Как бързо да продадете или наемете търговски имот. Отдаване под наем на търговски недвижими имоти - тънкостите на процеса Къде да намерим наематели на търговски недвижими имоти

Лизингът на търговски недвижими имоти и сключването на споразумение за такава сделка не е твърде трудно.... В сравнение с наемането на жилищни помещения, тази област на пазара на недвижими имоти се регулира от различни закони и разпоредби. Лизингът на търговски недвижими имоти е печеливш бизнес, но много собственици на големи офис сгради и търговски имоти с малка площ често се сблъскват с проблема с намирането на добросъвестни наематели. Ако решението на този въпрос е от значение за вас, тогава нашето ще бъде много полезно за вас: ще говори за това как да наемете стая, направете го възможно най-скоро и с най-голяма полза.

Правно основание за отдаване под наем на търговски недвижими имоти

Преди да анализираме как да отдаваме търговски недвижими имоти под наем, нека се спрем на законодателните актове, уреждащи тези действия. Процесът на прехвърляне на търговски недвижими имоти за платено ползване се регулира от Гражданския кодекс на Руската федерация (ст. 34). В съответствие с този законодателен акт условията, възникващи в процеса на подписване на споразумението, са отразени в договора за наем - основния документ, потвърждаващ споразумението между собственика и наемателя.

Наем на търговски недвижими имоти

Основната отговорност на собственика на недвижим имот е поддържане на реда и правилното състояние в наетите помещения. Така например, чл. 616 от Гражданския кодекс задължава лизингодателя да извърши самостоятелно основния ремонт в рамките на определен срок. Същият член също така обозначава задълженията, наложени на наемателя, включително преустройство на помещенията, навременно плащане на текущи сметки за комунални услуги и осигуряване на реда в помещенията.

Наемодателят има право да отдава търговски имоти под други условия., които задължително са предписани в договора за наем. Например наемодателят може да прехвърли задължението за извършване на основния ремонт на лицето, което използва помещенията, на лизинг или да поеме задълженията на наемателя.

Етапи на доставка на недвижими имоти

С компетентен подход и разбиране на всички тънкости при отдаване под наем на търговски имоти, почти всеки наемодател ще може да се справи с въпроса как да наеме самостоятелно нежилищни помещения. Нека разгледаме реда на действията, описвайки подробно какво трябва да се направи, за да се сключи най-печелившата сделка.

При отдаване под наем на недвижими имоти, основното е да се установи оптималната цена, да се намери добросъвестен наемател и компетентно да се подготвят документи за прехвърляне на обекта под наем!

Определяне на разходите за наем

Това е първият и най-важен етап. Ако наемодателят лично извършва транзакцията, определянето на стойността на наема по правило няма да бъде напълно обективно. Тъй като всеки наемодател планира да получи максимална полза. Но завишената цена плаши потенциалните наематели, докато подценената цифра ще породи някои съмнения. Много собственици на търговски имоти търсят помощта на специалисти (брокери / оценители), въпреки че днес много анализират подобни оферти, публикувани на специални сайтове, например Avito, Cyan и други интернет сайтове. Това ви позволява да разберете текущата пазарна ситуация и справедливо да оцените собствените си помещения.

Помня! Наемайки помещение за управление на собствен бизнес, потенциалният наемател очаква да спечели от него. Ето защо, когато се оценява помещението, трябва да се вземе предвид прогнозният вероятен доход, който той ще може да получи.

Освен това, когато се оценява наетото помещение, е препоръчително да се вземе предвид редица важни фактори, включително:

• площта на наетите помещения;
• съществуващо оформление;
• състояние на обекта;
• наличието на мебели и комуникации;
• местоположение на обекта;
• наличието на оборудван паркинг;
• транспорт и друга достъпност за бизнес партньори и клиенти на наематели;
• трафик на посетители (особено за големи търговски, развлекателни и офис центрове).

Като се вземат предвид горните точки и се анализират подобни опции, е възможно да се установи оптималната, взаимно изгодна цена за наетите помещения.

Намерете наемател

Търсенето на потенциални наематели е също толкова важен етап в доставката на недвижими имоти. Важно е да решите на кого да отдавате помещенията под наем, тъй като често е много трудно да се срещнете с добросъвестен наемател.

След като определите размера на месечната такса, трябва да подготвите рекламния текст.

Обикновено той уточнява подробно основните параметри на обекта - размера на стаята, пода, географско положение, развитие на инфраструктурата, състояние на помещенията и оборудването му. В текста е препоръчително да се подчертаят съществуващите предимства на стаята. Но не бива да се крият възможните недостатъци на наетия обект, за да не се окаже в неприятна ситуация по време на проверката и да не се изплаши потенциален наемател.

Трябва да разкажете повече за опциите търсене на потенциални наематели.

Търсене чрез приятели / познати се счита за най-лесният начин да се намери добросъвестен наемател. Обикновено, с широки "връзки" в бизнес общността, собствениците на търговски имоти могат бързо и лесно да отдават помещенията си под наем.

Публикуване на реклами в специални интернет портали, от които голям брой работят в мрежата. Предимството на този метод е, че настоящата оферта за наем се вижда от огромна аудитория от потребители, които се интересуват от избора на най-печелившата опция. Но за да привлечете вниманието им, е важно да съставите добра реклама с подробно описание на помещенията, като посочите съществуващите предимства в текста и, като не забравяте да отбележите и недостатъците. Верната информация за обекта ще ви помогне да намерите по-бързо наемател.

