Parim maksusüsteem ruumide üürimisel. Kui mitteeluruumide üürile andmist ilma füüsilisest isikust ettevõtjana registreerimata saab lugeda ettevõtluseks, siis üksikettevõtja rendib välja

Moskva, 23. oktoober 2018. - Üks seaduslikke viise korteri üürimiseks on patendi ostmine pärast seda, kui üksikisik on saanud üksikettevõtja staatuse (IP): maksumäär on sel juhul 6% versus 13% üksikisiku tulumaksu maksmisel. Patendimaksusüsteem (PTS) pole aga laialdast tuntust pälvinud: korteriüüriosakonna INCOM-Real Estate andmetel kasutab seda praegu vaid 10% pealinna üürileandjatest, kes maksavad üürikorteri osana makse, ülejäänud toimivad. maksutagastused. Patendi vähese populaarsuse põhjuste hulgas tõstavad eksperdid esile eelkõige mitmeid asjaolusid: esiteks seose puudumine selle loa maksumuse ja tegeliku renditootluse vahel; teiseks on PSN-is osalejate lõppkulud (sh kohustuslikud maksed üksikettevõtjatele) suuremad kui eraisikute tulumaks; Lisaks piirab üksikettevõtja staatus oluliselt üürileandja õigusi üürikorteri müügi korral. INCOM-Real Estate õigusteenistuse juhtiv juriidiline konsultant Kirill Kokorin kommenteerib patendi kui maksurežiimi tüübi tunnuseid ja esitab oma arvamuse selle süsteemi tasuvuse kohta üürileandja jaoks.
Patendi ostmine: piirang ja hind

INCOM-Real Estate Legal Service juhtiv juriidiline konsultant Kirill Kokorin: „Patendi omandamine on seaduslik ainult üksikettevõtjatele, see tähendab, et üksikettevõtja staatuseta isikud ei saa seda maksustamissüsteemi kasutada. Patendi maksumus Moskva regioonis põhineb Moskva valitsuse poolt kindlaksmääratud korteri üürimisest saadava potentsiaalse aastatulu suurusel. Alates 2018. aastast on selliselt tulult maksumäär 6%. Üüritegevusloa hind sõltub asukohast (maakond ja piirkond), kus üürikorter asub ja selle suurusest.

Toon näiteid. Patent kuni 50 ruutmeetri suurusele korterile. m, mis asub Edela haldusringkonnas, maksab 18 000 rubla (Moskva valitsuse kehtestatud potentsiaalne aastatulu sellise objekti liisimisest on 300 000 rubla aastas; arvestus: 300 000 X 6% = 18 000 rubla). 75-ruutmeetrise korteri patendi maksumus. m, mis asub keskhalduspiirkonnas - 54 000 rubla (Moskva valitsuse kehtestatud potentsiaalselt võimalik aastane sissetulek sellise objekti liisimisest on 900 000 rubla aastas; arvutus: 900 000 X 6% = 54 000 rubla). Patendi maksumuse arvutamisel ei võeta arvesse tegeliku sissetuleku suurust, mis võib olla palju väiksem.

Patendisüsteem on ebapopulaarne - INCOM-Real Estate statistika järgi järgib seda maksurežiimi mitte rohkem kui 10% neist, kes üürivad Moskvas korterit ja maksavad sellelt tulult makse.

PSN-i ebapopulaarsuse põhjused

Kirill Kokorin: „Patendi olemasolu ei ole seotud korteri üürimisest saadava tulu suuruse ja regulaarsusega: üürileandja ostab selle loa teatud perioodiks (1 kuni 12 kuud kalendriaasta jooksul) ja isegi kui objekt on kogu selle aja jõude seisnud - näiteks ei saanud seda läbida, patenti ei uuendata ja selle maksumust ei hüvitata.

Lisaks, olenemata sellest, kas tulu saadakse korteri üürimisest või mitte, teeb üksikettevõtja iga-aastaseid kohustuslikke makseid pensionifondile - 2018. aastal on see 5840 rubla, samuti föderaalsele ravikindlustusfondile - 2018. aastal. 26 545 rubla. Kohustuslike maksete kogusumma on 32 385 rubla. Patendi ostnud üksikettevõtjale ei pakuta võimalust kindlustusmaksete summalt maksusummat vähendada.

Üksikettevõtjast üürileandja kulud sisaldavad patendi maksumust ja kohustuslikke makseid. Eraisikud maksavad ainult üksikisiku tulumaksu. Vaatame näidet. Korter Edela halduspiirkonnas pindalaga 45 ruutmeetrit. m üüritakse 30 000 rubla kuus, aastane üüritulu on 360 000 rubla. Sellise sissetulekuga eraisikule antud korteri väljaüürimise kulu (isikutulumaks) on 46 800 rubla aastas (360 000 X 13%); üksikettevõtjatele – 50 385 rubla (18 000 rubla patendi eest + 32 385 rubla kohustuslike maksetena).

Patendi ostmise otstarbekuse kindlakstegemiseks peaks iga üürileandja tegema pädeva arvutuse kõigi võimalike võimaluste kohta.

Üksikettevõtja staatusega korteri müüja: olukorra tunnused

Kirill Kokorin: „Elupinna omanik, kes on seda vähemalt korra ettevõtluse tarbeks kasutanud, omades üksikettevõtja staatust, ei saa seda korterit eraisikuna müüa, vaid ainult üksikettevõtjana. See tähendab, et müüja jääb ilma kõigist üksikisikule kuuluvatest hüvedest ja mahaarvamistest. Kui omanik üksikettevõtja ametlikult likvideerib, muutub olukord müügi käigus ainult keerulisemaks. Varem ettevõtluses kasutatud korteri üksikettevõtja staatuse kaotanud müüja on kohustatud tasuma üksikisiku tulumaksu kogu müügist saadud summalt. Korteri omandiperiood ei oma tähtsust. See on rahandusministeeriumi stabiilne seisukoht.

Eluruumi (mitteeluruumi) üürilepingu tüüptingimuste kohaselt kohustub üürileandja andma üürnikule ruumid tasu eest ajutiseks valdamiseks ja kasutamiseks või ajutiseks kasutamiseks.

Kooskõlas Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 608 kohaselt kuulub kinnisvara (sealhulgas mitteeluruumide) üürimise õigus selle omanikule. Veelgi enam, seadus ei näita vajadust, et üürileandja - üksikisik peaks ruumide üürileandmiseks registreeruma üksikettevõtjana. Sellest tulenevalt võib üksikisik olla talle kuuluva vara rendileandja, olemata üksikettevõtja. Siiski tuleb märkida, et ülaltoodud olukord on seadusega kooskõlas ainult juhul, kui kodaniku tegevus vara rentimisel ei ole ettevõtlik.

Vastavalt artikli 1 lõikele 1 Ettevõtlus on Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 2 kohaselt omal riisikol teostatav iseseisev tegevus, mille eesmärk on süstemaatiliselt kasu saada vara kasutamisest, kaupade müügist, tööde tegemisest või teenuste osutamisest registreeritud isiku poolt. ettevõtja seaduses ettenähtud viisil. Selle märgid kajastuvad Vene Föderatsiooni Rahandusministeeriumi 7. novembri 2006. aasta kirjades nr 03-01-11/4-82 ja 22. septembril 2006 nr 03-05-01-03/125:

vara tootmine või omandamine selle kasutamisest või müügist hilisema kasumi saamise eesmärgil;

tehingutega seotud äritehingute arvestus;

kõigi kodaniku teatud aja jooksul tehtud tehingute vastastikune seotus;

stabiilsed suhted müüjate, ostjate ja teiste vastaspooltega.

Sellest juriidilisest seisukohast peetakse kinni ja Vene Föderatsiooni ülemkohtu haldusasjade kohtunike kolleegium. IN selle määratluses nr 16-КГ18-17 Vene Föderatsiooni ülemkohus kinnitas, et mitteeluruumide omanikul on kohustus tasuda käibemaksu, kui ta tegeleb ettevõtlusega, üürides neid välja ilma füüsilisest isikust ettevõtjana registreerimata.

Lähtudes juhtumi asjaoludest, Vene Föderatsiooni ülemkohus välja toodud et hageja tegevuse ettevõtluseks kvalifitseerimise objektiivseks kriteeriumiks on mitteeluruumide sihtotstarve, samuti nende asukohamaa kruntide lubatud kasutamise liik.

