Podpowiadamy, jak prawidłowo wynająć mieszkanie, aby nie dać się oszukać. Trzy główne błędy właściciela wynajmowanego mieszkania Zasady wynajmu mieszkania

Jak sformalizować transakcję wynajmu mieszkania przy jak najmniejszej stracie dla układu nerwowego?

Aby wynająć mieszkanie, możesz skontaktować się z agencją nieruchomości lub samodzielnie znaleźć najemców i zawrzeć z nimi umowę najmu. Pośrednicy w handlu nieruchomościami wykonają całą pracę za Ciebie, ale oczywiście będziesz musiał zapłacić za ich usługi.
Jeżeli zdecydujesz się zrobić to samodzielnie, pierwszym krokiem będzie wyszukanie przyszłych najemców. Możesz na przykład zamieścić ogłoszenie w lokalnych gazetach lub zamieścić ulotki na specjalnych tablicach ogłoszeniowych.
Kiedy znajdziesz najemcę, omów z nim wszystkie warunki i sporządź umowę najmu mieszkania. To ten dokument będzie regulować Twoje przyszłe relacje, czyli relacje między wynajmującym (to ty) a najemcą (to jest twój najemca).

• § Klauzula 2 ust. 30 Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej

• § Sztuka. 671 Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej

Umowa taka jest sporządzana w dowolnej formie. Możesz wpisać go na komputerze lub po prostu napisać ręcznie. Papieru nie trzeba nigdzie rejestrować. Nie jest również konieczne udawanie się do notariusza, zależy to od Twojego uznania. Oznacza to, że nie ma skomplikowanych procedur. Wystarczy przygotować 2 pisemne egzemplarze umowy, jeden dla wynajmującego, drugi dla najemcy.
Tekst musi koniecznie zawierać imię i nazwisko oraz dane paszportowe stron, adres mieszkania oraz wskazanie dokumentów potwierdzających własność wynajmującego.
Radzimy zawrzeć umowę krótkoterminową na okres do 1 roku. Jest to najwygodniejsza opcja. Jeśli pracodawcy będą z Ciebie w pełni usatysfakcjonowani, możesz przedłużyć umowę. Pamiętaj także o wskazaniu warunków płatności: jaką kwotę, w jakim terminie najemca musi zapłacić. Zdecyduj, kto będzie płacił za media – Ty czy Twój pracodawca.

Sporządzając umowę, staraj się uwzględnić wszystkie możliwe konflikty. Może warto określić, jak często będziesz przychodzić do mieszkania, aby sprawdzić jego stan lub np. wskazać, czy mieszkańcy mogą mieć w Twoim mieszkaniu zwierzęta.
Wskaż także w umowie sankcje, które zostaną nałożone na sprawcę naruszenia w przypadku nieprzestrzegania warunków. Radzimy sporządzić spis rzeczy pozostających w mieszkaniu (meble, sprzęt AGD itp.) i opisać ich stan. Można to udokumentować w protokole przekazania i odbioru mieszkania, który jest dołączony do umowy. Możesz też zawrzeć takie informacje w samej umowie.
Po podpisaniu dokumentu możesz wpuścić mieszkańców. Jeśli pracodawca nie wywiąże się z punktów określonych w umowie, udaj się do sądu.
Należy również pamiętać, że jako właściciel nieruchomości jesteś zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Bądź uczciwy wobec prawa. Wtedy możesz uniknąć wielu problemów, w tym skarg zazdrosnych złych życzeń.

Na rynku kupna i sprzedaży mieszkań z reguły kupujący podejmuje większe ryzyko: to on może później dochodzić swoich praw majątkowych. W branży wynajmu mieszkań jest odwrotnie: klienci przychodzą i odchodzą, a właściciel powierzchni mieszkalnej ponosi zwiększone ryzyko.

Wynajmowanie tymczasowo wolnych mieszkań jest dla wielu właścicieli popularnym zajęciem biznesowym lub pracą w niepełnym wymiarze godzin. Nie wszyscy jednak wynajmujący wiedzą, z jakim ryzykiem i trudnościami będą musieli się zmierzyć, chcąc zarobić pieniądze w tak prosty i pozornie nieszkodliwy sposób.

