Affittare ufficialmente un appartamento? Perché esattamente, cosa considerare e come minimizzare i rischi? Affittare un appartamento, consigli Il modo migliore per affittare un appartamento da soli o.

Ultimo aggiornamento maggio 2019

Avere più spazi abitativi non è solo un lusso, ma spesso un mal di testa. I proprietari stanno cercando di affittare lo spazio vitale "extra". Questo è sia un guadagno aggiuntivo che una sorta di supervisione dell'appartamento.

Proviamo a capire come affittare correttamente un appartamento, come evitare problemi con inquilini senza scrupoli e l'ufficio delle imposte, come preservare la nostra proprietà.

Chi può prendere

Il proprietario ha il diritto di affittare il suo appartamento. Chi ha un certificato di registrazione dei diritti di proprietà (estratto dal registro statale) ad esso. Nessun parente o amico molto stretto può stipulare un contratto di locazione con inquilini su richiesta del proprietario dell'appartamento. Questa opzione è possibile solo se esiste una procura notarile, che stipula il diritto della persona autorizzata di affittare l'appartamento del suo mandante. In caso contrario, il proprietario può opporsi a tale transazione in qualsiasi momento.

Se il proprietario dell'appartamento lo utilizza in base a un contratto di locazione sociale, cioè di fatto appartiene allo Stato o al Comune, allora non ha il diritto di affittarlo. In casi eccezionali, questo è possibile, ma per questo è necessario ottenere un'autorizzazione scritta ufficiale dall'autorità statale / municipale (che è il proprietario, nella maggior parte dei casi è il comune).

Se, oltre al proprietario, altri inquilini (come familiari del proprietario) sono registrati nell'alloggio in affitto, ottenere il loro consenso scritto per concludere la transazione non richiesto.

Ma c'è sottigliezza. Se un contratto di locazione è già stato concluso e il proprietario o assume un'altra persona per vivere nell'abitazione, il consenso a tale trasferimento è richiesto da tutte le parti interessate (sia l'inquilino che tutte le persone registrate con l'inquilino).

Lo stesso è richiesto se una parte di un appartamento viene affittata (ad esempio, una stanza in un appartamento comune, in cui c'è una cucina, un bagno, un bagno in comune per più proprietari). Pertanto, un contratto di locazione aggiuntivo per lo spazio libero può essere concluso con il permesso del primo inquilino e dei suoi familiari.

Se anche un figlio minorenne è registrato in tale alloggio, sarà necessario ottenere anche il permesso di affittare un appartamento dalle autorità di tutela.

Nel caso in cui più persone siano i proprietari privati \u200b\u200bdell'appartamento, allora ciascuno dei comproprietari deve partecipare alla transazione dalla parte del locatore. Oppure esprimere il proprio consenso scritto per concludere la transazione e affidare la gestione ad uno dei titolari. Tale consenso e procura sono redatti con un notaio.

Se tali procedure vengono trascurate, il contratto di locazione dell'appartamento (per un periodo superiore a 1 anno) non può essere registrato nel registro russo.

In pratica, gli appartamenti vengono spesso affittati "grigi", senza registrazione statale del contratto nel registro russo. Pertanto, queste formalità non vengono seguite. Ma è necessario tenere presente che in una controversia con l'inquilino (su qualsiasi questione riguardante l'affitto dell'appartamento), sarà impossibile fare riferimento a tale accordo come prova, poiché è nullo senza registrazione (se non è concluso per un periodo inferiore a un anno, quindi registrazione non è necessario e la forma scritta del contratto è sufficiente per la sua piena validità).

Quando si tratta di trasferirsi (inclusa la registrazione, stipulare un contratto di affitto sociale aggiuntivo) in un appartamento comunale, è necessario il consenso di tutte le persone registrate e, ovviamente, del comune.

A chi affittare un appartamento

Una persona che deve affittare un appartamento per la prima volta si lascerà prendere dal panico anche per una semplice domanda su dove trovare inquilini. Ci sono quattro opzioni da consigliare:

• Contatta un'agenzia immobiliare. Ti verranno offerte molte opzioni e alcune garanzie, ma dovrai pagare per tali servizi.
• Invia un annuncio per l'affitto di un appartamento sul giornale, sui siti Internet o sulla "linea strisciante" in televisione. Oppure trova un annuncio di una persona che desidera affittare un appartamento sullo stesso supporto. È vero, c'è il rischio di imbattersi in un inquilino senza scrupoli. O non pagherà per l'appartamento che gli è stato fornito, o rovinerà (ruberà) la proprietà in esso.
• Trovare un inquilino tramite amici, conoscenti, parenti è l'opzione migliore. È improbabile che un inquilino con il patrocinio rischi di danneggiare il proprietario. E in caso di questioni controverse, puoi sempre trovarlo.
• Affitta alloggi a parenti o amici. Molto probabilmente, tale affitto sarà gratuito. Non riceverai alcun vantaggio materiale. Ma puoi tranquillamente istruirli a pagare le bollette per l'appartamento.

In generale, è necessario controllare periodicamente l'appartamento affittato. Comunicare con gli inquilini e monitorare le bollette per evitare problemi futuri.

Se un appartamento viene affittato a uno sconosciuto, il contratto di locazione non può garantire la completa sicurezza della proprietà per il proprietario. È necessario controllare il futuro inquilino per la sua osservanza della legge. Per fare ciò, puoi contattare agenti di polizia familiari o altri rappresentanti delle forze dell'ordine per verificare che il datore di lavoro non abbia precedenti penali, portarlo alla responsabilità amministrativa, alla presenza di debiti o ritardi nel credito, ecc. Puoi vedere informazioni su una persona su Internet e da altre fonti aperte.

Affittare un appartamento senza intermediari è, ovviamente, più economico. Ma poi tutte le preoccupazioni per l'alloggio ricadono solo sulle tue spalle.

Come trasferire un appartamento

Parleremo più tardi degli aspetti legali del completamento della transazione. Ora tocchiamo i momenti quotidiani.

L'appartamento deve essere trasferito direttamente al conduttore, raccontando tutte le caratteristiche e gli aspetti tecnici importanti dell'alloggio. In questo modo si possono evitare guasti accidentali e altri danni.

Quando si trasferisce un appartamento, è necessario registrare congiuntamente le letture dei contatori di energia (acqua, luce, gas, ecc.), In modo che in futuro non sia possibile capire chi ha commesso il debito comunale.

Prima della consegna delle chiavi è opportuno fotografare la situazione generale e dettagliata dell'appartamento. Ciò disciplinerà il datore di lavoro, poiché vedrà l'atteggiamento riverente del proprietario nei confronti della sua proprietà. Inoltre, le fotografie possono servire come prova in tribunale se si verifica un conflitto su un significativo deterioramento delle condizioni dell'appartamento dopo la sua consegna.

Se hai vicini amichevoli sul pianerottolo, sarebbe bene presentare loro nuovi inquilini. E lascia il tuo numero di telefono al tuo vicino per le emergenze. Questo anche "educa" il datore di lavoro.

Come registrare legalmente un contratto di locazione

Anche se decidi di affittare un appartamento ai tuoi migliori amici o parenti lontani, è meglio documentare questa transazione. In questo caso viene stipulato un contratto di locazione (deve essere distinto da un contratto di locazione, che è concluso principalmente tra persone giuridiche). È facile organizzarlo. Ci sono molti esempi e opzioni su Internet per diverse occasioni. Puoi redigerlo tu stesso, chiedere aiuto a un avvocato oa noi.

Il documento è firmato da entrambe le parti. La sua autenticazione notarile non è richiesta, ma nemmeno vietata. In alternativa, affidare la preparazione e la certificazione dell'operazione a un notaio. Ma un tale documento non avrà più forza giuridica di un normale accordo scritto concluso dalle parti.

Oltre al contratto di locazione è necessario redigere atto di accettazione e cessione dell'appartamento affittato.

L'atto descrive in dettaglio le condizioni tecniche dell'intera abitazione: la presenza di riparazioni, impianti idraulici, nonché mobili, elettrodomestici e altri articoli per la casa disponibili nell'appartamento. È necessario non solo elencarli, ma anche indicare in che condizioni si trovano, dove si trovano, il nome (modello, marca, ecc.), Per determinare il costo approssimativo (almeno degli articoli più costosi). Ciò aiuterà il proprietario della casa in futuro a valutare le condizioni della sua proprietà e recuperare i danni per i danni da inquilini senza scrupoli. L'atto è firmato anche da entrambe le parti dopo l'ispezione dell'appartamento. Quindi le chiavi vengono consegnate al datore di lavoro.