Придружете рекламата с няколко снимки на предложените помещения. Това ще помогне на потенциалните наематели бързо да разберат дали се интересуват от вашия обект.

Изпращане на оферта отe-поща... Кафенета и барове, големи и малки търговски обекти, салони за красота и други заведения, както и организации често търсят помещения, за да отворят нови пунктове или да се преместят в по-удобен район. Можете да разберете имейла на собствениците или бизнес мениджърите, които може да се интересуват от вашите помещения, на официалния уебсайт на компанията.

Характеристики на доставка на големи и малки помещения

Отдаването под наем на нежилищни помещения, в зависимост от площта на наетия обект, ще помогне препоръки на специалисти по недвижими имоти.

За наемане на малка площ:

Можете да организирате търсене на потенциални наематели лично или чрез агенция за недвижими имоти

1. Използвайки помощта на професионалисти, ще трябва да подпишете договор за предоставяне на услугата. След сключване на договора за наем ще трябва да платите услугите на агенцията. Разбира се, можете да си сътрудничите, като пропуснете формалностите, след това трябва да напишете писмо, съдържащо търговско предложение, посочващо възнаграждението на агента за недвижими имоти, и да го изпратите до агенциите, които работят с търговски обекти. Обикновено таксата на брокера е половината от месечния наем (еднократно плащане).
2. След като сте решили сами да започнете да търсите наематели, да публикувате реклами в безплатни интернет сайтове, да организирате целеви имейл бюлетин, освен това поставянето на банер на фасадата ще бъде ефективно ( платена услуга) в прозореца на помещенията под наем (безплатно).

Отдаване под наем на голяма площ:

Ако се планира отдаване под наем на голямо помещение, което означава, че ще има висока прогнозна рентабилност, тогава можете да направите прост уебсайт със собствено търговско предложение. Обикновено уебсайтът се популяризира чрез контекстна реклама с използване на ключови думи. Това ви позволява да достигнете до целевата аудитория, докато в тази опция можете да контролирате цената на рекламата. В тази опция можете да рекламирате собствеността си и да спестите от такси на агенцията.

Сключване на договор

Компетентно представяне на наетите помещения - гаранция за успешна транзакция. Когато показвате обект, опитайте се да предоставите възможно най-много информация, като насочите вниманието на потенциалния наемател към предимствата и вероятната печалба, които той ще може да получи от наемането на този обект.

Подписване на споразумение - последният и най-важен етап от сделката. Професионално изготвен и изпълнен договор за наем действа като защита за лизингодателя от недобросъвестен наемател. Договорът за наем трябва да включва:

• идентификационни данни на собственика на обекта и наемателя;
• местоположението на обекта, неговата площ и ключови характеристики;
• информация за регистрация;
• договорно време;
• размера на наема и правилата за плащането му.

Забележка! Законът забранява увеличаване на наема от собственика на помещението повече от веднъж на 12 месеца. Следователно документът трябва да съдържа най-големия размер на вероятното увеличение, като се посочва периодът на задължително уведомяване на наемателя.

Документът трябва да съдържа подробно описание на правата / задълженията на страните по споразумението, както и отговорността на страните за нарушаване на раздели на документа. Не пречи да включите в документа опис на имуществото, което се намира в стаята. Така че след края на лизинговия договор собственикът може да поиска финансово обезщетение за повреденото имущество.

Как бързо да намерите наемател

Още няколко полезни съвета ще ви помогнат бързо да наемете офис и друг предмет.

За собственици, които не са готови лично да търсят наемател, да провеждат прожекции / преговори - има смисъл да потърсят помощта на професионален брокер. Той обективно ще оцени помещението, ще установи реалната му стойност, ще направи висококачествени снимки, ще изготви правилно рекламния текст и ще започне да показва вашия имот.

въпреки товаИма някои нюанси в сътрудничество с агенцията. Те трябва да бъдат изяснени, преди да започне сътрудничество.

Ако наемодателят иска бързо да намери наемател за своите помещения, той може да си начисли таксата за агенция (много агенции взимат плащане за услуги от наемателите). Тази опция често се използва от собствениците на луксозни недвижими имоти или ако има много имоти в тяхно владение. Парите, платени на брокера, включително, ще бъдат похарчени за разходите за наемане на имота. Друг бърз вариант за отдаване под наем на търговски имот е да намалите наема си. И няма абсолютно никаква нужда да наемате помещенията под "три рубли", достатъчно е да намалите разходите за наем с 5-10%. Тогава конкурентоспособността на помещенията се увеличава.

Потенциални рискове при отдаване под наем на помещения

Всеки собственик се тревожи за състоянието на наетите помещения и иска да има доходи от сделката. Ето основните рискове на собствениците на търговски имоти и ще ви кажем как да се предпазите от тях.

Злоупотреба с помещенията

Във всеки правилно подготвен лизинг са посочени целите на неговото използване и условията на експлоатация. Това се отнася за оборудване, което се дава под наем.

Да предположим, че при сключване на сделка наемателят обеща да използва помещенията като склад, но отвори магазин в него. Наемодателят има право да поиска отмяна на споразумението, без да възстановява платения наем и да налага наказание на наемателя.

