Що потрібно під час укладання договору оренди квартири. Які документи потрібні, щоб здати квартиру в оренду

У вас є у власності вільна квартира, де ніхто не живе? Вона простоює, і ви витрачаєте багато грошей, часу та сил на її утримання? Настав час це припинити і зробити нерухомість джерелом доходу! Як офіційно здати квартиру та що для цього потрібно? Відповіді на ці запитання ви знайдете у цій статті!

Розглянемо переваги законної здачі квартири

1. Укладання договору.Це допоможе уникнути багатьох непередбачених витрат і навіть може уберегти великі проблеми. Усі ми знаємо, що наймачі бувають різні. Одні дуже охайні, чесні та акуратні. Інші - безладні і безвідповідальні, а ще зустрічаються навіть шахраї. Саме остання категорія людей може завдати вам багато проблем. Тому придивіться уважно до особи наймача. Бувають випадки, коли квартиронаймачі виносять з квартири майно та техніку, псують ремонт та меблі. Щоб цього не сталося, необхідно укласти договір про оренду квартири між фізичними особами. До нього потрібно додати докладний опис майна, яке на момент здачі квартири в ній знаходиться, описати недоліки, які є. Також важливо вказати в ньому, хто нестиме відповідальність при поломці обладнання, псуванні ремонту і так далі. Важливо вказати паспортні дані наймача в цьому документі!

2. Відсутність додаткових витрат.Кому сплачувати комунальні платежі? Телефонні рахунки? Інтернет? Ви прописали це у договорі? Якщо ні, то вам доведеться розбиратися вже за фактом із вашими наймачами. Зауважимо, що не всі готові оплачувати дані витрати, якщо ви це заздалегідь не обговорили. Ваші квартиронаймачі могли запланувати суму, про яку ви домовилися, та відкладати її з заробітної плати. І коли прийде кілометровий рахунок за телефон чи комуналку, вони відмовляться оплачувати, або не матиме грошей, бо вони всі витрати планують заздалегідь. І ви залишитеся ні з чим.

3. Неможливість афери. Ви здали квартиру дівчині-студентці, а там мешкають 15 робітників? Якщо ви вирішите здати квартиру в оренду офіційно, вам така ситуація не загрожує. Інакше все можливе!

4. Ви чисті перед законом.Що може бути краще? У Російському законодавстві прописано, що якщо ви хочете здати квартиру в оренду, вам слід сплачувати податок на доходи від оренди квартири. Якщо ви захочете уникнути оплати, то вам загрожує штраф, а в деяких випадках навіть кримінальна відповідальність! Чи не доводьте до цього. Здавайте квартиру законно!

З перевагами розібралися. Саме час перейти до покрокової інструкції.

Крок 1: підготовка приміщення

Для початку необхідно оцінити ступінь готовності приміщення до здавання:

• Перевірити всю техніку, яка є. Можливо, щось не працює та потребує заміни. Щоб потім не було розбирань із наймачами.
• Також варто оцінити, чи достатньо в будинку меблів, і в якому вони стані. Можливо, потрібно щось докупити. Оскільки чим більше квартира укомплектована, тим дорожче її можна здати, а отже, прибуток від здачі квартири в оренду буде більшим.
• Якщо у квартирі давно не було ремонту – зробіть його. Не обов'язково купувати дорогі матеріали. Головне, щоб вони були надійними. Приділіть увагу проводці та сантехніці! Забезпечте себе та майбутніх мешканців. Ситуації бувають різні, ніхто не застрахований від замикання проводки та прориву труби. Але ви можете докласти невеликих зусиль і звести ризики до мінімуму. Думайте про наслідки. Квартиру, в яку була пожежа чи потоп, навряд чи хтось захоче знімати. Отже, ви втратите дохід від здачі квартири в оренду. А також гроші, які ви вкладете у ремонт. Тому що не факт, що наймач захоче відшкодувати вам збитки. Обов'язково включіть у договір оренди квартири між фізичними особами пункт, присвячений подібним обставинам, та пропишіть відповідальних осіб!
• Заберіть усі свої цінні речі. Зробіть прибирання, щоб квартира виглядала чистою та комфортною. Нині на затишні квартири дуже великий попит.
• Підготуйте все необхідні документи, а також ліквідуйте борги з комунальних послуг, якщо вони є.

Крок 2: вивчення ринку нерухомості

Квартира готова до прийому нових мешканців. Але яку ціну ставити? Завдання нелегке для тих, хто не знає, на що спиратися. Але ми вам підкажемо!

