Locazione di locali pubblici. Istruzioni "MN": Come affittare locali vicino alla città
Affitto proprietà statale istituzioni
Nella Federazione Russa, come sapete, sono riconosciute forme di proprietà private, statali, municipali e di altro tipo. In conformità con il diritto civile, la proprietà statale nella Federazione Russa è proprietà di proprietà della Federazione Russa (proprietà federale) e proprietà di proprietà delle entità costitutive della Federazione Russa.
In questo articolo vi parleremo della locazione di beni demaniali da parte degli enti.
Si noti che le persone giuridiche vengono create sotto forma di organizzazioni commerciali e non commerciali e se le organizzazioni commerciali perseguono il profitto come obiettivo principale delle loro attività, le organizzazioni senza scopo di lucro non hanno il profitto come obiettivo delle loro attività e non distribuiscono il profitto ricevuto tra i partecipanti.
È riconosciuta come istituzione un'organizzazione senza scopo di lucro creata dal titolare per svolgere funzioni gestionali, socioculturali o altre funzioni di natura non lucrativa. Un'istituzione, ai sensi dell'articolo 120 del codice civile della Federazione Russa (di seguito denominato codice civile della Federazione Russa), può essere creata da un cittadino o da una persona giuridica, una cosiddetta istituzione privata, o dalla Federazione Russa, un'entità costituente della Federazione Russa, una formazione municipale, rispettivamente, tali istituzioni sono statali e municipali.
Ricordiamo ai lettori che il 1 ° gennaio 2011, la legge federale dell'8 maggio 2010 n. 83-FZ "sugli emendamenti ad alcuni atti legislativi della Federazione Russa in connessione con il miglioramento dello status giuridico delle istituzioni statali (municipali)" (di seguito - legge n. 83-FZ).
Ai sensi dell'articolo 6 della suddetta legge, ora tutte le istituzioni statali e comunali sono suddivise in tre tipologie: autonome, di bilancio, di proprietà dello Stato.
Lo status giuridico delle istituzioni autonome è determinato dalla legge federale del 3 novembre 2006 n. 174-FZ "sulle istituzioni autonome" (di seguito - legge n. 174-FZ).
Le peculiarità dello status giuridico delle istituzioni di bilancio sono stabilite dall'articolo 9.2, che ha integrato la legge federale del 12 gennaio 1996 n. 7-FZ "sulle organizzazioni senza scopo di lucro" (di seguito - legge n. 7-FZ).
Le caratteristiche dello status giuridico delle istituzioni statali sono stabilite dall'articolo 161 del Codice di bilancio della Federazione Russa (di seguito - BC RF).
La procedura per la conclusione di un contratto di locazione.
Il rapporto giuridico delle parti quando si affitta un immobile è regolato dal Capitolo 34 "Affitto" del Codice Civile della Federazione Russa. Ai sensi dell'articolo 606 del codice civile della Federazione Russa, in base a un contratto di locazione (locazione di proprietà), il locatore (locatore) si impegna a fornire al locatario (inquilino) la proprietà a pagamento per possesso e uso temporanei o per uso temporaneo. Il diritto di affittare un immobile appartiene al suo proprietario. Inoltre, i proprietari possono anche essere persone autorizzate per legge o il proprietario ad affittare l'immobile.
Un contratto di locazione di un bene demaniale può essere concluso bilateralmente, cioè tra il proprietario del demanio (locatore) e il locatario o tra il detentore del bene (una specifica istituzione o impresa) dell'immobile che fornisce la gestione operativa e il locatario, ma in questo caso il titolare del bene è il locatore.
Il contratto di locazione può anche essere concluso in modo tripartito, cioè tra il locatore - il proprietario del demanio, il detentore del bene (una specifica istituzione o impresa) e il locatario.
Nota!
Per concludere un contratto di locazione che preveda il trasferimento di proprietà e (o) diritti d'uso in relazione a proprietà demaniali assegnate a un'istituzione statale (municipale) di bilancio e di tesoreria sulla base della gestione operativa, l'istituzione può solo a condizione di una gara d'appalto o di un'asta. Questo requisito è stabilito dal paragrafo 3 dell'articolo 17.1 della legge federale del 26 luglio 2006 n. 135-FZ "sulla protezione della concorrenza" (di seguito - la legge "sulla protezione della concorrenza").
