У дома Шаран Най-добрата данъчна система за отдаване под наем на помещения. Когато отдаването под наем на нежилищни помещения без регистрация като индивидуален предприемач може да бъде признато за предприемаческа дейност; индивидуалният предприемач отдава под наем

Най-добрата данъчна система за отдаване под наем на помещения. Когато отдаването под наем на нежилищни помещения без регистрация като индивидуален предприемач може да бъде признато за предприемаческа дейност; индивидуалният предприемач отдава под наем

Москва, 23 октомври 2018 г. - Един от законните начини за отдаване под наем на апартамент е закупуването на патент, след като дадено лице получи статут на индивидуален предприемач (IP): данъчната ставка в този случай е 6% срещу 13% при плащане на данък върху доходите на физическите лица. Патентната данъчна система (PTS) обаче не е получила широко признание: според отдела за отдаване под наем на апартаменти INCOM-Real Estate, в момента тя се използва от само 10% от наемодателите в столицата, които плащат данъци като част от жилища под наем, останалите файлове връщане на данъци. Сред причините за ниската популярност на патента експертите подчертават по-специално няколко обстоятелства: първо, липсата на връзка между цената на това разрешение и действителната доходност от наем; второ, крайните разходи на участниците в PSN (включително задължителните плащания на индивидуалните предприемачи) са по-високи от данъка върху доходите на физическите лица; Освен това статутът на индивидуален предприемач значително ограничава правата на наемодателя в случай на продажба на апартамент под наем. Водещият правен консултант на правната служба INCOM-Real Estate Кирил Кокорин коментира характеристиките на патента като вид данъчен режим и представя своето мнение относно рентабилността на тази система за наемодателя.
Закупуване на патент: ограничения и цена

Кирил Кокорин, водещ правен консултант на правната служба INCOM-Real Estate: „Придобиването на патент е законно само за индивидуални предприемачи, тоест лица без статут на индивидуален предприемач не могат да използват тази данъчна система. Цената на патента в района на Москва се основава на размера на потенциалния годишен доход от отдаване под наем на апартамент, който се определя от правителството на Москва. От 2018 г. данъчната ставка е 6% от този доход. Цената на разрешителното за дейност под наем зависи от местоположението (окръг и област), където се намира апартаментът под наем и неговия размер.

Ще дам примери. Патент за апартамент до 50 кв.м. m, разположен в Югозападния административен район, струва 18 000 рубли (потенциалният годишен доход от отдаване под наем на такъв обект, определен от правителството на Москва, е 300 000 рубли годишно; изчисление: 300 000 X 6% = 18 000 рубли). Цената на патент за апартамент от 75 квадратни метра. м, разположен в Централния административен район - 54 000 рубли (потенциално възможният годишен доход от отдаване под наем на такъв обект, установен от правителството на Москва, е 900 000 рубли годишно; изчисление: 900 000 X 6% = 54 000 рубли). Размерът на действителния доход, който може да бъде много по-нисък, не се взема предвид при изчисляване на цената на патента.

Патентната система е непопулярна - според статистиката на INCOM-Real Estate не повече от 10% от тези, които отдават под наем апартамент в Москва и плащат данъци върху този доход, се придържат към този данъчен режим.

Причини за непопулярността на PSN

Кирил Кокорин: „Наличието на патент не е свързано с размера и редовността на доходите от отдаване под наем на апартамент: наемодателят купува това разрешение за определен период (от 1 до 12 месеца в рамките на една календарна година) и дори ако обектът е бил неактивен през цялото това време - например не е било възможно да се премине, патентът не е подновен и цената му не е възстановена.

Освен това, независимо дали се получава доход от отдаване под наем на апартамент или не, индивидуалният предприемач прави годишни задължителни плащания в Пенсионния фонд - през 2018 г. това е 5840 рубли, както и във Федералния фонд за медицинско осигуряване - през 2018 г. това е 26 545 рубли. Общата сума на задължителните плащания е 32 385 рубли. За индивидуален предприемач, който е закупил патент, не е предвидена възможност за намаляване на размера на данъка върху размера на застрахователните премии.

Разходите на наемодателите, които са индивидуални предприемачи, включват цената на патента и задължителните плащания. Физическите лица плащат само данък върху доходите на физическите лица. Нека разгледаме един пример. Апартамент в Югозападен административен район с площ от 45 кв. m се отдава под наем за 30 000 рубли на месец, годишният доход от наем е 360 000 рубли. Цената за отдаване под наем на този апартамент за физическо лице (данък върху доходите на физическите лица) с такъв доход ще бъде 46 800 рубли годишно (360 000 X 13%); за индивидуални предприемачи - 50 385 рубли (18 000 рубли за патент + 32 385 рубли като задължителни плащания).

За да определи осъществимостта на закупуването на патент, всеки наемодател трябва да извърши компетентно изчисление на всички възможни опции.

Продавач на апартамент със статут на индивидуален предприемач: характеристики на ситуацията

Кирил Кокорин: „Собственикът на жилищна площ, който го е използвал поне веднъж за бизнес цели, като има статут на индивидуален предприемач, няма да може да продаде този апартамент като физическо лице, само като индивидуален предприемач. Това означава, че продавачът се лишава от всички предимства и удръжки, които се дължат на физическо лице. Ако собственикът официално ликвидира индивидуалния предприемач, ситуацията по време на продажбата само ще се усложни. Продавачът на апартамент, който преди това е бил използван за бизнес цели, който е загубил статута на индивидуален предприемач, е длъжен да плати данък върху доходите на физическите лица върху цялата сума, получена от продажбата. Периодът на собственост на апартамента няма значение. Това е стабилната позиция на Министерството на финансите.

Съгласно стандартните условия на договор за наем на жилищни (нежилищни) помещения, наемодателят се задължава да предостави на наемателя помещения срещу заплащане за временно владение и ползване или за временно ползване.

В съответствие с чл. 608 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правото на отдаване под наем на имущество (включително нежилищни помещения) принадлежи на неговия собственик. Освен това законът не посочва необходимостта наемодателят - физическо лице да се регистрира като индивидуален предприемач, за да прехвърли помещенията под наем. Съответно, физическо лице може да бъде лизингодател на собственост, която притежава, без да е индивидуален предприемач. Трябва обаче да се отбележи, че описаната по-горе ситуация ще отговаря на закона само ако дейността на гражданина по отдаване под наем на имущество не е предприемаческа.

Съгласно ал.1 на чл. 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация, предприемаческата дейност е независима дейност, извършвана на собствен риск, насочена към систематично получаване на печалба от използването на имущество, продажба на стоки, извършване на работа или предоставяне на услуги от лице, регистрирано като предприемач по предвидения от закона начин. Неговите знаци са отразени в писма на Министерството на финансите на Руската федерация от 7 ноември 2006 г. № 03-01-11/4-82 и от 22 септември 2006 г. № 03-05-01-03/125:

производство или придобиване на имущество с цел последваща печалба от неговото използване или продажба;

счетоводно отчитане на бизнес транзакции, свързани с транзакции;

взаимосвързаността на всички транзакции, извършени от гражданин в определен период от време;

стабилни взаимоотношения с продавачи, купувачи и други контрагенти.

Това правно положение се спазва и Съдебната колегия по административни дела на Върховния съд на Руската федерация. INв неговата дефиниция № 16-КГ18-17 Върховният съд на Руската федерация потвърди, че собственикът на нежилищни помещения е длъжен да плаща ДДС, ако се занимава с предприемаческа дейност, като ги отдава под наем, без да се регистрира като индивидуален предприемач.