Отже, все просто. Вам необхідно відкрити кілька сайтів, на яких люди розміщують оголошення про те, що хочуть здати квартиру довгий термін. Далі знайдіть квартири, розташовані в тому районі, де ви здаєте приміщення. Знайдіть схожі по ремонту, внутрішньому оздобленню та наповненню варіанти. І орієнтуючись на ціни, що ставлять інші власники, призначайте свою.

Крок 3: пошук наймача

Є два варіанта:

• Ви можете продати квартиру без посередників. У цьому випадку вам доведеться займатися самостійним пошуком квартиранта, відповідати на всі дзвінки з арени квартири, а їх, як правило, чимало.
• Другий варіант – здавання квартири в оренду через агентство нерухомості. Найчастіше агенти не візьмуть із вас грошей за цю послугу. У наш час комісію посередникам за пошуки житла зазвичай платить наймач. Чим хороша оренда квартир через посередників? Переваги цього способу в тому, що ви заощаджуєте свій час на пошуку клієнтів, розмовах із ними. Мінус один, але суттєвий. Чекати доведеться довго, оскільки не всі потенційні орендарі готові платити чималу, як правило, комісію ріелторам. Якщо ви все ж таки вирішили здати квартиру без посередників, то помістіть оголошення в газеті про здачу квартири, на своїй сторінці в соціальної мережіна популярних інтернет-сайтах. Обов'язково додайте якісні фотографії приміщення. В оголошенні зазначте, що хочете здати квартиру на тривалий термін. І чекайте на дзвінки.

Крок 4: показ квартири потенційним квартирантам. Обговорення всіх нюансів

Після того, як ви знайдете потенційних мешканців, вам необхідно буде з ними зустрітися, щоб вони подивилися квартиру і зрозуміли, підходить вона їм чи ні. А також ви повинні оцінити майбутніх орендодавців та зрозуміти, чи хочете ви здавати квартиру цим людям, чи краще пошукати інших.

Якщо вас і майбутніх наймачів все влаштувало, саме час обговорити всі умови проживання. Розмір та дату оплати. Порядок оплати комунальних послуг, інтернету, послуг зв'язку та іншого, якщо це необхідно.

Якщо ви точно вирішили здати квартиру в оренду даним людям, саме час перейти до укладення договору.

Крок 5: укладання договору

Дуже важливо правильно укласти договір найму та прописати всі нюанси. Договір – ваша «подушка безпеки». Тому що у ньому прописані ваші права, відповідальність квартиранта. Тобто, якщо з вашим майном щось трапиться, вам не доведеться витрачати особисті заощадження на відновлення початкової обстановки квартири. Тому що відшкодовувати збитки та нести всі витрати буде саме наймач, якщо псування сталося з його вини.

Які пункти важливо прописати у договорі?

1. Прізвище, ім'я та по батькові наймача.

2. Адреса його прописки та всі паспортні реквізити.

3. Хто може проживати разом із наймачем у цій квартирі.

4. Чи може квартиронаймач здійснити повторне здавання квартири будь-кому іншому (піднайм).

5. Хто відповідає за псування майна.

6. У якому суді вирішуватиме спірні питання.

7. Обов'язково потрібно уважно заповнити адресу об'єкта, що підлягає найму. Його краще списувати зі свідоцтва про реєстрацію права.

8. Ваші паспортні дані, адреса прописки.

9. Номер свідоцтва про державну реєстрацію права.

10. Також вкажіть контактні телефони, щоб між вами та квартирантом міг бути миттєвий зв'язок. Тому що ситуації бувають різні.

11. До договору потрібно додати акт опису квартири та майна, що знаходиться в ній. Прописати недоліки, якщо такі є.

12. Також важливо визначити, як часто ви можете перевіряти стан квартири (зазвичай не більше 1 разу на місяць).

13. Важливо передбачити, на якій підставі може бути розірвано чи продовжено договір.

Увага! Перед заповненням уважно вивчіть паспорт орендаря. На що варто звернути увагу?

Термін дії. Ви можете укласти договір з людиною, яка має паспорт недійсний, і потім буде складно щось довести.

Якщо ви сумніваєтеся у порядності громадянина і хочете переконатися, що з паспортом проблем немає, вам необхідно зайти на сайт Управління федеральної міграційної служби та перевірити документ на справжність. Зробити це може будь-яка людина, яка має доступ до інтернету. Безкоштовно!