Le regole per lo svolgimento di gare o aste per il diritto di concludere contratti di locazione, accordi di uso gratuito, accordi sulla gestione fiduciaria di proprietà, altri accordi che prevedono il trasferimento di proprietà e (o) diritti d'uso in relazione a proprietà statali o municipali, approvate con ordinanza del Servizio federale antimonopoli del 10 febbraio 2010 n. 67 "Sulla procedura per lo svolgimento di gare o aste per il diritto di concludere contratti di locazione, accordi di uso gratuito, accordi sulla gestione fiduciaria di immobili, altri accordi che prevedono il trasferimento di proprietà e (o) diritti d'uso in relazione a proprietà statali o comunali, e un elenco di tipi di proprietà rispetto ai quali la conclusione di questi contratti può essere effettuata mediante gare d'appalto sotto forma di asta. "
Si noti che le istituzioni statali (municipali) di bilancio e di tesoreria, a cui è stato concesso il diritto di possedere e (o) utilizzare una stanza, un edificio, una struttura o una struttura, possono trasferire tali diritti in relazione a una o parti di una stanza, edificio, struttura o struttura a terzi con il consenso del proprietario. senza gare o aste. In questo caso, l'area totale della parte o delle parti trasferite di un locale, edificio, struttura o struttura non può superare il dieci per cento dell'area di un locale, edificio, struttura o struttura, i cui diritti sono concessi all'ente, ed essere superiore a venti metri quadrati, che risulta dal paragrafo 4 dell'articolo 17.1 Legge "sulla tutela della concorrenza".
In che modo le agenzie contabilizzano l'affitto per la proprietà pubblica affittata a fini fiscali?
La procedura di tassazione per i redditi ricevuti dalla locazione di proprietà statali differirà a seconda che il contratto di locazione sia concluso dall'ente - bilaterale o trilaterale.
Consideriamo entrambe le opzioni.
Accordo bilaterale.
Le istituzioni di bilancio e statali che ricevono reddito da attività imprenditoriali e altre attività generatrici di reddito sono contribuenti dell'imposta sul reddito delle società e determinano la base imponibile per questa imposta secondo le modalità prescritte dal Capitolo 25 "Imposta sul reddito delle società" del Codice Fiscale della Federazione Russa (di seguito - Codice Fiscale della Federazione Russa ).
Come promemoria, dal 1 ° gennaio 2011, l'articolo 321.1 del codice fiscale della Federazione Russa, che regola le specifiche della contabilità fiscale da parte delle istituzioni di bilancio, ha cessato di essere efficace.
Di conseguenza, ora le istituzioni di bilancio sono obbligate a calcolare e pagare l'imposta sul reddito in conformità con la procedura generalmente stabilita in conformità con il capitolo 25 del codice fiscale della Federazione Russa.
La base imponibile per l'imposta sul reddito delle società è determinata in conformità con l'articolo 274 del codice fiscale della Federazione Russa. Ai fini della tassazione del profitto, la base imponibile è l'espressione monetaria del profitto soggetto a tassazione. Il profitto per le organizzazioni russe, ai sensi dell'articolo 247 del codice fiscale della Federazione Russa, è riconosciuto come reddito ricevuto, ridotto dell'importo delle spese sostenute, determinato in conformità con il capitolo 25 del codice fiscale della Federazione Russa.
I fondi ricevuti dalla locazione di proprietà, sulla base della clausola 4 dell'articolo 250 del codice fiscale della Federazione Russa, sono inclusi nel reddito non operativo e, pertanto, sono soggetti alla contabilità da parte delle istituzioni di bilancio e statali quando si determina la base imponibile per l'imposta sul reddito delle società. Ciò è affermato nella Lettera del Ministero delle finanze della Federazione Russa dell'11 gennaio 2010 n. 03-03-06 / 4/1, nonché nella Risoluzione del Servizio federale antimonopolio del Distretto del Caucaso settentrionale del 10 marzo 2010 sul caso n. A32-447 / 2008-13 / 10 -56 / 182-2009-29 / 272.
