У дома Въртене Как да наемете нежилищни помещения. Всичко, което трябва да знаете, ако планирате да наемете нежилищни помещения

Как да наемете нежилищни помещения. Всичко, което трябва да знаете, ако планирате да наемете нежилищни помещения

Много хора притежават различни нежилищни имоти, които не се използват за никакви цели. Най-добрата възможност е да ги отдавате под наем, тъй като при такива условия се осигурява постоянен и висок доход. За това лизингодателят може да действа като физическо лице, индивидуален предприемач или собственик на бизнес. Процедурата за отдаване под наем на нежилищни помещения трябва да се извършва компетентно, за което се изготвят официални договори с наематели. Взема се предвид необходимостта от плащане на данъци върху получените доходи.

Правила за предоставяне на обекти под наем

Много собственици на имоти използват тази дейност. Отдаването под наем на нежилищни помещения ви позволява да получавате високи пасивни доходи. В този случай лизингодателят може да бъде:

физическо лице, което е пряк собственик на обекта, следователно, той трябва да има официални документи за този имот;
Индивидуален предприемач, който е регистриран специално във Федералната данъчна служба за извършване на тази дейност и обикновено за плащане на данъци, е избран от предприемачи от STS, PSN или UTII, тъй като чрез използването на опростени режими няма да е трудно да се изчисли и плати данък, както и да се подаде декларация;
компания, представлявана от юридическо лице, и предприятията могат, както индивидуалните предприемачи, да използват опростени системи за изчисляване на данъка.

При съставяне на договор всеки от горните собственици взема предвид различни нюанси. Ако наемът на нежилищни помещения се извършва без официална регистрация и регистрация на доходи във Федералната данъчна служба, това е незаконна дейност, за която собствениците на помещенията носят отговорност.

Правила за отдаване под наем на обекти на физически лица

Частните граждани могат да притежават различни имоти. Те се използват за различни цели като:

създаване на офис;
организация на склада;
формиране на производствено предприятие;
създаване на магазини.

Гражданинът може да действа като страна по договора за наем. Хората трябва да бъдат преките собственици на обектите, следователно те трябва да имат съответните документи за собственост и извлечение от USRN. Характеристиките на отдаването под наем на нежилищни помещения от физическо лице включват следното:

гражданите трябва предварително да впишат в Росреестра, че съществуващите помещения са нежилищен обект, а техническите и кадастралните параметри трябва да бъдат посочени допълнително;
ако помещенията не са вписани в кадастралния регистър или не са осчетоводени, не е разрешено официалното им предаване за ползване на други лица;
лизингът на обект за ползване от фирми или други граждани е имуществена сделка, поради което със собственика със сигурност се сключва граждански договор;
така че документацията да е формализирана и компетентно, споразумението се съставя изключително в писмена форма, след което се заверява от нотариус и се регистрира в Rosreestr.

Често се изготвя споразумение за период, не по-дълъг от една година. При такива условия не се изисква регистрацията на документа в Rosreestr.

Какви документи се изискват от физическо лице за сключване на сделка?

Ако наемът на нежилищни помещения се извършва от физическо лице, гражданинът трябва предварително да подготви определена документация. Той включва следните документи:

паспорт на гражданин, който е собственик на помещението;
удостоверение за собственост, което може да бъде заменено с нов извлечение от USRN, което посочва прекия собственик на обекта;
технически сертификат;
други технически документи, издадени на собственика от служители на ОТИ;
извлечение от Rosreestr, потвърждаващо, че в обекта няма тежести, представляващи арест, гаранция или други ограничения.

Разрешено е да се включи представител за участие в сделката, но той трябва да има нотариално заверено пълномощно.

Плащат ли се данъци от физически лица?

Доста често гражданите, които притежават недвижими имоти, използват този вид дейност, за да печелят пари. Отдаването под наем на нежилищни помещения носи на хората доста значителни пасивни доходи.

Ако споразумението е регистрирано в Rosreestr, тогава информацията от тази институция се изпраща до най-близкия клон на Федералната данъчна служба за регистриране на доходите на гражданите. Затова отдаването под наем на нац. лица от нежилищни помещения изисква изчисляване и плащане на данък върху доходите.

За целта се изисква ежегодно да се подава декларация с 3 NDFL до Федералната данъчна служба, която посочва всички доходи на гражданин от наемане на обект. Освен това този документ предоставя точния размер на данъка върху доходите на физическите лица. Следователно 13% ще трябва да бъдат платени от получените суми. Поради такава висока данъчна тежест, гражданите често предпочитат да кандидатстват за индивидуален предприемач или да отворят компания, за да намалят значително размера на данъка, тъй като при използване на опростени режими сумата на данъка може да бъде намалена до 6% от всички приходи.

Нюанси за индивидуалните предприемачи

Много граждани, които са собственици на недвижими обекти, които предпочитат да отдават под наем, специално отварят индивидуални предприемачи за тези цели. В този случай те могат да използват опростени режими при изчисляване на размера на данъка. Лизингът на нежилищни помещения на индивидуален предприемач се извършва, като се вземат предвид нюансите:

сключването на договор с наематели е задължително фиксирано с официално споразумение, което предписва продължителността на договора, характеристиките на имота, цената на наема и други важни характеристики;
ако срокът на споразумението надвишава една година, тогава договорът се регистрира в Rosreestr;
за получените доходи се плащат данъци от индивидуални предприемачи, за които предприемачът може да избере патентната система, опростената данъчна система или UTII;
трябва да се записва директно прехвърляне на средства, за което се съставят разписки, но най-често парите се превеждат по разплащателна сметка, поради което е възможно да се докаже получаването на пари с помощта на банкови извлечения.

Използвайки опростени данъчни системи, гражданите могат да избегнат плащането на значителен данък. Най-често при отдаване под наем на нежилищни помещения индивидуалните предприемачи избират UTII, тъй като при използването на този данък същата сума се плаща на тримесечие. Данъкът в този случай зависи от размера на помещението, поради което не се влияе от наемната цена.

Наемът на нежилищни помещения на индивидуални предприемачи трябва да се извършва официално. Данъчното облагане зависи от избрания режим, но в същото време е важно не само да се изчисляват правилно и да се плащат данъци навреме, но и да се съставят декларациите, необходими за служителите на Федералната данъчна служба.

Какви документи се изискват от индивидуалните предприемачи?

Ако собственикът на нежилищни недвижими имоти е предприемач, трябва да бъдат подготвени следните документи за съставяне на договор с наемателя:

удостоверение за регистрация и регистрация;
граждански паспорт;
документи за собственост върху имота;
технически документи за обекта.

Правилно съставен договор със сигурност се представя във Федералната данъчна служба заедно с декларация, тъй като той действа като потвърждение за провеждането на конкретни дейности.

