Wyniki przetargów na wynajem lokali niemieszkalnych. Jak przeprowadzić licytację na prawo do zawierania umów dzierżawy (nieodpłatne użytkowanie, zarządzanie trustem) majątku państwowego (komunalnego)

Często oferujemy różnorodne nieruchomości do wynajęcia i własności, z których wszystkie rozgrywane są na aukcjach elektronicznych. Dziś chcielibyśmy bardziej szczegółowo opowiedzieć o technologii prowadzenia takich transakcji oraz o witrynach, na których się one odbywają.

Obecnie w Rosji istnieje sporo elektronicznych platform handlowych. Są to zarówno witryny komercyjne, jak i państwowe. Skoncentrujemy się na rządzie i tym, co najważniejsze. To te, w których Moscow City Property Department najczęściej prowadzi aukcje elektroniczne. Losy objęte przez nas są losowane dokładnie tam.

Jak przebiega procedura przetargowa?

Wymagana jest rejestracja na platformie elektronicznej, a następnie złożenie wniosku o udział (pamiętaj, że w naszych propozycjach zawsze wskazujemy termin przyjmowania zgłoszeń uczestnictwa). Ostatnim krokiem jest bezpośrednie przeprowadzenie aukcji elektronicznej, a następnie otrzymanie protokołu z jej wyników.

Na etapie rejestracji kluczowymi punktami będą:

• Uzyskanie elektronicznego podpisu cyfrowego przez uczestnika. Procedura pozyskiwania jest kontrolowana przez regulamin, który zostanie udostępniony na każdej z powyższych platform handlowych.
• Akredytacja - wypełniany jest wniosek o akredytację i składane są zeskanowane elektroniczne kopie niezbędnych dokumentów.

Operator platformy kontroluje przebieg handlu.

A teraz bezpośrednio wymienimy te platformy elektroniczne, na których najczęściej odbywają się otwarte aukcje w formie elektronicznej w celu kupna / sprzedaży i dzierżawy nieruchomości ze skarbca nieruchomości miasta Moskwy:

Wszystkie witryny oferują w przybliżeniu ten sam zakres usług i wsparcia jakościowego, wsparcia technicznego i szkoleń.

Każdy indywidualny przedsiębiorca małej (średniej) firmy ma możliwość zawarcia umowy z organem miejskim Federacji Rosyjskiej o dzierżawie lokalu. Dzierżawa nieruchomości komunalnych, majątek państwowy ma pewne cechy szczególne. Przy zawieraniu takiej umowy najmu obowiązuje szereg ograniczeń.

Umowa może zostać zawarta zgodnie z ustawą federalną () na dwa sposoby:

• na podstawie wyników aukcji na prawo wykonania umowy dzierżawy majątku komunalnego
• bez organizowania handlu.

Jakie rodzaje nieruchomości, których dzierżawa nie jest dozwolona przez instytucję państwową lub jest ograniczona, specyfikę procedury zawierania umowy dzierżawy mienia komunalnego (majątku państwowego) wyjaśnia obwieszczenie FAS nr TSA / 16309/14.

W tym artykule

Zasady, wyjątki

Zasady sporządzania umów najmu majątku państwowego określa ustawa federalna nr 135 (artykuł nr 17/1). Zgodnie z tym przepisem autonomiczne organizacje miejskie i instytucje państwowe mają prawo do wydzierżawiania nieruchomości, które są zaliczane do zarządzania operacyjnego, tylko po przeprowadzeniu aukcji na prawo do podpisywania tego typu umów najmu. Jednocześnie ustawa federalna nr 135 (artykuł nr 17/1) przewiduje wyjątki, które mają jednocześnie zastosowanie do UA.

