Išnuomojamos negyvenamosios patalpos negyvenamajame pastate. Kaip išsinuomoti gyvenamąsias ar negyvenamąsias patalpas ir nebijoti mokesčių? Sutartyje turi būti nurodyta

Nuomojant negyvenamąsias patalpas, pavyzdžiui, parduotuvei, reikia ieškoti tinkamo turto ir sudaryti rašytinę sutartį. Būtina ne tik teisingai užpildyti visas jo dalis, bet ir laikytis tikslios veiksmų sekos. Kaip teisiniu požiūriu teisingai išnuomoti negyvenamąsias patalpas?

Teisės aktai

Negyvenamųjų patalpų nuomos klausimus reglamentuoja federalinis įstatymas „Dėl teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo valstybinės registracijos“ ir Rusijos Federacijos civilinis kodeksas. Pagal įstatymą negyvenamiesiems objektams priskiriami tie, kurie yra pastatų dalis, bet nėra tinkami gyventi.

Savininkas pagal sutartį gali savarankiškai išsinuomoti negyvenamąsias patalpas. Tai gali būti tik raštu. Jeigu nuomos sutartis sudaroma iki 12 mėnesių laikotarpiui, sutarties registruoti nereikia. Jei nuoma išduodama ilgesniam nei 1 metų laikotarpiui, sutartis turi būti nustatyta tvarka įregistruota Rosreestr. Nuomotojai įsipareigoja mokėti mokesčius nuo nuomos pajamų įstatymų nustatytais terminais.

Sekos nustatymas

Savininkas turi teisę išsinuomoti negyvenamąsias patalpas daugiabučiame name, biure ar prekybos centre. Būtina žinoti veiksmų seką, kurių turi laikytis abi sandorio šalys.

Nekilnojamojo turto parinkimas

Tinkamo nekilnojamojo turto paieška yra pats sunkiausias etapas. Nuomininkas patalpas renkasi pagal tokius parametrus kaip transporto pasiekiamumas, infrastruktūra ir eismas. Paieška gali būti atliekama per nekilnojamojo turto agentūras ir specializuotas svetaines. Patyrę verslininkai šiam procesui skiria daug laiko.

Negyvenamojo nekilnojamojo turto rinka skirstoma į patalpas šiems tikslams:

• Biuras;
• Prekyba;
• Gamyba;
• Sandėlis.

Iš pradžių reikia apsispręsti dėl turto tipo, vietos, aukštų skaičiaus ir ploto. Lengviau suformuluoti užklausą, kai šie duomenys tampa aiškūs. Pasirinkęs keletą variantų būsimas nuomininkas apžiūri patalpas. Tai būtinas žingsnis. Nuomotojas turi pristatyti patalpas iš naudingos perspektyvos. Tačiau nereikėtų slėpti esamų trūkumų, nes jie gali pasirodyti vėliau. Dėl to nuomos sutartis gali būti nutraukta.

Jei patalpų paieškai nėra laiko, nuomininkas gali pavesti šį darbą patikimam asmeniui ar tarpininkui. Pateikiama visa informacija ir reikalingi parametrai. Tai yra mokamos paslaugos, kurios mokamos nuo 50 iki 100% mėnesinio nuomos mokesčio. Su tarpininku turi būti sudaryta sutartis. Mokėti reikia išsirinkus tinkamas patalpas.

Sutarties sudarymas

Geriau į šį procesą įtraukti advokatą. Jis padės teisingai sudaryti sutartį ir paaiškins ginčytinus klausimus, taip pat patikrins sandorio teisinį grynumą. Šį darbą galite atlikti patys. Prieš pasirašydami sutartį, turite paprašyti šių dokumentų:

1. nuosavybės dokumentai;
2. aukšto planas;
3. savininko chartijos dokumentai.

Patikrinus dokumentus reikėtų aptarti nuomos sąlygas. Jie gali būti susiję su šiais punktais:

• komunalinių mokesčių mokėjimas;
• nuomos mokesčio dydis;
• patalpų pristatymo terminas;
• telefono ryšio ir interneto prieigos prieinamumas;
• atlikti remonto darbus;
• sutarties nutraukimo sąlygos.

Svarbu aptarti, kuriai šaliai yra priskirtas kiekvienas punktas ir per kokį terminą įsipareigojimai įvykdomi. Pasiekti susitarimai nurodomi sutartyje arba papildomų susitarimų prie jos forma.

Svarbu į sutartį įtraukti sąlygą dėl veiksmų force majeure atveju.

Geriau, jei nuomininkas ir nuomotojas sutartį pasirašys asmeniškai be tarpininkų. Tokiu atveju lengviau išspręsti ginčytinus klausimus, šalys gali padaryti nuolaidų. Sudarant sutartį svarbu visapusiškai įtraukti informaciją apie turtą. Juose turi būti nurodytas visas patalpų adresas, aukštas, plotas. Prie susitarimo turi būti pridėtas aukšto planas. Tik tokiu atveju sutartis gali būti laikoma galiojančia.

Sutartis pasirašoma 2 egzemplioriais, jei nuomos sutartis suteikiama iki 12 mėnesių laikotarpiui. Jeigu planuojama ilgalaikė nuoma 1 metams ir ilgiau, pasirašoma 3 sutarties egzemplioriai. Po vieną egzempliorių lieka nuomotojas ir nuomininkas. Kitas egzempliorius lieka registratoriui.

Patalpų perdavimas

Pasirašius sutartį surašomas nuomotojo nuomininkui perdavimo aktas. Jos pasirašymo diena bus laikoma nuomos sutarties pradžia. Aktas pasirašomas tik visiškai apžiūrėjus patalpas. Jei apžiūros metu nustatomas gedimas, jis įrašomas į aktą. Tai leidžia išvengti nereikalingų išlaidų ateityje.

Analizė leidžia reikalauti, kad nuomininkas pašalintų defektus ir gedimus bei sumažintų nuomos mokestį. Todėl savininkui geriau patalpas ir komunikacijas susitvarkyti iš anksto. Pasirašęs perdavimo aktą, nuomininkas gali pilnai naudotis patalpomis ir vykdyti verslo veiklą.

Pagal galiojančius teisės aktus sutartyje turi būti šios pagrindinės sąlygos:

1. Sutarties šalys yra nuomininkas ir nuomotojas. Vadovaujantis str. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 608 straipsniu, negyvenamųjų patalpų nuomos teisė priklauso savininkui.
2. Sutarties dalykas. Nurodomos detalios patalpų charakteristikos. Pagal 3 str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 607 str., jei jų nėra, sutartis laikoma negaliojančia.
3. Naudojimosi nekilnojamuoju turtu sąlygos. Juos galima įrašyti kuo detaliau. Nurodoma, kas privalo atlikti kosmetinį ir kapitalinį remontą.
4. Mokėjimas. Mokėjimo suma yra fiksuota. To nepadarius, sutartis laikoma neatlygintina, o nuomos sutartims tai neleistina.
5. Galiojimas. Jį nustato šalys abipusiu susitarimu. Jei tai nenurodyta, sutartis bus laikoma sudaryta neterminuotam laikui.

