Munitsipal ijara. Bolalar markazi uchun shahar binolari uchun tenderda qanday yutib olish mumkin Davlatdan binolarni uzoq muddatli ijaraga olish

4 dekabr kuni tijorat koʻchmas mulk biznesi uchun “KOʻCHMAS MULKNI TAHLIL VA RIVOJLANISH TEXNOLOGIYALARI: geomarketing, brokerlik va street-chakana savdoga samarali investitsiyalar” mavzusida oʻquv seminari boʻlib oʻtadi.
Mavjud vaziyatni samarali tahlil qilish va tijorat ko'chmas mulkini rivojlantirishning to'g'ri strategiyasini ishlab chiqish!
Trening uchun zarur shartlar:
Siz tushunasizki, topilgan mulklar ulushi sotilganlar foizidan ancha past. Chakana savdo tarmog'ida ko'chmas mulk qanday baholanishi va boshqarilishini bilishni xohlaysizmi? Hududni qidirish vositalaridan foydalangan holda va dalalarda ishlashga kamroq vaqt sarflagan holda qanday qilib eng samarali broker bo'lish mumkin. Yuqori ob'ektlar foydasiga suyuq bo'lmagan narsalarni rad qilishni qanday o'rganish kerak. Agar siz tijorat ko'chmas mulk sohasida yangi bo'lsangiz, unda bir kun ichida siz 100% amalga oshirilgan eng yaxshi mulklarni baholash va qidirish uchun ishlaydigan algoritmlarni olasiz. Ushbu seminarda siz quyidagilarni o'rganasiz:
Tijorat ko'chmas mulk bozorining o'ziga xos xususiyatlari va bu chakana savdo kompaniyasining rivojlanishiga qanday yordam berishi mumkin. To'g'ri "ko'chalarga investitsiya" nima: 8-9 yil ichida to'lov muddati bo'lgan do'konlar uchun binolarni qanday tahlil qilish va tanlash. Shahar xaritasidan foydalangan holda shahringiz misolidan foydalangan holda geomarketing. Zonali qidiruv nima va chakana sotuvchilar undan qanday foydalanadilar "fokal nuqtalar" yoki "yuqori joylashuv" nima? Kannibalizatsiya, qamrov zonalari, iste'molchi oqimlari, trafikni qanday tahlil qilish kerak. Tijorat ko'chmas mulk uchun er uchastkalari bilan ishlashning xususiyatlari. Loyihangiz bo'yicha bepul maslahat olishingiz mumkin. Tavsiya etiladi:
Rieltorlik agentliklari egalari va tijorat ko'chmas mulk sohasida konsalting. Chakana biznesda tijorat ko'chmas mulk bilan ishlash bilan shug'ullanadigan mutaxassislar. Tajribali brokerlar va yangi boshlanuvchilar uchun. Shuningdek, geomarketing va ko'chmas mulk brokerligi yo'nalishida o'zini rivojlantirishni xohlagan har bir insonga.
Dastur:
1. Rossiyada tijorat ko'chmas mulk bozorining o'ziga xos xususiyatlari (Rossiyada turli xil Chakana savdoning rivojlanishining o'ziga xos xususiyatlari)
2. Obyektni qidirish mezonlari (Tushuncha nima? Nima uchun muhim?)
3. Qog'ozda shahar xaritasi bilan ishlash (Xaritadan shahar tuzilishini aniqlash. Hududlarga ajratish (zonal qidiruvning asosiy tamoyillari). Raqobati past va raqobatbardosh zonalarni aniqlash va kuchli raqobatbardosh zonalarda yangi ochish yoki almashtirish to'g'risida qaror qabul qilish. Bozor sig'imi nima, xaritadagi asosiy joylarni aniqlashda bozor imkoniyatlaridan qanday foydalanish: a) qaysi holatlarda ikkita turli formatdagi va bir xil tarmoqdan eshikma-eshik ochishni taklif qilish mumkin. format; b) kannibalizatsiya foizining masofaga bog'liqligini aniqlash variantlari.)
4. Geomarketing (IS Organica dasturi bilan ishlash. Ob'ektlar uchun marketing ma'lumotlari tahlili. Qaysi ob'ektlar qaysi mahsulot guruhi uchun)
5. Ko'cha-chakana mulkka qanday qilib to'g'ri sarmoya kiritish kerak.
6. Savdo ob'ekti uchun yer uchastkalari.
7. Topilgan ob'ektlarni muhokama qilish (nazariyadan foydalangan holda muhokama qilish). Konsalting. Ikkinchi kun.
8. I Xalqaro konferensiyadan Olga Abramchukning master-klassining yozuvi: Bizning zamonamizning ko'chmas mulk muammosi.
Seminar muallifi
CHERNYAVSKAYA MARINA Moskva (1981 yil 15 oktyabr) rossiyalik biznes-murabbiy va tijorat ko'chmas mulk bo'yicha konsalting sohasidagi biznes maslahatchisi. Ko'chmas mulk, shaxsiy o'sish, muzokaralar sohasidagi treninglar muallifi. GART kompaniyasi asoschisi (2017). Ikki oliy ma'lumot: shaharsozlik va psixologiya. 2004 yildan beri u quyidagi kompaniyalarda chakana savdoni rivojlantirish loyihalarini boshqargan: Castorama, Auchan, Decathlon, Moskva zargarlik fabrikasi, Rigla dorixonalar tarmog'i. Brokerlik loyihasi menejeri sifatida u Chakana savdo profil kompaniyasi bilan birgalikda MEGA-Omskni ochdi. U Rossiyaning 30 dan ortiq shaharlarida chakana savdoni rivojlantirish bilan shug'ullangan. 20 dan ortiq loyihalar topildi va imzolandi.