Come redigere correttamente un contratto di lavoro

Se decidi di affittare un appartamento e stipuli tu stesso un contratto, dovresti seguire le regole di base per la sua stesura. La stessa cosa, indicare chiaramente le condizioni principali: l'indirizzo dell'appartamento, la durata e l'importo dell'affitto, il resto è su richiesta delle parti. È possibile redigere un documento molto dettagliato su più pagine, in cui sono previste tutte le sfumature. E solo le cose più necessarie, mettendo tutto su un foglio. Un contratto affidabile dovrebbe includere i seguenti punti:

1. Data e luogo della sua compilazione.
2. Dati anagrafici dettagliati del locatore e inquilino: nome, cognome, patronimico, data di nascita, luogo di registrazione e residenza, numero e serie del passaporto o altro documento di identità.
3. Oggetto del contratto: appartamento in locazione di proprietà del locatore. Vale a dire, indirizzo, filmati, condizioni tecniche, disponibilità di mobili, impianto idraulico, valutazione dell'idoneità alla vita (riscaldamento, fornitura di acqua), connessione alla rete telefonica e Internet, TV via cavo. Una descrizione dettagliata può essere riportata sia nel contratto stesso che nell'atto di cessione ad esso allegato.
4. Link a un documento che conferma che il proprietario è il proprietario della proprietà. Sull'assenza di gravami da parte di terzi (ipoteca, pegno, altro canone, sequestro, ecc.).
5. Il costo dell'affitto mensile, inclusa l'indicazione di chi è responsabile del pagamento delle bollette.
6. Modulo di calcolo: in contanti, tramite vaglia postale o su carta di credito (deposito), gratuito, ecc.
7. Termini di pagamento: una tantum per l'intero periodo di locazione o mensile (trimestrale) indicando la data entro la quale deve essere effettuato il pagamento.
8. Quale delle parti è obbligata a effettuare riparazioni attuali, importanti o urgenti dell'appartamento.
9. Il termine per il quale la proprietà è affittata.
10. Indicazione di tutti gli inquilini trasferiti dall'affittuario (se il contratto è a lungo termine).
11. Diritti e obblighi assegnati al conduttore e al locatore, con i quali devono concordare.
12. Motivi e condizioni per cui il contratto di locazione può essere risolto unilateralmente.

Si consiglia di prescrivere anche nel contratto e condizioni speciali, i cosiddetti "trucchi quotidiani":

1. Sul divieto del datore di lavoro e dei suoi familiari (o di coloro che vivranno con lui) di registrarsi nel luogo di residenza (in un appartamento in affitto). Sebbene il legislatore non consenta la registrazione senza il permesso del proprietario, gli "artigiani intraprendenti" riescono a aggirare le restrizioni. Tale condizione non consentirà barare durante la registrazione e, se una registrazione illegale è stata comunque consentita, sarà facile contestarla in tribunale (il contratto stesso sarà la prova indiscutibile dell'illegalità delle azioni del datore di lavoro).
2. Distribuire gli obblighi dell'assicurazione contro gli infortuni dell'appartamento tra il proprietario e l'inquilino. Ovviamente è meglio affrontare questo problema da soli, poiché assicurando l'appartamento contro inondazioni, incendi, responsabilità civile, ecc., Il proprietario si solleva dai rischi per il comportamento negligente dell'inquilino. Dopo tutto, se si verifica un caso simile, il proprietario sarà responsabile nei confronti delle vittime (vicini e altre persone). Il danno può essere riscosso dal colpevole (datore di lavoro) solo in via di regresso. Cioè, in primo luogo, il proprietario risarcisce il danno alle vittime e solo allora può chiedere un risarcimento materiale al datore di lavoro. A volte questo è un compito impossibile (ad esempio, il datore di lavoro non ha proprietà, non lavora ufficialmente o paga alimenti, ecc.).
3. Sulla limitazione della possibilità di sublocare un appartamento (sublocazione) ad altre persone senza il consenso scritto del proprietario. In caso contrario, l'appartamento può essere trasformato in un cortile.

In occasione dell'occasionale occasione del proprietario di verificare le condizioni dell'appartamento. Questi sono i diritti del proprietario, in presenza dell'inquilino, di venire all'appartamento per l'ispezione per la sua sicurezza, le adeguate condizioni igieniche, ecc. Se un tale articolo non è previsto, l'inquilino può semplicemente non far entrare il proprietario, perché questo è un suo diritto.

Per quanto tempo concludere un accordo

Il periodo massimo per il quale puoi concludere un contratto di lavoro è di 5 anni. E anche se il documento non contiene un riferimento alla durata dell'affitto dell'appartamento, sarà limitato al tempo specificato.

Avvocati esperti sconsigliano ancora di affittare un appartamento per un affitto a lungo termine. È sempre più facile concludere un altro contratto per un nuovo periodo che rescindere uno esistente. Inoltre, quando una delle parti non è d'accordo con la risoluzione.

Devo registrare un contratto di lavoro

Un contratto di locazione di appartamento (o contratto di locazione residenziale) non richiede la registrazione obbligatoria presso le autorità di Rosreestr se è concluso per un periodo fino a un anno (ad esempio, per 11 mesi o per sei mesi).

Se viene concluso per un periodo più lungo, tale transazione dovrà essere registrata. Lo svantaggio è che obbliga il proprietario a preparare un pacchetto di documenti e pagare una quota di registrazione statale. Inoltre, le informazioni sull'affitto di alloggi e la ricezione da parte del proprietario del profitto cadranno nell'autorità fiscale. Ma, d'altra parte, registrando questa transazione, riceve ulteriori garanzie. ...

La cosa più redditizia è concludere un contratto di locazione di appartamento con diritto alla sua successiva proroga e rinnovarlo ogni anno.

Vantaggi e caratteristiche di affittare un appartamento per un periodo non superiore agli 11 mesi, di cui abbiamo già parlato

• il contratto di locazione potrebbe non essere registrato con Rosreestr. Ciò significa che non è necessario perdere tempo a raccogliere documenti, per sostenere il costo del pagamento delle tasse statali. E alla scadenza del contratto, rimborsare l'iscrizione nel registro statale sugli gravami (assunzioni);
• il datore di lavoro non potrà contare sulla previsione di un differimento per l'eliminazione delle violazioni che comportano la risoluzione del contratto.

Fondamentalmente, i contratti a breve termine sono utilizzati dai proprietari che evadono il pagamento delle tasse sui redditi da locazione. Dopo tutto, l'ispettorato fiscale non è a conoscenza di un tale accordo (l'accordo non è registrato nel Rosregister e le autorità fiscali non ricevono informazioni da lì).

La stessa registrazione del contratto nel Rosregister non è difficile

1. È possibile richiedere la registrazione di un contratto entro 1 mese dalla data della sua conclusione (articolo 51 della legge federale "Sulla registrazione statale di beni immobili"). Altrimenti, attende una multa di 5.000 rubli.
2. I candidati devono essere due parti del contratto (sia il locatore che l'inquilino o i loro rappresentanti con procura notarile).
3. Il pacchetto di documenti è:
   • contratto di locazione con atti di cessione dell'appartamento dal proprietario al conduttore in triplice copia;
   • passaporti dei richiedenti (a fini di identificazione);
   • ricevuta del pagamento del dazio statale (importo di 2000 rubli, 1000 rubli su ciascun lato);
   • copie dei documenti di proprietà dell'appartamento (contratto di base, certificato di proprietà, passaporto catastale). Sebbene questi documenti non siano obbligatori per la consegna, la loro fornitura accelera il processo di accettazione delle domande e di registrazione di un accordo;
   • consenso degli interessati (altri possessori di partecipazioni, mutui, ecc.).
4. La registrazione viene effettuata entro 5 giorni lavorativi
5. I documenti vengono inviati al reparto MFC.

La registrazione può essere resa per i seguenti motivi

• l'appartamento in locazione non risulta iscritto al catasto;
• è valido un contratto di locazione precedentemente concluso per la stessa area;
• non viene fornito un elenco completo dei documenti richiesti per la registrazione;
• il contratto di locazione presenta evidenti incongruenze con i requisiti di legge.

Canoni di locazione

Il pagamento per l'affitto di un appartamento, nonché le condizioni per l'effettuazione delle bollette dovrebbero essere descritte in dettaglio nel contratto.

Alcuni proprietari insistono su una cauzione in affitto. Cioè, richiedono il pagamento per diversi mesi contemporaneamente. Ciò garantisce che gli inquilini vivranno nell'appartamento per l'intero periodo pagato. Per il datore di lavoro, questa è la certezza che non sarà lasciato senza un tetto sopra la testa durante il tempo per il quale ha già pagato.

L'informazione che per l'affitto di un appartamento è richiesta una caparra per più mesi può essere indicata direttamente nel contratto o concordata oralmente dalle parti.

È meglio annotare le condizioni per la restituzione (o non restituzione) della caparra nel contratto di locazione. Questo nel caso in cui l'inquilino decida di lasciare l'appartamento prima, entro il periodo per il quale ha già pagato.

Ad esempio, l'inquilino ha pagato una cauzione per aver vissuto in un appartamento in affitto per 6 mesi e dopo 3 mesi ha deciso di trasferirsi. Questa opzione deve essere prevista nel contratto e indicare se in questo caso il locatore dovrà restituire parte dell'affitto.

C'è una condizione per un deposito di affitto per l'ultimo mese. Lo schema è il seguente: il doppio pagamento viene effettuato nel primo mese. E non devi pagare nulla per l'ultimo mese, poiché il pagamento del deposito è il pagamento per l'ultimo periodo. Il proprietario dell'appartamento è assicurato con questa cauzione se l'ospite si trasferisce di nascosto senza pagare l'ultimo mese.