Въз основа на обстоятелствата по случая, Върховен съд на Руската федерацияпосочен че обективният критерий за квалифициране на дейността на ищеца като предприемаческа е предназначението на нежилищните помещения, както и вида на разрешеното ползване на поземлените имоти, върху които се намират.

В сегашната ситуацияи физическо лице, като собственик на недвижими имоти (търговски павилиони), ги отдава под наем. Въз основа на резултатите от проверката данъчният орган, изразявайки становището, че чрез отдаването под наем на горните помещения собственикът е извършвал предприемаческа дейност, му е начислил допълнителен данък върху добавената стойност, санкции и глоба.

Собственикът на помещението се обърна към съда, тъй като смяташе, че като собственик има право да отдава под наем нежилищни помещения въз основа на граждански сделки. Това не се отнася за предприемаческата дейност и той плаща данък върху доходите на физическите лица върху получените доходи.

Според първоинстанционния съд самият факт, че собственикът на помещението е извършил възмездни сделки, не е достатъчен, за да го признае за предприемач, а отдаването под наем на собствения му имот е осъществяване на негово законно право. Апелативният съд обаче отмени това решение, като призна заключенията на проверката за основателни. Ищецът отдава под наем принадлежащи му нежилищни помещения на юридическо лице за извършване на търговска дейност. Следователно гражданинът трябваше да плати данък върху добавената стойност.

Съдебната колегия по административни дела на Върховния съд на Руската федерация се съгласи с апелативната инстанция и призна констатациите от проверката, че физическо лице е извършвало предприемаческа дейност, за основателно, тъй като принадлежащият му имот е предназначен за използване като търговски обекти и се намира върху поземлени имоти, предназначени и за търговска дейност.

За наемодателите най-подходящият данъчен режим често е опростената данъчна система „доход“, но е по-добре да проверите заключенията за всеки конкретен случай чрез изчисления. Пример за изчисления и 4 ситуации, когато е по-добре да изберете различен режим.

За организации и предприемачи данъчното облагане на недвижими имоти под наем е възможно в няколко варианта. Всеки има своите предимства и недостатъци. Нека да разгледаме какви вноски в бюджета очакват собственикът на имота и как да изберем оптималния данъчен режим.

Специални данъчни режими за лизингодателя

Специалните режими (STS, UTII, PSN) се отличават с лекота на счетоводство и отчитане, намаляват размера на платените данъци и, за печеливш бизнес, намаляват натоварването.

Всички платци по специални режими са освободени от ДДС, данък върху доходите на предприемача, данък върху доходите и частично данък върху имуществото - вместо тях се установява един данък.

Характеристики на данъка върху имуществото при специални режими:

платени за офиси, търговски имоти, обекти за обществено хранене и битови услуги, административни центрове, ако в района е приет съответният закон и е определена кадастралната стойност на площите;
ставка до 2% - приета от местното законодателство.

Специалните режими имат свои собствени характеристики на приложение.

Два вида "опростени"

Ако лизингодателят отговаря на установените критерии, изборът на опростената данъчна система често е оптимален.

Опростена система е достъпна, ако годишният доход не надвишава 150 милиона рубли. (ограничение от 01.01.2017 г.), цената на дълготрайните активи не надвишава 150 милиона рубли. и броят на служителите е не повече от 100.

"Опростена" може да се използва в два варианта - по избор на данъкоплатеца.

ставка 15%;
базата за изчисляване е приходите, намалени с разходите;
минимални удръжки - 1% от приходите.

ставка 6%;
база - приходи, т.е. всички постъпления;
Има удръжки - застрахователните премии се изваждат от изчисленото плащане.

В регионите може да се въведат предимства, но това е рядкост за фирмите за отдаване под наем.

Плащането на 15% от печалбата е по-изгодно от 6% от приходите, само ако съотношението цена/приход е по-голямо от 0,6 - това е изключително рядко при наеми.

Въпреки това, ако юридическо лице отдава под наем неликвидно пространство за номинална такса, така че престоят да не носи загуби, е изгодно да се използва опростената данъчна система от 15%. Ставката е по-ниска от данъка върху доходите, няма ДДС и размерът на удръжките може да бъде намален до минимум 1%.

Предприемачите от първия тип всъщност не прилагат „опростения данък“, тъй като при отдаване под наем на нежилищни помещения на индивидуални предприемачи данъчното облагане под формата на опростена данъчна система от 6% ще намали изчисления данък върху „личните“ вноски към Пенсионен фонд и Фонд социално осигуряване. За малък доход от наем това може да намали плащането до нула, в други случаи може да намали данъчната тежест.

Патентна система за индивидуален наемодател

Режимът е достъпен само за предприемачи, които притежават недвижими имоти и печелят от тях не повече от 60 милиона рубли. през годината.

прилага се от регионалното законодателство (не се предлага във всички градове);
ставка от 7,5 до 15%;
базата за изчисляване е нивото на дохода, одобрено от закона („условен“);
Прилагат се удръжки за вноски и обезщетения.

Организациите и индивидуалните предприемачи със служители могат да намалят плащането (до 50%) от размера на платените вноски и обезщетения. Индивидуалните предприемачи без служители имат право да намалят UTII с цялата сума на „личните“ застрахователни премии. Данъчно счетоводство и отчетност - в минимален размер.

Полезно е да използвате специален режим, ако имате високи и стабилни доходи от наематели: ако за известен период няма доходи, все пак ще трябва да платите „уменението“.

Обща система: какви данъци да плащате и кога молбата е обоснована

Това е най-сложният в счетоводно-отчетно отношение режим. Традиционното (общо) данъчно облагане включва плащането на три основни данъка:

върху печалбите на организациите и данъка върху доходите на физическите лица за предприемачите:
ставките са 20% за юридически лица и 13% за индивидуални предприемачи;

начислена от печалбата, т.е. ви позволява да вземете предвид разходите;

ако разходите са равни или надвишават приходите, дължимата сума ще бъде нула.
за имот:
изчислява се на базата на стойността на имота;

ставката е до 2,2 %, ако изчислението се извършва по остатъчна стойност, и до 2 %, ако е по кадастрална стойност; Конкретният размер зависи от региона.
за добавена стойност:
ставка 18%;

всъщност 18/118 от наема ще бъдат платени без комунални и други подобни плащания;

с тримесечни приходи под 2 милиона рубли. можете да получите освобождаване от ДДС.

Основният недостатък на OSNO за бизнес под наем е високата данъчна тежест. Нисък е делът на разходите при отдаване под наем на нежилищни помещения. Следователно възможността за проследяване на разходите - предимство на OSNO - няма специални предимства.

В какви случаи не можете да правите без традиционна система?

Данъкоплатецът не може да прилага опростения, тъй като не отговаря на неговите критерии. Например недвижимите имоти струват повече от 150 милиона рубли или доходът е надвишил установения лимит (вижте критериите по-долу).
Отдаването под наем на помещения е неосновен бизнес и носи незначителни печалби. Например, малка част от площта на кафенето се отдава под наем, а данъчната система за кафенето е OSNO. В този случай също е препоръчително да оставите лизинга на общата система.

Избор на най-печелившия вариант - примери за изчисления

Изборът на данъчна система зависи от много фактори. За всеки конкретен случай е по-добре да се извършат предварителни изчисления.

Пример 1

Alta LLC отдава под наем търговска площ (100 кв. м.), като в наема са включени битови сметки.

