Negyvenamų patalpų nuomos konkursų rezultatai. Kaip surengti aukcioną dėl teisės sudaryti nuomos sutartis (neatlygintinas naudojimas, patikėjimo valdymas) dėl valstybės (savivaldybės) turto

Mes dažnai siūlome jums išsinuomoti ir įsigyti nuosavybės įvairovę, kurios visos yra žaidžiamos elektroniniuose aukcionuose. Šiandien mes norėtume išsamiau papasakoti apie tokių sandorių technologijas ir apie platformas, kuriose jie laikomi.

Dabar Rusijoje yra nemažai elektroninės prekybos platformų. Tai yra ir komercinės, ir valstybinės svetainės. Didžiausią dėmesį skirsime vyriausybei ir reikšmingiausiems. Tai yra tie, kur Maskvos miesto turto departamentas dažniausiai vykdo elektroninius aukcionus. Mūsų padengtos lotijos yra ištrauktos būtent ten.

Kaip vykdoma konkurso procedūra?

Reikalinga užsiregistruoti elektroninėje platformoje, tada pateikti paraišką dalyvauti (atkreipkite dėmesį, kad savo pasiūlymuose visada nurodome paraiškų dalyvauti priėmimo terminą). Paskutinis žingsnis - tiesiogiai surengti elektroninį aukcioną, vėliau gavus rezultatų protokolą.

Registracijos etape svarbiausi dalykai bus:

• Dalyvis gauna elektroninį skaitmeninį parašą. Įgijimo procedūrą kontroliuoja taisyklės, kurios bus pateiktos bet kurioje iš pirmiau nurodytų platformų prekybai.
• Akreditacija - užpildoma paraiška akreditacijai gauti ir pateikiamos nuskenuotos būtinų dokumentų elektroninės kopijos.

Platformos operatorius kontroliuoja prekybos eigą.

Dabar mes tiesiogiai surašysime tas elektronines svetaines, kuriose dažniausiai rengiami atviri elektroninės formos aukcionai nekilnojamojo turto pirkimui / pardavimui ir nuomai iš Maskvos miesto turto iždo:

Visos svetainės siūlo maždaug vienodą paslaugų spektrą ir kokybišką palaikymą, techninę pagalbą ir mokymus.

Kiekvienas individualus smulkaus (vidutinio) verslo verslininkas turi galimybę sudaryti sutartį su Rusijos Federacijos savivaldybės administracija dėl patalpų nuomos. Savivaldybės turto, valstybės turto nuoma turi tam tikrų ypatumų. Sudarant tokią nuomos sutartį taikomi keli apribojimai.

Pagal Federalinį įstatymą () susitarimas gali būti sudarytas dviem būdais:

• remiantis savivaldybės turto turto nuomos sutarties vykdymo aukciono rezultatais;
• neorganizuodami sandorių.

Kokios rūšies turtas, kurio išnuomoti valstybės institucija neleidžia arba yra ribota, savivaldybės turto (valstybės turto) nuomos sutarties sudarymo tvarkos specifika paaiškinta FAS pranešime Nr.TSA / 16309/14.

Šiame straipsnyje

Taisyklės, išimtys

Valstybinio turto nuomos sutartinių sutarčių sudarymo taisykles nustato federalinis įstatymas Nr. 135 (straipsnis Nr. 17/1). Pagal šią nuostatą autonominės savivaldybių organizacijos ir valstybinės institucijos turi teisę nuomoti nekilnojamąjį turtą, kuris priskiriamas operatyviniam valdymui, tik vadovaudamiesi aukcionų rezultatais dėl teisės pasirašyti tokio tipo nuomos sutartis. Tuo pačiu metu Federaliniame įstatyme Nr. 135 (straipsnis Nr. 17/1) numatytos išimtys, kurios tuo pačiu metu taikomos ir AS.