A proposito di ricevute

Si consiglia di registrare il trasferimento di denaro per l'affitto di un appartamento, sia che si tratti di una caparra o di una rata mensile, con le ricevute. Puoi preparare un unico modulo, in cui dovrai solo inserire l'importo e la data del pagamento e firmare le parti. I testimoni vengono spesso utilizzati per confermare il trasferimento. I loro dati vengono inseriti in una ricevuta.

Si consiglia inoltre di fare una ricevuta in 2 copie in modo che una rimanga presso il datore di lavoro e la seconda presso il locatore.

Se il pagamento per l'affitto di un appartamento viene effettuato in una forma non in contanti, il pagatore deve conservare le ricevute (ricevute) del trasferimento di denaro al proprietario dell'appartamento.

Risoluzione di un contratto

I motivi e le condizioni per la risoluzione del contratto di lavoro devono essere specificati nel documento stesso.

L'inquilino ha il diritto di risolverlo su propria richiesta, a due condizioni:

• tutte le persone che vivono con lui concordano con questa decisione;
• il locatore è stato avvertito non più tardi di tre mesi prima.

Il soggetto che affitta l'appartamento può consentire la risoluzione del contratto unilateralmente per i seguenti motivi:

• l'inquilino non paga l'affitto per sei mesi per un leasing a lungo termine o perde due pagamenti consecutivi se la durata del leasing è inferiore a 1 anno;
• danni o distruzione da parte di inquilini di alloggi o proprietà in esso situati;
• utilizzare l'appartamento per altri scopi, ad esempio come ufficio, magazzino, ecc .;
• violazione sistematica dell'ordine, che causa molestie ai vicini (l'autore del reato è stato avvertito dal proprietario, ma non ha eliminato la violazione).

Il contratto di locazione può essere risolto anche attraverso un tribunale. Il promotore del reclamo può essere il proprietario o il datore di lavoro. Il motivo è solitamente quello di portare l'alloggio in uno stato di degrado o è stato riconosciuto dalle autorità competenti come emergenza.

Se l'inquilino non è d'accordo con la risoluzione del contratto su iniziativa del locatore, ha il diritto di impugnare questo fatto in tribunale. Se il contratto di locazione è stato concluso per un lungo periodo, il tribunale può concedere al ricorrente un differimento per eliminare le violazioni e pagare il debito per il pagamento fino a un anno.

Se pagare le tasse sul reddito derivante dall'affitto di un appartamento

Anche se l'appartamento viene affittato per un breve periodo, ciò non esonera il locatore che riceve il ricavato dall'onere fiscale.

Quando un contratto di locazione è per un lungo periodo ed è registrato con Rosreestr, molto probabilmente le informazioni sulla transazione arriveranno all'ufficio delle imposte.

Con un contratto a breve termine, è più facile nascondere il fatto di trarre profitto dal contratto di locazione (per ovvie ragioni). Ma i legislatori sconsigliano di farlo. Coloro che vengono catturati saranno costretti a pagare non solo l'imposta sul reddito per l'intero periodo, ma anche una multa e sanzioni per un importo compreso tra il 20 e il 40% dell'importo dell'imposta non pagata, ecc.

Quando il debito fiscale ammonta a un importo elevato (più di 900 mila rubli), il colpevole può essere punito penalmente. Fino alla reclusione.

Il contratto di locazione concluso per immobili residenziali è un motivo per cui le autorità fiscali riscuotono le tasse sull'importo per l'affitto di un appartamento. Qualsiasi malvagio può segnalarlo, così come Rosreestr su richiesta delle autorità fiscali.

Per legge, il locatore è obbligato a farlo dal 1 gennaio al 30 aprile inoltre, presentare all'ispettorato del luogo di residenza una dichiarazione dei redditi dell'anno passato. Indica l'importo del profitto ricevuto, incluso l'affitto di un appartamento.

Nessuno invierà al contribuente una ricevuta dell'importo dell'imposta. Dovresti pagare tu stesso l'imposta sul reddito delle persone fisiche calcolata al tasso del 13 per cento dell'importo del profitto ricevuto dall'affitto di un appartamento per un anno. Se la dichiarazione non viene presentata, è prevista una penale per un importo pari al 30% dell'importo della base imponibile, ma non inferiore a 1000 rubli.

La quota deve essere prodotta fino al 15 luglio dell'annoin cui è stata presentata la dichiarazione. Il mancato pagamento o il ritardo sono soggetti a multe e sanzioni.

Un locatore può essere esonerato dal pagamento delle tasse solo se non ha ricevuto l'affitto per un appartamento dall'affittuario da molto tempo ed è in grado di dimostrarlo.

Lavoro autonomo e affitto di un appartamento

Lo status di lavoratore autonomo consente di risolvere alcune problematiche legate al tema delle assunzioni.

All'inizio, tassazione semplificata ... Si tratta di un esperimento fiscale a Mosca, nella regione di Mosca, nel Tatarstan e nella regione di Kaluga... I cittadini di queste regioni possono registrarsi tramite il servizio "La mia tassa" per pagare il 4% dell'importo del reddito. La segnalazione è costituita dallo stesso servizio Internet "My Tax". L'importo viene pagato mensilmente. Non è necessario presentare alcuna dichiarazione. L'importo del reddito annuo non deve superare i 2,4 milioni di rubli. L'inizio dell'esperimento ha mostrato che l'idea non è stata infruttuosa. È conveniente ed economico pagare il proprio reddito in questo modo. Già altre regioni della Russia hanno espresso il desiderio di partecipare all'esperimento.

Secondo, non è necessario registrarsi come imprenditore individuale ... Registrandosi come lavoratore autonomo, un cittadino pagherà un'imposta speciale sul reddito professionale. Questi obblighi sono sufficienti allo Stato e non c'è bisogno di legarsi strettamente al percorso imprenditoriale. Naturalmente, quando si tratta di consegna della tua casa, che ha 1-2 oggetti... Se ci sarà un gran numero di oggetti e gli oggetti di altre persone saranno forniti in affitto (ad esempio, in locazione o immobili in gestione). È già un'attività prettamente commerciale. Non puoi fare a meno di un certificato IP.

Per i lavoratori autonomi, le esenzioni fiscali sono previste fino al 31 dicembre 2019 (clausola 70 dell'articolo 217 del codice fiscale della Federazione Russa). È sufficiente presentare una notifica all'ispettorato territoriale del Servizio fiscale federale e indicare il tipo di attività preferenziale. Sfortunatamente, affittare una casa non è un'attività esentasse per i lavoratori autonomi. A livello regionale, le autorità, a loro discrezione, possono determinare i tipi di occupazioni che rientreranno in uno status preferenziale. Ma oggi in questo elenco non è inclusa una sola regione dell'affitto di alloggi.

Altri tipi di responsabilità

Ci sono casi in cui i cittadini affittano più appartamenti contemporaneamente. Tale attività è riconosciuta come imprenditoriale. Pertanto, prima di affittare un appartamento, è necessario ottenere lo status di imprenditore individuale.In caso contrario, la responsabilità è imminente ai sensi della legislazione amministrativa (articolo 14.1 del Codice dei reati amministrativi della Federazione Russa) o penale (articolo 171 del Codice penale della Federazione Russa) (a seconda dell'ammontare del reddito guadagnato) per attività imprenditoriale illegale.

Chiariamo, se parliamo di un appartamento in pratica, si considera che questa attività non rientra nel commerciale. Questa è una delle attività dei lavoratori autonomi.

Se hai domande sull'argomento dell'articolo, non esitare a chiederle nei commenti. Risponderemo sicuramente a tutte le tue domande entro pochi giorni.

104 commenti

Possiedi un appartamento libero in cui non abita nessuno? È inattivo e spendi molti soldi, tempo e sforzi per mantenerlo? È ora di smetterla e di fare degli immobili una fonte di guadagno! Come affittare ufficialmente un appartamento e cosa è necessario per questo? Troverai le risposte a queste domande in questo articolo!

Considera i vantaggi dell'affitto legale di un appartamento

1. Conclusione di un contratto. Ciò contribuirà ad evitare molti costi imprevisti e può persino salvarti da grossi problemi. Sappiamo tutti che i datori di lavoro sono diversi. Alcuni sono molto puliti, onesti e ordinati. Altri sono disordinati e irresponsabili e ci sono persino truffatori. È quest'ultima categoria di persone che può darti molti problemi. Pertanto, guarda da vicino la personalità del datore di lavoro. Ci sono momenti in cui gli inquilini portano beni e attrezzature fuori da un appartamento, rovinano riparazioni e mobili. Per evitare che ciò accada, è necessario stipulare un contratto di locazione di appartamenti tra privati. Ad esso è necessario allegare un inventario dettagliato della proprietà che si trova in esso al momento dell'affitto dell'appartamento, descrivere le carenze esistenti. È anche importante indicare in esso chi sarà responsabile di guasti alle apparecchiature, danni alle riparazioni e così via. È importante indicare in questo documento i dati del passaporto del datore di lavoro!