VPROC2019 sotib olish direktorlarining Butunrossiya forumida va Sochidagi Butunrossiya uy-joy forumida taklif qilingan ma'ruzachi. Uy-joy forumi
MarketMedia.ru Media nashriyot uyidagi maqolalar muallifi
Bugungi kunda asosiy mijozlar: Rigla dorixonalar tarmog'i, Protek kompaniyalar guruhi, Genetic Success-England; Lasttechnologii - Moskva; Zargarlik uyushmasi - Omsk; Ko'chmas mulk instituti - Sankt-Peterburg, media-portal MarketMedia.ru - Sankt-Peterburg, Tries Personnel Group kompaniyalari - g. Omsk, Rossiya Federatsiyasi vazirligi huzuridagi Davlat dori-darmonlar instituti - Moskva, "ITHAKA" ko'chmas mulk agentligi - Sankt-Peterburg.
Asosiy biografik ma'lumotlar va yutuqlar.
2003 yil – Omsk davlat agrar universitetini tamomlagan. Shaharsozlik va shahar kadastri mutaxassisligini olish.
2004 yil - Omskdagi Pyaterochka supermarketlar tarmog'ining rivojlanish bo'yicha direktori. 21+ doʻkon topildi va ishga tushirildi. Viloyatda ushbu tarmoqni rivojlantirish strategiyasi ishlab chiqilgan.
2005 yil - tijorat ko'chmas mulk va yerni ro'yxatga olish sohasida o'z kompaniyasini ochdi. Kompaniya 2008 yil inqirozidan oldin muvaffaqiyatli ishlagan. Uning mavjudligi davrida 20 million rubldan ortiq operatsiyalar amalga oshirildi
2009 yil - Amerikaning Retail Profile Russia kompaniyasi va Ikea Moss bilan birgalikda MEGA Omsk savdo markazini ochish bo'yicha keng ko'lamli loyihani boshladilar. U orol savdosida vositachilik va konsalting bilan shug'ullangan. 15 dan ortiq savdo nuqtalari ochildi, mahalliy va federal ijarachilar bilan 30 dan ortiq ijara shartnomalari imzolandi.
2012 yil - Frantsiyaning Decathlon kompaniyasi taklifiga binoan u Moskvaga hududiy rivojlanish bo'yicha menejer lavozimiga ko'chib o'tdi. Rivojlanish mas'uliyati sohalari: Moskva, Moskva viloyati. 3+ loyiha amalga oshirildi.
2013 yil - Castorama kompaniyasi. Hududiy tarmoqlarni rivojlantirish loyihalari rahbari. Rivojlanish shaharlari: Sankt-Peterburg, Orenburg, Perm, Samara, Saratov, Kirov, Rostov-na-Donu. Kompaniyaning mumkin bo'lgan joylari haqida marketing ma'lumotlarini to'plash.
2015 yil - Moskva zargarlik fabrikasi, Verniy supermarketlar tarmog'i, Maxidom DIY gipermarketlari kabi kompaniyalar bilan loyiha ishlari.
2016 yil - Auchan kompaniyasi bilan hamkorlikning boshlanishi, zanjirning yangi gipermarketi - "Bizning kamalak" ni rivojlantirish bo'yicha loyiha menejeri sifatida. 22+ yer uchastkalari topildi, 3+ ijara shartnomasi imzolandi. Shuningdek, bu yil Marina o'z kasbiy faoliyat sohasini o'zgartirish to'g'risida tubdan qaror qabul qiladi va Moskva Psixoanaliz institutida o'qishni boshlaydi.
2017 yil oxiri - GART kompaniyasining tashkil etilishi. Moskva, Sankt-Peterburg va Rossiyaning boshqa shaharlarida ko'chmas mulk va biznes psixologiyasi sohasida treninglar o'tkazadi www.psychology.gart.moscow; MarketMedia.ru nashriyot uyida o'z ustunini yuritadi (https://marketmedia.ru/media-content/seti-ukhodyat-lyudi-ostayutsya/); xususiy maslahatlashuvlar olib boradi; qisqa muddatli biznes loyihalari sohasida loyiha ishlab chiqadi www.gart.moscow; "A dan Zgacha. Tarmoqli chakana savdoni rivojlantirish" kitobini yozadi; taklif etilgan ekspert, trener sifatida Butunrossiya forumlarida, davra suhbatlarida, konferentsiyalarda qatnashadi; Facebook, https://www.facebook.com/moscow.gart/ Instagram ijtimoiy tarmoqlaridagi bloglar
Kontaktlar: 8 963 994 99 58, [elektron pochta himoyalangan]
Kursning narxi 6000 rublni tashkil qiladi.
Moskva gildiyasi a'zolari 15% chegirmaga ega. Chegirma olish uchun PROMO-KODdan foydalaning. Seminarga chiptani bron qiling!

