Бизнес с апартаменти под наем. Дневно отдаване под наем на апартаменти - бизнес за млади хора

Покупката на недвижим имот е не само начин да спестите собствените си спестявания, но и възможност да спечелите пари от него, като го препродадете или отдадете под наем. Това е един от ликвидните и уникални активи. Има два основни аспекта, от които се ръководят бизнесмените, които инвестират в недвижими имоти: желанието да спестят парите си в условията на инфлация и желанието да увеличат доходите си чрез препродажба на недвижими имоти или отдаване под наем.

Плюсове и минуси на наемането на апартамент

Покупката на жилище с цел по-нататъшно отдаване под наем е най-честата инвестиционна сделка. Няма да можете бързо да спечелите пари от такава операция; средният доход от наем е 3,5-5% годишно от цената на апартамента. Но това е обещаваща и дългосрочна инвестиция с течение на времето, можете да преместите възрастни деца тук или да го продадете с цел изграждане на селска къща. Разбира се, отдаването под наем на апартамент изисква някои проблеми: трябва постоянно да търсите наематели, да поддържате апартамента и да правите козметични ремонти.

Преди кризата от 2008-2010 г. броят на „инвестиционните“ транзакции, впоследствие свързани с получаване на доход, възлиза на приблизително една трета от всички транзакции на руския пазар. Постепенно техният дял намалява до 20%, а в момента е 15%. В същото време нараства броят на дългосрочните инвеститори, които купуват имоти за бъдещето.

Инвестирането на пари в покупка на недвижим имот е дългосрочен проект, но по-надежден от банков депозит. Банковият депозит може да бъде поставен на 10-12% годишно в рубли, но трябва да се вземат предвид и възможните рискове: напоследък имаше много фалирали банки. Банките със солидна репутация предлагат ниски лихви.

Колко можете да спечелите, като отдавате апартамент под наем?

Нека да разгледаме таблицата, която ясно показва приходите от наем:

Но освен приходите, има и постоянни разходи - това са: ремонт на апартамент, наем и сметки за комунални услуги (ако това не е включено в наема), застраховка и данък общ доход.

Рентабилността и срокът на изплащане се влияят от размера на първоначалната инвестиция в недвижими имоти, ремонти, както и разстоянието от транспортните възли. Срокът за изплащане на апартаментите, закупени със собствени средства, е повече от 10 години, а тези, взети на ипотека, са още по-дълги. От едностаен апартамент можете да получите до 96 хиляди рубли на месец.

Мястото има значение

Наемателите и особено чужденците не се интересуват от историческото местоположение на апартамента, а от добрите транспортни връзки и наличието на необходимите услуги. Ако нямате средства за закупуване на апартамент в Москва, тогава можете да започнете да купувате апартамент в района на Москва. Доходът от наем на такъв апартамент ще бъде с 10-15% по-нисък, отколкото в столицата, но 50% по-малко пари ще бъдат изразходвани за закупуване на апартамента.

Цената на апартаментите и съответно разходите за наем на жилища, разположени в близост до метростанции и жп гари, нарастват рязко. Струва си да следите изграждането на нови линии на метрото и да купувате апартаменти там под наем. В Москва апартаментите в райони извън Московския околовръстен път, където пристига метрото, рязко поскъпват. Например в Mytishchi разходите за закупуване и наемане на жилища са се увеличили с 30%.

Без загуба ще има и възможност за закупуване на жилища в райони близо до летища. При не толкова високи разходи такива апартаменти носят стабилен доход.

Ново строителство или второ строителство - какво да избера?

Когато купувате жилище за последващо отдаване под наем, трябва да имате предвид две неща: колко време ще отнеме да се изплати инвестицията и колко ще струва жилището в бъдеще. Ако поставите въпроса за възвръщаемостта на средствата на преден план, тогава трябва да закупите жилище, което е старо.

Голяма част от предложенията на пазара за апартаменти са апартаменти старо строителство. И търсенето за тях е доста високо; наемането на апартамент на по-ниска цена е по-изгодно от плащането за наемане на апартамент. Въпреки че и за тях има търсене, някои искат да живеят в новопостроени къщи и апартаменти, изпълнени с модерни мебели и техника.

Апартаментите в нова сграда са по-скъпи, така че периодът им на изплащане ще бъде по-дълъг. Но в същото време наемът в нова сграда ще струва повече. Ако апартамент е закупен на първичния пазар, препоръчително е да го закупите от голям предприемач, който има опит в търговското развитие, както и съвместни програми за ипотечно кредитиране с държавни банки. Разработчикът продава апартаменти в съответствие с федералния закон FZ-214.

И така, закупили сте апартамент и сте решили да го ремонтирате. Една от основните грешки на наемодателите е да ремонтират апартамент от икономична класа с ремонт от бизнес класа. Повярвайте ми, наемателите няма да оценят това и ще похарчите доста пари. Апартаментите от бизнес класа са друг въпрос, те трябва да бъдат оборудвани със скъпи мебели и да се правят дизайнерски ремонти.

Апартаменти за ежедневен наем

Друг вид доход е отдаването под наем на апартаменти на дневна база. Такива услуги се използват от пътуващи по работа и туристи, които не искат да плащат надплащане за хотели. Най-търсени са апартаментите от среден клас, цената на ден варира от 1,5-3,5 хиляди рубли. Наемът на това жилище представлява средно 50%% от общия обем на наемите. Следващите най-популярни апартаменти са луксозните апартаменти, чиято наемна цена е 3,5-6,3 хиляди рубли на месец.

