistiche di pagamento;
• passo minimo dell'asta;
• documenti di partecipazione;
• data di inizio e fine per l'accettazione delle domande, lo svolgimento di un'asta e altre informazioni.

Sempre nella documentazione del lotto è possibile studiare il contratto di locazione (prestare particolare attenzione ai diritti e agli obblighi del conduttore), un campione di domanda di partecipazione all'asta e una procura per rappresentare interessi di terzi.

Importante: Mosca ha diversi programmi per aiutare gli imprenditori. Ad esempio, viene fornito sostegno alla proprietà per le piccole imprese che lavorano nel campo dell'assistenza sanitaria, della nutrizione sociale, dell'istruzione, dei servizi ai consumatori, ecc. Per capire se la tua azienda può contare su vantaggi, contatta gli specialisti di Smart Choice: conoscono a fondo la normativa sui programmi di assistenza agli imprenditori e si occuperanno della corretta gestione delle pratiche burocratiche.

Insidie \u200b\u200bquando si affitta una proprietà comunale

Prima di imparare come ottenere una proprietà in affitto dalla città e fare un'offerta, devi assicurarti di essere pronto per un'asta. Ci sono diverse complicazioni:

• È necessario tenere traccia delle nuove offerte. Per non perdere un lotto redditizio, è necessario seguire regolarmente le offerte DGI. Inoltre, dovrai passare del tempo a guardare la proprietà.
• Il processo di registrazione al sito dell'asta può richiedere diversi giorni... È meglio registrarsi prima di decidere di affittare un locale specifico dalla città di Mosca, in modo da essere sicuri di avere il tempo di diventare un offerente prima dell'inizio. È particolarmente importante iniziare a prepararsi in anticipo se la tua azienda non dispone ancora di una firma elettronica. Per non capire le regole dell'asta e per non perdere tempo con l'autoregistrazione, puoi avvalerti dell'aiuto degli avvocati di Smart Choice.
• Il vincitore deve concludere un accordo entro breve tempo e, soprattutto, effettuare un pagamento... Di norma, il pagamento iniziale è del 25% dell'importo minimo del contratto. Considerando che le aste sono condotte non per un canone mensile, ma per un canone annuo, l'importo risulterà essere significativo. I termini del suo trasferimento all'account DGI sono brevi - fino a 3 giorni. Se il vincitore dell'asta non ha il tempo di ritirare l'importo richiesto o non rispetta la scadenza per la conclusione del contratto, i risultati dell'asta verranno annullati e il deposito non sarà restituito al vincitore.

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Smart Choice offre servizi agli imprenditori che desiderano acquisire immobili urbani a condizioni interessanti. Forniamo una vasta gamma di servizi:

• Selezione di un oggetto in base alle esigenze del cliente tra le proposte del DGI, monitoraggio delle nuove proposte.
• Ispezione di beni immobili, valutazione dei vantaggi dell'offerta, calcolo del valore di mercato approssimativo dell'oggetto.
• Consultazioni sulla possibilità di partecipare a programmi governativi.
• Registrazione del cliente nel trading floor.
• Ritirare un pacco di documenti, effettuare un deposito.
• Elaborazione di una strategia per partecipare all'asta, calcolando l'importo massimo che ha senso pagare per i locali.
• Partecipare a un'asta per tuo conto.
• Firma del protocollo, trasferimento dell'importo iniziale sul conto DGI, firma del contratto.
• Valutazione della possibilità di acquisto di un immobile, presentazione dei documenti al DGI.
• Analisi del contratto di compravendita immobiliare, perizia indipendente.
• Contestare il valore degli immobili in tribunale.
• Conclusione di un contratto per l'acquisto di immobili in locazione.

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