219,66 - 13,18 = 206,48
(1220,34 - 650,40) × 20% = 113,99
(1440,00 - 663,58) × 15% = 116,46
1440,00 × 6% - 27,18 = 59,22
основен добив за площ над 5 квадратни метра. m е 1,2 хиляди рубли на месец / кв.м. м
(1440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) - 27,18 = 322,35 (коефициентът на дефлатор е 1,798 за 2017 г.; коефициентът на корекция се приема за 0,9)

Пример 2

Условията са подобни на предишните, но лизингодателят е индивидуален предприемач. Към задължителните удръжки ще бъдат добавени застрахователни премии в размер на 39,39 хиляди рубли.

(1220,34 - 650,40 - 39,39) × 13% = 68,97
(1440,00 - 663,58 - 39,39) × 15% = 110,54
1440,00 × 6% × 50% = 43,20 (може да се намали не повече от половината)
(1440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) - 27,18 - 39,39 = 282,96
1000,00 × 6% = 60,00 (въз основа на основния доход, установен в Москва, Внуково)

За разгледаните примери изборът е очевиден: опростена система за данъчно облагане със ставка от 6% ви позволява да сведете до минимум данъчната тежест.

Заключенията обаче са валидни за конкретни ситуации, в някои случаи си струва да се съсредоточите върху други опции:

BASIC: позволява ви да възстановите ДДС, ако обектът е току-що закупен и продавачът е платец на ДДС. Освен това при обща система с високи текущи разходи данъкът може да бъде нула.
Опростена данъчна система „приходи - разходи“: печеливша е, ако е по-добре да се направи без ДДС, но делът на разходите е висок (надвишава 60% от приходите).
UTII: можете да спестите за площи, по-големи от 5 квадратни метра. м, ако наемът е над 5400 рубли. / кв. м.
PSN: доходността зависи от региона. Така за град Новосибирск, според условията, обсъдени по-горе, цената на патент ще бъде 24 хиляди рубли, а патентът ще се окаже най-изгодното решение.

получени
такса 46%

1. Можете да го наемете както от името на едноличен търговец, така и от името на индивидуален предприемач. Но тъй като става въпрос за нежилищни помещения и е възможно да се установят признаци на предприемаческа дейност (систематичен характер, предприемачески риск) + имотът е отдаден под наем на юридическо лице, мисля, че би било по-добре да се наеме от индивидуален предприемач. Освен това при опростената данъчна система доходите от наем ще се облагат с 6%, а не с 13%, както е за физическите лица. Но когато наемате от индивидуален предприемач, ще е необходимо да направите промени в списъка на извършваните дейности (например код OKVED 70.20.2 „Отдаване под наем на собствен нежилищен недвижим имот“).

2. За привличане към наказателна отговорност по чл. 171 от Наказателния кодекс, прокуратурата ще трябва да докаже самия факт на извършване на стопанска дейност без регистрация и причиняване на големи щети на държавата - 1 500 000 рубли. Също така теоретично е възможно да бъде подведена под отговорност по ч. 1 на чл. 14.1 от Кодекса за административните нарушения ((предполага налагането на административна глоба в размер от петстотин до две хиляди рубли).

Следователно, ако сте индивидуален предприемач, използващ опростената данъчна система, направете промени в регистъра по отношение на OKVED и платете данък от 6% върху дохода.

получени
такса 27%

Здравейте!
В съответствие с член 18 от Гражданския кодекс на Руската федерация гражданите могат да притежават имущество; наследява и завещава имущество; извършват стопанска и всякаква друга дейност, незабранена със закон; създават юридически лица самостоятелно или съвместно с други граждани и юридически лица; извършват всякакви сделки, които не противоречат на закона и участват в задължения; изберете място на пребиваване; имат закриляните от закона права на автори на произведения на науката, литературата и изкуството, изобретения и други резултати от интелектуалната дейност; имат други имуществени и лични неимуществени права.

Съгласно параграф 4 на чл. 208 от Данъчния кодекс на Руската федерация доходите на физически лица от източници в Руската федерация включват доходи, получени от лизинг или друго използване на имущество, намиращо се в Руската федерация.

Съгласно член 210, параграф 3 от Данъчния кодекс на Руската федерация, за доходите, за които е предвидена данъчната ставка, установена в член 224, параграф 1 от Данъчния кодекс, данъчната основа се определя като парично изражение на такъв субект на дохода данъчно облагане, намалено с размера на данъчните облекчения, предвидени в членове 218-221 от този кодекс, като се вземат предвид характеристиките, установени от тази глава. Данъчната ставка е определена на 13 процента.

Тоест имате право да отдавате имот под наем като физическо лице и ще трябва да платите 13% данък върху размера на дохода. Еднократният (несистематичен) лизинг на имущество не може да се счита за стопанска дейност и следователно не може да бъде квалифициран като административно нарушение (член 14.1 от Кодекса за административните нарушения на Руската федерация) или незаконна стопанска дейност (член 171 от Наказателния кодекс на Руската федерация),

По силата на чл. 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация предприемаческата дейност се признава като независима дейност, извършвана на собствен риск, насочени към системно получаване на печалба от използването на собствеността,продажба на стоки, извършване на работа или предоставяне на услуги от регистрирани в това качество лица по предвидения от закона ред.

Ако отдавате имот под наем за извършване на стопанска дейност, тоест като индивидуален предприемач, тогава трябва да имате предвид следното.

Предприемаческата дейност включва не само лизинг на имущество, но и подготвителни действия, например извършване на ремонтни и строителни работи, търсене на потенциални наематели, което се потвърждава от установената съдебна практика (Решения на Федералните арбитражни съдилища на Западносибирския окръг от 16 декември , 2009 N A70- 4191/2009, Централен окръг от 31.08.2009 г. N A64-6950/08, Източносибирски окръг от 09.09.2009 г. N A33-6383/09, Централен окръг от 15.08.2007 г. N A36 -2300/2006).
По този начин, временното неизползване на имущество в стопанска дейност през данъчния период, по-специално липсата на договори за наем, ремонт на помещения и т.н., както и използването на имущество (част от него) за нуждите на управлението на индивидуален предприемач, само по себе си не може да се счита за използване на този имот за цели, различни от стопанска дейност.
Тъй като Закон N 2003-1 не определя крайните срокове за подаване на документи, потвърждаващи правото на индивидуален предприемач да бъде освободен от задължението за плащане на данък върху имуществото за физически лица, такива документи трябва да бъдат представени в рамките на срок, който позволява на данъчния орган да изчисли размера на данъка върху имуществото на физическите лица и изпраща на данъкоплатеца данъчна декларация за плащане на данък до 1 август.
П проверката на действителното използване на имущество от индивидуални предприемачи в стопанска дейност трябва да се извършва от данъчните власти като част от данъчния контрол.

в размер на 6 процента.

В съответствие с параграф 3 на чл. 346.11 от Данъчния кодекс на Руската федерация, използването на опростена система за данъчно облагане от индивидуални предприемачи предвижда тяхното освобождаване от задължението да плащат данък върху имуществото на физически лица във връзка с имущество, използвани за стопанска дейност .

По този начин, в случай на регистрация като индивидуален предприемач и плащане на един данък, свързан с използването на опростената данъчна система, от доходи, получени от предоставяне на въпросните помещения под наем, Вие няма да сте платец на данък върху имуществото на физическите лица по отношение на посочените помещения.