Bez aukcji organizacje miejskie mogą dzierżawić nieruchomości w następujących sytuacjach:

• umowa zawierana jest na okres krótszy niż 30 dni kalendarzowych w ciągu 6 skrajnych miesięcy kalendarza;
• o podpisanie umowy najmu ubiegają się inne organizacje miejskie, agencja rządowa, struktura non-profit (także o charakterze społecznym), placówka medyczna, struktura prowadząca działalność w zakresie edukacji;
• za przeniesioną nieruchomość podlegającą opodatkowaniu uważa się część powierzchni mniejszą niż 20 m 2, a osoba przenosząca nieruchomość ma prawo do 10% powierzchni tego budynku (lokalu);
• umowa zostaje podpisana ze specjalnym, który samodzielnie złożył wniosek o dopuszczenie do udziału w aukcji (w tym przypadku, jeśli spełnia ustalone normy), który jest jedynym uczestnikiem aukcji.

Obowiązek podpisania umowy najmu przed samodzielną organizacją państwową powstaje tylko w ostatnim z wymienionych przypadków (umowa z jednym uczestnikiem aukcji zorganizowanej, przetarg). W innych sytuacjach, gdy dzierżawa nieruchomości odbywa się bez licytacji, uprawniony nie jest zobowiązany do podpisania umowy, wnioskodawca nie ma prawa wysuwać roszczeń dotyczących takich powierzchni.

Zorganizowanie aukcji na wynajem nieruchomości jest dozwolone w stosunku do preferencyjnych wnioskodawców. Jeżeli na jedną nieruchomość państwową przypada więcej niż jeden taki podmiot, wówczas niezależna instytucja państwowa ma prawo odmówić najmu nieruchomości na preferencyjnych warunkach i organizować między nimi przetargi. W opinii organizacji antymonopolowej nie stanowi to naruszenia interesów wnioskodawców tej kategorii.

Ale ostrożność przy podejmowaniu decyzji o organizowaniu aukcji na dzierżawę wartości nieruchomości AU, przypisanych im w ramach zarządzania operacyjnego, powinna być wykazana jako właściciele tej nieruchomości. Zgadzając się na dzierżawę mieszkania, określonego obszaru organizacji, założyciel musi kierować się wymogami ustawy federalnej nr 135/2.

Podpisywanie umów dzierżawy majątku państwowego bez organizowania aukcji

Prawo przewiduje kilka wyjątków, kiedy autonomiczna instytucja państwowa ma prawo do najmu powierzchni bez licytacji.

Najemca - placówka edukacyjna, medyczna

Co konkretnie chodzi o organizacje edukacyjne, medyczne (instytucje budżetowe), wskazano w objaśnieniach FAS (rozdział 5-6). W tej sytuacji należy kierować się przepisami prawa działalności przemysłu.

Zgodnie z ustawą federalną (art. 2/11) do instytucji medycznych zalicza się osoby prawne, niezależnie od stosowanej formy organizacyjno-prawnej, których działalność związana jest przede wszystkim z dziedziną medycyny, pod warunkiem posiadania odpowiedniej licencji. Również organizacje medyczne to indywidualni przedsiębiorcy (IP), których działalność związana jest z medycyną.

Krótkoterminowa umowa najmu nieruchomości, która nie została podpisana w wyniku aukcji, nie może zostać przedłużona na nowy okres bez zorganizowania aukcji. W takim przypadku obowiązuje ustalona reguła, która ogranicza okres obowiązywania niniejszej umowy na wynajem lokalu.

Instytucje edukacyjne (budżetowe) to struktury, których główna działalność związana jest z dziedziną edukacji, a także instytucje bezpośrednio zaangażowane w szkolenia. Zgodnie z ustawą federalną nr 273 () takie organizacje obejmują dodatkowo indywidualnych przedsiębiorców prowadzących działalność edukacyjną.

Efekt: osoby prawne, przedsiębiorcy indywidualni, których główna działalność związana jest z dziedziną edukacji lub medycyny, ale posiadając odpowiednie licencje, mają możliwość wynajęcia terenu pod nieruchomość autonomicznej organizacji miejskiej (instytucji państwowej) bez udziału w aukcjach.