Имуществена щета

Обектът е предаден на наемателя в добро състояние, с машини и оборудване. Но един ден се открива, че стаята е в разруха, оборудването е счупено и т.н. В този случай наемодателят може да поиска пълно обезщетение за причинената вреда. В този случай не само разходите за ремонтни дейности подлежат на възстановяване, но и (пазарната) цена на счупеното оборудване.

Отговорност не е предвидена в случаите, когато помещенията и имуществото са повредени при непреодолима сила (пожар и др.).

Наемателят отказва да плаща наем

Неточните платци обикновено се наказват финансово. Въпреки че това е възможно само при правилното изпълнение / съставяне на договора за наем - той ясно определя условията, процедурата и размера на месечния наем.

За малкия и среден бизнес наемането на недвижими имоти от Московския градски отдел за имоти е един от най-добрите начини да спестите от наем и да освободите пари за решаване на бизнес проблеми. Участвайки в търга, предприемачите могат да получат помещения със ставка, по-ниска от средната за пазара, и след това да ги изкупят при изгодни условия. Експертите на Smart Choice ви казват как да наемете помещения близо до град Москва и да участвате в специални програми в подкрепа на малкия и средния бизнес.

Инструкции стъпка по стъпка как да наемете стая в града

• Изберете подходящ обект... Те са представени на уебсайта mos.ru. Обърнете внимание на ключовата информация за партидата: датата на търга, срока на наема, началния размер на наема.
• Огледайте имота... Заявление за проверка може да се подаде до период от няколко дни преди края на приемането на заявленията за участие в търга. Как да наемете помещение близо до града и да сте сигурни, че обектът ви подхожда напълно? Посетете го сами или поверете прегледа на специалист. Обстоен преглед, включително проверка на състоянието на ремонти, комуникации, оценка транспортна достъпност, инфраструктура и др., ще избегне проблеми с експлоатацията на имота в бъдеще.
• Регистрирайте се в сайта, който ще проведе търга. Днес всички те се произвеждат по електронен път. За да се регистрирате, ще трябва да предоставите съставни документи и цифров подпис, да инсталирате няколко сертификата и система за криптиране на данни.
• Съберете пакет документи... Ще ви е необходим извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица или USRIP (той трябва да бъде получен не по-рано от 6 седмици преди началото на търга), копия на учредителни документи, решение за одобряване на сделката, документ, потвърждаващ правомощията на лицето, подало заявлението. Също така трябва да прикачите декларация, в която предприемачът потвърждава: не е образувано дело за несъстоятелност или ликвидация на компанията и нейните дейности не са спрени.
• Платете депозита. Проучете документацията за партидата, за да разберете как да наемете помещения от града и колко трябва да прехвърлите, за да участвате в търга. Като правило депозитът е 5% от сумата на партидата.
• В деня на търга отидете на мястото на търга и вземете участие в търга... Можете да изучите правилата за търговия на уебсайта или в документацията за партидата. Ако сте единственият участник в търга, автоматично ще бъдете обявен за победител.
• Подпишете протокола от резултатите от търга. По правило се публикува в същия ден, в който е проведен търгът. В рамките на 10-20 дни след търга трябва да се свържете с DGI, за да сключите договор.
• Платете първоначалната сума и подпишете договора. След това можете да използвате помещенията.

Моля, обърнете внимание: наемната цена за годината, посочена в договора, ще бъде преразгледана след 12 месеца. Сумата ще се умножи по индекса на потребителските цени (инфлация). Вземете това предвид, когато научавате как да получите стая под наем от града: по-късно стаята ще струва повече. Отделът за градска собственост обаче няма право да променя едностранно тарифата.

Как да наемете стая близо до град Москва? Анализиране на документацията за партидата

Най-добрият начин да научите как да наемете място от даден град е да проучите документацията за партидата. Тук ще намерите цялата ключова информация за вземане на решения и планиране на действия на търга. Документът посочва:

• подробно описание на нежилищно съоръжение с посочване на USRN номер, предназначение, адрес, площ и др .;
• срок на договора;
• началната цена, на която започват залозите;
• депозит за участие в търга;
• сумата, която победителят на търга ще трябва да плати и времето на плащане;
• минимална тръжна стъпка;
• документи за участие;
• начална и крайна дата за приемане на заявления, провеждане на търг и друга информация.

Също така, в документацията за партидата можете да проучите договора за наем (обърнете специално внимание на правата и задълженията на наемателя), примерно заявление за участие в търга и пълномощно за представяне на интереси от трета страна.

Важно: Москва има няколко програми за помощ на предприемачите. Например, имуществена подкрепа се предоставя за малкия бизнес, който работи в областта на здравеопазването, социалното хранене, образованието, потребителските услуги и др. За да разберете дали вашата компания може да разчита на предимства, свържете се със специалистите на Smart Choice: те са добре запознати със законодателството относно програмите за подпомагане на предприемачи и ще се погрижат за правилната документация.