В същото време, според регулаторните органи, за да приложи правото на освобождаване от данък върху имуществото, индивидуален предприемач, използващ опростената данъчна система, трябва да представи на данъчния орган:
- заявление за освобождаване от данък върху имотите под всякаква форма;
- документи, потвърждаващи използването на недвижими имоти за бизнес дейности (във вашия случай такъв документ ще бъде договор за наем).
По-специално такива разяснения се съдържат в писмото на Министерството на финансите на Русия от 01.02.2010 г. № 03-05-04-01/06.

Съгласно чл. 346.31 от Данъчния кодекс на Руската федерация единната данъчна ставка се определя на 15 процента от размера на условния доход. ОБАЧЕ данъчната система под формата на единен данък върху условния доходе инсталиран за определени видове дейности, които са посочени вЧлен 346.26 от Данъчния кодекс на Руската федерация.

По този начин, тъй като индивидуален предприемач може да бъде освободен от плащане на данък върху имуществото за физическо лице, ще бъде най-изгодно да отдавате имот под наем като индивидуален предприемач, използвайки опростената данъчна система.

С уважение, Ф. Тамара

Юнайтед Нгаол

получени
такса 27%

В случаите, когато лице, което не е регистрирано като индивидуален предприемач, е придобило жилищни помещения или друг недвижим имот за лични нужди или го е получило по наследство или по силата на договор за подарък, но поради липса на необходимост да използва този имот, временно го е наел или наел и в резултат на такава гражданска сделка е получил доход (включително в големи или особено големи размери), извършеното от него не носи наказателна отговорност за незаконна дейност o (Позиция на Пленума на Върховния съд на Руската федерация от 18 ноември 2004 г. N 23 „Относно съдебната практика по дела за незаконно предприемачество...“). С други думи, ако физическо лице отдава под наем излишък от имущество, тогава не е необходимо да се регистрирате като индивидуален предприемач.

Гражданин не е регистриран като индивидуален предприемач, плаща само данък върху доходите на физическите лица върху наема в размер на 13% (ако платецът на наема не е удържал данък върху доходите на физическите лица от изплатения доход, като данъчен агент, тогава гражданинът ще плати сам). Той остава задължен да плаща данък върху имуществото за физически лица (той е местен и се плаща веднъж годишно, не по-късно от 1 ноември на годината, следваща годината, за която е изчислен данъкът; установен със Закон N2003-1-FZ „За данъците върху собственост на физически лица" и Закон на Москва № 47 „За ставките на данъка върху имуществото на физическите лица").

Гражданин, регистриран индивидуален предприемачпо вид дейност "отдаване под наем на собствени жилищни имоти" OKVED код 70.20.1., предмет на общата данъчна система, плаща данък върху доходите на физическите лица върху наема в размер на 13%. Предприемачът ще трябва да подаде декларация до данъчния орган във формуляр 4-NDFL в рамките на пет дни след изтичане на един месец от датата на получаване на доход от наем (клауза 7 от член 227 от Данъчния кодекс на Руската федерация), и след това извършване на авансови плащания въз основа на данъчни съобщения (клауза 9, член 227 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Въз основа на резултатите от годината - подайте декларация във формуляр 3-NDFL не по-късно от 30 април на годината, следваща предходната година (член 216, параграф 1 от член 229 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

При общата система, когато отдава под наем нежилищни помещения, предприемачът е длъжен да плаща ДДС. Индивидуален предприемач има право да бъде освободен от изпълнение на задълженията на данъкоплатеца, свързани с изчисляването и плащането на данъка, ако през предходните 3 последователни календарни месеца сумата на приходите от предоставяне на нежилищни помещения за временно ползване, без ДДС, не надвишава общо 2 милиона рубли. (клауза 1 на член 145 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Операциите, включващи предоставяне на жилищни помещения за ползване, са освободени от ДДС (клауза 10, клауза 2, член 149 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Задължението за плащане на данък имоти за физическите лица остава.

Всички предприемачи са длъжни да плащат осигурителни вноски в държавните извънбюджетни фондове „за себе си“: Пенсионен фонд (за задължително пенсионно осигуряване), Фонд за задължително медицинско осигуряване (за задължително здравно осигуряване); за наети работници (ако има такива): Пенсионен фонд + Фонд за социално осигуряване + Фонд за задължително медицинско осигуряване (в съответствие със Закон № 212-FZ „За осигурителните вноски...“ .

През 2012 г. индивидуалните предприемачи са длъжни да платят „за себе си“ вноски от 17 208,25 рубли. (ако платецът е роден през 1966 г. и по-възрастен: вноска в Пенсионния фонд - 14386,32 рубли, цялата сума се изплаща за осигурителната част; ако платецът е роден през 1967 г. и по-млад, тогава вноски в Пенсионния фонд за осигурителната част са 11066,40 рубли, за финансираната част - 3319,92 рубли .; вноски в Териториалния фонд за задължително здравно осигуряване (FFOMS) не се плащат през 2012 г.

Гражданин, регистриран индивидуален предприемач по вид дейност"отдаване под наем на собствен жилищен недвижим имот" OKVED код 70.20.1., прехвърляем върху опростената данъчна система, трябва да си представим, че опростената данъчна система се използва в 3 варианта:

С обект на данъчно облагане „доход“ данъчната ставка е 6% (клауза 1 на член 346.20 от Данъчния кодекс на Руската федерация);

Опростената данъчна система с обект на данъчно облагане е „доходи минус разходи“. Законите на съставните образувания на Руската федерация могат да определят ставки от 5 до 15% в зависимост от категориите данъкоплатци; сумите на платените застрахователни премии (например вноски за „себе си“ в Пенсионния фонд на Руската федерация, Фонда за задължително медицинско осигуряване) могат да бъдат включени в разходите (клауза 7, клауза 1, член 346.16 от Данъчния кодекс на Руска федерация);

Опростена данъчна система, основана на патент - при прехвърляне за временно владение и (или) ползване на гаражи, собствени жилищни помещения, както и жилищни помещения, построени върху парцели за дача (клауза 56, клауза 2, член 346.25.1 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Размерът на патента е фиксиран, изчислен от потенциалния годишен доход, установен от субекта на Руската федерация, част от патента може да бъде намалена с размера на осигурителните вноски в извънбюджетните фондове, платени от предприемача както за себе си, така и за. неговите служители, като се вземат предвид характеристиките, посочени в клауза 10 на член 346.25 .1 Данъчен кодекс на Руската федерация.

Използването на опростената данъчна система освобождава индивидуалните предприемачи от плащането на данък върху имуществото на физически лица върху имущество, използвано за отдаване под наем (клауза 3 от член 346.11 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Крайният срок за подаване на заявление и документи, потвърждаващи действителното използване на имущество за освобождаване, не е посочен, така че се оказва, че данъчните власти изпращат известие за плащане по-бързо, отколкото индивидуалният предприемач подава заявлението и документите за освобождаване. Въз основа на заявлението и документите, представени от предприемача, данъчните власти възстановяват (компенсират) надплатения данък.

Ограничение за използването на опростената данъчна система - годишният доход от отдаване под наем на имущество не трябва да надвишава 60 милиона рубли годишно.

Задължението за плащане на осигурителни вноски в държавни извънбюджетни фондове за индивидуални предприемачи по опростената данъчна система за „себе си“ и за служители (ако има такива) съществува и не зависи от прилагания данъчен режим.

Добър вечер!

по въпрос 1 и по част 2 на въпрос 2 - в съответствие с писмо на Министерството на финансите на Руската федерация от 17 ноември 2009 г. N 03-04-05-01/808

В съответствие с член 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация дейностите трябва да се извършват независимо, на ваш собствен риск и да са насочени към систематично генериране на печалба.