Be aukcionų savivaldybės organizacijos gali išsinuomoti nekilnojamąjį turtą šiais atvejais:

• sutartis sudaroma trumpesniam nei 30 kalendorinių dienų laikotarpiui per 6 kraštutinius kalendoriaus mėnesius;
• kita savivaldybės organizacija, valstybinė įstaiga, ne pelno siekianti struktūra (taip pat socialiai orientuota), gydymo įstaiga, struktūra, vykdanti veiklą švietimo srityje, kreipiasi dėl nuomos sutarties pasirašymo;
• apmokestinamas perduotas nekilnojamasis turtas laikomas mažesnio nei 20 m 2 ploto dalimi, o atitinkamą nekilnojamąjį turtą perduodantis asmuo turi teisę į 10 procentų šio pastato (patalpų) ploto;
• sutartis pasirašoma su specialiuoju, kuris vienintelis pateikė paraišką dalyvauti konkurse dėl aukciono (šiuo atveju, jei šis asmuo atitinka nustatytus standartus), kuris yra vienintelis aukciono dalyvis.

Pareiga pasirašyti nuomos sutartį autonominei valstybinei organizacijai kyla tik paskutiniais iš išvardintų atvejų (sutartis su vieninteliu organizuoto aukciono, konkurso dalyviu). Kitais atvejais, kai turto nuoma teikiama be aukcionų, teisių turėtojas neprivalo pasirašyti sutartinės sutarties, pareiškėjas neturi teisės reikšti pretenzijų dėl tokių plotų.

Pirmenybės pareiškėjams leidžiama organizuoti nekilnojamojo turto nuomos aukcioną. Jei vienam nekilnojamam valstybės objektui yra keli tokie subjektai, autonominė valstybės institucija turi teisę atsisakyti nuomoti nekilnojamąjį turtą lengvatinėmis sąlygomis ir tarp jų organizuoja konkursus. Antimonopolinės organizacijos nuomone, tai nėra šios kategorijos pareiškėjų interesų pažeidimas.

Tačiau atsargumas, nusprendžiant organizuoti AU turto vertybių nuomos aukcionus, priskirtus jiems kaip operatyviniam valdymui, turi būti rodomi kaip šio turto savininkai. Sutikdamas išnuomoti būstą, tam tikrą organizacijos sritį, steigėjas privalo vadovautis federalinio įstatymo Nr. 135/2 reikalavimais.

Sutarties dėl valstybės turto nuomos pasirašymas nerengiant aukcionų

Įstatymas numato keletą išimčių, kai autonominė valstybės institucija turi teisę nuomoti patalpas be aukcionų.

Nuomininkas - švietimo, gydymo įstaiga

Ką konkrečiai turi omenyje švietimo, medicinos organizacijos (biudžetinės įstaigos), nurodoma FAS paaiškinimuose (5-6 skyrius). Šioje situacijoje būtina vadovautis pramonės veiklos teisės aktų nuostatomis.

Pagal federalinį įstatymą (straipsnis Nr. 2/11) medicinos įstaigos apima juridinius asmenis, neatsižvelgiant į naudojamą organizacinę ir teisinę formą, kurių veikla pirmiausia susijusi su medicinos sritimi, jei yra atitinkama licencija. Be to, medicinos organizacijos yra individualūs verslininkai (IP), kurių veikla yra susijusi su medicina.

Trumpalaikė nekilnojamojo turto nuomos sutartis, nepasirašyta aukcionų būdu, negali būti pratęsta naujam laikotarpiui, nerengus aukciono. Šiuo atveju galioja nustatyta taisyklė, ribojanti šios sutarties dėl patalpų nuomos galiojimo laiką.

Švietimo (biudžetinės) įstaigos yra struktūros, kurių pagrindinė veikla yra susijusi su švietimo sritimi, taip pat įstaigos, tiesiogiai susijusios su mokymu. Pagal federalinį įstatymą Nr. 273 (), tokios organizacijos papildomai apima individualius verslininkus, užsiimančius švietėjiška veikla.

Rezultatas: juridiniai asmenys, individualūs verslininkai, kurių pagrindinė veikla yra susijusi su švietimo ar medicinos sritimi, tačiau turėdami atitinkamas licencijas, turi galimybę išsinuomoti autonominės savivaldybės organizacijos (valstybinės įstaigos) nekilnojamojo objekto plotą nedalyvaudami aukcionuose.

