casa Filatura Come affittare locali non residenziali. Tutto quello che devi sapere se intendi affittare locali non residenziali

Come affittare locali non residenziali. Tutto quello che devi sapere se intendi affittare locali non residenziali

Molte persone possiedono varie proprietà non residenziali che non vengono utilizzate per nessuno scopo. L'opportunità migliore è affittarli, poiché in tali condizioni viene fornito un reddito costante e elevato. Per questo, il locatore può agire come un individuo, imprenditore individuale o imprenditore. La procedura per l'affitto di locali non residenziali deve essere eseguita con competenza, per la quale vengono stipulati contratti formali con gli inquilini. Si tiene conto della necessità di pagare le tasse sul reddito percepito.

Regole per la fornitura di oggetti in affitto

Molti proprietari di immobili utilizzano questa attività. La locazione di locali non residenziali consente di ricevere un reddito passivo elevato. In questo caso, il locatore può essere:

un individuo che è il proprietario diretto dell'oggetto, quindi, deve avere documenti ufficiali per questo immobile;
Un imprenditore individuale che è appositamente registrato presso il Servizio fiscale federale per svolgere questa attività, e di solito per il pagamento delle tasse viene scelto da imprenditori dell'USN, PSN o UTII, poiché attraverso l'uso di regimi semplificati non sarà difficile calcolare e pagare le tasse, nonché presentare una dichiarazione;
una società rappresentata da una persona giuridica e le imprese possono, come i singoli imprenditori, utilizzare sistemi semplificati per il calcolo delle imposte.

Quando si redige un contratto, uno qualsiasi dei proprietari di cui sopra tiene conto di sfumature diverse. Se l'affitto di locali non residenziali viene effettuato senza registrazione ufficiale e registrazione del reddito presso il Servizio fiscale federale, si tratta di un'attività illegale per la quale sono responsabili i proprietari dei locali.

Regole per l'affitto di oggetti a privati

I privati \u200b\u200bpossono possedere proprietà diverse. Sono utilizzati per vari scopi come:

creazione di uffici;
organizzazione del magazzino;
costituzione di un'impresa manifatturiera;
creazione di negozi.

Un cittadino può agire come parte di un contratto di locazione. Le persone devono essere i proprietari diretti degli oggetti, quindi devono avere i documenti del titolo appropriati e un estratto dall'USRN. Le peculiarità dell'affitto di locali non residenziali da parte di un privato includono quanto segue:

i cittadini devono preventivamente registrare nel Rosreestr che i locali esistenti sono un oggetto non residenziale e devono essere indicati in aggiunta i parametri tecnici e catastali;
se i locali non sono iscritti nel registro catastale o non sono contabilizzati, non è consentito trasferirli ufficialmente per l'uso ad altre persone;
la locazione di un bene ad uso di società o altri cittadini è un'operazione di proprietà, pertanto, è certamente concluso un contratto civile con il proprietario;
affinché la documentazione sia formalizzata e competente, il contratto viene redatto esclusivamente per iscritto, dopodiché viene certificato da un notaio e registrato presso Rosreestr.

Spesso viene stipulato un accordo per un periodo non superiore a un anno. In tali condizioni, non è necessario registrare il documento con Rosreestr.

Quali documenti sono richiesti a un individuo per concludere una transazione?

Se l'affitto di locali non residenziali viene effettuato da un individuo, il cittadino deve preparare in anticipo una determinata documentazione. Include i seguenti documenti:

passaporto di un cittadino proprietario dei locali;
certificato di proprietà, che può essere sostituito da un nuovo estratto dell'USRN, che indica il diretto proprietario dell'oggetto;
certificato tecnico;
altri documenti tecnici rilasciati al proprietario dai dipendenti di BTI;
un estratto di Rosreestr che conferma che non ci sono gravami presso la struttura rappresentati da arresto, cauzione o altre restrizioni.

È consentito coinvolgere un rappresentante per partecipare alla transazione, ma deve avere una procura notarile.

Le tasse sono pagate dai privati?

Molto spesso, i cittadini che possiedono proprietà immobiliari utilizzano questo tipo di attività per guadagnare denaro. Affittare locali non residenziali porta alle persone un reddito passivo abbastanza significativo.

Se l'accordo è registrato con Rosreestr, le informazioni di questa istituzione vengono inviate alla filiale più vicina del Servizio fiscale federale per registrare il reddito dei cittadini. Pertanto, affittando nat. persone di locali non residenziali richiede il calcolo e il pagamento dell'imposta sul reddito.

Per fare ciò, è necessario presentare annualmente una dichiarazione 3-NDFL al Servizio fiscale federale, che indica tutto il reddito di un cittadino derivante dalla locazione di un oggetto. Inoltre, questo documento fornisce l'importo corretto dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Pertanto, il 13% dovrà essere pagato dagli importi ricevuti. A causa di un carico fiscale così elevato, i cittadini spesso preferiscono fare domanda per un imprenditore individuale o aprire una società al fine di ridurre notevolmente l'importo dell'imposta, poiché quando si utilizzano regimi semplificati, l'importo dell'imposta può essere ridotto al 6% di tutto il reddito.

Sfumature per i singoli imprenditori

Molti cittadini che sono proprietari di beni immobili che preferiscono affittare, in particolare aprono singoli imprenditori per questi scopi. In questo caso, possono utilizzare regimi semplificati per il calcolo dell'importo dell'imposta. La locazione di locali non residenziali di un singolo imprenditore avviene tenendo conto delle sfumature:

la conclusione di un contratto con gli inquilini è necessariamente fissata da un accordo ufficiale, che prescrive la durata del contratto, le caratteristiche dell'immobile, il costo dell'affitto e altre importanti caratteristiche;
se la durata del contratto supera un anno, il contratto viene registrato con Rosreestr;
per il reddito percepito, le tasse sono pagate dai singoli imprenditori, per i quali l'imprenditore può scegliere il sistema dei brevetti, il sistema fiscale semplificato o l'UTI;
è necessario registrare il trasferimento diretto di fondi, per il quale vengono redatte le ricevute, ma molto spesso il denaro viene trasferito su un conto corrente, pertanto è possibile dimostrare la ricezione di denaro utilizzando estratti conto bancari.

Utilizzando sistemi fiscali semplificati, i cittadini possono evitare di pagare un'imposta significativa. Molto spesso, quando si affittano locali non residenziali, i singoli imprenditori scelgono l'UTI, poiché quando si utilizza questa tassa, lo stesso importo viene pagato trimestralmente. L'imposta in questo caso dipende dalle dimensioni dei locali, quindi non è influenzata dal prezzo di affitto.

La locazione di locali non residenziali di singoli imprenditori deve essere eseguita ufficialmente. La tassazione dipende dal regime scelto, ma allo stesso tempo è importante non solo calcolare correttamente e pagare le tasse in tempo, ma anche redigere le dichiarazioni necessarie per i dipendenti del Servizio fiscale federale.

Quali documenti sono richiesti ai singoli imprenditori?

Se il proprietario di un immobile non residenziale è un imprenditore, è necessario preparare i seguenti documenti per redigere un contratto con l'inquilino:

certificato di registrazione e registrazione;
passaporto del cittadino;
documenti di proprietà sulla proprietà;
documenti tecnici per l'oggetto.

Un contratto redatto correttamente viene certamente presentato al Servizio fiscale federale unitamente a una dichiarazione, poiché funge da conferma dello svolgimento di determinate attività.