Munitsipal mulkni ijaraga olish vaqtinchalik foydalanish uchun binolarni olishning juda keng tarqalgan varianti hisoblanadi. Va bu ajablanarli emas, chunki bu usul bir qator afzalliklarga ega. Xususan, operatsiya qilingan hudud uchun to'lov bo'yicha. To'g'ri, munitsipalitet bilan shartnoma tuzishdan oldin auktsionlar va tanlovlar o'tkaziladi, ularning natijalariga ko'ra kelajakdagi ijarachi aniqlanadi.

Umuman olganda, jarayon juda ko'p mehnat talab qiladigan jarayon deb hisoblanadi, shuning uchun ariza topshirishdan oldin siz protseduraga tegishli har qanday usulda materiallarni diqqat bilan tayyorlashingiz va o'rganishingiz kerak.

Munitsipal mulkni ijaraga berishning mohiyati va afzalliklari

Munitsipal mulkni ijaraga berish tartibi munitsipalitet bilan shartnoma imzolashdan iborat bo'lib, uning predmeti noturar joy yoki manfaatdor shaxsga vaqtincha foydalanish uchun berilgan boshqa binolardir. Bundan tashqari, so'nggi paytlarda har qanday faoliyat turini amalga oshirish uchun joy olishning ushbu usuli mashhurlik darajasining faol o'sishi kuzatilmoqda.

Ko'pgina hollarda, shahar hokimiyati bilan shartnoma tuzish tendentsiyasi ushbu turdagi bitimning yuqori barqarorligi, shuningdek, ijaraning o'ziga xos xususiyatlari, ya'ni uning past qiymati bilan bog'liq. Qayd etilishicha, u yoki bu tijorat tashkiloti bilan shunga o'xshash bitim boshqariladigan maydon uchun to'lov nuqtai nazaridan ancha ko'proq xarajatlarni talab qiladi. Ammo munitsipalitet bu borada ko'proq sodiq.

Hokimiyatning bunday xayrixohligi mahalliy byudjetning salmoqli qismi aynan noturar joyni ijaraga berishdan tushgan daromadlar hisobidan shakllanayotgani bilan izohlanadi. Shunga ko‘ra, hukumat ham hududiy, ham mahalliy darajada kichik biznes rivojini yanada yuqori bosqichga ko‘tarish uchun bor kuchi bilan harakat qilmoqda.

Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 215-moddasida kommunal mulk mulk huquqi asosida Rossiya Federatsiyasining u yoki bu sub'ektiga tegishli bo'lgan turar-joy bo'lmagan yoki turar-joy tipidagi ob'ektlarga tegishli ekanligini tushuntiradi. Xususan, mulkdor va boshqaruvchi mamlakatning istalgan maʼmuriy-hududiy birligi – shahar, shaharcha, qishloq va boshqa har qanday subʼyekt, toʻgʻrirogʻi, uning hokimiyati boʻlishi mumkin. Asosiysi, mahalliy o'zini o'zi boshqarish sub'ekt darajasida amalga oshiriladi.

Bunday holda, kommunal mulk ob'ektga egalik qilish va uni tasarruf etish huquqini oladigan alohida korxona va tashkilotlarga berilishi mumkin. Agar bu sodir bo'lmasa, mulk Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektining shahar xazinasiga kiritiladi.

Odatda, ijaraga beriladigan ob'ektlar to'g'risidagi ma'lumotlar ixtisoslashtirilgan Internet saytlarida, xususan, mahalliy hokimiyatlarning veb-saytlarida joylashtiriladi. Agar biron sababga ko'ra bunday ma'lumot mavjud bo'lmasa, har kim mahalliy ma'muriyatga tegishli so'rov yuborishi mumkin. Ma'lumotlar so'rov bo'yicha va bepul taqdim etilishi kerak.

Kim ijarachi bo'lishi mumkin

Munitsipal mulk ijarachilari odatda kichik biznes egalari hisoblanadi. Ikkinchisi, birlashma bo'lmagan kichik korxonalar va firmalar doirasida tadbirkorlik faoliyatini amalga oshirishni anglatadi.

O'rta biznes sub'ektlari quyidagilar deb e'tirof etiladi:

• yakka tartibdagi tadbirkorlar (IP);
• har xil turdagi kooperativlar (iste'mol, ishlab chiqarish, qishloq xo'jaligi);
• dehqon va fermer xo'jaliklari;
• sheriklik yoki iqtisodiy jamoalar.

Ko'pgina hollarda, potentsial ijarachilarning maqsadi do'kon, ofis yoki ombor uchun kommunal binolardan foydalanishdir. Oddiy fuqaroga ijaraga murojaat qilish taqiqlanmaydi.

Tranzaktsiyani shartnoma bo'yicha qo'llab-quvvatlash

Ijara foydalanish uchun joy berish har doim tegishli shartnoma tuzish bilan birga keladi. Munitsipal binolarning ishlashi istisno hisoblanmaydi.

Yuridik ma'noda ijara shartnomasi mulkni uchinchi shaxsning (ijarachi) vaqtincha tasarrufiga o'tkazish faktini belgilaydi. Hujjatning mazmuni, albatta, bitim shartlarini, to'lov miqdorini, badallarni to'lash muddatini va boshqa fikrlarni o'z ichiga oladi. Bundan tashqari, bunday shartnoma faqat ikki tomon - mulk egasi va ijarachi tomonidan imzolangandan keyingina haqiqiy kuchga ega bo'ladi.

Va bu erda kommunal mulkni ijaraga berish shartnomalarining mavjud turlarini aniqlashga arziydi. Ajratish:

1. binolarni keyinchalik sotib olish imkoniyati bilan kelishuv;
2. uzoq muddatli ijara shartnomasi, agar hujjatning amal qilish muddati bir necha yil bo'lsa;
3. binolardan vaqtincha foydalanishni nazarda tutuvchi joriy ijara shartnomasi;
4. bepul foydalanish shartnomasi, agar ijara to'lovi taqdim etilmagan bo'lsa, lekin boshqa tomon ob'ektni maqbul eskirishni hisobga olgan holda yoki shartnomada ko'rsatilgan shartlarda qaytarish majburiyatini oladi;
5. har qanday binolarni korxonaga mulkni tasarruf etish shartlari bo'yicha noma'lum muddatga, dastlabki egasining (munitsipalitet) manfaatlarini hisobga olgan holda o'tkazishni nazarda tutuvchi mulkni ishonchli boshqarish shartnomasi;
6. mulkni saqlash va bir vaqtning o'zida foydalanish uchun shartnoma.