При липса на горните признаци, физическо лице има право да сключи споразумение за лизинг на имот, без да се регистрира като индивидуален предприемач.

на втория въпрос много подробно отговори предишният адв. Трябва да имате предвид всички плащания и сумата на наема.

Чат

Дружкин Максим

Адвокат, Москва

Безплатна оценка на вашата ситуация

1103 отговора

249 отзива

Здравейте! В разглежданите 2 случая на лизинг, в зависимост от статута на лизингодателя, е необходимо да се вземат предвид редица фактори, влияещи върху задълженията за изчисляване на данъците. Това е самият процент на данъка, задължението за плащането му директно от лизингодателя или данъчния агент на физическо лице - лизингодател, както и възможността да се използва и намаление на данъчната основа за разходи при закупуване на имот. Също така по този въпрос трябва да обърнете внимание на плащането на данъци при последваща продажба на имот под наем.

Бих искал веднага да отбележа, че в предишните отговори се съдържаше погрешното мнение, че в този случай не е необходимо да се плаща данък при отдаване под наем на недвижим имот; .

В съответствие с параграф 1 на чл. 209 от Гражданския кодекс на Руската федерация собственикът има право да притежава, използва и да се разпорежда със своята собственост.

Съгласно чл. 608 от Гражданския кодекс на Руската федерация, собственикът на имота има право да го отдава под наем.

На основание алинея 1 на чл. 23 от Гражданския кодекс на Руската федерация, гражданинът има право да извършва предприемаческа дейност, без да образува юридическо лице от момента на държавна регистрация като индивидуален предприемач.

Федералната данъчна служба на Русия за Москва в писмо от 30 март 2007 г. N 28-10/28916 посочва, че следните факти могат да показват наличието на признаци на предприемаческа дейност в действията на гражданин:

Производство или придобиване на имущество с цел последваща печалба от използването или продажбата му;

Отчитане на бизнес транзакции, свързани с транзакции;

Взаимосвързаността на всички транзакции, извършени от гражданин в определен период от време;

Стабилни връзки с продавачи, купувачи и други контрагенти.

В допълнение, в съответствие с Общоруския класификатор на видовете икономически дейности OK 029-2001 (NACE Rev. 1), одобрен с Указ на Държавния стандарт на Русия от 6 ноември 2001 г. N 454-st, икономическата дейност се извършва когато ресурси, оборудване, труд, технология, суровини, материали, енергия (информационни ресурси) се комбинират в производствен процес, насочен към производство на продукти (предоставяне на услуги). Икономическата дейност се характеризира с производствените разходи, производствения процес и продукцията (предоставяне на услуги).

Ако тези признаци са налице, физическото лице трябва да се регистрира като предприемач, без да създава юридическо лице.

Тази позиция се потвърждава от писма на Министерството на финансите на Русия от 14 януари 2005 г. N 03-05-01-05/3 и от 22 септември 2006 г. N 03-05-01-03/125, както и от писмото на Федералната данъчна служба на Русия за Москва от 25 януари 2008 г. N 18-12/3/005988.

По този начин, според регулаторните органи, ако операциите по лизинг (отдаване под наем) на имущество или операции по покупка и продажба на имущество се извършват при наличие на признаци на икономическа и предприемаческа дейност, физическото лице е длъжно да се регистрира в данъчните власти като предприемач без да образува юридическо лице.

Пленумът на Върховния съд на Руската федерация в параграф 2 от Резолюция № 23 от 18 ноември 2004 г. посочи, че в случаите, когато лице, което не е регистрирано като индивидуален предприемач, придобива жилищни помещения или друг недвижим имот за лични нужди или го получава от наследство или по договор за дарение, но поради липса на необходимост от ползване на този имот, той временно го е отдал под наем или под наем и в резултат на такава гражданска сделка е получил доход (включително в големи или особено големи размери), каквито той не води до отговорност за незаконно предприемачество.

По този начин, ако дадено лице временно отдава под наем нежилищни помещения, но дейността му не съдържа признаци на предприемаческа дейност, лицето не е длъжно да се регистрира като индивидуален предприемач.

Съгласно ал.2 на чл. 209 от Гражданския кодекс на Руската федерация, собственикът има право по свое усмотрение да предприема всякакви действия по отношение на своята собственост, които не противоречат на закона и други правни актове и не нарушават правата и интересите, защитени от право на други лица, включително отчуждаване на имуществото му в собственост на други лица, прехвърляне на тях, оставайки собственик, правото да притежават, използват и разпореждат с имущество, залагат имота и го обременяват по друг начин, разпореждат се с него в друг начин.

Данъчното облагане на доходите, получени от физически лица, се извършва по начина, предвиден в гл. 23 от Данъчния кодекс на Руската федерация.

В параграф 1 на чл. 207 от Данъчния кодекс на Руската федерация се посочва, че платците на данък върху доходите на физическите лица са лица, които са данъчни местни лица на Руската федерация, както и лица, които получават доходи от източници в Русия, които не са данъчни местни лица на Руската федерация.

Съгласно ал. 4 и 10 т. 1 чл. 208 от Данъчния кодекс на Руската федерация доходите от източници в Руската федерация включват доходи, получени от лизинг или друго използване на имущество, намиращо се в Русия.

В съответствие с параграф 1 на чл. 226 от Данъчния кодекс на Руската федерация, руски организации, индивидуални предприемачи, нотариуси, занимаващи се с частна практика, адвокати, които са създали адвокатски кантори, както и отделни подразделения на чуждестранни организации в Руската федерация, от които или в резултат на отношения с които данъкоплатецът е получил доход, са длъжни да изчислят, удържат от данъкоплатеца и да платят размера на данъка върху доходите на физическите лица.

Изключение правят доходите, за които изчисляването и внасянето на данъка се извършват по реда на чл. Изкуство. 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 и 228 от Данъчния кодекс на Руската федерация.

По този начин организация - наемател на нежилищни помещения, извършваща плащания по договор за наем на физическо лице - наемодателят, който не е индивидуален предприемач, е длъжна да изчисли, удържи от данъкоплатеца и плати в бюджета сумата на данък върху доходите на физическите лица върху наемните суми.

Въз основа на гореизложеното индивидуален предприемач, който плаща наем на физическо лице за помещения, наети от него, се признава за данъчен агент по отношение на такъв доход на физическото лице и съответно трябва да изпълнява задълженията за изчисляване, удържане и прехвърляне в бюджета данък върху доходите на физическите лица по реда на чл. 226 от Данъчния кодекс на Руската федерация, както и при представяне на данъчния орган по мястото на регистрация в съответствие с клауза 2 на чл. 230 от Данъчния кодекс на Руската федерация информация за доходите на физическо лице и сумите на начислените, удържаните и прехвърлените в бюджетната система на Руската федерация данъци. Тази позиция се потвърждава от писмо на Министерството на финансите на Русия от 20 юли 2012 г. N 03-04-05/3-889).

предприемаческа дейност за отдаване под наем на апартаменти и нежилищни помещения за офиси и магазини на индивидуален предприемач, прилагащ опростена система за данъчно облагане, чийто вид икономическа дейност, посочен в Единния държавен регистър на индивидуалните предприемачи, е наемането на собствени недвижими имоти, не подлежи на облагане с единен данък върху условния доход. В същото време доходите от дейности, свързани с отдаване под наем на апартаменти и нежилищни помещения за офиси и магазини, също не подлежат на облагане с данък върху доходите на физическите лица (клауза 24 от член 217 от Кодекса). (Писмо на Министерството на финансите на Руската федерация от 5 декември 2011 г. N 03-11-11/310)

В съответствие с чл. 346.20 от Данъчния кодекс на Руската федерация, в случай на опростена система за данъчно облагане (STS), ако обектът на данъчно облагане е доход, се определя данъчната ставка в размер на 6 процента.

