У дома Методи за риболов Да отдавате апартамент под наем официално? Защо точно, какво да се има предвид и как да се минимизират рисковете? Отдаване под наем на апартамент, съвет Как най-добре да наемете апартамент сами или.

Да отдавате апартамент под наем официално? Защо точно, какво да се има предвид и как да се минимизират рисковете? Отдаване под наем на апартамент, съвет Как най-добре да наемете апартамент сами или.

Последна актуализация май 2019 г.

Наличието на множество жилищни пространства е не само лукс, но често и главоболие. Собствениците се опитват да наемат „допълнителното“ жилищно пространство. Това е едновременно допълнителна печалба и някакъв вид надзор над апартамента.

Нека се опитаме да разберем как да наемем апартамент правилно, как да избегнем проблеми с недобросъвестни наематели и данъчната служба, как да запазим имуществото си.

Кой може да вземе

Собственикът има право да отдава апартамента си под наем. Кой има удостоверение за регистрация на права на собственост (извлечение от държавния регистър) към него. На роднини или много близки приятели не е позволено да сключват договор за наем с наематели по искане на собственика на апартамента. Тази опция е възможна само ако има нотариално заверено пълномощно, което предвижда правото на упълномощеното лице да отдава апартамента на своя принципал под наем. В противен случай собственикът може да възрази срещу такава транзакция по всяко време.

Ако собственикът на апартамента го използва съгласно договор за социално наемане, т.е. всъщност той принадлежи на държавата или общината, тогава той няма право да го дава под наем. В изключителни случаи това е възможно, но за това е необходимо да се получи официално писмено разрешение от държавния / общинския орган (който е собственик, в повечето случаи това е общината).

Ако в допълнение към собственика в наетия жилище са регистрирани и други наематели (като членове на семейството на собственика), тогава получете тяхното писмено съгласие за сключване на сделката не е задължително.

Но има тънкост. Ако вече е сключен договор за наем и собственикът или наеме друго лице да живее в жилището, тогава се изисква съгласие за такъв ход от всички заинтересовани страни (както наемателя, така и всички регистрирани при наемателя лица).

Същото се изисква, ако част от апартамент е нает (например стая в комунален апартамент, в която има обща кухня, тоалетна, баня за няколко собственика). По този начин може да се сключи допълнителен договор за наем на свободно място с разрешението на първия наемател и членовете на семейството му.

Ако непълнолетно дете също е регистрирано в такива жилища, тогава разрешението за наем на апартамент също ще трябва да бъде получено от органите на настойничеството.

В случай, че няколко лица са частни собственици на апартамента, тогава всеки от съсобствениците трябва да участва в сделката от страна на лизингодателя. Или изразете писменото си съгласие за сключване на сделката и възложете на един от собствениците да я обработи. Такова съгласие и пълномощно се съставя при нотариус.

Ако подобни процедури бъдат пренебрегнати, тогава договорът за наем на апартамент (за период над 1 година) не може да бъде регистриран в руския регистър.

На практика апартаментите често се наемат „в сиво“, без държавна регистрация на договора в руския регистър. Следователно тези формалности не се спазват. Но трябва да имате предвид, че при съдебен спор с наемателя (по всякакви въпроси, свързани с наемането на апартамент), ще бъде невъзможно да се посочи такова споразумение като доказателство, тъй като то е нищожно без регистрация (ако не е сключено за период от по-малко от година, след това регистрация не е необходима и писмената форма на договора е достатъчна за пълната му сила).

Когато става въпрос за нанасяне (включително регистрация, сключване на допълнителен договор за социален наем) в общински апартамент, е необходимо съгласие от всички регистрирани лица и, разбира се, от общината.