Разбира се, този бизнес, както всеки друг, има своите отрицателни страни; апартаментът може да остане неактивен за известно време. Но през есенно-пролетния период и особено по празниците имотите от среден клас са заети на 100%, а наемната цена в тези дни се удвоява.

Какви документи са необходими за отдаване под наем на апартамент?

След закупуване на жилище и извършване на ремонтни дейности, апартаментът трябва да бъде застрахован. Изготвяме пълен застрахователен договор: застраховаме стените, вътрешната декорация, имуществото, намиращо се в апартамента, и, разбира се, гражданската отговорност (палежи и пожари по вина на жителите). За апартаментите, които се отдават под наем, се прилага увеличен коефициент от 50%. Например за апартамент в покрайнините на столицата, оценен на 7,5 милиона рубли, застрахователното плащане ще бъде 15 хиляди рубли.

Ако сами наемате апартамент, трябва:

1. Вземете съгласие от всички негови собственици и регистрирани лица за отдаване под наем на апартамента.
2. Пуснете обява и започнете да търсите наемател.
3. Договорът трябва да бъде сключен за срок от 11 месеца, в който е необходимо да се посочи:

• всички лица, които ще живеят в апартамента (направете копия на всички паспорти);
• как ще се плаща наемът месечно или тримесечно;
• кой ще плаща сметки за комунални услуги (ток, вода и др.);
• правила за използване на електрически уреди;
• кога наемодателят може да посети апартамента и др.

Тези, които ценят времето, могат да се свържат с адвокатска кантора за изготвяне на договор за наем; тази услуга ще ви струва 2 хиляди рубли.

1. Съставете акт за прехвърляне на апартамента, който посочва всички недостатъци към момента на сключване на договора.
2. Напишете разписки, в които наемодателят посочва, че е получил парите, а наемателят, че е получил ключовете.

Ако вашето жилище е общинско, тогава правителството на Москва изисква да го регистрирате в Държавното унитарно предприятие. За да направите това, трябва да се свържете с „Московския градски център за жилищно настаняване под наем“, тук трябва да донесете: заявление, съгласието на всички собственици за отдаване под наем на апартамента, извлечение от личната сметка или домашен регистър, социална договор за наем. Цената на услугата на персонала на центъра ще ви струва 1600 рубли. След регистрация споразумението ще бъде регистрирано в Държавното унитарно предприятие.

И така, в тази статия се опитахме да подчертаем всички плюсове и минуси на отдаването под наем на апартамент, кои апартаменти е по-добре да купувате под наем, в кои райони, също така посочихме, че този бизнес е дългосрочен проект и неговото изплащане се случва в няколко години, но проектът е надежден и ликвиден, тъй като независимо от наема и търсенето на наем, вие все още имате ликвиден актив, който можете да използвате за собствените си цели или да го продадете.

Ежедневният наем на апартамент става популярен бизнес. А за хората, които посещават града с цел туризъм или работа, наемането на такова жилище е много изгодна опция. Това често излиза по-евтино от хотелска стая, с по-добро качество на услугата. Ползата за собственика е възможността да спечели повече, отколкото при дългосрочен лизинг.

Вариантът за отдаване под наем на жилище за кратък период от време обаче има и отрицателни страни и те засягат на първо място наемодателя. И така, струва ли си да отдавате апартамент под наем всеки ден или е по-добре в дългосрочен план?

Главна информация

Изисквания за жилищна площ

Пазарът на недвижими имоти под наем е огромен, така че вашият апартамент трябва да отговаря на определени изисквания, за да бъде вашият бизнес успешен. Разбира се, можете да наемете жилищна площ без ремонт и домакински уреди - за някои са достатъчни легло, душ и тоалетна. Но трябва да има малък хладилник. Все пак повечето хора, когато избират апартамент, очакват обслужване. Какво трябва да имате в един апартамент, когато го отдавате под наем на ден?

И най-важното е чистотата. Може би за някои това ще играе решаваща роля при избора на вашия апартамент.

Данъчно облагане

Когато отдавате под наем апартамент като физическо лице, трябва да платите данък върху получената печалба. Всяка година преди 30 април (или преди вечерта на първия работен ден, ако 30 април е почивен ден) собственикът трябва да подаде данъчна декларация за доходите на физическите лица по образец 3 и да внесе 13% от получения доход в бюджета (30%, ако периодът на постоянен престой в Русия е по-малък от 180 дни). Ако собственикът е регистриран като индивидуален предприемач, процентът ще бъде различен.

Индивидуален предприемач може да избере следните опции за данъчно облагане:

• Обща данъчна система. За разлика от физическо лице, индивидуалният предприемач прави авансови плащания през цялата година (при поискване) и може да намали основния си доход чрез професионални удръжки.
• Опростена данъчна система. Избраната ставка е 6% „приходи“ или 15% „приходи минус разходи“. Освен това индивидуалният предприемач може да намали доходите си с размера на застрахователните премии, платени за себе си в 100% от сумата и 50% от размера на застрахователните премии, платени за служител.
• IP върху „патент“. В този случай индивидуалният предприемач плаща 6% от очаквания доход, установен от закона за този вид дейност.

Ако индивидуален предприемач вече е открит или има такава възможност, можете предварително да изчислите и изберете най-изгодния вариант за плащане на данъци на държавата.

Характеристики на договора за дневен наем

Такова споразумение не е много по-различно от споразумение за апартамент, който се наема за дългосрочен план. Можете да изтеглите стандартния формуляр в Интернет, като го промените, ако желаете: някой премахва точки, които смята за ненужни, някой добавя. Но има основни данни, които трябва да бъдат в него:

• Предмет на споразумението.
• Пълно име и паспортни данни на страните.
• Наемна цена.
• Период на наемане (с уточняване на времето за настаняване и напускане).
• Отговорност на страните.