Wynajem krótkoterminowy

Zgodnie z ustawą federalną nr 135 (art. 17.1 / 11/1) organizacje miejskie i instytucje państwowe mogą wynajmować nieruchomości na krótki okres bez organizowania przetargów lub aukcji. Jednocześnie zabronione jest świadczenie takiej usługi jednej osobie przez ponad 30 dni kalendarza, przez 6 miesięcy, idąc z rzędu bez organizowania aukcji, konkursów.

Jednak zgodnie z rosyjskim kodeksem państwowym (artykuł 610/3) umowę dzierżawy mienia komunalnego (majątku państwowego), podpisaną na okres przekraczający maksymalny możliwy okres określony w obowiązującym ustawodawstwie, uważa się za zakończoną na czas określony.

Oznacza to, że umowy dzierżawy nieruchomości przypisane gminie (państwo rosyjskie) i podpisane na krótki okres bez licytacji nie są przedłużane (ustawa federalna nr 135 (art. 17.1 / 9), kodeks cywilny ()). Podobna sytuacja znajduje się w Objaśnieniach FAS (rozdział 10).

Wynajem części pow. Lokalu

Jak już wspomniano, istnieje możliwość wynajęcia części powierzchni budynku (mieszkania) bez aukcji wstępnej, ale pod warunkiem spełnienia następujących wymagań:

• wynajmowana powierzchnia nie powinna przekraczać 20 m 2 i 10% powierzchni nieruchomości, do której należy.

• przy ustalaniu takiego udziału nie jest konieczne uwzględnienie powierzchni przedmiotu nieruchomego, którego prawo użytkowania zostało przeniesione przed wejściem w życie ustawy federalnej nr 135 (artykuł nr 17.1), na podstawie innych wyjątków określonych w ustawie federalnej nr 135 (artykuł nr 17.1), na podstawie wyników licytacja.

Najemca - wykonawca instytucji

Należy osobno odnotować taki wyjątek od zasad dzierżawy nieruchomości komunalnych (majątek państwowy), który nie dotyczy AU (przynajmniej do autonomicznych instytucji państwowych, które dokonują zakupów, opierając się na ustawie federalnej nr 223). W tym przypadku mamy na myśli podpisanie bez licytacji umowy najmu z osobą, która zawarła umowę z organizacją miejską (państwową) na podstawie wyników aukcji (na zasadach konkurencyjnych) zorganizowanej zgodnie z ustawą federalną nr 44. Jednocześnie przyznane prawa zostały przewidziane w udokumentowanej ofercie (przetargu) w celu wypełnienia zobowiązań wynikających z tej umowy (ustawa federalna nr 135, artykuł nr 17.1 / 10/1).

Zgodnie z objaśnieniami FAS (rozdział 9), umowy cywilne zawarte w ramach ustawy federalnej nr 223 nie są uznawane za umowy gminne (stanowe). W związku z tym przepisy ustawy federalnej nr 135 (artykuł nr 17.1 / 1/10) nie mają zastosowania w takich przypadkach. Oznacza to, że gdy autonomiczna instytucja państwowa, powołując się na przepisy ustawy federalnej nr 223, poniosła wydatki na zakup niektórych robót lub usług, których wykonanie lub świadczenie wymaga obecności wykonawcy na terenie (na przykład teatr zakupił usługi naprawcze, szycie kostiumów scenicznych), dzierżawa odpowiednie obszary są możliwe wyłącznie na zorganizowanych aukcjach.

Ważny! W takich sytuacjach, jak opisano powyżej, zakup usług, licytacja prawa do zawarcia umowy najmu to dwa niezależne procesy.