Infolinia

Przede wszystkim właściciele chcący samodzielnie znaleźć najemcę do swojego mieszkania mogą napotkać nieoczekiwane komplikacje. Muszą być przygotowani na lawinę telefonów od potencjalnych klientów o każdej porze dnia i nocy. Zwykle znalezienie odpowiednich pracodawców zajmuje dużo czasu - od jednego lub dwóch dni do tygodnia. Przy samodzielnym wyborze potencjalnych najemców pojawia się kolejna trudność - jak wybrać „właściwego” najemcę. Początkującemu wynajmującemu bardzo trudno jest obiektywnie ocenić klienta już przy pierwszym spotkaniu i zrozumieć, czego można się od niego spodziewać, jakie ma doświadczenie dana osoba, w jakim celu będzie korzystał z cudzej nieruchomości?

Rozwiązaniem problemu może być kontakt z doświadczonym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami specjalizującym się w rynku wynajmu mieszkań.

Szukasz ciszy

Kiedy już zostanie ostatecznie wybrany najemca i wprowadzony do mieszkania, pojawiają się nowe ryzyka związane z jego zamieszkaniem. Często zdarza się, że problemy „pochodzą” nawet od samych mieszkańców, ale od sąsiadów. Dzieje się tak, jeśli osoby, którym wynajmowałeś mieszkanie, okazały się nadmiernie hałaśliwymi lokatorami.

Aby zabezpieczyć się przed ewentualnymi sporami z mieszkańcami i sąsiadami dotyczącymi zbyt głośnego zestawu muzycznego lub telewizora, szczególnie w środku nocy, właściciel może zawrzeć w umowie najmu dodatkową klauzulę zawierającą zapis o konieczności przestrzegania przez gościa ustawa „O odpowiedzialności administracyjnej za naruszenie ciszy i spokoju obywateli w porze nocnej”. Zgodnie z tym dokumentem przez porę nocną rozumie się okres od godziny 23.00 do godziny 7.00. A wtedy, jeśli sąsiedzi narzekają na hałas, wynajmujący ma podstawy do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu i eksmisji uciążliwych lokatorów.

Nielegalny biznes

Jednak jednym z najczęstszych zagrożeń na rynku wynajmu jest nielegalne podnajem mieszkań. Taki scenariusz jest najbardziej prawdopodobny, jeśli właściciel mieszkania wyjeżdża w długą podróż służbową i przez długi czas (od dwóch miesięcy do kilku lat) nie ma możliwości przeprowadzenia kontroli kontrolnej mieszkania.

Aby uchronić się przed tą metodą oszustwa, właściciel nieruchomości musi koniecznie zawrzeć umowę najmu ze swoimi najemcami. Jeżeli nie określono wyraźnie możliwości podnajmu mieszkania, najemca nie ma prawa do takich działań. W takim przypadku wynajmujący może poprosić nowych najemców (podnajemców), jeśli pojawili się w mieszkaniu pod jego nieobecność, o opuszczenie lokalu i zaprosić ich do rozstrzygnięcia wszelkich sporów z osobami, które nielegalnie podnajmują mieszkanie.

Ważną zaletą umowy najmu jest prostota jej zawarcia. Nie ma konieczności poświadczania notarialnego, co obniża koszty i przyspiesza proces zawarcia transakcji najmu mieszkania. Dlatego nie należy zaniedbywać tak prostego, ale obowiązkowego szczegółu podczas finalizowania transakcji, ostrzegają pośrednicy w obrocie nieruchomościami.

Nieoczekiwana sprzedaż

Dość rzadką, ale spotykaną na rynku wynajmu, bardziej niebezpieczną metodą oszustwa jest sprzedaż wynajmowanego mieszkania przy użyciu sfałszowanych dokumentów. „Przeprowadzenie” takiej operacji jest znacznie trudniejsze niż wynajęcie mieszkania osobom trzecim pod nieobecność prawnego właściciela, jednak zysk z oszustwa jest wysoki. Przygotowanie mieszkania do sprzedaży trwa około dwóch do trzech miesięcy. W tym czasie oszuści produkują fałszywe dokumenty i szukają nabywców.