Необходимо е да се направи опис на ситуацията, за да няма спор при имуществени щети (при дневни наеми рискът се увеличава). Споразумението трябва да бъде подписано от двете страни и съставено в два екземпляра. Ако наемате жилище чрез агенция, служителите ще поемат тази работа.

Почистване на помещенията

Когато отдавате под наем апартамент за какъвто и да е период от време, той трябва да бъде основно почистен преди всеки нов гост. Ако наемате жилище ежедневно, ще трябва да правите това често. Ако има дълъг период от време между жителите, тогава е необходимо мокро почистване, преди да настаните нови гости.

През сезона, ако апартаментът се намира на интересно от туристическа гледна точка място, наемателите може да се сменят често. В този случай е важно да помислите за времето на изгонване на някои наематели и настаняване на други, така че да има празнина от няколко часа за почистване. Добре е в договора да се предвиди, че наемателите трябва да оставят след себе си чист апартамент. Няма нужда да ги принуждавате да почистват пода с прахосмукачка, но няма да навреди да измиете чиниите.

Предимства на дневния наем

• Потенциално по-големи печалби в сравнение с дългосрочните наеми. Особено ако апартаментът се намира в туристически атрактивна част на града.
• Ако неочаквано имате нужда от жилище (роднини са дошли да останат), можете да ги преместите в апартамент, без умишлено да изгонвате никого.
• Ако решите да продадете апартамента си, постоянните жители едва ли ще се съгласят на редовни посещения на брокер с потенциални купувачи. При ежедневните наеми намирането на време за показване на жилищното пространство е много по-реалистично.

Минуси и възможни рискове

• Рискът от попадане на измамници, вероятността от имуществени щети. И съседите ще се притесняват от смяната на наемателите.
• При ежедневно наемане ще трябва да отделите много време за почистване на помещенията и наблюдение на състоянието им.
• Ако градът е непривлекателен за туристите и местоположението на апартамента е неудобно, едва ли можете да разчитате на стабилен поток от клиенти.

Как да спечелим пари от краткосрочни наеми

За да спечелите пари от дневен наем, трябва да решите как точно искате да отдавате апартамента под наем: сами или чрез брокер. Ако решите да използвате услугите на агенция, всички проблеми с намирането на клиенти, показването на жилище, наблюдението на настаняването и напускането, изготвянето на споразумение и събирането на плащане ще паднат изцяло на брокера. В същото време той трябва да даде част от доходите за работа. Ако не искате да споделяте, ще трябва да направите всичко това сами. Къде да започна?

Примерен бизнес план за ежедневни наеми

Какво е по-изгодно да се отдава под наем - дневно или дългосрочно?

Трудно е да се отговори еднозначно на този въпрос. В курортен град или в град, привлекателен за туристите, е по-изгодно да наемете апартамент на ден, особено в центъра. Как вървят нещата в провинцията?

Средната цена за апартамент в центъра на Челябинск е 2000-3000 рубли на ден. Средната цена на месец е 20 000 рубли. При ежедневните наеми, ако апартаментът се отдава поне 10 дни в месеца, това вече е повече, отколкото при дългосрочните наеми. След 15 дни собственикът ще получи 30 000 рубли, след 20 - 40 000 рубли. Изглежда ползата е очевидна. Въпреки това, няма гаранция за постоянно търсене, но има възможни щети на имущество поради честа смяна на наематели, допълнителни рекламни разходи и данъци. При дългосрочен наем доходите са по-стабилни.

Но ако имате късмета да си купите безплатен апартамент на туристически атрактивно място, можете да спечелите добри пари от ежедневни наеми.

Експертни мнения за този бизнес

Ако слушате експерти по недвижими имоти, можете да разберете, че техните мнения са коренно различни.

Например частният инвеститор Георги, който инвестира в апартаменти, смята, че ежедневното отдаване под наем на жилище е неблагодарна задача, а печалбата е минимална. За да спечелите наистина пари от това, трябва да имате няколко апартамента в непосредствена близост един до друг. Не само популярността на района, но и самият град играе голяма роля.

Недвижимост Юри, напротив, смята този вид бизнес за печеливш. Освен че отдава собствения си апартамент под наем, той успява да установи връзки със съседите си и също така да отдава под наем техните апартаменти, като сключва с тях договор за пренаемане. Той се грижи за всички основни проблеми, като същевременно получава добър процент от общия доход. Този доход позволява на Юри да плати ипотеката на апартамента си и да получи допълнителни облаги.

Рентиер Алиса, напротив, смята, че не си струва да вземете апартамент на ипотека, за да го отдавате под наем ежедневно. Може би печалбата ще бъде по-голяма, отколкото при дългосрочен наем, но това е постоянно търсене на клиенти, почистване, пране и гладене и разликата в продукцията може да е минимална.

Най-рентабилните форми на дневен наем

Има няколко възможности за наемане на жилище:

1. Собствен апартамент (наследен, купен за пари, подарен и др.).
2. Апартамент, взет под ипотека.
3. Апартамент, който имате право да отдавате под наем по договор за пренаем.

Най-изгодният вариант за наемодателя е да притежава собствено жилище. Вярно е, че отдаването под наем на апартамент по договор за пренаемане може да се окаже в началото по-изгодно. Това се случва, ако вашето собствено жилищно пространство изисква основен ремонт. Впоследствие обаче вашият собствен апартамент ще започне да генерира печалба, която няма да се налага да споделяте с никого.