Також ви можете перевірити квартиронаймача на сайті судових приставів на наявність заборгованостей. Це абсолютно законно та безкоштовно.

Наступним кроком порівняйте фотографії з паспорта з реальним наймачем. Бувають ситуації, коли люди намагаються укласти договір на ім'я іншої людини, заволодівши її документами. Будьте пильні!

Якщо у вас все ще залишилися сумніви, то ви можете попросити у майбутнього мешканця копію довідки про доходи, щоб переконатися, що він може взяти на себе витрати на оплату квартири.

Бажано зробити копію паспорта наймача. Якщо з ним проживатимуть ще якісь люди, то важливо вказати їх паспортні реквізити, а також П.І.Б. Обов'язково зніміть копію паспортів.

Як офіційно здати квартиру, якщо у неї 2 власники?

Нерідко буває так, що однією квартирою володіють кілька людей. Що робити у такому разі?

По-перше, отримати згоду всіх власників на здачу. Далі є два варіанти розвитку подій.

Розглянемо найменш витратний варіант, який вимагає додаткових витрат. Дійте згідно з наведеним вище алгоритмом, однак пам'ятайте, що договір повинні підписувати всі власники власноруч!

З ряду причин, наприклад, якщо один із власників живе в іншому місті і не може приїхати для укладання договору, можна використовувати 2 варіант здачі квартири. Як офіційно здати квартиру у цьому випадку?

Дієте згідно з алгоритмом, наведеним вище. Однак вам буде потрібний додатковий документ, тобто нотаріальна довіреність від власника. У ній буде прописано, що ви можете одноосібно здавати квартиру в оренду та отримувати за це кошти.

Зверніть увагу, що така довіреність безкоштовно не робиться! Вам доведеться заплатити. І, як правило, досить суттєву суму.

Чи можна здати квартиру в іпотеці?

Справді, це досить популярне питання власників квартири, купленої за програмою іпотечного кредитування. Як офіційно здати квартиру у цьому випадку? Для початку вам необхідно заручитися дозволом банку на такі дії. Якщо воно отримано, дійте згідно з алгоритмом. Жодних складнощів у цьому випадку не виникне.

Однак бувають ситуації, коли позичальники приховують факт здавання квартири, що знаходиться в іпотеці. Що їм загрожує?

По-перше, штраф від держави за несплату податків. По-друге, санкції банку. Він може вимагати достроково оплатити кредит. Або виписати вам штраф.

Податки, які сплачує власник орендованої квартири

У податок здачу майна у найм дорівнює податку з доходу фізичних осіб і становить 13 %. Якщо термін оренди не перевищує 11 місяців, то фізична особа не сплачує державне мито.

Як бути, якщо у власності кілька квартир, призначених для оренди?

В даному випадку вам слід зареєструватися як ІП. І тут розмір податку буде інший. Ви можете вибрати систему оподаткування, яка вам найбільше подобається. А саме:

• Спрощена система. За такого розкладу податок становитиме 6 %.
• Спільна система. У цьому випадку сума податку буде вважатися таким чином: 15% х Дохід від здачі квартири в оренду - Витрати.

Які необхідні документи для здачі квартири в оренду?

1. Паспорт власника/власників приміщення.

2. Свідоцтво про державну реєстрацію права.

3. Два роздруковані договори.

4. Якщо ваш вибір - оренда квартири через посередника, то потрібен договір, якщо ви його укладали.

Як забирати кошти у квартирантів?

• Найпростіший спосіб – готівковий розрахунок та передача грошей на руки. Але він не найнадійніший. Тому що ви можете помилитися під час перерахунку грошових коштів. Іноді у обороті бувають фальшиві гроші. Крім того, за такої передачі необхідно обов'язково складати документ про те, що кошти орендар передав власнику, а власник їх отримав. Простіше кажучи, акт прийому-передачі грошей чи розписка. Тому краще цей процес автоматизувати.
• Банківський переказ. Домовитеся з квартиронаймачами, щоб вони вам певної кількості переказували гроші за оренду на ваш рахунок. Це дуже зручно. Ви завжди зможете взяти банківську виписку та вирішити спірні моменти щодо фінансів, якщо такі виникнуть. Крім того, ви скоротите помилки, які можуть виникнути при готівковому розрахунку.