Jedynym sposobem uniknięcia oszustw przy użyciu tego programu jest zachowanie szczególnej czujności. Nigdy nie zostawiaj dokumentów dotyczących nieruchomości w samym mieszkaniu, nie dawaj najemcom ich ani własnego paszportu „na przechowanie” lub w celu uzyskania bardziej szczegółowych informacji (bardzo łatwo jest zrobić kopie takich dokumentów, a następnie je sfałszować). Podczas kontroli kontrolnych w pierwszym lub drugim miesiącu zwróć uwagę, czy w mieszkaniu mieszkają ludzie na stałe, czy tylko przychodzą w celu zapłaty miesięcznego czynszu. Warto porozmawiać z sąsiadami o nowych mieszkańcach: jak często pojawiają się w mieszkaniu, kto do nich przychodzi itp.

Ryzyko majątkowe

Często zdarzają się także mniejsze, ale wciąż nieprzyjemne incydenty związane z wynajmem mieszkania. Jednym z tych problemów jest uszkodzenie mienia właściciela. Zrekompensowanie szkód będzie szczególnie trudne, jeśli właściciel nie udokumentował stanu, w jakim przekazał mieszkanie tymczasowym mieszkańcom. W takiej sytuacji nie będzie w stanie wykazać, że meble, sprzęt AGD czy szyby okienne były nienaruszone i sprawne przed wprowadzeniem się najemców. W związku z tym nie będzie mógł otrzymać rekompensaty pieniężnej za poniesione straty.

Aby zabezpieczyć się przed takim następstwem zdarzeń, w momencie wprowadzenia się najemcy konieczne jest sporządzenie protokołu odbioru mieszkania. Zawiera wykaz wszystkich mebli znajdujących się w pomieszczeniu (ze wskazaniem ich ilości, stanu, roku produkcji, występujących na nich wad itp.). W ostatecznym rozliczeniu z najemcą inwentarz ten pomoże właścicielowi domu ustalić, co zostało utracone lub uszkodzone w okresie najmu i otrzymać za to odszkodowanie.

Opłata za komunikację

Ważne pytanie, które należy rozwiązać przy wynajmie mieszkania: co zrobić z komunikacją na odległość. Teraz z reguły mieszkanie nie straci na wartości, jeśli właściciel wyłączy tzw. „ósemkę” i zaprosi najemcę do korzystania z karty komunikacji międzymiastowej.

W przeciwnym razie, jeśli „ósemka” pozostanie zapalona, ​​właściciel nieruchomości powinien regularnie sprawdzać rachunki telefoniczne i fakt ich uiszczania. Pomoże to właścicielowi mieszkania uniknąć ogromnych niezapłaconych rachunków za połączenia międzystrefowe i międzynarodowe, które mogą pojawić się pod koniec okresu najmu.

Wyszliśmy „po angielsku”

Ryzykiem z tej samej kategorii jest nieoczekiwane odejście pracodawcy bez ostrzeżenia. Najemcy uciekają, chcąc zazwyczaj uniknąć płacenia za pozostałe kilka miesięcy umownego okresu najmu i czas faktycznie zamieszkiwany w mieszkaniu. Straty mogą być szczególnie duże dla właścicieli, którzy nie pobierają czynszu z góry, ale wolą otrzymywać go po fakcie za ostatnie miesiące. Według pośredników w obrocie nieruchomościami nadal zdarza się to wśród emerytów mieszkających w regionie, którzy nie mają możliwości regularnych wyjazdów do miasta.

Jeśli umowa najmu zawiera jedynie dane paszportowe najemcy, a on nie mieszka w miejscu rejestracji, znalezienie go będzie prawie niemożliwe. Aby tego uniknąć, właściciel powinien starać się pozyskać dodatkowe informacje o swoim kliencie: jego miejscu pracy, telefonie służbowym, telefonie komórkowym, danych kontaktowych krewnych pracodawcy itp. Dzięki temu wynajmujący będzie miał przynajmniej pewien wpływ na swojego klienta . Wreszcie w umowie należy określić rzeczywistą wysokość czynszu, aby właściciel mógł dochodzić odszkodowania nie za fikcyjną kwotę, ale za rzeczywisty koszt czynszu.

