Acasă Metode de pescuit Închiriați un apartament oficial? De ce anume, ce să luăm în considerare și cum să minimalizăm riscurile? Închirierea unui apartament, sfaturi Cea mai bună închiriere personală a unui apartament sau.

Închiriați un apartament oficial? De ce anume, ce să luăm în considerare și cum să minimalizăm riscurile? Închirierea unui apartament, sfaturi Cea mai bună închiriere personală a unui apartament sau.

Ultima actualizare în mai 2019

A avea mai multe spații de locuit nu este doar un lux, ci adesea o durere de cap. Proprietarii încearcă să închirieze spațiul de locuit „suplimentar”. Acesta este un profit suplimentar și un fel de supraveghere asupra apartamentului.

Să încercăm să ne dăm seama cum să închiriem un apartament corect, cum să evităm problemele cu chiriașii fără scrupule și cu biroul fiscal, cum să ne păstrăm proprietatea.

Cine poate lua

Proprietarul are dreptul de a-și închiria apartamentul. Cine are un certificat de înregistrare a drepturilor de proprietate (extras din registrul de stat) la acesta. Nicio rudă sau prieten foarte apropiat nu are voie să încheie un contract de închiriere cu chiriași la cererea proprietarului apartamentului. Această opțiune este posibilă numai dacă există o procură notarială, care stipulează dreptul persoanei autorizate de a închiria apartamentul mandantului său. În caz contrar, proprietarul poate obiecta oricând la o astfel de tranzacție.

Dacă proprietarul apartamentului îl folosește în baza unui contract de închiriere socială, adică aparține statului sau municipalității, atunci el nu are dreptul să îl închirieze. În cazuri excepționale, acest lucru este posibil, dar pentru aceasta trebuie să obțineți o autorizație scrisă oficială de la autoritatea de stat / municipală (care este proprietarul, în majoritatea cazurilor este vorba de municipalitate).

Dacă, pe lângă proprietar, alți chiriași (ca membri ai familiei proprietarului) sunt înregistrați în locuința închiriată, atunci obțineți consimțământul scris pentru încheierea tranzacției nu este necesar.

Dar există subtilitate. Dacă s-a încheiat deja un contract de închiriere și proprietarul sau angajează o altă persoană pentru a locui în locuință, atunci este necesar să se consimtă la o astfel de mutare de la toate părțile interesate (atât chiriașul, cât și toate persoanele înregistrate la chiriaș).

Același lucru este necesar dacă o parte a unui apartament este închiriată (de exemplu, o cameră într-un apartament comun, în care există o bucătărie comună, toaletă, baie pentru mai mulți proprietari). Astfel, un contract de închiriere suplimentar pentru spațiul liber poate fi încheiat cu permisiunea primului locatar și a membrilor familiei sale.

Dacă un copil minor este, de asemenea, înregistrat într-o astfel de locuință, atunci permisiunea de a închiria un apartament va trebui obținută și de la autoritățile tutelare.

În cazul în care mai multe persoane sunt proprietarii privați ai apartamentului, atunci fiecare dintre coproprietari trebuie să participe la tranzacție din partea locatorului. Sau exprimați-vă consimțământul scris pentru încheierea tranzacției și încredințarea unuia dintre proprietari să o gestioneze. Un astfel de consimțământ și procură se întocmește la un notar.

Dacă astfel de proceduri sunt neglijate, atunci contractul de închiriere a apartamentului (pentru o perioadă mai mare de 1 an) nu poate fi înregistrat în registrul rus.

În practică, apartamentele sunt adesea închiriate „gri”, fără înregistrarea de stat a contractului în registrul rus. Prin urmare, aceste formalități nu sunt respectate. Dar trebuie să rețineți că, într-un litigiu cu chiriașul (cu privire la orice chestiuni legate de închirierea apartamentului), va fi imposibil să faceți referire la un astfel de acord ca dovadă, deoarece este nul și fără înregistrare (dacă nu este încheiat pentru o perioadă mai mică de un an, atunci înregistrarea nu este necesară și forma scrisă a contractului este suficientă pentru întreaga sa vigoare).

Când vine vorba de mutarea (inclusiv înregistrarea, încheierea unui contract suplimentar de închiriere socială) într-un apartament municipal, este nevoie de consimțământul tuturor persoanelor înregistrate și, desigur, din municipalitate.

Cui să închirieze un apartament

O persoană care se confruntă cu închirierea unui apartament pentru prima dată va intra în panică chiar și cu o întrebare atât de simplă de unde să găsească chiriași. Există patru opțiuni de recomandat:

Contactați o agenție imobiliară. Vi se vor oferi o mulțime de opțiuni, precum și furnizați unele garanții, dar va trebui să plătiți pentru astfel de servicii.
Trimiteți o reclamă pentru închirierea unui apartament în ziar, site-uri de internet sau în „linia târâtoare” la televizor. Sau găsiți un anunț al unei persoane care dorește să închirieze un apartament în aceeași mass-media. Este adevărat, există riscul de a ajunge la un chiriaș fără scrupule. Ori nu va plăti apartamentul care i-a fost furnizat, fie va ruina (fura) proprietatea din el.
Găsirea unui chiriaș prin prieteni, cunoștințe, rude este cea mai bună opțiune. Este puțin probabil ca un chiriaș aflat sub patronaj să riscă să facă rău proprietarului. Și în caz de probleme controversate, îl puteți găsi oricând.
Închiriați locuințe rudelor sau prietenilor. Cel mai probabil, o astfel de chirie va fi gratuită. Nu veți primi niciun beneficiu material. Dar îi puteți instrui în siguranță să plătească facturile de utilități pentru apartament.

În general, trebuie să verificați periodic apartamentul închiriat. Comunicați cu chiriașii și monitorizați facturile de utilități pentru a evita problemele viitoare.

Dacă un apartament este închiriat unui străin, atunci contractul de închiriere nu poate garanta securitatea completă a proprietății proprietarului. Este necesar să verificați viitorul chiriaș pentru respectarea legii. Pentru a face acest lucru, puteți contacta ofițeri de poliție cunoscuți sau alți oficiali de aplicare a legii pentru a verifica angajatorul pentru cazierul judiciar, pentru a-l aduce la răspundere administrativă, pentru prezența unor întârzieri ale datoriilor sau a creditelor etc.

Închirierea unui apartament fără intermediari este, desigur, mai ieftină. Dar apoi toate grijile legate de locuințe cad numai pe umerii tăi.

Cum să transferați un apartament

Vom vorbi despre aspectele legale ale tranzacției mai târziu. Acum, să atingem momentele de zi cu zi.

Apartamentul trebuie transferat direct locatarului, spunând despre toate caracteristicile și aspectele tehnice importante ale locuinței. În acest fel, pot fi evitate daunele accidentale și alte daune.

La transferul unui apartament, citirile dispozitivelor de măsurare a energiei (apă, electricitate, gaz etc.) trebuie înregistrate în comun, astfel încât în \u200b\u200bviitor să nu fie posibil să se înțeleagă cine a angajat datoria comunală.

Înainte de predarea cheilor, ar trebui fotografiată situația generală și detaliată din apartament. Acest lucru va disciplina angajatorul, deoarece acesta va vedea atitudinea reverentă a proprietarului față de proprietatea sa. În plus, fotografiile pot servi drept probe în instanță dacă apare un conflict cu privire la o deteriorare semnificativă a stării apartamentului după livrarea acestuia.

Dacă aveți vecini prietenoși pe palier, ar fi bine să le prezentați noi chiriași. Și lăsați-vă numărul de telefon vecinului pentru situații de urgență. Acest lucru „educă” și angajatorul.

Modul de înregistrare legală a unui contract de leasing

Chiar dacă decideți să închiriați un apartament celor mai buni prieteni sau rude îndepărtate, este mai bine să documentați această tranzacție. În acest caz se întocmește un contract de închiriere (trebuie să se distingă de un contract de închiriere, care se încheie în principal între persoane juridice). Este ușor să o faci. Există o mulțime de probe și opțiuni pe Internet pentru diferite ocazii. Îl puteți redacta singur, puteți cere ajutor unui avocat sau de la noi.

Documentul este semnat de ambele părți. Notarizarea sa nu este necesară, dar nici nu este interzisă. Alternativ, încredințați pregătirea și certificarea tranzacției unui notar. Dar un astfel de document nu va avea mai multă forță juridică decât un acord scris obișnuit încheiat de părți.

Pe lângă contractul de închiriere, este necesar să se întocmească un act de acceptare și transfer al apartamentului închiriat.

Actul descrie în detaliu starea tehnică a întregului spațiu de locuit: prezența unor reparații, instalații sanitare, precum și mobilierul, aparatele de uz casnic și alte articole de uz casnic disponibile în apartament. Este necesar nu numai să le enumerăm, ci și să indicăm în ce stare se află, unde se află, numele (modelul, marca etc.), pentru a determina costul aproximativ (cel puțin dintre cele mai scumpe articole). Acest lucru va ajuta proprietarul casei în viitor să evalueze starea proprietății sale și să recupereze daunele cauzate de chiriașii fără scrupule. Actul este, de asemenea, semnat de ambele părți după inspecția apartamentului. Apoi cheile sunt predate angajatorului.