Trumpalaikė nuoma

Pagal federalinį įstatymą Nr. 135 (straipsnis Nr. 17.1 / 11/1) savivaldybių organizacijoms ir valstybinėms institucijoms leidžiama trumpam išsinuomoti nekilnojamąjį turtą, nerengiant konkursų ar aukcionų. Tuo pačiu metu draudžiama teikti tokią paslaugą vienam asmeniui daugiau nei 30 kalendorinių dienų, 6 mėnesius, einant iš eilės neorganizuojant aukcionų, varžybų.

Tačiau pagal Rusijos valstybinį kodeksą (610/3 straipsnis) savivaldybės turto (valstybinio turto) nuomos sutartis, pasirašyta laikotarpiui, viršijančiam maksimalų galimą laikotarpį, nustatytą galiojančiuose teisės aktuose, laikoma įvykdyta tam tikram terminui.

Tai reiškia, kad savivaldybei (Rusijos valstybei) priskirtos ir trumpam laikotarpiui be aukciono pasirašytos turto vertės nuomos sutartys nėra atnaujinamos (Federalinis įstatymas Nr. 135 (17.1 / 9 straipsnis, Civilinis kodeksas)). Panaši pozicija yra FAS paaiškinimuose (10 skyrius).

Dalies patalpų ploto nuoma

Jau buvo pažymėta, kad dalį pastato (buto) ploto galima išnuomoti be išankstinio aukciono, tačiau laikantis šių reikalavimų:

• nuomojamas plotas neturėtų būti didesnis nei 20 m 2 ir 10 procentų turto, kuriam jis priklauso, ploto.

• nustatant tokią dalį, remiantis kitomis išimtimis, nustatytomis Federaliniame įstatyme Nr. 135 (straipsnis Nr. 17.1), remiantis rezultatais, nereikia atsižvelgti į nekilnojamojo daikto, kurio naudojimo teisė, kurios nuosavybės teisė buvo perduota iki įsigaliojus Federaliniam įstatymui Nr. 135 (straipsnis Nr. 17.1), plotą. siūlymas.

Nuomininkas - įstaigos rangovas

Būtina atskirai atkreipti dėmesį į tokią savivaldybės nekilnojamojo turto (valstybinio turto) nuomos taisyklių išimtį, kuri netaikoma AS (bent jau autonominėms valstybinėms institucijoms, kurios vykdo pirkimus, remdamosi Federaliniu įstatymu Nr. 223). Šiuo atveju mes turime omenyje nuomos sutarties pasirašymą su asmeniu, kuris sudarė sutartį su savivaldybės (valstybine) organizacija pagal aukciono (konkurencinio pagrindo) rezultatus, surengtus pagal federalinį įstatymą Nr. 44. Tuo pat metu suteiktos teisės buvo numatytos dokumentais patvirtintame konkurse (konkurse), siekiant įvykdyti šios sutarties įsipareigojimus (federalinis įstatymas Nr. 135, straipsnis Nr. 17.1 / 10/1).

Pagal FAS paaiškinimus (9 skyrius) civilinės sutartys, vykdomos pagal federalinį įstatymą Nr. 223, nelaikomos savivaldybių (valstijų) sutartimis. Šiuo atžvilgiu tokiems atvejams netaikomos federalinio įstatymo Nr. 135 (straipsnio Nr. 17.1 / 1/10) nuostatos. Tai yra, kai autonominė valstybinė institucija, remdamasi federalinio įstatymo Nr. 223 nuostatomis, patyrė tam tikrų darbų ar paslaugų pirkimo išlaidas, kurių atlikimui ar teikimui reikia, kad patalpose būtų rangovas (pavyzdžiui, teatras įsigijo remonto paslaugas, sceninių kostiumų siuvimą), nuomą. atitinkamos zonos yra galimos tik organizuotuose aukcionuose.

Svarbu! Tokiose situacijose, kaip aprašyta aukščiau, paslaugų pirkimas, aukcionai dėl teisės vykdyti nuomos sutartį yra du nepriklausomi procesai.

