Какви документи трябва да поискате при наемане на апартамент? Жилищен въпрос: наем и проверка на документи

Планирате ли да наемете първия си апартамент? Поздравления за първата ви стъпка към независим живот! Наемането на апартамент не е толкова просто, колкото може да изглежда. Когато сключвате договор с вашия наемодател, трябва да имате предвид много важни детайли, за да можете да се насладите на живота в новия си дом спокойно и без излишни проблеми и финансови загуби.

Нашият съвет ще бъде полезен и на тези, които вече са имали проблеми при наемането на апартамент и биха искали да избегнат проблеми в бъдеще.

Характеристики на договора за наем

Наемателите трябва особено да обърнат внимание на следните точки в споразумението:

срок на договора;

начини, размер и условия на плащане;

условия и ред за плащане на битови сметки, електроенергия и телефонни разговори;

опис на намиращото се в апартамента имущество и неговото състояние;

естествено износване на интериора и предметите в апартамента.

Когато има само един собственик на жилищно помещение, това е доста удобно; той е този, който ще подпише договора за наем, като тази процедура може да се извърши и от негов упълномощен представител (в този случай неговите пълномощия са заверени от нотариус) . Ситуацията става по-сложна, ако има няколко собственици - такъв апартамент може да бъде отдаден под наем само когато всеки, който има право на дял от имота, е съгласен с това, така че е просто невъзможно да се отдаде под наем жилищно помещение без съгласието на други собственици. В идеалния случай споразумението трябва да бъде заверено с подписа на всеки собственик или негов официален представител (да речем, че един от собствениците е непълнолетно дете, в който случай родителят ще действа от негово име). Но ако някой от тях не може да присъства лично при подписването на договора, този, който се занимава с отдаване на апартамента, може да вземе от него нотариално заверено пълномощно на негово име. Той може да представи и съгласието на всички останали собственици, което също трябва да бъде нотариално заверено.

Какво да направите, ако наемодателят не може да представи всичко необходими документи? В тази ситуация е най-добре да откажете да се занимавате с него и да потърсите друг апартамент. Имайте предвид: споразумение, което не отговаря на закона, може да бъде обявено за невалидно и това ще създаде проблеми за наемателя.

И още нещо, което често забравяме: не забравяйте да обмислите действията си предварително, веднага решете какво ще бъде посочено в договора и преди да подпишете, не забравяйте да прочетете какво подписвате.

Проверете собственика и документите за апартамента

Най-важното нещо, което неопитните наематели често забравят, е проверката на наемодателя. Помолете собственика да ви покаже паспорта; по-добре е да е оригинал, а не фотокопие. Проверете всяка страница; всяка маркировка, която не е предвидена от закона, ще направи паспорта невалиден.

Проверете нотариалния акт. Това е основният документ, който потвърждава собствеността върху недвижими имоти. До 2000 г. се издава удостоверение за собственост на жилище, а от 1 октомври 2013 г. вместо удостоверение за държавна регистрация на права може да се издаде извлечение от Единния държавен регистър на правата (USRE).

Не забравяйте за документите за собственост и други малки неща

Заедно с удостоверението за регистрация на собственост и извлечение от Единния държавен регистър, помолете продавача да покаже документите за собственост на апартамента, тоест документите, с които продавачът е придобил собственост върху апартамента.

Има няколко вида такива документи: удостоверение за собственост, договор за дарение, договор за покупко-продажба, удостоверение за наследство, удостоверение за приватизация. Ако апартаментът принадлежи на жилищностроителна кооперация (ЖСК), поискайте от продавача удостоверение за платения дял.

Не бъркайте тези документи с различни удостоверения за правна регистрация, за включване в регистъра на собствениците, издадени от BTI, местни комитети за управление на собствеността и фондове за собственост и други местни органи на управление. Те не могат да заменят удостоверение за собственост и извлечение от Единния държавен регистър.

Не забравяйте да проверите всички предоставени ви документи за корекции, включително дата и регистрационен номер. Печатите и подписите трябва да са четливи.

В допълнение към очевидните неща (продължителност на договора, размер на наема и т.н.), има смисъл да посочите например времето, в което наемодателят може да посети апартамента, както и в какъв срок трябва уведомете наемателя за това. Освен това винаги е полезно заедно с договора да съставите акт за приемане и предаване на имущество, в който да посочите дефектите, така че наемодателят да не ви търси отговорност за счупен телевизор, паднали врати на стара стена , или вдлъбнат телевизор, които са били повредени много преди да пристигнете в този апартамент.