Ако планирате да вземете ипотека върху апартамент и да я изплащате с печалбите, спечелени от отдаването му под наем, по-добре е да изберете дългосрочен лизинг. Отдавайки под наем ежедневно, можете да получите голяма печалба, но в случай на наемане за дълъг период доходът ще бъде стабилен.

Ако изберете опцията за пренаемане, информирайте собственика за вашите планове. На пръв поглед може да изглежда, че малко собственици на апартаменти ще се съгласят с подобни условия. Но ако съставите договора правилно, няма да има трудности при търсенето.

Как да спечелим пари, като дадем под наем апартамент за Световното първенство по футбол през 2018 г

През лятото Световното първенство по футбол ще се проведе в единадесет града на страната ни. И сега феновете търсят хотели, апартаменти, стаи. Ако анализирате офертите, можете да видите, че жилищата в Челябинск за един ден от 15 до 16 юни ще струват средно 10 000-20 000 рубли.

Ако изберете датите 18-19 март, средната цена ще бъде 2500 рубли. Тоест разликата е почти пет пъти. От това следва, че можете да спечелите добри пари, като наемете апартамент за Световното първенство. Опитните хазяи съветват да не се надуват много цените. След като анализирате такива предложения, трябва да се съсредоточите върху средния вариант.

Ако няма отделно жилищно пространство, няма значение. Можете да наемете стая или легло, като отидете във вашата дача през дните на шампионата. За да избегнете щети на имущество, отбележете тази точка в договора предварително и поискайте депозит, който ще върнете на наемателя при изгонване - това ще наложи дисциплина. Добра идея е и застраховането на помещенията, но това е по-важно за тези, които се занимават с постоянен бизнес.

По-добре е да изпратите реклама предварително. Вече има много оферти за „горещи“ дати. Но ако не знаете в точния момент, не се притеснявайте – ще има търсене на нощувки от първите до последните дни на шампионата. И това е точно случаят, когато местоположението на апартамента няма значение - хората успешно отдават жилища под наем дори в предградията.

В заключение можем да кажем, че наемането на апартамент на ден, както всеки друг бизнес, трябва да се третира с голяма отговорност - преценете всички рискове, преди да вземете окончателно решение. Ако все пак решите да наемете апартамент на ден, направете ремонт, купете необходимите неща, застраховайте дома си, регистрирайте бизнес и дайте закачлива реклама. Подгответе се за трудни моменти, тъй като този въпрос ще отнеме много време.

• 1 Колко можете да спечелите от наем?
• 2 Къде да започнете бизнес: какви документи са необходими и какво може да се даде под наем
  • 2.1 Ние легализираме бизнеса
  • 2.2 Изберете необходимите OKVED кодове
• 3 Подготовка на апартамента за отдаване под наем
  • 3.1 Къде да купя апартамент под наем
• 4 Как да сравняваме приходите и разходите
• 5 Да се ​​предпазим от рискове
• 6 съвета за успешен бизнес

Планирате да отдавате апартамент под наем, но не знаете откъде да започнете? Или търсите начин да спечелите пари от имоти под наем и обмисляте възможни стратегии, но нищо не ви привлича? Страхувате ли се, че няма да имате редовен доход?

Отдаването под наем на апартамент или друго жилище е изгодно, защото осигурява стабилен доход. При продажба на имота печалбата ще е еднократна. Ето защо предлагаме да обърнете внимание на този начин за генериране на допълнителен доход. Ще ви разкажем подробно за отдаването под наем на апартамент, на какво първо трябва да обърнете внимание и как да превърнете тази идея в стабилен бизнес.

Колко можете да спечелите от наем?

Доходите от отдаване под наем на апартамент в регионите ще се различават. В Москва и Санкт Петербург можете да получите от 20 до 30 хиляди рубли за едностаен апартамент в ж.к. В градове с население над милион или повече можете да получите около 15 хиляди рубли за едностаен апартамент в центъра и 10-12 за апартамент в ж.к. В областните центрове с население от около 500 хиляди души - 8 хиляди рубли за апартамент в добро състояние.

В малък град за 5 години можете да спечелите около 480 хиляди рубли, като наемете апартамент, в големите градове - около 900 хиляди рубли, в Москва и Санкт Петербург 1,5 милиона рубли.

Ако апартаментът се намира в престижен район и има модерен ремонт, тогава наемът му е по-скъп. Така наемането на двустаен апартамент в Тверской район на Москва струва 140 хиляди рубли на месец, а в квартал Митино - 40 хиляди рубли. И в двата случая най-близката метростанция е на 700 метра.

Двустайните и тристайните апартаменти са по-малко търсени, но и те могат да се отдават под наем. Ако например банкнота от три рубли се намира близо до университет, тогава можете да я дадете под наем на студенти. По този начин ще намерите постоянни жители и ще получавате редовни доходи.

Да живееш с парите, които получаваш за наем на апартамент е напълно възможно. За покриване на основни нужди един човек се нуждае средно от 20 хиляди рубли на месец. Това е достатъчно, за да платите за комуналните услуги на вашия апартамент,покупки продукти. За да си купите дрехи, нови домакински уреди и да се отпуснете, доходите трябва да са повече. В Москва, Санкт Петербург и градове с население над милион минималната сума ще бъде по-висока.

За да покриете разходите на един човек, трябва да дарите:

• 1 апартамент в Москва;
• 2 апартамента в Санкт Петербург;
• 2-3 апартамента в градове с надмилионно население;
• 3-4 апартамента в областни центрове с население около половин милион.