Dodatkowa ochrona

Przed wieloma innymi, często siłami wyższymi sytuacjami, wynajmując mieszkanie, możesz zabezpieczyć się, wykupując polisę w jednym z towarzystw ubezpieczeniowych. W takim przypadku właściciel zazwyczaj ubezpiecza nieruchomość, a także swoją odpowiedzialność wobec osób trzecich (na wypadek, gdyby najemcy zalali sąsiadów wodą lub w inny sposób wyrządzili im szkody). Strony same ustalają, na czyj koszt wykupiona zostanie polisa ubezpieczeniowa. Koszty można podzielić na pół, albo właściciel mieszkania ubezpieczy wszystko na własny koszt (na szczęście dzisiaj ubezpieczenie domu nie jest najdroższą przyjemnością).

Dobrym pomysłem byłoby także uzyskanie od najemcy kaucji i określenie w umowie najmu, na jakich warunkach zostanie ona zwrócona najemcy w całości, a na jakich zostanie z niej potrącona za naprawę mebli, sprzętu AGD itp.

Dodatkowym sposobem na zabezpieczenie się jest znalezienie najemcy za pośrednictwem agencji nieruchomości. Poszukując odpowiedniego tymczasowego najemcy, pośrednik zapewni poufność danych kontaktowych właściciela nieruchomości, samodzielnie obsługując przepływ połączeń przychodzących i uzgadniając dogodny dla wynajmującego termin oglądania.

„Większość wynajmujących (nawet 90%) korzysta z tej metody pozyskiwania klientów, ponieważ nie ma ona żadnych wad. Nieuczciwi pracodawcy nie kontaktują się z agencją. Gdy agencja reprezentuje interesy właściciela, posługuje się dobrze opracowaną, sprawdzoną w praktyce umową najmu. Agencja kontroluje terminy dostaw i pomaga w rozwiązywaniu konfliktów, jeśli się pojawią. Ponadto profesjonaliści pomogą Ci obiektywnie ocenić nieruchomość (ponieważ nie wszyscy właściciele domów są w stanie to zrobić samodzielnie) i poprawnie ją zareklamować.

Ogólnie rzecz biorąc, wynajem mieszkania należy do kategorii skomplikowanych i kłopotliwych rodzajów działalności, jednak jeśli podejdziesz do tego problemu „inteligentnie”, po dokładnym jego przestudiowaniu, możesz zminimalizować potencjalne ryzyko i trudności związane z wynajmem mieszkania.

Oszuści stosują kilka schematów, aby oszukać łatwowiernych najemców.

Nieuważni i prawnie niepiśmienni najemcy często dają się nabrać na oszustów wynajmując mieszkanie. Dotyczy to zwłaszcza gości stolicy, którzy przyjeżdżają do Moskwy po raz pierwszy. Redakcja RBC Real Estate dowiedziała się, z jakich schematów korzystają oszuści przy wynajmie mieszkań.

Zdaniem ekspertów, pierwszymi ofiarami oszustw są osoby chcące wynająć mieszkanie bez pośredników.

Nie idź na tanie

Zdjęcie: Depositphotos/everett225

„Jeden z wariantów oszustwa: oszust wynajmuje mieszkanie na dzień, na przykład na tydzień” – podaje przykład Maria Baskova, szefowa działu wynajmu firmy ABC Housing. „W tym czasie zarządza wynająć mieszkanie innemu najemcy po cenie znacznie niższej od ceny rynkowej. Jednocześnie oszust prosi o wpłacenie mu kilkumiesięcznej zaliczki, po czym oszukany najemca dowiaduje się, że mieszkanie ma innego właściciela, który nic nie wiedział o tym programie.”