Капани при наемане на общинска собственост

Преди да научите как да наемете имот под наем от града и да наддавате, трябва да се уверите, че сте готови за търг. Има няколко усложнения:

• Необходимо е да се проследяват нови оферти. За да не пропуснете печеливша партида, трябва редовно да следвате предложенията на DGI. Освен това ще трябва да отделите време за разглеждане на имота.
• Процесът на регистрация на мястото на търга може да отнеме няколко дни... Най-добре е да се регистрирате, преди да решите да наемете конкретна стая близо до град Москва, за да имате време да станете участник в търга преди началото. Особено важно е да започнете подготовката предварително, ако вашата компания все още няма електронен подпис. За да не разберете правилата на търга и да не губите време за саморегистрация, можете да използвате помощта на адвокати Smart Choice.
• Победителят трябва да сключи договор за кратко време и най-важното е да извърши плащане... Като правило първоначалното плащане е 25% от минималната сума по договора. Като се има предвид, че търговете се провеждат не за месечен, а за годишен наем, сумата ще се окаже значителна. Условията за прехвърлянето му към DGI сметка са кратки - до 3 дни. Ако победителят в търга няма време да събере необходимата сума или пропусне крайния срок за сключване на договора, тогава резултатите от търга ще бъдат анулирани и депозитът няма да бъде върнат на победителя.

Как да наемете търговски имот близо до града няма проблем?

Smart Choice предлага услуги на предприемачи, които искат да придобият градски недвижими имоти при атрактивни условия. Ние предлагаме широк спектър от услуги:

• Избор на обект според изискванията на клиента сред предложенията на DGI, мониторинг на нови предложения.
• Оглед на недвижими имоти, оценка на ползите от офертата, изчисляване на приблизителната пазарна стойност на обекта.
• Консултации относно възможността за участие в държавни програми.
• Регистрация на клиента на търговския етаж.
• Събиране на пакет документи, внасяне на депозит.
• Изработване на стратегия за участие в търга, изчисляване на максималната сума, която има смисъл да се плати за помещенията.
• Участие в търг от ваше име.
• Подписване на протокола, прехвърляне на първоначалната сума в DGI сметка, подписване на договора.
• Оценка на възможността за обратно изкупуване на недвижими имоти, подаване на документи в DGI.
• Анализ на договора за покупка на недвижим имот, независима оценка.
• Оспорване на стойността на недвижимия имот в съда.
• Сключване на договор за изкупуване на нает имот.

В Smart Choice работят адвокати с повече от 5 години опит, които многократно са си сътрудничили с DGI по различни въпроси. Ще ви помогнем да наемете помещение, което е идеално за вашия бизнес в близост до града с възможност за последваща покупка в Москва или Московска област, като се уверим, че условията са най-благоприятни.

Търсите ли информация за търгове за отдаване под наем на общинска собственост в Москва, защото е евтина и надеждна? Възможно е по една или друга причина да имате нужда да подпишете договор за наем на жилищни или нежилищни помещения, собственост на градските власти или дори на държавата. В този случай общинският наем на помещения в Москва е това, което ще ви позволи да наемете подходящ обект.

В същото време GlavUpDK към руското външно министерство ви предлага информация за търгове за отдаване под наем на федерална собственост - т.е. собственост на държавата Тайната се крие във факта, че държавните нежилищни недвижими имоти на практика не попадат в базите данни на агенциите за недвижими имоти. Поради тази причина мнозина просто не знаят, че има възможност да наемете обект на по-ниска цена. Също така е необходимо да се прави разлика между наеми на федерални недвижими имоти и наеми на недвижими имоти, получени в хода на търг за наем на общински помещения.

Компанията GlavUpDK към Министерството на външните работи на Русия организира и провежда непрекъснато търгове за отдаване под наем на федерални недвижими имоти, прехвърлени на нейното управление въз основа на правото на икономическо управление. Ако търсите офис пространство, не забравяйте да посетите нашия уебсайт, където можете да се запознаете с офертите за наем и да станете участник в търга - ползите от подписването на договор за наем са съвсем очевидни, защото можете да сключите абсолютно легален договор за наем, който ще защити вашите интереси като наемател.

Правила за търг:

Търгът се провежда в съответствие с действащото законодателство, което задължава FSUE да изложат всички помещения, предлагани под наем за търг. Ако се подаде само едно заявление, търгът се обявява за невалиден и договорът се подписва с потенциалния наемател, подал единственото заявление при минималната (начална) наемна ставка. В случай, че няколко участници кандидатстват за една стая, се провежда търг, по време на който офертите могат да се увеличат значително по време на търга.

За да станете участник в търга за наем на недвижим имот, трябва да попълните заявление, където ще бъдат посочени вашите данни, както и да прикачите учредителни документи и документ, потвърждаващ плащането на депозита. Преди началото на търга клиентът има право да откаже участие и да оттегли подадената заявка.

Ако станете победител в търга, трябва да сключите договор за наем в рамките на 20 дни от датата на търга. В този случай депозитът на победителя от търга ще бъде върнат или приет срещу изпълнението на задълженията по това споразумение.

Но ако договорът по една или друга причина не бъде подписан от победителя, в рамките на посочения срок, депозитът няма да му бъде върнат.

Ако имате въпроси относно правилата на търга, можете да се свържете с нашите консултанти по телефона или по имейл, посочен на сайта.

Къде мога да наема търговско нежилищно помещение или склад? Как да наемете търговска площ за магазин? Какъв е правилният начин за отдаване под наем на търговски недвижими имоти?

Здравейте на всички, които са разгледали сайта на популярното интернет списание "HeatherBober"! Експертът е с вас - Денис Кудерин.