La data di ricevimento del reddito derivante dalla locazione di proprietà è determinata per l'ultimo giorno del periodo di riferimento (comma 3 del paragrafo 4 dell'articolo 271 del Codice Fiscale della Federazione Russa)
L'oggetto della tassazione come imposta sul valore aggiunto (di seguito - IVA) è la vendita di beni (lavori, servizi) sul territorio della Federazione Russa, che è stabilita dal comma 1 del paragrafo 1 dell'articolo 146 del Codice Fiscale della Federazione Russa.
Il luogo di esecuzione dei lavori (servizi) sulla base del comma 1 del paragrafo 1 dell'articolo 148 del codice fiscale della Federazione Russa è il territorio della Federazione Russa se i lavori (servizi) sono direttamente collegati a immobili situati nel territorio della Federazione Russa. Questi servizi includono, in particolare, i servizi di noleggio.
Pertanto, la fornitura di beni demaniali in affitto è soggetta a tassazione IVA.
Accordo tripartito.
In un accordo tripartito, il locatore, come notato sopra, è il proprietario del demanio. Di conseguenza, l'affitto va al bilancio, aggirando i conti dell'ente o dell'impresa - il detentore del saldo della proprietà demaniale affittata, in base al quale questa istituzione non può essere pagatrice dell'imposta sul reddito in relazione ai redditi ricevuti dalla locazione di proprietà demaniali.
Come abbiamo già detto, la fornitura di immobili in affitto è soggetta ad IVA. Sulla base della clausola 3 dell'articolo 161 del codice fiscale della Federazione Russa, quando la proprietà federale, la proprietà delle entità costitutive della Federazione Russa e la proprietà municipale sono affittate sul territorio della Federazione Russa da autorità statali, governi locali e istituzioni statali, la base imponibile è determinata come l'importo dell'affitto, tasse incluse.
In questo caso, la base imponibile è determinata dall'agente fiscale separatamente per ogni immobile locato.
Ricordiamo che gli agenti fiscali sono persone che, secondo il Codice Fiscale della Federazione Russa, sono incaricate di calcolare, trattenere le imposte dal contribuente e trasferire le tasse al sistema di bilancio della Federazione Russa, che segue dal paragrafo 1 dell'articolo 24 del Codice Fiscale della Federazione Russa.
In questo caso, i locatari della proprietà specificata sono riconosciuti come agenti fiscali, pertanto sono tenuti a calcolare, trattenere dal reddito pagato al locatore e pagare al bilancio l'importo corrispondente dell'IVA, che può successivamente essere dedotto (paragrafo 3 dell'articolo 171 del codice fiscale della Federazione Russa).
Va notato ai lettori che fino al 1 gennaio 2011 l'inquilino era riconosciuto come agente fiscale per l'IVA solo se il proprietario di immobili (edifici, strutture, ecc.) Era un ente statale o un ente di autogoverno locale (paragrafo 3 dell'articolo 161 del codice fiscale della Federazione Russa).
Dal 1 ° gennaio 2011, il locatario è riconosciuto come agente fiscale per l'IVA se il locatore è sia un ente governativo statale o locale sia un'istituzione statale (clausola 3 dell'articolo 161 del codice fiscale della Federazione Russa).
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Qualsiasi attività commerciale mira a realizzare un profitto e la prima regola per realizzare un profitto è ridurre al minimo i costi dell'organizzazione. L'affitto e la manutenzione di locali non residenziali è spesso una delle spese principali dell'impresa e per le piccole e medie imprese a Mosca, l'ammontare dell'affitto a volte è una questione di sopravvivenza. Affittare locali non residenziali dalla città è il modo migliore per ridurre i costi in questi casi.