2. Nessun costo aggiuntivo.Chi dovrebbe pagare le bollette? Bollette telefoniche? La rete? L'hai annotato nel contratto? In caso contrario, dovrai trattare con i tuoi datori di lavoro dopo il fatto. Nota che non tutti sono pronti a pagare questi costi, se non l'hai discusso in anticipo. I tuoi inquilini potrebbero pianificare per l'importo concordato e metterlo da parte dal salario. E quando arriva una bolletta chilometrica per un telefono o un appartamento comune, si rifiuteranno di pagare, o non avranno soldi, perché pianificano tutte le spese in anticipo. E non rimarrai senza niente.

3. Impossibilità di una truffa... Hai affittato un appartamento a una studentessa e ci sono 15 lavoratori che vivono lì? Se decidi di affittare ufficialmente un appartamento, questa situazione non ti minaccia. Altrimenti tutto è possibile!

4. Sei puro davanti alla legge. Cosa potrebbe esserci di meglio? La legge russa stabilisce che se vuoi affittare un appartamento, devi pagare le tasse sul reddito derivante dall'affitto di un appartamento. Se vuoi eludere il pagamento, devi affrontare una multa e in alcuni casi anche una responsabilità penale! Non portare a questo. Affitta legalmente il tuo appartamento!

Con i vantaggi risolti. È ora di passare alle istruzioni dettagliate.

Passaggio 1: preparazione della stanza

Innanzitutto, è necessario valutare la disponibilità dei locali per la consegna:

• Controlla tutta l'attrezzatura disponibile. Forse qualcosa non funziona e deve essere sostituito. Così che in seguito non ci fu resa dei conti con i datori di lavoro.
• Vale anche la pena valutare se ci sono abbastanza mobili in casa e in quali condizioni. Potrebbe essere necessario acquistare qualcosa. Poiché più l'appartamento è attrezzato, più costoso può essere affittato, il che significa che il reddito derivante dall'affitto dell'appartamento sarà più alto.
• Se l'appartamento non è stato ristrutturato per molto tempo, fallo. Non devi acquistare materiali costosi. La cosa principale è che sono affidabili. Prestare attenzione al cablaggio e all'impianto idraulico! Proteggi te stesso e i tuoi futuri inquilini. Le situazioni sono diverse, nessuno è al sicuro da cortocircuiti di cablaggio e rotture di tubi. Ma puoi fare un piccolo sforzo e mantenere i rischi al minimo. Pensa alle conseguenze. Un appartamento in cui c'è stato un incendio o un'alluvione, quasi nessuno vuole affittare. Ciò significa che perderai entrate dall'affitto dell'appartamento. E anche i soldi che investi in ristrutturazioni. Perché non è un dato di fatto che il datore di lavoro vorrà risarcirti per il danno. Assicurati di includere nel contratto di locazione di un appartamento tra privati \u200b\u200buna clausola dedicata a tali circostanze ed elenca le persone responsabili!
• Prendi tutti i tuoi oggetti di valore. Fai le pulizie per mantenere il tuo appartamento pulito e confortevole. Ora c'è una grande richiesta di appartamenti accoglienti.
• Prepara tutti i documenti necessari ed elimina i debiti delle utenze, se ne hai.

Step 2: studia il mercato immobiliare

L'appartamento è pronto per ricevere nuovi inquilini. Ma qual è il prezzo? Il compito non è facile per chi non sa su cosa fare affidamento. Ma te lo diremo!

Quindi è tutto molto semplice. È necessario aprire diversi siti in cui le persone pubblicano annunci che desiderano affittare un appartamento per un lungo periodo. Successivamente, trova appartamenti situati nella zona in cui affittate i locali. Trova opzioni simili per riparazioni, interni e arredi. E concentrandoti sui prezzi fissati da altri proprietari, imposta i tuoi.

Passaggio 3: trovare un datore di lavoro

Ci sono due opzioni:

• Puoi affittare un appartamento senza intermediari. In questo caso, dovrai impegnarti in una ricerca indipendente di un inquilino, rispondere a tutte le chiamate sull'arena dell'appartamento e di solito ce ne sono molte.
• La seconda opzione è affittare un appartamento tramite un'agenzia immobiliare. Nella maggior parte dei casi, gli agenti non ti addebiteranno questo servizio. Al giorno d'oggi, l'inquilino paga solitamente una commissione agli intermediari per la ricerca di un alloggio. Qual è il vantaggio di affittare appartamenti tramite intermediari? I vantaggi di questo metodo sono che risparmi tempo nel trovare clienti e parlare con loro. C'è uno meno, ma significativo. Dovrai aspettare molto tempo, poiché non tutti i potenziali inquilini sono pronti a pagare una commissione considerevole, di regola, agli agenti immobiliari. Se tuttavia decidi di affittare un appartamento senza intermediari, inserisci un annuncio sul giornale sull'affitto di un appartamento, sulla tua pagina in un social network, su siti Internet popolari. Assicurati di includere fotografie di alta qualità dei locali. Nell'annuncio, indica che vuoi affittare l'appartamento per un lungo periodo. E aspetta le chiamate.

Passaggio 4: mostrare l'appartamento ai potenziali inquilini. Discussione di tutte le sfumature

Dopo aver trovato potenziali inquilini, dovrai incontrarli in modo che guardino l'appartamento e capiscano se è adatto a loro o no. E anche tu dovresti valutare i futuri padroni di casa e capire se vuoi affittare un appartamento a queste persone, oppure è meglio cercarne altri.

Se tutto va bene a te e ai futuri datori di lavoro, allora è il momento di discutere di tutte le condizioni di vita. Importo e data di pagamento. La procedura per il pagamento di utenze, Internet, servizi di comunicazione e altro, se necessario.

Se hai decisamente deciso di affittare un appartamento a queste persone, allora è il momento di passare alla conclusione di un contratto.

Passaggio 5: conclusione del contratto

È molto importante concludere correttamente un contratto di lavoro e registrare tutte le sfumature. Il contratto è il tuo "cuscino di sicurezza". Perché enunciava i tuoi diritti, la responsabilità dell'inquilino. Cioè, se succede qualcosa alla tua proprietà, non dovrai spendere i tuoi risparmi personali per ripristinare gli arredi originali dell'appartamento. Perché sarà il datore di lavoro che risarcirà il danno e sosterrà tutti i costi, se il danno è avvenuto per sua colpa.

Quali sono i punti importanti da scrivere nel contratto?

1. Cognome, nome e patronimico del datore di lavoro.

2. L'indirizzo della sua registrazione e tutti i dettagli del passaporto.

3. Chi può vivere con l'inquilino in questo appartamento.

4. L'inquilino può ri-affittare l'appartamento a qualcun altro (sublocazione).

5. Chi è responsabile per danni a cose.

6. In quale tribunale risolvere questioni controverse.

7. Assicurati di inserire accuratamente l'indirizzo dell'oggetto da affittare. È meglio cancellarlo dal certificato di registrazione del diritto.

8. Dati del passaporto, indirizzo di registrazione.

9. Numero del certificato di registrazione statale dei diritti.

10. Includere anche i numeri di contatto in modo che sia possibile una comunicazione immediata tra l'utente e l'inquilino. Perché le situazioni sono diverse.

11. Al contratto deve essere allegato un atto di inventario dell'appartamento e dei beni in esso contenuti. Elenca gli eventuali svantaggi.

12. È anche importante determinare la frequenza con cui è possibile controllare le condizioni dell'appartamento (di norma, non più di 1 volta al mese).

13. È importante prevedere su quale base il contratto può essere risolto o esteso.

Attenzione! Studia attentamente il passaporto dell'inquilino prima di compilare. A cosa dovresti prestare attenzione?

Validità. Puoi concludere un contratto con una persona il cui passaporto non è valido e quindi sarà difficile dimostrare qualcosa.

Se dubiti della decenza di un cittadino e vuoi assicurarti che non ci siano problemi con il passaporto, devi andare sul sito web dell'Ufficio del Servizio federale per la migrazione e verificare l'autenticità del documento. Chiunque abbia accesso a Internet può farlo. È libero!

Puoi anche controllare l'inquilino sul sito web degli ufficiali giudiziari per eventuali arretrati. È completamente legale e gratuito.

Il passo successivo è confrontare le fotografie del passaporto con il volto del vero datore di lavoro. Ci sono situazioni in cui le persone cercano di stipulare un contratto a nome di un'altra persona, impossessandosi dei suoi documenti. Stai attento!

Se hai ancora dubbi, puoi chiedere al futuro inquilino una copia del conto economico per assicurarti che sia in grado di coprire le spese di pagamento dell'appartamento.

Si consiglia di fare una copia del passaporto del datore di lavoro. Se altre persone vivranno con lui, è importante indicare i dettagli del passaporto e il nome completo. Assicurati di prendere una copia dei loro passaporti.

Come affittare ufficialmente un appartamento se ha 2 proprietari?

Accade spesso che più persone possiedano lo stesso appartamento. Cosa fare in questo caso?

Per prima cosa, ottieni il consenso di tutti i proprietari per la consegna. Inoltre, ci sono due opzioni per lo sviluppo degli eventi.

Considera l'opzione meno costosa che non richiede costi aggiuntivi. Procedi secondo l'algoritmo sopra riportato, ma ricorda che il contratto deve essere firmato da tutti i proprietari con le proprie mani!