Specificità dei locali in locazione da parte delle aziende

Spesso, varie proprietà non residenziali non sono di proprietà di individui, ma di imprese. Le aziende spesso decidono di affittare locali non residenziali. La procedura in questo caso ha le seguenti caratteristiche:

la società potrebbe non essere proprietaria dell'oggetto, in quanto può fungere da intermediario;
viene stipulato un contratto civile con gli inquilini, al quale è allegata la documentazione diversa dell'azienda;
l'organizzazione deve pagare l'imposta sul reddito percepito, che è calcolato sulla base del regime fiscale applicabile, e le aziende possono combinare più sistemi contemporaneamente per risparmiare sulle commissioni.

Se la società non è la proprietaria diretta dell'oggetto, può sublocare. In tali condizioni, è necessario ottenere l'autorizzazione per questa attività dal proprietario.

Quali documenti sono richiesti all'azienda?

Se la società è il locatore, allora per redigere il contratto, la società deve preparare la documentazione:

certificato dal registro statale unificato delle persone giuridiche;
documenti costitutivi dell'impresa;
documenti del titolo dell'oggetto, che confermano che la società ha davvero il diritto di affittare questo locale;
se l'oggetto è subaffittato, la società deve avere l'autorizzazione del proprietario per tali attività;
il fondatore titolare dell'azienda può rilasciare una procura per il suo dipendente, a seguito della quale ha l'autorità appropriata per eseguire la transazione.

Molto spesso, le aziende con aree significative li prendono in locazione, poiché non li utilizzano in modo indipendente per nessuno scopo. Affittare locali non residenziali fornisce un reddito passivo significativo, quindi molte aziende ricorrono a questo metodo di guadagno. Quando si stipula un contratto con una società, è imperativo registrarlo con Rosreestr.

Locazione di oggetti da parte del Comune

L'amministrazione di una città possiede molti oggetti immobiliari diversi, che possono essere residenziali o non residenziali. In questo caso, le autorità cittadine possono decidere sulla necessità di affittare questi oggetti agli utenti diretti. I fondi ricevuti da tali attività saranno destinati al bilancio locale.

In tali condizioni, è necessario osservare il corretto ordine di consegna degli oggetti. Per questo, vengono prese in considerazione le sfumature:

per determinare l'inquilino si tiene sicuramente un'asta ufficiale;
si stipula un contratto di locazione con l'offerente che offre il canone più elevato;
le gare si svolgono sotto forma di asta e possono prenderne parte individui, singoli imprenditori o organizzazioni;
per partecipare all'asta è necessario presentare apposita domanda sul sito dell'amministrazione regionale;
solo dopo la registrazione, tutti i partecipanti sono invitati all'asta;
la caparra viene versata da tutti i richiedenti, rappresentata dalla quota di iscrizione, ed è normalmente pari al 10% del valore dell'oggetto;
il prezzo di affitto è calcolato in base al prezzo catastale dell'immobile;
se un solo offerente sta facendo un'offerta, non avrà luogo alcuna offerta, quindi l'offerente emette un contratto di locazione senza un'asta.

L'amministrazione può fornire la possibilità di stipulare un contratto a lungo termine superiore a 10 anni.

Regole per la redazione di un contratto

Indipendentemente da chi sia il proprietario, è importante stipulare correttamente un contratto di locazione. È con il suo aiuto che viene eseguita la registrazione competente di una transazione immobiliare. Il contratto di locazione di locali non residenziali deve contenere le seguenti informazioni:

sono indicati il \u200b\u200bluogo e la data della sua compilazione;
le parti coinvolte nella transazione sono registrate;
se i partecipanti sono persone fisiche, vengono registrati i loro nomi completi, le date di nascita e le informazioni sui passaporti;
se l'inquilino o il locatore è un'azienda, vengono indicati i suoi dettagli;
sono prescritte le caratteristiche tecniche dell'immobile, nonché l'indirizzo della sua ubicazione;
elenca le condizioni in base alle quali l'immobile può essere utilizzato;
è indicato il termine e il costo del contratto di locazione;
è consentito inserire una clausola sulla base della quale in futuro il locatario avrà la possibilità di riscattare l'immobile;
elenca i diritti e gli obblighi di ciascuna parte della transazione;
è indicata la responsabilità delle parti, poiché se violano le clausole dell'accordo per vari motivi, verranno applicate loro sanzioni diverse o altre misure di influenza;
sono indicate le condizioni in base alle quali il contratto può essere risolto anticipatamente;
elenca le situazioni in cui dovrai andare in tribunale per risolvere vari problemi di conflitto;
si adattano a diverse circostanze di forza maggiore in cui le parti della transazione devono comportarsi in modo specifico.

Questa documentazione non deve essere certificata da un notaio. Con l'aiuto di questo documento ufficiale, viene regolata la procedura per l'affitto di locali residenziali e non residenziali. La documentazione viene preparata in triplice copia, poiché una rimane al locatore, la seconda viene consegnata al locatario e la terza viene utilizzata per la registrazione a Rosreestr. Il contratto entra in vigore solo dopo la registrazione. Il rinnovo del contratto è consentito se esiste un accordo tra le parti. Di seguito viene presentato un esempio di contratto.

Regole per la redazione di un atto di accettazione e trasferimento

Non appena viene stipulato un contratto, sulla base del quale viene effettuata la locazione di locali non residenziali da parte di un singolo imprenditore, individuo o azienda, è necessario trasferire l'oggetto al conduttore.

Il trasferimento viene effettuato direttamente entro i termini specificati nel contratto. Per questo, è consigliabile redigere un atto di accettazione e trasferimento. In presenza di terzi viene formato un documento che conferma che i partecipanti all'operazione sono effettivamente in buona fede e capaci.

Il documento elenca tutti i parametri della proprietà esistente, che includono:

stato dei pavimenti e dei rivestimenti;
la presenza di impianti idraulici;
ubicazione e caratteristiche tecniche delle comunicazioni.

Se nella stanza sono presenti mobili, dovrebbe essere elencato e indicare anche in quali condizioni si trova.

Quali regimi fiscali vengono utilizzati dal proprietario?

I proprietari di immobili che affittano immobili ricevono un reddito da questo processo, che è tenuto a pagare le tasse. Gli individui pagano il 13% di tutto il reddito. A causa di un carico fiscale così elevato, i proprietari preferiscono aprire un imprenditore individuale o una società. È possibile selezionare diversi regimi fiscali per i calcoli:

USN. In base a questo regime, viene pagato il 6% di tutte le entrate in contanti o il 15% dell'utile netto. Le autorità locali possono aumentare le tariffe per uffici o immobili commerciali. La base imponibile è il reddito per un anno di lavoro o profitto da attività. Alcune regioni stanno introducendo incentivi per le piccole imprese. Inoltre, a causa dei trasferimenti fiscali, viene ridotto l'importo pagato dagli imprenditori per se stessi alla Cassa pensione e ad altri fondi.
Brevetto per locazione di locali non residenziali. Questo sistema di tassazione è considerato il più vantaggioso per molti imprenditori. Può essere applicato solo il brevetto IP. La locazione di locali non residenziali a tali condizioni non richiede la preparazione e la presentazione di varie relazioni al Servizio fiscale federale. Pertanto, è sufficiente acquisire inizialmente un brevetto al costo ottimale per un determinato periodo di tempo. Possono acquisire un brevetto per un singolo imprenditore per periodi diversi. L'affitto di locali non residenziali utilizzando questo regime è considerato un processo redditizio.
OSNO. Raramente questo sistema viene scelto per l'affitto di oggetti, poiché devi pagare una grande quantità di tasse e occuparti della contabilità. In genere, questa modalità viene utilizzata dalle aziende che non desiderano combinare più sistemi.
UTII. La locazione di locali non residenziali in questo regime viene solitamente scelta solo se è presente un oggetto di piccole dimensioni. Se la stanza ha un'area significativa, è più consigliabile scegliere l'USN o il brevetto. Nel calcolo dell'UTII si tiene conto di un indicatore fisico, rappresentato dall'area degli immobili. Pertanto, è ottimale scegliere questa modalità se l'oggetto non supera i 30 metri quadrati di dimensione. m.