L'assistenza di specialisti dello studio legale "Mosty" nella conclusione di un contratto di locazione dalla città è molto richiesta tra le piccole e medie imprese. I nostri esperti aiutano a comprendere tutti i termini dell'asta e, su richiesta del cliente, forniscono supporto legale per l'intero processo. Il risultato di questa attività congiunta è la firma con successo di un contratto di locazione con voi dal dipartimento immobiliare di Mosca.
Quali sono i vantaggi di affittare dalla città
È successo così che l'affitto della città per gli imprenditori sia attraente e inaccessibile. La mancanza di avvocati specializzati nello staff che siano in grado di comprendere tutte le complessità, la burocratizzazione deliberata dei processi, le difficoltà di accesso al trading elettronico - tutte queste sono barriere artificiali che nascondono il vantaggio principale di un tale contratto di locazione - le basse tariffe di noleggio e il prezzo di un oggetto. La differenza tra i prezzi di affitto commerciali e urbani per i locali a volte differisce di 4-5 volte.
Prezzi
Oltre al basso costo, affittare un locale vicino alla città di Mosca ha una serie di altri vantaggi:
- la possibilità di riscatto dei locali dopo 2 anni ( condizione speciale, deve essere specificato nel contratto);
- canone di locazione stabile per tutta la durata del contratto (10 anni), prospettiva di utilizzo a lungo termine dei locali;
- contratto a lungo termine con lo Stato;
- vantaggio garantito nella successiva proroga del contratto.
L'unico svantaggio di affittare locali dalla città è l'impossibilità di sublocarli. Tale inconveniente è però compensato dalla possibilità di cedere a condizioni favorevoli i diritti di locazione di immobili ai sensi del Codice Civile.
Chi può affittare locali dal dipartimento immobiliare di Mosca
Sia le persone giuridiche che le persone fisiche possono stipulare contratti di locazione con la città. Organizzazioni di qualsiasi forma organizzativa e giuridica partecipano all'asta in condizioni di parità con i singoli imprenditori e cittadini. La differenza sta nel pacchetto di documenti che devono essere raccolti e presentati per la partecipazione all'asta per i locali selezionati. Naturalmente, l'elenco degli individui è molto più piccolo di quello delle LLC.
La maggior parte degli specialisti ha una vasta esperienza nella preparazione della documentazione di gara. A causa delle specificità delle nostre attività, monitoriamo tutti i cambiamenti nella legislazione federale e comunale in questo settore. La nostra assistenza nella predisposizione dei documenti per la partecipazione all'asta ci permette di ridurre di oltre la metà i tempi ed elimina gli errori che possono portare al rifiuto. Inoltre, ti mostreremo il modo migliore per inviare documenti e, se necessario, rieseguire il contratto da una persona fisica a una persona giuridica.
Come affittare in modo redditizio locali non residenziali
Per concludere con profitto un contratto di locazione per una proprietà della città di Mosca dal dipartimento della proprietà della città, è necessario superare con successo diverse fasi.
- Sul sito web ufficiale dell'asta, seleziona i locali che corrispondono allo scopo della tua attività.
- Ottenere il permesso di ispezionarlo e studiare tutta la documentazione di gara ad esso relativa (regole d'asta e termini del contratto di locazione).
- Emettere un EDS e con il suo aiuto ottenere l'accreditamento sulla piattaforma di trading elettronico.
- Richiedi l'asta e prendi parte all'asta per i locali selezionati.
- Alla fine dell'asta firmare tutti i protocolli necessari, un contratto di locazione e un certificato di accettazione dei locali.
- Registra un contratto di locazione con le autorità statali di Rosreestr.
- Eseguire altre azioni necessarie dopo la conclusione del contratto (ad esempio, calcolare e pagare l'IVA se necessario).
Dopo aver completato con successo tutte queste fasi, riceverai un contratto di locazione di 10 anni per proprietà statali o comunali a condizioni molto favorevoli. Inoltre, se necessario, puoi acquistare locali dalla città di Mosca senza un'asta e senza aumentare le tariffe, il che è un indubbio vantaggio.