Per una serie di motivi, ad esempio, se uno dei proprietari vive in un'altra città e non può venire a concludere un contratto, puoi utilizzare l'opzione 2 per affittare un appartamento. Come affittare ufficialmente un appartamento in questo caso?

Procedi secondo l'algoritmo di cui sopra. Tuttavia, avrai bisogno di un documento aggiuntivo, ad es. Una procura autenticata dal proprietario. Affermerà che puoi affittare un appartamento da solo e ricevere denaro per questo.

Si prega di notare che tale procura non è gratuita! Devi pagare. E di regola, una quantità abbastanza consistente.

È possibile affittare un appartamento con mutuo?

In effetti, questa è una domanda abbastanza popolare tra i proprietari di un appartamento acquistato nell'ambito di un programma di prestito ipotecario. Come affittare ufficialmente un appartamento in questo caso? Innanzitutto, è necessario ottenere l'autorizzazione della banca per tali azioni. Se viene ricevuto, procedere secondo l'algoritmo. In questo caso, non ci saranno difficoltà.

Tuttavia, ci sono situazioni in cui i mutuatari nascondono il fatto di affittare un appartamento in un mutuo. Cosa li minaccia?

In primo luogo, c'è una multa da parte dello Stato per il mancato pagamento delle tasse. In secondo luogo, le sanzioni della banca. Potrebbe richiedere il pagamento anticipato del prestito. Oppure scriverti una multa.

Tasse pagate dal proprietario dell'appartamento affittato

Nella Federazione Russa, l'imposta sull'affitto di immobili è pari all'imposta sul reddito delle persone fisiche e ammonta al 13%. Se il periodo di noleggio non supera gli 11 mesi, l'individuo non paga la quota statale.

E se la struttura dispone di diversi appartamenti in affitto?

In questo caso, dovresti registrarti come imprenditore individuale. In questo caso, l'imposta sarà diversa. Puoi scegliere il sistema di tassazione che più ti piace. Vale a dire:

• Sistema semplificato. In questa situazione, l'imposta sarà del 6%.
• Sistema generale. In questo caso l'importo dell'imposta sarà calcolato come segue: 15% x Reddito dall'affitto di un appartamento - Spese.

Quali documenti sono necessari per affittare un appartamento?

1. Passaporto del proprietario / proprietari dei locali.

2. Certificato di registrazione statale di legge.

3. Due contratti stampati.

4. Se la tua scelta è di affittare un appartamento tramite un intermediario, allora hai bisogno di un accordo se lo hai stipulato con lui.

Come raccogliere denaro dagli inquilini?

• Il modo più semplice è contanti e consegna del denaro. Ma non è il più affidabile. Perché puoi sbagliare quando calcoli i fondi. A volte circolano monete contraffatte. Inoltre, con tale trasferimento, è imperativo redigere un documento in cui si afferma che l'inquilino ha trasferito i fondi al proprietario e il proprietario li ha ricevuti. In poche parole, un atto di accettazione e trasferimento di denaro o una ricevuta. Pertanto, è meglio automatizzare questo processo.
• Trasferimento bancario. Concorda con gli inquilini di trasferire i soldi dell'affitto sul tuo conto su un certo numero. È molto comodo. Puoi sempre prendere un estratto conto bancario e risolvere eventuali questioni controverse sulle finanze. Inoltre, ridurrete gli errori che possono verificarsi con il pagamento in contanti.

Suggerimenti utili:

• Assicurati il \u200b\u200btuo appartamento e la tua proprietà prima di affittarlo! Ciò non richiede grandi investimenti, ma può salvarti da molti problemi e spese aggiuntive in futuro. Attualmente sono molte le aziende sul mercato che si occupano di questo tipo di attività. Se lo desideri, puoi anche assicurare la responsabilità civile.
• Presta molta attenzione alla data di pagamento delle tasse. È necessario farlo entro l'1,04 dell'anno solare successivo. Altrimenti, avrai problemi con l'ufficio delle imposte, multe e sanzioni. Ciò significa che dovrai sostenere costi aggiuntivi. Ne hai bisogno?
• Assicurati di inviare una copia dell'accordo all'autorità fiscale subito dopo aver firmato il documento!
• E, soprattutto, non violare le leggi del nostro paese!

Osservo periodicamente i post sull'affitto / locazione di appartamenti in affitto e li leggo sempre con interesse, ma ... con mio dispiacere, non sopporto nulla di giusto (sottolineo, giusto per me). Ma sotto ogni testo su questo argomento, si dispiega un serio holivar di una rosa bianca e nera, a cui partecipano entrambe le parti della transazione, il proprietario e il datore di lavoro. È vero, c'è ancora una terza parte che non affitta o affitta appartamenti, ma sa come farlo. Ma c'è una terza parte in ogni questione discussa, quindi non presteremo attenzione.

In effetti, anche gli agenti immobiliari sono coinvolti nelle controversie, ma per qualche motivo non piacciono all'una o all'altra parte. Gli agenti immobiliari sono cattivi! - L'ho letto da qualche parte nei commenti. Anche se non è chiaro il motivo.

Qui voglio raccontarvi la mia esperienza personale, come la faccio. Non pretendo di essere vero, non pianifico controversie, non insisto sul fatto che "questo è l'unico modo giusto", condivido solo la mia esperienza di affitto di appartamenti a Mosca e nella regione di Mosca.

Come cerco i clienti

Tutto è semplice e banale, un agente immobiliare mi aiuta. Non ho il tempo e la voglia di cercare io stesso inquilini, parlare con loro al telefono, rispondere a domande, andare a mostrare l'appartamento. Tutto questo viene fatto da un agente immobiliare, al quale ho espresso i requisiti per gli inquilini. E sebbene non sia responsabile degli inquilini selezionati, li filtra in fase di selezione, secondo le mie esigenze.

Requisiti per gli inquilini

Sono semplici e diretti. Famiglia (preferibilmente), con un bambino (preferibilmente), registrazione permanente nella Federazione Russa (richiesta). Forse con gli animali.

Perché è necessaria la registrazione permanente? Questi sono puramente i miei scarafaggi interni, ma mi sembra più affidabile di quanto sarebbe un migrante straniero.

Perché una famiglia con un bambino? È molto semplice: non affitto un appartamento per un mese o due. È più conveniente e redditizio per me affittare al limite di prezzo inferiore, ma per molti anni, quindi se si tratta di una famiglia con un bambino, allora la possibilità che non lascino l'appartamento tra un anno è molto alta. Questo è il motivo per cui do sempre loro una registrazione temporanea per un asilo / scuola (senza di essa non la accettano), se lo richiedono.

Costo dell'alloggio

Come scritto sopra, ce l'ho nel limite di prezzo più basso sul mercato e non sale mai, tranne nei casi di un forte aumento delle tariffe per alloggi e servizi comunali (che non è ancora avvenuto), o nella situazione descritta di seguito.

Ci sono persone che cercano inquilini per diversi mesi, perché il prezzo di un appartamento è elevato al massimo. E, naturalmente, prima o poi lo trovano. Ma qui c'è il rischio considerevole che molto presto gli inquilini trovino un altro alloggio, di qualità simile, ma molto più basso nel prezzo. E c'è ancora una cosa: ad esempio, affittare un appartamento costa 50 tr / mese. Questo è il prezzo massimo per questi appartamenti. Il proprietario cerca clienti da un mese, due, tre, ma non abbassa il prezzo. Di conseguenza, lo trova, ma per tre mesi l'appartamento non ha fruttato, alla fine riceverà 450 tr. In 9 mesi, anche se se avesse ridotto il prezzo, anche a 40 tr / mese, l'avrebbe affittato subito e avrebbe avuto per un anno 480 tr. Come puoi immaginare, questo esempio è molto esagerato, ma credo che sia corretto. Perché gli inquilini di un appartamento costoso durante questo periodo troveranno un'opzione più economica e si trasferiranno, e il proprietario perderà di nuovo diversi mesi alla ricerca di inquilini.

Depositare

Non sono stato io a inventarlo, ma lo uso. All'arrivo in appartamento viene prelevato il pagamento del primo mese di residenza e una caparra dell'importo di una rata mensile. È necessario restituire questo deposito agli inquilini alla loro partenza. Inoltre, non dovresti accettare l'offerta degli inquilini di compensare questo deposito come pagamento per l'ultimo mese. Questa cauzione è la tua garanzia che quando ti riconsegnerai le chiavi e riscontrerai danni alla proprietà per colpa degli inquilini, non dovrai pagare di tasca tua per l'eliminazione dei guasti.

Situazioni anormali

Il costo di un appartamento è formato, tra l'altro, dalla presenza di vari servizi in esso. E quindi, se qualcosa nell'appartamento si rompe a causa di attrezzature, mobili, perdite di un tubo, un bagno è rotto, ecc., Allora tutto questo viene ripristinato a mie spese, ovviamente, se il guasto (perdita) non è stata colpa degli inquilini. Ma per me questo è un caso così raro che non ricordo nemmeno che gli stessi inquilini hanno rotto qualcosa e mi hanno chiesto di ripristinarlo per i miei soldi.

