Резултати от търговете наем на нежилищни помещения. Как да се проведе търг за право на сключване на договори за наем (безвъзмездно ползване, доверително управление) по отношение на държавна (общинска) собственост

Често ви предлагаме разнообразие от имоти под наем и собственост, които се разиграват в електронни търгове. Днес бихме искали да ви разкажем по-подробно за технологията на такива сделки и за платформите, на които се провеждат.

В момента в Русия има доста платформи за електронна търговия. Това са както търговски, така и държавни сайтове. Ще се съсредоточим върху правителството и най-значимите. Това са тези, при които Департаментът за собственост на град Москва най-често провежда електронни търгове. Обхванатите от нас лотове са изтеглени точно там.

Как се провежда процедурата за наддаване?

Необходимо е да се регистрирате в електронната платформа, след което да подадете заявление за участие (имайте предвид, че в нашите предложения винаги посочваме крайния срок за приемане на заявления за участие). Последната стъпка е директно провеждане на електронен търг, с последващо получаване на протокол за резултатите.

На етапа на регистрация ключовите точки ще бъдат:

• Получаване на електронен цифров подпис от участника. Процедурата за получаване се контролира от регламентите, които ще бъдат предоставени на някоя от горните платформи за търговия.
• Акредитация - попълва се заявление за акредитация и се подават сканирани електронни копия на необходимите документи.

Операторът на платформата контролира хода на търговията.

И сега ще изброим директно онези електронни сайтове, където най-често се провеждат открити търгове в електронна форма за покупка / продажба и лизинг на недвижими имоти от касата на имуществото на град Москва:

Всички сайтове предлагат приблизително еднакъв набор от услуги и качествена поддръжка, техническа поддръжка и обучение.

Всеки индивидуален предприемач от малък (среден) бизнес има възможност да сключи договорно споразумение с общински орган на Руската федерация за наем на помещения. Отдаването под наем на общинска собственост, държавна собственост има някои особености. При сключването на такъв лизинг се прилагат редица ограничения.

Сключването на споразумение може да бъде направено в съответствие с Федералния закон () по два начина:

• въз основа на резултатите от търга за право на изпълнение на договора за наем на общински имуществени активи;
• без организиране на сделки.

Какви видове имоти, чийто лизинг не е разрешен от държавна институция или е ограничен, спецификата на процедурата за сключване на договор за наем на общинска собственост (държавна собственост) се обяснява от известието на ФАС NoTSA / 16309/14.

В тази статия

Правила, изключения

Правилата за съставяне на договорни споразумения за наем на държавна собственост са установени от Федерален закон № 135 (член № 17/1). Съгласно тази разпоредба автономните общински организации и държавните институции имат право да отдават под наем недвижим имот, който е посочен като оперативно управление, само след резултатите от търговете за правото да подписват договори за наем от този тип. В същото време Федералният закон № 135 (член № 17/1) предвижда изключения, които се прилагат едновременно за AU.

Без търгове общинските организации могат да отдават недвижими имоти под наем в следните ситуации:

• споразумението се сключва за период по-малък от 30 календарни дни през 6-те екстремни месеца на календара;
• друга общинска организация, държавна институция, структура с нестопанска цел (също социално ориентирана), лечебно заведение, структура, занимаваща се с дейности в областта на образованието, кандидатстват за подписване на договор за наем;
• прехвърлената недвижима собственост, подлежаща на данъчно облагане, се счита за част от площ по-малка от 20 m 2, а лицето, което прехвърля съответните недвижими активи, има права върху 10 процента от площта на тази сграда (помещения);
• договорното споразумение се подписва със специален, който единствено е подал заявление за състезателно участие, за търга (в случая, ако това лице отговаря на установените норми), който е единственият участник в търга.

Задължението за подписване на договор за наем пред автономна държавна организация възниква само в последния от изброените случаи (споразумение с един-единствен участник в организиран търг, търг). В други ситуации, когато наемът на имот се предоставя без търгове, притежателят на права не е длъжен да подписва договорно споразумение, заявителят няма право да предявява искове за такива площи.

Организацията на търг за отдаване под наем на недвижим имот е разрешена по отношение на преференциалните кандидати. Ако има повече от един такива субекти за един недвижим държавен обект, тогава автономната държавна институция има право да откаже наемане на недвижим имот при преференциални условия и организира търгове между тях. Според мнението на антимонополната организация това не е нарушение на интересите на кандидатите от тази категория.

Но предпазливостта при вземането на решение за организиране на търгове за отдаване под наем на стойности на имоти на AU, присвоени им като оперативно управление, трябва да се показва като собственици на този имот. Като се съгласява да наеме жилище, определена област на организацията, основателят трябва да се ръководи от изискванията на Федерален закон № 135/2.