Cum se întocmește corect un contract de muncă

Dacă decideți să închiriați un apartament și să întocmiți singur un contract, ar trebui să respectați regulile de bază pentru întocmirea acestuia. Lucrul principal, menționați în mod clar principalele condiții - adresa apartamentului, termenul și suma chiriei, restul este la cererea părților. Este posibil să întocmim un document foarte detaliat pe mai multe pagini, în care sunt prevăzute toate nuanțele. Și doar cele mai necesare lucruri, punând totul pe o singură foaie. Un contract de încredere ar trebui să includă următoarele puncte:

Data și locul compilării sale.
Date personale detaliate ale proprietarului și locatarului: nume, prenume, patronimic, data nașterii, locul de înregistrare și de reședință, numărul și seria pașaportului sau alt document de identificare.
Obiectul contractului: apartament închiriat deținut de proprietar. Și anume, adresa, filmările, starea tehnică, disponibilitatea mobilierului, instalațiile sanitare, evaluarea adecvării vieții (încălzire, alimentare cu apă), conexiunea la rețeaua telefonică și internetul, TV prin cablu. O descriere detaliată poate fi prevăzută atât în \u200b\u200bcontract, cât și în actul de transfer atașat acestuia.
Link către un document care confirmă faptul că proprietarul este proprietarul proprietății. Cu privire la absența sarcinilor de către terți (ipotecă, gaj, altă chirie, arestare etc.).
Costul chiriei lunare, inclusiv indicarea cine este responsabil pentru plata facturilor de utilități.
Formular de calcul: în numerar, prin poștă sau pe un card bancar (depozit), gratuit, etc.
Condiții de plată: o singură dată pentru întreaga perioadă de închiriere sau lunară (trimestrială) indicând data până la care trebuie efectuată plata.
Care dintre părți este obligată să efectueze reparații curente, majore sau urgente ale apartamentului.
Termenul pentru care proprietatea este închiriată.
Indicarea tuturor chiriașilor care s-au mutat la chiriaș (dacă contractul este pe termen lung).
Drepturi și obligații atribuite locatarului și proprietarului, cu care trebuie să fie de acord.
Motive și condiții în care contractul de închiriere poate fi reziliat unilateral.

Este recomandabil să se prescrie și în contract și conditii speciale, așa-numitele „trucuri de zi cu zi”:

Despre interzicerea angajatorului și a membrilor familiei sale (sau a celor care vor locui cu el) de a se înregistra la locul de reședință (într-un apartament închiriat). Deși legiuitorul nu permite înregistrarea fără permisiunea proprietarului, „meșterii întreprinzători” reușesc să ocolească restricțiile. O astfel de condiție nu va permite înșelăciunea în timpul înregistrării și, dacă totuși a fost permisă o înregistrare ilegală, atunci va fi ușor să o contestați în instanță (contractul în sine va fi o dovadă incontestabilă a ilegalității acțiunilor angajatorului).
Distribuiți responsabilitățile asigurării apartamentului împotriva accidentelor între proprietar și chiriaș. Desigur, este mai bine să vă ocupați de această problemă, deoarece asigurând apartamentul împotriva inundațiilor, incendiilor, răspunderii civile etc., proprietarul se eliberează de riscuri pentru comportamentul neglijent al chiriașului. La urma urmei, dacă apare un caz similar, proprietarul va fi responsabil față de victime (vecini și alte persoane). Daunele pot fi recuperate de la vinovat (angajator) numai prin recurs. Adică, mai întâi, proprietarul compensează prejudiciul rănitului și abia apoi poate cere despăgubiri materiale de la angajator. Uneori, aceasta este o sarcină imposibilă (de exemplu, angajatorul nu are proprietăți, nu lucrează oficial sau nu plătește pensie alimentară etc.).
Cu privire la limitarea capacității de subînchiriere a unui apartament (subînchiriere) altor persoane fără acordul scris al proprietarului. În caz contrar, apartamentul poate fi transformat într-o curte de relaxare.

Cu ocazia ocazională a proprietarului de a verifica starea apartamentului. Acestea sunt drepturile proprietarului, în prezența chiriașului, de a veni la apartament pentru inspecție pentru siguranța acestuia, starea sanitară adecvată etc. Dacă un astfel de obiect nu este furnizat, chiriașul poate pur și simplu să nu lase proprietarul să intre, deoarece acesta este dreptul său.

Cât timp să închei un acord

Perioada maximă pentru care puteți încheia un contract de muncă este de 5 ani. Și chiar dacă documentul nu conține o referință la durata de închiriere a apartamentului, acesta va fi limitat la timpul specificat.

Avocații cu experiență încă sfătuiesc să nu închirieze un apartament pentru chirie pe termen lung. Este întotdeauna mai ușor să încheieți un alt contract pentru un nou termen decât să reziliați unul existent. Mai mult, atunci când una dintre părți nu este de acord cu rezilierea.

Trebuie să înregistrez un contract de muncă

Un contract de închiriere de apartamente (sau contract de închiriere rezidențială) nu necesită înregistrarea obligatorie la autoritățile Rosreestr dacă este încheiat pentru o perioadă de până la un an (de exemplu, pentru 11 luni sau pentru șase luni).

Dacă este încheiată pentru o perioadă mai lungă, atunci o astfel de tranzacție va trebui înregistrată. Dezavantajul este că obligă proprietarul să pregătească un pachet de documente și să plătească o taxă de înregistrare de stat. În plus, informațiile despre închirierea de locuințe și primirea de către proprietar a profitului vor reveni autorității fiscale. Dar, pe de altă parte, prin înregistrarea acestei tranzacții, el primește garanții suplimentare. ...

Cel mai profitabil lucru este de a încheia un contract de închiriere de apartamente cu dreptul la prelungirea ulterioară a acestuia și de a-l reînnoi în fiecare an.

Avantajele și caracteristicile închirierii unui apartament pentru o perioadă care nu depășește 11 luni, despre care am vorbit deja

contractul de închiriere nu poate fi înregistrat la Rosreestr. Aceasta înseamnă că nu este nevoie să pierdeți timpul colectând documente, pentru a suporta costurile plății taxelor de stat. Și la expirarea contractului, rambursați intrarea în registrul de stat cu privire la sarcini (angajare);
angajatorul nu va putea conta pe furnizarea unei amânări pentru eliminarea încălcărilor care presupun rezilierea contractului.

Practic, contractele pe termen scurt sunt utilizate de proprietarii care se sustrag de la plata impozitelor pe veniturile din chirie. La urma urmei, inspectoratul fiscal nu știe despre un astfel de acord (acordul nu este înregistrat în registrul rus și autoritățile fiscale nu primesc informații de acolo).

Înregistrarea acordului în registrul roz nu este dificilă

Puteți solicita înregistrarea unui acord în termen de o lună de la data încheierii acestuia (articolul 51 din Legea federală „Înregistrarea de stat a bunurilor imobile”). În caz contrar, așteaptă o amendă de 5.000 de ruble.
Solicitanții trebuie să fie două părți la contract (atât proprietarul, cât și chiriașul sau reprezentanții acestora în baza unei procuri notariale).
Pachetul de documente este:
- contract de închiriere cu acte de transfer al apartamentului de la proprietar la chiriaș în trei exemplare;
- pașapoartele solicitanților (în scopuri de identificare);
- primirea plății taxei de stat (suma de 2000 de ruble, 1000 de ruble pe fiecare parte);
- copii ale documentelor privind proprietatea apartamentului (acord de bază, certificat de proprietate, pașaport cadastral). Deși aceste documente nu sunt obligatorii pentru livrare, furnizarea lor accelerează procesul de acceptare a cererilor și înregistrarea unui acord;
- consimțământul părților interesate (alți deținători de acțiuni, creditor ipotecar etc.).
Înregistrarea se efectuează în termen de 5 zile lucrătoare
Documentele sunt depuse la departamentul MFC.

Înregistrarea poate fi redată din următoarele motive

apartamentul închiriat nu este înregistrat în cadastru;
este valabil un contract de închiriere încheiat anterior pentru aceeași zonă;
nu este furnizată o listă completă a documentelor necesare pentru înregistrare;
contractul de închiriere are neconcordanțe grave cu cerințele legii.

Taxe de închiriere

Plata pentru închirierea unui apartament, precum și condițiile pentru efectuarea facturilor de utilități trebuie descrise în detaliu în contract.

Unii proprietari insistă asupra unei obligațiuni de închiriat. Adică, necesită plata timp de câteva luni simultan. Astfel, chiriașii vor locui în apartament pe toată perioada plătită. Pentru angajator, aceasta este încrederea că nu va rămâne fără un acoperiș deasupra capului în timpul pentru care a plătit deja.

Informațiile potrivit cărora este necesară o depunere de câteva luni pentru închirierea unui apartament pot fi indicate direct în contract sau convenite verbal de către părți.

Este mai bine să scrieți condițiile pentru returnarea (sau nereturnarea) depozitului în contractul de închiriere. Acest lucru se întâmplă în cazul în care chiriașul a decis să părăsească apartamentul mai devreme, în perioada pentru care a plătit deja.

De exemplu, chiriașul a plătit un depozit pentru că locuiește într-un apartament închiriat timp de 6 luni, iar după 3 luni a decis să se mute. Această opțiune trebuie prevăzută în contract și indică dacă în acest caz proprietarul va trebui să returneze o parte din chirie.