На кого да наемете апартамент

Човек, който се сблъсква с отдаване под наем на апартамент за първи път, ще изпадне в паника дори при толкова прост въпрос къде да намери наематели. Има четири възможности за препоръчване:

Свържете се с агенция за недвижими имоти. Ще ви бъдат предложени много опции, както и някои гаранции, но ще трябва да платите за такива услуги.
Подайте реклама за наемане на апартамент във вестника, интернет сайтовете или в „пълзящата линия“ по телевизията. Или намерете обява на човек, който иска да наеме апартамент в същата медия. Вярно е, че има риск да се сблъскате с недобросъвестен наемател. Той или няма да плати за предоставения му апартамент, или ще съсипе (открадне) имота в него.
Намирането на наемател чрез приятели, познати, роднини е най-добрият вариант. Малко вероятно е наемател под патронаж да рискува да навреди на наемодателя. И в случай на спорни въпроси, винаги можете да го намерите.
Дайте жилища под наем на роднини или приятели. Най-вероятно такъв наем ще бъде безплатен. Няма да получите никакви материални облаги. Но можете спокойно да ги инструктирате да плащат сметки за комунални услуги за апартамента.

Като цяло трябва периодично да проверявате апартамента под наем. Общувайте с наемателите и наблюдавайте сметките за комунални услуги, за да избегнете бъдещи проблеми.

Ако апартамент се отдаде под наем на непознат, тогава договорът за наем не може да гарантира пълна имуществена сигурност за собственика. Необходимо е да се провери бъдещият наемател за неговото спазване на закона. За да направите това, можете да се свържете с познати полицаи или други служители на реда, за да проверите работодателя за съдимост, да го привлечете към административна отговорност, наличие на задлъжнялост или забавяне на кредит и др. Можете да видите информация за дадено лице в интернет и от други отворени източници

Отдаването под наем на апартамент без посредници е, разбира се, по-евтино. Но тогава всички притеснения относно жилищата падат само на вашите плещи.

Как да прехвърля апартамент

За правните аспекти на завършване на сделката ще говорим по-късно. Сега нека се докоснем до ежедневните моменти.

Апартаментът трябва да бъде прехвърлен директно на наемателя, като се разкажат за всички характеристики и важни технически аспекти на жилището. По този начин могат да се избегнат случайни повреди и други щети.

При прехвърляне на апартамент е необходимо съвместно да се записват показанията на броячи на енергия (вода, електричество, газ и др.), Така че в бъдеще да не е възможно да се разбере кой е поел общинския дълг.

Преди да предадете ключовете, трябва да се снима общата и подробна ситуация в апартамента. Това ще дисциплинира работодателя, тъй като той ще види благоговейното отношение на собственика към имота му. Освен това снимките могат да служат като доказателство в съда, ако възникне конфликт за значително влошаване на състоянието на апартамента след предаването му.

Ако имате приятелски съседи на площадката, би било добре да им представите нови наематели. И оставете телефонния си номер на съседа си за спешни случаи. Това също „обучава” работодателя.

Как да регистрирате законно лизинг

Дори ако решите да наемете апартамент на най-добрите си приятели или далечни роднини, по-добре е да документирате тази транзакция. В такъв случай се съставя договор за наем (трябва да се разграничава от договор за наем, който се сключва главно между юридически лица). Лесно е да го направите. В интернет има много мостри и опции за различни поводи. Можете да го съставите сами, да поискате помощ от адвокат или от нас.

Документът е подписан от двете страни. Не се изисква нотариалното му заверяване, но не е и забранено. Друга възможност е да поверите подготовката и заверката на сделката на нотариус. Но такъв документ няма да има по-голяма правна сила от обикновено писмено споразумение, сключено от страните.

В допълнение към договора за наем е необходимо да се състави акт за приемане и предаване на наетия апартамент.

Законът описва подробно техническото състояние на цялото жилище: наличието на ремонти, водопроводни инсталации, както и мебелите, домакинските уреди и други битови предмети, налични в апартамента. Необходимо е не само да ги изброите, но и да посочите в какво състояние са, на какви места се намират, име (модел, марка и т.н.), за да определите приблизителните разходи (поне от най-скъпите артикули). Това ще помогне на собственика на жилището в бъдеще да оцени състоянието на имота си и да възстанови щетите за неговите щети от недобросъвестни наематели. Актът се подписва и от двете страни след оглед на апартамента. След това ключовете се предават на работодателя.