Комунални услуги и домашни любимци

Ако според договора плащате за комунални услуги, не забравяйте да създадете отделна папка за всички чекове и разписки - това може да ви бъде полезно в случай на конфликт. Силно не се препоръчва да имате домашен любимец без съгласието на наемодателя; някои наемодатели реагират много негативно на котките и още повече на кучетата в жилищното им пространство. В някои случаи това може дори да е отделна клауза от договора, но по принцип е възможно да се договорите съвсем нормално с думи, ако подходите правилно към въпроса.

Разписка за получаване на плащане

Освен това експертите препоръчват, когато плащате наем, да вземете разписка от собственика на апартамента за получаване на пари, така че ако възникне конфликтна ситуация, можете да представите доказателства, че не е имало нарушения от ваша страна и не сте били оставени дълг. В разписката трябва да се посочи периодът, за който се извършва плащането, както и сумата, която сте превели на наемателя. Този документ трябва да бъде подписан не само от вас, но и от собственика на наетия апартамент.

Ремонт и повреда на имущество

Има такова нещо като естествено износване на апартамент. Вие не сте аморфни същества, движещи се във въздуха. Ако някой живее в апартамент, настъпват неизбежни процеси на остаряване, износване, изтриване и т.н. Наемът обаче е доход с присъщи рискове и разходи. Следователно трябва да платите за повредено имущество, но не и за нормално износване, освен ако това не е изрично посочено в договора.

Не се смущавайте и обсъдете тези точки поотделно. В повечето случаи не е необходимо да ги включвате в договора. Направете това поне така, че по-късно да не се налага да правите големи ремонти или да възстановявате разходите за онези неща, които са били счупени или счупени, преди да се нанесете. Както вече споменахме, най-добре е да се изготви приемо-предавателен протокол, в който да се описва апартамента и състоянието му, като се посочат конкретно ценните вещи и оборудване, за да се избегнат евентуални недоразумения в тази насока.

Настаняване на трети лица

Понякога се случва наемодателят да има изключително негативно отношение към факта, че в наетото жилище внезапно се появяват други хора, дори ако това е внезапно пристигнал в командировка приятел или момиче/гадже, което той наистина харесва. От друга страна, също така се случва, че самият собственик на апартамент може внезапно, под формата на ултиматум, да поиска наемателят да се съгласи да търпи някой роднина или приятел на собственика на апартамента за една или две нощи. Ясно е, че не всеки ще хареса подобни атаки, така че за всеки случай това също може да бъде записано в договора предварително.

Посещения на наемодателя

Договорът задължително трябва да обсъди въпроса за възможните посещения. Това ще помогне за разрешаването на проблеми с проверката. Обичайната практика е следната: наемодателят посещава апартамента веднъж месечно, като идва да вземе наема, като предварително е уведомил наемателя по телефона за посещението си.

Някои хора гледат на апартамента под наем като на средство за правене на пари, докато други са твърде притеснени и уплашени и затова решават, че имат право да го посещават по всяко време и да контролират живота на наемателя. Според закона лицето, което наема, има пълното право да изисква собственикът на апартамента да не идва без предупреждение и особено когато в апартамента няма никой.

Да кажем, че желаете наемодателят да посещава апартамента не повече от веднъж месечно и той трябва да ви уведоми за това по телефона и не по-късно от три дни преди датата на посещението. Посочете това в договора и ако собственикът на жилищното пространство неочаквано дойде при вас, можете да му напомните, че в договора има съответна клауза и че той е длъжен да я изпълни.

Как се прекратява договор

Рано или късно апартамент под наемЩе трябва да се изнеса. Как правилно да прекратите договор? Най-простият вариант е да се изнесе от жилището след изтичане на срока му на валидност, когато наемателят е длъжен да освободи жилищното пространство, което заема, до времето, посочено в документа.

Ако говорим за предсрочно прекратяване, тогава са възможни варианти. Например, ако инициаторът на предсрочното прекратяване е собственикът, тогава можете да посочите в договора, че при тези обстоятелства той трябва поне частично да възстанови на наемателя сумата, която е изразходвал за намиране на жилище.