Există o condiție pentru un depozit de chirie pentru ultima lună. Schema este următoarea: plata dublă se face în prima lună. Și nu trebuie să plătiți nimic pentru ultima lună, deoarece plata depozitului este plata pentru ultima perioadă. Proprietarul apartamentului este asigurat cu acest depozit dacă oaspetele se mută în secret fără a plăti ultima lună.

Despre încasări

Este recomandabil să înregistrați transferul oricăror bani pentru închirierea unui apartament, fie că este vorba despre un depozit sau o plată lunară, cu chitanțe. Puteți pregăti un singur formular, în care va trebui să introduceți doar suma și data plății și să semnați părțile. Martorii sunt adesea folosiți pentru a confirma transferul. Datele lor sunt introduse într-o chitanță.

De asemenea, este recomandabil să faceți o chitanță în 2 exemplare, astfel încât să rămână la angajator, iar al doilea la locator.

Dacă plata pentru închirierea unui apartament se face într-o formă fără numerar, atunci plătitorul trebuie să păstreze chitanțe (chitanțe) pentru transferul de bani proprietarului apartamentului.

Încetarea unui acord

Temeiurile și condițiile pentru rezilierea contractului de muncă trebuie să fie precizate în documentul însuși.

Locatarul are dreptul să o rezilieze la cererea sa, sub rezerva a două condiții:

toate persoanele care locuiesc cu el sunt de acord cu această decizie;
proprietarul a fost avertizat cu cel mult trei luni înainte.

Persoana care închiriază apartamentul poate permite rezilierea contractului unilateral din următoarele motive:

chiriașul nu plătește chiria timp de șase luni pentru un contract de închiriere pe termen lung sau ratează două plăți la rând dacă contractul de închiriere este mai mic de 1 an;
deteriorarea sau distrugerea de către locatari a locuințelor sau bunurilor situate în aceasta;
utilizarea apartamentului în alte scopuri, de exemplu, ca birou, depozit etc;
încălcarea sistematică a ordinii, provocând hărțuire vecinilor (infractorul a fost avertizat de către proprietar, dar nu a eliminat încălcarea).

Contractul de închiriere poate fi reziliat și printr-o instanță. Inițiatorul cererii poate fi fie proprietarul, fie angajatorul. Motivul este de obicei aducerea locuinței într-o stare de degradare sau a fost recunoscută de autoritățile competente ca fiind de urgență.

În cazul în care chiriașul nu este de acord cu rezilierea contractului din inițiativa locatorului, acesta are dreptul de a contesta acest fapt în instanță. Dacă contractul de închiriere a fost încheiat pe termen lung, atunci instanța poate acorda reclamantului o amânare pentru a elimina încălcările și a plăti datoria pentru plată de până la un an.

Indiferent dacă se plătește impozit pe venitul din închirierea unui apartament

Chiar dacă apartamentul este închiriat pe termen scurt, acest lucru nu scutește proprietarul care primește veniturile de la obligația fiscală.

Atunci când un contract de leasing este pentru o lungă perioadă de timp și este înregistrat la Rosreestr, atunci informațiile despre tranzacție vor ajunge cel mai probabil la biroul fiscal.

Cu un contract pe termen scurt, este mai ușor să ascunzi faptul de a obține profit din leasing (din motive evidente). Dar legiuitorii sfătuiesc să nu facă acest lucru. Cei care sunt prinși vor fi obligați să plătească nu numai impozitul pe venit pentru întreaga perioadă, ci și o amendă și penalități în cuantum de 20 până la 40 la sută din valoarea impozitului neplătit etc.

Când datoria fiscală se ridică la o sumă mare (mai mult de 900 de mii de ruble), vinovatul poate fi pedepsit penal. Până la închisoare.

Contractul de închiriere încheiat pentru imobilele rezidențiale este un motiv pentru care autoritățile fiscale încasează impozitul pe suma pentru închirierea unui apartament. Orice nepotrivit poate raporta acest lucru, precum și Rosreestr la cererea autorităților fiscale.

Prin lege, locatorul este obligat de la 1 ianuarie până la 30 aprilie inclusiv, trimiteți inspectoratului de la locul de reședință o declarație a venitului dvs. pentru anul trecut. Indică suma profitului primit, inclusiv din închirierea unui apartament.

Nimeni nu va trimite contribuabilului o chitanță privind valoarea impozitului. Ar trebui să plătiți singuri impozitul pe venitul personal calculat la rata de 13 la sută din suma profitului primit de la închirierea unui apartament timp de un an. Dacă declarația nu este depusă, atunci se prevede o penalizare în valoare de 30% din valoarea bazei de impozitare, dar nu mai puțin de 1000 de ruble.

Taxa trebuie produsă până la 15 iulie a anuluiîn care a fost depusă declarația. Neplata sau întârzierea este supusă amenzilor și penalităților.

Un proprietar poate fi scutit de plata impozitului numai dacă nu a primit chirie de la chiriaș de mult timp și este capabil să demonstreze acest fapt.

Lucrarea independentă și închirierea unui apartament

Statutul de cetățean care desfășoară activități independente permite rezolvarea unor probleme în problema angajării.

La început, impozitare simplificată ... Este vorba despre un experiment fiscal în Moscova, regiunea Moscova, Tatarstan și regiunea Kaluga... Cetățenii acestor regiuni se pot înregistra prin intermediul serviciului „Taxa mea” pentru a plăti 4% din suma veniturilor. Raportarea este formată din același serviciu de internet „Taxa mea”. Suma se plătește lunar. Nu trebuie să depuneți nicio declarație. Suma veniturilor pe an nu trebuie să depășească 2,4 milioane de ruble. Începutul experimentului a arătat că ideea nu a avut succes. Este convenabil și economic să vă plătiți veniturile în acest fel. Deja alte regiuni din Rusia și-au exprimat dorința de a se alătura experimentului.

În al doilea rând, nu este nevoie să vă înregistrați ca antreprenor individual ... Prin înregistrarea ca lucrător independent, un cetățean va plăti un impozit special pe venitul profesional. Aceste obligații sunt suficiente pentru stat și nu este nevoie să se lege strict de calea antreprenorială. Desigur, când este vorba livrarea casei dvs., care are 1-2 obiecte... Dacă va exista un număr mare de obiecte și obiectele altor persoane vor fi furnizate spre închiriere (de exemplu, în arendă sau imobile aflate în administrare). Aceasta este deja o activitate pur comercială. Nu puteți face fără un certificat IP.

Pentru lucrătorii independenți, vacanțele fiscale sunt asigurate până la 31 decembrie 2019 (clauza 70 a articolului 217 din Codul fiscal al Federației Ruse). Trebuie doar să trimiteți o notificare la inspectoratul teritorial al Serviciului Fiscal Federal și să indicați tipul de activitate preferențială. Din păcate, închirierea unei case nu este o activitate scutită de taxe pentru lucrătorii independenți. La nivel regional, autoritățile, la discreția lor, pot determina tipurile de ocupații care vor intra sub statut preferențial. Dar astăzi, nici o regiune de închiriere a locuințelor nu este inclusă în această listă.

Alte tipuri de răspundere

Există cazuri în care cetățenii închiriază mai multe apartamente simultan. Astfel de activități sunt recunoscute ca antreprenoriale. Prin urmare, înainte de a închiria un apartament, este necesar obține statutul de antreprenor individual.În caz contrar, răspunderea este iminentă în temeiul legislației administrative (articolul 14.1 din Codul de infracțiuni administrative al Federației Ruse) sau penală (articolul 171 din Codul penal al Federației Ruse) (în funcție de suma veniturilor obținute) pentru activitatea antreprenorială ilegală.

Să clarificăm, dacă vorbim despre un apartament în practică, se consideră că această activitate nu se referă la comercial. Aceasta este una dintre activitățile cetățenilor care desfășoară activități independente.

Dacă aveți întrebări despre subiectul articolului, vă rugăm să nu ezitați să le întrebați în comentarii. Cu siguranță vă vom răspunde la toate întrebările în câteva zile.

104 comentarii

Dețineți un apartament liber în care nu locuiește nimeni? Este inactiv și cheltuiți mulți bani, timp și efort pentru a le menține? Este timpul să opriți acest lucru și să faceți din imobiliare o sursă de venit! Cum să închiriați oficial un apartament și ce este necesar pentru asta? Veți găsi răspunsurile la aceste întrebări în acest articol!

Luați în considerare avantajele închirierii legale a unui apartament

1. Încheierea unui contract. Acest lucru vă va ajuta să evitați multe costuri neașteptate și chiar vă poate salva de probleme mari. Știm cu toții că angajatorii sunt diferiți. Unele sunt foarte curate, oneste și ordonate. Alții sunt dezordonați și iresponsabili și există chiar escroci. Aceasta din urmă categorie de oameni vă poate da multe probleme. Prin urmare, priviți cu atenție personalitatea angajatorului. Există momente în care chiriașii scot bunuri și echipamente dintr-un apartament, strică reparațiile și mobilierul. Pentru a preveni acest lucru, este necesar să încheiați un contract de închiriere de apartamente între persoane fizice. La acesta trebuie să atașați un inventar detaliat al proprietății care se află în momentul închirierii apartamentului, descrieți neajunsurile care există. De asemenea, este important să indicați în ea cine va fi responsabil pentru avarierea echipamentului, deteriorarea reparațiilor și așa mai departe. Este important să indicați în acest document datele pașaportului angajatorului!