Темата на днешния разговор е отдаването под наем на търговски недвижими имоти. Статията ще бъде полезна за бизнесмени, собственици нежилищни помещения и на всички, които се интересуват от текущи финансови проблеми.

В края на статията ще намерите преглед на най-надеждните руски компании за недвижими имоти, които предоставят посреднически услуги за отдаване под наем на търговски имоти.

Така че нека да започнем!

1. Защо да наемете търговски имот?

Успешната предприемаческа дейност до голяма степен зависи от добре избраните помещения за правене на бизнес. Това важи особено за търговията и услугите. Уютен, добре оборудван магазин в оживената част на града привлича купувачи сам по себе си.

Същото може да се каже и за офисите. Всяка уважаваща себе си компания трябва да разполага с качествени помещения за работа и приемане на посетители. Дори ако продавате продукт чрез онлайн магазин, имате нужда от място за бране и издаване на поръчки, както и за разрешаване на спорове с клиенти.

Не всеки бизнесмен, особено начинаещ, може да си позволи да купува нежилищни помещения. В такива случаи на помощ идва лизингът на търговски недвижими имоти.

Ние изброяваме всички предимства на наема:

• относително ниски финансови разходи;
• по-проста в сравнение с процедурата за закупуване на документи;
• възможността да смените хазяина и да се преместите в друга сграда по всяко време;
• голям избор от недвижими имоти, особено в столичните райони.

Обратният процес - отдаване под наем на помещения - също има много предимства. На първо място, това е надежден източник на пасивни доходи. Придобиването на търговски площи (търговски, офис, индустриални и други) е добра възможност за инвестиция.

Докато има частен бизнес, неговите представители постоянно ще се нуждаят от помещения за правене на бизнес, което означава, че собствениците на имоти ще имат стабилна печалба без много разходи за труд.

Намирането на подходящо помещение за бизнес е обезпокоително събитие. Най-бързият и надежден начин за намиране на обект е използването на услугите на професионални посредници.

На нашия уебсайт има подробна статия за това как работят съвременните.

2. Как да наемете търговски имот - 5 полезни съвета

Когато наемате търговски имоти, трябва да бъдете максимално внимателни при избора им. Параметрите и функционалните характеристики на помещенията определят колко скоро можете да започнете бизнес и дали обектът ще отговаря напълно на целите на вашия бизнес.

Първо решете как ще търсите подходящо помещение - сами или с помощта на агенция. Първият метод предполага наличието на неограничен запас от свободно време и е свързан с различни рискове. Вторият вариант е по-безопасен и по-надежден.

За повече информация относно работата с посредници вижте статията "".

Експертният съвет ще ви помогне да избегнете често срещани грешки на наемателите.

Съвет 1. Проучете внимателно аспиратора и вентилационните системи

Вие сами или вашите служители ще работите в стаята, поради което наличието на изправни вентилационни системи е най-важният момент. Липсата на мощна и автономна вентилация в сградата е реална пречка за нормалната работа на кафене, ресторант, хранителен магазин.

Храната трябва да се съхранява при подходящи условия, а посетителите и продавачите не трябва да бъдат обезпокоявани от чужди миризми. Освен това санитарните услуги просто няма да ви позволят да използвате съоръжението като заведение за обществено хранене или магазин за хранителни стоки, ако то има само обща вентилация.

Съвет 2. Фокусирайте се върху зоните за товарене и разтоварване

Удобната зона за товарене и разтоварване на стоки е друга ключова точка за собствениците на кафенета, ресторанти, столове и магазини.

Важно е мястото, където ще се извършват товаро-разтоварните операции, да не излиза в двора на жилищна сграда или на пътното платно. Ако пречите на наематели или шофьори, ще бъдете измъчвани с оплаквания.

Въпросът за пълноценното захранване е особено актуален за наемателите, чийто бизнес включва използването на енергоемко оборудване - хладилници, електрически фурни, металообработващи машини и др.

Уверете се, че електрическите кабели в стаята са достатъчно големи, за да отговорят изцяло на нуждите на предприятието.

Съвет 4. Прочетете внимателно условията на договора

Преди да подпишете автографа си за лизинг, прочетете внимателно условията, при които сключвате сделката.

Договорът трябва да съдържа следните точки:

• условия на лизинг, цена и начин на плащане;
• ако помещенията се отдават под наем с оборудване, тогава трябва да се направи опис на имота;
• отговорност на страните за нарушение на договора;
• условия на прекратяване на споразумението.

Разходите за сметки за комунални услуги, сметосъбиране, поддръжка на пожарната система и аларма за сигурност обикновено се поемат от наемателя. Наемодателят обаче плаща, ако е необходимо, основен ремонт, включително подмяна на водопроводни комуникации и електрически кабели, ако те не успеят.

Обсъдете предварително с наемодателя въпроса за имуществената застраховка - дали ще бъде съставен такъв договор и ако не, решете кой ще поеме плащането на щети в случай на непредвидени ситуации.

Задължително е да се проверят документите за собственост на собственика - договор за покупко-продажба, извлечение от Държавния регистър за правото на собственост.

Уверете се, че помещенията наистина принадлежат на човека, който ви го дава под наем. В противен случай един ден истинският собственик на обекта ще се появи със съответните правомощия. Също така е важно помещенията да не са заложени, арестувани за дългове и да нямат други тежести.