Данъкоплатците, които прилагат опростената система за данъчно облагане и са избрали като обект на облагане доходите, намалени с размера на разходите, при определяне на данъчната основа вземат предвид разходите, предвидени в параграф 1 на чл. 346.16 от Данъчния кодекс на Руската федерация, при условие че отговарят на критериите, посочени в параграф 1 на чл. 252 от кодекса.

Въз основа на ал. 1, т. 1 чл. 346.16 от Кодекса, когато определят обекта на данъчно облагане, данъкоплатците имат право да вземат предвид разходите за придобиване, изграждане и производство на дълготрайни активи, както и за довършване, допълнително оборудване, реконструкция, модернизация и техническо преоборудване на дълготрайни активи (като се вземат предвид разпоредбите на параграфи 3 и 4 от член 346.16 от Данъчния кодекс) .

Ако физическо лице е придобило собственост върху дълготраен актив (нежилищни помещения) преди държавна регистрация като индивидуален предприемач, тогава той не е бил данъкоплатец, занимаващ се с стопанска дейност, следователно разходите за придобиване на дълготраен актив, когато индивидуален предприемач прилага опростения данъчната система не трябва да се взема предвид.

В същото време разходите за ремонт на посочените помещения, извършени през периода на прилагане на опростената система за данъчно облагане, могат да бъдат взети предвид при определяне на данъчната основа въз основа на параграфи. 3 т. 1 чл. 346.16 от Кодекса, а разходите за поддръжката му под формата на сметки за комунални услуги - въз основа на параграфи. 5, т. 1 от същия член и чл. 254 кодекс.

В същото време, съгласно ал. 2 клауза 17.1 чл. 217 от Данъчния кодекс на Руската федерация, разпоредбите на този параграф не се прилагат за доходи, получени от физически лица от продажба на имущество, пряко използвано от индивидуални предприемачи в стопанска дейност.

По този начин доходите, получени от продажбата на нежилищни помещения, които са били пряко използвани в стопанска дейност, подлежат на включване в данъчната основа за облагане с данък върху доходите на физическите лица (Писмо на Министерството на финансите на Русия от 06.09.2012 г. N 03-04-05/3-716)) .

Следователно, по време на последваща продажба на имот, отдаден под наем, е необходимо да се вземе предвид, че ако не регистрирате индивидуален предприемач и просто отдавате под наем нежилищни помещения, тогава при продажбата на този имот, който е собственост повече от 3 години , не е необходимо да плащате данък върху доходите на физическите лица. Ако регистрирате индивидуален предприемач, тогава при продажба на такъв имот стойността му трябва да бъде включена в данъчната основа.

В същото време, в съответствие с чл. 41 от Кодекса доходът се признава като икономическа изгода в парична или натурална форма, взета предвид, ако е възможно да се оцени и доколкото такава изгода може да бъде оценена, и се определя в съответствие с главите „Индивидуални Данък върху доходите“ и Кодекс „Данък върху доходите на организациите“.

Съгласно ал.1 на чл. 572 от Гражданския кодекс на Руската федерация, по силата на договор за дарение едната страна (дарителят) безвъзмездно прехвърля или се задължава да прехвърли на другата страна (надарения) предмет на собственост или право на собственост (претенция) към себе си или към трето лице, или освобождава или се задължава да го освободи от имуществено задължение към себе си или към трето лице.

Въз основа на изложеното и предвид принципа за определяне на доходите, установен в чл. 41 от Кодекса, когато дарява недвижим имот, дарителят няма доход (икономическа изгода), подлежащ на облагане с данък върху доходите на физическите лица (Писмо на Министерството на финансите на Руската федерация от 2 ноември 2011 г. N 03-04-05/3). -837))

Като се има предвид горното, ако не регистрирате индивидуален предприемач, тогава лизингодателят (индивидуален предприемач или юридическо лице), като данъчен агент, ще изчисли вашия данък върху доходите на физическите лица - 13% от дохода, получен от сделката, и ще го плати . Също така, след изтичане на 3 години от датата на придобиване на собственост, ще бъде възможно да се продаде имотът, без да се плаща данък върху доходите на физическите лица върху сумата на продажбата.

Ако регистрирате индивидуален предприемач, тогава според вида дейност „отдаване под наем на собствени жилищни имоти“, код OKVED 70.20.1., индивидуален предприемач според опростената данъчна система ще има обект на данъчно облагане „доход“, при данъчна ставка от 6% (клауза 1 от член 346.20 от Данъчния кодекс на Руската федерация); с обект на облагане “доходи минус разходи” - 15%, като данъчната основа може да бъде намалена със стойността на ДМА - придобито имущество.

Искам също да предложа друг вариант, който може да е по-малко данъчно интензивен.

В съответствие с параграф 1 на чл. 1005 от Гражданския кодекс на Руската федерация, съгласно договор за представителство, едната страна (агент) се задължава срещу заплащане да извършва правни и други действия от името на другата страна (принципал) от свое име, но за сметка на упълномощителя или от името и за сметка на упълномощителя.

По сделка, извършена от представител с трето лице от свое име и за сметка на принципала, агентът придобива права и се задължава, дори ако принципалът е бил посочен в сделката или е влязъл в преки отношения с третото лице за изпълнението на сделката.

Член 1011 от Гражданския кодекс на Руската федерация установява, че ако агент действа от свое име, но за сметка на принципала, тогава правилата, предвидени в гл. 51 „Комисия“ от Гражданския кодекс на Руската федерация, ако тези правила не противоречат на разпоредбите на тази глава от Гражданския кодекс на Руската федерация или на същността на договора за представителство.

По този начин предмет на договора за представителство са всички отношения между агента и трети лица в интерес на принципала.

Съгласно ал. 9, т. 1 чл. 251 от Кодекса, при определяне на данъчната основа доходите под формата на имущество (включително парични средства), получени от комисионер, агент и (или) друг пълномощник във връзка с изпълнението на задължения по комисионен договор, агентски договор или друго подобно споразумение, както и за възстановяване на разходи, не се взема предвид, направено от комисионера, агента и (или) друг пълномощник на принципала, принципала и (или) друг принципал, ако такива разходи не подлежат на включване в разходите на комисионера, агента и (или) друг пълномощник в съответствие с условията на сключените споразумения. Посоченият доход не включва комисионни, агентски или други подобни възнаграждения.

Като се има предвид горното, при спазване на горните условия за сделка с трети страни за индивидуален предприемач - агент, прилагащ опростената система за данъчно облагане, само агентските такси се вземат предвид като част от дохода при определяне на обекта на данъчно облагане.

Единственото, което трябва да се вземе предвид в случая е, че съгласно параграф 5 на чл. 346.11 от Данъчния кодекс, индивидуалните предприемачи, които използват опростената система за данъчно облагане, не са освободени от изпълнението на задълженията на данъчни агенти, предвидени в Данъчния кодекс.

В съответствие с параграфи 1 и 2 на чл. 226 от Кодекса индивидуалните предприемачи, които са източник на плащане на доходи на данъкоплатците, се признават за данъчни агенти по отношение на данъкоплатците и са длъжни да изчисляват, удържат и прехвърлят в бюджета размера на данъка върху доходите на физическите лица върху тези доходи на данъкоплатците.