2. Fără costuri suplimentare.Cine ar trebui să plătească facturile de utilități? Facturi telefonice? Internetul? L-ai notat în contract? Dacă nu, atunci va trebui să aveți de-a face cu angajatorii dvs. după acest fapt. Rețineți că nu toate sunt pregătite să plătească aceste costuri, dacă nu le-ați discutat în prealabil. Locatarii dvs. ar putea planifica suma pe care ați convenit-o și o pot pune deoparte din salarii. Și când va veni o factură de kilometru pentru un telefon sau un apartament comunal, vor refuza să plătească sau nu vor avea bani, deoarece planifică toate cheltuielile în avans. Și vei rămâne fără nimic.

3. Imposibilitatea unei înșelătorii... Ai închiriat un apartament unei fete studente și locuiesc acolo 15 muncitori? Dacă decideți să închiriați oficial un apartament, atunci această situație nu vă amenință. Altfel, totul este posibil!

4. Ești curat în fața legii. Ce ar putea fi mai bine? Legea rusă prevede că, dacă doriți să închiriați un apartament, trebuie să plătiți impozit pe veniturile din închirierea unui apartament. Dacă doriți să evitați plata, vă veți confrunta cu o amendă și, în unele cazuri, chiar cu răspunderea penală! Nu duceți la acest lucru. Închiriați-vă apartamentul legal!

Cu avantajele sortate. Este timpul să treceți la instrucțiunile pas cu pas.

Pasul 1: pregătirea camerei

În primul rând, trebuie să evaluați disponibilitatea spațiilor pentru livrare:

Verificați toate echipamentele disponibile. Poate că ceva nu funcționează și trebuie înlocuit. Așa că mai târziu nu a existat nicio confruntare cu angajatorii.
De asemenea, merită evaluat dacă există suficient mobilier în casă și în ce stare. Poate că va trebui să cumpărați ceva. Deoarece cu cât apartamentul este mai echipat, cu atât mai scump poate fi închiriat, ceea ce înseamnă că veniturile din închirierea apartamentului vor fi mai mari.
Dacă apartamentul nu a fost renovat de mult timp, faceți-o. Nu trebuie să cumperi materiale scumpe. Principalul lucru este că sunt fiabile. Acordați atenție cablajelor și instalațiilor sanitare! Protejează-te pe tine și pe viitorii tăi chiriași. Situațiile sunt diferite, nimeni nu este în siguranță împotriva scurtcircuitelor de cabluri și a rupturilor de conducte. Dar poți depune un efort mic și menține riscurile la minimum. Gândește-te la consecințe. Un apartament în care a fost un incendiu sau o inundație, aproape nimeni nu vrea să închirieze. Aceasta înseamnă că veți pierde venituri din închirierea apartamentului. Și, de asemenea, banii pe care îi investiți în renovări. Pentru că nu este un fapt faptul că angajatorul va dori să vă compenseze pentru daune. Asigurați-vă că includeți în contractul de închiriere pentru un apartament între persoane o clauză dedicată unor astfel de circumstanțe și enumerați persoanele responsabile!
Luați toate obiectele de valoare. Curățați-vă pentru a vă menține apartamentul curat și confortabil. Acum există o mare cerere pentru apartamente confortabile.
Pregătiți toate documentele necesare, precum și eliminați datoriile de utilități, dacă aveți.

Pasul 2: studiați piața imobiliară

Apartamentul este gata să primească noi chiriași. Dar care este prețul? Sarcina nu este ușoară pentru cei care nu știu pe ce să se bazeze. Dar vă vom spune!

Deci, totul este foarte simplu. Trebuie să deschideți mai multe site-uri unde oamenii postează reclame pe care doresc să le închirieze un apartament pentru o lungă perioadă de timp. Apoi, găsiți apartamente situate în zona în care închiriați locația. Găsiți opțiuni similare de reparații, interior și mobilier. Și concentrându-vă asupra prețurilor stabilite de alți proprietari, stabiliți-vă propriile.

Pasul 3: găsirea unui angajator

Există două opțiuni:

Puteți închiria un apartament fără intermediari. În acest caz, va trebui să vă angajați într-o căutare independentă a unui chiriaș, să răspundeți la toate apelurile despre arena apartamentului și, de obicei, sunt multe dintre ele.
A doua opțiune este închirierea unui apartament prin intermediul unei agenții imobiliare. În majoritatea cazurilor, agenții nu vă vor percepe taxe pentru acest serviciu. În prezent, chiriașul plătește de obicei un comision intermediarilor pentru găsirea de locuințe. Care este avantajul închirierii de apartamente prin intermediari? Avantajele acestei metode sunt că vă economisiți timp pentru a găsi clienți și a vorbi cu ei. Există un minus, dar semnificativ. Va trebui să așteptați mult timp, deoarece nu toți potențialii chiriași sunt gata să plătească un comision considerabil, de regulă, către agenții imobiliari. Dacă totuși decideți să închiriați un apartament fără intermediari, atunci plasați un anunț în ziar despre închirierea unui apartament, pe pagina dvs. într-o rețea socială, pe site-urile populare de internet. Asigurați-vă că includeți fotografii de înaltă calitate ale spațiilor. În anunț, indicați că doriți să închiriați apartamentul pentru o lungă perioadă de timp. Și așteptați apelurile.

Pasul 4: arătarea apartamentului potențialilor chiriași. Discutarea tuturor nuanțelor

După ce găsiți potențiali chiriași, va trebui să vă întâlniți cu ei, astfel încât să se uite la apartament și să înțeleagă dacă le convine sau nu. Și, de asemenea, ar trebui să evaluați viitorii proprietari și să înțelegeți dacă doriți să închiriați un apartament acestor oameni sau este mai bine să căutați alții.

Dacă totul vi se potrivește și viitorilor angajatori, atunci este timpul să discutați toate condițiile de viață. Suma și data plății. Procedura de plată pentru utilități, internet, servicii de comunicații și altele, dacă este necesar.

Dacă ați decis cu siguranță să închiriați un apartament acestor persoane, atunci este timpul să treceți la încheierea unui contract.

Pasul 5: încheierea contractului

Este foarte important să încheiați corect un contract de muncă și să înregistrați toate nuanțele. Contractul este „perna dvs. de siguranță”. Pentru că a specificat drepturile dvs., responsabilitatea chiriașului. Adică, dacă se întâmplă ceva cu proprietatea dvs., nu va trebui să vă cheltuiți economiile personale pentru a restabili mobilierul original al apartamentului. Pentru că angajatorul va fi cel care va compensa prejudiciul și va suporta toate costurile, dacă prejudiciul s-a întâmplat din vina sa.

Ce puncte sunt importante de scris în contract?

1. Numele, numele și patronimicul angajatorului.

2. Adresa înregistrării sale și toate detaliile pașaportului.

3. Cine poate locui cu chiriașul în acest apartament.

4. Poate locatarul să închirieze apartamentul altcuiva (subînchiriere).

5. Cine este responsabil pentru daune materiale.

6. În ce instanță să soluționeze probleme controversate.

7. Asigurați-vă că completați cu atenție adresa obiectului de închiriat. Este mai bine să îl anulați din certificatul de înregistrare a dreptului.

8. Datele dvs. de pașaport, adresa de înregistrare.

9. Numărul certificatului de înregistrare de stat a drepturilor.

10. Includeți și numere de contact, astfel încât să existe o comunicare instantanee între dvs. și chiriaș. Pentru că situațiile sunt diferite.

11. La contract trebuie anexat un act de inventariere a apartamentului și a bunurilor din acesta. Enumerați dezavantajele, dacă există.

12. De asemenea, este important să determinați cât de des puteți verifica starea apartamentului (de regulă, nu mai mult de 1 dată pe lună).

13. Este important să se prevadă pe ce bază contractul poate fi reziliat sau prelungit.

Atenţie! Studiați cu atenție pașaportul chiriașului înainte de a completa. La ce ar trebui să fii atent?

Valabilitate. Puteți încheia un contract cu o persoană al cărei pașaport nu este valid și atunci va fi dificil să demonstrați ceva.

Dacă vă îndoiți de decența unui cetățean și doriți să vă asigurați că nu există probleme cu pașaportul, trebuie să accesați site-ul web al Oficiului Serviciului Federal pentru Migrație și să verificați documentul pentru autenticitate. Oricine are acces la Internet poate face acest lucru. Este gratuit!

De asemenea, puteți verifica chiriașul pe site-ul executorilor judecătorești pentru eventualele restanțe. Este complet legal și gratuit.

Următorul pas este să comparați fotografiile din pașaport cu fața angajatorului real. Există situații în care oamenii încearcă să întocmească un contract pe numele altei persoane, intrând în posesia documentelor sale. Fii atent!

Dacă mai aveți îndoieli, atunci puteți solicita viitorului chiriaș o copie a declarației de venit pentru a vă asigura că este capabil să acopere costurile plății apartamentului.

Este recomandabil să faceți o copie a pașaportului angajatorului. Dacă alte persoane vor locui cu el, atunci este important să indicați detaliile pașaportului, precum și numele complet. Asigurați-vă că luați o copie a pașapoartelor lor.

Cum să închiriați oficial un apartament dacă are 2 proprietari?

Se întâmplă adesea ca mai multe persoane să dețină același apartament. Ce să faci în acest caz?

În primul rând, obțineți consimțământul tuturor proprietarilor pentru livrare. În plus, există două opțiuni pentru dezvoltarea evenimentelor.