Подписване на договорни споразумения за отдаване под наем на държавно имущество без организиране на търгове

Законът предвижда няколко изключения, когато автономна държавна институция има право да наема пространство без търгове.

Наемател - образователно, лечебно заведение

Какво конкретно се имат предвид образователни, медицински организации (бюджетни институции) е посочено в обясненията на FAS (Глава 5-6). В тази ситуация е необходимо да се ръководим от разпоредбите на законодателството на индустриалните дейности.

Съгласно Федералния закон (член № 2/11) медицинските институции включват юридически лица, независимо от използваната организационна и правна форма, чийто бизнес е свързан предимно с областта на медицината, при условие че има подходящ лиценз. Също така медицинските организации са индивидуални предприемачи (ИП), чиито дейности са свързани с медицината.

Краткосрочен договор за наем на недвижим имот, който не е подписан в резултат на търгове, не може да бъде продължен за нов период без организиране на търг. В този случай се прилага установеното правило, което ограничава срока на действие на настоящото споразумение за наем на помещения.

Образователни (бюджетни) институции са структури, чиито основни дейности са свързани с областта на образованието, както и институции, пряко ангажирани с обучението. Съгласно Федерален закон № 273 (), такива организации допълнително включват индивидуални предприемачи, занимаващи се с образователни дейности.

Резултат: юридическите лица, индивидуалните предприемачи, чиято основна дейност е свързана с образованието или медицината, но със съответните лицензи, имат възможност да наемат площта на недвижим обект на автономна общинска организация (държавна институция), без да участват в търгове.

Краткосрочен наем

Съгласно Федерален закон № 135 (член № 17.1 / 11/1) общинските организации и държавните институции имат право да отдават недвижими имоти под наем за кратък период, без да организират търгове или търгове. В същото време е забранено да се предоставя такава услуга на едно лице за повече от 30 дни от календара, в продължение на 6 месеца, като върви подред, без да се организират търгове, състезания.

Но според Руския държавен кодекс (член 610/3), споразумение за наем на общинско имущество (държавно имущество), подписано за период, надвишаващ максимално възможния период, посочен от действащото законодателство, се счита за завършено за определен срок.

Това означава, че договорите за наем за ценности на имоти, възложени на общината (руската държава) и подписани за краткосрочен период без търг, не се подновяват (Федерален закон № 135 (член № 17.1 / 9), Граждански кодекс ()). Подобна позиция е в Обясненията на FAS (Глава 10).

Наем на част от площта на помещенията

Вече беше отбелязано, че е възможно да се отдаде част от площта на сграда (апартамент) под наем без предварителен търг, но при спазване на следните изисквания:

• наетата площ не трябва да бъде повече от 20 m 2 и 10 процента от площта на имота, към който принадлежи.

• при установяване на такъв дял не е необходимо да се вземе предвид площта на недвижим обект, правото на ползване, собствеността върху който е била прехвърлена преди влизането в сила на Федерален закон № 135 (член № 17.1), въз основа на други изключения, определени от Федерален закон № 135 (член № 17.1), въз основа на резултатите наддаване.

Наемател - изпълнител на институцията

Необходимо е отделно да се отбележи такова изключение от правилата за лизинг на общински недвижими имоти (държавна собственост), което не се прилага за АС (поне за автономни държавни институции, които извършват покупки, разчитайки на Федерален закон № 223). В този случай имаме предвид подписването, без наддаване, на договор за наем с лице, сключило договор с общинска (щатска) организация въз основа на резултатите от търг (на конкурентна основа), организиран в съответствие с Федерален закон № 44. В същото време предоставените права бяха предвидени в документирана оферта (оферта) с цел изпълнение на задълженията по този договор (Федерален закон № 135, член № 17.1 / 10/1).

Според Обясненията на FAS (Глава 9) гражданските споразумения, изпълнени в рамките на Федерален закон № 223, не се считат за общински (държавни) споразумения. В тази връзка разпоредбите на Федерален закон № 135 (член № 17.1 / 1/10) не се прилагат за такива случаи. Тоест, когато автономна държавна институция, позовавайки се на разпоредбите на Федерален закон № 223, е направила разходи за закупуване на определени произведения или услуги, изпълнението или предоставянето на които изисква присъствието на изпълнител в помещенията (например театър е закупил ремонтни услуги, шиене на сценични костюми), наем съответните зони са възможни изключително на организирани търгове.

Важно! В ситуации като тази, както е описано по-горе, закупуването на услуги, търгът за право на съставяне на договор за наем са два независими процеса.