Ostrożnie! Mieszkanie komunalne

Zdjęcie: Depositphotos/everett225

Na oszustów mogą też natknąć się najemcy, którzy próbują wynająć mieszkanie komunalne. Osobliwością takiego mieszkania jest to, że może być w nim zarejestrowanych kilka osób i mieć prawo do zamieszkania w nim. Jeden z mieszkańców mieszkania wynajmuje je, przekazuje klucze najemcy i po otrzymaniu pieniędzy na czynsz wychodzi. A po chwili pojawia się kolejna osoba zarejestrowana w tym mieszkaniu i melduje, że będzie tu mieszkać.

Mieszkanie z bliskimi

Zdjęcie: Depositphotos/everett225

Kolejny, bardzo podobny schemat oszustwa: według dokumentów mieszkanie należy do krewnego, który obecnie mieszka za granicą, a ty proponujesz podpisanie umowy z osobą działającą na podstawie pełnomocnictwa prawdziwego właściciela mieszkania, mówi Olesya Mandzyak , kierownik działu nieruchomości mieszkaniowych na osiedlu Delta. Pełnomocnictwo może być nieważne, a osobę wynajmującą takie mieszkanie można łatwo eksmitować.

„Bardzo często wynajmujący udostępniają kopie dokumentów dotyczących nieruchomości lub dokumenty w starym stylu” – kontynuuje Olesya Mandzyak. „Podpisując umowę, przekazuje się kopie dokumentów dotyczących nieruchomości pod pretekstem, że oryginały są w danej chwili niedostępne (są daleko). na wsi, w innym mieście, w banku) czy dokumenty w starym stylu (1993, 1998). Ale tak naprawdę mieszkanie ma zupełnie innych właścicieli, co okaże się w najbliższej przyszłości po przeprowadzce.

Wynajem hipoteczny

A wraz z rozwojem akcji kredytowej na rynku mieszkaniowym na rynku pojawia się wiele mieszkań zakupionych pod hipotekę lub zabezpieczonych przez bank. Jeśli wynajmując takie mieszkanie, najemca nie otrzyma zgody banku na wynajem mieszkania, właściciel prawdopodobnie może mieć problemy z instytucją kredytową. W takim przypadku pracownicy ochrony bankowej lub komornicy mogą w każdej chwili eksmitować najemcę.

Opłata informacyjna

Zdjęcie: Depositphotos/everett225

Najemcy często padają także ofiarą oszustwa zwanego „opłatą za informacje”. W takim przypadku zawierana jest umowa z agencją nieruchomości i pobierana jest opłata za dane kontaktowe, które ostatecznie okazują się niewiarygodne. Oszuści obiecują na przykład znaleźć mieszkanie wynajmowane po bardzo atrakcyjnych stawkach czynszu. To jeden z najstarszych schematów pozwalający agencjom na oszukiwanie najemców.

Najczęściej podane kontakty okazują się fałszywe. W najlepszym przypadku ogłoszenie zasłania przedmiot ze znacznym haczykiem, np. mieszkanie jest na sprzedaż lub wymaga poważnego remontu.

Latem, wraz z pojawieniem się na rynku wynajmu mieszkań sezonowych, zdarzają się właściciele, którzy mówią najemcy, że wynajmują mieszkanie od dłuższego czasu, ale jesienią wracają do miasta. W rezultacie najemca jest zmuszony ponownie szukać mieszkania.

Jak nie dać się nabrać oszustom

Zdjęcie: Depositphotos/everett225

„Aby nie stać się ofiarą oszustów przy wynajmie mieszkania, najlepiej od razu poprosić właściciela o paszport, a także sprawdzić dokumenty mieszkania” – radzi Maria Baskova. „Musisz zawrzeć umowę z właścicielem mieszkania , w którym należy określić główne obowiązki stron. Pieniądze najlepiej przekazywać wyłącznie za pokwitowaniem.