Luați în considerare opțiunea cea mai puțin costisitoare care nu necesită costuri suplimentare. Procedați conform algoritmului de mai sus, dar rețineți că contractul trebuie semnat de toți proprietarii cu propriile mâini!

Din mai multe motive, de exemplu, dacă unul dintre proprietari locuiește într-un alt oraș și nu poate ajunge să încheie un contract, puteți utiliza opțiunea 2 pentru închirierea unui apartament. Cum să închiriați oficial un apartament în acest caz?

Procedați conform algoritmului de mai sus. Cu toate acestea, veți avea nevoie de un document suplimentar, adică de o procură notarială de la proprietar. Se va preciza că puteți închiria singur un apartament și puteți primi bani pentru asta.

Vă rugăm să rețineți că o astfel de procură nu este făcută gratuit! Trebuie sa platesti. Și, de regulă, o sumă destul de substanțială.

Este posibil să închiriați un apartament cu ipotecă?

Într-adevăr, aceasta este o întrebare destul de populară în rândul proprietarilor unui apartament cumpărat în cadrul unui program de creditare ipotecară. Cum să închiriați oficial un apartament în acest caz? În primul rând, trebuie să obțineți permisiunea băncii pentru astfel de acțiuni. Dacă este primit, procedați conform algoritmului. În acest caz, nu vor exista dificultăți.

Cu toate acestea, există situații în care împrumutații ascund faptul că închiriază un apartament într-un credit ipotecar. Ce îi amenință?

În primul rând, există o amendă din partea statului pentru neplata impozitelor. În al doilea rând, sancțiunile băncii. El poate solicita plata anticipată a împrumutului. Sau îți scrie o amendă.

Impozite plătite de proprietarul apartamentului închiriat

În Federația Rusă, impozitul pe închirierea proprietății este egal cu impozitul pe venitul personal și se ridică la 13%. Dacă perioada de închiriere nu depășește 11 luni, atunci individul nu plătește taxa de stat.

Ce se întâmplă dacă proprietatea are mai multe apartamente de închiriat?

În acest caz, ar trebui să vă înregistrați ca antreprenor individual. În acest caz, taxa va fi diferită. Puteți alege sistemul de impozitare care vă place cel mai mult. Și anume:

Sistem simplificat. În această situație, impozitul va fi de 6%.
Sistem general. În acest caz, valoarea impozitului va fi calculată după cum urmează: 15% x Venituri din închirierea unui apartament - Cheltuieli.

Ce acte sunt necesare pentru închirierea unui apartament?

1. Pașaportul proprietarului / proprietarilor incintei.

2. Certificat de înregistrare de drept de stat.

3. Două contracte tipărite.

4. Dacă alegerea dvs. este să închiriați un apartament prin intermediar, atunci aveți nevoie de un acord dacă ați încheiat un contract cu acesta.

Cum se colectează bani de la chiriași?

Cea mai ușoară cale este numerarul și predarea banilor. Dar nu este cel mai de încredere. Pentru că puteți face o greșeală atunci când calculați fonduri. Uneori, banii falsificați sunt în circulație. În plus, cu un astfel de transfer, este imperativ să se întocmească un document care să ateste că chiriașul a transferat fondurile proprietarului, iar proprietarul le-a primit. Pur și simplu, un act de acceptare și transfer de bani sau o chitanță. Prin urmare, este mai bine să automatizați acest proces.
Transfer bancar. Aranjați cu chiriașii să transfere banii chiriei în contul dvs. pe un anumit număr. Este foarte confortabil. Puteți lua întotdeauna un extras bancar și rezolva problemele controversate cu privire la finanțe, dacă există. În plus, veți reduce erorile care pot apărea cu decontarea în numerar.

Sfaturi utile:

Asigurați-vă apartamentul și proprietatea în el înainte de a-l închiria! Acest lucru nu necesită investiții mari, dar vă poate salva de multe probleme și cheltuieli suplimentare în viitor. În prezent, există multe companii pe piață care se angajează în acest tip de activitate. Dacă doriți, vă puteți asigura chiar răspunderea civilă.
Acordați o atenție deosebită datei plății impozitelor. Trebuie să faceți acest lucru până la 1.04 din anul calendaristic următor. În caz contrar, veți avea probleme cu biroul fiscal, amenzi și penalități. Aceasta înseamnă că veți suporta costuri suplimentare. Ai nevoie de ea?
Asigurați-vă că trimiteți o copie a acordului către autoritatea fiscală imediat după semnarea documentului!
Și cel mai important - nu încălcați legile țării noastre!

Observ periodic postări despre închirierea / închirierea de apartamente de închiriat și le citesc întotdeauna cu interes, dar ... spre regretul meu, nu puteam suporta nimic corect (subliniez, potrivit pentru mine). Dar sub fiecare text pe această temă, se desfășoară un holivar serios al unui trandafir alb și negru, la care participă ambele părți la tranzacție, proprietarul și angajatorul. Este adevărat, există încă un terț care nu închiriază sau închiriază apartamente, dar știe cel mai bine cum să o facă. Dar există o terță parte în orice problemă discutată, deci nu vom fi atenți la aceasta.

De fapt, agenții imobiliari sunt, de asemenea, implicați în litigii, dar din anumite motive nu uneia sau cealaltă parte nu le place. Agenții imobiliari sunt răi! - L-am citit undeva în comentarii. Deși nu este clar de ce.

Aici vreau să vă povestesc despre experiența mea personală, cum o fac. Nu mă prefac a fi adevărat, nu planific disputele, nu insist că „acesta este singurul mod corect”, împărtășesc doar experiența mea de închiriere de apartamente în Moscova și regiunea Moscovei.

Cum caut clienți

Totul este simplu și banal, mă ajută un agent imobiliar. Nu am timp și dorința de a căuta chiar eu chiriași, de a vorbi cu ei la telefon, de a răspunde la întrebări, de a merge și de a arăta apartamentul. Toate acestea sunt făcute de un agent imobiliar, căruia i-am exprimat cerințele pentru chiriași. Și, deși nu este responsabil pentru chiriașii selectați, îi filtrează în etapa de selecție, conform cerințelor mele.

Cerințe pentru chiriași

Sunt simple și directe. Familie (de preferință), cu un copil (de preferință), înregistrare permanentă în Federația Rusă (obligatoriu). Posibil cu animale.

De ce este necesară înregistrarea permanentă? Acestea sunt pur gândacii mei interni, dar mi se pare mai fiabil decât ar fi un migrant străin.

De ce o familie cu un copil? Este foarte simplu - nu închiriez o casă timp de o lună sau două. Pentru mine este mai convenabil și mai profitabil să îl închiriez la limita de preț mai mică, dar pentru mulți ani, deci dacă este o familie cu un copil, atunci șansa ca ei să nu părăsească apartamentul într-un an este foarte mare. De aceea le dau întotdeauna o înscriere temporară la o grădiniță / școală (fără ea nu iau), dacă o cer.

Costul locuinței

După cum am scris mai sus, îl am în limita de preț mai mică de pe piață și nu crește niciodată, cu excepția cazurilor de creștere bruscă a tarifelor pentru locuințe și servicii comunale (ceea ce nu s-a întâmplat încă) sau în situația descrisă mai jos.

Există oameni care caută chiriași de câteva luni, deoarece prețul unui apartament este ridicat până la vârf. Și, desigur, mai devreme sau mai târziu îl găsesc. Dar aici există un risc considerabil ca foarte curând chiriașii să găsească o altă locuință, similară calității, dar mult mai mică în preț. Și mai este un lucru - de exemplu, închirierea unui apartament costă 50 tr / lună. Acesta este prețul maxim pentru astfel de apartamente. Proprietarul caută clienți pentru o lună, două, trei, dar prețul nu se reduce. Drept urmare, îl găsește, dar timp de trei luni apartamentul nu a obținut profit, în cele din urmă va primi 450 tr. În 9 luni, deși dacă ar reduce prețul, chiar și la 40 tr / lună, l-ar fi închiriat imediat și ar fi avut ar pentru un an 480 tr. După cum vă puteți imagina, acest exemplu este foarte exagerat, dar cred că este corect. Deoarece chiriașii unui apartament scump în acest timp vor găsi o opțiune mai ieftină și se vor muta, iar proprietarul va pierde din nou câteva luni în căutarea chiriașilor.

Depozit

Nu eu l-am inventat, dar îl folosesc. La sosirea în apartament, se percepe plata pentru prima lună de reședință și un depozit în valoare de o plată lunară. Trebuie să returnați acest depozit chiriașilor la plecare. Mai mult, nu ar trebui să fiți de acord cu oferta chiriașilor de a compensa acest depozit ca plată pentru ultima lună. Această depunere este garanția dvs. că, atunci când vă înapoiați cheile și găsiți daune asupra bunurilor din vina chiriașilor, nu va trebui să plătiți din buzunar pentru eliminarea defecțiunilor.

Situații anormale

Costul unui apartament este format, printre altele, din prezența diverselor facilități în acesta. Și, prin urmare, dacă ceva din apartament se defectează din echipamente, mobilier, o scurgere de țeavă, o toaletă este spartă etc., atunci toate acestea sunt restabilite pe cheltuiala mea, desigur, dacă defectarea (scurgerea) nu a fost vina chiriașilor. Dar pentru mine acesta este un caz atât de rar încât nici nu-mi amintesc că locatarii înșiși au rupt ceva și mi-au cerut să-l restabilesc pentru banii mei.