Корисні поради:

• Застрахуйте квартиру та майно в ній перед здаванням! Це не вимагає великих вкладень, проте може вберегти вас від багатьох неприємностей та додаткових витрат надалі. В даний час на ринку представлено багато компаній, які займаються цим видом діяльності. За бажання ви можете застрахувати навіть громадянську відповідальність.
• Уважно стежте за датою сплати податків. Ви повинні це зробити до 1.04 наступного календарного року. Інакше у вас виникнуть неприємності з податковою інспекцією, штрафи та пені. Отже, ви понесете додаткові витрати. Вам це потрібно?
• Обов'язково надішліть копію договору до податкового органу безпосередньо після підписання документа!
• І найголовніше – не порушуйте законодавство нашої країни!

Які документи потрібні під час оренди квартири від господаря? Коли знайдено відповідний варіант житла, залишається впевнитись у наявності всіх паперів. З боку наймодавця обов'язково варто перевірити:

Останні, із зазначених паперів, потрібно вивчити особливо уважно.

Якщо, наприклад, нерухомість перейшла у спадокнаймодавцю нещодавно, тобто небезпеку, що з'являться спадкоємці, які готові її оскаржити.

Спірне житло – велика проблема для наймача.

Від наймача

Які документи потрібно перевірити під час оренди квартири у квартиронаймача? Власник житлоплощі, що здається, має право вимагати у претендента на користування їй деякі документи.

Загалом достатньо паспорта. Він використовується в більшості випадків для встановлення особи.

Інші папери, швидше за все, не потрібні.

Що перевірити?

Що необхідно додатково перевірити під час найму квартири? Як при вивченні самого житла, так і під час перевірки документів слід звернути увагу на деякі моменти:

Крім того, необхідно перевірити віддаленість житла від зупинки, метро, ​​магазинів тощо.

Оформлення паперів

Які документи необхідно оформити за найм житлового приміщення? Факт найму квартири обов'язково стоїть зафіксувати у письмовій формі. Для цього складають:

• . Основний документ, який закріплює всі важливі положення, важливі для сторін. Саме він – головний для укладання угоди найму житла;
• . Необхідна для письмового відображення факту передачі коштів наймодавцю. Якщо оплата здійснюється за безготівковим розрахунком, то складання розписки не потрібно;
• приміщення. Складається як підтвердження факту передачі квартири у користування наймачу;
• опис майна, що знаходиться в квартирі.

  Складається з метою уникнення суперечок при поверненні наймодавцю квартири щодо стану та наявності у ній майна.

  До неї вносяться всі предмети меблів та інші речі, які у приміщенні, опис підписується сторонами угоди.

Незважаючи на складність, ці папери складаються досить швидко і убезпечатьвід шахрайства обидві сторони угоди.

Надалі може знадобитися висновок, у якому прописуються, наприклад, про умови чи договору.

Чи потрібні копії?

Копії паперів, які складені за найм квартири, не потрібні.

Спочатку варто складати всі папери у двох примірниках, один наймача, другий – наймодавцю.

Це убезпечить сторони і у разі втрати, втрати одного договору допоможе зберегти другий примірник.

Таким чином, для укладання угоди найму необхідно перевірити документи, Як з одного боку, так і з іншого.

Угоду під час зняття квартири потрібно оформляти письмовоу вигляді договору та інших відповідних доповнень. Виключно правильне їх складання може захистити від шахраїв та закріпити права та обов'язки сторін.

Інструкція

Додатковий дохід у вигляді платежів за здану ніколи не буває зайвим. Багато власників об'єктів нерухомості схильні не укладати договір оренди, щоб уникнути сплати податку на доходи фізичних осіб. Ця практика може бути прийнятна тільки з орендарем, який є вашим добрим знайомим, ну на крайній випадок знайомим ваших знайомих. Зі сторонньою людиною така співпраця може дорого обійтися.

Договір оренди не тільки гарантує вам своєчасну оплату та збереження переданого майна, а й є підставою звернутися до суду, якщо у процесі орендних відносин між сторонами виникне суперечка. Договір дозволяє сторонам закріпити їхні права та обов'язки, що дисциплінує як власника квартири, так і її орендаря. Як правило, якщо квартира здається на тривалий період, то в процесі орендних відносин може виникнути безліч розбіжностей про те, хто має оплачувати ремонтні роботи в квартирі, на кого лягають витрати на комунальні платежі, хто має відшкодовувати збитки заподіяні третім особам.

Здати або винайняти квартиру можна як самостійно, так і через агентство нерухомості. Якщо угода супроводжується спеціалістом з нерухомості, то власнику квартири та орендарю необхідно підписати вже підготовлений договір оренди. Як правило, участь ріелтора коштує сторонам договору мінімум у вартість місячної орендної плати. В принципі, можна уникнути витрат на рієлтора, але для цього потрібно мати мінімальне уявлення про склад пакету документів для угоди, пов'язаної з орендою нерухомості.