Praeguses olukorras ja eraisik, kes oli kinnisvara (kaubanduspaviljonide) omanik, andis need üürile. Revisjoni tulemuste põhjal mõistis maksuhaldur, et eelnimetatud ruumide üürile andmisega tegeles omanik ettevõtlusega, temalt täiendava käibemaksu, sunniraha ja rahatrahvi.

Ruumi omanik pöördus kohtusse, kuna arvas, et omanikuna on tal õigus üürile anda mitteeluruum tsiviiltehingute alusel. Ettevõtlustegevusele see ei kehti ja saadud tulult maksis ta üksikisiku tulumaksu.

Esimese astme kohtu hinnangul ei piisa tema ettevõtjaks tunnistamiseks pelgalt asjaolust, et ruumi omanik on teinud kompenseeritud tehinguid ning enda vara rentimine on tema seadusliku õiguse elluviimine. Apellatsioonikohus aga tühistas selle otsuse, tunnistades inspektsiooni järeldused põhjendatuks. Hageja andis talle kuuluvaid mitteeluruume äritegevuse teostamiseks üürile juriidilisele isikule. Sellest tulenevalt pidi kodanik tasuma käibemaksu.

Vene Föderatsiooni Ülemkohtu Haldusasjade Kohtukolleegium nõustus apellatsiooniastmega ja tunnistas kontrolli käigus tehtud järeldused, et isik tegeles ettevõtlusega, põhjendatuks, kuna talle kuuluv vara oli mõeldud kasutamiseks kaubanduspinnana ja asub maatükkidel, mis on ette nähtud ka kaubandustegevuseks.

Üürileandjatele on sageli sobivaim maksurežiim lihtsustatud maksusüsteem “sissetulek”, kuid parem on igal konkreetsel juhul järeldusi arvutustega kontrollida. Arvutuste näide ja 4 olukorda, kui on parem valida mõni muu režiim.

 

Organisatsioonidele ja ettevõtjatele on üürikinnisvara maksustamine võimalik mitmes variandis. Igal neist on oma eelised ja puudused. Vaatame, millised eelarve sissemaksed kinnisvaraomanikku ootavad ja kuidas valida optimaalne maksurežiim.

Maksustamise erirežiimid rendileandjale

Erirežiimid (STS, UTII, PSN) eristuvad raamatupidamise ja aruandluse lihtsuse poolest, vähendavad makstud maksude summat ja kasumliku ettevõtte jaoks vähendavad töökoormust.

Kõik erirežiimiga maksjad on vabastatud käibemaksust, ettevõtja üksikisiku tulumaksust, tulumaksust ja osaliselt omandimaksust - nende asemele kehtestatakse üks maks.

Erirežiimide kinnisvaramaksu omadused:

• tasutakse büroo-, kaubanduskinnisvara, toitlustus- ja tarbijateenindusobjektide, halduskeskuste eest, kui piirkonnas on vastu võetud vastav seadus ja määratud alade katastriväärtus;
• määr kuni 2% – aktsepteeritakse kohalike õigusaktidega.

Erirežiimidel on oma rakenduse omadused.

kahte tüüpi "lihtsustatud"

Kui liisinguandja vastab kehtestatud kriteeriumidele, on lihtsustatud maksusüsteemi valimine sageli optimaalne.

Lihtsustatud süsteem on saadaval, kui aastane sissetulek ei ületa 150 miljonit rubla. (piirang alates 01.01.2017), põhivara maksumus ei ületa 150 miljonit rubla. ja töötajate arv ei ületa 100 inimest.

"Lihtsustatud" saab kasutada kahes versioonis - maksumaksja valikul.

• määr 15%;
• arvestuse aluseks on tulud, mida on vähendatud kuludega;
• minimaalsed mahaarvamised - 1% laekumistest.

• määr 6%;
• baas - tulu, st kõik laekumised;
• Tehakse mahaarvamisi – arvestatud maksest lahutatakse kindlustusmaksed.

Piirkondades võidakse soodustusi kehtestada, kuid rendiettevõtete puhul on see haruldane.

15% kasumist tasumine on tulusam kui 6% sissetulekust ainult siis, kui kulude ja tulude suhe on suurem kui 0,6 – see on üüride puhul äärmiselt haruldane.

Kui aga juriidiline isik rendib mittelikviidset pinda nominaalse tasu eest nii, et seisakud ei tooks kahjumit, on tulus kasutada 15% lihtsustatud maksusüsteemi. Määr on tulumaksust madalam, käibemaksu ei ole ning mahaarvamiste summat saab vähendada minimaalselt 1%ni.

Esimest tüüpi ettevõtjad tegelikult "lihtsustatud maksu" ei kohalda, kuna mitteeluruumide üürile andmisel üksikettevõtjatele vähendab maksustamine 6% lihtsustatud maksusüsteemi näol "isiklike" sissemaksete arvestuslikku maksu. pensionifond ja sotsiaalkindlustusfond. Väikese üüritulu puhul võib see väljamakse nulli viia, muul juhul aga maksukoormust.

Patendisüsteem üksikettevõtjatele

Režiim on saadaval ainult ettevõtjatele, kes omavad kinnisvara ja teenivad sellelt mitte rohkem kui 60 miljonit rubla. aastal.

• jõustatakse piirkondliku õigusega (pole saadaval kõigis linnades);
• määr 7,5-15%;
• arvestuse aluseks on seadusega kinnitatud (“arvestus”) sissetuleku tase;
• Kehtivad sissemaksete ja hüvitiste mahaarvamised.

Töötajatega organisatsioonid ja üksikettevõtjad saavad makset vähendada (kuni 50%) tasutud sissemaksete ja hüvitiste summa võrra. Ilma töötajateta üksikettevõtjatel on õigus vähendada UTII-d kogu “isiklike” kindlustusmaksete summa võrra. Maksuarvestus ja -aruandlus - minimaalses mahus.

Erirežiimi on kasulik kasutada, kui teil on üürnike kõrge ja stabiilne sissetulek: kui teatud perioodi tulusid pole, peate ikkagi "arvestuse" tasuma.

Üldine süsteem: milliseid makse maksta ja millal on taotlemine põhjendatud

See on raamatupidamise ja aruandluse seisukohalt kõige keerulisem režiim. Traditsiooniline (üldine) maksustamine hõlmab kolme peamise maksu tasumist:

1. organisatsioonide kasumi ja ettevõtjate üksikisiku tulumaksu kohta:

   määrad on juriidilistele isikutele 20% ja üksikettevõtjatele 13%;

   kogunenud kasumist, st võimaldab arvestada kulusid;

   kui kulud on tuludega võrdsed või ületavad, on võlgnevus null.

2. vara jaoks:

   arvutatakse vara väärtuse alusel;

   määr on kuni 2,2%, kui arvestus tehakse jääkväärtuse järgi, ja kuni 2%, kui katastriväärtuse järgi; Konkreetne suurus sõltub piirkonnast.

3. lisaväärtuse saamiseks:

   määr 18%;

   tegelikult tasutakse 18/118 üürist ilma kommunaalteenuste ja muude sarnaste makseteta;

   kvartali tuluga alla 2 miljoni rubla. saate käibemaksuvabastuse.

OSNO peamine puudus üüriäri jaoks on kõrge maksukoormus. Kulude osakaal mitteeluruumide üürimisel on madal. Seetõttu ei ole kulude jälgimise võimalusel - OSNO eelisel - erilisi eeliseid.

Millistel juhtudel ei saa te ilma traditsioonilise süsteemita hakkama?

1. Lihtsustatud maksumaksja ei saa kohaldada, kuna see ei vasta selle kriteeriumidele. Näiteks kinnisvara maksab üle 150 miljoni rubla või sissetulek on ületanud kehtestatud piiri (kriteeriumid vt allpool).
2. Ruumide rentimine on põhitegevusega mitteseotud ja toob ebaolulist kasumit. Näiteks renditakse välja väike osa kohvikupinnast ning kohviku maksusüsteem on OSNO. Sel juhul on soovitav ka liising jätta ühisele süsteemile.