Sutartis, kurios galiojimo laikas yra trumpesnis nei 12 mėnesių, neprivaloma registruoti. Jei pasibaigus jos galiojimui sudaroma kita sutartis panašiam laikotarpiui, registruotis taip pat nereikia. Sutartis 12 mėnesių laikotarpiui yra privaloma registracija. Tačiau svarbu atsižvelgti į tai, kad remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 619 ir 620 straipsniais, galimas išankstinis sutarties nutraukimas.

Nuomininkas nekilnojamąjį turtą gali perleisti pagal subnuomos sutartį. Bet tai įmanoma tik gavus nuomotojo, kuris yra turto savininkas, sutikimą. Subnuomos sutartis taip pat turi būti įregistruota įstatymų nustatyta tvarka.

Tačiau svarbu atsižvelgti į tai, kad nuomos sutartį galima nutraukti anksčiau laiko. Šią teisę turi ir nuomotojas, ir nuomininkas. Iš tikrųjų sandorio šalys turi visišką veiksmų laisvę. Tačiau sutartyje turi būti nurodytos priežastys, dėl kurių galima nutraukti prieš terminą.

Yra šios subnuomos funkcijos:

• Galiojimo laikas ribojamas nuomos sutarties su savininku trukme;
• Jeigu nuomos sutartis nutraukiama, subnuomininkas turi galimybę pratęsti sutartį su savininku iki subnuomos laikotarpio pabaigos tomis pačiomis sąlygomis;
• Jei sutartis sudaroma 12 mėnesių ar ilgesniam laikotarpiui, ji turi būti įregistruota.

Išryškinamos šios nuomininko teisės ir pareigos:

1. Patalpų naudojimo pagal paskirtį stebėjimas.
2. Savalaikis nuomos mokėjimas.
3. Remonto atlikimas šalių susitarimu.
4. Tinkamos patalpų tvarkos palaikymas.
5. Perdavimo akto surašymas su subnuomininku.

Pažeidus prisiimtus įsipareigojimus, kiekviena sandorio šalis turi galimybę nutraukti prievolę nepasibaigus sutarčiai.

Reikalingi dokumentai

Sutartyse, sudarytose 12 mėnesių ar ilgesniam laikotarpiui, atliekama valstybinė registracija. Norėdami tai padaryti, sugeneruojamas šis dokumentų paketas:

• nustatytos formos taikymas;
• nuomos sutartis su visais priedais;
• kadastro pasas;
• Rusijos pasai - fiziniams asmenims, nuosavybės dokumentai - juridiniams asmenims;
• įgaliojimas, jei dokumentus pateikia atstovas;
• notaro patvirtintas sutuoktinio sutikimas, jeigu daiktas yra bendrosios jungtinės nuosavybės teise arba buvo įgytas santuokos metu;
• globos ir rūpybos institucijos leidimas, jeigu turtas įregistruotas neveiksnaus ar nepilnamečio piliečio vardu;
• rašytinis įkaito turėtojo leidimas, jei turtas įkeistas;
• valstybinės rinkliavos sumokėjimo kvitas.

Mokesčiai

Mokesčiai numatyti už negyvenamųjų patalpų nuomą. Optimalus mokesčių režimas yra supaprastinta mokesčių sistema. Specialūs mokesčių režimai ne tik palengvina apskaitą, bet ir mažina mokesčių naštą. Taikomos šios funkcijos:

1. jeigu nustatoma kadastrinė vertė ir galioja specialus regioninis įstatymas, mokestis mokamas už biuro, administracinį ir mažmeninės prekybos nekilnojamąjį turtą;
2. vietoje norma yra 2%.

Jei vietos lygmeniu nėra priimtas specialus įstatymas, verslininkams, naudojantiems supaprastintą apmokestinimo sistemą, nustatomi šie tarifai:

• supaprastinta mokesčių sistema 6% - nuo visų pajamų;
• STS 15% - nuo pajamų atėmus išlaidas.

Jei organizacijai taikoma bendra mokesčių sistema, nustatoma didelė mokesčių našta. Šiuo atveju nuomos verslas nėra pelningas. Tradiciškai nustatomi trys pagrindiniai mokesčiai:

1. nuo organizacijos pelno ir gyventojų pajamų mokesčio individualiems verslininkams - 20% juridiniams asmenims ir 13% verslininkams;
2. turtui - 2% pagal kadastrinę vertę ir 2,2% skaičiuojant likutinę vertę;
3. pridėtinė vertė - 18%, jei ketvirčio pajamos yra didesnės nei 2 milijonai rublių.

Kaip nemokėti mokesčių nuo pajamų, gautų iš negyvenamojo nekilnojamojo turto nuomos? Viena vertus, teisės aktai nustato prievolę mokėti mokesčius už visas nuomos sutartis. Jei sutartis sudaroma 1 metų ar ilgesniam laikotarpiui, ji registruojama Rosreestr. Ši informacija yra perduodama mokesčių tarnybai pagal informacijos mainų sutartį. Jei sutartis sudaroma iki 1 metų laikotarpiui, mokesčių tarnyba turės įrodyti nuomos faktą, o tai ne visada įmanoma.

Šiuo metu galiojantys teisės aktai numato administracinę ir baudžiamąją atsakomybę už nelegalios veiklos vykdymą. Baudžiamoji atsakomybė užtraukiama už neteisėtą ūkinę veiklą arba uždirbus didelį pelną – 1,5 mln.

Nustačius pažeidimą, teisėjai atsižvelgia į konkrečias asmens aplinkybes ir daugelį kitų veiksnių. Išnuomojant butą ar kaimo namą, paprastai problemų nekyla. Jei negyvenamasis turtas yra nuomojamas, galima išskirti keletą verslumo požymių. Jei patalpos perkamos tiesiogiai nuomai, veiklai reikalinga registracija, nes ji pripažįstama versle.

Tas pats pasakytina ir apie ilgalaikes nuomos sutartis arba sutartis, kurios atnaujinamos kelis kartus. Šis požymis aiškinamas kaip sistemingo ir tyčinio pelno iš negyvenamojo turto nuosavybės faktas. Jei aptinkami šie požymiai, piliečiui rekomenduojama registruoti individualų verslininką. Šiuo atveju mokestis yra 6% nuo visų pajamų. Gyventojų pajamų mokestis yra 13%.

Mokesčių deklaracijas patalpų savininkas privalo teikti kasmet.

Taigi negyvenamųjų patalpų nuoma turi savų bruožų. Būtina sudaryti teisiškai kompetentingą sutartį, numatyti visą sutarties specifiką ir laiku sumokėti mokesčius. Tai leis išvengti problemų ateityje ir legaliai pasipelnyti.

Nekilnojamojo turto nuoma yra labai pelningas verslas, jei į procedūrą žiūrite maksimaliai atsakingai. Nuolatinės pasyvios pajamos visada malonu, bet kas būtų, jei kiltų mintis nuomai suteikti komercinį nekilnojamąjį turtą? Tam prireiks kiek kitokio požiūrio, nes yra didelis skirtumas tarp buto nuomos ir didelio biuro.