Договір оренди має возмездный характер, тобто. власник квартири передає право користування, а орендар за певну договором ціну отримує в тимчасове володіння та користування об'єктом нерухомості. Договір оренди укладається у письмовій формі та підлягає обов'язковій державній реєстрації, якщо термін договору перевищує один рік. Якщо квартира здається, а представником за довіреністю, то довіреність повинна бути нотаріально завірена і містити в собі повноваження повіреного та характеристики об'єкта нерухомості, що передається в оренду. Також зазначається інформація про право повіреного отримувати орендні платежі.

Для укладання договору оренди власник квартири (орендодавець) має подати: документ, що засвідчує особу, що підтверджує право власності документи, правовстановлюючі документи (на підставі чого орендодавець набув права власності) – договір купівлі-продажу, документи про приватизацію, свідоцтво про вступ у спадок тощо. д., а також документ, що підтверджує, – свідоцтво про право власності. Якщо квартира є спільною власністю подружжя, то, щоб уникнути спірних ситуацій у майбутньому, можна попросити згоду другого подружжя на передачу квартири в оренду (можна оформлене у простій письмовій формі). Від орендаря потрібний лише документ, що засвідчує особу.

Додаткова нерухомість у власності завжди означає можливість додаткового прибутку. Одним з найкращих варіантівє наявність вільної жилої квартири. Щоб максимально уникнути будь-яких ризиків, важливо знати, як здати квартиру в оренду чи найм правильно: на що варто звернути увагу при виборі наймачів, які можуть бути обмеження, як з юридичного погляду безпечніше зафіксувати домовленість.

Хто має право здавати квартиру

Правом розпоряджатися нерухомістю на власний розсуд, у тому числі надавати у тимчасове користування третім особам, може лише власник цієї нерухомості. Цей факт має бути підтверджений відповідним документом: договором купівлі-продажу, свідоцтвом про реєстрацію, кадастровим паспортом.

Також має значення хто прописаний у квартирі, яку передбачається здавати, і чи є інші власники. Якщо право власності є в кількох осіб, то або в договорі повинні брати участь усі власники, або необхідно оформити та нотаріально завірити довіреність на укладання угод на одну особу.

У разі наявності зареєстрованих мешканців у квартирі, потрібна письмова згода кожного. А якщо серед прописаних є неповнолітні діти, згоду мають надати органи опіки. Не можна обійтися без згоди інших мешканців комунальної квартири, де є одна або кілька кімнат, так як є зони загального користування: ванна, кухня і туалет. Обов'язково потрібно завірити документи у нотаріуса, інакше заявку на реєстрацію договору оренди буде відхилено.

Надання житла за місцем роботи не дає права власності. Такі квартири належать до муніципалітету, тому здавати їх в оренду незаконно. Наявність родинних зв'язків із власником квартири теж не дає підстав для розпорядження його майном, якщо немає правильно оформленої довіреності.

Де і як шукати квартирантів

Вирішивши здавати житлоплощу в оренду, варто визначитися з тим, на який термін передбачається проживання наймачів, скільки часу планується витрачати на пошук мешканців і як забезпечити контроль користування майном. Можливі варіанти: на довгий термін як постійного місцяпроживання, на дні або тижні для відрядження та туристів, на години та добу. Останні два варіанти можуть бути повноцінним бізнесом, що вимагає чимало вкладень сил і часу, але здатним приносити солідний дохід.

Для пошуку довгострокових клієнтів є сенс звернутися до родичів та знайомих, це може позитивно зашкодити благонадійності претендентів. Інший відносно безпечний спосіб – вдатися до допомоги перевірених ріелтерських агентств, які зацікавлені в регулярній співпраці, тому намагаються пропонувати безпроблемних кандидатів. Крім того, рієлтор бере на себе оформлення документів, але за свої послуги бере плату.

Самостійно шукати орендарів можна через сайти з оголошеннями, друковані видання, рядок, що біжить, на телеканалах і розклеювання листівок. Якщо у планах оренда подобово, доцільно організувати окрему сторінку чи групу у соцмережах. Здавати квартиру в оренду без посередників вигідніше, але клопітніше.