Специфичност при отдаване под наем на помещения от компании

Често различни нежилищни имоти се притежават не от физически лица, а от предприятия. Фирмите често решават да наемат нежилищни помещения. Процедурата в този случай има следните характеристики:

дружеството може да не е собственик на обекта, тъй като може да действа като посредник;
съставя се граждански договор с наематели, към който са приложени различни документи от фирмата;
организацията трябва да плати данък върху получения доход, който се изчислява въз основа на приложимия данъчен режим, а компаниите могат да комбинират няколко системи наведнъж, за да спестят пари от такси.

Ако компанията не е прекият собственик на обекта, тогава тя може да го преотдаде. При такива условия се изисква да се получи разрешение за тази дейност от собственика.

Какви документи се изискват от компанията?

Ако компанията е лизингодател, за да изготви договора, компанията трябва да подготви документацията:

удостоверение от Единния държавен регистър на юридическите лица;
учредителни документи на предприятието;
титулни документи за обекта, потвърждаващи, че компанията наистина има право да наеме това помещение;
ако обектът е отдаден в сублизинг, тогава компанията трябва да има разрешение от собственика за такива дейности;
основателят, който е собственик на бизнеса, може да издаде пълномощно за своя служител, в резултат на което той има съответните правомощия да извърши сделката.

Най-често фирми със значителни площи ги отдават под наем, тъй като не ги използват самостоятелно за никакви цели. Отдаването под наем на нежилищни помещения осигурява значителен пасивен доход, така че много фирми прибягват до този метод за печелене на пари. Когато съставяте споразумение с компания, наложително е да го регистрирате в Rosreestr.

Отдаване под наем на обекти от общината

Администрацията на всеки град притежава много различни обекти на недвижими имоти, които могат да бъдат жилищни или нежилищни. В този случай градските власти могат да вземат решение относно необходимостта от отдаване под наем на тези обекти на преки потребители. Средствата, получени от такива дейности, ще бъдат насочени към местния бюджет.

При такива условия се изисква да се спазва правилният ред на доставка на обектите. За това се вземат предвид нюансите:

за определяне на наемателя със сигурност се провежда официален търг;
сключва се договор за наем с оферента, който предлага най-висок наем;
търговете се провеждат под формата на търг и в него могат да участват физически лица, индивидуални предприемачи или организации;
за да участвате в търга, трябва да подадете специално заявление на уебсайта на регионалната администрация;
само след регистрация всички участници са поканени на търга;
депозитът се заплаща от всички кандидати, представени от входната такса и обикновено е равен на 10% от стойността на обекта;
наемната цена се изчислява въз основа на кадастралната цена на имота;
ако наддава само един оферент, тогава няма да се проведе наддаване, така че оферентът издава договор за наем без търг.

Администрацията може да предостави възможност за съставяне на договор за дългосрочен период, надвишаващ 10 години.

Правила за съставяне на договор

Независимо кой е наемодателят, важно е правилно да съставите договор за наем. Именно с негова помощ се извършва компетентната регистрация на имотна сделка. Договорът за наем на нежилищни помещения трябва да съдържа следната информация:

посочват се мястото и датата на изготвянето му;
страните, участващи в сделката, са регистрирани;
ако участниците са физически лица, тогава се регистрират техните пълни имена, дати на раждане и информация от паспорти;
ако наемателят или лизингодателят е компания, тогава се посочват нейните данни;
предписани са техническите характеристики на имота, както и адресът на местонахождението му;
изброява условията, въз основа на които имотът може да се използва;
посочва се срокът и цената на лизинга;
разрешено е да се включи клауза, въз основа на която в бъдеще лизингополучателят ще има възможност да изкупи имота;
изброява правата и задълженията на всяка страна по сделката;
посочва се отговорността на страните, тъй като ако те нарушават клаузите на споразумението по различни причини, към тях ще бъдат приложени различни санкции или други мерки за влияние;
дават се условията, въз основа на които договорът може да бъде прекратен предсрочно;
изброява ситуациите, когато ще трябва да се обърнете към съда, за да разрешите различни конфликтни въпроси;
отговарят на различни форсмажорни обстоятелства, при които участниците в сделката трябва да се държат по специфичен начин.

Тази документация не се изисква да бъде заверена от нотариус. С помощта на този официален документ се регламентира процедурата за отдаване под наем на жилищни и нежилищни помещения. Документацията се изготвя в три екземпляра, тъй като единият остава при лизингодателя, вторият се прехвърля на наемателя, а третият се използва за регистрация в Rosreestr. Договорът влиза в сила само след регистрация. Подновяването на договора е позволено, ако има споразумение между страните. Примерен договор е представен по-долу.

Правила за съставяне на акт за приемане и предаване

Веднага след изготвяне на споразумение, въз основа на което се извършва наемът на нежилищни помещения от индивидуален предприемач, физическо лице или фирма, се изисква да се прехвърли обекта на наемателя.

Прехвърлянето се извършва директно в сроковете, посочени в договора. За това е препоръчително да се състави акт за приемане и предаване. В присъствието на трети страни се формира документ, потвърждаващ, че участниците в сделката наистина са добросъвестни и способни.

Документът изброява всички параметри на съществуващото свойство, които включват:

състояние на подови и стенни покрития;
наличието на водопроводни инсталации;
местоположение и технически характеристики на комуникациите.

Ако в стаята има мебели, тогава тя трябва да бъде изброена и да се посочи в какво състояние е тя.

Какви данъчни режими се използват от наемодателя?

Собствениците на имоти, които отдават недвижими имоти под наем, получават известен доход от този процес, който е задължен да плати данък. Физическите лица плащат 13% от всички доходи. Поради такава висока данъчна тежест наемодателите предпочитат да отворят индивидуален предприемач или компания. За изчисления могат да бъдат избрани различни данъчни режими:

USN. При този режим се изплащат 6% от всички парични постъпления или 15% от нетната печалба. Местните власти могат да увеличат ставките за офис или недвижими имоти на дребно. Данъчната основа е доход за година работа или печалба от дейности. Някои региони въвеждат стимули за малкия бизнес. Освен това, поради данъчни преводи, сумата, която предприемачите плащат за себе си на Пенсионния фонд и други фондове, се намалява.
Патент за наем на нежилищни помещения. Тази данъчна система се счита за най-изгодна за много предприемачи. Може да се прилага само IP патент. Лизингът на нежилищни помещения при такива условия не изисква подготовка и подаване на различни доклади до Федералната данъчна служба. Следователно е достатъчно само първоначално да се придобие патент с оптимална цена за определен период от време. Те могат да придобият патент за индивидуален предприемач за различни периоди. Отдаването под наем на нежилищни помещения по този режим се счита за печеливш процес.
ОСНО. Рядко тази система е избрана за отдаване под наем на обекти, тъй като е необходимо да се плати голямо количество данъци и да се занимава със счетоводство. Обикновено този режим се използва от фирми, които не искат да комбинират множество системи.
UTII. Лизингът на нежилищни помещения при този режим обикновено се избира само ако има обект с малък размер. Ако стаята има значителна площ, тогава е по-препоръчително да изберете USN или патент. При изчисляване на UTII се взема предвид физическият показател, представен от площта на недвижимите имоти. Ето защо е оптимално да изберете този режим, ако обектът не надвишава 30 квадратни метра. м.