Lizing shartnomalari uchun ko'plab variantlar mavjud bo'lsa-da, odatda standart shartnoma qo'llaniladi. To'g'ri, Rossiya Federatsiyasining ma'lum bir sub'ektining o'zini o'zi boshqarish organlari bunday operatsiyalarni amalga oshirishning o'z tartibini o'zgartirish va belgilash huquqiga ega. Asosiysi, ma'muriy organlarning xatti-harakatlari qonun hujjatlariga zid emas.

135-FZ-sonli huquqiy hujjat, agar mulk mahalliy hokimiyat darajasidagi sub'ektga iqtisodiy egalik sifatida berilmagan bo'lsa, u tadbirkorga faqat tanlov asosida berilishi mumkinligini belgilaydi.

Shunga o'xshash tartib, agar binolar quyidagilarga tegishli bo'lsa, qo'llaniladi:

• shahar unitar korxonasi;
• avtonom davlat organi;
• operativ boshqaruvga bo'ysunadigan shahar hokimiyati.

Muxtasar qilib aytganda, ko'p hollarda kommunal mulkni faqat tanlov yoki kim oshdi savdosidan keyin ijaraga olish mumkin. Birinchi variant raqobatchilar haqidagi ma'lumotlarning to'liq maxfiyligini nazarda tutadi. Tender savdolari arizani ommaviy ravishda topshirishni o'z ichiga oladi. Ya'ni, manfaatdor tomonlar birinchi navbatda boshqa ariza beruvchilarning takliflari shartlarini o'rganishlari va yanada foydali variantni shakllantirishlari mumkin.

Tenderlarni o'tkazish tartibi FAS Rossiyaning 67-sonli buyrug'ida belgilangan, shuningdek, tender o'tkazish majburiy deb hisoblangan mulk ob'ektlari ro'yxatini o'z ichiga oladi. Shu bilan birga, buyruq qoidalari mahalliy munitsipalitetlar darajasida chiqarilgan normativ hujjatlar bilan to'ldirilishi mumkin. Odatda, tartib va ​​tegishli tuzatishlar mahalliy ma'muriyatlarning veb-saytlarida hamma uchun ochiqdir.

Tanlov asosida ijaraga berish tartibi

Qaysi variant tanlangan bo'lishidan qat'i nazar - tender yoki tanlov, birinchi navbatda, organ komissiyani chaqiradi, u keyinchalik ishtirokchilar to'g'risidagi ma'lumotlarni to'playdi, arizalarni ko'rib chiqadi va g'olibni aniqlaydi. O'z navbatida, arizachilar auktsionda ishtirok etish istagini bildirishi kerak. Buning uchun siz yozma ariza tayyorlashingiz va hujjatlar to'plamini to'plashingiz kerak.

Hujjatlarning odatiy ro'yxati quyidagilarni o'z ichiga oladi:

1. korxonaning ta'sis hujjatlari, yuridik shaxsni ro'yxatdan o'tkazish to'g'risidagi guvohnoma;
2. agar kompaniya tanlovda g'olib bo'lsa, ijara shartnomasini imzolash huquqiga ega bo'lgan fuqaroning maqomini tasdiqlovchi hujjatlar;
3. binolarni ijaraga olish uchun nomzodning bank rekvizitlari;
4. korxona balansi to'g'risidagi ma'lumotlarni aks ettiruvchi buxgalteriya hujjatlari.

Ob'ektning joylashgan joyiga qarab protsedura biroz farq qilishi mumkinligini tushunish muhimdir. Shunga ko'ra, avvalo mahalliy ma'muriyat bilan jarayon qoidalarini aniqlab olishingiz kerak.

Bitim shartnomasini bajarish uchun eng qulay shartlarni belgilab bergan ishtirokchi tanlov yoki auktsion g'olibi bo'ladi. Oddiy qilib aytganda, binolar eng yuqori ijara miqdorini e'lon qilgan arizachiga foydalanishga beriladi.

Musobaqa o'tkazmasdan ijaraga olsa bo'ladimi?

135-FZ-sonli me'yoriy-huquqiy hujjatning 17.1-bandida kommunal mulkni oldindan tanlov o'tkazmasdan ijaraga berishga ruxsat berilganda, variantlarning to'liq ro'yxati mavjud.