La scelta di un particolare sistema dipende dagli inquilini diretti. Alcune aziende e singoli imprenditori preferiscono combinare più regimi insieme, il che consente di ridurre la pressione fiscale.

Conclusione

L'affitto di vari locali non residenziali è considerato un processo redditizio. Può essere svolto da privati, singoli imprenditori o aziende. Le imprese possono non essere affatto proprietarie di oggetti, quindi agiscono solo come intermediari.

La procedura per la messa a disposizione di immobili in affitto presuppone la competente esecuzione della transazione, per la quale viene stipulato un accordo ufficiale tra i partecipanti, che è registrato presso il Registro federale.

Gli individui in Russia possono possedere non solo locali residenziali, ma anche non residenziali, quelli che non sono registrati nel patrimonio abitativo di un insediamento o di una città (Codice civile della Federazione Russa). Pertanto, i proprietari di questo tipo di immobile possono disporne a propria discrezione, compreso il leasing (codice civile della Federazione Russa).

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Le transazioni di locazione non residenziali a cui partecipano civili sono concluse secondo determinate regole, proprio come le transazioni con persone giuridiche o singoli imprenditori.

regole

Esistono regole generali, obbedendo alle quali, è possibile affittare in modo efficiente e rapido immobili che non siano un patrimonio immobiliare.

Ad esempio, se un'azienda o un'impresa, un'organizzazione o un'istituzione desidera affittare una stanza da un individuo, cosa si dovrebbe fare per non infrangere la legge.

Inoltre, ci sono particolarità quando si affitta gratuitamente un immobile non residenziale, o viceversa, a un privato, e così via.

Consideriamo, ad esempio, diverse varianti di situazioni in cui è possibile affittare locali non residenziali secondo le nostre condizioni.

Possibile locazione individuale di locali non residenziali

Sulla base del codice civile della Federazione Russa, nonché di altre normative legali, il proprietario, essendo una persona fisica, può affittare immobili che non fanno parte del patrimonio immobiliare.

E per questo non ha bisogno di diventare un imprenditore individuale (di seguito denominato IP) al fine di ricevere legalmente reddito derivante dalla locazione di locali, o edifici non residenziali, strutture.

Gli basta pagare puntualmente il 13% di tasse sul reddito e presentare una dichiarazione dei redditi delle persone fisiche all'imposta (e al codice fiscale della Federazione Russa) entro e non oltre il 30 aprile dell'anno, che segue l'anno solare di riferimento.

Se il proprietario della proprietà non utilizza regolare lavoro assunto, la legge non consente di diventare un imprenditore individuale (codice civile della Federazione Russa).

Allo stesso tempo, tutti i contratti conclusi da persone fisiche con tali transazioni di locazione saranno legalmente considerati contratti GPC - di natura giuridica civile.

Ciò significa che l'affitto può essere fissato abbastanza facilmente nell'ordine della conclusione contrattuale del contratto di locazione.

È estremamente importante qui che le parti stesse concordino e discutano l'importo della commissione, concordano tra loro. Successivamente, il fatto del consenso è certificato da un notaio alla conclusione della transazione.

È necessario spendere qualche parola in più sul caso in cui un individuo affitta locali non residenziali a una persona giuridica.

È importante tenere in considerazione i seguenti punti del testo del contratto, che influenzeranno la contabilità dell'impresa che dà lavoro:

L'oggetto deve essere indicato: indirizzo esatto, posizione, numero di registrazione catastale, informazioni operative e tecniche (ad esempio, area, numero di piani, vivibilità per lavoro, ecc.).
Nessuna IVA da pagare giur. una persona non è richiesta perché il contratto non è concluso con un'altra impresa, ma con un cittadino (cittadino).
Il prezzo di affitto può includere le bollette. Questo è conveniente per la corretta contabilizzazione delle spese per l'impresa.
È necessario indicare nell'accordo la forma di calcolo - non in contanti o con il pagamento di fondi in contanti.
Yur. persona che paga nat. una persona è pagata per l'uso temporaneo della sua proprietà, è anche una persona coinvolta nel pagamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche (codice fiscale della Federazione Russa). Pertanto, la società può trasferire in modo indipendente il 13% all'organizzazione fiscale per questa transazione.

Grazie al moderno sistema di pagamento, le persone giuridiche possono regolare i conti con persone fisiche con modalità di pagamento non in contanti.

Basta indicare nel contratto le coordinate bancarie dei conti, la carta plastica dell'individuo, dove l'inquilino trasferirà il pagamento per l'utilizzo dell'immobile del cittadino locatore.

Se le parti hanno scelto in questo caso l'opzione di regolamento in contanti, la società deve redigere tale operazione mediante un ordine di spesa e contanti.

Nota! Se una persona giuridica ha stipulato un contratto di locazione su locali non residenziali di proprietà di un individuo, e se quest'ultimo si trova nel mezzo del termine di tale contratto di proprietà intellettuale, allora la persona giuridica. una persona non sarà tenuta a pagare l'imposta del 13% sulla transazione. Lì il sistema fiscale seguirà uno schema diverso.

È possibile prendere nat. viso

Una persona giuridica o un imprenditore individuale proprietario di un locale non residenziale ha il pieno diritto di concederlo in locazione a un individuo. Non ci sono divieti nella legislazione al riguardo. In questo caso, è meglio concentrarsi sull'art. 606-670 del codice civile della Federazione Russa.

Il contratto di locazione dovrà sicuramente indicare:

codice legale OKVED persone (70.20.2);
la durata del contratto;
informazioni personali nat. facce;
caratteristiche complete della stanza;
numero catastale oggetto;
l'importo dell'affitto;
la procedura per il pagamento da parte del conduttore (persona fisica) del pagamento per l'uso dei locali al locatore (persona giuridica);
specificare i dettagli e gli aspetti particolari del contratto di locazione (regole, procedure operative, possibilità di riparazione, ecc.).

In linea di principio, lo stesso accade quando si fa un accordo con un singolo imprenditore e un individuo. Solo al posto dello statuto e di un certificato del registro delle persone giuridiche dello Stato unificato, un singolo imprenditore presenta un certificato USRIP a un notaio per completare la transazione.

È possibile gratuitamente

Nella legislazione russa, non vi è alcuna coercizione da parte del proprietario di locali non residenziali per garantire che affittino la loro proprietà senza fallo a pagamento. Questo è un diritto del proprietario, non un suo dovere nei confronti della legge.

L'intera transazione è strettamente regolata da un accordo, che è redatto di comune accordo tra le parti e riflette la loro concordata espressione di volontà in relazione ai termini del contratto, incluso il pagamento per l'uso della proprietà del locatore.

Pertanto, è possibile anche una transazione gratuita, oltre che a pagamento, nonostante il Codice Civile della Federazione Russa, dove si dice che il locatario si impegna a pagare il servizio di locazione al proprietario dell'immobile.

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Documenti

L'intera procedura per la registrazione della locazione di locali non residenziali passa solo attraverso la conclusione di un'apposita convenzione con il suo notarile. Pertanto, dovresti sottoscrivere un accordo in anticipo con un notaio se hai già trovato un acquirente di servizi.