Przedłużenie umowy

Obowiązujące umowy dzierżawy nieruchomości komunalnych (majątek państwowy), wartości nieruchomości przekazane agencji państwowej w celu zarządzania operacyjnego zgodnie z ustawą federalną nr 135 (artykuł nr 17.1 / 9-11) podlegają przedłużeniu. W przypadku, gdy osoba fizyczna prawidłowo wypełniła swoje zobowiązania wynikające z niniejszej umowy, umowa zostaje podpisana na nowy okres bez organizowania aukcji (chyba że umowa stanowi inaczej, a okres obowiązywania takiej umowy nie jest ograniczony przepisami obowiązującego prawa rosyjskiego).

W tej sytuacji muszą zostać spełnione dwa warunki wstępne:

• minimalny okres odnowienia umowy najmu musi wynosić od 3 lat (krótszy okres jest możliwy, ale tylko wtedy, gdy najemca napisze odpowiedni wniosek);
• wysokość opłaty, na podstawie której ewidencjonowany jest dochód z tytułu najmu lokalu, ustalana jest na podstawie wyników wyceny nieruchomości według stawek rynkowych.

Jeśli wszystkie warunki są spełnione, wynajmujący, reprezentowany przez niezależną instytucję państwową, zgodnie z ustawą federalną nr 135 (artykuł nr 17.1 / 10), nie ma prawa odmówić przedłużenia umowy najemcy.

Odmowa jest możliwa, jeśli osoba fizyczna jest zadłużona w momencie zakończenia umowy najmu lub jeśli zapadła decyzja o zbyciu danej nieruchomości w inny sposób.

Na tej podstawie organizacja antymonopolowa wyciągnęła następujące wnioski:

• Tponieważ istnieje możliwość, aby najemca nie przedłużył umowy najmu na podstawie nowej decyzji w sprawie trybu zbycia nieruchomości, wynajmujący musi uzyskać zgodę właściciela danej nieruchomości na przedłużenie umowy najmu.
• Złożenie przedłużenia umowy najmu zgodnie z ustawą federalną nr 135 (artykuł nr 17.1 / 9) może odbywać się nieograniczoną liczbę razy z podobnych powodów. Jednocześnie ważne jest, aby przestrzegać wymagań dotyczących każdego nowego przedłużenia dokumentu.

Poddzierżawić

Zgodnie z ustawą federalną nr 135 (artykuł nr 17.1 / 1/16) podnajęcie majątku komunalnego (majątku państwowego) bez licytacji jest możliwe w następujących przypadkach:

• prawo do zawarcia umowy najmu przysługuje najemcy na podstawie umowy gminnej (państwowej);
• instytucja państwowa zawarła umowę najmu na podstawie wyników aukcji na podstawie nieudanej aukcji.

Jeśli te wymagania zostaną spełnione, nieruchomość dowolnego obszaru może zostać podnajmowana (ustawa federalna nr 135 w tym planie nie przewiduje żadnych ograniczeń). W odwrotnej sytuacji odpowiednie obszary są objęte podnajmem na zasadach ogólnych określonych w ustawie federalnej nr 135 (artykuł nr 17.1) z organizacją aukcji, bez niej, ale z innymi wyjątkami.

Dla małych i średnich firm wynajmowanie nieruchomości w Moskiewskim Departamencie Nieruchomości to jeden z najlepszych sposobów na zaoszczędzenie na czynszu i uwolnienie pieniędzy na rozwiązywanie problemów biznesowych. Uczestnicząc w aukcji, przedsiębiorcy mogą otrzymać lokale po stawce niższej od średniej rynkowej, a następnie wykupić je na korzystnych warunkach. Eksperci Smart Choice podpowiedzą Ci, jak wynająć lokale w pobliżu Moskwy i wziąć udział w specjalnych programach wspierających małe i średnie firmy.