Sutarties pratęsimas

Esamos savivaldybės nekilnojamojo turto (valstybinio turto) nuomos sutartys, turto vertės, perduotos valstybinei agentūrai operatyviai valdyti pagal federalinį įstatymą Nr. 135 (straipsnis Nr. 17.1 / 9-11), gali būti atnaujintos. Tuo atveju, jei asmuo tinkamai įvykdė savo įsipareigojimus pagal šį susitarimą, sutartis pasirašoma naujam laikotarpiui, neorganizuojant aukciono (nebent sutartinė sutartis numato kitaip, o tokios sutarties galiojimo laikas neribojamas galiojančių Rusijos teisės aktų nuostatomis).

Šioje situacijoje turi būti įvykdytos dvi būtinos sąlygos:

• minimalus nuomos sutarties atnaujinimo laikotarpis turi būti nuo 3 metų (galimas ir trumpesnis laikotarpis, tačiau tik tada, kai nuomininkas parašo atitinkamą prašymą);
• mokesčio dydis, pagal kurį fiksuojamos pajamos už patalpų nuomą, nustatomas pagal nekilnojamojo turto vertinimo rezultatus pagal rinkos kainas.

Jei tenkinamos visos sąlygos, nuomotojas, atstovaujamas autonominės valstybės institucijos, pagal federalinį įstatymą Nr. 135 (straipsnis Nr. 17.1 / 10) neturi teisės atsisakyti pratęsti sutarties su nuomininku galiojimą.

Atsisakyti galima, jei asmuo nuomos sutarties sudarymo metu turi skolų arba jei yra sprendimas kitaip disponuoti atitinkamu nekilnojamuoju turtu.

Remdamasi tuo, antimonopolinė organizacija padarė šias išvadas:

• Tkadangi yra galimybė nuomininkui nepateikti nuomos sutarties atnaujinimo remiantis nauju sprendimu dėl disponavimo nekilnojamuoju turtu tvarkos, nuomotojas turi gauti atitinkamo nekilnojamojo turto savininko sutikimą pratęsti nuomos sutartį.
• Nuomos sutarties pratęsimas pagal Federalinį įstatymą Nr. 135 (straipsnis Nr. 17.1 / 9) gali būti atliekamas neribotą skaičių kartų pagal panašius pagrindus. Tuo pačiu metu svarbu laikytis kiekvieno naujo dokumento atnaujinimo reikalavimų.

Subnuomoti

Pagal federalinį įstatymą Nr. 135 (straipsnis Nr. 17.1 / 1/16) savivaldybių turtą (valstybės turtą) subnuomoti be aukciono galima tokiais atvejais:

• teisė pasirašyti nuomos sutartį nuomininkui suteikiama savivaldybės (valstybės) sutarties pagrindu;
• valstybinė institucija, vadovaudamasi aukciono rezultatais, sudarė nuomos sutartį pagal aukciono rezultatus.

Jei bus įvykdyti šie reikalavimai, bet kurios srities nekilnojamasis turtas gali būti išnuomotas (šio plano federalinis įstatymas Nr. 135 nenumato jokių apribojimų). Priešingoje situacijoje atitinkamos teritorijos yra numatomos subnuomai bendru pagrindu, nustatytu Federaliniu įstatymu Nr. 135 (17.1 straipsnis), organizuojant aukcioną, be jo, bet su kitomis išimtimis.

Mažam ir vidutiniam verslui nekilnojamojo turto nuoma iš Maskvos miesto turto departamento yra vienas geriausių būdų sutaupyti nuomos ir atlaisvinti pinigų verslo problemoms spręsti. Dalyvaudami aukcione verslininkai gali gauti patalpas už mažesnę nei vidutinė rinkos norma kainą, o vėliau jas išpirkti palankiomis sąlygomis. „Smart Choice“ ekspertai pasakoja, kaip išsinuomoti patalpas šalia Maskvos miesto, ir dalyvauja specialiose programose, skirtose remti mažą ir vidutinį verslą.