Relaţii

Uneori se întâmplă ca chiriașii să dorească să cumpere ceva din echipamente sau mobilier pentru un apartament. Negociam acest lucru și ei cumpără pentru viitoarele plăți de locuință. După aceea, obiectul achiziționat devine proprietatea mea. Și se simt bine, au cumpărat ceea ce doreau, dar banii mi-ar fi totuși dați ca plată și mă simt bine, deoarece mobilierul suplimentar (electrocasnice) mărește atractivitatea locuințelor pentru viitorii chiriași. Trebuie să spun că prima dată am închiriat un apartament complet gol, dar acum este aproape complet mobilat.

Nu este nevoie să apelați chiriașii la telefon. Deloc. Un singur apel este permis, în ajunul zilei de plată, pentru a conveni asupra unei întâlniri (dacă plata se face în numerar) și gata. Cu cât sunați mai mult, cu atât le reamintiți mai des că apartamentul nu este al lor, ci locuințe temporare. Și pentru a veni cu un cec, intrați în apartament, inspectați camerele, aceasta este aproape o garanție că chiriașii vor trata apartamentul ca pe unul închiriat. Și un astfel de comportament nu vă va adăuga respect. Locuitorii ar trebui să se simtă proprietari cu drepturi depline ale apartamentului dvs., numai atunci îl vor trata ca pe al lor.

Dacă dvs. și chiriașii sunteți de acord în prealabil cu privire la un sistem de depanare, așa cum am scris mai sus despre situații de urgență, atunci ei înșiși vă vor suna și vă vor spune unde, ce, a greșit în apartament. Nu le va fi profitabil să ascundă neajunsurile apărute, întrucât vor fi eliminate oricum pe cheltuiala ta.

Experiența mea în închirierea locuințelor nu este atât de grozavă, doar de zece ani, dar niciodată, niciun apartament nu a așteptat chiriași de mai bine de două săptămâni. Și au ieșit mereu cu regret și deloc pentru că le-am oferit servicii de calitate scăzută. O familie a plecat în străinătate, a doua (o fată cu un copil) s-a căsătorit și a plecat să locuiască cu soțul ei, alta a născut un al treilea copil și a plecat într-un apartament mai spațios.

Unii chiriași s-au mutat, în timp ce alții nu au fost încă găsiți

În acest timp, am pus comanda perfectă în apartament, inclusiv spălarea geamurilor, în spatele / sub mobilier etc. Verific toate instalațiile sanitare, ușile mobilierului, mânerele (locul dureros) și orice altceva care afectează un sejur confortabil. Dacă este necesar, revopsesc pereții (într-un apartament, tapet pentru pictură, este foarte convenabil) sau îl re-lipesc, dacă au nevoie. Da, acestea sunt costuri suplimentare, dar au fost inițial planificate. Oricât de îngrijit ar trăi oamenii, nu contează dacă ceva cade, se desprinde sau se deșurubează, mai ales dacă există un copil în familie. Și următorii chiriași ar trebui să vadă un apartament curat și frumos.

Nu este necesar ca chiriașii care se mută să facă reclamații pentru tapet rupt sau zgârieturi pe laminat, aceasta este doar uzură naturală. Desigur, dacă televizorul este rupt sau frigiderul este cufundat, atunci totul se scade din depozit.

Chirie

Electricitatea și apa sunt plătite de rezidenți, toate celelalte le plătesc eu.

Creșterea / scăderea costului angajării

Acesta este un moment foarte alunecos și foarte antipatic pentru mine, dar nu există nicio scăpare din el. Prima dată când chiriașii au cerut reducerea costului chiriei, după părerea mea, în 1998, în momentul crizei. Am discutat cuantumul reducerii, dar cu condiția ca de îndată ce situația din țară să se stabilizeze, costul va reveni la nivelul dinaintea crizei. Au trecut câțiva ani, criza s-a potolit și a venit momentul să crească prețul, dar piața din această zonă s-a scufundat puțin și nu a fost posibil să reveniți la prețul anterior crizei. După aceea, chiriașii au locuit cu mine încă patru ani și au plecat în străinătate.

Acord și alte aspecte juridice

În orice caz, este mai bine să aflați detaliile și nuanțele de la avocați. Închei un contract pentru 11 luni cu un inventar al proprietății, starea și defectele acesteia, procedura de plată, suma lunară și condițiile obligatorii în care costul închirierii poate fi majorat. În țara noastră, nu putem fi siguri de stabilitatea tarifelor și impozitelor.

Când fac decontări financiare cu chiriașii, confirm cu o chitanță că banii au fost primiți.

Aceasta este experiența mea. Cineva va spune că am avut noroc cu chiriașii și poate că am dreptate. Dar fără o filtrare strictă a celor care vor să închirieze un apartament, chiar dacă este mai scump, acest noroc nu ar exista.

Mult noroc tuturor chiriașilor și proprietarilor adecvați!

Visul multora este să dețină mai multe spații rezidențiale, să le închirieze și să trăiască fericit pentru totdeauna. În exterior, ar putea părea atrăgător, dar în realitate închirierea reprezintă o imensă „durere de cap” pentru proprietar. Este necesar să rezolvăm în mod constant o grămadă de probleme: impozite, căutare de chiriași de bună-credință, reparații etc. Să încercăm să rezolvăm această problemă dificilă.

Plan pas cu pas despre cum să închiriați un apartament corect

Dacă aveți un apartament liber, acesta poate fi transformat într-un venit suplimentar bun. Desigur, vă veți confrunta cu multe dificultăți, dar acestea vor fi în cea mai mare parte în stadiul inițial.

Primul pas

Prima etapă este o etapă pregătitoare, tot ce ți se cere aici este să cercetezi piața.

Înainte de a plasa un anunț în rețea sau de a contacta o agenție, trebuie să studiați ce oferte sunt deja disponibile, ce indică proprietarii în anunț, să consultați ofertele potențialilor concurenți.
Studiați site-uri publicitare bine cunoscute. Studiați structura acestora, prezentarea textului, care sunt prețurile. Merită să fim atenți la ceea ce determină eticheta de preț (suprafață, disponibilitatea mobilierului, reparații etc.).
Merită să acordați atenție faptului că prețul închirierii va depinde nu numai de frumoasa renovare. Costul este influențat și de factori precum: zona (cu cât este mai aproape de centru, cu atât este mai scumpă), prezența diverselor infrastructuri în apropiere (centre de divertisment, magazine, grădinițe etc.), accesibilitatea transportului, vecinii, starea apartamentului, zona și multe altele.
După efectuarea acestei cercetări, puteți estima deja aproximativ costul spațiilor dvs.

Pasul doi

Esența acestei etape constă în pregătirea apartamentului pentru livrare. În orice caz, va trebui să faceți cel puțin mici reparații cosmetice pentru a oferi apartamentului un aspect prezentabil.

Inițial, trebuie să scapi de toate coșurile de gunoi din apartament, ceea ce în mod clar nu este util pentru viitorii chiriași. Diferite noptiere în stilul „Uniunii Sovietice” nu vor da în mod clar apartamentului un aspect atractiv. Este de dorit ca interiorul să fie cât mai modern posibil, „opțiunile bunicii” nu sunt citate astăzi.
Apartamentul trebuie să fie echipat cu toate aparatele electrocasnice și mobilierul necesar. Desigur, unii proprietari oferă și opțiuni nemobilate, dar este puțin probabil ca astfel de spații să fie foarte solicitate, iar chiria lor este mult mai mică.
Înainte de a închiria un apartament, trebuie să plătiți toate datoriile existente (dacă există) pentru facturile de utilități, să eliminați bunurile personale.
Asigurați-vă că verificați starea cablajului, a instalațiilor sanitare, a electrocasnicelor etc. Dacă există o situație de urgență legată de o defecțiune a unuia sau a altui dispozitiv care se afla deja în apartament, va trebui să vă ocupați de consecințe. Va fi deosebit de neplăcut dacă echipamentul scump al chiriașului suferă de cabluri defecte, al căror cost va trebui să vă fie rambursat.

Înainte de a închiria un apartament, este recomandabil să îl asigurați (indiferent dacă este legal sau nu, veți emite un contract de închiriere), astfel încât să vă protejați de posibilele riscuri și costuri în viitor. Când asigurați proprietatea, trebuie să luați în considerare eventualele probleme: incendiu, inundație, explozie etc. Dacă contractul de leasing este formalizat, asigurarea este un element obligatoriu, dar în acest caz prima de asigurare va fi puțin mai mare.

Care apartament va fi solicitat

Desigur, nu fiecare cameră va fi de interes pentru potențialii chiriași. Pentru ca un apartament să aibă o mare cerere și să înceapă să genereze venituri, acesta trebuie să îndeplinească anumite cerințe:

Unul dintre principalii factori este amplasarea apartamentului. Bineînțeles, spațiile situate mai aproape de centru sunt la mare căutare și sunt mult mai scumpe. Factorul de localizare se referă nu numai la zona orașului, ci și la amplasarea generală a spațiului de locuit. Aceasta include următoarele puncte: partea însorită, podeaua, apartamentul pe colț sau nu etc.
Desigur, chiriașii acordă atenție renovării frumoase și moderne. Chiar dacă apartamentul este foarte curat și ordonat, spațiile renovate vor avea o cerere mult mai mare, iar chiria în acest caz va fi mult mai mare.
Mobilizare. Apartamentele cu mobilier și electrocasnice sunt mai interesante pentru potențialii chiriași. Apartamentul trebuie să aibă cel puțin: frigider, aragaz, TV, canapea, pat, masă etc.