Kõige kasumlikuma variandi valimine - arvutuste näited

Maksusüsteemi valik sõltub paljudest teguritest. Iga konkreetse juhtumi puhul on parem teha esialgsed arvutused.

Näide 1

Alta OÜ annab üürile kaubanduspinna (100 ruutmeetrit), kommunaalmaksed sisalduvad üürihinnas.

• 219,66 - 13,18 = 206,48
• (1220,34–650,40) × 20% = 113,99
• (1440,00–663,58) × 15% = 116,46
• 1440,00 × 6% - 27,18 = 59,22
• põhisaak üle 5 ruutmeetri suuruse ala kohta. m on 1,2 tuhat rubla kuus / ruutmeetri kohta. m
• (1440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 = 322,35 (deflaatori koefitsient on 2017. aastal 1,798; korrigeerimisteguriks eeldatakse 0,9)

Näide 2

Tingimused on sarnased eelmistele, kuid liisinguandjaks on üksikettevõtja. Kohustuslikele mahaarvamistele lisanduvad kindlustusmaksed summas 39,39 tuhat rubla.

• (1220,34–650,40–39,39) × 13% = 68,97
• (1440,00–663,58–39,39) × 15% = 110,54
• 1440,00 × 6% × 50% = 43,20 (saab vähendada mitte rohkem kui poole võrra)
• (1440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18–39,39 = 282,96
• 1000,00 × 6% = 60,00 (põhineb Moskvas Vnukovos kehtestatud põhitootlusel)

Vaadeldavate näidete puhul on valik ilmne: lihtsustatud maksusüsteem 6% määraga võimaldab teil maksukoormust minimeerida.

Järeldused kehtivad siiski konkreetsetes olukordades, mõnel juhul tasub keskenduda muudele võimalustele:

• BASIC: võimaldab esitada käibemaksutagastuse, kui objekt on just ostetud ja müüja on käibemaksukohustuslane. Lisaks võib kõrgete jooksvate kuludega üldises süsteemis maks olla null.
• Lihtsustatud maksusüsteem "sissetulekud - kulud": see on tulus, kui seda on parem teha ilma käibemaksuta, kuid kulude osakaal on kõrge (üle 60% tuludest).
• UTII: saate säästa alade jaoks, mis on suuremad kui 5 ruutmeetrit. m, kui üür on üle 5400 rubla. / sq m.
• PSN: kasumlikkus sõltub piirkonnast. Seega on Novosibirski linna jaoks vastavalt ülalkirjeldatud tingimustele patendi maksumus 24 tuhat rubla ja patent osutub kõige kasumlikumaks lahenduseks.

saanud
tasu 46%

1. Saate seda rentida nii füüsilisest isikust ettevõtja kui ka üksikettevõtja nimel. Aga kuna jutt on mitteeluruumidest ja on võimalik tuvastada ettevõtluse tunnuseid (süstemaatiline iseloom, ettevõtlusrisk) + kinnisvara üüritakse juriidilisele isikule, siis arvan, et oleks parem, kui see üüritakse üksikettevõtja. Lisaks maksustatakse lihtsustatud maksusüsteemi alusel üüritulu 6%, mitte 13% nagu eraisikutel. Kuid üksikettevõtjalt üürimisel tuleb teha muudatusi teostatavate tegevuste loetelus (näiteks OKVED kood 70.20.2 "Oma mitteelukinnisvara üürile andmine").

2. Kriminaalvastutusele võtmiseks art. Kriminaalkoodeksi artikli 171 kohaselt peab prokuratuur tõendama registreerimata äritegevuse ja riigile suure kahju tekitamise fakti - 1 500 000 rubla. Teoreetiliselt on võimalik ka artikli 1. osa alusel vastutusele võtta. Haldusõiguserikkumiste seadustiku punkt 14.1 ((kaasab haldustrahvi määramist summas viissada kuni kaks tuhat rubla).

Seega, kui olete üksikettevõtja, kes kasutab lihtsustatud maksusüsteemi, tehke registris OKVED-i osas muudatusi ja tasuge tulult 6% makse.

saanud
tasu 27%

Tere!
Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 18 võivad kodanikud omada vara; vara pärida ja pärandada; tegeleda ettevõtlusega ja muu tegevusega, mis ei ole seadusega keelatud; luua juriidilisi isikuid iseseisvalt või koos teiste kodanike ja juriidiliste isikutega; teha tehinguid, mis ei ole vastuolus seadusega ja osaleda kohustustes; valida elukoht; omama seadusega kaitstud teadus-, kirjandus- ja kunstiteoste, leiutiste ja muude intellektuaalse tegevuse tulemuste autorite õigusi; omada muid varalisi ja isiklikke mittevaralisi õigusi.

Vastavalt artikli lõikele 4 Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 208 kohaselt hõlmab üksikisikute tulu Vene Föderatsioonis asuvatest allikatest Vene Föderatsioonis asuva vara liisimisest või muust kasutamisest saadud tulu.

Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 210 lõike 3 kohaselt määratakse tulule, mille jaoks on sätestatud maksuseadustiku artikli 224 lõikega 1 kehtestatud maksumäär, maksubaas sellise tulu subjekti rahalise väljendina. maksustamisele, mida on vähendatud käesoleva seadustiku artiklites 218–221 sätestatud maksusoodustuste summa võrra, võttes arvesse käesoleva peatükiga kehtestatud tunnuseid. Maksumääraks on kehtestatud 13 protsenti.

See tähendab, et teil on õigus eraisikuna kinnisvara välja üürida ja teil on vaja tulusummalt tasuda 13% maksu. Vara ühekordset (mittesüstemaatilist) rentimist ei saa käsitleda äritegevusena ja seetõttu ei saa seda kvalifitseerida haldusõiguserikkumiseks (Vene Föderatsiooni haldusõiguserikkumiste seadustiku artikkel 14.1) ega ebaseaduslikuks äritegevuseks (Vene Föderatsiooni haldusõiguserikkumiste seadustiku artikkel 171). Vene Föderatsiooni kriminaalkoodeks),

Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 2 ettevõtlust käsitletakse kui iseseisvat tegevust, mida tehakse omal riisikol, mille eesmärk on vara kasutamisest süstemaatiliselt kasu saada, kaupade müük, tööde tegemine või teenuse osutamine sellel ametikohal seadusega ettenähtud korras registreeritud isikute poolt.

Kui üürite kinnisvara äritegevuseks ehk üksikettevõtjana, peaksite arvestama järgmisega.

Ettevõtlustegevus ei hõlma mitte ainult kinnisvara rentimist, vaid ka ettevalmistavaid toiminguid, näiteks remondi- ja ehitustööde teostamist, potentsiaalsete üürnike otsimist, mida kinnitab väljakujunenud kohtupraktika (Lääne-Siberi rajooni föderaalsete vahekohtute 16. detsembri otsused , 2009 N A70- 4191/2009, Keskrajoon, 31.08.2009 N A64-6950/08, Ida-Siberi ringkond, 9.09.2009 N A33-6383/09, Keskrajoon, 15.08.2007 N A3607 -2300/2006).
Seega vara ajutine mittekasutamine maksustamisperioodil äritegevuses, eelkõige üürilepingute puudumine, ruumide remont jms, samuti vara (selle osa) kasutamine majandamisvajaduse tarbeks. üksikettevõtja, ei saa iseenesest käsitleda selle vara kasutamist muuks otstarbeks kui äritegevuseks.
Kuna seaduses N 2003-1 ei ole määratletud dokumentide esitamise tähtaegu, mis kinnitavad üksikettevõtja õigust olla vabastatud eraisikute kinnisvaramaksu tasumise kohustusest, tuleb sellised dokumendid esitada tähtaja jooksul, mis võimaldab maksuhalduril arvutada. eraisikute varamaksu summa ja saata maksumaksjale maksudeklaratsioon.teatis maksu tasumise kohta 1. augustiks.
P Maksuhaldur peaks maksukontrolli osana läbi viima üksikettevõtjate vara tegeliku äritegevuses kasutamise kontrolli.

kursiga 6 protsenti.

Vastavalt artikli lõikele 3 Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 346.11 näeb ette lihtsustatud maksustamissüsteemi kasutamine üksikettevõtjate poolt nende vabastamise kohustusest maksta üksikisikutele varaga seotud kinnisvaramaksu, kasutatakse äritegevuseks .