Ro'yxat quyidagi holatlarni o'z ichiga oladi:

1. 135-sonli Federal qonunning 5-bobi asosida amal qiladigan davlat yoki shahar imtiyozlari mavjud.
2. Munitsipal shartnoma doirasidagi tanlov allaqachon o'tkazilgan. Bundan tashqari, ijara muddati tegishli shartnomaning amal qilish muddatidan oshmasligi kerak.
3. Mulk olti oy ichida 30 kundan ortiq bo'lmagan muddatga ijaraga beriladi. Bunda ko‘rsatilgan muddat tugaganidan keyin takroriy shartnoma tuzishga yo‘l qo‘yilmaydi.
4. Munitsipalitet va korxona o'rtasida tuzilgan amaldagi shartnomani uzaytirish talab etiladi.
5. Ijara huquqi Rossiya Federatsiyasining xalqaro shartnomasi, Rossiya Federatsiyasi Prezidentining hujjatlari, mamlakat hukumati hujjatlari, mulkni tasarruf etishning boshqa tartibini belgilovchi federal qonun hujjatlari asosida beriladi. shuningdek, ixtisoslashtirilgan sud qarorlari.

Bundan tashqari, tanlov o'tkazmasdan binolar quyidagi muassasalar va birlashmalarga ijaraga berilishi mumkin:

• diniy tashkilotlar;
• kasaba uyushmalari;
• siyosiy partiyalar;
• davlat mablag'lari;
• yuridik va notarial idoralar;
• tibbiyot va ta'lim muassasalari;
• pochta bo'limi, pochta bo'limi.

Shuningdek, munitsipal yoki federal ahamiyatga ega bo'lgan boshqa organlar, byudjetdan tashqari jamg'armalar, Markaziy bank va Rossiya Federatsiyasining o'rmon xo'jaligi, er va suv fondlari.

Imtiyozlar

2019 yilda kichik biznes egalariga kommunal mulkni ijaraga berishda imtiyozlar beriladi. 18-moddadagi 209-sonli federal qonun bunday imtiyozlarning mohiyatini ochib beradi. Avvalo, hokimiyat idoralari binolarni yoki boshqa ob'ektlarni bepul yoki imtiyozli shartlarda foydalanishga berishi mumkin.

Mahalliy hukumatlar maxsus ijara dasturlari tartibini mustaqil ravishda tartibga solishlari mumkin, lekin odatda imtiyozlar ob'ektni keyinchalik sotib olish imkoniyati bilan 5 yil yoki undan ko'proq muddatga korxonaga ijaraga berishdan iborat. Bundan tashqari, imtiyozli shartlarda ijaraga beriladigan mol-mulk ro'yxati hamma uchun ochiq bo'lishi kerak. Masalan, ular internetda, bosma nashrlarda, axborot stendlarida joylashtiriladi va televidenie orqali e’lon qilinadi.

Soliq solish

Esdan chiqarmaslik kerak bo'lgan yana bir nuqta - ijaraga berishda QQSni hisoblash. Bu erda mavzu ijarachi kompaniyadir.

Soliq summasi har bir ko'chmas mulk uchun ijara narxini yig'ish orqali hisoblanadi. Hisob-faktura to'langan kundan boshlab 5 kun ichida tayyorlanishi kerak. Ijarachining yana bir majburiyati soliq davridan keyingi oyning 20-kuniga qadar soliq organlariga QQS deklaratsiyasini taqdim etishdir.

Munitsipal mulkni ijaraga olish oddiy tartib emas, lekin kichik biznes egalari uchun bu variant eng maqbuldir, chunki bu holda binolardan foydalanish narxi, masalan, tijorat tashkilotidan mulkni ijaraga olishdan bir oz past bo'ladi. Bundan tashqari, tadbirkorlar uchun qator imtiyoz va imtiyozlar mavjud. Asosiysi, har qanday turdagi ijara shartnomasi Rosreestrda majburiy ro'yxatdan o'tkazilishi kerakligini unutmaslikdir. Jarayon tugagandan keyingina shartnoma qonuniy kuchga ega bo'ladi va ob'ektni o'z xohishiga ko'ra ishlatish mumkin.