Žingsnis po žingsnio instrukcija

Objekto nuomos procesas yra padalintas į šiuos etapus:

1. Nuomos vertės nustatymas.

Pirmiausia reikia peržiūrėti ir įvertinti didžiausią galimų pasiūlymų skaičių rinkoje. Kuo didesnė imtis, tuo geresnis rezultatas (tikslesnis komercinių patalpų vidutinės nuomos kainos rodiklis).

Analizės metu galite naudoti tokias populiarias svetaines kaip Avito arba CIAN. Informaciją taip pat galima tyrinėti įvairiuose spausdintuose leidiniuose. Jei nenorite patys tyrinėti kitų pasiūlymų, būtų protinga pasisamdyti maklerį ar brokerį.

Tokių paslaugų kaina vargu ar gali būti vadinama aukšta, tačiau sutaupyti nemažą dalį nervų ląstelių ir laiko yra visiškai įmanoma.

Komercinio nekilnojamojo turto nuomos kaina turėtų tikti ne tik savininkui, bet ir potencialiems klientams. Sąmoningai didelis pasiūlymas greičiausiai nebus sėkmingas, tačiau šie veiksniai gali turėti įtakos formuojant kainą:

• pastato/patalpų vieta;
• infrastruktūra (kavinių buvimas, nemokama automobilių stovėjimo aikštelė šalia, pastato apsauga);
• pastato klasė;
• remonto kokybė ir lygis;
• maketavimo funkcionalumas;
• įvairios komunikacijos funkcijos (nepertraukiamas maitinimas, internetas, vonios kambarių prieinamumas ir kt.);
• kiti priedai, kurie potencialiai gali pagerinti nuomininkų produktyvumą (Wi-Fi maršrutizatorius, kavos aparatas, patogūs baldai).

Išanalizavę kainas rinkoje, galite susisiekti su kitais nuomotojais ir pabandyti sumažinti išlaidas. Dažnai pasiūlymuose nurodyta kaina yra orientacinė ir apytikslė. Vertės, kurią galima pasiekti derybų metu, pakaks išsiaiškinti vidutinį nuomos tarifą panašiems pasiūlymams. Pakanka 5-10 užklausų, kad gautume lyginamuosius duomenis apie nuomos kainas.

Komercinio nekilnojamojo turto savininkui svarbiausia rasti tinkamą klientą. Tai galite padaryti patys arba galite samdyti maklerį. Abi situacijos turi savo pliusų ir minusų, todėl pasirinkimas, ką daryti, yra kiekvieno asmeninis reikalas.

Savarankiškai ieškant nuomininko rimtas privalumas – turėti savo bazę. Tačiau jo nebuvimas nesukels didelių problemų, tačiau turėsite įdėti daugiau pastangų.

Geras būdas rasti tinkamą klientą – sukurti svetainę su komerciniu pasiūlymu. Geriau reklamuoti tokią svetainę naudojant kontekstinę reklamą, akcentuojant pagrindines auditorijas. Tokios reklamos dėka nesunkiai susirasite susidomėjusią auditoriją ir išvengsite didelių komisinių agentūroms.

Tai daryti labiausiai patartina nuomojantis įspūdingo ploto patalpas. Tokių pasiūlymų ieško klientai, kurie tikisi didelės grąžos iš planuojamos veiklos ir labiausiai pasitiki tinklalapiais.

Jei žmogus nori nusipirkti labai brangų automobilį, ar jis jo ieškos iš abejotinų šaltinių, ar pirmenybę teiks oficialiai svetainei? Tos pačios nuomonės laikosi ir komercinio nekilnojamojo turto nuomininkas.

Visai kitas reikalas – nuomojamos nedidelės patalpos. Nėra prasmės kurti svetainę ir nemokamos internetinės pranešimų lentos (net ir mažos) yra tobulos.

1. Nekilnojamojo turto agento paslaugos.

Jei nenorite patys ieškoti suinteresuotų šalių, yra galimybė samdyti maklerį. Šis asmuo savarankiškai suras tinkamus nuomininkus, užmegs kontaktus ir net savarankiškai sudarys reikiamą nuomos sutartį.

Kita vertus, tinkamų žmonių paieška yra subtilus ir gana sudėtingas / daug laiko reikalaujantis dalykas. Ne visi maklerių su tuo sutiks, o savo amato meistrai rimtose agentūrose už tokias paslaugas pareikalaus 50% nuomos kainos 1 mėnesiui pinigų sumos. O kartais net daugiau.

Tačiau vis tiek, naudodamas šį nuomininkų paieškos metodą, savininkas išsivaduos nuo didelių sunkumų. Galų gale liks tik sudaryti sutartį ir paruošti visus reikalingus dokumentus.

Už maklerio paslaugas atsiskaitoma tik sudarius nuomos sutartį. Jei nekilnojamojo turto agentas ar agentūra reikalauja atlikti išankstinį mokėjimą arba sumokėti sumą anksčiau, jie gali būti sukčiai.

1. Reikalingi dokumentai.

Suradus nuomininką ir abiem šalims patenkinus visus esminius punktus, galite pradėti rengti sutartį. Komercinio nekilnojamojo turto nuomos sutartyje būtinai turi būti šios sąlygos:

• išsami informacija apie kiekvieną iš šalių;
• tikslus nuomojamo turto adresas;
• suma ir komunalinių paslaugų mokėtojas;
• mėnesinis nuomos dydis;
• data, kada turtas bus išnuomotas;
• būtini kiekvienos šalies veiksmai force majeure situacijų atveju;
• remonto ir esamų baldų kokybės aprašymas;
• Pagrindinės sąlygos, kurioms esant nuomos sutartis gali būti nutraukta.

Jei trūksta reikiamų žinių ar patirties, protingiau būtų į sutarties sudarymo procedūrą įtraukti kvalifikuotą teisininką.

Sutartis nėra vienintelis dalykas, kurio jums reikia nuomojant nekilnojamąjį turtą. Taip pat turėtumėte su savimi turėti:

• Rusijos Federacijos piliečio pasas;
• nuosavybės teisę patvirtinantis dokumentas;
• aukšto planas.

Kai visi dokumentai yra rankoje ir šalys sėkmingai sudarė sutartį, belieka gauti pajamas ir stebėti mokėjimų dažnumą.

Komercinis nekilnojamasis turtas apima biurų pastatus, pramonines patalpas, sporto objektus, parduotuves, garažus, sandėlius ir net viešbučius.

Paspartinti komercinio nekilnojamojo turto nuomą galite sumažinę nuomos kainą. Atsižvelgiant į nuolatines patalpų išlaikymo išlaidas, teisingiau būtų nekilnojamąjį turtą išnuomoti už vidutinę ar net mažą kainą, nei nustatyti didelę kainą, bet visiems metams.

Tokių patalpų kainai įtakos turi ir galimybė:

• automobilių stovėjimo aikštelė;
• viešojo maitinimo punktai (tame pačiame pastate arba visai šalia);
• infrastruktūra;
• didelis gebėjimas įveikti visas šalis ir kt.

Tokiomis sąlygomis nuomos kainos gali būti gerokai didesnės nei rinkos vidurkis. Ir, žinoma, tam atsiras klientas.