Quando un proprietario sta preparando da solo un pacco di documenti per completare una transazione, avrà bisogno dei seguenti documenti:

passaporto civile, se è una persona fisica;
certificato di registrazione di una persona giuridica, se è un'impresa;

documentazione del titolo per un oggetto immobiliare non residenziale: un certificato dell'USRN, un contratto di acquisto e vendita, altro;

documentazione tecnica per un oggetto immobiliare;
procura, se sono presenti rappresentanti delle parti coinvolte nella transazione;
consenso del coniuge, se il locatore è una persona fisica. la persona e l'immobile sono in comproprietà acquisita in matrimonio;
autorizzazione della banca, se l'immobile è in alienazione ipotecaria con mutuo o altra convenzione.

Oltre ai suddetti titoli appartenenti a persone giuridiche, è necessario che queste presentino anche una serie di altri documenti. Si tratta di rendiconti finanziari, documenti costitutivi, procura per un rappresentante e così via.

Nel caso in cui la HOA affitta locali non residenziali, è anche una persona giuridica.

Poiché tutti i TSN o HOA sono registrati come persone giuridiche, hanno una propria tassazione, sono soggetti alle regole di contabilità per un sistema semplificato.

Tali partenariati si basano sui loro documenti costitutivi, redatti non senza la partecipazione dell'inquilino della o delle case. Tali società hanno il diritto di disporre di aree non residenziali di proprietà dell'Associazione.

Non è necessario registrare il contratto di locazione concluso presso il Regpalat (Rosreestr, USRN - Unified State Register of Real Estate) se:

la durata del contratto è fissata inferiore a 12 mesi;
il termine nel contratto non è affatto indicato.

Nel caso opposto, quando il periodo di validità dell'accordo è fissato per più di 12 mesi, è richiesta la registrazione nell'USRN di tale accordo.

Da solo

Prima di fare un accordo per l'affitto di un immobile non residenziale, dovresti prima capire perché verrà utilizzato dall'inquilino (inquilino), per quale scopo verrà utilizzato.

Possibili opzioni per l'affitto di locali non residenziali:

per un magazzino;
come laboratorio di produzione;
utilizzare i locali come ufficio;
area commerciale (punto);
per la fornitura di servizi (scambio di servizi);
come un garage;
per tenere animali, uccelli, piante in crescita;
per uso personale (ad esempio, come dispensa per riporre varie cose, strumenti, attrezzature) e altro ancora.

Oltre allo scopo previsto, prestano attenzione all'area, alle dimensioni e alla disposizione dei locali non residenziali. La formazione del costo del canone di locazione è notevolmente influenzata dalla quadratura delle aree affittate al conduttore.

L'ubicazione della struttura influisce sulla convenienza delle soluzioni di produzione, dei piani, dei programmi e altro ancora. Pertanto, dovresti cercare un futuro inquilino in base al tipo e allo scopo della proprietà.

Se questo è, ad esempio, un garage, è improbabile che gli addetti alla produzione acconsentano all'uso di tale stanza.

In generale, la procedura per l'auto-locazione di locali o edifici non residenziali, strutture consiste nel seguente algoritmo di azioni:

Preparazione e messa in ordine di documenti del proprietario e carte dell'immobile stesso.
Calcolo preliminare del prezzo di affitto.
Creazione di una campagna pubblicitaria.
Invio di annunci su Internet o auto-pubblicazione su bacheche in giro per la città.
Ricezione di chiamate da potenziali inquilini.
Appuntamenti e accordo verbale sulla trattativa.
Fissa un appuntamento con un notaio.
Fare un affare.
Registrazione del contratto con il Regpalat (se previsto dalla legge in un singolo caso specifico).
Rilascio delle chiavi dai locali non residenziali al conduttore e relativa documentazione (ad esempio, atto di accettazione e trasferimento di proprietà ubicata nei locali).

Per calcolare il prezzo di affitto, puoi invitare uno speciale perito esperto che può calcolare tutto tenendo conto delle moderne condizioni di mercato e anche tenendo conto delle previsioni per l'anno a venire.

Tali servizi, ovviamente, non sono gratuiti, quindi non tutti i proprietari possono decidere in merito. Ma una tale valutazione consente al proprietario della proprietà di avere a portata di mano i rapporti dei calcoli dell'esperto.

L'acquisizione di locali per un'azienda nella fase iniziale della sua creazione può essere problematica. Pertanto, gli imprenditori preferiscono affittare immobili. Ciò consente di ridurre le spese una tantum. però locazione di locali non residenzialiassociato a una serie di caratteristiche che distinguono il processo dal classico. Ciò porta all'emergere di un intero elenco di problemi, l'incapacità di risolverli rapidamente che causa un ritardo nell'inizio dell'attuazione delle attività.

Se una persona giuridica o un individuo desidera evitarli e accelerare il più possibile il processo di locazione di immobili non residenziali, la procedura dovrebbe essere avviata analizzando le informazioni rilevanti sull'argomento. Si parlerà ulteriormente della procedura per l'attuazione delle azioni, delle caratteristiche che vengono imposte alla procedura a seconda dello status del locatario e del locatore, nonché delle specificità della tassazione.

Le persone devono registrarsi come imprenditore individuale per affittare locali non residenziali?

Il diritto di possedere una proprietà residenziale è assegnato alle persone dagli articoli 131 e 213 del codice civile della Federazione Russa. Una persona riconosciuta come proprietaria di un immobile ha il diritto di disporne e di utilizzarlo a propria discrezione. Tale possibilità è fissata dall'articolo 209 del codice civile della Federazione Russa. Inoltre, ogni cittadino ha la possibilità di affittare locali non residenziali. La regola si riflette nell'articolo 608 del codice civile della Federazione Russa. Un individuo può esercitare il diritto di affittare immobili non residenziali. Allo stesso tempo, gli articoli della legge non obbligano a registrarsi come imprenditore individuale. Tuttavia, una persona è impegnata in un'attività imprenditoriale con l'aiuto della consegna di beni immobili, sarà necessario aprire un singolo imprenditore.

Quando è impossibile evitare di aprire un IP?

Gli individui possono iniziare a svolgere attività imprenditoriali solo dopo aver superato l'apposita registrazione e aver ricevuto lo status di singolo imprenditore. Tuttavia, la legge non obbliga un cittadino a diventare una persona giuridica. Una regola simile si riflette nell'articolo 23 del codice civile della Federazione Russa. L'attività aziendale differisce da altre manipolazioni per una serie di caratteristiche.

Che include:

ci sono forti legami con l'inquilino;

durante un certo periodo le transazioni vengono effettuate regolarmente;

una persona conserva i registri degli affari e delle operazioni conclusi;

l'immobile è stato acquistato appositamente per operazioni;

una persona ha un reddito regolare derivante dall'uso di beni immobili.

Affinché il processo di locazione di un immobile sia riconosciuto come attività imprenditoriale e abbia portato alla necessità di registrarsi come imprenditore individuale, deve essere dimostrato che tutte le transazioni sono state concluse con l'obiettivo di ottenere un reddito permanente.

Ad esempio, la firma di un contratto di locazione per un anno o più, nonché la conclusione di transazioni con le stesse organizzazioni, possono fungere da conferma. In questa situazione, sarà richiesta la registrazione come imprenditore individuale.

Cosa succede se non ti registri come imprenditore individuale?

Se una persona viola gli articoli della legge e inizia a svolgere attività imprenditoriali senza registrazione, verrà avviato un procedimento giudiziario contro di lui. Un cittadino può essere portato a responsabilità amministrativa o penale.