Изборът на конкретна система зависи от преките наематели. Някои фирми и индивидуални предприемачи предпочитат да комбинират няколко режима като цяло, което прави възможно намаляването на данъчната тежест.

Заключение

Отдаването под наем на различни нежилищни помещения се счита за печеливш процес. Може да се извършва от физически лица, индивидуални предприемачи или компании. Фирмите изобщо не могат да бъдат собственици на обекти, следователно те действат само като посредници.

Процедурата за предоставяне на недвижим имот под наем предполага компетентното изпълнение на сделката, за което между участниците се съставя официално споразумение, което е регистрирано във Федералния регистър.

Физическите лица в Русия могат да притежават не само жилищни помещения, но и нежилищни - такива, които не са регистрирани в жилищния фонд на населено място или град (Граждански кодекс на Руската федерация). Следователно собствениците на този тип недвижими имоти могат да се разпореждат с тях по свое усмотрение - включително на лизинг (Граждански кодекс на Руската федерация).

Уважаеми читатели! Статията говори за типични начини за решаване на правни въпроси, но всеки случай е индивидуален. Ако искате да знаете как за да разрешите точно вашия проблем - свържете се с консултант:

ЗАЯВЛЕНИЯ И ПОЗОВАНИЯ СЕ ПРИЕМАТ 24/7 и БЕЗ ДНИ.

Това е бързо и Е СВОБОДЕН!

Сделките за наем на нежилищни жилища, в които цивилни лица са участници, се сключват съгласно определени правила, подобно на сделките с юридически лица или индивидуални предприемачи.

правила

Има общи правила, спазвайки които, можете ефективно и бързо да наемете недвижимо имущество, което не е жилищен фонд.

Например, ако някоя компания или фирма, организация или институция иска да наеме стая от физическо лице, тогава какво трябва да се направи за това, за да не се нарушава законът.

Освен това има особености при отдаване под наем на нежилищни недвижими имоти безплатно или обратно, на физическо лице и т.н.

Нека разгледаме например няколко варианта на ситуации, при които е възможно да се наемат нежилищни помещения според нашите условия.

Може ли физическо лице да наеме нежилищни помещения

Въз основа на Гражданския кодекс на Руската федерация, както и други правни разпоредби, собственикът, като физическо лице, може да дава под наем недвижим имот, който не е част от жилищния фонд.

И за това той не трябва да става индивидуален предприемач (по-нататък - ИП), за да получи законно доходи от отдаване под наем на помещения или нежилищни сгради, структури.

За него е достатъчно просто да плати 13% данък върху дохода навреме и да подаде декларация за данък върху доходите на физическите лица в данъка (и Данъчния кодекс на Руската федерация) не по-късно от 30 април на годината, която следва отчетната календарна година.

Ако собственикът на имота не използва редовен нает труд, тогава законът не позволява да стане индивидуален предприемач (Граждански кодекс на Руската федерация).

В същото време всички договори, които се сключват от физически лица при такива наемни сделки, ще се считат законно за договори за GPC - от гражданско-правен характер.

Това означава, че наемът може доста лесно да бъде определен в реда на договорното сключване на договора за наем.

Тук е изключително важно страните сами да се споразумеят и да обсъдят размера на таксата, да се договорят помежду си. След това фактът на съгласието се удостоверява от нотариус при сключване на сделката.

Трябва да се кажат още няколко думи за случая, когато дадено лице дава под наем нежилищни помещения на юридическо лице.

Важно е да се вземат предвид следните точки от текста на договора, които ще повлияят на счетоводството на наемащото предприятие:

Обектът трябва да бъде посочен - точен адрес, местоположение, кадастрален регистрационен номер, оперативна и техническа информация (например площ, етажи, жизненост за работа и др.).
Без ДДС за плащане на юр. не се изисква лице, тъй като договорът не се сключва с друго предприятие, а с гражданин (гражданин).
Наемната цена може да включва сметки за комунални услуги. Това е удобно за правилното отчитане на разходите за предприятието.
Необходимо е да се посочи в споразумението формата на изчисление - безкасово, или с плащането на пари в брой.
Юр. лице, което плаща нац. лице е платено за временно ползване на собствеността си, също е лице, участващо в платеца на данъка върху доходите на физическите лица (Данъчен кодекс на Руската федерация) Следователно компанията може самостоятелно да прехвърли 13% на данъчната организация за тази транзакция.

Благодарение на съвременната платежна система, юридическите лица могат да разплащат сметки с физически лица по безкасов начин на плащане.

Просто трябва да посочите в договора банковите данни за сметките, пластмасовата карта на физическото лице, където наемателят ще преведе плащането за ползване на недвижимия имот на гражданина-лизингодател.

Ако страните са избрали в този случай опцията за парично сетълмент, тогава дружеството трябва да изготви тази операция чрез разход и касов ордер.

Забележка! Ако юридическо лице е сключило договор за наем на нежилищни помещения, собственост на физическо лице, и ако последното стане в средата на срока на такъв договор за ИС, тогава юридическото лице. от човек няма да се изисква да плаща 13% данък върху транзакцията. Там данъчната система ще следва различна схема.

Възможно ли е да се вземе нац. лице

Юридическо лице или индивидуален предприемач, който е собственик на нежилищни помещения, има пълното право да ги отдаде под наем на физическо лице. В това отношение в законодателството няма забрани. В този случай е най-добре да се съсредоточите върху чл. 606-670 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

В договора за наем ще е необходимо да се посочи:

код на OKVED легален лица (70.20.2);
срокът на споразумението;
лична информация нац. лица;
пълни характеристики на стаята;
кадастрален номер на обекта;
размера на наема;
процедурата за плащане от наемателя (физическо лице) на плащането за ползване на помещенията на лизингодателя (юридическо лице);
посочете подробностите и специалните аспекти на лизинга (правила, експлоатационни процедури, възможност за ремонт и др.).

По принцип едно и също се случва, когато сключвате сделка с индивидуален предприемач и физическо лице. Само вместо хартата и удостоверение от Единния държавен регистър на юридическите лица, отделен бизнесмен представя удостоверение USRIP на нотариус, за да завърши сделката.

Възможно ли е безплатно

В руското законодателство не съществува принуда от страна на собственика на нежилищни помещения, за да се гарантира, че те дават под наем своето имущество без грешка срещу заплащане. Това е правото на собственика, а не задължението му към закона.

Цялата сделка е строго регламентирана от споразумение, което се изготвя по взаимно съгласие на страните и отразява съгласуваното им волеизявление по отношение на условията на споразумението, включително заплащане за ползването на имуществото на лизингодателя.