Atvirumas būsimų klientų norams taip pat vaidina svarbų vaidmenį pristatant komercinį nekilnojamąjį turtą:

1. Pagalba planuojant.

Potencialiam nuomininkui gali prireikti pagalbos ar patarimo dėl darbo vietos išdėstymo. Būtų protinga iš anksto pasiruošti ir iškart pasiūlyti keletą paruoštų variantų, o esminiai pakeitimai bus palikti klientui, kuriuos jis nori atlikti.

Daug lengviau pakeisti ką nors paruošto, nei sukurti ką nors nuo nulio. Toks požiūris į nuomininką neabejotinai bus įvertintas.

1. Detalių aptarimas.

Sienų spalva kambaryje, maksimalus prisijungimų prie telefono tinklo ar interneto skaičius, taip pat visų kitų ypatybių aptarimas padės pelnyti nuomininko palankumą ir įtikinti jį nuomotis būtent šį turtą.

Tai nedidelė psichologinė gudrybė: kuo daugiau žmogus gilinasi į smulkmenas, tuo didesnė tikimybė, kad toks pokalbis įsirėžės į jo atmintį. Tai reiškia, kad jis pirmiausia sutelks dėmesį į jį, pasvers privalumus ir trūkumus ir pan.

Tačiau jei visas nuomos procesas bus paremtas tokiomis gudrybėmis, kils didelė rizika prarasti savo reputaciją. Jei nuomos kokybė reikšminga tik žodžiais, tai gali sukelti labai rimtų pasekmių.

1. Šventės.

Jeigu nuomai skirtose komercinėse patalpose nėra apdailos, tuomet nuomininkui galite pasiūlyti atsiskaitymo atostogas. Tai yra, remontą jis atliks savo lėšomis, tačiau kol remonto brigados dirbs savo darbą, užsakovas patalpų nuomos nemokės.

Tai nemažas pliusas nuomininkui, aiškiai apsisprendusiam nuomotis turtą:

• jei nėra papildomų pinigų mokėti nuomai ir remontui vienu metu, tai šis veiksmas sukels itin teigiamas emocijas ir padidins nuomotojo reputaciją;
• Taip pat renovacijos atostogos padės įtikinti dvejojantį nuomininką įsigyti būtent šį turtą/patalpas.

Apskritai, galite laikinai atleisti klientą nuo nuomos mokėjimo įvairiose situacijose. Svarbiausia, kad abi pusės nepatirs rimtų finansinių nuostolių. Tai yra pagrindiniai verslo bruožai, ir komercinio nekilnojamojo turto nuomininkai (taip pat ir savininkai) tai puikiai supranta.

Štai kodėl tokie veiksmai yra plačiai paplitę, nors jų naudojimas nėra privalomas. Ypač jei komercinio nekilnojamojo turto pristatymas nėra skubus.

1. Nuomotojo patikimumas.

Tai labai svarbus dalykas, aiškiausiai pasireiškiantis rengiant savininko dokumentus nuomininkui. Kuo daugiau garantijų gaus klientas, tuo didesnės galimybės sėkmingai išsinuomoti patalpas.

Patvirtinančių dokumentų gausa, jokių gudrybių pasirašant sutartį ir gera reputacija yra raktas į sėkmingą komercinio nekilnojamojo turto nuomą. Priežastis paprasta:

• nuomojantis butą, šį klausimą dažnai sprendžia paprasti piliečiai;
• o jei patalpas planuojama naudoti komerciniais tikslais ir iš šio verslo rimtai užsidirbti, tai nuomininkas kiek įmanoma skrupulingiau išstudijuos kiekvieną dokumentą.

Rizika ir kiti sunkumai

Rizika kyla ne tik nuomininkui – tas pats galioja ir nuomotojui. Dažniausios konfliktų priežastys yra šios:

• nepakankamai apibrėžtos šalių teisinės prievolės dėl nuomojamo turto;
• vėluojant mokėti mėnesinius ir kitus mokėjimus;
• nuomojamo turto naudojimas kitiems tikslams;
• nuomotojui priklausančio turto sugadinimas/praradimas;
• mokestiniai ginčai (pagal Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 146 straipsnį prievolė mokėti PVM priskiriama tik nuomotojui su galimybe atskaityti mokesčio sumą nuomininkui, jei yra atitinkamas dokumentas).

Visos šios konfliktinės situacijos tiesiogiai priklauso nuo sudarytos sutarties. Kiekvienas punktas turi būti aprašytas kuo tiksliau, nes tai sumažina abiejų šalių riziką iš karto. Siekiant išvengti tokių situacijų, svarbu atsakingai žiūrėti į sutarties sudarymą.

Komercinio nekilnojamojo turto nuoma nelabai skiriasi, tačiau turi keletą pagrindinių savybių. Svarbiausia – sutarties sudarymas. Bet kurioje situacijoje šalys remsis tik tuo, todėl sudarydamos sandorį jos turi sutelkti dėmesį į šį dokumentą.

Negyvenamųjų patalpų nuomos juridiniam asmeniui procesas. veido ar fizinio veidas turi tam tikrų niuansų ir kartais kelia daug klausimų. Bet kurios organizacijos veiklai vykdyti reikalingos atitinkamos patalpos, kurias ne visada įmanoma įsigyti nuosavybėn. Būtent todėl labiau patartina išsinuomoti reikiamą plotą.

Fizinio asmens negyvenamųjų patalpų nuomos tvarka

Ar reikalingas fizinis? asmenų registracija individualių verslininkų

Rusijos Federacijos civilinio kodekso 130 ir 213 straipsnių 1 dalyje įtvirtinta bet kurio fizinio ir juridinio asmens teisė turėti negyvenamą nuosavybę.

Pilietis, kuris yra konkrečios teritorijos savininkas, pagal įstatymą gali turėti šį turtą, juo disponuoti ir naudotis savo nuožiūra. Ši teisė nurodyta Rusijos Federacijos civilinio kodekso 209 straipsnyje. Negyvenamųjų patalpų nuoma yra bet kurio piliečio privilegija, įtvirtinta Rusijos Federacijos civilinio kodekso 608 straipsnyje.

Iš nurodytų duomenų darytina išvada, kad asmuo gali įgyvendinti savo teisę disponuoti jam nuosavybės teise priklausančiu nekilnojamuoju turtu. Tuo pačiu metu jis neprivalo tapti individualiu verslininku (t. y. atidaryti individualų verslininką), nes Rusijos teisės aktuose tokios sąlygos nėra.

Išimtis yra asmenų vykdoma verslo veikla. asmuo išnuomodamas patalpas. Tokiu atveju būtina atidaryti individualų verslininką.

Kokiais atvejais būtina gauti individualaus verslininko statusą?

Asmenys gali verstis verslumo veikla tik atlikę atitinkamą registracijos procedūrą ir įgiję individualaus verslininko statusą. Tačiau pilietis neprivalo tapti juridiniu asmeniu (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 23 str. 1 d.).