Как да съставя правилно трудов договор

Ако решите да наемете апартамент и сами да изготвите договор, трябва да следвате основните правила за съставянето му. Основното нещо, ясно посочете основните условия - адреса на апартамента, срока и размера на наема, останалото е по искане на страните. Възможно е да се изготви много подробен документ на няколко страници, в който са предвидени всички нюанси. И само най-необходимите неща, поставяйки всичко на един лист. Надеждният договор трябва да включва следните точки:

Дата и място на съставянето му.
Подробни лични данни на наемодателя и наемателя: име, фамилия, бащино име, дата на раждане, място на регистрация и пребиваване, номер и поредица от паспорт или друг документ за самоличност.
Предмет на договора: апартамент под наем, собственост на наемодателя. А именно неговия адрес, кадри, техническо състояние, наличност на мебели, водопровод, оценка на годността за живеене (отопление, водоснабдяване), връзка с телефонна мрежа и интернет, кабелна телевизия. Подробно описание може да бъде посочено както в самия договор, така и в приложения към него акт за прехвърляне.
Връзка към документ, потвърждаващ, че наемодателят е собственик на имота. Отсъствие на тежести от трети страни (ипотека, залог, друг наем, арест и др.).
Цената на месечния наем, включително посочване на това кой е отговорен за плащането на сметки за комунални услуги.
Формуляр за изчисление: в брой, по пощата или на банкова карта (депозит), безплатно и др.
Условия на плащане: еднократно за целия период на наема или месечно (тримесечно), като се посочва датата, до която трябва да се извърши плащането.
Коя от страните е длъжна да извърши текущ, основен или спешен ремонт на апартамента.
Срокът, за който имотът е нает.
Посочване на всички наематели, преместени при наемателя (ако договорът е дългосрочен).
Права и задължения, възложени на наемателя и наемодателя, с които те трябва да се съгласят.
Причини и условия, при които лизинговият договор може да бъде прекратен едностранно.

Препоръчително е също да се предпише в договора и специални условия, така наречените "ежедневни трикове":

Относно забраната на работодателя и членовете на неговото семейство (или тези, които ще живеят с него) да се регистрират по местоживеене (в нает апартамент). Въпреки че законодателят не позволява регистрация без разрешението на собственика, „предприемчивите майстори“ успяват да заобиколят ограниченията. Такова условие няма да позволи измама по време на регистрация и ако въпреки това е била разрешена незаконна регистрация, тогава ще бъде лесно да я оспорите в съда (самият договор ще бъде неоспоримо доказателство за незаконността на действията на работодателя).
Разпределете задълженията по застраховката за злополука на апартамента между наемодателя и наемателя. По-добре е, разбира се, да се справите сами с този въпрос, тъй като застраховайки апартамента срещу наводнения, пожари, гражданска отговорност и т.н., собственикът се освобождава от рисковете за небрежното поведение на наемателя. В крайна сметка, ако се случи подобен случай, собственикът ще носи отговорност пред жертвите (съседи и други лица). Щетите могат да бъдат възстановени от виновника (работодателя) само чрез регрес. Тоест първо собственикът компенсира щетите на пострадалия и едва след това може да иска материално обезщетение от работодателя. Понякога това е невъзможна задача (например работодателят няма имущество, не работи официално или не плаща издръжка и т.н.).
Относно ограничаването на възможността за отдаване под наем на апартамент (поднаем) на други лица без писменото съгласие на собственика. В противен случай апартаментът може да се превърне в двор за сядане.

При случайна възможност на собственика да провери състоянието на апартамента. Това са правата на собственика, в присъствието на наемателя, да дойде в апартамента за проверка за неговата безопасност, подходящо санитарно състояние и др. Ако такъв предмет не е предвиден, наемателят може просто да не пусне наемодателя, защото това е неговото право.

За колко време да се сключи споразумение

Максималният период, за който можете да сключите трудов договор, е 5 години. И дори ако документът не съдържа препратка за колко време се наема апартаментът, той ще бъде ограничен до определеното време.

Опитните юристи все още не препоръчват отдаването под наем на апартамент за дългосрочен наем. Винаги е по-лесно да сключите друг договор за нов срок, отколкото да прекратите съществуващ. Освен това, когато една от страните не е съгласна с прекратяването.