Ако парите са платени предварително, наемодателят ще трябва да ги върне на наемателя. Ако самият наемател желае да прекрати договора предсрочно, тогава депозитът, разбира се, ще остане при собственика на жилищното помещение.

Ако не сте уверени в собствените си способности, свържете се с брокер и потърсете опитен специалист, който наистина разбира този въпрос. Покажете му документите на собственика на имота, както и документи, свързани с апартамента, който ви се предлага.

Член 671 от Гражданския кодекс на Руската федерация регламентира процедурата за отдаване под наем на жилищни помещения. Според посоченото в този член трябва да се сключи договор за наем, чиято същност е, че собственикът на жилищното пространство предоставя на наемателя жилище за притежание и ползване за живеене. Юридическо лице може да наеме и жилищни помещения, но този апартамент може да се използва само за живеене; там не може да се направи склад или магазин.

Основни неща, които трябва да знаете

Член 674 от Гражданския кодекс на Руската федерация гласи, че договорът за наем трябва да бъде сключен в писмена форма. Член 288 от Гражданския кодекс на Руската федерация установява, че само собственикът на имота има право да го отдава под наем, следователно, преди да подпишете споразумение, уверете се, че този, който наема апартамента, наистина е неговият собственик. Ето защо, първото нещо, което трябва да направите, е да помолите потенциалния наемодател да покаже документ, който потвърждава неговата собственост. Има няколко вида такива документи: удостоверение за собственост, договор за дарение, договор за покупко-продажба, удостоверение за наследство, удостоверение за приватизация.

Когато има само един собственик на жилищно помещение, това е доста удобно; той е този, който ще подпише договора за наем, като тази процедура може да се извърши и от негов упълномощен представител (в този случай неговите пълномощия са заверени от нотариус) . Ситуацията става по-сложна, ако има няколко собственици - такъв апартамент може да бъде отдаден под наем само когато всеки, който има право на дял от имота, е съгласен с това, така че е просто невъзможно да се отдаде под наем жилищно помещение без съгласието на други собственици. В идеалния случай споразумението трябва да бъде заверено с подписа на всеки собственик или негов официален представител (да речем, че един от собствениците е непълнолетно дете, в който случай родителят ще действа от негово име). Но ако някой от тях не може да присъства лично при подписването на договора, този, който се занимава с отдаване на апартамента, може да вземе от него нотариално заверено пълномощно на негово име. Той може да представи и съгласието на всички останали собственици, което също трябва да бъде нотариално заверено.

Какво да направите, ако наемодателят не може да предостави всички необходими документи? В тази ситуация е най-добре да откажете да се занимавате с него и да потърсите друг апартамент. Имайте предвид: споразумение, което не отговаря на руското законодателство, може да бъде обявено за невалидно и ще възникнат проблеми за наемателя.

Какво точно трябва да попитате собственика на жилищното пространство? Трябва да се поинтересувате от апартамента: как изглежда, колко стаи има, къде се намира. След това трябва да попитате за собствениците, да поискате документи за апартамента и да попитате за списъка на хората, живеещи в апартамента. Ако всичко е ясно в тези точки, можете да попитате за наема - неговия размер, как да го платите и т.н., да попитате как ще се плащат комунални услуги и да изясните срока на валидност на договора.

Какво пише в договора?

В допълнение към очевидните неща (срок на договора, размер на наема и т.н.), има смисъл да посочите времето, в което наемодателят може да посети апартамента, както и в какъв срок трябва да уведоми наемателя за това. Да речем, че искате наемодателят да посещава апартамента не повече от веднъж месечно и той трябва да ви уведоми за това по мобилен телефон и не по-късно от три дни преди датата на посещението. Посочете това в договора и ако собственикът на жилищното пространство неочаквано дойде при вас, можете да му напомните, че в договора има съответна клауза и че той е длъжен да я изпълни.

Полезно е заедно с договора да съставите акт за приемане и предаване на имущество, в който да посочите дефектите, така че хазяинът да не ви принуждава да отговаряте за счупен телевизор или провиснал диван, който е бил повреден много преди да пристигнете този апартамент.

Експертите също така препоръчват, когато плащате наем, да вземете разписка от собственика на апартамента за получаване на пари, така че ако възникне конфликтна ситуация, можете да предоставите доказателства, че не е имало нарушения от ваша страна. В разписката трябва да се посочи месеца, за който е извършено плащането, както и сумата, която сте превели на наемателя. Този документ трябва да бъде подписан както от вас, така и от собственика на наетата жилищна площ.