Žingsnis po žingsnio instrukcijas, kaip išsinuomoti kambarį mieste

• Pasirinkite tinkamą objektą... Jie pateikiami mos.ru svetainėje. Atkreipkite dėmesį į pagrindinę lotų informaciją: aukciono datą, nuomos terminą, pradinę nuomos sumą.
• Apžiūrėkite turtą... Paraiška dėl patikrinimo gali būti pateikta iki kelių dienų laikotarpio iki paraiškų dalyvauti aukcione priėmimo pabaigos. Kaip išsinuomoti patalpas netoli miesto ir būti tikriems, kad objektas jums puikiai tinka? Apsilankykite pas jį patys arba patikėkite egzaminą specialistui. Išsamus tyrimas, įskaitant remonto, susisiekimo sąlygų būklės patikrinimą, transporto prieinamumo, infrastruktūros ir kt. Įvertinimą, padės išvengti turto eksploatavimo problemų ateityje.
• Registruokitės svetainėje, kuri ves aukcioną. Šiandien jie visi gaminami elektroniniu būdu. Norėdami užsiregistruoti, turėsite pateikti dokumentus ir skaitmeninį parašą, įdiegti kelis sertifikatus ir duomenų šifravimo sistemą.
• Surinkite dokumentų paketą... Jums reikės vieningo valstybinio juridinių asmenų registro arba USRIP išrašo (jis turi būti gautas ne anksčiau kaip prieš 6 savaites iki aukciono pradžios), steigiamųjų dokumentų kopijų, sprendimo patvirtinti sandorį, dokumento, patvirtinančio prašymą pateikiančio asmens galias. Taip pat turite pridėti pareiškimą, kuriame verslininkas patvirtina: įmonei nebuvo iškelta bankroto ar likvidavimo byla ir jos veikla nebuvo sustabdyta.
• Sumokėti užstatą. Išnagrinėkite partijos dokumentus, kad sužinotumėte, kaip išsinuomoti patalpas iš miesto ir kiek reikia pervesti, kad galėtumėte dalyvauti aukcione. Paprastai indėlis sudaro 5% partijos sumos.
• Aukciono dieną eikite į aukciono svetainę ir dalyvaukite aukcione... Galite susipažinti su prekybos taisyklėmis svetainėje arba partijos dokumentuose. Jei esate vienintelis aukciono dalyvis, būsite automatiškai paskelbtas nugalėtoju.
• Pasirašykite aukciono rezultatų protokolą. Paprastai jis skelbiamas tą pačią dieną, kai vyko aukcionas. Per 10-20 dienų po aukciono turite susisiekti su DGI ir sudaryti sutartį.
• Sumokėkite pradinę sumą ir pasirašykite sutartį. Tada galite naudotis patalpomis.

Atkreipkite dėmesį: sutartyje nurodyta metų nuomos kaina bus peržiūrėta po 12 mėnesių. Suma bus padauginta iš vartotojų kainų indekso (infliacijos lygio). Turėkite tai omenyje mokydamiesi išsinuomoti kambarį iš miesto: vėliau kambarys kainuos daugiau. Tačiau Miesto turto departamentas neturi teisės vienašališkai keisti tarifo.

Kaip išsinuomoti kambarį netoli Maskvos miesto? Analizuojama partijos dokumentacija

Geriausias būdas sužinoti, kaip išsinuomoti vietą mieste, yra studijuoti partijos dokumentus. Čia rasite visą pagrindinę informaciją, kaip priimti sprendimą ir planuoti veiksmus aukcione. Dokumente nurodoma:

• išsamus aprašymas negyvenamasis objektas numerio nurodymas USRN, paskirtis, adresas, sritis ir kt.
• sutarties terminas;
• pradinė kaina, už kurią pradedami statymai;
• užstatas už dalyvavimą aukcione;
• suma, kurią turės sumokėti aukciono nugalėtojas, ir mokėjimo laikas;
• minimalus aukciono žingsnis;
• dalyvavimo dokumentai;
• paraiškų priėmimo, aukciono organizavimo ir kitos informacijos pradžios ir pabaigos datos.

Taip pat partijos dokumentuose galite išnagrinėti nuomos sutartį (atkreipti ypatingą dėmesį į nuomininko teises ir pareigas), pavyzdinę paraišką dalyvauti aukcione ir įgaliojimą atstovauti trečiosios šalies interesams.