Una delle seguenti punizioni può essere applicata a lui:

raccolta monetaria di 500-2000 rubli (articolo 14.1 del codice amministrativo della Federazione Russa);

recupero monetario fino a 300.000 rubli (articolo 171 del codice penale della Federazione Russa);

partecipazione al lavoro obbligatorio della durata di 480 ore (articolo 171 del codice penale della Federazione Russa);

arresto fino a sei mesi (articolo 171 del codice penale della Federazione Russa);

una multa per l'importo del reddito per 2 anni (articolo 171 del codice penale della Federazione Russa).

Come si conclude un accordo con persone giuridiche e persone fisiche?

Non esiste una regola che disciplina l'affitto di locali non residenziali da un individuo nella legislazione russa. Quando si redige un accordo, è necessario fare affidamento sulle disposizioni del capitolo 34 del codice civile della Federazione Russa. L'atto normativo contiene informazione Generale sulla fornitura di immobili in affitto.

L'articolo 606 del codice civile della Federazione Russa riflette che un locatore, che non è una persona giuridica, è obbligato a trasferire immobili non residenziali all'inquilino per uso e possesso temporanei dopo aver pagato una certa tariffa.

Il contratto di locazione è redatto in conformità con le norme contenute negli articoli 434 e 609 del codice civile della Federazione Russa. Le parti dell'accordo sono tenute a redigere un documento per iscritto. Il documento finito è firmato da ciascuna delle parti.

Il contratto deve contenere informazioni obbligatorie, il cui elenco comprende:

dettagli di persone giuridiche e persone fisiche;

informazioni sull'oggetto;

termini di utilizzo degli immobili;

l'importo dell'affitto.

Le parti hanno la facoltà di indicare con forza per quanto tempo il contratto è concluso. Se tali informazioni non sono disponibili, si considera che l'immobile è stato locato per un periodo indefinito.

Una regola simile è fissata nell'articolo 610 del codice civile della Federazione Russa. Nel testo del contratto è necessario indicare il codice OKVED. In caso di locazione di locali viene utilizzato il codice 70.20.2. La regola è rilevante solo quando si tratta di locali non residenziali. Quando si compilano le caratteristiche dell'oggetto nel contratto, è necessario fare attenzione.

Il documento rifletterà le seguenti informazioni:

numero di inventario dei locali;

indirizzo esatto indicante il piano e l'ubicazione dei locali su di esso;

scopo (es. ufficio, magazzino, ecc.);

il nome di una stanza;

zona immobiliare.

Ai sensi dell'articolo 609 del codice civile della Federazione Russa, il contratto si considera concluso ufficialmente solo dopo essere stato registrato presso il registro federale. Se la transazione è conclusa per un periodo inferiore a 1 anno, non è richiesta la registrazione. Il contratto può essere redatto in qualsiasi forma. Una regola simile si applica all'estensione del contratto per lo stesso periodo.

Per passare attraverso la registrazione statale, sarà necessario preparare un pacchetto di documenti. Deve includere:

una domanda che può essere ottenuta da un notaio o altro specialista che accetta i documenti necessari;

il contratto e tutti i suoi allegati;

passaporti delle persone fisiche della transazione;

verificare il pagamento del dazio statale

altra documentazione, se ce n'è bisogno.

Come viene eseguita la tassazione?

Se la proprietà genera reddito, viene tassata. I tempi di deposito dei fondi e la procedura per effettuare gli insediamenti dipendono direttamente dallo status del contribuente. Se il calcolo viene effettuato secondo il sistema fiscale semplificato con premi assicurativi aggiuntivi, l'importo della detrazione a favore dello Stato sarà del 6% del canone di locazione. Una regola simile si applica ai singoli imprenditori. Capendo se un individuo può affittare una stanza, sarà possibile scoprire che tale opportunità è presente. Tuttavia, un cittadino dovrà pagare il 13% dell'imposta sul reddito delle persone fisiche con pagamento una volta. Le regole si riflettono nell'articolo 208 del codice fiscale della Federazione Russa. Se un cittadino evade le tasse, sarà perseguito o comminata una sanzione amministrativa.

Se il proprietario è un'organizzazione

Una persona giuridica può anche affittare un immobile. Ai sensi degli articoli 209, 213 e 608 del codice civile della Federazione Russa, le organizzazioni hanno lo stesso diritto di possedere, utilizzare e disporre dei propri beni come individui. Allo stesso tempo, la legge non impone restrizioni al numero di strutture di proprietà di una persona giuridica. Una regola simile si riflette nell'articolo 213 del codice civile della Federazione Russa. Se la locazione dei locali è effettuata da una persona giuridica, il contratto è concluso ai sensi degli articoli 606 e 670 del codice civile della Federazione Russa. In questo caso, il documento deve indicare il codice OKVED 70.20.2.

Un accordo con una persona giuridica deve essere redatto per iscritto. Non importa per quale periodo la proprietà viene fornita.

Il contratto deve contenere anche informazioni obbligatorie, che includono:

caratteristiche della stanza;

informazioni su persone giuridiche e persone fisiche incluse nel contratto;

affitto;

peculiarità dell'utilizzo dei locali e dell'esecuzione delle riparazioni;

firme delle parti della transazione.

Se la durata del contratto di locazione non è specificata nel contratto, si considera concluso per un periodo indefinito. Questa regola è sancita dall'articolo 610 del codice civile della Federazione Russa. Anche il contratto e tutti gli allegati devono essere registrati presso Rosreestr, se un immobile non residenziale è dato in locazione per un periodo superiore a 1 anno solare.

Affinché l'ente autorizzato accetti la registrazione, il rappresentante della persona giuridica dovrà preparare i seguenti documenti:

una domanda compilata secondo le regole;

contratto eseguito e firmato, nonché un suo allegato;

passaporto catastale immobiliare;

documenti che confermano lo status giuridico dell'organizzazione;

documenti che confermano il fatto del pagamento del dovere statale;

documenti aggiuntivi, se necessario.

Se il proprietario è un individuo

Se un individuo funge da locatore, il processo di redazione del contratto e le specifiche della transazione cambiano. Quindi, il documento deve indicare l'indirizzo e le caratteristiche dei locali. Allo stesso tempo, i pagamenti mirati non saranno soggetti all'IVA. Include anche le bollette.

Una persona che affitta uno spazio commerciale può addebitare una commissione sul conto bancario di un individuo o fornirla in contanti.

La modifica del canone di locazione deve essere effettuata in conformità alla legge applicabile. L'articolo 614 del codice civile della Federazione Russa stabilisce che l'adeguamento dell'importo del pagamento non dovrebbe avvenire più di una volta all'anno. Se il contratto è concluso per più di un anno, il documento deve essere registrato presso la divisione territoriale di Rosreestr.

La locazione di locali non residenziali, ad esempio per un negozio, implica la ricerca di un immobile idoneo e la conclusione di un contratto scritto. È necessario non solo compilare correttamente tutte le sue sezioni, ma anche seguire l'esatta sequenza di azioni. Come locare locali non residenziali dal punto di vista legale?

Legislazione

Le questioni relative all'affitto di proprietà non residenziali sono regolate dalla legge federale "Sulla registrazione statale dei diritti su beni immobili e transazioni con essa" e dal codice civile della Federazione Russa. Secondo la legge, gli oggetti non residenziali includono quelli che fanno parte di edifici, ma non sono adatti alla vita.