Следователно е възможна и безвъзмездна сделка, както и платена, въпреки Гражданския кодекс на Руската федерация, където се казва, че лизингополучателят се задължава да плати услугата под наем на собственика на имота.

Как да мине

С брокерите можете да отдавате имота си под наем много по-бързо и по-ефективно. Те намират купувач на услуги за отдаване под наем по-бързо, отколкото е било модерно да правят сами.

Също така тези специалисти постоянно наблюдават всички тънкости на пазара на недвижими имоти и всякакви промени в цените и други подробности.

Документи

Цялата процедура за регистриране на наема на нежилищни помещения преминава само чрез сключване на специално споразумение с нотариалното му заверяване. Затова трябва предварително да си уговорите среща с нотариус, ако вече е намерен купувач на услуги.

Когато наемодателят ще подготви сам пакет от документи, за да завърши транзакция, той ще се нуждае от следните документи:

граждански паспорт, ако е физическо лице;
удостоверение за регистрация на юридическо лице, ако то е предприятие;

титулна документация за обект на нежилищни недвижими имоти - удостоверение от USRN, договор за покупко-продажба, друго;

техническа документация за обект на недвижим имот;
пълномощно, ако има представители на страните, участващи в сделката;
съгласие от съпруга, ако лизингодателят е физическо лице. лицето и недвижимият имот са в съвместна собственост, придобити по брак;
разрешение от банката, ако имотът е в ипотечно отчуждение по ипотечен или друг договор.

В допълнение към гореспоменатите ценни книжа, принадлежащи на юридически лица, има изисквания към тях да представят и редица други документи. Това са финансови отчети, учредителни документи, пълномощно за представител и т.н.

В случая, когато HOA дава под наем нежилищни помещения, то също е юридическо лице.

Тъй като всички TSN или HOA са регистрирани като юридически лица, имат собствено данъчно облагане, подлежат на правилата за отчитане на опростена система.

Такива партньорства се основават на техните учредителни документи, изготвени не без участието на наемателя на къщата (ите). Такива общества имат право да се разпореждат с нежилищни райони, собственост на Партньорството.

Не е необходимо да регистрирате сключения договор за наем в Regpalat (Rosreestr, USRN - Единен държавен регистър на недвижимите имоти), ако:

срокът на споразумението е определен по-малко от 12 месеца;
срокът в договора изобщо не е посочен.

В обратния случай, когато периодът на валидност на споразумението е определен за повече от 12 месеца, тогава се изисква регистрация в USRN на такова споразумение.

Сам

Преди да сключите сделка за наем на нежилищен недвижим имот, първо трябва да разберете защо той ще бъде използван от наемателя (наемателя), с каква цел ще бъде използван.

Възможни варианти за наемане на нежилищни помещения:

за склад;
като производствена работилница;
използване на помещенията като офис;
търговска зона (точка);
за предоставяне на услуги (търговия с услуги);
като гараж;
за отглеждане на животни, птици, отглеждане на растения;
за лично ползване (например като килер за съхранение на различни неща, инструменти, оборудване) и др.

В допълнение към предназначението те обръщат внимание на площта, размера и оформлението на нежилищните помещения. Формирането на цената на наема се влияе значително от квадратурата на площите, отдадени под наем на наемателя.

Местоположението на съоръжението влияе върху удобството на производствени решения, планове, графици и др. Затова трябва да се търси бъдещ наемател според вида и предназначението на имота.

Ако това е например гараж, тогава производствените работници едва ли ще се съгласят с използването на такава стая.

Като цяло процедурата за самоотдаване на нежилищни помещения или сгради, конструкции се състои в следния алгоритъм на действия:

Изготвяне и подреждане на документи на собственика и книжа за самия недвижим имот.
Предварително изчисляване на наемната цена.
Създаване на рекламна кампания.
Подаване на реклами в интернет или самостоятелно публикуване на табла за обяви из града.
Получаване на обаждания от потенциални наематели.
Назначавания и устно споразумение по сделката.
Уговорете среща с нотариус.
Направи сделка.
Регистрация на договора с Regpalat (ако е предвидено от закона в конкретен отделен случай).
Издаване на ключове от нежилищните помещения на наемателя и свързана с него документация (например акт за приемане и прехвърляне на собственост, намираща се в помещенията).

За да изчислите разходите за наем, можете да поканите специален експерт оценител, който може да изчисли всичко, като вземе предвид съвременните пазарни условия и дори като вземе предвид прогнозите за предстоящата година.

Такива услуги, разбира се, не са безплатни, така че не всеки собственик на имот може да вземе решение за тях. Но такава оценка позволява на собственика на имота да има под ръка доклади за изчисленията на експерта.

Придобиването на помещения за бизнес в началния етап от създаването му може да бъде проблематично. Затова предприемачите предпочитат да наемат недвижими имоти. Това ви позволява да намалите еднократните разходи. но отдаване под наем на нежилищни помещениясвързани с редица характеристики, които отличават процеса от класическия. Това води до появата на цял списък от проблеми, невъзможността за бързо разрешаване, което води до забавяне в началото на изпълнението на дейностите.

Ако юридическо или физическо лице иска да ги избегне и да ускори процеса на отдаване под наем на нежилищни недвижими имоти, доколкото е възможно, трябва да започнете процедурата, като анализирате съответната информация по темата. По-нататък ще говорим за процедурата за изпълнение на действия, за характеристиките, които се налагат на процедурата в зависимост от статута на лизингополучателя и лизингодателя, както и за спецификите на данъчното облагане.

Трябва ли физическите лица да се регистрират като индивидуални предприемачи за наемане на нежилищни помещения?

Правото на собственост на жилищен имот е възложено на физически лица съгласно членове 131 и 213 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Лице, което е признато за собственик на недвижим имот, има право да се разпорежда с него и да го използва по свое усмотрение. Такава възможност е фиксирана от член 209 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Освен това всеки гражданин има възможност да отдава нежилищни помещения под наем. Правилото е отразено в член 608 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Физическото лице може да упражни правото си да наеме нежилищен недвижим имот. В същото време членовете на закона не задължават да се регистрират като индивидуален предприемач. Въпреки това, човек се занимава с предприемаческа дейност с помощта на доставката на недвижими имоти, ще трябва да отворите IP.

Кога е невъзможно да се избегне отварянето на IP?

Физическите лица могат да започнат да извършват предприемачески дейности само след като са преминали съответната регистрация и са получили статута на индивидуален предприемач. Законът обаче не задължава гражданин да стане юридическо лице. Подобно правило е отразено в член 23 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Бизнес дейността се различава от другите манипулации по редица характеристики.

Които включват:

има силни връзки с наемателя;

през определен период сделките се извършват редовно;

човек води записи на сключени сделки и операции;

имотът е придобит специално за сделки;

човек има редовен доход от използването на недвижими имоти.