Relazioni

A volte capita che gli inquilini vogliano acquistare qualcosa da attrezzature o mobili per un appartamento. Negoziamo questo e loro comprano contro futuri pagamenti per l'alloggio. Dopodiché, l'oggetto acquisito diventa di mia proprietà. E si sentono bene, hanno comprato quello che volevano, ma i soldi mi sarebbero stati comunque dati come pagamento e mi sento bene, poiché i mobili aggiuntivi (attrezzature) aumentano l'attrattiva degli alloggi per i futuri inquilini. Devo dire che la prima volta ho affittato un appartamento completamente vuoto, ma ora è quasi completamente arredato.

Non c'è bisogno di chiamare gli inquilini al telefono. Affatto. È consentita una sola telefonata, alla vigilia del giorno di pagamento, per concordare un orario di incontro (se il pagamento viene effettuato in contanti) e il gioco è fatto. Più chiami, più spesso ricordi loro che l'appartamento non è il loro, ma un alloggio temporaneo. E venire con un assegno, entrare nell'appartamento, ispezionare le stanze, è quasi una garanzia che gli inquilini tratteranno l'appartamento come un affittato. E tale comportamento non aumenterà il tuo rispetto. I residenti dovrebbero sentirsi proprietari a tutti gli effetti del tuo appartamento, solo allora lo tratteranno come loro.

Se tu e gli inquilini concordate in anticipo su un sistema di risoluzione dei problemi, come ho scritto sopra sulle situazioni di emergenza, allora loro stessi ti chiameranno e ti diranno dove, cosa, è diventato sbagliato nell'appartamento. Non sarà redditizio per loro nascondere le carenze che sono sorte, poiché saranno comunque eliminate a tue spese.

La mia esperienza nell'affitto di alloggi non è così grande, solo dieci anni, ma mai, nemmeno un appartamento ha aspettato gli inquilini per più di due settimane. E se ne andavano sempre con rammarico e per niente perché fornivo loro servizi di bassa qualità. Una famiglia è andata all'estero, la seconda (una ragazza con un bambino) si è sposata ed è andata a vivere con il marito, un'altra ha dato alla luce un terzo figlio ed è partita per un appartamento più spazioso.

Alcuni inquilini si sono trasferiti, mentre altri non sono stati ancora trovati

Durante questo periodo, metto l'ordine perfetto nell'appartamento, compreso il lavaggio delle finestre, dietro / sotto i mobili, ecc. Controllo tutti gli impianti idraulici, le porte dei mobili, le maniglie (punto dolente) e tutto ciò che influisce su un soggiorno confortevole. Se necessario, ridipingo le pareti (in un appartamento, carta da parati per dipingere, è molto conveniente) o lo incollo di nuovo, se lo richiedono. Sì, questi sono costi aggiuntivi, ma originariamente erano stati pianificati. Non importa quanto le persone vivano in modo ordinato, non importa se qualcosa cade, si stacca o si svita, soprattutto se c'è un bambino in famiglia. E i prossimi inquilini dovrebbero vedere un appartamento pulito e bello.

Non è necessario che gli inquilini che si trasferiscono facciano reclami per carta da parati strappata o graffi sul laminato, questa è tutta naturale usura. Naturalmente, se la TV è rotta o il frigorifero è ammaccato, allora tutto viene detratto dal deposito.

Affitto

L'elettricità e l'acqua sono pagate dai residenti, tutto il resto è pagato da me.

Aumento / diminuzione del costo dell'assunzione

Questo è un momento molto scivoloso e molto antipatico per me, ma non c'è scampo. La prima volta che gli inquilini hanno chiesto di abbassare il costo dell'affitto, a mio avviso, nel 1998, all'epoca della crisi. Abbiamo discusso l'ammontare della riduzione, ma a condizione che non appena la situazione nel Paese si stabilizzi, il costo torni al livello pre-crisi. Sono passati un paio d'anni, la crisi si è placata ed è arrivato il momento di alzare il prezzo, ma il mercato in quest'area ha un po 'ceduto e non è stato possibile tornare al prezzo pre-crisi. Dopo di che, gli inquilini hanno vissuto con me per altri quattro anni e sono andati all'estero.

Accordo e altre questioni legali

In ogni caso, è meglio scoprire i dettagli e le sfumature dagli avvocati. Concludo un contratto per 11 mesi con un inventario della proprietà, delle sue condizioni e dei difetti, procedura di pagamento, importo mensile e condizioni obbligatorie in base alle quali il costo dell'affitto può essere aumentato. Nel nostro Paese non si può essere sicuri della stabilità delle tariffe e delle tasse.

Quando effettuo accordi finanziari con gli inquilini, confermo con una ricevuta che il denaro è stato ricevuto.

Questa è la mia esperienza. Qualcuno dirà che sono stato fortunato con gli inquilini e che forse ho ragione. Ma senza un filtraggio rigoroso di chi vuole affittare un appartamento, anche se più costoso, questa fortuna non esisterebbe.

Buona fortuna a tutti gli inquilini e i proprietari adeguati!

Il sogno di molti è quello di possedere diversi locali residenziali, affittarli e vivere felici e contenti. Esteriormente, potrebbe sembrare attraente, ma in realtà affittare è un enorme "mal di testa" per il proprietario. È necessario risolvere costantemente una serie di problemi: tasse, ricerca di inquilini in buona fede, riparazioni, ecc. Proviamo a risolvere questo difficile problema.

Piano dettagliato su come affittare correttamente un appartamento

Se hai un appartamento libero, può essere trasformato in un buon reddito aggiuntivo. Certo, dovrai affrontare molte difficoltà, ma per lo più saranno nella fase iniziale.

Primo passo

La prima fase è una fase preparatoria, tutto ciò che ti viene richiesto qui è fare ricerche sul mercato.

• Prima di inserire un annuncio in rete, o contattare un'agenzia, è necessario studiare quali offerte sono già disponibili, cosa indicano i proprietari nell'annuncio, guardare le offerte dei potenziali concorrenti.
• Studia siti di annunci famosi. Studia la loro struttura, presentazione del testo, quali sono i prezzi. Vale la pena prestare attenzione a ciò che determina il prezzo (area, disponibilità di mobili, riparazioni, ecc.).
• Vale la pena prestare attenzione al fatto che il prezzo dell'affitto dipenderà non solo dalla bella ristrutturazione. Il costo è anche influenzato da fattori quali: l'area (più vicina al centro, più cara, rispettivamente), la presenza di varie infrastrutture nelle vicinanze (centri di intrattenimento, negozi, asili, ecc.), accessibilità ai trasporti, vicini, condizioni dell'appartamento, zona e molti altri.
• Dopo aver condotto questa ricerca, puoi già stimare approssimativamente il costo dei tuoi locali.

Passo due

L'essenza di questa fase è nella preparazione dell'appartamento per la consegna. In ogni caso, dovrai fare almeno piccole riparazioni estetiche per dare all'appartamento un aspetto presentabile.

• Inizialmente, devi sbarazzarti di tutta la spazzatura nell'appartamento, il che chiaramente non è utile per i futuri inquilini. I diversi comodini nello stile dell '"Unione Sovietica" chiaramente non daranno all'appartamento un aspetto attraente. È auspicabile rendere l'interno il più moderno possibile, le "opzioni della nonna" non vengono citate oggi.
• L'appartamento deve essere dotato di tutti i piccoli elettrodomestici e mobili necessari. Naturalmente, alcuni proprietari offrono anche opzioni non ammobiliate, ma è improbabile che tali locali siano molto richiesti e il loro affitto è molto più basso.
• Prima di affittare un appartamento, è necessario pagare tutti i debiti esistenti (se presenti) per le bollette, rimuovere gli effetti personali.
• Assicurati di controllare le condizioni del cablaggio, dell'impianto idraulico, degli elettrodomestici, ecc. Se si verifica una situazione di emergenza correlata a un malfunzionamento di uno o un altro dispositivo che era già nell'appartamento, dovrai affrontarne le conseguenze. Sarà particolarmente spiacevole se l'attrezzatura costosa dell'inquilino soffre di cablaggio difettoso, il cui costo dovrà essere rimborsato.

Prima di affittare un appartamento, è consigliabile assicurarlo (che sia legale o meno, stai per emettere un contratto di locazione), in modo da proteggerti da possibili rischi e costi in futuro. Nell'assicurare la proprietà, è necessario tenere conto di eventuali problemi: incendio, inondazione, esplosione, ecc. Se il contratto di locazione è formalizzato, l'assicurazione è un elemento obbligatorio, ma in questo caso il premio assicurativo sarà leggermente superiore.

Quale appartamento sarà richiesto

Ovviamente non tutte le stanze interesseranno i potenziali inquilini. Affinché un appartamento sia molto richiesto e inizi a generare reddito, deve soddisfare determinati requisiti:

1. Uno dei fattori principali è l'ubicazione dell'appartamento. Naturalmente, i locali situati più vicino al centro sono molto richiesti e sono molto più costosi. Il fattore di localizzazione si riferisce non solo all'area della città, ma anche alla posizione generale dello spazio abitativo. Ciò include i seguenti punti: lato soleggiato, pavimento, appartamento d'angolo o meno, ecc.
2. Naturalmente, gli inquilini prestano attenzione alla ristrutturazione bella e moderna. Anche se l'appartamento è molto pulito e ordinato, i locali ristrutturati saranno molto più richiesti e l'affitto in questo caso sarà molto più alto.
3. Mobilitazione. Gli appartamenti con mobili ed elettrodomestici sono più interessanti per i potenziali inquilini. L'appartamento dovrebbe avere almeno: frigorifero, fornello a gas, TV, divano, letto, tavolo, ecc.