Удължаване на договора

Съществуващите договори за наем на общинско недвижимо имущество (държавна собственост), имуществени стойности, прехвърлени на държавната агенция за оперативно управление в съответствие с Федерален закон № 135 (член № 17.1 / 9-11), подлежат на подновяване. В случай че дадено лице е изпълнило правилно собствените си задължения по това споразумение, се подписва договор за нов период, без да се организира търг (освен ако договорното споразумение не предвижда друго и периодът на действие на такъв договор не е ограничен от разпоредбите на действащото руско законодателство)

В тази ситуация трябва да бъдат изпълнени две предпоставки:

• минималният срок за подновяване на договора за наем трябва да бъде от 3 години (възможно е и по-кратък период, но само когато наемателят напише съответно заявление);
• размерът на таксата, въз основа на която се записва доходът от наемане на помещения, се определя въз основа на резултатите от оценката на недвижимите имоти в съответствие с пазарните цени.

Ако са изпълнени всички условия, лизингодателят, представляван от автономна държавна институция, съгласно Федерален закон № 135 (член № 17.1 / 10), няма право да откаже да разшири договорното споразумение до наемателя.

Отказът е възможен, ако физическото лице има дългове към момента на приключване на договора за наем или ако има решение за разпореждане със съответния недвижим имот по друг начин.

Въз основа на това антимонополната организация направи следните заключения:

• ттъй като има възможност наемателят да не осигури подновяването на договора за наем въз основа на ново решение относно процедурата за разпореждане с недвижимия имот, наемодателят трябва да получи съгласие от собственика на съответния недвижим имот за подновяване на договора за наем
• Публикуването на удължаването на договора за наем в съответствие с Федерален закон № 135 (член № 17.1 / 9) може да се извърши неограничен брой пъти съгласно подобни основания. В същото време е важно да се спазват изискванията за всяко ново удължаване на документа.

Подайте под наем

Съгласно Федерален закон № 135 (член № 17.1 / 1/16), е възможно да се преотдава община (държавна собственост) в суборен режим без търг в такива случаи:

• правото на подписване на договор за наем се предоставя на лизингополучателя въз основа на общинско (държавно) споразумение;
• държавната институция сключи договор за наем след резултатите от търга въз основа на неуспешния търг.

Ако тези изисквания са изпълнени, недвижими имоти от която и да е област могат да бъдат отдадени под наем (Федерален закон № 135 в този план не предвижда никакви ограничения). В обратната ситуация съответните зони се предоставят за субаренда на общо основание, определено от Федерален закон № 135 (член № 17.1) с организирането на търг, без него, но с други изключения.

За малкия и средния бизнес наемането на недвижими имоти от Московския градски отдел за имоти е един от най-добрите начини да спестите от наем и да освободите пари за решаване на бизнес проблеми. Участвайки в търга, предприемачите могат да получат помещения със ставка по-ниска от средната за пазара и впоследствие да ги изкупят при изгодни условия. Експертите на Smart Choice ви казват как да наемете помещения близо до град Москва и да участвате в специални програми в подкрепа на малкия и средния бизнес.

Инструкции стъпка по стъпка как да наемете стая в града

• Изберете подходящ обект... Те са представени на уебсайта mos.ru. Обърнете внимание на ключовата информация за партидата: датата на търга, срока на наема, началния размер на наема.
• Огледайте имота... Заявление за проверка може да се подаде до период от няколко дни преди края на приемането на заявленията за участие в търга. Как да наемете помещение близо до града и да сте сигурни, че обектът ви подхожда напълно? Посетете го сами или поверете прегледа на специалист. Внимателният преглед, включително проверка на състоянието на ремонтите, комуникациите, оценка на транспортната достъпност, инфраструктура и др., Ще помогне да се избегнат проблеми с експлоатацията на имота в бъдеще.
• Регистрирайте се в сайта, който ще проведе търга. Днес всички те се произвеждат по електронен път. За да се регистрирате, ще трябва да предоставите съставни документи и цифров подпис, да инсталирате няколко сертификата и система за криптиране на данни.
• Съберете пакет документи... Ще ви е необходим извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица или USRIP (той трябва да бъде получен не по-рано от 6 седмици преди началото на търга), копия на учредителни книжа, решение за одобряване на сделката, документ, потвърждаващ правомощията на лицето, подало заявлението. Също така трябва да прикачите изявление, в което предприемачът потвърждава: не е образувано дело за несъстоятелност или ликвидация на компанията и не е спряна дейността му.
• Платете депозита. Проучете документацията за партидата, за да разберете как да наемете помещения от града и колко трябва да прехвърлите, за да участвате в търга. Като правило депозитът е 5% от сумата на партидата.
• В деня на търга отидете на мястото на търга и вземете участие в търга... Можете да изучите правилата за търговия на уебсайта или в документацията за партидата. Ако сте единственият участник в търга, автоматично ще бъдете обявен за победител.
• Подпишете протокола от резултатите от търга. По правило се публикува в същия ден, в който е проведен търгът. В рамките на 10-20 дни след търга трябва да се свържете с DGI, за да сключите договор.
• Платете първоначалната сума и подпишете договора. След това можете да използвате помещенията.