Olesya Mandzyak uważa za konieczne zwrócenie się o pomoc do wykwalifikowanej agencji nieruchomości, w której pracują kompetentni pośrednicy w handlu nieruchomościami, którzy pomogą uniknąć różnych zagrożeń przy wynajmie mieszkania. „Zaczynając od oględzin mieszkania, należy zwrócić uwagę na wszystkie szczegóły tego, co się dzieje. Przy podpisywaniu umowy musi być obecny sam wynajmujący (lub wszyscy uczestnicy nieruchomości), wszystkie oryginalne dokumenty dotyczące nieruchomości i trzeba mieć paszporty i wszystkie niezbędne zaświadczenia” – mówi ekspert.

W jakich przypadkach można eksmitować najemcę?

Zdjęcie: Depositphotos/everett225

Warto zauważyć, że wszystkie kwestie powstałe między najemcą a wynajmującym są regulowane przez Kodeks cywilny, wyjaśnia partner zarządzający Grupy Firm „Pomoc w projektach biznesowych” Kira Gin-Barisyavichene. Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest korzystniejsza dla najemcy - ma możliwość określenia wszystkich niuansów umowy najmu.

Nawiasem mówiąc, zgodnie z prawem eksmisję lokatora można uzyskać tylko w dwóch przypadkach. Po pierwsze, jeżeli nie płacił czynszu za lokal mieszkalny dłużej niż 6 miesięcy, a w przypadku najmu krótkoterminowego – w przypadku niepłacenia czynszu więcej niż dwukrotnie po upływie ustalonego w umowie terminu płatności. Istnieje także możliwość eksmisji najemcy, jeżeli wyrządzi on szkodę w nieruchomości, ale wyłącznie na drodze sądowej. Oznacza to, że właściciel mieszkania nie ma prawa w żadnym momencie i pod żadnym pretekstem wyrzucić Cię na ulicę.

Wiera Kozubow

Niektórzy obywatele posiadają kilka wolnych lub tymczasowo wolnych mieszkań. Chcąc zrekompensować sobie koszty opłat za media, a także chcąc uzyskać dodatkowe źródło dochodu, wynajmują je. Szczególnie często obserwuje się to w dużych miastach Rosji i, oczywiście, w stolicy. Niestety wielu właścicieli nie wie, jak prawidłowo wynająć mieszkanie, uniknąć przykrych sankcji w postaci kar finansowych, a jednocześnie zaoszczędzić na rachunkach podatkowych. W tym artykule porozmawiamy właśnie o tym. Zastanowimy się również, jakie dokumenty należy przygotować, aby wynająć mieszkanie, aby chronić siebie i swoją nieruchomość przed nieuczciwymi najemcami.

Krok pierwszy: przygotowanie przestrzeni życiowej

Przed wynajęciem mieszkania należy najpierw przygotować je na przyjęcie nowych najemców. Jeśli przez dłuższy czas nie prowadzono na nim prac naprawczych, zaktualizuj tapetę, sufity i wykładziny podłogowe. Dzięki nawet niedrogim naprawom kosmetycznym Twoje mieszkanie będzie wyglądało bardziej reprezentacyjnie. Oznacza to, że możesz go wynająć na korzystniejszych warunkach. Należy również zwrócić uwagę na naprawy wodno-kanalizacyjne i elektryczne. Chroń siebie i swojego przyszłego najemcę przed możliwymi problemami, takimi jak zwarcia elektryczne lub zalania sąsiadów poniżej.

Jeśli chcesz z zyskiem wynająć mieszkanie, zadbaj o to, aby było przytulne i wygodne do zamieszkania. Umebluj go i wyposaż w niezbędny sprzęt AGD, taki jak telewizor, pralka i lodówka. Z apartamentu należy zabrać rzeczy osobiste, niezapomniane lub wartościowe, a także dokumenty. Po pracach przygotowawczych, naprawach i aranżacji należy uporządkować dokumenty dotyczące mieszkania. Zgaś wszystko. Jeśli to konieczne, wyłącz telefon stacjonarny lub komunikację międzymiastową.