Тази схема ще работи, ако се намерят свестни наематели и апартаментът няма да стои празен. Това може да отнеме няколко години. Нека разгледаме подробно как правилно да организираме бизнес за отдаване под наем на апартаменти.

Къде да започнете бизнес: какви документи са необходими и какво може да се даде под наем

Как да спечелим пари от наемане на жилище? Първо, нека да разберем какво може да се наеме:

• стая в апартамент;
• апартамент;

Ако имате имот, който е наследен, тогава можете да започнете да го отдавате под наем. Ако няма свободен апартамент, можете да го закупите със спестяванията си или да изтеглите потребителски или ипотечен кредит.

Потребителският заем е заем, предоставен на граждани за закупуване на различни предмети или големи неща: мобилен телефон, домакински уреди, мебели, автомобили, жилища.

Ипотечният кредит е целеви жилищен кредит, издаден срещу закупен недвижим имот като обезпечение. Можете също така да ипотекирате съществуващия си имот. Ипотечният кредит е няколко пъти по-голям от този на потребителския кредит. Ако кредитополучателят не може да плати дълга, тогава банката става собственик на ипотекирания имот.

Не можете да вземете ипотека, но искате да увеличите спестяванията си, като инвестирате в недвижим имот? Каним ви да се запознаете с такава стратегия като печелене на пари преотдаване под наем на апартамент. От един апартамент можете да получите няколко пъти повече от сумата, която плащате за наема му.

Ние легализираме бизнеса

Имате апартамент, остава само да започнете да го давате под наем. Трябва да имате предвид, че ще трябва да плащате данък за наемане на апартамент. Ако укривате доходи, ще трябва не само да платите данък, но и глоба от 40% от него. Плюс за неподаване на данъчна декларация - 5-30% за всеки месец забавяне.

Има няколко начина за плащане на данъци:

Първият е да сключите споразумение като физическо лице . В този случай ще платите 13% върху получения доход.

Второто е да регистрирате индивидуален предприемач:

1. от опростена системаданъкът ще бъде 6%. До 30 април всяка година ще трябва да подадете данъчна декларация за доходите и да плащате данък всяко тримесечие.
2. Вземете патент. Закупува се за календарна година. Цената му не е фиксирана, изчислява се индивидуално като процент от очаквания доход. Крайната сума обаче зависи от площта на апартамента и региона.

Например в Москва патент за едностаен апартамент с площ от 50 квадратни метра струва 12 600 рубли. Данъкът също ще бъде 6%. В този случай данъкът се плаща авансово. В рамките на 90 календарни дни е необходимо да заплатите 1/3 от сумата от датата на закупуване на патента, до края на срока на валидност на патента - останалите 2/3.

Като цяло приходите от отдаване под наем на апартаменти са легализирани в Москва и Санкт Петербург. Ако живеете в друг град и смятате, че подаването на информация в данъчната служба е загуба на време, би било добра идея да играете на сигурно. Завистливи съседи или дори приятели или роднини могат да ви кажат къде да отидете. Когато доходите ви са легализирани, не е нужно да се притеснявате за това.

Изберете необходимите OKVED кодове

Когато регистрирате индивидуален предприемач, трябва да посочитеOKVED кодове(общоруски класификатор на видовете икономически дейности). Следните кодове ще ви подхождат:

• 68.20 - Отдаване под наем и управление на собствени или наети недвижими имоти;
• 68.20.1 - Отдаване под наем и управление на собствени или наети жилищни имоти;
• 70.20 - Отдаване под наем на собствени недвижими имоти;
• 70.20.1 - Отдаване под наем на собствени жилищни имоти.

Разберете как иначе можете да получите доходи от недвижими имоти.

Подготовка на апартамента за отдаване под наем

Най-често апартаментите се отдават обзаведени. Някои имат пълен комплект, необходим за комфортен живот, някои имат минимален набор. По-рядко се отдават празни апартаменти, но също се търсят.

Нека да разберем какво трябва да има в апартамента, за да можете да го дадете под наем.

Желателно е свежо покритие. Ако сега нямате такъв, уверете се, че е в добро състояние. Ако правите ремонт, вземете материали с резерв. На места тапетите могат да загубят външния си вид и дори да се отлепят, а плочките да се отчупят. В такива случаи можете бързо да отстраните възникналите дефекти.

Интериорните врати могат да бъдат доставени както евтино, така и скъпо. В първия случай замяната им няма да изисква много пари, но във втория ще бъде трудно да ги повредите. По-добре е да инсталирате скъпа входна врата; тя ще продължи по-дълго.

Инсталирайте чужди водопроводни инсталации, за предпочитане финландски марки. Те имат бюджетни опции, които ще издържат дълго време.

Най-малко апартаментът трябва да има следните домакински уреди:

1. Хладилник;
2. Кухненска печка;
3. Пералня.

С този комплект вече можете да търсите наематели. Ще ги намерите по-бързо, ако апартаментът разполага и с:

1. Микровълнова печка;
2. Ютия и дъска за гладене;
3. Електрическа кана;
4. телевизор;
5. Wi-Fi рутер;
6. Сешоар

Интернет е неразделна част от живота. Можете да осигурите на апартамента, който ще отдавате под наем, интернет и телевизия или само интернет и да инсталирате Wi-Fi рутер. По-добре е да скриете проводниците веднага. Изберете тарифата с максимална скорост. Ако жителите имат няколко компютъра и телефона, тогава скоростта няма да падне толкова много. Новите жители няма да трябва да мислят какъв вид интернет да инсталират и нови кабели няма да бъдат постоянно инсталирани във вашия апартамент.