Verslumo veikla išsiskiria keliais būdingais bruožais:

• reguliarus grynųjų pinigų, gautų naudojant turtą, gavimas (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 2 straipsnio 1 dalis);
• operacijų ir operacijų įrašų tvarkymas;
• stabilių ryšių su nuomininkais buvimas;
• nekilnojamojo turto įsigijimas siekiant pelno jį parduodant ar naudojant;
• reguliarus operacijų vykdymas tam tikru laikotarpiu;
• kelių panašios paskirties negyvenamųjų patalpų įsigijimas.

Pagrindinis verslumo pripažinimo veiksnys yra fizinių vienetų nuoma. nekilnojamojo turto asmuo turi pateikti įrodymus, kad vykdomi sandoriai yra susiję su veikla, kuria siekiama gauti nuolatinių pajamų.

Pavyzdžiui, toks patvirtinimas gali būti nuomos sutarties pasirašymas vieneriems metams ar ilgesniam laikui, pakartotiniai sandoriai su tais pačiais juridiniais asmenimis ir pan. Tokiu atveju pilietis privalo registruoti individualų verslininką.

Pasekmės už neteisėtą ūkinę veiklą

Vykdant verslą išnuomojant fizinį plotą. asmens, kuris nebuvo tinkamai įregistruotas individualaus verslininko, jam pradedamas teisminis procesas.

Pažeidėjui taikoma viena iš dviejų atsakomybės rūšių:

• nusikaltėlis (iki 300 tūkst. rublių surinkimas, priverstinio darbo paskyrimas iki 480 valandų, bauda pajamų dydžio 2 metams arba areštas iki šešių mėnesių pagal Rusijos baudžiamojo kodekso 171 str. Federacija);
• administracinis (surinkimas nuo 500 iki 2 tūkst. rublių pagal Rusijos Federacijos pirmojo administracinių nusižengimų kodekso 14.1 straipsnį).

Nuomos sutarčių sudarymo taisyklės

Rusijos teisės aktuose nėra specialių taisyklių, reglamentuojančių negyvenamųjų patalpų perleidimą nuomai, todėl sudarant sutartį būtina sutelkti dėmesį į Rusijos Federacijos civilinio kodekso 34 skyrių, kuriame pateikiama bendra informacija apie nuomą. .

Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 606 straipsniu, nuomotojas, kuris šiuo atveju nėra juridinis asmuo, įsipareigoja, sumokėjęs tam tikrą įmoką, perduoti išnuomotą patalpas nuomininkui laikinai naudotis ar valdyti.

Pats susitarimas sudaromas pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 434 straipsnių 2 ir 609 1 dalį raštu ir abiem dalyviams pasirašius dokumentus.

Sutartyje turi būti nurodytos šios sąlygos, be kurių dokumentas bus laikomas negaliojančiu:

• informacija apie abiejų šalių, sudarančių sutartį, duomenis;
• nuomojamo turto savybės (pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 607 straipsnio 3 dalį, nenurodžius šių duomenų neįmanoma padaryti išvados);
• objekto naudojimo sąlygos;
• nuomos įmokų suma.

Galiojimo laikas dokumente negali būti nurodytas, tada sutartis sudaroma neterminuotam laikui (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 610 str. antroji dalis).

Taip pat tekste turi būti kodas pagal OKVED (bendras įvairių rūšių ekonominės veiklos klasifikatorius visoje Rusijoje). Negyvenamųjų patalpų nuomai naudojamas OKVED numeris 70.20.2.

Objekto savybės apima:

• inventoriaus numeris;
• tikslus adresas (įskaitant aukštą ir vietą aukšte);
• funkcinė paskirtis (pavyzdžiui, biuras, sandėlis ir pan.);
• Vardas;
• kvadratas.

Sutartis oficialiai vadinama sudaryta tik po jos įregistravimo valstybėje. Rosreestr organai (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 609 straipsnis). Sudarant su fiziniais ar juridiniais asmenimis laikotarpiui iki vienerių kalendorinių metų, sudarant sutartis nereikia atitinkamos registracijos ir gali būti sudaryta bet kokia forma (tas pats pasakytina ir pratęsiant sutartį tokiam pat laikotarpiui).

Dėl valdžios Registracijai reikės šių dokumentų:

• prašymas (pateikiamas notaro ar specialisto, priimančio reikiamus popierius);
• susitarimas su visais turimais priedais;
• Asmens tapatybės kortelė (pasas);
• valstybinės rinkliavos sumokėjimo kvitas (1000 rublių);
• papildomi dokumentai, jei reikia (sutuoktinio sutikimas, globos institucijų leidimas ir kt.).

Nuomotojo apmokestinimas

Visos patalpos, iš kurių gaunamos pajamos, yra apmokestinamos. Mokėjimo laikas ir jo apskaičiavimo tvarka tiesiogiai priklauso nuo mokesčių mokėtojo statuso:

• 6% nuomos sumos pagal supaprastintą mokesčių sistemą su papildomomis draudimo įmokomis (individualiems verslininkams);
• 13% gyventojų pajamų mokestis su vienkartine išmoka (fiziniams asmenims, Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 208 str. 1 d. 4 p.).

Už mokesčių slėpimą grės baudžiamoji atsakomybė arba administracinė bauda.

Negyvenamųjų patalpų nuomos juridiniam asmeniui tvarka. veidas

Juridinis asmuo (pavyzdžiui, nekilnojamojo turto agentūra) taip pat gali veikti kaip nuomotojas. Remiantis Civilinio kodekso 213 straipsnio 1 dalimi, 209 straipsnio 1–2 dalimis, 608, juridiniai asmenys turi tokias pačias teises turėti nekilnojamąjį turtą, juo disponuoti ir juo naudotis kaip ir fiziniai asmenys.

Rusijos Federacijos civilinio kodekso 213 straipsnio 2 dalyje nustatytas laisvų ar nuomojamų negyvenamųjų patalpų skaičius neribojamas.

Teisinių patalpų nuomos ypatumai. asmenų

Nuomos sutartis sudaroma ir po to kylantys santykiai reguliuojami pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 606–670 straipsnius.

Juridinių asmenų veiklos kodas pagal OKVED nurodytas 70.20.2. Dokumentas turi būti surašytas tik raštu, neatsižvelgiant į laikotarpį, kuriam patalpos nuomojamos, jei vienas iš dalyvių turi juridinio asmens statusą (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 609 str. 1 d.). .

Visose sutartyse taip pat turi būti šie duomenys, be kurių dokumentas nebus laikomas galiojančiu:

• nuomojamų patalpų charakteristikos;
• duomenys apie dalyvius, kurie sudarė sutartį (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 432 ir 606 straipsniai);
• nuomos įmokų suma;
• patalpų naudojimo ir jos remonto niuansai;
• abiejų šalių parašai;
• jei dokumento tekste nėra sutarties sudarymo termino, ji pripažįstama sudaryta neterminuotam laikui (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 610 straipsnio antroji dalis).