За да може процесът по отдаване под наем на недвижим имот да бъде признат за предприемаческа дейност и да доведе до необходимостта от регистрация като индивидуален предприемач, трябва да се докаже, че всички сделки са сключени с цел получаване на постоянен доход.

Например, подписването на договор за наем за една или повече години, както и сключването на сделки със същите организации, може да действа като потвърждение. В тази ситуация ще се изисква регистрация като индивидуален предприемач.

Какво се случва, ако не се регистрирате като индивидуален предприемач?

Ако едно лице наруши членовете на закона и започне да извършва предприемачески дейности без регистрация, срещу него ще бъде образувано съдебно производство. Гражданинът може да бъде привлечен към административна или наказателна отговорност.

Към него може да се приложи едно от следните наказания:

парично възстановяване на 500-2000 рубли (член 14.1 от Административния кодекс на Руската федерация);

парично възстановяване до 300 000 рубли (член 171 от Наказателния кодекс на Руската федерация);

участие в задължителна работа с продължителност 480 часа (член 171 от Наказателния кодекс на Руската федерация);

арест за срок до шест месеца (член 171 от Наказателния кодекс на Руската федерация);

глоба в размер на дохода за 2 години (член 171 от Наказателния кодекс на Руската федерация).

Как се сключва споразумение с юридически и физически лица?

В руското законодателство няма правило, уреждащо наемането на нежилищни помещения от физическо лице. При съставяне на споразумение е необходимо да се разчита на разпоредбите на глава 34 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Нормативният правен акт съдържа главна информация относно предоставянето на имот под наем.

Член 606 от Гражданския кодекс на Руската федерация отразява, че наемодателят, който не е юридическо лице, е длъжен да прехвърли нежилищен недвижим имот на наемателя за временно ползване и владение след заплащане на определена такса.

Договорът за наем е съставен в съответствие с правилата, съдържащи се в членове 434 и 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Страните по споразумението са длъжни да изготвят документ в писмена форма. Готовият документ се подписва от всяка от страните.

Договорът трябва да съдържа задължителна информация, чийто списък включва:

данни за юридически и физически лица;

информация за обекта;

условия за използване на недвижими имоти;

размера на наема.

Страните имат право да посочат категорично за колко време се сключва договорът. Ако такава информация не е налична, се счита, че имотът е отдаден под наем за неопределен период.

Подобно правило е фиксирано в член 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В текста на договора трябва да посочите кода OKVED. Ако помещенията се отдават под наем, се използва код 70.20.2. Правилото е уместно само когато става въпрос за нежилищни помещения. Когато попълвате характеристиките на обекта в договора, трябва да внимавате.

Документът ще отразява следната информация:

инвентарен номер на помещенията;

точния адрес, посочващ етажа и местоположението на помещенията върху него;

предназначение (например офис, склад и др.);

името на стая;

площ на недвижими имоти.

В съответствие с член 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация договорът се счита за официално сключен само след като е регистриран във Федералния регистър. Ако сделката е сключена за период по-малък от 1 година, не се изисква регистрация. Споразумението може да бъде съставено под всякаква форма. Подобно правило важи и за удължаване на договора за същия период.

За да преминете през държавна регистрация, ще трябва да подготвите пакет от документи. Той трябва да включва:

заявление, което може да бъде получено от нотариус или друг специалист, който приема необходимите документи;

договора и всички приложения към него;

паспорти на физически лица от сделката;

чек за плащане на държавно мито

друга документация, ако има нужда от нейното предоставяне.

Как се извършва данъчното облагане?

Ако имотът генерира доход, той се облага с данък. Времето за внасяне на средства и процедурата за извършване на сетълменти директно зависи от статута на данъкоплатеца. Ако изчислението се извършва съгласно опростената данъчна система с допълнителни застрахователни премии, размерът на приспадането в полза на държавата ще бъде 6% от наема. Подобно правило важи и за индивидуалните предприемачи. Разбирайки дали дадено лице може да наеме стая, ще бъде възможно да разберете, че такава възможност е налице. Гражданинът обаче ще трябва да плати 13% от данъка върху доходите на физическите лица с еднократно плащане. Правилата са отразени в член 208 от Данъчния кодекс на Руската федерация. Ако гражданин укрие данъци, той ще бъде преследван или ще му бъде наложена административна глоба.

Ако наемодателят е организация

Юридическо лице може да дава и недвижими имоти под наем. В съответствие с членове 209, 213 и 608 от Гражданския кодекс на Руската федерация организациите имат същото право да притежават, използват и се разпореждат със собственото си имущество като физически лица. В същото време законът не налага ограничения върху броя на структурите, собственост на юридическо лице. Подобно правило е отразено в член 213 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Ако наемът на помещения се извършва от юридическо лице, договорът се сключва в съответствие с членове 606 и 670 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В този случай в документа трябва да се посочи кодът OKVED 70.20.2.

Споразумението с юридическо лице трябва да бъде съставено в писмена форма. Няма значение за какъв период се предоставя имотът.

Договорът трябва също да съдържа задължителна информация, която включва:

характеристики на стаята;

информация за юридически и физически лица, включени в споразумението;

под наем;

особености при използване на помещения и извършване на ремонти;

подписи на страните по сделката.

Ако срокът на лизинга не е посочен в споразумението, се счита, че той е сключен за неопределен период. Това правило е залегнало в член 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Договорът и всички приложения към него също трябва да бъдат регистрирани в Rosreestr, ако нежилищните недвижими имоти се отдават под наем за период над 1 календарна година.

За да може упълномощеният орган да се съгласи да се регистрира, представителят на юридическото лице ще трябва да изготви следните документи:

заявление, попълнено в съответствие с правилата;

изпълнен и подписан договор, както и анекс към него;

кадастрален паспорт на недвижими имоти;

документи, потвърждаващи правния статут на организацията;

документи, потвърждаващи факта на заплащане на държавното мито;

допълнителни документи, ако е необходимо.

Ако наемодателят е физическо лице

Ако дадено лице действа като лизингодател, процесът на съставяне на договора и спецификата на сделката се променят. Така че, документът трябва да посочва адреса и характеристиките на помещенията. В същото време целевите плащания няма да се облагат с ДДС. Включва и сметки за комунални услуги.

Лицето, което наема търговското пространство, може да начисли таксата по банковата сметка на физическото лице или да я предостави в брой.

Промяната в наема трябва да се извърши в съответствие с приложимото законодателство. Член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда, че корекцията на размера на плащането трябва да се извършва не повече от веднъж годишно. Ако договорът е сключен за повече от една година, документът трябва да бъде регистриран в териториалното поделение на Rosreestr.

Отдаването под наем на нежилищни помещения, например за магазин, включва намиране на подходящ обект и сключване на писмен договор. Необходимо е не само да попълните правилно всички негови раздели, но и да следвате точната последователност от действия. Как да наемете нежилищни помещения от правна гледна точка?