Мебелите в апартамента трябва да включват:

1. Разтегателен диванили двойно легло. Ако площта е голяма, тогава е по-добре да инсталирате легло. Ако апартаментът е малък, тогава диванът ще бъде полезен.
2. Просторна дрешник.
3. Бюро и стол.
4. Стенни рафтовеза дреболии.
5. Кухненски комплект, маса и столове.
6. Нощни шкафчета. Незадължителен елемент, но създава комфорт.
7. Скрин. Също незадължителен елемент, особено ако дрешникът е голям.

Ако нямате възможност да ремонтирате апартамента и да закупите нови мебели, отдайте апартамента под наем в състоянието и с обзавеждането, с което разполагате. Основното е, че е в добро състояние и може да се използва.

Къде да купя апартамент под наем

Купувате ли апартамент, за да го давате под наем? На първо място, обърнете внимание на района и проучете пазара на „наематели“. Така ще имате постоянен поток от наематели, а апартаментът няма да стои празен.

Например в Москва хората предпочитат да наемат апартаменти в източната, югоизточната и южната част на града. Експертите обясняват това с факта, че наемът там е евтин в сравнение с други райони на столицата.

„Областите заемат толкова нисък рейтинг,на първо място поради трудната транспортна достъпност и защото са построени и все още се строят в територии, „отвоювани“ от индустриални зони“, обясни тя.Мария Жукова, първи заместник-директор на фирма МИЕЛ-Аренда.

Източник

Не е необходимо да имате няколко апартамента, за да генерирате приходи от наем. Ако имате селска къща, наемете я. Има няколко начина да направите стабилна печалба: разберете как да направите бизнес план на жилищна сграда.

Как да сравняваме приходите и разходите

Ако теглите ипотека върху апартамент, наемната сума трябва да е такава, че да покрива месечната вноска и комуналните разходи. В противен случай този бизнес ще работи на загуба. Ако се съмнявате, че този метод за печелене на пари е подходящ за вас, предлагаме ви да се запознаете с другиидеи за генериране на приходи от недвижими имоти.

Да се ​​предпазим от рискове

Всеки бизнес е свързан с рискове, включително бизнесът с отдаване под наем на апартаменти. За да се предпазите от тях, трябва да ги познавате по очите.

„Най-големият страх на наемодателя е пожар или наводнение. Често срещана ситуация, с която собствениците на жилища трябва да се справят, е имуществени щети. Например, едно семейство се премества в апартамент, в който децата могат да правят всичко: да рисуват върху тапети, да карат колело по коридора, да режат мебели. Или друг реален случай - студенти, наели жилище, успяха да счупят не само част от оборудването, но и всички съдове, тоалетна чиния и витражи на всички врати. След такива жители те трябва да направят козметичен ремонт в апартамента и да сменят мебелите“, отбелязва генералният директор на VSN Realty Яна Глазунова.

Източник

Задължително създайте шаблон за договор за наем. Ще ви позволи да избегнете много трудни моменти. Посочете размера на гаранционния депозит и в какви случаи се връща на наемателите. Ако сте били предупредени 2 или 3 месеца предварително, че ще се изнасят, няма дългове за гостите и мебелите и оборудването в апартамента са в добро състояние, можете да върнете тези пари.

В него посочете цената, срока на плащане, цялото обзавеждане в апартамента и глобите за щети на имущество. Жителите ще бъдат внимателни по време на престоя си и няма да се налага да гадаете в какво състояние е апартаментът, ако не сте успели да го проверите този месец. Експертите препоръчват да опознаете по-добре хората, преди да им дадете под наем жилище и да сключите договор.

За по-голяма яснота сме обобщили всички рискове и съвети за намаляването им в таблица:

„Много е важно да познаваме добре работодателите, да знаем кой и как живее, включително като вземем предвид манталитета на различните народи. Също така е важно да се разбере, че много зависи от класа на жилищата. Ако един апартамент струва 100 хиляди на месец, тогава най-вероятно това са напълно различни азиатски жители от тези за 20-30 хиляди“, отбеляза собственикът на собственото си бюро за апартаменти Александър Харибин.

Източник

Обсъдихме подробно как да наемете апартамент, какви клопки може да срещнете и на какво трябва да обърнете внимание. Нека ви дадем още няколко съвета:

1. Обмислете местоположението и нуждите на наемателя. Жилището отдалечено ли е от автобусна спирка, но има ли наблизо детска градина и училище? В обявата посочете, че ще отдавате жилище под наем на семейна двойка с деца. Апартаментът няма да остане празен дълго време.
2. Най-трудно се отдават под наем тристайните апартаменти. Ако стои без работа дълго време, реновирайте го и го давайте под наем стая по стая. Младите хора не винаги могат да си позволят да наемат едностаен апартамент, но една стая може да им е достъпна.
3. Не отлагайте ремонта преди да отдадете апартамента под наем. Всеки месец престой е загуба на пари за вас.

Искате ли да си осигурите удобни старини? Купете апартамент, например, в Берлин и също го наемете. В Германия не е обичайно да имате собствен дом; около 80% от германците живеят под наем.Можете да разберете как да си купите апартамент в Берлин тук.

Недвижимите имоти са добър начин не само да запазите спестяванията си, но и да ги увеличите. Просто трябва да знаете как да го направите правилно. Ще имате постоянен пасивен доход, който можете да увеличите, тъй като вече имате всички необходими знания!

Професионални бизнес планове

Категорията „бизнес от нулата“ може безопасно да включва дейността по отдаване под наем на апартаменти за дневен наем. В същото време може да не притежавате апартаменти, но и да правите пари от краткосрочни наеми. Всичко, което трябва да направите, е да намерите жилище, чиито собственици са готови да го предоставят на пренаем. Пренаемането е форма на споразумение, при което правото на отдаване под наем на апартамент се прехвърля.