Sutartis ir visi jos priedai turi būti registruoti valstybėje. užsiregistruoti pasirašant ilgesniam nei vienerių kalendorinių metų laikotarpiui. Tik po to jis laikomas oficialiai sudarytu (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 609 straipsnis). Užsiregistruoti valstybėje. institucijos, juridinis asmuo pareikalaus šių dokumentų:

• registracijos paraiška;
• pasirašyta sutartis su visais priedais;
• patalpų kadastrinis pasas;
• juridinio asmens teisinio statuso patvirtinimas (valstybinės registracijos pažymėjimas, steigimo dokumentai ir kt.);
• dokumentai, patvirtinantys valstybinės rinkliavos (15 000 rublių) sumokėjimą;
• papildomi dokumentai, jei reikia (pavyzdžiui, nuomininko ar juridinio asmens atstovų įgaliojimus patvirtinantys dokumentai ir kt.).

Negyvenamųjų patalpų nuoma iš fizinio asmens

Sudarydami nuomos sutartį su nuomotoju, kuris nėra juridinis asmuo, turite atkreipti dėmesį į šiuos niuansus:

• dokumente turi būti nurodytas objekto adresas ir savybės;
• nuomos mokesčiai PVM neapmokestinami dėl to, kad sutartis sudaroma su fiziniu asmeniu. veidas;
• Į nuomos mokėjimų sumą gali būti įtraukti ir komunaliniai mokesčiai;
• Mokėjimai atliekami keliais būdais – negrynaisiais pinigais į asmens banko sąskaitą. asmenys ar grynieji pinigai;
• rinkliavos dydis gali būti keičiamas ne dažniau kaip kartą per metus (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 str. 3 d.);
• Nurodant ilgesnį nei vienerių metų nuomos terminą, būtina užregistruoti sutartį Rosreestr teritorinėje įstaigoje.

Vis dar turite klausimų? Parašykite savo klausimą žemiau esančioje formoje ir gaukite išsamią teisinę konsultaciją:

Išsinuomoti komercinį turtą nėra sunku, o svarbiausia – pelninga. Turint tinkamą požiūrį ir žinant pagrindinius proceso etapus, sudaryti sandorį nebus sunku.

Svarbiausia nuspręsti dėl kainos, surasti klientą ir teisingai sudaryti sutartį.

Apsvarstykite visus sandorio etapus.

Išlaidų nustatymas

Atliekant sandorį savarankiškai, nuomos kainos nustatymas dažnai nėra objektyvus.

Kiekvienas savininkas nori gauti didžiausią naudą.

Tačiau per didelė kaina gali atbaidyti potencialius nuomininkus, o per maža – kelti abejonių. Paprastai savininkai dėl vertės įvertinimo kreipiasi į specialistus – maklerio ar vertintoją.

Kaip pačiam išsinuomoti negyvenamąsias patalpas? Tai galite padaryti be profesionalų pagalbos. Norėdami patys nustatyti kainą, turite išstudijuoti panašius konkurentų pasiūlymus. Tai leis suprasti bendrą situaciją komercinio nekilnojamojo turto rinkoje ir teisingai įvertinti savo patalpas.

SVARBU: Nuomininkas komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą nuomoja siekdamas gauti pajamų, todėl vertinant savikainą svarbu atsižvelgti į apytikslį galimą pelną, kurį jis gali gauti.

Kainai įtakos turi tokie veiksniai kaip:

Atsižvelgę ​​į šiuos dalykus ir stebėję konkurentų pasiūlymus, galėsite objektyviai įvertinti savo turtą.

Ieškokite kliento

Komercinio nekilnojamojo turto nuoma iš savininko apima potencialių nuomininkų paiešką.

Prieš tai darydami, turite pateikti komercinį pasiūlymą ar reklamą.

Jame turi būti detaliai nurodytos visos turto charakteristikos: plotas, aukštas, vieta, infrastruktūra, techninė būklė ir įranga. Skelbime geriau sutelkti dėmesį į privalumus.

Kartu svarbu nurodyti ir kambario trūkumus, kad žiūrėdami neatsidurtumėte nepatogioje padėtyje ir neišgąsdintumėte kliento.

Pažvelkime atidžiau, kaip rasti potencialių nuomininkų.

1. Ieškoti pagal draugus. Lengviausias būdas rasti asmenį, susidomėjusį jūsų pasiūlymu, yra paklausti draugų ir giminaičių. Dažnai nekilnojamojo turto savininkai juda verslo ratais, o tai reiškia, kad tai supaprastina užduotį greitai išnuomoti savo turtą.
2. Skelbimo talpinimas specializuotuose interneto šaltiniuose, pavyzdžiui, Avito. Šio metodo pranašumas yra tas, kad jūsų pasiūlymą matys šimtai ar net tūkstančiai suinteresuotų šalių. Norint kuo greičiau susirasti nuomininką, reikės parašyti gerą, išsamų skelbimą, kuriame būtų aprašyti visi patalpų privalumai ir trūkumai.

   Prie skelbimo turi būti pridėtos kelios nuotraukos.

   Taip potencialus klientas galės lengviau apsispręsti, verta tai svarstyti, ar ne.

3. Pasiūlymo siuntimas el. Barai, restoranai, parduotuvės, salonai ir kitos organizacijos bei įstaigos dažnai ieško patalpų persikelti ar atidaryti kitą vietą. Įmonių savininkų, kuriems gali būti įdomu, el. pašto adresus galite sužinoti oficialiose jų įmonių svetainėse.

Dokumento pristatymas ir pasirašymas

Tinkamas jūsų turto pristatymas yra raktas į greitą sandorio sudarymą.

Parodydami patalpas stenkitės apie tai pasakyti daugiau informacijos, orientuodamiesi į privalumus ir galimą pelną, kurį objektas atneš klientui.

Sutarties sudarymas yra paskutinis, bet svarbiausias ir atsakingiausias sandorio žingsnis. Teisingai surašytas ir įformintas dokumentas apsaugos savininką nuo nesąžiningo nuomininko. Kas jame turi būti nurodyta:

• asmeninė nuomininko ir savininko informacija;
• adresas, sritis ir techninės specifikacijos;
• registracijos duomenys;
• terminas;
• mokėjimo dydis ir pervedimo tvarka;

SVARBU: Pagal įstatymą savininkas neturi teisės didinti mokesčio dažniau nei kartą per metus. Todėl sutartyje turi būti nurodytas maksimalus galimo nuomos mokesčio padidinimo dydis ir laikotarpis, per kurį nuomininkas apie tai bus įspėtas.

Dokumente svarbu detaliai apibūdinti šalių teises ir pareigas bei nurodyti atsakomybės už kiekvienos sąlygos pažeidimus pobūdį. Sutartį būtų naudinga papildyti patalpose esančio turto inventoriumi. Nutraukus sutartį, savininkas galės gauti piniginę kompensaciją, jei baldus ar įrangą sugadino nuomininkas.

Greičiausi būdai išsinuomoti negyvenamąsias patalpas

Kaip greitai išsinuomoti komercinį nekilnojamąjį turtą?

Nenorintiems asmeninio laiko skirti klientų paieškai, deryboms ir pasirodymams, geriau kreiptis į maklerių.

Jis įvertins turtą, nustatys teisingą rinkos vertę, padarys patrauklias nuotraukas, surašys kompetentingą skelbimą ir pats pristatys Jūsų turtą.