Pasul trei

Următoarea etapă este deja legată de trimiterea unei reclame, dar până acum indirect. Sarcina în această etapă este de a fotografia corect apartamentul.

Potențialul chiriaș se va uita în primul rând la fotografiile spațiilor. Prin urmare, acestea trebuie realizate cu o calitate înaltă, cu o cameră foto bună.
Când vă fotografiați spațiile, trebuie să arătați toate cele mai benefice aspecte ale acesteia. Fotografi profesioniști sunt adesea angajați pentru această sarcină, dar puteți face față și dumneavoastră această sarcină.
Înainte de a începe să faceți o fotografie, trebuie să aruncați o privire atentă la apartamentul dvs. Uită-te din ce unghi ar arăta mai profitabil această sau acea cameră.
Înainte de ședința foto, este imperativ să faceți curățare umedă. Praful și murdăria vor fi foarte vizibile în fotografie, care strică foarte mult vederea.
În fotografie, este de dorit să faceți un aspect confortabil, puteți adăuga câteva accesorii care vor face atmosfera mai „acasă”. Jucăriile moi, pernele, florile și așa mai departe vă vor ajuta să faceți față acestei sarcini. Dacă îți pare rău că ai lăsat aceste lucruri, nu le poți lăsa, ci doar să le surprinzi într-o fotografie. La urma urmei, un potențial chiriaș nu va acorda atenție acestor lucruri mici atunci când inspectează un apartament în direct, dar în fotografie creează o „imagine” drăguță și caldă.
Este mai bine să faceți o sesiune foto în timpul zilei și este de dorit ca ziua să fie însorită. La lumina zilei, lumină naturală, camera va părea mai confortabilă decât cu lumina artificială de la un candelabru.
Trebuie să faci multe fotografii, oamenii sunt atrași de abundența fotografiilor. Cu cât faceți mai multe fotografii de calitate, cu atât aveți șanse mai mari să vă închiriați sediul.

Pasul patru

Aceasta este una dintre cele mai importante etape - scrierea unui anunț. Ar trebui să aibă maximum de informații, dar în același timp să nu fie supraîncărcat și greu de înțeles.

Anunțul trebuie să conțină o descriere a apartamentului, prezența unui balcon, renovare, zonă, infrastructură etc.
Este necesar să indicați caracteristicile amenajării și ale apartamentului în sine (balcon vitrat sau nu, baie combinată sau separată, parte însorită sau nu, apartament pe colț etc.).
Textul publicitar poate conține, de asemenea, cerințe pentru potențialii chiriași, de exemplu, cineva închiriază locuințe numai cuplurilor căsătorite sau exclusiv studenților. Cerințele fiecărui proprietar sunt individuale, dar nu trebuie să mergeți la extreme și să solicitați excesiv, mai ales dacă apartamentul dvs. aparține clasei economice.
Înainte de a plasa un anunț pe site, este imperativ să verificați textul pentru erori, atât ortografice și de punctuație, cât și vorbire și gramatică. Asigurați-vă că ați citit textul înainte de a trimite pentru a elimina repetările și greșelile de eroare inutile.

Pasul cinci

Nu vor exista dificultăți în această etapă, deoarece sarcina principală aici este plasarea unui anunț.

Ar trebui să alegeți cele mai populare site-uri cu reclame, este ușor de făcut, toate sunt bine cunoscute. Nu ar trebui să plasați reclame pe site-uri puțin cunoscute, oamenii le vizitează rar, dar escrocii le folosesc adesea.
Puteți face publicitate în ziar, acesta este unul dintre cele mai fiabile moduri de a vă proteja de escroci. Dar reclamele din ziare au dezavantaje: nu puteți posta fotografii și adesea dimensiunea textului dintr-o coloană este limitată.

Pasul șase

Când anunțul dvs. va fi difuzat, veți primi multe apeluri de la potențiali clienți. Prima conversație telefonică este foarte importantă, proprietarul trebuie să inspire încredere și să răspundă clar la toate întrebările interlocutorului.

În timpul conversației, trebuie să fii politicos, dar nu încerca să-ți impui apartamentul clientului. Este suficient să spui câteva cuvinte de laudă și să-ți răspunzi la întrebări.
Când comunicați pentru prima dată cu un potențial chiriaș, trebuie să aflați dacă este de acord cu condițiile dvs., dacă îndeplinește cerințele (adică, dacă sunteți în căutarea unui chiriaș pentru nefumători, ar trebui să clarificați cu siguranță acest detaliu chiar în prima conversație, pentru a nu pierde timpul).
Dacă, în urma conversației telefonice, totul vi se potrivește amândurora, trebuie să vă programați. Dacă aveți mai mulți chiriași, este recomandabil să setați ora pentru toată lumea în aceeași zi, cu o diferență de 20 de minute. Acest lucru se face pentru a nu merge la apartament de fiecare dată și, uneori, oamenii nu vin deloc la întâlnire, de ce să vă deranjați încă o dată. Nu este nimic în neregulă cu acest lucru, oamenii care caută un apartament iau în calcul, de asemenea, mai multe opțiuni.

Pasul șapte

Această etapă este una dintre cele mai importante - prezentarea apartamentului. În acest moment, trebuie să fii cât mai încrezător posibil pentru a inspira încredere în client.

Înainte de a arăta apartamentul, trebuie să ajungeți mai devreme decât chiriașul pentru a avea timp să faceți curățenie, să aduceți frumusețe. Și nu este deloc frumos să întârzii, impresia despre tine se va forma chiar din primele secunde.
Trebuie să arătați fiecare cameră, inclusiv bucătăria, baia etc. Asigurați-vă că spuneți cu cât timp în urmă a fost făcută renovarea, ce vecini drăguți etc.
În timpul afișării spațiilor, proprietarul trebuie să urmărească și viitorul său chiriaș. Este necesar să clarificăm încă o dată cu cine urmează să locuiască, dacă există obiceiuri proaste, copii mici etc. (dacă acest lucru este fundamental important, desigur).
Dacă clientul are îndoieli, nu-l presați. Dacă camera dvs. nu este plăcută, nicio convingere nu vă va ajuta, iar dacă o persoană este serios interesată, cu siguranță va reveni la voi.
Clienții nu sunt întotdeauna familiarizați cu zona în care este situat apartamentul, este imperativ să spunem despre magazinele din apropiere, infrastructura etc.
Nu este necesar să așteptați fiecare întrebare, spuneți-ne singur despre toate caracteristicile apartamentului (există apă caldă, părăsiți mașina de spălat, există internet și cablu TV etc.). Dar nu fi prea intruziv în povestea ta și nu înfrumuseța realitatea.

Pasul opt

Această etapă este pur formală - executarea contractului. Documentul trebuie să indice cerințele pentru chiriaș, dacă nu este respectat, contractul poate fi reziliat.

Contractul trebuie întocmit în două exemplare: unul rămâne la proprietar, iar celălalt la chiriaș.
Documentul, pe lângă cerințele pentru chiriași și starea apartamentului, trebuie să indice suma chiriei lunare și durata aproximativă a reședinței chiriașilor, care poate fi stabilită în mod specific. Asigurați-vă că indicați condițiile în care un chiriaș poate fi evacuat din casa dvs.
Înainte de a întocmi un contract, trebuie să înregistrați citirile contorului și să faceți o fotografie a pașaportului viitorului chiriaș pentru a evita situațiile neplăcute sau pentru a nu deveni victima unui fraudator.

Clauze obligatorii ale contractului

Numele complete ale ambelor părți care încheie contractul trebuie să indice detaliile pașaportului locatarului și ale locatorului.
Suma chiriei, termenele în care chiriașul este obligat să plătească chiria. În plus, trebuie să specificați condițiile pentru modificarea costului (dacă acest articol nu se află acolo, chiriașul nu are dreptul să mărească suma plății lunare);
Cât de des chiriașul poate verifica apartamentul. Dacă doriți să vizitați ocazional chiriașii fără avertisment, indicați în contract clauza care vă permite să faceți acest lucru. Fără această instrucțiune, proprietarul poate vizita chiriașii numai după un avertisment, dar în acest caz nu va putea să se protejeze de unele dintre riscurile descrise mai jos.
Contractul trebuie să conțină instrucțiuni cu privire la cine plătește utilitățile. Dacă proprietarul este de acord să acopere aceste costuri (ceea ce este extrem de rar), el prescrie și acest lucru în document.
În cazul în care proprietarul apartamentului dorește să impună restricții privind utilizarea apartamentului, acesta trebuie să indice acest lucru în contract.
Documentul ar trebui să includă o listă a persoanelor care vor locui în apartament. Locatarul este obligat să notifice proprietarul și să fie de acord cu acesta asupra posibilității de reședință a locuitorului că vor mai locui persoane suplimentare în apartament. Dacă este necesar, în contract pot fi incluse persoane suplimentare.
Bineînțeles, trebuie să existe condiții pentru încălcarea contractului, aici puteți indica în ce circumstanțe chiriașul poate fi evacuat.
Alte condiții la cererea proprietarului apartamentului.