Sfumature di partecipazione ad aste per la locazione di beni demaniali
Per partecipare all'asta, è necessario effettuare un deposito su un conto speciale. Se non sei diventato il vincitore dell'asta, la caparra ti verrà restituita entro 10 giorni. In caso di tua vittoria e conseguente rifiuto di concludere un contratto di locazione, il deposito rimane all'organizzatore dell'asta. Ecco perché è importante rivedere il contratto di locazione con il Comune prima di decidere se partecipare.
Quando si presenta una domanda d'asta, prestare attenzione alla categoria di persone con le quali un contratto di locazione può essere successivamente concluso e alle informazioni sullo scopo dei locali non residenziali. Queste due condizioni influenzano in modo significativo il numero di offerenti. Dalla pratica dei dipendenti dello studio legale "Mosty", i locali più richiesti sono "su appuntamento gratuito" ai primi piani degli edifici residenziali della città.
In assenza di benefici economici derivanti dalla conduzione degli affari, il locatario ha il diritto di rescindere il contratto di locazione con il dipartimento immobiliare di Mosca. La condizione standard per la risoluzione è l'avviso del locatore almeno 3 mesi prima della scadenza prevista del contratto. È meglio informarsi sulla presenza di penali per la risoluzione anticipata anche prima di concludere un contratto di locazione.
IMPORTANTE! Se un solo partecipante si batte per l'affitto dei locali all'asta, il contratto di locazione viene concluso con lui alle condizioni originariamente stabilite.
I nostri vantaggi
Nessun pagamento anticipato
Rispetto della legge
Un team di professionisti autorizzati
Approccio individuale
Prezzi accessibili
Perché ho bisogno dell'aiuto di un avvocato
Se decidi di partecipare a un'asta per l'affitto di locali vicino alla città, devi avvalerti del supporto di avvocati professionisti specializzati nell'affitto di locali non residenziali dal dipartimento immobiliare di Mosca. Lo Studio Legale "Mosty" offre un supporto completo per la partecipazione all'asta e la successiva conclusione di un contratto di locazione. Per ridurre al minimo i costi, è possibile utilizzare determinati servizi dell'azienda, ad esempio, per studiare i termini di un contratto futuro o preparare la documentazione necessaria.
Collaborando con la nostra azienda, puoi risparmiare molto tempo per la preparazione, la raccolta di documenti e l'ottenimento di un EDS. Inoltre, tradurremo il futuro contratto di locazione dalla lingua legale al russo, che ti consentirà di valutare in anticipo tutti i rischi nella sua esecuzione, nonché di capire come i termini proposti si adattano alla tua attività.
I nostri specialisti rilasceranno la registrazione statale del contratto di locazione a lungo termine il prima possibile e si assicureranno che tutte le condizioni specificate nell'accordo siano rispettate rigorosamente e in tempo dal dipartimento della proprietà. Dalla pratica di Mosty, presentare un reclamo per inerzia da parte dei dipendenti del dipartimento immobiliare è a volte l'unico modo efficace per accelerare il processo di conclusione di un contratto di locazione redditizio dopo aver vinto un'asta.
La necessità di affittare locali non residenziali nasce principalmente da singoli imprenditori e altre persone giuridiche che necessitano di questi oggetti immobiliari per svolgere le proprie attività. Se l'affitto di locali non residenziali privatizzati non causa difficoltà significative, l'affitto di immobili dalle autorità statali o municipali della città presenta una serie di sfumature che è necessario conoscere in anticipo.
In conformità con le leggi sulla protezione della concorrenza, attualmente in vigore nella Federazione Russa, le autorità municipali hanno il diritto di affittare oggetti immobiliari statali per uso temporaneo. La legislazione russa definisce anche una serie di casi eccezionali in cui è possibile non condurre aste:
L'essenza della contrattazione
L'affitto di locali non residenziali comunali è soggetto a una rigorosa procedura di registrazione. L'amministrazione comunale può mettere all'asta anche l'immobile attualmente in uso. Ciò accade se il contratto scade o è soggetto a risoluzione anticipata.