Човек, който е далеч от тънкостите на жилищното законодателство, трябва да използва професионална помощ, когато наема или купува нежилищни помещения. Например можете да изясните за себе си всички неясни моменти на уебсайта Pravoved - ресурс, в който работят специалисти от всички области на юриспруденцията.

Можете да зададете въпроса си дори без регистрация, точно на главната страница. Ще получите юридически верен и компетентен отговор след няколко минути и напълно безплатно. Ако проблемът ви се нуждае от задълбочено проучване, ще трябва да заплатите услугите на професионалисти, но имате право сами да определите размера на таксата.

Стъпка 2. Определете размера на наема

За да разберете най-добрата цена за наем, използвайте една от двете опции. Първо, прегледайте лично базите данни на вашия град и определете приблизителния диапазон от цени за наемане на подобни помещения. Второ, делегирайте тази задача на посредник.

Между другото, в допълнение към агенциите за недвижими имоти посредническите услуги се предоставят от частни брокери. Те обикновено взимат 25-50% по-малко за работата си от компаниите. Въпреки това има само няколко частни специалисти, работещи с нежилищни недвижими имоти, дори в големите градове.

5. Ако наемете търговски недвижим имот - 3 основни риска за наемодателя

Всеки наемодател се притеснява за състоянието на имота си и иска да получи печалба от наема, а не загуби.

Ще изброим основните рискове на собствениците на търговски имоти и ще ви покажем как да ги избегнете.

Риск 1. Злоупотреба с помещенията

Всеки добре съставен договор за наем посочва с каква цел и как ще се използват наетите помещения. Това се отнася и за оборудването, което наемате заедно с наема.

Ако наемателят обеща да използва помещението като склад, но създаде магазин за търговия на дребно в него, имате право да го глобите или да прекратите споразумението, без да възстановите наема.

Риск 2. Повреда или загуба на имущество

Вие предадохте съоръжението и оборудването на уважаван, както ви се струваше гражданин, но той, на дипломатически език, не оправда очакванията ви. А именно, той доведе стаята до състояние на разруха, счупи оборудването, отвинти крушките и като цяло се държеше като прасе.

В такива случаи собственикът има право да иска пълно обезщетение за щети. Освен това трябва да бъдат възстановени не само разходите за ремонт, но и пазарната стойност на повреденото оборудване.

Не се осигурява отговорност, ако предметът и имуществото са били повредени в резултат на непредвидени обстоятелства - например от пожар или наводнение.

Риск 3. Наемателят отказва да плати месечната такса

Небрежните платци трябва да бъдат наказани с рубла. Това обаче е възможно отново, ако договорът за наем е съставен съгласно всички правила. Тоест документът трябва ясно да посочва условията и размера на месечните плащания.

6. Ако наемете търговски недвижим имот - първите 3 риска за наемател

Наемателят може да пострада и в резултат на незаконни или неразрешени действия на наемодателя.

Риск 1. Наем на помещения, върху които „лизингодателят“ няма законни права

Ако сте отдадени под наем от лице, което няма законните права на собственика върху обекта, договорът ще се счита за невалиден. За да избегнете това, изисквайте представянето на документи за собственост.

Можете самостоятелно да получите извлечение от Rosreestr, като се свържете с Многофункционалния център. Услугата е платена, но със сигурност ще знаете кой е шефът в къщата.

Риск 2. Смяна на ключалките в стаята веднага след извършване на авансово плащане

Да, такива ситуации все още се случват в природата. Подписвате договор, правите авансово плащане, взимате ключовете от ръка в ръка и когато искате да влезете в помещението с вашия имот, се оказва, че ключалките са сменени, а „собствениците“ ги няма.

В тази ситуация има само един изход - да се свържете с полицията и да започнете наказателно дело по факта на измама.

Риск 3. Субаренда

Най-добрият начин да изясните въпроса тук е с прост пример.

Пример

Наемателят Андрей, начинаещ предприемач, наел помещения за магазин за една година, плащайки шест месеца предварително. В същото време бизнесменът не проверява документите за собственост, разчитайки на честността на лизингодателя.

След месец успешна търговия, истинският собственик се появи в магазина с пълен комплект оригинални документи. Той учтиво помоли наемателя да се изнесе от окупираната зона. Андрей се опита да намери под наем, за да си върне поне парите, платени предварително, но предприемчивият посредник не отговори нито на обажданията, нито на SMS.

Заключение: Сделка директно със собственика. Най-малкото той трябва да е наясно с всички манипулации, които се случват с имуществото му.

7. Професионална помощ за наематели и наемодатели - преглед на ТОП-3 агенции за недвижими имоти

Намирането на квалифициран посредник е трудно. За да помогнем на нашите читатели, ние съставихме преглед на най-надеждните търговски компании за недвижими имоти в Русия.

1) Agency.net

Агенция за управление на недвижими имоти. Това ще помогне на наемодателите и наемателите да наемат и наемат: офис, търговски площи, работилница, склад, имение и всеки друг обект на търговско недвижимо имущество. Във фирмата работят само опитни и квалифицирани адвокати и брокери.

Значителен плюс на компанията е професионален подход, подробен уебсайт, разработване на индивидуална стратегия за всеки клиент на офиса. Няма услуги за недвижими имоти, които специалистите на компанията не биха могли да предоставят на потребителите.