Такъв бизнес може да изглежда ясен и лесен за организиране. Но не всичко е толкова гладко и спокойно. Има много апартаменти за ежедневен наем, но не всички носят добри пари, а някои не оправдават инвестицията в тях.

Добре е, ако в имота вече има няколко или три апартамента. Дори да са едностайни апартаменти (най-популярните на пазара), тогава доходността ще бъде по-висока. Ако няма такъв имот, ще трябва да наемете жилище за дълго време и да го отдавате на дневна или почасова база.

Цялата трудност при организирането на бизнес се свежда до намирането на подходящо жилище. Много собственици, като чуят думата „ежедневен наем“, веднага я свързват с пиянство, проституция и други негативни неща. И никакво убеждаване няма да промени мнението им. Въпреки че всъщност такива апартаменти рядко се нуждаят от последващ ремонт, за разлика от апартаментите в дългосрочен наем.

За поднаемателите не е изгодно да поддържат жилищата в лошо състояние, защото просто няма да имат клиенти. След всяко настаняване апартаментът се почиства основно. Не може да се каже същото за дългосрочните наеми: в 90% от случаите наемателите (а много от тях са млади) не следят състоянието на апартамента. И те купонясват и пият в такива апартаменти не по-малко.

„За да сключите договор за пренаемане на апартамент, който харесвате, трябва малко да излъжете собствениците. Казвам, че имам договорки с някои фирми за настаняване на хора, които идват в командировка. И в този случай жителите ще се променят често. Ако сте съгласни с тези условия, тогава ще ви плащам малко повече за наем. Собствениците отначало се притесняват, но когато видят, че с апартамента им всичко е наред, се успокояват. И вече не ги интересува мнението на съседите и председателите на HOA“, казва потребителят „Rasklad“ във форума nasutki.borda.ru.

Най-добре е да търсите апартаменти по-близо до центъра на града. Намирането на клиенти тук е много по-лесно. И разходите за реклама са много по-ниски. Също така си струва да наемете апартаменти възможно най-близо един до друг - това ще намали транспортните разходи. Ако един апартамент се намира на 15 км от друг, тогава транспортните разходи ще бъдат много по-високи.

Легализация на дейности

Особеното на бизнеса с ежедневни наеми на апартаменти е, че е трудно контролиран от държавата. Следователно значителна част от бизнесмените работят без да регистрират дейност и не плащат данъци. В някои случаи това е оправдано, особено когато говорим за 1 до 3 апартамента под наем и приходите от дейността не са толкова големи, че да има смисъл от легализиране на бизнеса.

С нарастването на оборота на организацията, когато организаторът вече няма един или два апартамента, а поне 5-6, по-добре е да регистрирате индивидуален предприемач или LLC. След като се регистрира бизнес, ще бъде по-лесно да се намерят нови апартаменти (собствениците на жилища се доверяват повече на организации, отколкото на обикновени хора). Работата ще стане по-спокойна, тъй като никой не е отменил глобите за незаконни бизнес дейности. Винаги ще се намерят завистници, включително и председатели на сдружения на собственици, които да подадат сигнал в полицията или прокуратурата. И в този случай винаги ще имате документи. Всичко ще е в рамките на закона..

Такъв бизнес най-често се регистрира като обикновен индивидуален предприемач. За да регистрирате бизнес в данъчната служба, трябва да представите заявление, фотокопие на вашия паспорт и идентификационен номер на данъкоплатеца и разписка за плащане на държавното мито. В заявлението за регистрация трябва да посочите кодовете OKVED: 55.23.5 „Дейности на други места за временно пребиваване“ и 70.20.1 „Отдаване под наем на собствен жилищен недвижим имот“ (могат да бъдат посочени няколко кода). В рамките на 5 работни дни след подаването на документите можете да получите удостоверение за регистрация на индивидуални предприемачи. И вие сте законният представител на бизнеса.

Отделно си струва да споменем избора на данъчна система. И трите известни специални режима са подходящи за такива дейности: патент (система за патентно данъчно облагане), UTII (импутация) и опростена данъчна система (опростена). Най-изгодният вариант е патент. Плащате фиксирана такса (около 10 хиляди рубли) и работите спокойно цяла година. Не е необходимо да предоставяте отчети, да водите сметки и т.н. Но патентната система не е приета във всички региони, което означава, че ще трябва да избирате между UTII (може да се използва до 500 кв. М.) или опростена данъчна система. Тези специални режими също са полезни (въпреки че са малко по-скъпи), но ще трябва да водите сметки и да подавате отчети по график.

Също така си струва да вземете предвид факта, че след като сте регистрирали бизнес, ще трябва да платите данък върху доходите за собствениците на апартаменти, който е 13% от наемната цена. За да не се обидите, този въпрос трябва да се обсъди със собствениците на жилището на етапа на сключване на договор за пренаемане. Същите тези 13% с право трябва да бъдат приспаднати от разходите за наем на апартамент.

Наемане на служители

Ако говорим за изграждане на бизнес, а не за работа „в името на работата“, тогава проблемът с наетите работници трябва да бъде решен. Ако имате 2-3 апартамента на ваше разположение, тогава можете по някакъв начин да се справите сами. И ако работите с 5 или повече апартамента, няма как да се справите сами.