Важливо не тільки знайти аудиторію, якій може бути цікава пропозиція, а й оцінити, наскільки благонадійний потенційний квартиронаймач. Для цього не потрібно соромитися ставити питання про сімейний стан, факт працевлаштування, наявність шкідливих звичок та присутність домашніх вихованців. Також ефективно використовувати загальнодоступні інформаційні сайти, наприклад, ФМС або офіційний сайт федеральних приставів. Тут можна дізнатися, чи дійсний паспорт, чи є арешти та стягнення за борги тощо.

Як правило, найбільшу перевагу віддають сімейним парам, зважаючи на передбачувану стабільність, мінімальні ризики проблем із сусідами та відносного спокою за збереження майна.

У будь-якому випадку розумно попередньо застрахувати нерухомість, призначену для здачі в оренду, а домовленість із квартиронаймачами підкріпити офіційно зареєстрованим договором.

На що звертають увагу при виборі орендованої квартири

Знімні квартири навряд чи перестануть бути затребуваними, і все ж таки не будь-яку з них легко і швидко здати в оренду. Так однокімнатні та двокімнатні квартири популярніші серед орендарів.

Іншими важливими параметрами житла є:

• Місце розташування. Якщо квартира спочатку купується з метою отримувати дохід від оренди, необхідно врахувати близькість до зупинок, метро, ​​магазинів, дитячих садків. Залежно від того, який контингент краще, можна орієнтувати на розташування недалеко від ВНЗ, бізнес-центрів або, навпаки, у спальних районах.
• Технічний стан. Привабливіша квартира зі свіжим, нехай і не дорогим, ремонтом. Обов'язковою є справна робота сантехніки, водопроводу та електрики. Нові вікна та двері теж сприяють швидшому пошуку і дозволяють не занижувати вартість орендної плати.
• Комфортність. Бажано разом із житлоплощею надавати необхідний мінімум меблів та побутової техніки в робочому стані та у прийнятному зовнішньому вигляді.
• Додатковими плюсами є просторе паркування, дитячий майданчик, зручні під'їзд та ліфт.

Ризики власника за відсутності дійсного договору

Більшість власників житлової нерухомості не прагне офіційно здавати свої квартири, пояснюючи це небажанням сплачувати податки з отриманого прибутку. Але, не маючи жодного юридично оформленого підтвердження угоди, власник абсолютно не захищений від протиправних дій квартиронаймачів, їхньої безвідповідальності та недбалості.

Відсутність договору створює ризики:

• Не одержувати своєчасно плату за проживання.
• Зазнати матеріальних збитків внаслідок псування чи розкрадання майна (оздоблення, предметів меблів, техніки) та не мати можливості стягнути компенсацію.
• Зіткнутися із шахраями, які перездають квартиру третім особам з метою отримання особистої вигоди завдяки обману.
• Під виглядом одного квартиронаймача отримати бригаду мешканців ближнього зарубіжжя.
• Стати жертвою незаконного використання орендованого житла для організації місця надання інтимних та інших послуг, як наслідок бути мимовільним учасником розгляду з правоохоронними органами.
• Проблеми із сусідами через неповажне ставлення орендарів, які нехтують правами інших мешканців будинку.
• Штрафи та інші заходи покарань, передбачених законодавством за ухилення від сплати податків.

Оренда та найм за законом

Питання тимчасового надання нерухомості у користування третіх осіб у нашій країні регулюється Цивільним кодексом. Законодавчо виділяються два поняття: оренда та найм. Істотною відмінністю є те, хто претендує на використання приміщення.

Якщо йдеться про фізичну особу, такий варіант послуги називається найм. Про те, як правильно оформити договір найму, які є вимоги до термінів реєстрації, які права та обов'язки набувають обидві сторони договору, та, що входить у власність тимчасових мешканців, йдеться у гол. 35 ЦК. Але в побуті, щоб уникнути плутанини, будь-яка передача житлоплощі для тимчасового використання називається орендою.

Безпосередньо договір оренди укладається, якщо орендарем є юридична особа. У такому разі реєстрація договору є обов'язковою, нерідко документи з оренди необхідні компаніям, для підтвердження адреси організації.

Щоб документ вважався дійсним і мав юридичну силу, він має бути правильно складений та зареєстрований у Росреєстрі. Договір, який просто завірений у Нотаріуса, не відрізняється від усної угоди, і при виникненні спірних питань у суді не буде достовірним доказом.