Instrukcje krok po kroku, jak wynająć pokój z miasta

• Wybierz odpowiedni obiekt... Są prezentowane na stronie internetowej mos.ru. Zwróć uwagę na kluczowe informacje dotyczące działki: data aukcji, okres najmu, kwota początkowa czynszu.
• Sprawdź nieruchomość... Zgłoszenie do wglądu można złożyć najpóźniej na kilka dni przed końcem przyjmowania zgłoszeń do udziału w aukcji. Jak wynająć lokal w pobliżu miasta i mieć pewność, że obiekt Ci odpowiada? Odwiedź go sam lub powierz badanie specjaliście. Dokładne badanie, w tym sprawdzenie stanu remontów, komunikacji, ocena dostępności komunikacyjnej, infrastruktury itp., Pozwoli uniknąć problemów z eksploatacją nieruchomości w przyszłości.
• Zarejestruj się w serwisie, który przeprowadzi aukcję. Dziś wszystkie są produkowane elektronicznie. Aby się zarejestrować, będziesz musiał dostarczyć dokumenty składowe i podpis cyfrowy, zainstalować kilka certyfikatów i system szyfrowania danych.
• Odbierz pakiet dokumentów... Będziesz potrzebował wyciągu z Jednolitego Państwowego Rejestru Podmiotów Prawnych lub USRIP (należy go otrzymać nie wcześniej niż 6 tygodni przed rozpoczęciem aukcji), kopii dokumentów założycielskich, decyzji o zatwierdzeniu transakcji, dokumentu potwierdzającego uprawnienia osoby składającej wniosek. Należy również załączyć oświadczenie, w którym przedsiębiorca potwierdza, że \u200b\u200bprzeciwko spółce nie została otwarta sprawa upadłościowa lub likwidacyjna, a jej działalność nie została zawieszona.
• Zapłać kaucję. Zapoznaj się z dokumentacją działki, aby dowiedzieć się, jak wynająć lokal z miasta i ile musisz przekazać, aby wziąć udział w aukcji. Z reguły kaucja wynosi 5% kwoty partii.
• W dniu aukcji przejdź do serwisu aukcyjnego i weź udział w aukcji... Możesz zapoznać się z zasadami handlu na stronie internetowej lub w dokumentacji partii. Jeśli jesteś jedynym uczestnikiem aukcji, automatycznie zostaniesz zwycięzcą.
• Podpisz protokół wyników aukcji. Z reguły jest publikowany tego samego dnia, w którym odbyła się aukcja. W ciągu 10-20 dni po aukcji należy skontaktować się z DGI w celu zawarcia umowy.
• Wpłać początkową kwotę i podpisz umowę. Możesz wtedy korzystać z lokalu.

Uwaga: cena wynajmu za rok, który jest wskazany w umowie, zostanie zmieniona po 12 miesiącach. Kwota zostanie pomnożona przez wskaźnik cen konsumpcyjnych (wskaźnik inflacji). Weź to pod uwagę, ucząc się, jak wynająć pokój od miasta: później pokój będzie kosztował więcej. Jednak Wydział Mienia Miasta nie ma prawa do jednostronnej zmiany stawki.

Jak wynająć pokój w pobliżu Moskwy? Analiza dokumentacji partii

Najlepszym sposobem, aby dowiedzieć się, jak wynająć powierzchnię od miasta, jest przestudiowanie dokumentacji działki. Tutaj znajdziesz wszystkie kluczowe informacje do podejmowania decyzji i planowania działań na aukcji. Dokument wskazuje:

• szczegółowy opis obiekt niemieszkalny wskazując numer w USRN, cel, adres, obszar itp.;
• okres obowiązywania umowy;
• początkowa cena, od której zaczynają się zakłady;
• kaucja za udział w aukcji;
• kwotę, jaką będzie musiał zapłacić zwycięzca aukcji, oraz termin płatności;
• minimalny krok aukcji;
• dokumenty dotyczące udziału;
• daty rozpoczęcia i zakończenia przyjmowania zgłoszeń, przeprowadzenia aukcji i inne informacje.

Również w dokumentacji działki można zapoznać się z umową najmu (zwróć szczególną uwagę na prawa i obowiązki najemcy), przykładowy wniosek o dopuszczenie do licytacji oraz pełnomocnictwo do reprezentowania interesów osoby trzeciej.