Ако плащате за комунални услуги по договора, не забравяйте да запазите всички разписки и разписки - това също ще помогне в случай на конфликт. Силно не се препоръчва да имате домашен любимец без съгласието на наемодателя; някои наемодатели реагират много негативно на котките и още повече на кучетата в жилищното им пространство. В някои случаи това може дори да е отделна клауза от договора, но по принцип е съвсем нормално да се съгласите с повечето хора устно.

Разбира се, невъзможно е да се предвидят всички случаи, всички възможни причини за конфликти. Например, случва се наемодателят да има изключително негативно отношение към факта, че в наетото жилище внезапно се появяват други хора, дори ако това е внезапно пристигнал в командировка приятел или момиче, което наистина харесва. От друга страна се случваше самият собственик на апартамента внезапно да поиска ултимативно наемателят да се съгласи да търпи някой роднина или приятел на собственика на апартамента за една или две нощи. Не всеки харесва това, така че за всеки случай това също може да бъде записано в договора предварително.

Време е да се изнесем от апартамента

Как се прекратява договора? Най-простият вариант е той да изтече, след което до посоченото в документа време наемателят е длъжен да освободи жилищната площ, която заема. Ако говорим за предсрочно прекратяване, тогава са възможни варианти. Например, ако инициаторът на предсрочното прекратяване е собственикът, тогава можете да посочите в договора, че при тези обстоятелства той трябва поне частично да възстанови на наемателя сумата, която е изразходвал за намиране на жилище. Ако парите са платени предварително, наемодателят ще трябва да ги върне на наемателя.

Ако самият наемател желае да прекрати договора предсрочно, тогава депозитът, разбира се, ще остане при собственика на жилищното помещение.

Не забравяйте да обмислите действията си предварително, веднага решете какво ще бъде посочено в договора и преди да подпишете, не забравяйте да прочетете какво подписвате.

Всяка година броят на измамниците в областта отдаване под наем на жилищни имотине намалява.

За да наемете апартамент безопасно и да не се поддавате на триковете на престъпниците, трябва извършете поредица от действия, които ще ви предпазят от триковете на измамниците. Това прости и очевидни стъпки.

Преди всичко попитайте собственика на имота или негов представител следните документи:

• документ, потвърждаващ собственост.

  По правило това е удостоверение на името на лизингодателя.

• Паспорт.

  Моля, прегледайте този документ внимателно за всякакви промени и внимателно разгледайте района със снимката. За допълнителна сигурност, моля, направете копие.

• Технически и кадастралнипаспорт.
• Съгласие на всички собственици (ако има няколко) за отдаване под наем на апартамент.

  Съставен в свободна форма, посочваща данни на всички собственици.

• Пълномощно.

  Тези документи ще бъдат необходими, ако сделката извършва се от името на собственика, а не сами по себе си.

важно!На пръв поглед изискването за толкова много документи може да изглежда прекомерно, но е по-добре да ги проверите рано, отколкото да изпадате в неприятна ситуация по-късно.

Договор за наем на апартамент за дългосрочен наем

Основен документ за прехвърляне на жилищен недвижим имотза дългосрочен лизинг е договор за наем или договор за наем. Разликата между тях е, че под наем могат всякакви помещения под наем(технически, търговски или жилищни), като страните могат да бъдат както физически, така и юридически лица.

От своя страна наемането е процес, който се извършва само между индивиди, а обектът е само жилищни помещения, като апартаменти. Тези видове договори са разгледани в § 1, глава 34 и глава 35 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

По-нататък това документът трябва да бъде регистриран. Това действие обаче е абсолютно необходимо, ако една от страните е юридическо лице. При сделки между физически лица за периоди по-малки от 1 година регистрация на договора не е задължителна стъпка.

Събиране на необходимите документи и размера на държавните такси

В идеалния случай сертификат, кадастрален паспорт и други документи за недвижими имоти трябва да се съхраняват от собственикакойто решил да даде под наем недвижимия си имот.

Има случаи, когато част от документи или целият им комплект се губи безвъзвратно.

В такива ситуации трябва кандидатствайте за дубликатиили реставрация.

Техническият паспорт се възстановява за 10 дни, а таксата варира от 755 до 1827 рубли. За ускорено получаване на документа(3 дни) трябва да платите два пъти таксата. Цената за възстановяване на кадастрален паспорт е 200 рубли, а периодът е около 10 дни.