Правила укладання договору

Процедура передачі квартири у тимчасове користування

Крім самого договору, відповідно до рекомендацій про те, як правильно здавати квартиру квартирантам, необхідно скласти акт передачі. У цьому додатку до договору вказується все майно та його стан (справність, зовнішній вигляд, ринкова вартість з урахуванням зносу), що належать власнику нерухомості. Сторона, що приймає, звіряє список і підтверджує його істинність своїм підписом.

З цього моменту власник квартири має право у разі псування майна, або його зникнення, звернутися до суду та стягнути суму у розмірі завданої матеріальної шкоди. При чому не важливо, чому так сталося: необережність, недбалість, крадіжка. Акт передачі дає як права користування майном, і відповідальність за його зберігання.

Тільки після встановлення всіх домовленостей та підписання документів можна передати ключі новим мешканцям квартири.

Реєстрація договору у реєстрі

Але ні акт, ні сам договір не мають юридичної сили, якщо немає реєстрації документа у Росреєстрі. Щоб здавати квартиру законно, потрібно фіксувати угоду у вказаному вище органі. Якщо термін договору менше одного року, реєстрація має рекомендаційний характер, і використовується виключно з метою убезпечити себе від непотрібних фінансових втрат, можливих внаслідок невиконання умов домовленостей про надання житла.

Якщо термін договору від року і вище, звернення до Росреєстру обов'язкове, інакше це вважатиметься ухиленням від сплати податків на отриманий прибуток.

Для офіційної реєстрації квартири необхідно підготувати пакет документів:

• Паспорт власника квартири
• Завірені нотаріусом згоди на надання житла в оренду інших власників об'єкту нерухомості, а також усіх осіб, які прописані в даній квартирі.
• Свідоцтво про реєстрацію права власності.
• Довідка із ЖЕКу про кількість, прописаних мешканців.

Сама процедура оформлення проста та нетривала, здійснюється в одному вікні. Звернутися можна як безпосередньо Росреєстр, так і до найближчого МФЦ.

Податкові зобов'язання та відповідальність

Офіційне закріплення усної домовленості – єдина мета законного оформлення взаємовідносин наймодавця і наймача. За надання квартири у тимчасовому користуванні господар отримує дохід, який відповідно до нашого законодавства необхідно декларувати, та відповідно сплачувати податки. Саме тому реєстрація договору не популярна серед власників вільного житла.

Проте відповідно до статті 119 Податкового кодексу РФ відсутність заповненої декларації про доходи ПДФО-3 та ухилення від податків підлягає покаранню.

Нескладання декларації загрожує штрафами у розмірі від 5 до 30% від непоказаної суми. А несплата податків може загрожувати не лише штрафними санкціями, а й кримінальною відповідальністю. Відповідно до 198 ст. Кримінального кодексу РФ визначається міра покарання, що застосовується до конкретної суми боргу. Найсуворіше покарання сягає трьох років позбавлення волі.

Завдяки праву не реєструвати договір оренди квартири, за умови укладання його на строк менше 1 року, багато грамотних власників нерухомості якщо і укладають договори з квартиронаймачами, то на 11 місяців з можливістю подальшої пролонгації. У такій ситуації ймовірність того, що Податкова інспекція дізнається та зможе довести у суді факт отримання додаткового прибутку, мінімальна.

Кожному власнику порожніх квартир корисно знати, як правильно здати квартиру, виключивши всі можливі ризики та убезпечивши себе від проблем із податковою інспекцією. Насамперед оформлені згідно із законом договору оренди чи найму потрібні самим учасникам угоди, щоб не мати один одному претензій у разі виникнення різних незручних обставин.

Якщо у вас у власності є квартира або кімната, що не використовується, то ви можете з її допомогою забезпечити собі пасивний дохід. Багато орендарів здають свою нерухомість неофіційно з метою ухилення від сплати податків. Однак такий спосіб має безліч недоліків. Набагато краще та безпечніше здавати нерухомість відповідно до норм чинного законодавства нашої країни.

Основні переваги законної оренди житла мають такий вигляд.

1. Укладена угода. Його наявність дозволяє убезпечити себе від багатьох проблем і непередбачених грошових витрат. Усі розуміють, що бувають різні орендарі. Звичайно, більшість із них чесні та акуратні, проте існують і безвідповідальні, і навіть шахраї. Саме остання категорія може принести багато проблем. Наявний договір дозволить уникнути цього.
2. Відсутність додаткових витрат. У договорі прописується пункт про порядок сплати платежів по послугах ЖКГ, інтернету тощо. У цьому випадку ви гарантуєте собі відсутність накопичених заборгованостей.
3. Неможливість афери. При офіційній здачі квартири в угоду прописується кількість мешканців. Це гарантує, що у вашій квартирі не проживатимуть інші особи.
4. Дотримання законів. Відповідно до законодавства нашої держави, орендодавець зобов'язаний виплачувати податок із прибутку, отриманого за здачу квартири. Офіційне здавання житлоплощ дозволить уникнути відповідальності за порушення цих законів.