Законодателство

Въпросите за наемане на нежилищни имоти се регулират от Федералния закон „За държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него“ и Гражданския кодекс на Руската федерация. Според закона нежилищните обекти включват тези, които са част от сгради, но не са подходящи за живеене.

Собственикът може самостоятелно да наеме нежилищни помещения на договорна основа. Може да бъде само в писмен вид. Ако лизингът е за срок до 12 месеца, договорът не трябва да бъде регистриран. Ако лизингът е издаден за период от повече от 1 година, договорът трябва да бъде регистриран по предписания начин в Rosreestr. Наемодателите се задължават да плащат данъци върху доходите от наем в рамките на установения от закона срок.

Последователност

Собственикът има право да отдава нежилищни помещения в жилищна сграда, офис или търговски център. Трябва да знаете последователността на действията, които трябва да се следват и от двете страни по сделката.

Избор на недвижими имоти

Намирането на подходящ обект е най-трудният етап. Наемателят избира помещения въз основа на параметри като транспортна достъпност, инфраструктура и трафик. Търсенето може да се извърши чрез агенции за недвижими имоти и специализирани сайтове. Опитните бизнесмени отделят много време на този процес.

Пазарът на нежилищни недвижими имоти е разделен на помещения за следните цели:

Офис;

Търговия;

Производство;

Склад.

Първоначално е необходимо да се вземе решение за вида на недвижимия имот, площта на местоположението, етажа и площта. По-лесно е да се формира заявка, когато тези данни станат разбираеми. След като избере няколко опции, бъдещият наемател инспектира помещенията. Това е необходима стъпка. Наемодателят трябва да представи помещенията от изгодни страни. Но не скривайте съществуващите недостатъци, тъй като те могат впоследствие да се появят. И това може да доведе до прекратяване на договора за наем.

Ако няма време за търсене на помещения, наемателят може да делегира тази работа на доверено лице или посредник. Отчитат се всички подробности и необходимите параметри. Това са платени услуги, които се заплащат в размер от 50 до 100% от месечния наем. Необходимо е да се сключи договор с посредник. Плащането трябва да се извърши след избора на подходящо помещение.

Сключване на договор

По-добре е да включите адвокат в този процес. Той ще ви помогне да съставите правилно договора и да обясните спорните моменти, както и да проверите правната чистота на сделката. Можете да направите тази работа сами. Преди да подпишете договора, трябва да поискате следните документи:

документи за собственост;

план на етажа;

чартърни документи на собственика.

След като проверите документите, трябва да обсъдите условията за наем. Те могат да се отнасят до следните точки:

плащане на битови сметки;

размера на наема;

срокът на доставка на помещенията;

наличие на телефонна комуникация и достъп до Интернет;

извършване на ремонтни дейности;

условия на прекратяване на договора.

Важно е да се обсъди към коя от страните е възложена всяка клауза и при какви условия са изпълнени задълженията. Постигнатите споразумения са посочени в договора или под формата на допълнителни споразумения към него.

Важно е в споразумението да се включи клауза за действия в случай на форсмажорни обстоятелства.

По-добре е наемателят и наемодателят да подпишат договора лично, без посредници. В този случай е по-лесно да се разрешат спорни въпроси, страните могат да направят някои отстъпки. При съставяне на договор е важно да се регистрира изцяло информация за имота. Те трябва да включват пълния адрес, етаж, площ на стаята. Към споразумението трябва да се приложи план на етажа. Само тогава споразумението може да се счита за валидно.

Договорът се подписва в 2 екземпляра, ако лизингът е предвиден за срок до 12 месеца. Ако се планира дългосрочен наем за повече от 1 година, се подписват 3 екземпляра от договора. Един екземпляр остава на лизингодателя и наемателя. Още едно копие остава на регистратора.

Прехвърляне на помещения

След подписване на договора се съставя акт за прехвърляне от лизингодателя към лизингополучателя. Денят, в който е подписан, ще се счита за начало на лизинга. Актът се подписва само след като помещенията са напълно проверени. Ако по време на проверката се установи неизправност, тя се записва в акта. Това избягва излишни разходи в бъдеще.

Анализът ви позволява да поискате от наемателя да премахне дефекти и неизправности, да намали наема. Ето защо е по-добре собственикът предварително да подреди помещенията и комуникациите. След подписване на акта за прехвърляне, наемателят може напълно да използва помещенията и да извършва бизнес.

Съгласно действащото законодателство договорът трябва да съдържа следните основни условия:

Страните по споразумението са лизингополучателят и лизингодателят. В съответствие с чл. 608 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правото на наем на нежилищни помещения принадлежи на собственика.

Предмет на договора. Посочени са подробните характеристики на помещенията. В съответствие с параграф 3 от чл. 607 от Гражданския кодекс на Руската федерация, в тяхно отсъствие споразумението се счита за невалидно.

Условия за използване на недвижими имоти. Те могат да бъдат записани възможно най-подробно. Посочва се кой е длъжен да извършва козметични и основни ремонти.

Плащане. Размерът на плащането е фиксиран. Без това договорът се счита за безплатен и това не е допустимо за договори за наем.

Валидност. Определя се от страните по взаимно съгласие. Ако не е посочено, договорът ще се счита за сключен за неопределен период.

Споразумението със срок на валидност по-малко от 12 месеца не подлежи на задължителна регистрация. Ако след прекратяването му се сключи друго споразумение за подобен период, регистрация също не се изисква. Споразумението за период от 12 месеца или повече подлежи на задължителна регистрация. Но е важно да се вземе предвид, че въз основа на членове 619 и 620 от Гражданския кодекс на Руската федерация е възможно предсрочно прекратяване на договора.

Лизингополучателят може да прехвърля недвижимо имущество по договор за пренаем. Но това е възможно само със съгласието на наемодателя, който е собственик на обекта. Договорът за пренаем също трябва да бъде регистриран по реда, предписан от закона.

Но е важно да се има предвид, че е възможно предсрочно прекратяване на договора за наем. И наемодателят, и наемателят имат това право. Всъщност страните по сделката имат пълна свобода на действие. Но договорът трябва да съдържа основанията, на които е възможно предсрочно прекратяване.

Има следните характеристики на субаренда:

Срокът на валидност е ограничен от продължителността на договора за наем със собственика;

Ако договорът за наем се прекрати, пренаемателите имат възможност да предоговарят договора със собственика преди края на срока на пренаемане при същите условия;

Ако договорът е сключен за срок от 12 месеца, той трябва да бъде регистриран.

Разграничават се следните права и задължения на наемателя:

Контрол върху използването на помещенията по предназначение.

Навременност на плащането на наем.

Ремонт по споразумение на страните.

Поддръжка на помещенията в правилен ред.

Изготвяне на акт за прехвърляне с по-наемателя.