Krok drugi: znalezienie wynajmującego

Po przygotowaniu domu do wynajęcia możesz rozpocząć poszukiwania najemcy. Możesz to zrobić samodzielnie lub zwrócić się o pomoc do miejskich agencji nieruchomości (za opłatą lub nawet za darmo mogą one przejąć odpowiedzialność za znalezienie klientów). Umieść ogłoszenie na specjalistycznych portalach w Internecie, a także zamieść je w gazetach. Gdy tylko znajdziesz potencjalnego najemcę, omów z nim wszystkie niuanse i dojdź do konsensusu, możesz zacząć przygotowywać niezbędne dokumenty. Ważne: dokumenty może podpisać wyłącznie właściciel – ten, który jest właścicielem nieruchomości na mocy prawa własności, lub ten, który posiada pełnomocnictwo do najmu mieszkania.

Krok trzeci: sporządzenie umowy najmu

Jak wynająć mieszkanie? Niezbędne jest zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego z daną osobą, przyszłym najemcą. Jeśli najemca jest osobą prawną, będziesz musiał zawrzeć umowę najmu. Nie ma znaczenia, na jak długo planujesz wynająć swój dom: na rok czy na jeden dzień – i tak musisz sporządzić dokument. Znalezienie przykładów standardowych umów, które określają obowiązki stron: zarówno wynajmującego, jak i najemcy, nie będzie trudne. Możesz użyć podobnej gotowej próbki i dodać te punkty, które uważasz za konieczne. Oprócz wskazania przedmiotu umowy (przekazanie posiadania i korzystania z bezpłatnego lokalu mieszkalnego nadającego się do zamieszkania za opłatą), terminów dostaw, wysokości czynszu i innych ważnych postanowień ogólnych, możesz określić w dokumencie obowiązki najemcy , Na przykład:

• zapewnienie bezpieczeństwa pomieszczeń mieszkalnych;
• utrzymanie mieszkania w należytym stanie;
• przeprowadzanie na własny koszt bieżących napraw wszelkich awarii i usterek powstałych w okresie użytkowania lokalu;
• samodzielne wystawianie rachunków za media itp.

Umowa musi także zawierać osobiste podpisy stron. Ważne: umowa najmu na okres krótszy niż rok nie podlega rejestracji państwowej. Zalecamy zawarcie umowy notarialnej.

Krok czwarty: utworzenie inwentarza majątku

Integralną częścią jest spis majątku znajdującego się w mieszkaniu. Dokument ten zapewni bezpieczeństwo i integralność rzeczy oddanych do używania najemcy oraz zabezpieczy przed kradzieżą. Inwentarz sporządzany jest w prostej formie pisemnej. Jednocześnie opisuje całą nieruchomość (i jej stan) znajdującą się w mieszkaniu, a także wskazuje dane paszportowe i podpisy stron. Inwentarz tworzony jest w dwóch egzemplarzach, podobnie jak umowa najmu. Bądź ostrożny: w trakcie podpisywania wszystkich dokumentów powinieneś sprawdzić poprawność danych paszportowych najemcy i poprosić go o kopię paszportu. Teraz wiesz, jak samodzielnie sporządzić inwentaryzację nieruchomości i umowę najmu mieszkania z najemcą.

Podatki płacone przez wynajmującego przy wynajmie mieszkania

Wiedząc, jak prawidłowo wynająć mieszkanie, uchronisz się przed poważnymi problemami z prawem. Artykuł 23 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej stanowi, że każda osoba fizyczna uzyskująca dochód musi płacić podatek. Systematyczne wynajmowanie mieszkania przy regularnym opłacaniu czynszu jest równoznaczne z indywidualną przedsiębiorczością. I w tym przypadku właściciel mieszkania będzie zobowiązany do zapłaty podatku. Jej stawka waha się od 13% do 30% dla podatników o różnym statusie. Ci, którzy na stałe zamieszkują w Federacji Rosyjskiej, czyli rezydenci, będą musieli zapłacić podatek w wysokości 13%. W przypadku osób przebywających w Federacji Rosyjskiej krócej niż 183 dni w roku wskaźnik ten wyniesie 30%. Podatek od wynajmu mieszkania należy płacić raz w roku. Jednocześnie, aby obliczyć wysokość podstawy opodatkowania za rok poprzedni, należy złożyć deklarację (3-NDFL) do 30 kwietnia. Istnieje możliwość nieznacznego zmniejszenia kwoty wpłat poprzez zarejestrowanie indywidualnego przedsiębiorcy. W takim przypadku ulga podatkowa wyniesie 6% uzyskanego dochodu. Wybierz najbardziej odpowiednią dla siebie metodę rozliczenia podatkowego i złóż zeznanie w terminie.