Fase tre

La fase successiva è già correlata alla presentazione di un annuncio, ma finora indirettamente. Il compito in questa fase è fotografare correttamente l'appartamento.

• Il potenziale inquilino guarderà principalmente le fotografie dei locali. Pertanto, devono essere realizzati con alta qualità, con una buona fotocamera.
• Quando fotografi i tuoi locali, devi mostrarne tutti gli aspetti più vantaggiosi. I fotografi professionisti vengono spesso assunti per questo compito, ma puoi anche farcela da solo.
• Prima di iniziare a scattare una foto, devi dare un'occhiata da vicino al tuo appartamento. Guarda da quale angolazione questa o quella stanza sembrerà più redditizia.
• Prima della sessione fotografica, è imperativo eseguire la pulizia a umido. La polvere e lo sporco saranno molto evidenti nella foto, il che rovinerà notevolmente la vista.
• Nella foto è opportuno dare un aspetto accogliente, è possibile aggiungere un paio di accessori che renderanno l'atmosfera più "casalinga". Peluche, cuscini, fiori e così via aiuteranno a far fronte a questo compito. Se ti dispiace lasciare queste cose, non puoi lasciarle, ma solo catturarle in una foto. Dopo tutto, un potenziale inquilino non presterà attenzione a queste piccole cose quando ispeziona un appartamento dal vivo, ma nella foto creano un "quadro" carino e caldo.
• È meglio fare una sessione fotografica durante le ore diurne ed è auspicabile che la giornata sia soleggiata. Alla luce del giorno, luce naturale, la stanza apparirà più confortevole rispetto alla luce artificiale di un lampadario.
• Devi fare molte foto, le persone sono attratte dall'abbondanza di immagini. Più immagini di qualità scatti, maggiori sono le tue possibilità di affittare i tuoi locali.

Fase quattro

Questa è una delle fasi più cruciali: scrivere un annuncio. Dovrebbe avere il massimo di informazioni, ma allo stesso tempo non essere sovraccarico e difficile da capire.

• L'annuncio deve contenere una descrizione dell'appartamento, la presenza di un balcone, ristrutturazione, area, infrastruttura, ecc.
• È necessario indicare le caratteristiche della disposizione e dell'appartamento stesso (balcone vetrato o no, bagno combinato o separato, lato soleggiato o meno, appartamento d'angolo, ecc.).
• Il testo dell'annuncio può anche contenere requisiti per potenziali inquilini, ad esempio qualcuno affitta un alloggio solo a coppie sposate o esclusivamente a studenti. I requisiti di ogni proprietario sono individuali, ma non dovresti andare agli estremi e fare richieste eccessive, soprattutto se il tuo appartamento appartiene alla classe economica.
• Prima di inserire un annuncio sul sito, è imperativo verificare la presenza di errori nel testo, sia di ortografia che di punteggiatura, nonché di parlato e grammatica. Assicurati di leggere il testo prima di inviare per rimuovere ripetizioni e errori di battitura non necessari.

Fase cinque

Non ci saranno difficoltà in questa fase, perché il compito principale qui è inserire un annuncio.

• Dovresti scegliere i siti più popolari con annunci, è facile farlo sono tutti ben noti. Non dovresti inserire annunci su siti poco conosciuti, le persone li visitano raramente, ma spesso i truffatori li usano.
• Puoi fare pubblicità sui giornali, questo è uno dei modi più affidabili per proteggerti dai truffatori. Ma gli annunci sui giornali hanno degli svantaggi: non puoi pubblicare foto e spesso la dimensione del testo in una colonna è limitata.

Fase sei

Quando il tuo annuncio verrà pubblicato, riceverai molte chiamate da potenziali clienti. La primissima conversazione telefonica è molto importante, il padrone di casa deve ispirare fiducia e rispondere chiaramente a tutte le domande dell'interlocutore.

• Durante la conversazione, devi essere gentile, ma non cercare di imporre il tuo appartamento al cliente. Basta dire un paio di parole di lode e rispondere alle tue domande.
• Quando comunichi per la prima volta con un potenziale inquilino, devi scoprire se è d'accordo con le tue condizioni, se soddisfa i requisiti (ad esempio, se stai cercando un inquilino non fumatori, dovresti assolutamente chiarire questo dettaglio durante la primissima conversazione per non perdere tempo).
• Se, dopo la conversazione telefonica, tutto va bene per entrambi, è necessario fissare un appuntamento. Se hai più inquilini, è consigliabile impostare l'orario per tutti nello stesso giorno con una differenza di 20 minuti. Questo viene fatto per non andare all'appartamento ogni volta, ea volte le persone non vengono affatto all'incontro, perché preoccuparsi ancora una volta. Non c'è niente di sbagliato in questo, anche le persone in cerca di un appartamento stanno valutando diverse opzioni.

Passaggio sette

Questa fase è una delle più importanti: mostrare l'appartamento. A questo punto, devi essere il più fiducioso possibile per ispirare fiducia nel cliente.

• Prima di mostrare l'appartamento è necessario arrivare prima dell'inquilino per avere il tempo di pulire, portare bellezza. E non è bello essere in ritardo, l'impressione di te si formerà fin dai primi secondi.
• Devi mostrare ogni stanza, compresa la cucina, il bagno, ecc. Assicurati di dire quanto tempo fa è stata effettuata la ristrutturazione, quali simpatici vicini, ecc.
• Durante l'esposizione dei locali, il locatore deve anche tenere d'occhio il suo futuro inquilino. È necessario chiarire ancora una volta con chi andrà a vivere, se ci sono cattive abitudini, bambini piccoli, ecc. (Se questo è di fondamentale importanza, ovviamente).
• Se il cliente ha dei dubbi, non fare pressioni su di lui. Se la tua stanza non piace, nessuna persuasione aiuterà e se una persona è seriamente interessata, tornerà sicuramente da te.
• I clienti non hanno sempre familiarità con l'area in cui si trova l'appartamento, è imperativo parlare dei negozi, delle infrastrutture, ecc. Nelle vicinanze.
• Non è necessario aspettare per ogni domanda, parlaci tu stesso di tutte le caratteristiche dell'appartamento (c'è l'acqua calda, lasci la lavatrice, c'è internet e TV via cavo, ecc.). Ma non essere troppo invadente nella tua storia e non abbellire la realtà.

Fase otto

Questa fase è puramente formale: l'esecuzione del contratto. Il documento deve indicare i requisiti per l'inquilino, se non rispettati, il contratto può essere risolto.

• Il contratto deve essere redatto in due copie: una resta con il locatore e l'altra con l'inquilino.
• Il documento, oltre ai requisiti per gli inquilini e alle condizioni dell'appartamento, deve indicare l'importo dell'affitto mensile e la durata approssimativa della residenza degli inquilini, che può essere specificatamente impostata. Assicurati di indicare le condizioni in cui un inquilino può essere sfrattato da casa tua.
• Prima di redigere il contratto, è necessario registrare le letture del contatore e scattare una foto del passaporto del futuro inquilino al fine di evitare situazioni spiacevoli o non diventare vittima di un truffatore.

Clausole obbligatorie del contratto

1. I nomi completi di entrambe le parti che stipulano il contratto devono indicare i dettagli del passaporto del locatario e del locatore.
2. L'importo dell'affitto, i termini entro i quali l'inquilino è tenuto a pagare l'affitto. Inoltre, è necessario specificare le condizioni per modificare il costo (se questo elemento non è presente, l'inquilino non ha il diritto di aumentare l'importo del pagamento mensile);
3. Quante volte l'inquilino può controllare l'appartamento. Se vuoi visitare saltuariamente gli inquilini senza preavviso, indica nel contratto la clausola che ti consente di farlo. Senza questa istruzione, il proprietario può visitare gli inquilini solo dopo un avvertimento, ma in questo caso non sarà in grado di proteggersi da alcuni dei rischi descritti di seguito.
4. Il contratto deve contenere istruzioni su chi paga le utenze. Se il proprietario accetta di coprire questi costi (cosa estremamente rara), lo prescrive anche nel documento.
5. Se il proprietario dell'appartamento vuole imporre delle restrizioni sull'uso dell'appartamento, deve indicarlo nel contratto.
6. Il documento dovrebbe includere un elenco delle persone che vivranno nell'appartamento. L'inquilino ha l'obbligo di avvisare il proprietario e concordare con lui la possibilità della propria residenza che altre persone vivranno nell'appartamento. Se necessario, ulteriori persone possono essere incluse nel contratto.
7. Naturalmente ci devono essere le condizioni per infrangere il contratto, qui puoi indicare in quali circostanze l'inquilino può essere sfrattato.
8. Altre condizioni su richiesta del proprietario dell'appartamento.