Класифікація договорів оренди

Договори здачі нерухомості в оренду поділяються на два основні види: угода найму чи оренди. Перший тип використовується виключно для винаймання квартири фізичними особами для проживання. Друга ж полягає при наданні нерухомості в тимчасове використання юридичним особам.
У Цивільному кодексі Російської Федераціїчітко прописані всі умови та вимоги укладання описаних вище угод. Детальна інформаціяпро договір найму описується в 35-му розділі, про договір оренди – в 34-му розділі.

Для укладання договору найму квартири потрібна згода всіх власників (якщо їх кілька). Договір можуть підписувати все одразу, або один із власників з довіреністю від інших. Обов'язково перевірте орендодавця

Унікальні риси кожного типу

Як уже було сказано, договір оренди може бути укладений тільки з фізичними особами. Основні його особливості виглядають так:

• може бути укладений виключно під час здачі у тимчасове використання житлових приміщень;
• відсутній ліміт за максимальним та мінімальним терміном дії;
• орендодавець має право його розірвання без звернення до суду.

Договір найму може бути укладений з юридичними особами та індивідуальними підприємцями. Його унікальні риси виглядають так:

• процес його укладання не обов'язково реєструвати на державному рівні;
• максимальний термін дії угоди найму не може перевищувати позначки п'ять років;
• передчасне розірвання орендодавцем можливе лише через звернення до суду.

Які пункти в обов'язковому порядку мають бути присутніми у договорі

Обидва типи договорів, які були описані вище, мають повноцінну юридичну силу. Отже, як і будь-який інший документ, вони обов'язково повинні містити певні положення.

1. Розмір щомісячної вартості оренди приміщення.
2. Останні терміни внесення платежів, до дня.
3. Дозвіл на використання майна, що знаходиться у квартирі.
4. Інформація про порядок сплати видатків на послуги ЖКГ тощо. Обов'язково мають бути зазначені відомості про те, хто сплачуватиме згадані витрати.
5. Точний час та день кожного місяця, в який проходитиме перевірка загального стану квартири.
6. Основні відомості про власника житлової площі та факт її приватизації.
7. Кількість майбутніх мешканців.
8. Алгоритм повернення коштів у разі несплати щомісячного платежу, дострокового розірвання тощо.
9. Додаткові параметри, що не суперечать законодавству нашої держави (запорука, ремонт за рахунок орендної плати тощо).

Крім укладання договору здачі нерухомості у тимчасове використання, орендодавець також зобов'язаний скласти акт приймання-передачі особистого майна. Він повинен включати опис предметів меблів, техніки, що знаходяться в квартирі, і т.д.

Якщо орендар винаймає житло через приватного ріелтора чи агенцію, він має бути готовий заплатити комісію у 100% вартості оренди, рідше — 50%. При оренді квартири є обов'язковою реєстрація.

Документи, необхідні для укладання договору оренди

Представникам двох сторін необхідно надати документи для оренди квартири. Перший (орендодавець) повинен мати при собі:

• документ, що підтверджує право власності на майно;
• витяг з особового рахунку, отриманий у ЖЕКу, який повинен містити інформацію про всіх прописаних осіб у квартирі;
• у разі якщо житлова площа знаходиться у спільній власності, необхідно надавати нотаріально-завірену згоду інших власників на здачу нерухомості в оренду;
• у ситуаціях, коли договір укладається не з власником, а з його представником, додатково знадобиться документ, що підтверджує ці повноваження.

У свою чергу, орендар квартири зобов'язаний надати:

• паспорт;
• документ, що інформує про місце реєстрації;
• оригінали та копії документів, що засвідчують особу всіх осіб, які проживатимуть у квартирі.

Таким чином, ви вже знаєте, які документи перевірятимуть під час оренди квартири (здавання квартири в оренду). Це дозволить убезпечити себе від багатьох форс-мажорних обставин обставин, кримінальної відповідальності за несплату податків, шахраїв тощо. Укладання договору найму чи оренди – це запорука успішної угоди між власником та наймачем.

Якщо у вас виникають питання щодо оформлення документів для оренди житла, запитайте наших фахівців