Търговските недвижими имоти в Москва и региона са основната специализация на компанията. Respect работи на пазара от 2004 г. Целта на агенцията първоначално беше да предостави на клиентите най-широк спектър от услуги, свързани с лизинг, покупка и продажба на недвижими имоти.

Отдаването под наем на недвижим имот е много печеливш бизнес, ако вземете процедурата с най-голяма отговорност. Постоянните пасивни доходи винаги са приятни, но какво, ако имате идея да наемете търговски имот? Това ще изисква малко по-различен подход, защото има голяма разлика между наемането на апартамент и големия офис.

Инструкция стъпка по стъпка

Процесът под наем на обект е разделен на следните етапи:

1. Определяне на наемната стойност.

Първата стъпка е да прегледате и оцените най-големия брой налични оферти на пазара. Колкото по-голяма е извадката, толкова по-добър е резултатът (по-точен показател за средната наемна цена за търговски помещения).

В хода на анализа можете да използвате популярни сайтове като Avito или CIAN. Също така, информацията може да се изучава в различни печатни публикации. При липса на желание да проучите сами други оферти, би било разумно да наемете посредник или брокер.

Цената на такива услуги трудно може да се нарече висока, но е напълно възможно да се спести прилична част от нервните клетки и времето.

Разходите за наем на търговски недвижими имоти трябва да отговарят не само на собственика, но и на потенциалните клиенти. Умишлено висок процент е малко вероятно да бъде успешен, но следните фактори могат да повлияят на формирането на ценовия етикет:

• местоположение на сградата / помещенията;
• инфраструктура (наличие на кафене в непосредствена близост, безплатни паркинги, охрана на сградата);
• клас сграда;
• качество и ниво на ремонт;
• функционалност на оформлението;
• различни характеристики на комуникациите (непрекъсваемо захранване, интернет, наличие на бани и др.);
• други бонуси, които потенциално могат да подобрят производителността на наемателите (Wi-Fi рутер, кафе машина, удобни мебели).

След като анализирате цените на пазара, можете да се свържете с други наемодатели и да се опитате да намалите разходите. Често посочените в офертите цени са ориентировъчни и приблизителни. Стойността, която може да бъде постигната по време на преговорите, ще бъде достатъчна, за да се установи средната наемна цена за подобни оферти. Достатъчно 5-10 обаждания, за да получите сравнителни данни за цената на наема.

Най-важното за наемодателя на търговски имоти е да намери подходящия клиент. Можете да направите това сами или да наемете посредник. И двете ситуации имат своите плюсове и минуси, така че изборът какво да правите е личен въпрос.

Когато търсите наемател самостоятелно, сериозно предимство е наличието на собствена база. Въпреки това липсата му няма да доведе до големи проблеми, но ще трябва да отделите повече енергия.

Един добър начин да намерите подходящ клиент е да създадете уебсайт с търговско предложение. По-добре е да популяризирате такъв сайт, като използвате контекстна реклама с акцент върху ключовата аудитория. Благодарение на такава реклама можете лесно да намерите заинтересована аудитория и да избегнете високи комисионни към агенции.

Най-препоръчително е да направите това, когато наемате помещения с впечатляваща площ. Такива оферти се търсят от клиенти, които очакват висока рентабилност от планираната дейност и най-вече се доверяват на сайтовете.

Ако човек иска да си купи много скъпа кола, ще я потърси ли на съмнителни ресурси или ще предпочете официалния уебсайт? Така че наемателят на търговски недвижими имоти е на същото мнение.

Съвсем различен въпрос са малките помещения под наем. Тук няма смисъл да създавате уебсайт и безплатните табла за съобщения в Интернет (дори и малките) са идеални.

1. Риелторски услуги.

Ако не искате сами да търсите заинтересовани лица, има опция за наемане на посредник. Това лице самостоятелно ще намери необходимите наематели, ще установи контакти и дори самостоятелно ще сключи необходимия договор за наем.

От друга страна, намирането на точните хора е деликатен и доста сложен / отнемащ време бизнес. Не всички брокери ще се съгласят с това и майсторите на техния занаят в сериозни агенции ще изискват парична сума за такива услуги в размер на 50% от наемната цена за 1 месец. И понякога дори повече от това.

Но все пак с този метод за намиране на наематели собственикът ще се освободи от значителни трудности. В резултат на това ще бъде въпрос само на съставяне на договор и изготвяне на цялата необходима документация.

Плащането за услугите на брокера се извършва само след сключване на договор за наем. Ако даден брокер или агенция изисква авансово плащане или предсрочно плащане, възможно е това да са измамници.

1. Необходима документация.

След като наемателят бъде намерен и всички ключови точки са удовлетворени от двете страни, можете да продължите към изпълнението на договора. Споразумението за наем на търговски недвижими имоти трябва задължително да съдържа следните клаузи:

• пълна информация за всяка от страните;
• точния адрес на обекта под наем;
• сумата и платеца на комунални услуги;
• размера на месечния наем;
• датата, когато обектът ще бъде отдаден под наем;
• необходимите действия на всяка страна в случай на форсмажорни ситуации;
• описание на качеството на ремонта и съществуващите мебели;
• ключови условия, съгласно които можете да прекратите наема.