Seega üksikettevõtjana registreerimisel ja lihtsustatud maksusüsteemi kasutamisega seotud ühekordse maksu tasumisel, kõnealuste ruumide üürile andmisest saadud tulust, Te ei ole nimetatud ruumidega seoses isikliku vara maksu maksjaks.

Samas peab reguleerivate asutuste hinnangul kinnisvaramaksust vabastamise õiguse kohaldamiseks lihtsustatud maksusüsteemi kasutav üksikettevõtja esitama maksuhaldurile:
- kinnisvaramaksust vabastamise taotlus mis tahes vormis;
- dokumendid, mis kinnitavad kinnisvara kasutamist äritegevuseks (teie puhul on selliseks dokumendiks üürileping).
Sellised täpsustused sisalduvad eelkõige Venemaa Rahandusministeeriumi 02.01.2010 kirjas nr 03-05-04-01/06.

Vastavalt Art. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 346.31 kohaselt on ühtne maksumäär 15 protsenti arvestusliku tulu summast. SIIS, maksusüsteem arvestusliku tulu ühe maksunaon paigaldatud teatud tüüpi tegevuste jaoks, mis on määratletud punktis Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 346.26.

Seega, kuna üksikettevõtja saab eraisiku eest kinnisvaramaksu tasumisest vabastada, on kõige tulusam kinnisvara üürida üksikettevõtjana lihtsustatud maksusüsteemi abil.

Lugupidamisega F. Tamara

United Ngaol

saanud
tasu 27%

Juhtudel, kui füüsilisest isikust ettevõtjana registreerimata isik soetas isiklikeks vajadusteks eluruumi või muu kinnisvara või sai selle pärimise teel või kinkelepinguga, kuid selle vara kasutamise vajaduse puudumise tõttu andis selle ajutiselt rendile või üürile. välja ja sellise tsiviiltehingu tulemusena sai tulu (sh suures või eriti suures summas), tema tehtu ei too kaasa kriminaalvastutust ebaseadusliku äritegevuse eest o (Vene Föderatsiooni Ülemkohtu pleenumi seisukoht 18.11.2004 N 23 “Kohtupraktika kohta ebaseadusliku ettevõtluse juhtumites...”). Teisisõnu, kui eraisik üürib üleliigset kinnisvara välja, siis pole vaja end füüsilisest isikust ettevõtjana registreerida.

Üksikettevõtjana registreerimata kodanik, maksab üürilt ainult üksikisiku tulumaksu 13% määraga (kui üürimaksja ei ole makstud tulult kinni pidanud üksikisiku tulumaksu, siis maksuagendina maksab kodanik ise). Ta on kohustatud maksma üksikisikute eest kinnisvaramaksu (see on kohalik ja makstakse üks kord aastas, hiljemalt maksu arvutamise aastale järgneva aasta 1. novembril; kehtestatud seadusega N2003-1-FZ "Maksude kohta eraisikute vara" ja Moskva seadus nr 47 "Füüsiliste isikute kinnisvaramaksu määrad").

Kodanik, registreeritud üksikettevõtja tegevusliigi järgi "oma elamukinnisvara üürile andmine" OKVED kood 70.20.1., allub üldisele maksusüsteemile, maksab üürilt üksikisiku tulumaksu 13% määraga. Ettevõtja peab esitama maksuhaldurile deklaratsiooni vormis 4-NDFL viie päeva jooksul pärast ühe kuu möödumist üüritulu laekumise kuupäevast (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 227 punkt 7), ja seejärel teha ettemakseid maksuteatiste alusel (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 9, artikkel 227). Aasta tulemuste põhjal - esitage deklaratsioon vormis 3-NDFL hiljemalt eelmisele aastale järgneva aasta 30. aprilliks (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 216 lõige 1).

Üldise süsteemi järgi on mitteeluruumide üürile andmisel ettevõtja kohustatud tasuma käibemaksu. Füüsilisest isikust ettevõtjal on õigus olla vabastatud maksu arvestamise ja tasumisega seotud maksumaksja kohustuste täitmisest, kui eelneva 3 järjestikuse kalendrikuu jooksul on mitteeluruumi ajutiseks kasutamiseks andmisest saadud tulu summa ilma käibemaksuta, ei ületanud kokku 2 miljonit rubla. (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 145 punkt 1). Toimingud, mis hõlmavad eluruumide kasutusse andmist, on käibemaksust vabastatud (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 10, punkt 2, artikkel 149).

Eraisikute kinnisvaramaksu tasumise kohustus säilib.

Kõik ettevõtjad on kohustatud tasuma kindlustusmakseid riiklikesse eelarvevälistesse fondidesse “enese eest”: Pensionifond (kohustusliku pensionikindlustuse puhul), Kohustusliku ravikindlustuse fond (kohustusliku ravikindlustuse puhul); palgatud töötajate puhul (kui on): pensionifond + sotsiaalkindlustusfond + kohustusliku ravikindlustusfond (vastavalt seadusele nr 212-FZ "Kindlustusmaksete kohta...").

2012. aastal peavad üksikettevõtjad tasuma enda eest sissemakseid 17 208,25 rubla. (kui maksja on sündinud 1966. aastal ja vanem: sissemakse pensionifondi - 14386,32 rubla, makstakse kogu summa kindlustusosa eest; kui maksja on sündinud 1967. aastal ja noorem, siis sissemaksed pensionifondi kindlustusosa eest on 11066,40 rubla, rahastatava osa eest - 3319,92 rubla .; föderaalsesse kohustusliku ravikindlustusfondi (FFOMS) - 2821,93 rubla; territoriaalsesse kohustusliku ravikindlustuse fondi sissemakseid 2012. aastal ei maksta).

Kodanik, registreeritud üksikettevõtja tegevusliigi järgi"oma elamukinnisvara üürile andmine" OKVED kood 70.20.1., võõrandatav lihtsustatud maksusüsteemi kohta, peaks ette kujutama, et lihtsustatud maksusüsteemi kasutatakse kolmes variandis:

Maksustamise objektil "tulu" on maksumäär 6% (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 346.20 punkt 1);

Lihtsustatud maksusüsteem, mille maksustamise objekt on "tulu miinus kulud". Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste seadustega võib sõltuvalt maksumaksjate kategooriatest kehtestada määrad vahemikus 5 kuni 15%. makstud kindlustusmaksete summad (näiteks "enda eest" tehtud sissemaksed Vene Föderatsiooni pensionifondi, kohustusliku ravikindlustuse fondi) võib arvata kuludesse (maksuseadustiku punkt 7, punkt 1, artikkel 346.16). Venemaa Föderatsioon);

Patendil põhinev lihtsustatud maksusüsteem - garaažide, oma eluruumide, samuti suvila kruntidele ehitatud elamute ajutiseks valdamiseks ja (või) kasutamiseks andmisel (maksuseadustiku punkt 56, punkt 2, artikkel 346.25.1) Vene Föderatsioonist). Patendi summa on fikseeritud, arvutatuna Vene Föderatsiooni subjekti poolt kehtestatud potentsiaalsest aastast sissetulekust. Osa patendist saab vähendada kindlustusmaksete summa võrra, mida ettevõtja maksab nii enda kui ka eelarvevälistesse fondidesse. tema töötajad, võttes arvesse Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 346.25 .1 punktis 10 sätestatud tunnuseid.

Lihtsustatud maksusüsteemi kasutamine vabastab füüsilisest isikust ettevõtjad kinnisvaramaksu tasumisest eraisikute eest, mida kasutatakse rentimisel (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 346.11 punkt 3). Avalduse ja vara tegelikku kasutamist kinnitavate dokumentide esitamise tähtaega maksuvabastuse saamiseks ei ole määratud, mistõttu selgub, et maksuhaldur saadab makseteate kiiremini, kui üksikettevõtja esitab vabastuse taotluse ja dokumendid. Ettevõtja avalduse ja esitatud dokumentide alusel väljastab maksuamet enammakstud maksu tagasi (tasaarvestuse).

Lihtsustatud maksusüsteemi kasutamise piirang - aastane tulu kinnisvara rentimisest ei tohiks ületada 60 miljonit rubla aastas.