Uneori, clienții sunt persoane foarte meticuloase și pot solicita niște documente de la dvs. pentru a vă asigura că tranzacția este curată, iată documentele pe care ar trebui să le aveți la dumneavoastră într-un astfel de caz:

pașaport (este posibilă o copie);
certificat de proprietate asupra locuințelor;
chitanțe care confirmă absența facturilor de utilități.

Acesta este un pachet de documente obligatorii, clientul poate cere orice, dar ar trebui să fiți atenți, dacă solicitările viitorului chiriaș vi se par suficient de ciudate, ar trebui să vă gândiți dacă aveți nevoie de un astfel de chiriaș.

Pasul nouă

Acesta este cel mai plăcut moment pentru proprietar și cel mai neplăcut moment pentru chiriaș - plata în avans. Totul este simplu aici: suma se negociază în avans, deci nu ar trebui să apară dificultăți. Toate tranzacțiile financiare ar trebui, de preferință, să fie înregistrate și semnate de ambele părți pentru a evita neînțelegerile în viitor. Începeți un caiet special în aceste scopuri, unde veți scrie suma și veți semna că l-ați primit, precum și chiriașul care vi l-a dat. Nu uitați să includeți numărul. Având un astfel de carnet, dvs. și chiriașul dvs. veți fi siguri că nu vor apărea întrebări cu privire la partea financiară, de fiecare dată când puteți căuta în evidență și puteți verifica disponibilitatea plății.

Principalele riscuri pentru proprietar

Dacă aveți de gând să vă închiriați apartamentul, fiți pregătiți pentru faptul că pot apărea anumite dificultăți și situații neplăcute. Proprietarul trebuie să fie întotdeauna pregătit mental și fizic pentru tot felul de situații neplăcute.

Pagube materiale

Desigur, chiriașul va trata proprietatea dvs. diferit de a lui. Pregătește-te că după fiecare chiriaș va trebui să faci reparații cosmetice, mai ales dacă sunt persoane cu copii mici și animale. Este imperativ să se includă o clauză în contract, prin semnarea căreia chiriașul se angajează să restabilească toate bunurile deteriorate de acesta.

Subînchiriere

Recent, un tip foarte frecvent de fraudă, în special în orașele mari. Schema acestui tip de fraudă este extrem de simplă: ei închiriază un apartament de la dvs. și apoi îl închiriază altor chiriași, crescând costul de mai multe ori. Foarte des, apartamentele închiriate sunt închiriate lucrătorilor oaspeți folosind acest sistem, deoarece locuiesc pentru mai mulți oameni și puteți lua o sumă imensă de la ei. Este foarte simplu să dezvăluie o astfel de înșelăciune: cel mai adesea vecinii declară că există o mulțime de chiriași în apartamentul tău și se comportă zgomotos. De asemenea, uneori puteți vizita chiriași fără avertisment.

Un număr imens de rezidenți

Această problemă este similară cu cea anterioară, dar în această situație chiriașul permite oaspeților să intre gratuit. Pentru unii, proprietarul nu este jenat de existența a numeroși prieteni și amante, mai ales dacă nu cauzează prea multe neplăceri (ceea ce este extrem de rar). Uneori chiriașii amenajează bordeluri sau adăposturi de droguri, fii atent, deoarece într-o astfel de situație, proprietarul va fi responsabil în fața legii, chiar dacă nu avea habar ce se întâmplă în ea. De asemenea, puteți controla această situație cu ajutorul vecinilor sau cu vizite personale.

Acțiuni ilegale ale chiriașilor

Uneori există astfel de cazuri în care chiriașii jefuiesc, dau foc sau vând proprietăți din apartament. Pentru a preveni astfel de situații, trebuie să fotografiați pașaportul persoanei pe care urmează să o lăsați în casa dvs. Este necesar să se rezolve o astfel de problemă cu ajutorul poliției, deoarece aceasta este deja o infracțiune. Dacă o persoană refuză să-și arate pașaportul, gândește-te de o mie de ori dacă merită să ai încredere în el și în ce scop are nevoie de apartamentul tău.

Puteți evita astfel de situații neplăcute prin închirierea oficială a unui apartament, dar în acest caz, veți pierde puțin din venit, dar vă veți proteja complet de fraude. Trebuie doar să alegeți o agenție imobiliară cu o bună reputație (consultați recomandările agenților imobiliari eminenți, recenzii pe Internet etc.), iar angajații companiei vă vor ajuta deja să găsiți chiriași responsabili, să efectuați un inventar al proprietății, să întocmiți și să executați un acord etc.

Pedepse

Conform legii Federației Ruse, veniturile din închirierea unui apartament sunt impozitate. Dacă doriți să închiriați un apartament neoficial, aveți riscul de a intra într-o amendă uriașă. În plus, o persoană care evită o declarație fiscală riscă închisoarea pentru o perioadă de șase luni (dacă suma impozitelor neplătite este mai mare de o sută de mii de ruble).

Sistemul fiscal

Dacă doriți să faceți totul conform legii și să formalizați contractul de închiriere, vi se va cere să plătiți impozite pe venit. Pentru persoanele fizice, există o procedură standard pentru plata impozitului pe venitul personal. Un antreprenor individual poate alege dintre mai multe propuneri:

Regimul fiscal general. În acest caz, proprietarul este obligat să plătească 13% din veniturile sale, să colecteze certificate justificative că calculele au fost efectuate corect.
Sistem de impozitare simplificat. Aici contribuția fiscală este calculată pe baza veniturilor, dar în medie este de aproximativ 6% din venitul total.
Sistemul de impozitare a brevetelor. În acest caz, nu există o rată a dobânzii specifică. Nu este nevoie să plătiți taxe, dar va trebui să cumpărați un brevet, care este destul de scump. Costul unui brevet este diferit în fiecare regiune. În plus, în cadrul unui astfel de sistem, este necesar să se facă contribuții la fondurile fiscale.

Încercând să reducă procentul deducerilor fiscale, unii chiriași prescriu în contract o sumă pentru chirie mai mică decât cea reală, dar această metodă este ilegală. Agenția va spune proprietarului mai multe despre toate sistemele de impozitare posibile și cu siguranță vă vor ajuta să alegeți cea mai profitabilă opțiune.

Închiriere zilnică de apartamente

Este posibil să închiriați un apartament nu numai pe termen lung, ci și cu ziua și chiar cu ora. Acest tip de afacere este mult mai riscant. Cea mai bună opțiune pentru închirierea zilnică este un apartament cu o cameră, deoarece facturile la utilități vor fi mult mai mici, este mult mai ușor să faceți renovări moderne într-un apartament cu o cameră, drept urmare chiria poate fi mult mai mare.

Locația ideală pentru un apartament de închiriat zilnic este zona din apropiere de gară sau centrul orașului. De ce aceste zone particulare? Deoarece în principal călătorii de afaceri sunt interesați de astfel de apartamente.

Avantajele chiriei zilnice

Dacă este necesar, puteți folosi întotdeauna apartamentul (dacă în acel moment nu există chiriași acolo);
Venituri bune. Astfel de apartamente sunt la mare căutare, în special în timpul vacanței (dar în acest caz există riscul de deteriorare a bunurilor, nu uitați să oferiți toate măsurile de precauție descrise mai sus);
Cu acest tip de închiriere, nu este necesară înregistrarea IP;
Dacă apartamentul este inițial în stare bună, este o sursă bună de venit de la zero, necesitând doar publicitate și puțină pregătire a spațiilor.

Contra chiriei zilnice

Plângeri din partea vecinilor. Uneori, chiriașii sunt foarte puternici, dar această problemă poate fi ușor rezolvată prin alegerea responsabilă a clienților. Unii vecini sunt îngrijorați de fluxul constant de străini.
Unii clienți nu se comportă responsabil, vă pot distruge proprietatea. Pentru a vă avertiza împotriva acestor tipuri de probleme și a costurilor financiare asociate acestora, fotografiați întotdeauna pașaportul fiecărui client.

Când închiriați un apartament pe zi, există o anumită listă de cheltuieli, care include articole precum:

Contribuții fiscale (dacă aveți de gând să eliberați un antreprenor individual);
Materiale publicitare (puteți utiliza site-uri gratuite cu anunțuri, dar această metodă este mai puțin eficientă, deoarece anunțurile sunt postate pe astfel de „panouri” în fiecare minut, iar a dvs. va coborî foarte repede în jos. Și pentru ca anunțul să fie fixat în partea de sus, va trebui să plătiți pentru el );
Curățenia casei și spălarea lenjeriei de pat. Puteți evita aceste cheltuieli și faceți acțiunile singur, dar apoi vă veți petrece cea mai mare parte a vieții ordonând apartamentul. Este mult mai ușor să contactați o companie de curățenie.
Costul consumabilelor (de obicei foarte mici), precum hârtia igienică, săpunul, zahărul, ceaiul etc.
Plata serviciilor de utilități. Cu chiria zilnică, nu va mai fi posibil să „atârnați” acest articol de cheltuială pe chiriași.

Închirierea unui apartament este o modalitate bună de a câștiga bani în plus. Dar, ca orice afacere, are propriile capcane și anumite riscuri. La început, nu se poate obține totul, iar la început veniturile vor acoperi doar cheltuielile inițiale, dar după o anumită perioadă de timp, apartamentul va deveni o sursă excelentă de venit. Închirierea unui apartament nu este dificilă atât în \u200b\u200bmod independent, cât și cu ajutorul unei agenții, dar merită să ne amintim că evaziunea fiscală în Federația Rusă este o infracțiune.