Така че, вижте какви плюсове и минуси да вземете. Когато регистрирате индивидуален предприемач, не забравяйте за задължението за самостоятелно плащане на социални данъци към Фонда за социално осигуряване, пенсионния фонд и Фонда за задължително медицинско осигуряване.

Приятен ден!

1. В какви случаи е допустимо това да се прави от името на физическо лице и в какви случаи само от името на индивидуален предприемач? Какви са данъчните рискове при тези два варианта? Може ли опцията за предаване от името на физическо лице да се счита за незаконен бизнес съгласно Наказателния кодекс на Руската федерация?

Наличието на признаци на предприемаческа дейност в действията на гражданин може да се докаже по-специално от следните факти:
- производство или придобиване на имущество с цел последваща печалба от неговото използване или продажба;
- икономическо осчетоводяване на операции, свързани със сделки;
- взаимосвързаността на всички транзакции, извършени от гражданин в определен период от време;
- стабилни отношения с продавачи, купувачи и други контрагенти (виж писма на Министерството на финансите на Руската федерация от 17 ноември 2009 г. N 03-04-05-01/808 от 22.09.2006 г. N 03-05-01- 03/125 от 14 януари 2005 г. N 03-05-01-05/3, Федералната данъчна служба на Руската федерация за Москва от 25.01.2008 г. N 18-12/3/005988 от 30.03.2007 г. N 28-10/28916).

Тъй като горепосочените признаци ще присъстват в действията на гражданин, физическото лице в този случай е длъжно да се регистрира като предприемач, без да образува юридическо лице.

В противен случай гражданинът ще бъде подведен под административна отговорност за извършване на стопанска дейност без държавна регистрация съгласно част 1 на чл. 14.1 Кодекса за административните нарушения на Руската федерация и наказателния по чл. 198 от Наказателния кодекс на Руската федерация в случай на укриване на данъци (ако сумата на данъците и (или) таксите не е платена, възлизаща на повече от шестстотин хиляди рубли за период в рамките на три финансови години подред, при условие че че делът на неплатените данъци и (или) такси надвишава 10 процента от дължимото плащане на данъци и (или) такси или надхвърля един милион и осемстотин хиляди рубли). Ако в разглежданата ситуация имотът първоначално е придобит с цел получаване на доходи от отдаването му под наем, гражданинът може да бъде преследван по чл. 171 от Наказателния кодекс на Руската федерация (при получаване на доход в размер над един милион и петстотин хиляди рубли).
----------

2. Кой вариант за извличане на доходи от недвижими имоти е по-изгоден във финансов смисъл: сравнете варианта на индивидуален предприемач при различни данъчни режими и физическо лице (ако е допустимо), при алтернативни допускания, че първоначалната инвестиция (покупка/реконструкция) е била направени от индивидуален предприемач или от физическо лице?

Обмислям варианта само за индивидуални предприемачи.

Индивидуален предприемач може да приложи OSN, опростена данъчна система: „доход“, „доход минус разходи“, патент, UTII

UTII:в москва няма

най-нерентабилните, тъй като ще трябва да платите данък върху имуществото, данък върху доходите, ДДС и др.

Опростена данъчна система: „доход“, „доход минус разходи“, патент:

Използването на опростена данъчна система от организациите предвижда тяхното освобождаване от задължението да плащат данък върху доходите, данък върху собствеността на организациите, данък върху добавената стойност (с изключение на някои случаи) (клауза 2 на член 346.11 от Данъчния кодекс на Руската федерация) .

Ще започна с патент: той може да се използва само при прехвърляне за временно владение и (или) ползване на гаражи, собствени жилищни помещения, както и жилищни помещения, построени върху парцели за дача. Съответно не се прилага при отдаване под наем на търговски недвижими имоти.

„приходи“ или „приходи, намалени с размера на разходите“: по-целесъобразно е да ги използвате. Кой данъчен обект да изберете зависи от процента на приходите и разходите.

Ако очакваните разходи са по-малко от 66,66% от общия очакван доход, тогава е по-добре просто да изберете „доход“ и да платите един данък от 6% върху размера на дохода.

В противен случай е по-добре да изберете „приходи намалени с разходи“ и да платите 15% от разликата.

В някои случаи е по-препоръчително да изберете второто, тъй като често е възможно да се „покрият“ доходите с разходи, списъкът им е ограничен в чл. 346.16 от Данъчния кодекс на Руската федерация и загуби от минали години (клауза 7 от член 346.18 от Данъчния кодекс на Руската федерация), такива разходи могат да включват например разходи за придобиване на дълготрайни активи, лихви по кредити /заеми.

В тази връзка е по-добре да се регистрирате като индивидуален предприемач и след това да закупите недвижим имот, тогава разходите за неговото придобиване веднага ще се появят в счетоводството.

Реално, ако няма да регистрирате договора в Регистрационната камара, можете да го подадете като физическо лице.

В този случай ще бъде възможно да се установи фактът на неплащане на данък само чрез жалба от доброжелател.

Всички правни услуги в Москва

Днес наемът е една от най-доходоносните сфери на бизнеса. Няма нужда да набирате огромен персонал от квалифицирани служители, няма нужда да се занимавате с производство и закупуване и има минимални рискове с отлично ниво на доходи.

Индивидуален предприемач отдава под наем нежилищни помещения, какви данъци трябва да плаща?! Въпреки факта, че този вид дейност може да се извършва не само от индивидуални предприемачи, но и от юридически и физически лица, данъчната ставка варира значително. Кой вариант на данъчно облагане е по-изгоден за бизнес с „отдаване под наем“ и какви проблеми могат да чакат индивидуален предприемач?

Договор за наем

Договорът за наем на нежилищни помещения е споразумение, сключено между страните (наемател и наемодател), които планират да извършват бизнес (търговия, склад и др.)

Недвижимите имоти се използват за получаване на приходи от второ лице за временно ползване на жилищен или нежилищен имот.

Ако се планира помещенията да бъдат отдадени под наем на физическо лице, за извършване на такава операция е необходимо да се регистрирате като индивидуален предприемач.

Освен това в началния етап на регистрация бизнесменът трябва да посочи наем в видовете дейности.

Съгласно общата система за данъчно облагане, когато отдава под наем недвижим имот, индивидуалният предприемач е длъжен да плати данък от 13%, да поддържа KUDiR (книга за приходите и разходите), както и да предоставя отчети във формуляр 3 за данък върху доходите на физическите лица в рамките на установения времева рамка.

По отношение на предприемачите, работещи по опростената данъчна система, тогава:

Индивидуален предприемач на обект „доход“ със ставка 6%.
Предприемачите на „доходи, намалени с разходи“ прилагат стандартната си ставка от 15%.

Бизнесмените с патент вземат предвид плосък данък от 6%.

Струва си да се обърне внимание на факта, че наемодателят сам плаща за комунални услуги за своите помещения, съответно, използвайки опростената данъчна система „доходи минус разходи“, той може да ги включи в разходите си при изчисляване на данъка; Опростената система за „доход“ не позволява това да се направи.

Патентната система работи с прогнозен доход; съответно индивидуален предприемач, използващ PSN, също не може да намали данъчната основа за комунални разходи за нежилищни имоти, които отдава под наем. Освен това данъкът се плаща автоматично на етапа на закупуване на патент за една година.

Ако предприемач отдава под наем апартамент, използвайки опростената данъчна система „доходи минус разходи“, в допълнение към комуналните услуги, той може да включи разходите за ремонт като разходна позиция, като по този начин намали данъчната основа.