L'autorità municipale è tenuta a informare in anticipo sullo svolgimento di gare aperte sul sito ufficiale dello Stato Se una persona che desidera affittare un immobile non residenziale non ha potuto presentare tempestivamente una domanda di partecipazione all'asta a causa di una procedura di notifica violata, ha il diritto di presentare un reclamo in tribunale. Dopo aver esaminato il reclamo, la contrattazione può essere invalidata insieme alle transazioni concluse in conseguenza di essa. Allo stesso tempo, è vietato concludere un contratto di locazione prima di dieci giorni dalla data di pubblicazione delle informazioni sui risultati dell'asta. La violazione di questa regola è anche la base per la presentazione di un reclamo in tribunale.
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Principali obblighi delle parti
Tutti i diritti e gli obblighi delle parti nella locazione di locali non residenziali comunali sono indicati nel contratto concluso tra loro. I punti principali di tali obblighi sono i seguenti:
| Amministrazione comunale (locatore) | Inquilino |
|---|---|
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|
Pagamento e restrizioni
L'importo del pagamento per l'affitto di locali non residenziali da parte dello Stato deve essere indicato nell'accordo della transazione. Il termine di pagamento o altre condizioni sono indicati anche se l'inquilino effettua il pagamento con sei mesi di anticipo. L'amministrazione comunale ha il diritto di richiedere la presentazione mensile di copie delle ricevute di pagamento entro il termine stabilito. Ulteriori contratti vengono conclusi con altre organizzazioni per quanto riguarda i pagamenti per utenze e sistemi di comunicazione. Il pagamento viene effettuato sul loro conto bancario. In caso di mancato pagamento in tempo utile, il comune ha il diritto di cancellare autonomamente l'importo richiesto dei fondi dal conto dell'inquilino.
In caso di ritardato pagamento della locazione, il contratto può incorrere in una penale nell'importo concordato tra le parti. L'importo degli interessi non può essere modificato più di una volta all'anno. In caso di violazione dolosa dei termini di pagamento, l'inquilino deve pagare una multa, il cui importo è stabilito da un'apposita commissione statale.
Motivi per la risoluzione anticipata
Le ragioni della risoluzione anticipata dell'operazione sono negoziate dalle parti e indicate in clausole separate del contratto. I motivi generali per la risoluzione del contratto di locazione di una proprietà sono:
Rinnovo del contratto di locazione
Anche la necessità di prolungare la durata del contratto di locazione per locali non residenziali si presenta abbastanza spesso, quindi vale la pena sapere come farlo. L'inquilino ha il diritto di estendere il termine di utilizzo della proprietà senza ripresentare un'offerta, se ha adempiuto correttamente a tutti gli obblighi prima. Esistono due regole obbligatorie per il rinnovo del contratto:
- Il canone di locazione verrà modificato in base alla rivalutazione degli immobili nella regione;
- Il periodo per il quale la transazione sarà prorogata deve essere di almeno tre anni, a meno che il locatario non presenti una corrispondente richiesta di riduzione di tale periodo.
Pertanto, le parti possono rinegoziare e rinnovare il contratto di utilizzo della proprietà tutte le volte che è necessario. Non ci sono restrizioni legali. Il comune ha il diritto di rifiutare la proroga del termine se ha le proprie opinioni sui locali o se l'inquilino ha adempiuto in modo disonesto ai termini del contratto e ha debiti con i servizi pubblici.
Avvisi e controversie
Se è necessario apportare modifiche alle condizioni di utilizzo dei locali affittati dalle autorità comunali, è necessario segnalarlo per iscritto. In caso di modifica delle coordinate bancarie e degli indirizzi legali, è necessario informarlo immediatamente. Quando si invia una notifica scritta, non dimenticare i termini e le date. La data di partenza sarà il francobollo.
La transazione deve essere registrata presso le agenzie governative. Inoltre, l'inquilino dovrà pagare una tassa. Se sorgono questioni controverse, quando le parti non possono risolvere il conflitto in modo indipendente e concordare, la sua decisione viene trasferita al tribunale. Le modifiche all'affitto avranno effetto non prima di dieci giorni dalla comunicazione.