Kohustus tasuda kindlustusmakseid riigieelarvevälistesse fondidesse eraettevõtjate jaoks lihtsustatud maksusüsteemi alusel "enese" ja töötajate (kui see on olemas) eest on olemas ega sõltu kohaldatavast maksustamiskorrast.

Tere õhtust!

1. küsimuse ja 2. küsimuse 2. osas - vastavalt Vene Föderatsiooni rahandusministeeriumi 17. novembri 2009. aasta kirjale N 03-04-05-01/808

Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 2 peavad tegevused toimuma iseseisvalt, omal vastutusel ja olema suunatud süstemaatilisele kasumi teenimisele.

Ülaltoodud märkide puudumisel on eraisikul õigus sõlmida kinnisvara üürileping ilma füüsilisest isikust ettevõtjana registreerimata.

teisele küsimusele - vastas eelmine advokaat väga üksikasjalikult. Peate arvestama kõigi maksetega ja rendisummaga.

Vestlus

Družkin Maksim

Jurist, Moskva

Oma olukorra tasuta hindamine

1103 vastust

249 arvustust

Tere! Vaadeldava 2 rendijuhtumi puhul tuleb olenevalt liisinguandja staatusest arvestada maksude arvestamisel mitmeid kohustusi mõjutavaid tegureid. See on maksuprotsent ise, kohustus see tasuda otse liisinguandja või eraisiku maksuagendi - liisinguandja poolt ning võimalus kasutada kinnisvara soetamisel ka kulude maksubaasi vähendamist. Ka selles küsimuses tasuks pöörata tähelepanu maksude tasumisele järgneval üürikinnisvara müügil.

Juhin kohe tähelepanu, et eelmistes vastustes oli ekslik arvamus, et antud juhul ei pea kinnisvara üürile andmisel maksu maksma, antud positsioonil aeti see kinnisvara väljaüürimisel saadud tulumaks ekslikult segi kinnisvaramaksuga. .

1. Vastavalt artikli lõikele 1 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 209 kohaselt on omanikul õigus oma vara omada, kasutada ja käsutada.

Vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 608 kohaselt on vara omanikul õigus see rentida.

Artikli 1 lõike 1 alusel. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 23 kohaselt on kodanikul õigus tegeleda ettevõtlusega ilma juriidilist isikut moodustamata alates füüsilisest isikust ettevõtjana registreerimisest.

Venemaa Moskva föderaalse maksuteenistuse 30. märtsi 2007. aasta kirjas N 28-10/28916 märgitakse, et järgmised asjaolud võivad viidata ettevõtlustegevuse tunnuste esinemisele kodaniku tegevuses:

Vara valmistamine või omandamine selle kasutamisest või müügist hilisema kasumi saamise eesmärgil;

Tehingutega seotud äritehingute raamatupidamine;

Kõikide kodaniku teatud aja jooksul tehtud tehingute seotus;

Stabiilsed sidemed müüjate, ostjate ja teiste vastaspooltega.

Lisaks toimub majandustegevus vastavalt ülevenemaalisele majandustegevuse liikide klassifikaatorile OK 029-2001 (NACE Rev. 1), mis on kinnitatud Venemaa riikliku standardi N 454-st määrusega 6. novembrist 2001. kui ressursid, seadmed, tööjõud, tehnoloogia, tooraine, materjalid, energia (inforessursid) ühendatakse tootmisprotsessiks, mille eesmärk on toodete tootmine (teenuste osutamine). Majandustegevust iseloomustavad tootmiskulud, tootmisprotsess ja toodete toodang (teenuste osutamine).

Kui need märgid on olemas, on üksikisik kohustatud end ettevõtjana registreerima ilma juriidilist isikut moodustamata.

Seda seisukohta kinnitavad Venemaa Rahandusministeeriumi kirjad 14. jaanuarist 2005 N 03-05-01-05/3 ja 22. september 2006 N 03-05-01-03/125, samuti kiri Venemaa Moskva föderaalse maksuteenistuse 25. jaanuari 2008. aasta otsus N 18-12/3/005988.

Seega, kui vara liisimise (rentimise) või kinnisvara ostu-müügi toimingud tehakse majandus- ja ettevõtlustegevuse tunnuste olemasolul, on reguleerivate asutuste hinnangul üksikisik kohustatud end maksuametis ettevõtjana registreerima. juriidilist isikut moodustamata.

Vene Föderatsiooni Ülemkohtu pleenum märkis 18. novembri 2004. aasta otsuse nr 23 lõikes 2, et juhtudel, kui üksikettevõtjana registreerimata isik soetas isiklikeks vajadusteks eluruumi või muu kinnisvara või sai selle hiljemalt pärandina või kinkelepingu alusel, kuid selle vara kasutamise vajaduse puudumise tõttu andis ta selle ajutiselt rendile või üürile ning sai sellise tsiviiltehingu tulemusena tulu (sh suures või eriti suures summas), mis ta tegi, ei too kaasa vastutust ebaseadusliku ettevõtluse eest.

Seega, kui eraisik üürib ajutiselt välja mitteeluruume, kuid tema tegevus ei sisalda ettevõtlustegevuse tunnuseid, ei pea isik end füüsilisest isikust ettevõtjana registreerima.

1. Vastavalt artikli lõikele 2 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 209 kohaselt on omanikul õigus omal äranägemisel võtta oma varaga seoses mis tahes toiminguid, mis ei ole vastuolus seaduse ja muude õigusaktidega ega riku tema poolt kaitstud õigusi ja huve. teiste isikute õigus, sh tema vara võõrandamine teiste isikute omandisse, neile omanikuks jäädes vara omamise, kasutamise ja käsutamise, vara pantimise ja muul viisil koormamise, käsutamise õiguse üleandmine. teine ​​tee.

Eraisikute saadud tulu maksustamine toimub peatükis ettenähtud korras. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 23.

Artikli lõikes 1 Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 207 sätestab, et üksikisiku tulumaksu maksjad on füüsilised isikud, kes on Vene Föderatsiooni maksuresidendid, samuti üksikisikud, kes saavad tulu Venemaal asuvatest allikatest, kes ei ole Vene Föderatsiooni maksuresidendid.

Vastavalt lõigetele. 4 ja 10 lk 1 art. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 208 kohaselt hõlmab tulu Vene Föderatsioonis asuvatest allikatest saadud tulu Venemaal asuva vara liisimisest või muust kasutamisest.

Vastavalt artikli lõikele 1 Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 226, Venemaa organisatsioonid, üksikettevõtjad, erapraksisega notarid, advokaadid, kes on asutanud advokaadibürood, samuti välismaiste organisatsioonide eraldi allüksused Vene Föderatsioonis, kellest või suhete tulemusena. millega maksumaksja tulu sai, on kohustatud arvutama, maksumaksjalt kinni pidama ja tasuma üksikisiku tulumaksu summa.

Erandiks on tulu, mille maksu arvutamine ja tasumine toimub vastavalt Art. Art. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artiklid 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 ja 228.

Seega on organisatsioon - mitteeluruumide üürnik, kes teeb eraisikule üürilepingu alusel makseid - üürileandja, kes ei ole üksikettevõtja, kohustatud arvutama, maksumaksjalt kinni pidama ja tasuma eelarvesse summa üksikisiku tulumaks üürisummadelt.

Eeltoodu põhjal kajastatakse füüsilisest isikust ettevõtjat, kes maksab eraisikule temalt üüritud ruumide eest renti, maksuagendiks seoses üksikisiku sellise tuluga ja ta peab vastavalt täitma arvutamise, kinnipidamise ja eelarvesse kandmise kohustused. üksikisiku tulumaks ettenähtud viisil Art. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 226, samuti registreerimiskoha maksuhaldurile esitamisel vastavalt artikli 2 punktile 2. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 230 kohaselt teave üksikisiku tulude ja kogunenud, kinnipeetud ja Vene Föderatsiooni eelarvesüsteemi üle kantud maksude summade kohta. Seda seisukohta kinnitab Venemaa rahandusministeeriumi kiri 20. juulist 2012 N 03-04-05/3-889).