Нека разгледаме пример за изчисляване на данъка при отдаване под наем на жилищни помещения, собственост на индивидуален предприемач, работещ по опростената данъчна система „доход“.

Договорът за лизинг определя размера на месечното плащане в размер на 20 000 рубли. на месец. Годишният доход от апартамента ще бъде 240 000 рубли.

Предприемачът се задължава да плати 6% върху „дохода“ за отчетната година, т.е. 240 000 х 6% = 14 400 рубли.

Освен това си струва да се отбележи, че в допълнение към този данък индивидуалният предприемач е длъжен да извършва плащания към пенсионния фонд и фонда за социално осигуряване. Следователно въпросът дали е по-изгодно да се отдава апартамент под наем на физическо лице (13%) или на индивидуален предприемач е много спорен.

Предприемач, който наема нежилищни помещения за своя бизнес, може да намали данъчната основа, като използва опростената данъчна система „доходи минус разходи“.

Права и задължения на страните

Страните по сделката за отдаване под наем на нежилищни помещения могат да бъдат индивидуален предприемач или юридическо лице. Споразумението се признава за валидно само когато е изпълнено в писмена форма.

Основните нюанси при сключване на сделка между индивидуален предприемач и LLC:

Ако договорът е одобрен от генералния директор от страна на юридическо лице, той трябва да потвърди пълномощията си за това документално.
Индивидуален предприемач, чиито действия се основават на удостоверение за държавна регистрация, може да потвърди правомощията си със своя паспорт и удостоверение за регистрация, представлявано от индивидуален предприемач (USRIP).
Без документ за доверие управителят, упълномощен да действа от името на LLC, има право да подпише договор за наем (извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица).

Бизнесменът може да подпише споразумението с личен подпис, тъй като законодателството на Руската федерация позволява на предприемачите да извършват бизнес без печат.

Предприемачът може да отдава под наем помещения на физически лица. лице. Законодателството не регламентира правилата относно ограниченията при наемане. Следователно всяко дееспособно лице може да участва в сделка за отдаване под наем на нежилищни помещения.

Отдаването под наем на личен автомобил от индивидуален предприемач не е забранено от закона. Сделката се формализира чрез подписване на споразумение между предприемача и физическо лице или LLC. В клаузите на договора ясно са посочени всички нюанси, които могат да възникнат по време на експлоатацията на автомобила. Определя се страна, която да поеме разходите, свързани със закупуването на горива и смазочни материали, резервни части и парично обезщетение за износване.

Индивидуален предприемач, който има право на собственост върху превозно средство, предназначено за предоставяне на автотранспортни услуги, може да приложи данъчната система UTII. Това правило се регулира от член 346.26 от Данъчния кодекс.

Разлики в облагането на доходите от наем

Някои смятат, че е по-изгодно да се отдава под наем недвижим имот чрез предприемач, който работи с данъчна ставка от 6%, за разлика от физическо лице, което ще трябва да плати 13% от дохода от сделката. Всъщност предприемачът плаща допълнителни вноски в бюджета.

Индивидуалният предприемач е длъжен да плаща данъци върху дейностите по отдаване под наем:

6% от приходите от наем;
вноски за себе си в пенсионния фонд;
удръжки за заплати на служителите (доходи, пенсионен фонд и социалноосигурителен фонд).

Освен това предприемачът има много документи, свързани със счетоводството. Ако индивидуален предприемач наема помещения, това пряко засяга неговата печалба. Разходите са неоперативни и оказват косвено влияние върху оперативните резултати.

Отдаването под наем на апартамент и нежилищни помещения включва получаване на пари за използването на имота. Но нежилищните помещения най-често се облагат с ДДС, за разлика от жилищните. Това се дължи на факта, че нежилищните помещения често се отдават под наем за търговски дейности. И главно такива области представляват интерес за големи организации, регистрирани като юридическо лице и заинтересовани от получаване на ДДС. Предприемачите, работещи за OSNO, могат да предоставят данъчно приспадане, които в резултат на такава сделка получават не само печалба, но и данъчно задължение в размер на 18% от сумата, посочена в договора за лизинг.

Разбира се, има случаи, когато LLC се съгласяват да наемат без данък върху добавената стойност, но само за малки площи.

Предимството на отдаването под наем на жилищен имот на приятели или роднини от физическо лице е, че няма задължение за плащане на пари в бюджета. Но в този случай нежилищните помещения трябва да се отдават под наем без плащане, в противен случай сделката ще бъде приравнена на търговска сделка, подлежаща на изчисляване и плащане на данък.

И предприемачът, и физическото лице имат както плюсове, така и минуси от услугите за отдаване под наем.

Отговорност за неплащане на данък

Липсата на договор за наем за индивидуален предприемач не е пряко нарушение, но липсата на споразумение за прехвърляне на нежилищни помещения за временно ползване (лизинг) може да привлече вниманието на инспектор на Федералната данъчна служба.

Данъчната служба разглежда подобно действие като умишлено намаляване на данъчната основа, което е основателна причина за налагане на глоба на бизнесмен.

Нерегистрирането на споразумение в Rosreestr крие сериозни данъчни рискове.

Нека ви напомним, че ако между индивидуален предприемач и LLC е сключено споразумение за временно прехвърляне на собственост за ползване, то подлежи на задължителна регистрация. Във всички останали случаи, включително при наемане на жилищни помещения, договорът, чийто срок надвишава 11 месеца, също подлежи на задължително преминаване на съответната процедура.

Индивидуалният предприемач е физическо лице, така че едновременната данъчна и наказателна отговорност е невъзможна.

Съгласно Данъчния кодекс (член 76), поради късно подаване на отчети и забавено плащане на данъци, служителите на Федералната данъчна служба имат право да блокират разплащателни сметки в банка на индивидуален предприемач.

Ограниченията върху безналичните транзакции могат да бъдат премахнати чрез подаване на отчети и съответно плащане на данъци през касата на банката от името на предприемача, докато сметката е временно „замразена“.

Ако правилата за водене на записи на разходите и разходите не се спазват, бизнесменът може да бъде глобен:

10 000 рубли (нарушението е регистрирано в един отчетен период);
30 000 рубли (неправилни изчисления са направени за повече от един данъчен период);
20% от неплатената сума на данъка и най-малко 40 000 рубли в случай на умишлено подценяване на данъчната основа за изчисляване.

Наказателна отговорност се прилага за индивидуалните предприемачи, ако се установи, че фалшифицирането на документи и предоставянето на невярна информация на данъчния орган.

Ако дългът е много голям или действителните приходи са укрити, предприемачът ще трябва да плати глоба до 500 000 рубли или може да бъде лишен от свобода до 3 години.

За индивидуалните предприемачи опростената система за данъчно облагане е най-изгодна за отдаване под наем на жилищни и нежилищни помещения.

Като индивидуален предприемач, в допълнение към застрахователните премии, е достатъчно да плащате само 6% годишно от размера на приходите, без да се притеснявате. Също така предприемачите, които използват опростената данъчна система, са освободени от плащане на данък върху имуществото.

Но и тук има някои особености. Ако доходът на бизнесмен надвишава 1,5 милиона, ще се изисква регистрация като юридическо лице. Нарушението се преследва съгласно наказателния кодекс.

В случай на неплащане на данък, на нивото на приходите, разрешено от закона за индивидуалните предприемачи, административното наказание ще варира от 500 до 2000 рубли.