A volte i clienti sono persone molto meticolose e potrebbero richiedere alcuni documenti da parte tua per assicurarti che la transazione sia pulita, ecco i documenti che dovresti avere con te in questo caso:

1. passaporto (è possibile una copia);
2. certificato di proprietà degli alloggi;
3. ricevute che confermano l'assenza di bollette.

Questo è un pacchetto di documenti obbligatori, il cliente può richiedere qualsiasi cosa, ma dovresti prestare attenzione, se le richieste del futuro inquilino ti sembrano abbastanza strane, dovresti pensare se hai bisogno di un tale inquilino.

Passaggio nove

Questo è il momento più piacevole per il proprietario e il momento più spiacevole per l'inquilino: il pagamento anticipato. Qui è tutto semplice: l'importo viene negoziato in anticipo, quindi non dovrebbero verificarsi difficoltà. Tutte le transazioni finanziarie dovrebbero preferibilmente essere registrate e firmate da entrambe le parti al fine di evitare incomprensioni in futuro. Avvia un quaderno speciale per questi scopi, dove scriverai l'importo e firmerai che l'hai ricevuto, e l'inquilino per averlo dato a te. Non dimenticare di includere il numero. Avendo un taccuino di questo tipo, tu e il tuo inquilino sarete sicuri che non sorgeranno domande riguardanti la parte finanziaria, ogni volta che potrete esaminare i registri e verificare la disponibilità del pagamento.

I principali rischi per il padrone di casa

Se hai intenzione di affittare il tuo appartamento, preparati al fatto che potrebbero sorgere alcune difficoltà e situazioni spiacevoli. Il proprietario deve essere sempre preparato mentalmente e fisicamente per tutti i tipi di situazioni spiacevoli.

Danni alla proprietà

Ovviamente, l'inquilino tratterà la tua proprietà in modo diverso dalla sua. Preparati che dopo ogni inquilino dovrai fare riparazioni cosmetiche, soprattutto se sono persone con bambini piccoli e animali. È imperativo inserire una clausola nel contratto, firmando la quale l'inquilino si impegna a ripristinare tutti i beni da lui danneggiati.

Sublocazione

Di recente, un tipo di frode molto comune, soprattutto nelle grandi città. Lo schema di questo tipo di frode è estremamente semplice: affittano un appartamento da te e poi lo affittano ad altri inquilini, aumentando il costo più volte. Molto spesso, gli appartamenti in affitto vengono affittati a lavoratori ospiti che utilizzano questo schema, poiché vivono per più persone e puoi prenderne una grande quantità. È molto semplice rivelare un tale inganno: molto spesso i vicini riferiscono che ci sono molti inquilini nel tuo appartamento e si comportano in modo rumoroso. A volte puoi anche visitare gli inquilini senza preavviso.

Un numero enorme di residenti

Questo problema è simile al precedente, ma in questa situazione l'inquilino lascia entrare gli ospiti gratuitamente. Alcuni proprietari non sono imbarazzati dalla vita di numerosi amici e amanti, soprattutto se non causano molti disagi (cosa estremamente rara). A volte gli inquilini organizzano bordelli o spaccio di droga, fai attenzione, perché in una situazione del genere il proprietario sarà responsabile davanti alla legge, anche se non aveva idea di cosa stesse succedendo. Puoi anche controllare questa situazione con l'aiuto di vicini o visite personali.

Azioni illecite degli inquilini

A volte ci sono casi in cui gli inquilini rapinano, danno fuoco o vendono proprietà dall'appartamento. È per prevenire tali situazioni che devi fotografare il passaporto della persona che intendi far entrare in casa. È necessario risolvere un problema del genere con l'aiuto della polizia, poiché questo è già un reato penale. Se una persona si rifiuta di mostrare il passaporto, pensa mille volte se vale la pena fidarsi di lui e per quali scopi ha bisogno del tuo appartamento.

Puoi evitare situazioni così spiacevoli affittando ufficialmente un appartamento, ma in questo caso perderai un po 'di reddito, ma ti proteggerai completamente dalle frodi. Devi solo scegliere un'agenzia immobiliare con una buona reputazione (guarda le raccomandazioni di eminenti agenti immobiliari, recensioni su Internet, ecc.) E i dipendenti dell'azienda ti aiuteranno già a trovare inquilini responsabili, a fare un inventario della proprietà, a redigere ed eseguire un accordo, ecc.

Sanzioni

Secondo la legge della Federazione Russa, il reddito derivante dall'affitto di un appartamento è tassato. Se vuoi affittare un appartamento in modo non ufficiale, corri il rischio di incappare in una multa enorme. Inoltre, una persona che evita una dichiarazione dei redditi rischia la reclusione per un periodo di sei mesi (se l'importo delle tasse non pagate è superiore a centomila rubli).

Sistema di tassazione

Se vuoi fare tutto a norma di legge e formalizzare il contratto di locazione, ti verrà richiesto di pagare le tasse sul tuo reddito. Per le persone fisiche esiste una procedura standard per il pagamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Un singolo imprenditore può scegliere tra diverse proposte:

• Regime fiscale generale. In questo caso, il proprietario è obbligato a pagare il 13% del suo reddito, raccogliere i certificati di supporto che i calcoli sono stati eseguiti correttamente.
• Sistema fiscale semplificato. Qui il contributo fiscale è calcolato in base al reddito, ma in media si aggira intorno al 6% del reddito totale.
• Sistema di tassazione dei brevetti. In questo caso, non esiste un tasso di interesse specifico. Non è necessario pagare le tasse, ma sarà necessario acquistare un brevetto, che è piuttosto costoso. Il costo di un brevetto è diverso in ogni regione. Inoltre, in un tale sistema, è necessario versare contributi ai fondi fiscali.

Cercando di ridurre la percentuale delle detrazioni fiscali, alcuni inquilini prescrivono nel contratto un importo per l'affitto inferiore a quello reale, ma questo metodo è illegale. L'agenzia dirà al proprietario di più su tutti i possibili sistemi di tassazione e ti aiuterà sicuramente a scegliere l'opzione più redditizia.

Affitto giornaliero dell'appartamento

È possibile affittare un appartamento non solo a lungo termine, ma anche di giorno e anche a ore. Questo tipo di attività è molto più rischioso. L'opzione migliore per l'affitto giornaliero è un monolocale, poiché le bollette saranno molto inferiori, è molto più facile fare ristrutturazioni moderne in un monolocale, per cui l'affitto può essere molto più alto.

La posizione ideale per un appartamento in affitto giornaliero è la zona vicino alla stazione ferroviaria o al centro città. Perché queste zone particolari? Perché principalmente i viaggiatori d'affari sono interessati a questi appartamenti.

Vantaggi dell'affitto giornaliero

• Se necessario, puoi sempre utilizzare l'appartamento (se in quel momento non ci sono inquilini lì);
• Buon reddito. Tali appartamenti sono molto richiesti, soprattutto durante le vacanze (ma in questo caso c'è il rischio di danni alla proprietà, non dimenticare di fornire tutte le precauzioni sopra descritte);
• Con questo tipo di locazione, la registrazione IP non è richiesta;
• Se l'appartamento è inizialmente in buone condizioni, è una buona fonte di reddito da zero, richiedendo solo pubblicità e un po 'di preparazione dei locali.

Svantaggi dell'affitto giornaliero

• Reclami dei vicini. A volte gli inquilini sono molto rumorosi, ma questo problema può essere facilmente risolto scegliendo responsabilmente i clienti. Alcuni vicini sono preoccupati per il flusso costante di estranei.
• Alcuni clienti non si comportano in modo responsabile, possono rovinare la tua proprietà. Per metterti in guardia da questo tipo di problemi e dai costi finanziari ad essi associati, fotografa sempre il passaporto di ogni cliente.

Quando si affitta un appartamento di giorno in giorno, c'è un certo elenco di spese, include elementi come:

1. Contributi fiscali (se hai intenzione di emettere un imprenditore individuale);
2. Materiale pubblicitario (puoi usare siti gratuiti con annunci, ma questo metodo è meno efficace, poiché gli annunci sono disposti su tali "bacheche" ogni minuto e il tuo scenderà molto rapidamente. );
3. Pulizia della casa e lavaggio della biancheria da letto. Puoi evitare queste spese e fare le azioni con le tue mani, ma poi passerai la maggior parte della tua vita a riordinare l'appartamento. È molto più facile contattare un'impresa di pulizie.
4. Il costo dei materiali di consumo (solitamente molto piccoli), come carta igienica, sapone, zucchero, tè, ecc.
5. Pagamento di servizi di pubblica utilità. Con l'affitto giornaliero non sarà più possibile "appendere" questa voce di spesa agli inquilini.

Affittare un appartamento è un buon modo per guadagnare soldi extra. Ma, come ogni azienda, ha le sue insidie \u200b\u200be alcuni rischi. All'inizio non si può ottenere tutto, e all'inizio il reddito coprirà solo le spese iniziali, ma dopo un certo periodo di tempo l'appartamento diventerà un'ottima fonte di reddito. Affittare un appartamento non è difficile sia in modo indipendente che con l'aiuto di un'agenzia, ma vale la pena ricordare che l'evasione fiscale nella Federazione Russa è un reato penale.