Ważne: Moskwa ma kilka programów pomocy przedsiębiorcom. Na przykład wsparcie majątkowe jest zapewniane małym firmom, które działają w dziedzinie opieki zdrowotnej, żywienia społecznego, edukacji, usług konsumenckich itp. Aby zrozumieć, czy Twoja firma może liczyć na korzyści, skontaktuj się ze specjalistami Smart Choice: dokładnie zapoznają się z przepisami dotyczącymi programów pomocowych dla przedsiębiorców i zadbają o poprawność formalności.

Pułapki przy wynajmie nieruchomości komunalnej

Zanim dowiesz się, jak zdobyć nieruchomość do wynajęcia od miasta i licytować, musisz upewnić się, że jesteś gotowy do aukcji. Istnieje kilka komplikacji:

• Konieczne jest śledzenie nowych ofert. Aby nie przegapić opłacalnej partii, musisz regularnie śledzić oferty DGI. Ponadto będziesz musiał spędzić czas na oglądaniu nieruchomości.
• Proces rejestracji w serwisie aukcyjnym może zająć kilka dni... Najlepiej jest zarejestrować się przed podjęciem decyzji o wynajęciu konkretnego lokalu z miasta Moskwy, aby mieć pewność, że przed startem zostanie oferentem. Szczególnie ważne jest, aby rozpocząć przygotowania z wyprzedzeniem, jeśli Twoja firma nie ma jeszcze podpisu elektronicznego. Aby nie przejmować się regulaminem aukcji i nie tracić czasu na samodzielną rejestrację, możesz skorzystać z pomocy prawników Smart Choice.
• Zwycięzca musi w krótkim czasie zawrzeć umowę i, co najważniejsze, dokonać wpłaty... Z reguły opłata wstępna wynosi 25% minimalnej kwoty umowy. Biorąc pod uwagę, że aukcje prowadzone są nie miesięcznie, ale na roczny czynsz najmu kwota okaże się znacząca. Terminy jego przelewu na konto DGI są krótkie - do 3 dni. Jeżeli zwycięzca aukcji nie zdąży zebrać wymaganej kwoty lub nie przekroczy terminu zawarcia umowy, wówczas wyniki aukcji zostaną anulowane, a kaucja nie zostanie zwrócona zwycięzcy.

Jak wynająć lokal użytkowy w pobliżu miasta nie ma problemu?

Smart Choice oferuje usługi przedsiębiorcom chcącym nabyć nieruchomości miejskie na atrakcyjnych warunkach. Świadczymy szeroki wachlarz usług:

• Wybór obiektu zgodnie z wymaganiami klienta spośród propozycji DGI, monitoring nowych propozycji.
• Sprawdzenie nieruchomości, ocena korzyści z oferty, obliczenie przybliżonej wartości rynkowej przedmiotu.
• Konsultacje dotyczące możliwości udziału w programach rządowych.
• Rejestracja klienta na parkiecie.
• Odebranie paczki dokumentów, złożenie depozytu.
• Opracowanie strategii udziału w aukcji, wyliczenie maksymalnej kwoty, jaką warto zapłacić za lokal.
• Udział w aukcji w Twoim imieniu.
• Podpisanie protokołu, przelanie kwoty początkowej na rachunek DGI, podpisanie umowy.
• Ocena możliwości zakupu nieruchomości, złożenie dokumentów do DGI.
• Analiza umowy kupna nieruchomości, samodzielna wycena.
• Kwestionowanie wartości nieruchomości w sądzie.
• Zawarcie umowy kupna wynajmowanej nieruchomości.

Smart Choice zatrudnia prawników z ponad 5-letnim doświadczeniem, którzy wielokrotnie współpracowali z DGI w różnych kwestiach. Pomożemy Ci wynająć lokal idealny dla Twojej firmy w pobliżu miasta z możliwością późniejszego zakupu w Moskwie lub regionie moskiewskim, upewniając się, że warunki są jak najkorzystniejsze.