Svarbu: Maskva turi keletą programų, skirtų padėti verslininkams. Pavyzdžiui, parama turtui teikiama mažoms įmonėms, kurios dirba sveikatos priežiūros, socialinės mitybos, švietimo, vartotojų paslaugų ir kt. Norėdami suprasti, ar jūsų įmonė gali tikėtis naudos, susisiekite su „Smart Choice“ specialistais: jie yra gerai susipažinę su įstatymais dėl pagalbos verslininkams programų ir pasirūpins teisingu dokumentų tvarkymu.

Spąstai nuomojant savivaldybės turtą

Prieš sužinodami, kaip gauti nuomojamą turtą iš miesto ir siūlyti kainą, turite įsitikinti, kad esate pasirengęs aukcionui. Yra keletas komplikacijų:

• Būtina sekti naujus pasiūlymus. Kad nepraleistumėte pelningos partijos, turite reguliariai sekti DGI pasiūlymus. Be to, turėsite praleisti laiką apžiūrėdami turtą.
• Registracija aukciono svetainėje gali užtrukti kelias dienas... Geriausia užsiregistruoti prieš nusprendžiant išsinuomoti konkrečias patalpas iš Maskvos miesto, kad būtumėte tikri, jog iki starto turėsite laiko tapti konkurso dalyviu. Ypač svarbu pradėti ruoštis iš anksto, jei jūsų įmonė dar neturi elektroninio parašo. Norėdami nesuprasti aukciono taisyklių ir negaišti laiko savarankiškai registruotis, galite pasinaudoti „Smart Choice“ teisininkų pagalba.
• Laimėtojas per trumpą laiką turi sudaryti sutartį ir, svarbiausia, sumokėti... Paprastai pradinis mokėjimas yra 25% minimalios sutarties sumos. Atsižvelgiant į tai, kad aukcionai vykdomi ne mėnesio, o metinei nuomos normai, suma pasirodys reikšminga. Jos pervedimo į DGI sąskaitą sąlygos yra trumpos - iki 3 dienų. Jei aukciono laimėtojas nespėja surinkti reikiamos sumos arba praleidžia sutarties sudarymo terminą, aukciono rezultatai bus anuliuoti, o užstatas laimėtojui nebus grąžintas.

Kaip išsinuomoti komercinį turtą netoli miesto jokiu problemu?

„Smart Choice“ siūlo paslaugas verslininkams, norintiems įsigyti miesto nekilnojamojo turto patraukliomis sąlygomis. Mes teikiame platų paslaugų spektrą:

• Objekto pasirinkimas pagal kliento reikalavimus tarp DGI pasiūlymų, naujų pasiūlymų stebėjimas.
• Nekilnojamojo turto apžiūra, pasiūlymo naudos įvertinimas, apytikslės objekto rinkos vertės apskaičiavimas.
• Konsultacijos dėl galimybės dalyvauti vyriausybės programose.
• Kliento registracija prekybos salėje.
• Dokumentų paketo surinkimas, indėlio atlikimas.
• Parengiama dalyvavimo aukcione strategija, apskaičiuojama maksimali suma, kurią prasminga sumokėti už patalpas.
• Dalyvavimas aukcione jūsų vardu.
• Pasirašyti protokolą, pervesti pradinę sumą į DGI sąskaitą, pasirašyti sutartį.
• Nekilnojamojo turto išpirkimo galimybės įvertinimas, dokumentų pateikimas DGI.
• Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties analizė, nepriklausomas vertinimas.
• Nekilnojamojo turto vertės ginčymas teisme.
• Nuomojamo turto išpirkimo sutarties sudarymas.

„Smart Choice“ dirba daugiau nei 5 metų patirtį turintys teisininkai, kurie ne kartą bendradarbiavo su DGI įvairiais klausimais. Mes padėsime išsinuomoti patalpą, idealiai tinkančią jūsų verslui netoli miesto su galimybe vėliau įsigyti Maskvoje ar Maskvos regione, užtikrindami, kad sąlygos būtų palankiausios.