В случай на нарушения на поетите задължения, всяка страна по сделката има възможност да прекрати задължението преди края на договора.

Задължителни документи

Държавната регистрация се извършва по договори, сключени за период от 12 месеца или повече. За това се формира следният пакет документи:

прилагане на установената форма;

договор за наем с всички прикачени файлове;

кадастрален паспорт;

руски паспорти - за физически лица, документи за собственост - за юридически лица;

пълномощно, ако документите са представени от представител;

нотариално съгласие на съпруга, ако предметът е съвместна собственост или е придобит по брак;

разрешение от органа по настойничество и попечителство, ако имотът е вписан на името на недееспособен или непълнолетен гражданин;

писмено разрешение от заложния кредитор, ако имотът е заложен;

разписка за плащане на държавно мито.

Данък

Предлагат се данъци за наемане на нежилищни помещения. Оптималният данъчен режим е опростена данъчна система. Специалните данъчни режими имат не само лекота на отчитане, но и по-ниска данъчна тежест. Прилагат се следните функции:

ако кадастралната стойност е определена и е в сила специален регионален закон, данък се плаща върху офис, административни и търговски недвижими имоти;

на местно ниво процентът е 2%.

Ако не бъде приет специален закон на местно ниво, за опростената данъчна система за предприемачите се установяват следните ставки:

STS 6% - от общия доход;

STS 15% - върху доходи минус разходи.

Ако организацията е на общата данъчна система, се поставя висока данъчна тежест. В този случай наемният бизнес не е печеливш. Традиционно има три основни данъка:

върху печалбата на организацията и данъка върху доходите на физическите лица за индивидуални предприемачи - 20% за юридически лица и 13% за предприемачи;

върху имот - 2% при кадастралната стойност и 2,2% при изчисляване на остатъчната стойност;

добавена стойност - 18%, ако тримесечните приходи са повече от 2 милиона рубли.

Как да избегнем плащането на данъци върху доходите, получени от наемане на нежилищни недвижими имоти?От една страна, законодателството установява задължението за плащане на данъци върху всички договори за наем. Ако договорът се изпълнява за период от 1 година, той се регистрира в Rosreestr. Тази информация се предава на данъчната служба в съответствие със споразумението за обмен на информация. Ако договорът е сключен за период до 1 година, данъчната служба ще трябва да докаже факта на лизинга, което не винаги е възможно.

Настоящото законодателство поема административна и наказателна отговорност за осъществяване на нелегален бизнес. Наказателната отговорност се установява, ако се извършва незаконна предприемаческа дейност или се реализират големи печалби в размер на 1,5 милиона рубли или повече.

В случай на отстраняване на нарушение, съдиите вземат предвид специфичните обстоятелства на лицето и много други фактори. Като правило няма проблеми при наемането на апартамент или селска къща. Ако се отдава нежилищен имот под наем, има няколко признака на предприемаческа дейност. Ако помещенията се купуват директно под наем, дейността изисква регистрация, тъй като се счита за предприемаческа.

Същото се отнася и за дългосрочни наеми или договори, които се предоговарят многократно. Тази характеристика се тълкува като факт на систематична и умишлена печалба от собствеността върху нежилищен имот. Ако тези знаци излязат наяве, на гражданина се препоръчва да регистрира индивидуален предприемач. В този случай данъкът е 6% от общия доход. Данъкът върху доходите на физическите лица е 13%.

Собственикът на помещението трябва да подава данъчни декларации ежегодно.

По този начин наемането на нежилищни помещения има свои собствени характеристики. Необходимо е да се изготви правно компетентно споразумение, да се предвидят всички характеристики на споразумението и да се плащат данъци навреме. Това ще ви позволи да избягвате проблеми в бъдеще и да печелите на правна основа.

Отдаването под наем на недвижим имот е много печеливш бизнес, ако вземете процедурата с най-голяма отговорност. Постоянните пасивни доходи винаги са приятни, но какво, ако имате идея да наемете търговски имот? Това ще изисква малко по-различен подход, защото има голяма разлика между наемането на апартамент и големия офис.

Инструкция стъпка по стъпка

Процесът под наем на обект е разделен на следните етапи:

Определяне на наемната стойност.

Първата стъпка е да прегледате и оцените най-големия брой налични оферти на пазара. Колкото по-голяма е извадката, толкова по-добър е резултатът (по-точен показател за средната наемна цена за търговски помещения).

В хода на анализа можете да използвате популярни сайтове като Avito или CIAN. Също така, информацията може да се изучава в различни печатни публикации. При липса на желание да проучите сами други оферти, би било разумно да наемете посредник или брокер.

Цената на такива услуги трудно може да се нарече висока, но е напълно възможно да се спести прилична част от нервните клетки и времето.

Наемна цена търговски недвижими имоти трябва да отговаря не само на собственика, но и на потенциалните клиенти. Умишлено висок процент е малко вероятно да бъде успешен, но следните фактори могат да повлияят на формирането на ценовия етикет:

местоположение на сградата / помещенията;

инфраструктура (наличие на кафене в непосредствена близост, безплатни паркинги, охрана на сградата);

клас сграда;

качество и ниво на ремонт;

функционалност на оформлението;

различни характеристики на комуникациите (непрекъсваемо захранване, интернет, наличие на бани и др.);

други бонуси, които потенциално могат да подобрят производителността на наемателите (Wi-Fi рутер, кафе машина, удобни мебели).

След като анализирате цените на пазара, можете да се свържете с други наемодатели и да се опитате да намалите разходите. Често посочените в офертите цени са ориентировъчни и приблизителни. Стойността, която може да бъде постигната по време на преговорите, ще бъде достатъчна, за да се установи средната наемна цена за подобни оферти. Достатъчно 5-10 обаждания, за да получите сравнителни данни за цената на наема.

Най-важното за наемодателя на търговски имоти е да намери подходящия клиент. Можете да направите това сами или да наемете посредник. И двете ситуации имат своите плюсове и минуси, така че изборът какво да правите е личен въпрос.

Когато търсите наемател самостоятелно, сериозно предимство е наличието на собствена база. Въпреки това липсата му няма да доведе до големи проблеми, но ще трябва да отделите повече енергия.

Един добър начин да намерите подходящ клиент е да създадете уебсайт с търговско предложение. По-добре е да популяризирате такъв сайт, като използвате контекстна реклама с акцент върху ключовата аудитория. Благодарение на такава реклама можете лесно да намерите заинтересована аудитория и да избегнете високи комисионни към агенции.

Най-препоръчително е да направите това, когато наемате помещения с впечатляваща площ. Такива оферти се търсят от клиенти, които очакват висока рентабилност от планираната дейност и най-вече се доверяват на сайтовете.

Ако човек иска да си купи много скъпа кола, ще я потърси ли на съмнителни ресурси или ще предпочете официалния уебсайт? Така че наемателят на търговски недвижими имоти е на същото мнение.