Nielegalny wynajem mieszkania. Podatki i ich niepłacenie

Wszyscy właściciele powinni wiedzieć, co następuje. Jeśli mieszkanie jest wynajmowane nieoficjalnie, prawo przewiduje różne kary. pociąga za sobą poważną karę. Może wynosić od 20% do 40% niespłaconej kwoty. Naruszenie prawa może skutkować odpowiedzialnością karną. Za niezapłacenie organom podatkowym kwoty 600 tysięcy rubli. lub więcej, sąd może nałożyć nie tylko wysoką grzywnę w wysokości 300 tysięcy rubli, ale także karę pozbawienia wolności do roku. Nie myśl, że nie dowiedzą się o Twojej nielegalnej działalności gospodarczej. Zawsze istnieje możliwość, że na przykład Twoi sąsiedzi, niezadowoleni z hałaśliwych lokatorów, złożą skargę do lokalnego funkcjonariusza policji lub bezpośrednio do Federalnej Służby Podatkowej. Dlatego zalecamy terminowe wywiązywanie się z obowiązków podatkowych. Uchronisz się w ten sposób przed możliwymi kłopotami z prawem.

Rejestracja w miejscu pobytu

Zgodnie z prawem, jeśli najemca wynajmuje Twój lokal mieszkalny na okres dłuższy niż 90 dni, musi uzyskać rejestrację tymczasową (tzw. rejestrację tymczasową). W tym celu musi dostarczyć do lokalnego biura FMS dokument tożsamości, wniosek w wymaganej formie, a także umowę najmu lokalu mieszkalnego. Jeśli tymczasowa rejestracja nie zostanie zakończona w terminie, nie tylko najemcy, ale także właścicielowi nieruchomości grozi kara w wysokości 2,5 tysiąca rubli.

Rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Czy można to zrobić wcześniej niż planowano?

W razie potrzeby umowę najmu można rozwiązać z wyprzedzeniem. Wskazane jest, aby warunki jego rozwiązania zostały określone z wyprzedzeniem w tekście dokumentu. Jeżeli w umowie nie przewidziano takiej klauzuli, wówczas można ją rozwiązać z przyczyn przewidzianych przez prawo. Jeżeli najemcą jest osoba fizyczna, może on odstąpić od umowy bez podania przyczyny i opuścić lokal, powiadamiając o tym wynajmującego z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Właściciel nieruchomości może jednostronnie wypowiedzieć umowę zawartą na czas określony jedynie w przypadku niepłacenia czynszu lub niewłaściwego korzystania z lokalu mieszkalnego, w tym pogorszenia jego stanu. Jeżeli najemcą jest osoba prawna, stosunek umowny może zostać rozwiązany wcześniej, jeżeli jedna ze stron naruszy jego warunki. Umowę najmu bezterminową można rozwiązać poprzez powiadomienie najemcy na trzy miesiące przed faktyczną eksmisją.

Wreszcie

Dlatego wynajmując nieruchomość mieszkalną, należy wziąć pod uwagę wiele niuansów. Jak wynająć mieszkanie? Najpierw musisz poprawnie sporządzić umowę, określając wszystkie obowiązki stron, okres wynajmu, wysokość czynszu i inne ważne punkty. Dokument ten, poświadczony notarialnie, będzie chronić właściciela lokalu mieszkalnego. Oprócz umowy warto także sporządzić inwentarz nieruchomości, który pomoże w utrzymaniu rzeczy wynajmującego w należytym stanie. Należy pamiętać, że legalny wynajem mieszkania wiąże się z koniecznością zapłaty podatku. Jej wysokość obliczana jest na podstawie corocznie składanej deklaracji 3-NDFL. Niepłacenie podatków może prowadzić do poważnych problemów.