1. ettevõtlustegevus lihtsustatud maksustamissüsteemi kohaldava üksikettevõtja korterite ja mitteeluruumide üürimiseks kontoritele ja kauplustele, mille majandustegevuse liik on ühtses riiklikus üksikettevõtjate registris märgitud oma ruumide rentimine. kinnisvara, ei maksustata ühe arvestusliku tulu maksuga . Samas ei maksustata üksikisiku tulumaksuga ka tulu, mis on saadud büroode ja kaupluste korterite ja mitteeluruumide üürimisega seotud tegevusest (seadustiku artikli 217 punkt 24). (Vene Föderatsiooni rahandusministeeriumi kiri 5. detsembrist 2011 N 03-11-11/310))

Kooskõlas Art. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 346.20 kohaselt kehtestatakse maksumäär lihtsustatud maksustamissüsteemi (STS) korral, kui maksustamise objektiks on tulu. kursiga 6 protsenti.

Lihtsustatud maksustamissüsteemi kohaldavad maksumaksjad, kes on valinud maksustamisobjektiks tulu, mida on vähendatud kulude summa võrra, võtavad maksubaasi määramisel arvesse käesoleva seaduse §-s 1 lõikes 1 sätestatud kulusid. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 346.16 kohaselt, kui nad vastavad artikli lõikes 1 sätestatud kriteeriumidele. Koodeksi artikkel 252.

Lõigete põhjal. 1 punkt 1 art. Koodeksi 346.16 kohaselt on maksumaksjal õigus maksustamisobjekti määramisel arvesse võtta kulutusi põhivara soetamiseks, ehitamiseks ja tootmiseks, samuti lõpetamiseks, lisavarustuseks, rekonstrueerimiseks, kaasajastamiseks ja tehniliseks ümbervarustuseks. põhivarast (võttes arvesse maksuseadustiku artikli 346.16 lõigetes 3 ja 4 sätestatut) .

Kui üksikisik omandas põhivara (mitteeluruumi) omandi enne üksikettevõtjana registreerimist, siis ei olnud ta ettevõtlusega tegelev maksumaksja, mistõttu on põhivara soetamise kulud, kui üksikettevõtja kohaldab lihtsustatud maksumäära. maksusüsteemi ei tohiks arvesse võtta.

Samas saab lõigete alusel maksubaasi määramisel arvesse võtta nimetatud ruumide remondikulusid, mis on tehtud lihtsustatud maksustamissüsteemi kohaldamise perioodil. 3 lk 1 art. Koodeksi 346.16 ja selle ülalpidamise kulud kommunaalmaksete kujul - lõigete alusel. 5 nimetatud artikli punkt 1 ja art. 254 kood.

Samal ajal vastavalt lõikele. 2 punkt 17.1 art. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 217 kohaselt ei kohaldata selle lõike sätteid üksikettevõtjate äritegevuses otseselt kasutatava vara müügist saadud tulu suhtes.

Seega kuulub otseselt äritegevuses kasutatud mitteeluruumide müügist saadud tulu üksikisiku tulumaksu maksubaasi hulka (Venemaa Rahandusministeeriumi kiri 06.09.2012 N). 03-04-05/3-716)) .

Seetõttu tuleb üürile antud vara hilisemal müügil arvestada, et kui te ei registreeri üksikettevõtjat ja annate lihtsalt mitteeluruumi üürile, siis selle üle 3 aasta omandis olnud kinnisvara müümisel , ei pea maksma üksikisiku tulumaksu. Kui registreerite üksikettevõtja, tuleks sellise vara müümisel selle väärtus maksubaasi hulka arvata.

Samal ajal kooskõlas Art. Koodeksi § 41 kohaselt kajastatakse tulu rahalise või mitterahalise majandusliku kasuna, mida võetakse arvesse, kui seda on võimalik hinnata ja kuivõrd seda on võimalik hinnata, ning määratakse vastavalt peatükkidele „Isikisikud. Tulumaks” ja „Organisatsiooni tulumaksu” kood.

Vastavalt artikli 1 lõikele 1 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 572 kohaselt annab üks pool (kinkija) kinkelepingu alusel tasuta üle või kohustub teisele poolele (kingisaajale) üle andma omandiõiguse või varalise õiguse (nõude) endale või temale. kolmandale isikule või vabastab või kohustub vabastama ta varalisest kohustusest enda või kolmanda isiku ees.

Lähtudes eeltoodust ja arvestades Art. Koodeksi 41 kohaselt ei ole kinkijal kinnisvara kinkimisel üksikisiku tulumaksuga maksustatavat tulu (majanduslikku kasu).(Vene Föderatsiooni Rahandusministeeriumi kiri 2.11.2011 N 03-04-05/3 -837))

Võttes arvesse eeltoodut, siis kui te ei registreeri füüsilisest isikust ettevõtjat, siis liisinguandja (füüsilisest isikust ettevõtja või juriidiline isik), olles maksuagent, arvutab teie isiku tulumaksu - 13% tehingust saadud tulult ja tasub selle. . Samuti on 3 aasta möödumisel omandiõiguse omandamise päevast võimalik vara müüa ilma müügisummalt üksikisiku tulumaksu tasumata.

Kui registreerite üksikettevõtja, siis vastavalt tegevusliigile "oma elamukinnisvara üürile andmine", OKVED-kood 70.20.1, on lihtsustatud maksusüsteemi kohane üksikettevõtja maksustamise objektiks "tulu", maksumääraga 6% (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 346.20 punkt 1); maksustamisobjektiga "tulu miinus kulud" - 15%, samas kui maksubaasi saab vähendada põhivara - soetatud vara - maksumuse võrra.

Tahan pakkuda ka teist varianti, mis võib olla vähem maksumahukas.

Vastavalt artikli lõikele 1 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 1005 kohaselt kohustub üks pool (agent) tegema käsunduslepingu alusel tasu eest teise poole (käsitlusvoliniku) nimel juriidilisi ja muid toiminguid enda nimel, kuid kulul. käsundiandja eest või käsundiandja nimel ja kulul.

Agendi poolt kolmanda isikuga enda nimel ja käsundiandja kulul tehtud tehinguga tekivad agendil õigused ja tekivad kohustused, isegi kui käsundiandja oli tehingus nimetatud või astus kolmanda isikuga vahetutesse suhetesse. tehingu sooritamine.

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 1011 sätestab, et kui agent tegutseb enda nimel, kuid käsundiandja kulul, siis järgivad peatükis Ch. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku 51 “Komisjon”, kui need eeskirjad ei ole vastuolus Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku käesoleva peatüki sätete või käsunduslepingu sisuga.

Seega on käsunduslepingu esemeks mis tahes suhe agendi ja kolmandate isikute vahel käsundiandja huvides.

Vastavalt lõigetele. 9 punkt 1 art. Koodeksi artikli 251 kohaselt tuleb maksubaasi määramisel arvesse võtta komisjonile, agendile ja (või) muule advokaadile seoses komisjonilepingust, agendilepingust või muust advokaadist tulenevate kohustuste täitmisega saadud vara (sh sularaha) vormis tulu. samalaadset kokkulepet, samuti kulude hüvitamiseks, ei võeta arvesse komissari, agendi ja (või) muu advokaadi poolt käsundiandja, käsundiandja ja (või) muu käsundiandja kohta, kui need kulud ei kuulu käesolevasse lepingusse. komisjoni esindaja, agendi ja (või) muu advokaadi kulud vastavalt sõlmitud lepingute tingimustele. Näidatud sissetulekute hulka ei kuulu vahendustasu, agenditasu ega muud sarnast tasu.

Võttes arvesse eeltoodut, arvestatakse üksikettevõtja - lihtsustatud maksustamissüsteemi kohaldava agendi kolmandate isikutega tehingu puhul ülaltoodud tingimustega maksustamisobjekti määramisel tulu osana ainult agenditasusid.

Ainus asi, mida tuleb sel juhul arvesse võtta, on see, et artikli lõike 5 kohaselt Maksuseadustiku artikli 346.11 kohaselt ei ole lihtsustatud maksustamissüsteemi kasutavad üksikettevõtjad vabastatud maksuseadustikus sätestatud maksuagendi kohustuste täitmisest.

Vastavalt artikli 1 lõigetele 1 ja 2 Koodeksi artikli 226 kohaselt tunnustatakse üksikettevõtjaid, kes on maksumaksjatele tulu allikaks, maksumaksjate suhtes maksuagentideks ja nad on kohustatud arvutama, kinni pidama ja eelarvesse kandma maksumaksjate selliselt tulult üksikisiku tulumaksu summa.