Il proprietario può affittare in modo autonomo locali non residenziali su base contrattuale. Può essere solo per iscritto. Se il contratto di locazione è fino a 12 mesi, il contratto non deve essere registrato. Se il contratto di locazione viene emesso per un periodo superiore a 1 anno, il contratto deve essere registrato nel modo prescritto in Rosreestr. I proprietari si impegnano a pagare le tasse sui redditi da locazione entro i termini stabiliti dalla legge.

Sequenziamento

Il proprietario ha il diritto di affittare locali non residenziali in un condominio, ufficio o centro commerciale. È necessario conoscere la sequenza di azioni che devono essere seguite da entrambe le parti della transazione.

Selezione di immobili

Trovare un oggetto adatto è la fase più difficile. L'inquilino seleziona i locali in base a parametri quali accessibilità ai trasporti, infrastrutture e traffico. La ricerca può essere effettuata tramite agenzie immobiliari e siti specializzati. Uomini d'affari esperti dedicano molto tempo a questo processo.

Il mercato immobiliare non residenziale è suddiviso in locali per le seguenti finalità:

Ufficio;

Trading;

Produzione;

Magazzino.

È necessario determinare inizialmente il tipo di proprietà, l'area di ubicazione, il numero di piani e l'area. È più facile formare una query quando questi dati diventano comprensibili. Dopo aver selezionato diverse opzioni, il futuro inquilino ispeziona i locali. Questo è un passaggio necessario. Il locatore deve presentare i locali da lati vantaggiosi. Ma non nascondere le carenze esistenti, poiché potrebbero apparire successivamente. E questo può portare alla risoluzione del contratto di locazione.

Se non c'è tempo per trovare una stanza, l'inquilino può delegare questo lavoro a una persona di fiducia oa un intermediario. Vengono riportati tutti i dettagli e i parametri richiesti. Si tratta di servizi a pagamento che vengono pagati per un importo dal 50 al 100% dell'affitto mensile. È necessario concludere un contratto con un intermediario. Il pagamento deve essere effettuato dopo la scelta di un locale idoneo.

Conclusione di un contratto

È meglio coinvolgere un avvocato in questo processo. Aiuterà a redigere correttamente il contratto e spiegherà i punti controversi, oltre a verificare la purezza giuridica della transazione. Puoi fare questo lavoro da solo. Prima di firmare il contratto, è necessario richiedere i seguenti documenti:

documenti di proprietà;

piano terra;

documenti di noleggio del proprietario.

Dopo aver controllato i documenti, dovresti discutere i termini del contratto di locazione. Possono riguardare i seguenti punti:

pagamento di bollette;

l'entità dell'affitto;

il termine di consegna dei locali;

disponibilità di comunicazioni telefoniche e accesso a Internet;

eseguire lavori di riparazione;

termini di risoluzione del contratto.

È importante discutere a quale delle parti è assegnata ciascuna clausola e in quali termini gli obblighi vengono adempiuti. Gli accordi raggiunti sono specificati nel contratto o sotto forma di accordi aggiuntivi ad esso.

È importante includere nell'accordo una clausola sulle azioni in caso di circostanze di forza maggiore.

È meglio che l'inquilino e il proprietario firmino il contratto di persona, senza intermediari. In questo caso, è più facile risolvere questioni controverse, le parti possono fare alcune concessioni. Quando si redige un contratto, è importante registrare completamente le informazioni sulla proprietà. Dovrebbero includere l'indirizzo completo, il piano e l'area della stanza. Una planimetria dovrebbe essere allegata all'accordo. Solo allora l'accordo potrà essere considerato valido.

Il contratto è firmato in 2 copie, se il contratto di locazione è previsto per un massimo di 12 mesi. Se è previsto un contratto di locazione a lungo termine di più di 1 anno, vengono firmate 3 copie del contratto. Una copia rimane con il locatore e l'inquilino. Un'altra copia rimane al registrar.

Trasferimento di locali

Dopo la firma del contratto, viene redatto un atto di trasferimento dal locatore al locatario. Il giorno in cui viene firmato sarà considerato l'inizio del contratto di locazione. L'atto viene firmato solo dopo che i locali sono stati completamente verificati. Se durante l'ispezione viene rilevato un malfunzionamento, viene registrato nell'atto. Ciò evita costi inutili in futuro.

L'analisi consente di richiedere al conduttore di eliminare difetti e malfunzionamenti, di ridurre l'affitto. Pertanto, è meglio che il proprietario metta in ordine i locali e le comunicazioni in anticipo. Dopo aver firmato l'atto di trasferimento, l'inquilino può utilizzare completamente i locali e svolgere attività.

Secondo la normativa vigente, il contratto deve contenere le seguenti condizioni di base:

Le parti dell'accordo sono il locatario e il locatore. Ai sensi dell'art. 608 del codice civile della Federazione Russa, il diritto di affittare locali non residenziali appartiene al proprietario.

Soggetto del contratto. Vengono indicate le caratteristiche di dettaglio dei locali. Ai sensi del comma 3 dell'art. 607 del codice civile della Federazione Russa, se sono assenti, l'accordo è considerato non valido.

Condizioni d'uso degli immobili. Possono essere registrati nel modo più dettagliato possibile. È indicato chi è obbligato ad effettuare riparazioni estetiche e importanti.

Pagamento. L'importo del pagamento è fisso. In caso contrario, il contratto è considerato gratuito e ciò non è consentito per i contratti di locazione.

Validità. È determinato dalle parti di comune accordo. Se non specificato, il contratto si intenderà concluso a tempo indeterminato.

Un contratto valido per meno di 12 mesi non è soggetto a registrazione obbligatoria. Se, dopo la sua risoluzione, viene concluso un altro accordo per un periodo simile, anche la registrazione non è richiesta. Un contratto per un periodo di 12 mesi o più è soggetto a registrazione obbligatoria. Ma è importante tenere conto del fatto che sulla base degli articoli 619 e 620 del codice civile della Federazione Russa è possibile la risoluzione anticipata del contratto.

Il locatario può trasferire beni immobili in base a un contratto di sublocazione. Ma questo è possibile solo con il consenso del proprietario che possiede l'oggetto. Anche il contratto di sublocazione deve essere registrato secondo le modalità previste dalla legge.

Ma è importante considerare che è possibile la risoluzione anticipata del contratto di locazione. Sia il proprietario che l'inquilino hanno questo diritto. In effetti, le parti della transazione hanno piena libertà di azione. Ma il contratto deve contenere i motivi per i quali è possibile la risoluzione anticipata.

Ci sono le seguenti caratteristiche della sublocazione:

Il periodo di validità è limitato dalla durata del contratto di locazione con il proprietario;

In caso di risoluzione del contratto di locazione, i subaffittuari hanno la possibilità di rinegoziare il contratto con il proprietario prima della fine del periodo di sublocazione alle stesse condizioni;

Se il contratto è concluso per un periodo di 12 mesi, deve essere registrato.

Si distinguono i seguenti diritti e obblighi dell'inquilino:

Controllo sull'uso dei locali per lo scopo previsto.

Tempestività del pagamento dell'affitto.

Riparazione previo accordo delle parti.

Manutenzione dei locali in buon ordine.

Redigere atto di trasferimento con il subaffittatore.

In caso di eventuali violazioni delle obbligazioni assunte, ciascuna parte della transazione ha la possibilità di risolvere l'obbligazione prima della scadenza del contratto.