важно!Сертификатът за собственост може да бъде възстановен в териториалния отдел на Федералната служба за регистрация.

Да го получиш трябва да заплатите държавна таксав размер от 100 до 400 рубли.

При регистриране на договор за лизинг или наем ще трябва да заплатите и държавна такса. Размерът му е – 1000 рубли за физически лицаи 15 000 за юридически лица.

Какво трябва да осигури наемателят?

С набор от документи от наемателя всичко е по-просто. Задължителен необходим е само един документ- паспорт. За спазване на всички формалности е препоръчително да поискате копие, както и проверете данните с оригинала.

Данните от вашия паспорт ще бъдат необходими при изготвяне на договор за наем и свързаните с него документи. Освен това процес на прехвърляне на копиена този документ, като правило, е допълнителен дисциплиниращ фактор - наемателят ще приема собствеността по-сериознои следете за навременното плащане на сметките, знаейки, че собственикът има паспортните си данни, които от своя страна няма да се страхуват толкова отдайте дома си под наем.

В какви ситуации трябва да сте предпазливи?

В ситуации, когато документите за наем или част от тях са съмнителни или напълно липсващи, трябва да сте изключително внимателни.

Ние силно Препоръчваме да се свържете с адвокаткоито работят и са специализирани в отдаването под наем на апартаменти, както и други недвижими имоти.
Радикалният начин е отказ за предприемане на по-нататъшни действияи подписване на документи.

Както показва практиката, ако една от страните има проблеми с предоставяне на всякакви документи(било то сертификат за собственост, удостоверение за регистрация на апартамент или особено паспорт), това означава, че тази сделка може да причини проблеми, чието решение по никакъв начин не влиза в плановете ви.

важно!Когато сравнявате документи и техните данни, обърнете внимание на качеството на хартията и материалите.

Паспортни страници с лошо отпечатани редове, тъпо копие на сертификат или липса на пълномощно за отдаване под наем на апартамент трябва да ви предупреди.

Полезно видео

Виж интересно видеопо темата на статията:

Резултати

Както виждаме, отношенията под наем, като всички други свързани в брой, желателно е, а понякога и необходимо, потвърди с документи и договори.

Не са толкова много от тях, колкото изглежда, но своевременното им попълване и подписването им ще помогне отървете се от бъдещи проблеми.

Процедурата за изготвяне на договор за наем е следната:

Процесът може да се извърши както в присъствието на посредник, например агент по недвижими имоти, така и без него. Нанасянето става в посочения срок след коректно попълнени и заверени всички документи.

Какви документи са необходими за отдаване под наем на жилище?

• Удостоверение за собственост.
• Доказателство за продажба, подарък или наследство.
• Удостоверение за списъка на лицата, регистрирани в помещенията (взето от офиса за поддръжка на жилища).
• , нотариално заверен.
• Паспорт.

внимание!Ако поне един от горните документи не е наличен, наемателят може да срещне проблеми.

Възможни проблеми

1. Един от регистрираните наематели може да дойде с полицията и да изгони наемателя.
2. Ако няма паспорт при подписване на договора, то има опасност неупълномощено лице, което притежава ключовете от имота, да се представи за собственик.

Наемателят предоставя легитимация - своя и на други лица, които ще живеят в апартамента.

Какво трябва да се подпише?

• . Задължителни елементи: краен срок, адрес на жилищни помещения, размер на плащането на месец. Ако договорът е сключен за период от 1 година или повече, регистрацията му в Rosreestr е задължителна.
• (прочетете повече за акта за опис на имуществото). Формулярът включва списък на всички мебели и домакински уреди и бележки за тяхното състояние.
• жилищни помещения (как правилно да съставите сертификат за приемане на апартамент под наем, прочетете).
• , ако плащането се извършва в брой, ако парите отиват по банкова сметка, тогава не е необходима касова бележка.

Разписката е важен аргумент при възможни спорове, потвърждаващ прехвърлянето на плащане за жилищни помещения.

За сключване на договор за наем никой няма право да изисква копия от документи.

Описът на имуществото предпазва наемателя от кражба и повреда на имущество, тъй като депозитът не може да включва стойността на всички вещи. Законното отдаване под наем на апартамент с правилното изпълнение на всички документи е не само получаване на допълнителен доход, но и защита от възможни проблеми.