Tačiau net ir darbas su agentais turi savų niuansų. Nekilnojamojo turto pardavėjai paprastai dirba už komisinį atlyginimą nuo nekilnojamojo turto nuomos ar pardavimo sumos.

Mokestis, išreikštas procentais, paprastai imamas iš pareiškėjų, o ne iš savininkų.

Tačiau ne kiekvienas pareiškėjas bus pasirengęs bendradarbiauti su agentu, kuris turės sumokėti pinigus.

Todėl, jei savininkui skubiai reikia susirasti nuomininką, jis komisinius gali susimokėti pats. Tai dažnai praktikuojama, jei savininkas turi daug nekilnojamojo turto arba nori išnuomoti prabangų nekilnojamąjį turtą.

Agentui sumokėti pinigai nukeliaus ne tik į jo kišenę, bet ir būtinoms išlaidoms – nuotraukoms, video pristatymams, reklamai ir kt.

Kitas greitas būdas išsinuomoti negyvenamąjį pastatą ar biurą – sumažinti išlaidas. Tuo pačiu nebūtina jį išnuomoti už dyką, užtenka sumažinti įmoką 10 proc. Tada jūsų pasiūlymas bus konkurencingas.

Nuomos laikotarpiai

Svarbus momentas yra negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties galiojimo laikas. Jis būna trijų tipų.

Pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 610 straipsnio 2 dalį, jei sutartyje nenurodytas terminas, ji laikoma sudaryta neterminuotam laikui. Tokiu atveju kiekviena šalis turi teisę jį nutraukti bet kuriuo metu, įspėjusi apie savo sprendimą prieš tris mėnesius.

Trumpalaikė sutartis sudaroma ne ilgesniam kaip metų laikotarpiui. Kaip pratęsti negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį? Pratęsimas įvyksta automatiškai neribotam laikui, jei abi šalys viskuo patenkintos.

Tokiu atveju iš naujo sudaryti sutartį nereikia. Kai kuriais atvejais savininkas gali reikalauti naujo dokumento, kad pakeistų sąlygas ar mokėjimą. Tai įmanoma tik gavus nuomininko sutikimą.

Ilgalaikis susitarimas turi būti įregistruotas Federalinėje rezervų sistemoje. Tokia negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis pratęsiama taip pat, kaip ir trumpalaikė – automatiškai, su tomis pačiomis sąlygomis, šalių teisėmis ir pareigomis arba sudaromas naujas dokumentas su pasikeitusiais reikalavimais.

Nuomos sutarties nutraukimas prieš terminą tam tikram laikotarpiui galimas tiek iš savininko, tiek iš nuomininko pusės.

Tokie klausimai sprendžiami teisme arba abiejų asmenų bendru susitarimu.

Žinodami svarbius niuansus ir galimybes nuomojant komercinį nekilnojamąjį turtą, galėsite sudaryti pelningą ir saugų sandorį, atnešantį reguliarias pasyvias pajamas.

Įsigyti patalpas verslui pradiniame jos kūrimo etape gali kilti problemų. Štai kodėl verslininkai renkasi nekilnojamojo turto nuomą. Tai leidžia sumažinti vienkartines išlaidas. Tačiau negyvenamųjų patalpų nuoma yra susijęs su daugybe ypatybių, kurios skiria procesą nuo klasikinio. Tai veda prie daugybės problemų, nesugebėjimo greitai išspręsti, todėl vėluojama pradėti veiklą.

Jeigu juridinis ar fizinis asmuo nori jų išvengti ir kiek įmanoma pagreitinti negyvenamojo nekilnojamojo turto nuomos procesą, procedūrą reikėtų pradėti nuo aktualios informacijos šia tema analize. Toliau kalbėsime apie veiksmų atlikimo tvarką, ypatumus, kurie dedami į tvarką priklausomai nuo nuomininko ir nuomotojo statuso, taip pat apmokestinimo ypatumus.

Ar norint išsinuomoti negyvenamąsias patalpas, asmenims reikia registruotis kaip individualiems verslininkams?

Rusijos Federacijos civilinio kodekso 131 ir 213 straipsniai turi teisę turėti gyvenamąjį turtą asmenims. Asmuo, pripažintas nekilnojamojo turto savininku, turi teisę juo disponuoti ir juo naudotis savo nuožiūra. Panaši galimybė numatyta Rusijos Federacijos civilinio kodekso 209 straipsnyje. Be to, kiekvienas pilietis turi galimybę išsinuomoti negyvenamąsias patalpas. Taisyklė atsispindi Rusijos Federacijos civilinio kodekso 608 straipsnyje. Asmuo gali pasinaudoti teise išsinuomoti negyvenamą nekilnojamąjį turtą. Tačiau įstatymo straipsniai neįpareigoja registruotis kaip individualus verslininkas. Tačiau žmogus versle užsiima nuomodamas nekilnojamąjį turtą, jam reikės atidaryti individualų verslininką.

Kada neįmanoma išvengti individualaus verslininko atidarymo?

Asmenys gali pradėti verslumo veiklą tik išlaikę atitinkamą registraciją ir gavę individualaus verslininko statusą. Tačiau įstatymas neįpareigoja piliečio tapti juridiniu asmeniu. Panaši taisyklė atsispindi Rusijos Federacijos civilinio kodekso 23 straipsnyje. Verslinę veiklą nuo kitų manipuliacijų išskiria daugybė požymių.

Į kurį įeina:

• yra stabilūs ryšiai su turto nuomininku;
• tam tikru laikotarpiu sandoriai vykdomi reguliariai;
• asmuo tvarko sudarytų sandorių ir atliktų operacijų apskaitą;
• turtas pirktas specialiai sandoriams;
• asmuo turi nuolatinių pajamų iš naudojimosi nekilnojamuoju turtu.

Tam, kad nekilnojamojo turto nuomos procesas būtų pripažintas ūkine veikla ir atsirastų poreikis registruotis kaip individualus verslininkas, turi būti įrodyta, kad visi sandoriai buvo sudaryti siekiant nuolatinių pajamų.

Pavyzdžiui, patvirtinimas gali būti nuomos sutarties pasirašymas vieneriems metams ar ilgesniam laikui, taip pat sandorių su tomis pačiomis organizacijomis sudarymas. Tokiu atveju reikės registruotis kaip individualus verslininkas.

Kas nutiks, jei neįsiregistruosite kaip individualus verslininkas?

Jei asmuo pažeis įstatymo straipsnius ir pradės verstis ūkine veikla neįsiregistravęs, jo atžvilgiu bus pradėtas teisminis procesas. Pilietis gali būti patrauktas administracinėn arba baudžiamojon atsakomybėn.

Jam gali būti skirta viena iš šių nuobaudų:

• 500–2000 rublių piniginė bauda (Rusijos Federacijos administracinių nusižengimų kodekso 14.1 straipsnis);
• piniginė bauda iki 300 000 rublių (Rusijos Federacijos baudžiamojo kodekso 171 straipsnis);
• dalyvavimas privalomajame darbe, trunkančiame 480 valandų (Rusijos Federacijos baudžiamojo kodekso 171 straipsnis);
• areštas iki šešių mėnesių (Rusijos Federacijos baudžiamojo kodekso 171 straipsnis);
• pajamų dydžio bauda 2 metams (Rusijos Federacijos baudžiamojo kodekso 171 str.).