При липса на необходимите знания или опит би било по-разумно да се включи квалифициран адвокат в процедурата за сключване на договор.

Договорът не е единственото нещо, което е необходимо при отдаване под наем на недвижими имоти. Трябва също да имате със себе си:

• паспорт на гражданин на Руската федерация;
• документ, потвърждаващ собствеността;
• план на етажа.

Когато всички документи са на разположение и страните успешно сключат договора, остава само да получат приходите и да следят честотата на плащанията.

Търговските недвижими имоти включват офис сгради, индустриални помещения, спортни съоръжения, магазини, гаражи, складове и дори хотели.

Възможно е да се ускори доставката на търговски недвижими имоти чрез намаляване на наемната ставка. Като се вземат предвид фиксираните разходи за поддържане на помещенията, би било по-правилно да се отдават недвижими имоти под средно или дори ниско ниво, отколкото да се определя висока цена, но за цяла година.

Също така, цената на такива помещения се влияе от наличието на:

• паркинг;
• места за хранене (в същата сграда или в непосредствена близост);
• инфраструктура;
• висока проходимост и др.

При такива условия наемът може да бъде значително по-висок от средния за пазара. И, разбира се, има клиент за това.

Отвореността към желанията на бъдещите клиенти също играе важна роля при доставката на търговски недвижими имоти:

1. Съдействие за планиране.

Потенциалният наемател може да се нуждае от помощ или съвет относно оформлението на работата. Би било разумно да се подготвите предварително и да предложите веднага няколко готови варианта, а ключовите промени ще останат за клиента, които той иска да направи.

Много по-лесно е да смените готовото, отколкото да създадете нещо от нулата. Това отношение към наемателя несъмнено ще бъде оценено.

1. Обсъждане на подробности.

Цветът на стените в стаята, броят на максималните връзки към телефонната мрежа или Интернет, както и обсъждането на всички други функции ще помогнат да се разбере разположението на наемателя и да го убедят да наеме този конкретен имот.

Това е малък психологически трик: колкото повече човек се задълбочава в детайлите, толкова по-големи са шансовете такъв разговор да остане в паметта му. Това означава, че той ще се съсредоточи първо върху него, ще прецени плюсовете и минусите и т.н.

Ако обаче целият процес на наемане е изграден върху такива трикове, ще има голям риск да загубите репутацията си. Ако качеството на лизинга е важно само с думи, това може да заплаши с много сериозни последици.

1. Ваканция.

Ако търговските помещения, отпуснати под наем, не са завършени, тогава можете да предложите на наемателя ваканция срещу заплащане. Тоест той ще извърши ремонт за своя сметка, но докато ремонтните екипи си вършат работата, клиентът няма да плаща наема за помещенията.

Това е доста значителен плюс за наемател, който ясно е решил да наеме имот:

• ако няма допълнителни средства за едновременно плащане на наем и ремонт, тогава това действие ще предизвика изключително положителни емоции и ще повиши репутацията на лизингодателя;
• също така ваканциите за ремонт ще помогнат да убедите съмнителния наемател да закупи точно този недвижим имот / помещение.

Като цяло е възможно временно да освободите клиента от плащане на наем в различни ситуации. Основното е, че няма сериозни финансови загуби и за двете страни. Това са основните характеристики на правенето на бизнес и наемателите (както и наемодателите) на търговски недвижими имоти са наясно с това.

Ето защо подобни действия са широко разпространени, въпреки че използването им не се изисква. Особено ако доставката на търговски недвижими имоти не е спешна.

1. Надеждността на наемодателя.

Това е много важен момент, който най-ясно се проявява при изготвянето на документацията на собственика за наемателя. Колкото повече гаранции получава клиентът, толкова повече са шансовете за успешен лизинг.

Изобилието от подкрепящи документи, никакви трикове по време на подписването на договор и добрата репутация са ключът към успешния лизинг на търговски недвижими имоти. Причината е проста:

• когато наемат апартамент, често обикновените граждани са ангажирани с въпроса;
• и ако помещенията се планират да се използват за търговски цели и да печелят сериозни пари от този бизнес, тогава проучването на всеки документ от наемателя ще бъде възможно най-скрупульозно.

Рискове и други трудности

Не само наемателят е изложен на риск - същото важи и за наемодателя. Най-честите причини за конфликти са:

• недостатъчно определение на правните задължения на страните по отношение на наетия имот;
• забавяне на месечните плащания и други плащания;
• злоупотреба с наетия имот;
• повреда / загуба на имущество, собственост на лизингодателя;
• данъчни спорове (съгласно член 146 от Данъчния кодекс на Руската федерация задължението за плащане на ДДС се налага само на лизингодателя с възможност за приспадане на сумата на данъка от лизингополучателя, ако има подходящ документ).

Всички тези конфликтни ситуации пряко зависят от сключеното споразумение. Всяка от точките трябва да бъде описана възможно най-точно, тъй като това минимизира рисковете за двете страни наведнъж. Важно е да се вземе отговорно отношение към сключването на договора, за да се избегнат подобни ситуации.

Наемът на търговски имоти не е много различен, но има редица ключови характеристики. Най-важното е да сключите договор. Във всяка ситуация страните ще разчитат само на него, поради което е необходимо да съсредоточат вниманието си при сключване на сделка по този документ.