Documenti richiesti

La registrazione statale viene effettuata in base a contratti conclusi per un periodo di 12 mesi o più. Per questo, viene formato il seguente pacchetto di documenti:

applicazione della forma stabilita;

contratto di locazione con tutti gli allegati;

passaporto catastale;

passaporti russi - per persone fisiche, documenti di proprietà - per persone giuridiche;

procura, se i documenti sono presentati da un rappresentante;

consenso autenticato del coniuge, se l'oggetto è di proprietà comune o è stato acquisito in matrimonio;

autorizzazione dell'organismo di tutela e amministrazione fiduciaria, se l'immobile è intestato a cittadino incompetente o minorenne;

autorizzazione scritta del creditore se la proprietà è data in pegno;

ricevuta del pagamento del dazio statale.

Imposta

Sono previste imposte per l'affitto di locali non residenziali. Il regime fiscale ottimale è un sistema fiscale semplificato. I regimi fiscali speciali hanno non solo facilità di contabilità, ma anche un carico fiscale inferiore. Si applicano le seguenti caratteristiche:

se è stato determinato il valore catastale ed è in vigore una legge regionale speciale, viene pagata l'imposta sugli immobili d'ufficio, amministrativi e commerciali;

a livello locale, il tasso è del 2%.

Se una legge speciale non viene adottata a livello locale, vengono stabilite le seguenti aliquote per gli imprenditori nel sistema fiscale semplificato:

STS 6% - dal reddito totale;

USN 15% - dal reddito meno le spese.

Se l'organizzazione aderisce al sistema fiscale generale, viene fissato un carico fiscale elevato. In questo caso, l'attività di noleggio non è redditizia. Tradizionalmente, ci sono tre tasse principali:

sull'utile dell'organizzazione e sull'imposta sul reddito delle persone fisiche per i singoli imprenditori - 20% per le persone giuridiche e 13% per gli imprenditori;

sulla proprietà - 2% al valore catastale e 2,2% nel calcolo del valore residuo;

valore aggiunto - 18%, se il fatturato trimestrale è superiore a 2 milioni di rubli.

Come evitare di pagare le tasse sul reddito percepito dall'affitto di immobili non residenziali?Da un lato, la normativa stabilisce l'obbligo di pagare le tasse su tutti i contratti di locazione. Se il contratto è redatto per un periodo di 1 anno, viene registrato con Rosreestr. Queste informazioni vengono trasferite all'ufficio delle imposte in conformità con l'accordo sullo scambio di informazioni. Se il contratto è concluso per un periodo fino a 1 anno, l'ufficio delle imposte dovrà dimostrare il fatto del contratto di locazione, il che non è sempre possibile.

La normativa vigente si assume la responsabilità amministrativa e penale per la realizzazione di attività illecite. La responsabilità penale viene stabilita se viene condotta un'attività imprenditoriale illegale o se vengono realizzati grandi profitti per un importo di 1,5 milioni di rubli o più.

In caso di risoluzione di una violazione, i giudici tengono conto delle circostanze specifiche della persona e di molti altri fattori. Di regola, non ci sono problemi nel caso di affittare un appartamento o una casa di campagna. Se una proprietà non residenziale viene affittata, ci sono diversi segni di attività imprenditoriale. Se i locali vengono acquistati direttamente per la locazione, l'attività richiede l'iscrizione, in quanto considerata imprenditoriale.

Lo stesso vale per contratti di locazione a lungo termine o contratti rinegoziati più volte. Questa caratteristica è interpretata come un fatto di profitto sistematico e deliberato dalla proprietà di un immobile non residenziale. Se questi segni vengono alla luce, si consiglia al cittadino di registrare un singolo imprenditore. In questo caso, l'imposta è del 6% del reddito totale. L'imposta sul reddito personale è del 13%.

Il proprietario dei locali deve presentare la dichiarazione dei redditi ogni anno.

Pertanto, l'affitto di locali non residenziali ha le sue caratteristiche. È necessario redigere un contratto legalmente competente, prevedere tutte le caratteristiche dell'accordo e pagare le tasse in tempo. Ciò ti consentirà di evitare problemi in futuro e realizzare un profitto su base legale.

Affittare un immobile è un'attività molto redditizia se si tratta la procedura con la massima responsabilità. Il reddito passivo permanente è sempre bello, ma cosa succede se hai un'idea di affittare una proprietà commerciale? Ciò richiederà un approccio leggermente diverso, perché c'è una grande differenza tra l'affitto di un appartamento e un grande ufficio.

Istruzioni passo passo

Il processo di locazione di un oggetto si articola nelle seguenti fasi:

Determinazione del valore locativo.

Il primo passo è esaminare e valutare il maggior numero di offerte disponibili sul mercato. Più grande è il campione, migliore sarà il risultato (indicatore più accurato del prezzo medio di affitto dei locali commerciali).

Nel corso dell'analisi, puoi utilizzare siti popolari come Avito o CIAN. Inoltre, le informazioni possono essere studiate in una varietà di pubblicazioni stampate. In assenza di un desiderio di studiare altre offerte da solo, sarebbe ragionevole assumere un agente immobiliare o un broker.

Il prezzo di tali servizi difficilmente può essere definito alto, ma è del tutto possibile risparmiare una discreta proporzione di cellule nervose e tempo.

Prezzo di affitto immobile commerciale dovrebbe soddisfare non solo il proprietario, ma anche i potenziali clienti. È improbabile che un tasso deliberatamente alto abbia successo, ma i seguenti fattori possono influenzare la formazione del cartellino del prezzo:

ubicazione dell'edificio / dei locali;

infrastrutture (presenza di un bar nelle immediate vicinanze, parcheggi gratuiti, sicurezza degli edifici);

classe di costruzione;

qualità e livello di riparazione;

funzionalità di layout;

varie caratteristiche delle comunicazioni (gruppo di continuità, Internet, presenza di bagni, ecc.);

altri bonus che possono potenzialmente migliorare la produttività degli inquilini (router Wi-Fi, macchina da caffè, arredamento confortevole).

Dopo aver analizzato i prezzi sul mercato, puoi contattare altri proprietari e provare a ridurre i costi. Spesso i prezzi indicati nelle offerte sono indicativi e approssimativi. Il valore che si potrà ottenere in fase di trattativa sarà sufficiente per conoscere la tariffa media di noleggio per offerte simili. Bastano 5-10 telefonate per avere dati comparativi sulla tariffa di noleggio.

La cosa più importante per un proprietario di una proprietà commerciale è trovare il cliente giusto. Puoi farlo da solo o puoi assumere un agente immobiliare. Entrambe le situazioni hanno i loro pro e contro, quindi scegliere cosa fare è una questione personale.

Quando cerchi un inquilino da solo, un serio vantaggio è la presenza della tua base. Tuttavia, la sua assenza non comporterà grossi problemi, ma dovrai spendere più energie.

Un buon modo per trovare un cliente adatto è creare un sito web con un'offerta commerciale. È meglio promuovere un sito di questo tipo utilizzando la pubblicità contestuale con un'enfasi sul pubblico chiave. Grazie a tale pubblicità, puoi facilmente trovare un pubblico interessato ed evitare commissioni elevate alle agenzie.

È più consigliabile farlo quando si affittano locali con un'area impressionante. Tali offerte sono ricercate da clienti che si aspettano un'elevata redditività dall'attività pianificata e soprattutto si fidano dei siti.

Se una persona vuole acquistare un'auto molto costosa, la cercherà su risorse dubbie o preferirà il sito ufficiale? Quindi l'inquilino di un immobile commerciale ha la stessa opinione.

Una questione completamente diversa sono i piccoli locali in affitto. Non ha senso creare un sito web qui e le bacheche gratuite su Internet (anche piccole) sono perfette.

Servizi di agente immobiliare.

Se non vuoi cercare da solo le persone interessate, c'è un'opzione per assumere un agente immobiliare. Questa persona troverà autonomamente gli inquilini necessari, porterà i contatti e persino concluderà autonomamente il contratto di locazione necessario.