Niisiis, vaadake, milliseid plusse ja miinuseid võtta. Üksikettevõtja registreerimisel ärge unustage kohustust tasuda iseseisvalt sotsiaalmakse sotsiaalkindlustusfondi, pensionifondi ja kohustusliku ravikindlustuse fondi.

Head päeva!

1. Millistel juhtudel on lubatud seda teha eraisiku nimel ja millistel ainult üksikettevõtja nimel? Millised on nende kahe variandi maksuriskid? Kas üksikisiku nimel loovutamist võib Vene Föderatsiooni kriminaalkoodeksi kohaselt pidada ebaseaduslikuks äritegevuseks?

Ettevõtlustegevuse tunnuste olemasolu kodaniku tegevuses võivad tõendada eelkõige järgmised faktid:
- vara tootmine või omandamine selle kasutamisest või müügist hilisema kasumi saamise eesmärgil;
- tehingutega seotud toimingute majandusarvestus;
- kõigi kodaniku teatud aja jooksul tehtud tehingute seotus;
- stabiilsed suhted müüjate, ostjate ja teiste vastaspooltega (vt Vene Föderatsiooni rahandusministeeriumi 17. novembri 2009. a kirju N 03-04-05-01/808, 09.22.2006 N 03-05-01- 03/125, 14. jaanuar 2005 N 03-05-01-05/3, Vene Föderatsiooni Moskva föderaalne maksuteenistus, 25.01.2008 N 18-12/3/005988, 30.03.2007 N 28-10/28916).

Kuna ülalnimetatud märgid esinevad kodaniku tegevuses, on üksikisik sel juhul kohustatud end ettevõtjana registreerima ilma juriidilist isikut moodustamata.

Vastasel juhul võetakse kodanik haldusvastutusele ilma riikliku registreerimiseta äritegevuse teostamise eest artikli 1. osa alusel. 14.1 Vene Föderatsiooni haldusõiguserikkumiste ja kriminaalmenetluse seadustik vastavalt artiklile 14.1. Vene Föderatsiooni kriminaalkoodeksi artikkel 198 maksudest kõrvalehoidumise korral (kui ei ole tasutud maksude ja (või) lõivude summat, mis on üle kuuesaja tuhande rubla kolme majandusaasta jooksul järjest, tingimusel et tasumata maksude ja (või) tasude osakaal ületab 10 protsenti tasumisele kuuluvast maksude ja (või) tasude tasumisest või üle ühe miljoni kaheksasada tuhande rubla. Kui kõnealuses olukorras soetati vara algselt selle väljaüürimisest tulu saamiseks, võib kodaniku vastutusele võtta art. Vene Föderatsiooni kriminaalkoodeksi artikkel 171 (tulu saamisel üle miljoni viissada tuhat rubla).
----------

2. Milline kinnisvarast tulu saamise võimalus on rahalises mõttes tulusam: võrrelda üksikettevõtja võimalust erinevate maksurežiimide ja eraisiku (kui see on lubatud) võimalust alternatiivsetel eeldustel, et alginvesteering (ost/rekonstrueerimine) oli tehtud üksikettevõtjalt või eraisikult?

Kaalun võimalust ainult üksikettevõtjatele.

Üksikettevõtja saab rakendada OSN-i, lihtsustatud maksusüsteemi: "sissetulek", "sissetulek miinus kulud", patent, UTII

UTII: Moskvas pole ühtegi

kõige kahjumlikum, kuna peate maksma kinnisvaramaksu, tulumaksu, käibemaksu jne.

Lihtsustatud maksusüsteem: "sissetulek", "tulu miinus kulud", patent:

Lihtsustatud maksusüsteemi kasutamine organisatsioonide poolt näeb ette nende vabastamise tulumaksu, organisatsioonide kinnisvaramaksu, käibemaksu (välja arvatud mõnel juhul) tasumise kohustusest (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 346.11 punkt 2). .

Alustan patendist: seda saab kasutada ainult garaažide, oma elamispindade, aga ka dacha kruntidele ehitatud eluruumide ajutiseks valdamiseks ja (või) kasutamiseks. Sellest tulenevalt ei kehti see ärikinnisvara liisimisel.

“sissetulek” või “kulude summa võrra vähendatud tulu”: neid on otstarbekam kasutada. Millist maksuobjekti valida, sõltub tulude ja kulude protsendist.

Kui eeldatavad väljaminekud jäävad alla 66,66% kogu eeldatavast tulust, siis on parem valida lihtsalt “sissetulek” ja tasuda tulusummalt ühekordne maks 6%.

Vastasel juhul on parem valida "kuludega vähendatud tulu" ja maksta 15% vahest.

Mõnel juhul on soovitatav valida teine, kuna sageli on võimalik tulusid kuludega "katta"; nende loetelu on artiklis piiratud. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku 346.16 ja eelmiste aastate kahjud (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 346.18 punkt 7) võivad sellised kulud hõlmata näiteks põhivara soetamise kulusid, laenuintresse. /laenud.

Sellega seoses on parem registreeruda üksikettevõtjaks ja seejärel osta kinnisvara, siis kajastuvad selle soetamise kulud kohe raamatupidamises.

Tegelikkuses, kui te ei kavatse lepingut registreerimiskojas registreerida, saate selle esitada üksikisikuna.

Sel juhul on maksu tasumata jätmise fakti võimalik tuvastada ainult heasoovija kaebuse kaudu.

Kõik õigusteenused Moskvas

Tänapäeval on üür üks tulusamaid ärivaldkondi. Pole vaja värvata tohutul hulgal kvalifitseeritud töötajaid, pole vaja tegeleda tootmise ja ostmisega ning suurepärase sissetulekuga kaasnevad minimaalsed riskid.

Füüsilisest isikust ettevõtja üürib välja mitteeluruume, milliseid makse ta peab tasuma?! Hoolimata asjaolust, et seda tüüpi tegevusega saavad tegeleda mitte ainult üksikettevõtjad, vaid ka juriidilised ja üksikisikud, on maksumäär üsna erinev. Milline maksustamisvõimalus on “rendiettevõtte” jaoks tulusam ja millised mured võivad üksikettevõtjaid ees oodata?

Üürileping

Mitteeluruumi üürileping on äritegevust (kaubandus, laondus jne) kavandavate poolte (üürnik ja üürileandja) vahel sõlmitud leping.

Kinnisvara kasutatakse tulu saamiseks teiselt isikult elamu või mitteeluruumi ajutise kasutamise eest.

Kui ruume plaanitakse rentida eraisikule, on sellise toimingu tegemiseks vaja registreeruda üksikettevõtjana.

Lisaks peab ärimees registreerimise algstaadiumis tegevusliikides üüri märkima.

Üldise maksustamissüsteemi kohaselt on üksikettevõtja kohustatud kinnisvara üürile andmisel tasuma 13% maksu, pidama KUDiR-i (tulude ja kulude raamat) ning esitama kehtestatud piires üksikisiku tulumaksu aruande vormil 3. ajaraam.

Lihtsustatud maksusüsteemi kallal töötavate ettevõtjate kohta siis:

1. Üksikettevõtja "sissetuleku" objektil määraga 6%.
2. Kulude võrra vähendatud tuluga ettevõtjad rakendavad oma tavamäära 15%.

Patendiga seotud ärimehed võtavad arvesse 6% kindlat maksu.

Tähelepanu tasub pöörata asjaolule, et üürileandja tasub oma ruumide kommunaalkulud ise, vastavalt lihtsustatud maksusüsteemi "tulu miinus kulud" kasutades saab ta need maksu arvestamisel oma kulude hulka arvata. Lihtsustatud sissetulekute süsteem ei võimalda seda teha.

Patendisüsteem toimib arvestuslikul tulul, seega ei saa PSN-i kasutav üksikettevõtja vähendada ka tema poolt rendile antava mitteeluruumi kommunaalkulude maksubaasi. Veelgi enam, maks makstakse automaatselt aastaks patendi ostmise etapis.

Kui ettevõtja üürib korteri välja lihtsustatud maksusüsteemis “tulu miinus kulud”, saab ta kuluartiklina lisaks kommunaalteenustele lisada remondikulud, vähendades sellega maksubaasi.