Съвсем различен въпрос са малките помещения под наем. Тук няма смисъл да създавате уебсайт и безплатните табла за съобщения в Интернет (дори и малките) са идеални.

Риелторски услуги.

Ако не искате сами да търсите заинтересовани лица, има опция за наемане на посредник. Това лице самостоятелно ще намери необходимите наематели, ще установи контакти и дори самостоятелно ще сключи необходимия договор за наем.

От друга страна, намирането на точните хора е деликатен и доста сложен / отнемащ време бизнес. Не всички брокери ще се съгласят с това и майсторите на техния занаят в сериозни агенции ще изискват парична сума за такива услуги в размер на 50% от наемната цена за 1 месец. И понякога дори повече от това.

Но все пак с този метод за намиране на наематели собственикът ще се освободи от значителни трудности. В резултат на това ще бъде въпрос само на съставяне на договор и изготвяне на цялата необходима документация.

Плащането за услугите на брокера се извършва само след сключване на договор за наем. Ако даден брокер или агенция изисква авансово плащане или предсрочно плащане, възможно е това да са измамници.

Необходима документация.

След като наемателят бъде намерен и всички ключови точки са удовлетворени от двете страни, можете да продължите към изпълнението на договора. Споразумението за наем на търговски недвижими имоти трябва задължително да съдържа следните клаузи:

пълна информация за всяка от страните;

точния адрес на обекта под наем;

сумата и платеца на комунални услуги;

размера на месечния наем;

датата, когато обектът ще бъде отдаден под наем;

необходимите действия на всяка страна в случай на форсмажорни ситуации;

описание на качеството на ремонта и съществуващите мебели;

ключови условия, съгласно които можете да прекратите наема.

При липса на необходимите знания или опит би било по-разумно да се включи квалифициран адвокат в процедурата за сключване на договор.

Договорът не е единственото нещо, което е необходимо при отдаване под наем на недвижими имоти. Трябва също да имате със себе си:

паспорт на гражданин на Руската федерация;

документ, потвърждаващ собствеността;

план на етажа.

Когато всички документи са на разположение и страните успешно сключат договора, остава само да получат приходите и да следят честотата на плащанията.

Търговските недвижими имоти включват офис сгради, индустриални помещения, спортни съоръжения, магазини, гаражи, складове и дори хотели.

Възможно е да се ускори доставката на търговски недвижими имоти чрез намаляване на наемната ставка. Като се вземат предвид фиксираните разходи за поддържане на помещенията, би било по-правилно да се отдават недвижими имоти под средно или дори ниско ниво, отколкото да се определя висока цена, но за цяла година.

Също така, цената на такива помещения се влияе от наличието на:

паркинг;

места за хранене (в същата сграда или в непосредствена близост);

инфраструктура;

висока проходимост и др.

При такива условия наемът може да бъде значително по-висок от средния за пазара. И, разбира се, има клиент за това.

Отвореността към желанията на бъдещите клиенти също играе важна роля при доставката на търговски недвижими имоти:

Съдействие за планиране.

Потенциалният наемател може да се нуждае от помощ или съвет относно оформлението на работата. Би било разумно да се подготвите предварително и да предложите веднага няколко готови варианта, а ключовите промени ще останат за клиента, които той иска да направи.

Много по-лесно е да смените готовото, отколкото да създадете нещо от нулата. Това отношение към наемателя несъмнено ще бъде оценено.

Обсъждане на подробности.

Цветът на стените в стаята, броят на максималните връзки към телефонната мрежа или Интернет, както и обсъждането на всички други функции ще помогнат да се разбере разположението на наемателя и да го убедят да наеме този конкретен имот.

Това е малък психологически трик: колкото повече човек се задълбочава в детайлите, толкова по-големи са шансовете такъв разговор да остане в паметта му. Това означава, че той ще се съсредоточи първо върху него, ще прецени плюсовете и минусите и т.н.

Ако обаче целият процес на наемане е изграден върху такива трикове, ще има голям риск да загубите репутацията си. Ако качеството на лизинга е важно само с думи, това може да заплаши с много сериозни последици.

Ваканция.

Ако търговските помещения, отпуснати под наем, не са завършени, тогава можете да предложите на наемателя ваканция срещу заплащане. Тоест той ще извърши ремонт за своя сметка, но докато ремонтните екипи си вършат работата, клиентът няма да плаща наема за помещенията.

Това е доста значителен плюс за наемател, който ясно е решил да наеме имот:

ако няма допълнителни средства за едновременно плащане на наем и ремонт, тогава това действие ще предизвика изключително положителни емоции и ще повиши репутацията на лизингодателя;

също така ваканциите за ремонт ще помогнат да убедите съмнителния наемател да закупи точно този недвижим имот / помещение.

Като цяло е възможно временно да освободите клиента от плащане на наем в различни ситуации. Основното е, че няма сериозни финансови загуби и за двете страни. Това са основните характеристики на правенето на бизнес и наемателите (както и наемодателите) на търговски недвижими имоти са наясно с това.

Ето защо подобни действия са широко разпространени, въпреки че използването им не се изисква. Особено ако доставката на търговски недвижими имоти не е спешна.

Надеждността на наемодателя.

Това е много важен момент, който най-ясно се проявява при изготвянето на документацията на собственика за наемателя. Колкото повече гаранции получава клиентът, толкова повече са шансовете за успешен лизинг.

Изобилието от подкрепящи документи, никакви трикове по време на подписването на договор и добрата репутация са ключът към успешния лизинг на търговски недвижими имоти. Причината е проста:

когато наемат апартамент, често обикновените граждани са ангажирани с въпроса;

и ако помещенията се планират да се използват за търговски цели и да печелят сериозни пари от този бизнес, тогава проучването на всеки документ от наемателя ще бъде възможно най-скрупульозно.

Рискове и други трудности

Не само наемателят е изложен на риск - същото важи и за наемодателя. Най-честите причини за конфликти са:

недостатъчно определение на правните задължения на страните по отношение на наетия имот;

забавяне на месечните плащания и други плащания;

злоупотреба с наетия имот;

повреда / загуба на имущество, собственост на лизингодателя;

данъчни спорове (съгласно член 146 от Данъчния кодекс на Руската федерация задължението за плащане на ДДС се налага само на лизингодателя с възможност за приспадане на сумата на данъка от лизингополучателя, ако има подходящ документ).

Всички тези конфликтни ситуации пряко зависят от сключеното споразумение. Всяка от точките трябва да бъде описана възможно най-точно, тъй като това минимизира рисковете за двете страни наведнъж. Важно е да се вземе отговорно отношение към сключването на договора, за да се избегнат подобни ситуации.

Наемът на търговски имоти не е много различен, но има редица ключови характеристики. Най-важното е да сключите договор. Във всяка ситуация страните ще разчитат само на него, поради което е необходимо да съсредоточат вниманието си при сключване на сделка по този документ.