Моля, обърнете внимание: наемната цена за годината, посочена в договора, ще бъде преразгледана след 12 месеца. Сумата ще се умножи по индекса на потребителските цени (инфлация). Имайте това предвид, когато научавате как да получите стая под наем от града: по-късно стаята ще струва повече. Отделът за градска собственост обаче няма право да променя едностранно тарифата.

Как да наемете стая близо до град Москва? Анализиране на документацията за партидата

Най-добрият начин да научите как да наемете място от даден град е да проучите документацията за партидата. Тук ще намерите цялата ключова информация за вземане на решения и планиране на действия на търга. Документът посочва:

• подробно описание нежилищен обект посочване на номера в USRN, предназначение, адрес, област и др .;
• срок на договора;
• началната цена, на която започват залозите;
• депозит за участие в търга;
• сумата, която победителят в търга ще трябва да плати и времето за плащане;
• минимална тръжна стъпка;
• документи за участие;
• начална и крайна дата за приемане на заявления, провеждане на търг и друга информация.

Също така, в документацията за партидата можете да проучите договора за наем (обърнете специално внимание на правата и задълженията на наемателя), примерно заявление за участие в търга и пълномощно за представяне на интереси от трета страна.

Важно: Москва има няколко програми за помощ на предприемачите. Например, имуществена подкрепа се предоставя за малкия бизнес, който работи в областта на здравеопазването, социалното хранене, образованието, потребителските услуги и др. За да разберете дали вашата компания може да разчита на предимства, свържете се със специалистите на Smart Choice: те са добре запознати със законодателството относно програмите за подпомагане на предприемачи и ще се погрижат за правилната документация.

Капани при наемане на общинска собственост

Преди да научите как да наемете имот под наем от града и да наддавате, трябва да се уверите, че сте готови за търг. Има няколко усложнения:

• Необходимо е да се проследяват нови оферти. За да не пропуснете печеливша партида, трябва редовно да следвате предложенията на DGI. Освен това ще трябва да отделите време за разглеждане на имота.
• Процесът на регистрация на мястото на търга може да отнеме няколко дни... Най-добре е да се регистрирате, преди да решите да наемете конкретно помещение от град Москва, за да сте сигурни, че имате време да станете участник в търга преди началото. Особено важно е да започнете да се подготвяте предварително, ако вашата компания все още няма електронен подпис. За да не разберете правилата на търга и да не губите време за саморегистрация, можете да използвате помощта на адвокати Smart Choice.
• Победителят трябва да сключи договор за кратко време и най-важното да извърши плащане... Като правило първоначалното плащане е 25% от минималната сума по договора. Като се има предвид, че търговете се провеждат не за месечен, а за годишен наем, сумата ще се окаже значителна. Условията за прехвърлянето му към DGI сметка са кратки - до 3 дни. Ако победителят в търга няма време да събере необходимата сума или пропусне крайния срок за сключване на договора, тогава резултатите от търга ще бъдат анулирани и депозитът няма да бъде върнат на победителя.

Как да наемете търговски имот близо до града няма проблем?

Smart Choice предлага услуги на предприемачи, които искат да придобият градски недвижими имоти при атрактивни условия. Ние предлагаме широк спектър от услуги:

• Избор на обект според изискванията на клиента сред предложенията на DGI, мониторинг на нови предложения.
• Оглед на недвижими имоти, оценка на ползите от офертата, изчисляване на приблизителната пазарна стойност на обекта.
• Консултации относно възможността за участие в държавни програми.
• Регистрация на клиента на търговския етаж.
• Събиране на пакет документи, внасяне на депозит.
• Изработване на стратегия за участие в търга, изчисляване на максималната сума, която има смисъл да се плати за помещенията.
• Участие в търг от ваше име.
• Подписване на протокола, прехвърляне на първоначалната сума в DGI сметка, подписване на договора.
• Оценка на възможността за обратно изкупуване на недвижими имоти, подаване на документи в DGI.
• Анализ на договора за покупка на недвижим имот, независима оценка.
• Оспорване на стойността на недвижимите имоти в съда.
• Сключване на договор за изкупуване на нает имот.

В Smart Choice работят адвокати с повече от 5 години опит, които многократно са си сътрудничили с DGI по различни въпроси. Ще ви помогнем да наемете помещение, което е идеално за вашия бизнес в близост до града с възможност за последваща покупка в Москва или Московска област, като се уверим, че условията са най-благоприятни.