D'altra parte, trovare le persone giuste è un'attività delicata e piuttosto complicata / che richiede tempo. Non tutti gli agenti immobiliari saranno d'accordo e i maestri del loro mestiere in agenzie serie chiederanno una somma di denaro pari al 50% del prezzo di affitto per 1 mese per tali servizi. E a volte anche di più.

Tuttavia, con questo metodo di ricerca degli inquilini, il proprietario si libererà da difficoltà significative. Di conseguenza, sarà solo questione di redigere un contratto e preparare tutta la documentazione necessaria.

Il pagamento per i servizi di un agente immobiliare viene effettuato solo dopo la conclusione di un contratto di locazione. Se un agente immobiliare o un'agenzia richiede un pagamento anticipato o un pagamento anticipato, è possibile che si tratti di truffatori.

Documentazione richiesta.

Dopo che l'inquilino è stato trovato e tutti i punti chiave sono stati soddisfatti da entrambe le parti, è possibile procedere all'esecuzione del contratto. Un contratto di locazione di immobili commerciali deve necessariamente contenere le seguenti clausole:

informazioni complete su ciascuna delle parti;

l'indirizzo esatto dell'oggetto locato;

l'importo e il pagatore delle utenze;

l'importo dell'affitto mensile;

la data in cui l'oggetto sarà locato;

le azioni necessarie di ciascuna parte in caso di situazioni di forza maggiore;

descrizione della qualità della ristrutturazione e dei mobili collocati;

condizioni fondamentali in base alle quali è possibile risolvere il contratto di locazione.

In mancanza delle conoscenze o dell'esperienza necessarie, sarebbe più saggio coinvolgere un avvocato qualificato nella procedura per la conclusione di un contratto.

Il contratto non è l'unica cosa necessaria per l'affitto di un immobile. Dovresti anche avere con te:

passaporto di un cittadino della Federazione Russa;

documento che conferma la proprietà;

piano terra.

Quando tutti i documenti sono in mano e le parti concludono con successo il contratto, resta solo da ricevere i proventi e monitorare la frequenza dei pagamenti.

Gli immobili commerciali comprendono edifici per uffici, locali industriali, impianti sportivi, negozi, garage, magazzini e persino alberghi.

È possibile accelerare la consegna di immobili commerciali riducendo il canone di locazione. Tenendo conto dei costi fissi di manutenzione dei locali, sarebbe più corretto affittare un immobile a un tasso medio o addirittura basso che fissare un prezzo elevato, ma per un anno intero.

Inoltre, il prezzo di tali locali è influenzato dalla disponibilità di:

parcheggio;

punti di ristoro (nello stesso edificio o nelle immediate vicinanze);

infrastruttura;

elevata capacità di cross-country, ecc.

In tali condizioni, l'affitto può essere notevolmente superiore alla media di mercato. E, naturalmente, c'è un cliente per questo.

Anche l'apertura ai desideri dei futuri clienti gioca un ruolo significativo nella fornitura di immobili commerciali:

Assistenza alla pianificazione.

Un potenziale affittuario potrebbe aver bisogno di aiuto o consigli sulla disposizione del lavoro. Sarebbe saggio prepararsi in anticipo e offrire diverse opzioni già pronte a titolo definitivo, e le modifiche chiave rimarranno al cliente, che desidera apportare.

È molto più facile cambiare il ready-made che creare qualcosa da zero. Questo atteggiamento nei confronti dell'inquilino sarà senza dubbio apprezzato.

Discussione dei dettagli.

Il colore delle pareti della stanza, il numero massimo di connessioni alla rete telefonica o Internet, nonché la discussione di tutte le altre caratteristiche aiuteranno a ottenere la disposizione dell'inquilino e convincerlo ad affittare questa particolare proprietà.

Questo è un piccolo trucco psicologico: più una persona approfondisce i dettagli, maggiori sono le possibilità che tale conversazione rimanga nella sua memoria. Ciò significa che si concentrerà su di lui in primo luogo, soppeserà i pro ei contro, ecc.

Tuttavia, se l'intero processo di noleggio si basa su tali espedienti, sarà un grande rischio di perdere la tua reputazione. Se la qualità del contratto di locazione è significativa solo a parole, ciò può minacciare con conseguenze molto gravi.

Vacanze.

Se non c'è finitura nei locali commerciali assegnati per l'affitto, puoi offrire all'inquilino una vacanza a pagamento. Cioè, eseguirà le riparazioni a proprie spese, ma mentre le squadre di riparazione sono impegnate con i propri affari, il cliente non pagherà l'affitto per i locali.

Questo è un vantaggio piuttosto significativo per un inquilino che ha chiaramente deciso di affittare una proprietà:

se non ci sono fondi extra per pagare l'affitto e la riparazione allo stesso tempo, questa azione provocherà emozioni estremamente positive e aumenterà la reputazione del locatore;

inoltre, le vacanze di ristrutturazione aiuteranno a persuadere un inquilino dubbioso ad acquistare questo particolare immobile / locale.

In generale, è possibile esonerare temporaneamente un cliente dal pagamento dell'affitto in una varietà di situazioni. La cosa principale è che non ci sono gravi perdite finanziarie per entrambe le parti. Queste sono le caratteristiche fondamentali del fare affari e gli affittuari (così come i proprietari) di immobili commerciali ne sono ben consapevoli.

Questo è il motivo per cui tali azioni sono diffuse, sebbene il loro uso non sia richiesto. Soprattutto se la consegna di immobili commerciali non è urgente.

L'affidabilità del padrone di casa.

Questo è un punto molto importante, che si manifesta più chiaramente nella preparazione della documentazione del proprietario per l'inquilino. Più garanzie riceve il cliente, maggiori sono le possibilità di locazione di successo.

L'abbondanza di documenti giustificativi, l'assenza di espedienti durante la firma del contratto e una buona reputazione sono la chiave per l'affitto di successo di immobili commerciali. Il motivo è semplice:

quando si affitta un appartamento, spesso i cittadini comuni sono coinvolti nella questione;

e se si prevede che i locali vengano utilizzati per scopi commerciali e guadagnino seriamente in questa attività, lo studio di ogni documento da parte dell'inquilino sarà il più scrupoloso possibile.

Rischi e altre difficoltà

Non è solo l'inquilino a essere a rischio, lo stesso vale per il proprietario. Le cause più comuni di conflitto sono:

definizione insufficiente degli obblighi legali delle parti in relazione all'immobile locato;

ritardi nei pagamenti mensili e altri pagamenti;

abuso della proprietà affittata;

danno / perdita di beni di proprietà del locatore;

controversie fiscali (secondo l'articolo 146 del Codice Fiscale della Federazione Russa, l'obbligo di pagare l'IVA è imposto solo al locatore con la possibilità di detrarre l'importo dell'imposta dal locatario se esiste un documento appropriato).

Tutte queste situazioni di conflitto dipendono direttamente dall'accordo concluso. Ciascuno dei punti dovrebbe essere descritto nel modo più accurato possibile, poiché ciò riduce al minimo i rischi per entrambe le parti contemporaneamente. È importante assumere un atteggiamento responsabile nei confronti della conclusione del contratto al fine di evitare tali situazioni.

L'affitto di una proprietà commerciale non è molto diverso, ma ha una serie di caratteristiche chiave. La cosa più importante è concludere un contratto. In ogni situazione, le parti faranno affidamento solo su di lui, pertanto è necessario concentrare la loro attenzione quando si fa un accordo su questo documento.