Vaatleme näidet maksu arvutamisest lihtsustatud maksusüsteemi tulude kallal töötavale üksikettevõtjale kuuluvate eluruumide üürile andmisel.

Üürilepingus on märgitud kuumakse suurus 20 000 rubla. kuus. Aastane sissetulek korterist saab olema 240 000 rubla.

Ettevõtja kohustub maksma aruandeaasta "sissetulekult" 6%, see tähendab 240 000 x 6% = 14 400 rubla.

Lisaks väärib märkimist, et lisaks sellele maksule on üksikettevõtja kohustatud tegema makseid pensionifondi ja sotsiaalkindlustusfondi. Seetõttu on väga vastuoluline küsimus, kas korterit on kasulikum üürida eraisikule (13%) või üksikettevõtjale.

Ettevõtja, kes üürib oma äritegevuseks mitteeluruume, saab maksubaasi vähendada, kasutades lihtsustatud maksusüsteemi "tulu miinus kulud".

Poolte õigused ja kohustused

Mitteeluruumide üürile andmise tehingu pooled võivad olla nii üksikettevõtja kui ka juriidiline isik. Leping loetakse kehtivaks ainult kirjalikult vormistatuna.

Peamised nüansid üksikettevõtja ja LLC vahelise tehingu sõlmimisel:

1. Kui peadirektor kinnitab lepingu juriidilise isiku poolt, peab ta oma volitusi selleks dokumentaalselt kinnitama.
2. Üksikettevõtja, kelle tegevus põhineb riikliku registreerimistunnistusel, saab oma volitusi kinnitada oma passi ja registreerimistunnistusega, mida esindab üksikettevõtja (USRIP).
3. Ilma usaldusdokumendita on LLC nimel tegutsema volitatud juhil õigus sõlmida üürileping (väljavõte juriidiliste isikute ühtsest riiklikust registrist).

Ärimees saab lepingu kinnitada isikliku allkirjaga, kuna Vene Föderatsiooni õigusaktid lubavad ettevõtjatel tegutseda ilma pitsatita.

Ettevõtja saab ruume eraisikutele välja üürida. nägu. Õigusaktid ei reguleeri rendipiiranguid puudutavaid reegleid. Sellest tulenevalt saab mitteeluruumi üürimise tehingus osaleda iga teovõimeline isik.

Isikliku auto rentimine üksikettevõtja poolt ei ole seadusega keelatud. Tehing vormistatakse ettevõtja ja eraisiku või OÜ vahelise lepingu allkirjastamisega. Lepingu punktides on selgelt kirjas kõik nüansid, mis võivad auto kasutamisel tekkida. Kütuste ja määrdeainete, varuosade ja kulumise rahalise kompenseerimisega seotud kulud kannab pool.

UTII maksustamissüsteemi saab rakendada üksikettevõtja, kellel on mootortransporditeenuste osutamiseks mõeldud sõiduki omandiõigus. Seda reeglit reguleerib maksuseadustiku artikkel 346.26.

Erinevused üüritulu maksustamisel

Mõned arvavad, et tulusam on kinnisvara välja üürida ettevõtja kaudu, kes töötab 6% maksumääraga, mitte eraisikul, kes peab tasuma 13% tehingust saadavast tulust. Tegelikult maksab ettevõtja eelarvesse täiendavaid sissemakseid.

Füüsilisest isikust ettevõtja on kohustatud renditegevuselt tasuma makse:

• 6% üüritulust;
• sissemaksed enda eest pensionifondi;
• töötajate palkade mahaarvamised (sissetulek, pensionifond ja sotsiaalkindlustusfond).

Lisaks on ettevõtjal palju raamatupidamisega seotud paberimajandust. Kui üksikettevõtja üürib ruume, mõjutab see otseselt tema kasumit. Kulud ei ole tegevuspõhised ja neil on kaudne mõju tegevustulemustele.

Korteri ja mitteeluruumide üürile andmisega kaasneb vara kasutamise eest raha saamine. Kuid mitteeluruumid maksustatakse erinevalt eluruumidest enamasti käibemaksuga. Selle põhjuseks on asjaolu, et mitteeluruume üüritakse sageli välja äritegevuseks. Ja peamiselt pakuvad sellised valdkonnad huvi suurtele juriidilise isikuna registreeritud ja käibemaksu saamisest huvitatud organisatsioonidele. Maksusoodustust saavad teha OSNO-s töötavad ettevõtjad, kes saavad sellise tehingu tulemusena mitte ainult kasumi, vaid ka maksukohustuse 18% ulatuses rendilepingus märgitud summast.

Muidugi on juhtumeid, kui OÜd on nõus üürima ilma käibemaksuta, kuid ainult väikestele pindadele.

Elamukinnisvara eraisiku poolt sõpradele või sugulastele üürile andmisel on eeliseks see, et puudub kohustus eelarvesse raha maksta. Kuid sel juhul tuleb mitteeluruum välja üürida ilma tasumata, vastasel juhul võrdsustatakse tehing maksu arvestamise ja tasumisega seotud äritehinguga.

Nii ettevõtjal kui ka eraisikul on renditeenustel nii plusse kui miinuseid.

Vastutus maksude tasumata jätmise eest

Üksikettevõtja rendilepingu puudumine ei ole otsene rikkumine, kuid mitteeluruumide ajutiseks kasutamiseks (üürimiseks) üleandmise lepingu puudumine võib köita föderaalse maksuteenistuse inspektori tähelepanu.

Maksuteenistus käsitleb sellist tegevust tahtliku maksubaasi vähendamisena, mis on mõjuv põhjus ärimehele trahvi määramiseks.

Rosreestriga lepingu registreerimata jätmine kujutab endast tõsiseid maksuriske.

Tuletame meelde, et kui üksikettevõtja ja OÜ vahel sõlmitakse vara ajutise kasutusse andmise leping, tuleb see registreerida. Kõigil muudel juhtudel, sealhulgas eluruumi üürimisel, kuulub ka leping, mille tähtaeg ületab 11 kuud, vastava protseduuri kohustuslikule täitmisele.

Üksikettevõtja on üksikisik, seega on samaaegne maksu- ja kriminaalvastutus võimatu.

Maksuseadustiku (artikkel 76) kohaselt on föderaalse maksuteenistuse töötajatel aruannete hilinenud esitamise ja maksude hilinemise tõttu õigus blokeerida arvelduskontod üksikettevõtja pangas.

Sularahata tehingute piiranguid saab eemaldada ettevõtja nimel panga kassa kaudu vastavalt aruannete esitamise ja maksude tasumisega, samal ajal kui konto ajutiselt "külmutatakse".

Kui kulude ja kulude arvestuse reegleid ei järgita, võidakse ärimeest trahvida:

• 10 000 rubla (rikkumine registreeriti ühel aruandeperioodil);
• 30 000 rubla (valed arvutused tehti rohkem kui ühe maksustamisperioodi kohta);
• 20% tasumata maksusummalt ja vähemalt 40 000 rubla arvutamise maksubaasi tahtliku alahindamise korral.

Üksikettevõtja suhtes kohaldatakse kriminaalvastutust, kui avastatakse dokumentide võltsimine ja maksuhaldurile valeandmete esitamine.

Kui võlg on väga suur või tegelikku tulu varjatakse, tuleb ettevõtjal maksta kuni 500 000 rubla trahvi või võidakse teda karistada kuni 3-aastase vangistusega.

Üksikettevõtjate jaoks on elu- ja mitteeluruumide üürimisel kõige tulusam lihtsustatud maksusüsteem.

Üksikettevõtjana piisab muretsemata lisaks kindlustusmaksetele tasumisest vaid 6% aastas tulu summast. Samuti on kinnisvaramaksu tasumisest vabastatud lihtsustatud maksusüsteemi kasutavad ettevõtjad.

Kuid isegi siin on mõned eripärad. Kui ärimehe sissetulek ületab 1,5 miljonit, tuleb registreerida juriidilise isikuna. Rikkumise eest menetletakse kriminaalkoodeksi järgi.

Maksu tasumata jätmise korral on üksikettevõtjatele seadusega lubatud tulude tasemel halduskaristus vahemikus 500 kuni 2000 rubla.