Kaip sudaroma sutartis su juridiniais ir fiziniais asmenimis?

Rusijos teisės aktuose nėra taisyklės, reglamentuojančios negyvenamųjų patalpų nuomą iš asmens. Sudarant sutartį būtina remtis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 34 skyriaus nuostatomis. Norminiame teisės akte pateikiama bendra informacija apie turto suteikimą nuomai.

Rusijos Federacijos civilinio kodekso 606 straipsnis atspindi, kad nuomotojas, kuris nėra juridinis asmuo, sumokėjęs tam tikrą įmoką, privalo perduoti nuomininkui negyvenamą nekilnojamąjį turtą laikinai naudoti ir valdyti.

Nuomos sutartis sudaroma pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 434 ir 609 straipsnius. Sutarties šalys dokumentą privalo surašyti raštu. Paruoštą popierių pasirašo kiekviena šalis.

Sutartyje turi būti nurodyta privaloma informacija, kurios sąrašas apima:

• juridinių ir fizinių asmenų rekvizitai;
• informacija apie objektą;
• nekilnojamojo turto naudojimo sąlygos;
• Nuomos suma.

Šalys turi teisę aiškiai nurodyti, kuriam terminui sudaroma sutartis. Jeigu tokios informacijos trūksta, laikoma, kad turtas išnuomotas neterminuotam laikui.

Panaši taisyklė yra įrašyta Rusijos Federacijos civilinio kodekso 610 straipsnyje. Sutarties tekste turi būti nurodytas OKVED kodas. Jeigu patalpos nuomojamos, naudojamas kodas 70.20.2. Taisyklė aktuali tik tuo atveju, jei kalbame apie negyvenamąsias patalpas. Sutartyje pildydami objekto charakteristikas, turite būti atidūs.

Dokumente turi būti nurodyta ši informacija:

• patalpų inventorinis numeris;
• tikslus adresas, nurodantis aukštą ir jame esančių patalpų vietą;
• paskirtis (pavyzdžiui, biuras, sandėlis ir pan.);
• Kambario pavadinimas;
• nekilnojamojo turto srityje.

Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 609 straipsniu, sutartis laikoma oficialiai sudaryta tik po to, kai ji įregistruojama Rosreestr. Jei sandoris sudaromas trumpesniam nei 1 metų laikotarpiui, registracija nereikalinga. Sutartis gali būti sudaryta bet kokia forma. Panaši taisyklė galioja ir pratęsiant sutartį tokiam pat laikotarpiui.

Norėdami atlikti valstybinę registraciją, turėsite parengti dokumentų paketą. Jame turėtų būti:

• prašymą, kurį galima gauti pas notarą ar kitą specialistą, dalyvaujantį priimant reikiamus dokumentus;
• sutartis ir visi jos priedai;
• sandorio asmenų pasai;
• valstybės rinkliavos sumokėjimo čekis
• kitus dokumentus, jei yra poreikis juos pateikti.

Kaip vykdomas apmokestinimas?

Jei turtas duoda pajamų, jis apmokestinamas. Lėšų įnešimo laikas ir mokėjimų atlikimo tvarka tiesiogiai priklauso nuo mokesčių mokėtojo statuso. Skaičiuojant pagal supaprastintą mokesčių sistemą su papildomomis draudimo įmokomis, atskaitų dydis valstybės naudai bus 6% nuo nuomos sumos. Panaši taisyklė galioja ir individualiems verslininkams. Išsiaiškinus, ar asmuo gali išsinuomoti patalpas, bus galima išsiaiškinti, kad tokia galimybė yra. Tačiau pilietis su vienkartine išmoka turės mokėti 13% gyventojų pajamų mokestį. Taisyklės nurodytos Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 208 straipsnyje. Jei pilietis vengs mokėti mokesčius, jam grės baudžiamoji atsakomybė arba administracinė bauda.

Jei nuomotojas yra organizacija

Nuomoti nekilnojamąjį turtą gali ir juridinis asmuo. Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 209, 213 ir 608 straipsniais, organizacijos turi tokią pačią teisę turėti, naudoti ir disponuoti savo turtu kaip ir asmenys. Tačiau įstatymai nenustato juridiniam asmeniui nuosavybės teise priklausančių statinių skaičiaus apribojimų. Panaši taisyklė atsispindi Rusijos Federacijos civilinio kodekso 213 straipsnyje. Jei patalpas nuomoja juridinis asmuo, sutartis sudaroma pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 606 ir 670 straipsnius. Tokiu atveju dokumente turi būti nurodytas OKVED kodas 70.20.2.

Sutartis su juridiniu asmeniu turi būti sudaroma raštu. Nesvarbu, kokiam laikotarpiui turtas suteikiamas.

Sutartyje taip pat turi būti privaloma informacija, kuri apima:

• patalpų charakteristikos;
• informacija apie sutartyje nurodytus juridinius ir fizinius asmenis;
• nuoma;
• patalpų naudojimo ir remonto ypatumai;
• sandorio šalių parašai.

Jeigu nuomos terminas sutartyje nenurodytas, ji laikoma sudaryta neterminuotam laikui. Ši taisyklė yra įtvirtinta Rusijos Federacijos civilinio kodekso 610 straipsnyje. Sutartis ir visi jos priedai taip pat turi būti užregistruoti Rosreestr, jei negyvenamasis nekilnojamasis turtas išnuomojamas ilgesniam nei 1 kalendorinių metų laikotarpiui.

Tam, kad įgaliota institucija sutiktų atlikti registraciją, juridinio asmens atstovas turės parengti šiuos dokumentus:

• pagal taisykles užpildyta paraiška;
• užpildyta ir pasirašyta sutartis, taip pat jos priedas;
• nekilnojamojo turto kadastro pasas;
• dokumentai, patvirtinantys organizacijos teisinį statusą;
• dokumentai, patvirtinantys valstybės rinkliavos sumokėjimo faktą;
• papildomų dokumentų, jei reikia.

Jei nuomotojas yra fizinis asmuo

Jei asmuo veikia kaip nuomotojas, pasikeičia sutarties sudarymo procesas ir sandorio specifika. Taigi dokumente turi būti nurodytas patalpų adresas ir charakteristikos. Tokiu atveju tikslinės išmokos nebus apmokestinamos PVM. Tai taip pat apima komunalinius mokesčius.

Asmuo, išsinuomojęs komercines patalpas, mokestį gali įnešti į asmens banko sąskaitą arba pateikti grynaisiais.

Nuomos mokesčio pakeitimai turi būti atliekami pagal galiojančius teisės aktus. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 614 straipsnis numato, kad mokėjimo suma koreguojama ne dažniau kaip kartą per metus. Jei sutartis sudaroma ilgiau nei vieneriems metams, dokumentas turi būti užregistruotas Rosreestr teritoriniame skyriuje.