Представете си картината: намерили сте клиент, ще му покажете апартамент. Докато преговаряте, получавате обаждане от втория клиент - разсейвате се от разговора. По това време третият клиент се изнася от апартамента, за който вече има друг клиент, и спешно трябва да сложите ред в апартамента и т.н., и т.н. И може да има дузина или две такива малки, забързани задачи на ден. Главата ви ще се завърти, което ще се отрази на качеството на работа и броя на клиентите. Ето защо, тъй като броят на поръчките се увеличава, трябва да помислите за наемане на камериерка за почистване на апартаменти и мениджър за обслужване на клиенти. На чистачката може да се плаща само процент от свършената работа, без да се регистрира в държавата (за да не плаща осигуровки). Мениджърът получава заплата и малък процент за мотивация. Оставете го да работи с клиенти, да отговаря на обаждания, да провежда срещи, да проверява състоянието на апартаментите след гости и т.н.

В този случай имате много време, което можете да изразходвате за търсене на нови апартаменти, решаване на счетоводни и правни въпроси, рекламни услуги и наблюдение на работата на персонала. Ще има време за личен живот, а работата ще носи удоволствие.

Как да рекламирате услуга

Намирането на клиенти е една от първите задачи, за решаването на които трябва да вложите всичките си усилия. Ако няма клиенти, няма да има приходи, а задължението за плащане на наем няма да изчезне. Следните опции ще ви помогнат да създадете клиентска база:

• Поставяне на реклами във вестници. Стар и изпитан метод, макар че с навлизането на интернет става все по-малко актуален. Но това не означава, че трябва напълно да изоставим медиите. Много пътуващи по работа, пристигайки в непознат град, купуват вестници и намират апартаменти там.
• Разлепване на листовки на популярни за туристи и посетители места. Това са изходи на метрото, автобусни и трамвайни спирки, автогари и жп гари, централни улици на града.
• Публикуване на информация на табла за обяви в Интернет: Avito, Slando, градски портали и др. Не забравяйте да съставите компетентно описание с изобилие от висококачествени снимки.
• Опитайте уникални рекламни методи, като писане на знаци върху тротоара. Всичко, от което се нуждаете, е шаблон и кутия спрей боя.
• Можете да договорите сътрудничество с местни таксиметрови шофьори, тъй като посетителите често наемат такси на летището и молят шофьора да им каже къде могат да наемат евтини жилища.

Клопки в ежедневния бизнес

Намирането на апартамент, легализирането на бизнес и разрешаването на проблеми с наемателите не са всички проблеми, които очакват предприемач в тази област. Един от основните проблеми е липсата на клиенти. За да може един бизнес да носи доходи, всеки апартамент трябва да е поне 70% зает. Тоест от 30 дни се наемат 21 дни.

Търсенето на жилища може да бъде ниско не само поради високата конкуренция, но и просто поради сезонния спад. През лятото в централната част на Русия търсенето на жилища под наем рязко спада. Хората ходят на почивка, командировките са по-малко. Поради тази причина не трябва да отваряте бизнес за летния сезон. Някои опитни предприемачи в този бизнес се отказват от част от жилищата си под наем в извън сезона, за да намалят постоянните разходи.

В същото време за курортните градове (Сочи, Геленджик, Анапа и др.) Лятото е просто сезон. А през есента и зимата такъв бизнес не работи.

Заслужава да се спомене отделно за ипотеките и закупуването на апартаменти на кредит. Във форумите можете да прочетете идеи със следното съдържание: „можете да закупите няколко апартамента с ипотека и да ги дадете под наем за ден. По-добре е, отколкото да плащаш на хазяина." Идеята изглежда примамлива, но не е осъществима поради редица причини:

1. За да получите ипотека дори за един апартамент, ще трябва наистина да харесате банката. Той ще изисква от вас удостоверение за доходи, ще прегледа кредитната ви история, ще ви помоли да намерите поръчители и т.н. Официалният ви доход не достига 30 - 50 хиляди рубли. на месец и банката ви отказва. Ако искате да подредите два апартамента, тогава вече ще ви е необходим доход от 80 хиляди рубли. И ако имате такъв доход, тогава защо имате нужда от ипотека и дневен наем.
2. От инвестиционна гледна точка тази опция изглежда изключително неизгодна. Възвращаемостта на инвестицията ще бъде около 8-10 години, което е немислимо за нормален, работещ бизнес.

Колко можете да спечелите? Кратък бизнес план

Дългосрочният наем на едностаен апартамент в Москва ще струва 25-30 хиляди рубли. на месец. Това трябва да вземе предвид разходите за почистване, реклама и амортизация (подмяна на счупено оборудване и мебели) - около 5 хиляди рубли. на апартамент на месец. Можете да наемете такива апартаменти на ден средно за 2 - 2,5 хиляди рубли.

Приблизително картината през сезона трябва да изглежда така:

Печалбата от отдаване под наем на шест апартамента ще бъде около 120 000 рубли. на месец.

За да определите възвръщаемостта на инвестицията си, трябва да вземете предвид първоначалната инвестиция в бизнеса. Всеки апартамент трябва да бъде приведен до необходимия комфорт - да се направи ремонт, да се закупят мебели и уреди. За всеки апартамент трябва да поставите най-малко 100 000 рубли. Следователно шест апартамента ще изискват инвестиция от 600 000 рубли.

Следователно възвръщаемостта на инвестицията според дадените по-горе изчисления ще бъде от 6 месеца. Но също така е необходимо да се вземе предвид фактът, че през първите месеци ще има малко клиенти. Ще трябва да работите повече от един месец, преди да създадете постоянна клиентска база и да започне да работи от уста на уста. Следователно периодът на изплащане на инвестициите може безопасно да се умножи по две.