Трябва ли да регистрирам трудов договор

Договорът за наем на апартамент (или договор за наем на жилище) не изисква задължителна регистрация в Rosreestr, ако е сключен за период до една година (например за 11 месеца или шест месеца).

Ако тя е сключена за по-дълъг период, тогава такава транзакция ще трябва да бъде регистрирана. Недостатъкът е, че задължава наемодателя да подготви пакет от документи и да плати държавна такса за регистрация. Освен това информацията за наемането на жилище и получаването от наемодателя на печалба ще попадне в данъчния орган. Но от друга страна, регистрирайки тази транзакция, той получава допълнителни гаранции. ...

Най-изгодното нещо е да се сключи договор за наем на апартамент с право на последващото му удължаване и да се подновява всяка година.

Предимства и характеристики на наемането на апартамент за период не по-дълъг от 11 месеца, за който вече говорихме

договорът за наем не може да бъде регистриран в Rosreestr. Това означава, че няма нужда да губите време за събиране на документи, за да поемете разходите за плащане на държавни такси. И след изтичане на договора, изплатете вписването в държавния регистър за тежести (наемане);
работодателят няма да може да разчита на предоставянето на отсрочка за отстраняване на нарушения, водещи до прекратяване на договора.

По принцип краткосрочните договори се използват от собственици, които укриват плащането на данъци върху доходите от наем. В крайна сметка данъчната инспекция не знае за такова споразумение (споразумението не е регистрирано в Росрегистъра и данъчните власти не получават информация от там).

Самата регистрация на споразумението в регистъра не е трудна

Можете да кандидатствате за регистрация на договора в рамките на 1 месец от датата на сключването му (член 51 от Федералния закон "За държавната регистрация на недвижими имоти"). В противен случай чака глоба от 5000 рубли.
Кандидатите трябва да бъдат две страни по договора (както наемодателят, така и наемателят или техни представители с нотариално заверено пълномощно).
Пакетът от документи е:
- договор за наем с актове за прехвърляне на апартамента от собственика на наемателя в три екземпляра;
- паспорти на кандидатите (за целите на идентификацията);
- разписка за плащане на държавното мито (сума от 2000 рубли, 1000 рубли от всяка страна);
- копия на документи за собственост върху апартамента (базово споразумение, удостоверение за собственост, кадастрален паспорт). Въпреки че тези документи не са задължителни за доставка, тяхното предоставяне ускорява процеса на приемане на заявления и регистриране на споразумение;
- съгласие на заинтересованите страни (други притежатели на акции, ипотекар и др.).
Регистрацията се извършва в рамките на 5 работни дни
Документите се подават в отдела на MFC.

Регистрацията може да бъде извършена по следните причини

апартаментът под наем не е вписан в кадастъра;
важи предварително сключен договор за наем за същата площ;
не е предоставен пълен списък на необходимите документи за регистрация;
договорът за наем има груби несъответствия с изискванията на закона.

Такси под наем

Плащането за наем на апартамент, както и условията за извършване на сметки за комунални услуги, трябва да бъдат подробно описани в договора.

Някои наемодатели настояват за облигация под наем. Тоест, те изискват плащане за няколко месеца наведнъж. Това гарантира, че наемателите ще живеят в апартамента за целия платен период. За работодателя това е увереността, че няма да остане без покрив над главата си през времето, за което вече е платил.

Информацията, че за наемане на апартамент е необходим депозит за няколко месеца, може да бъде посочена директно в договора или да бъде уговорена от страните устно.

По-добре е да запишете условията за връщане (или невръщане) на депозита в договора за наем. Това е в случай, че наемателят реши да напусне апартамента по-рано, в рамките на срока, за който вече е платил.

Например, наемателят е платил депозит за престой в апартамент под наем в продължение на 6 месеца и след 3 месеца реши да се изнесе. Тази опция трябва да бъде предвидена в договора и да посочва дали наемодателят ще трябва да върне част от наема в този случай.

Има условие за депозит под наем за последния месец. Схемата е следната: двойно плащане се извършва през първия месец. И не е нужно да плащате нищо за последния месец, тъй като плащането на депозита е плащането за последния период. Собственикът на апартамента е застрахован с този депозит, ако гостът се изнесе тайно, без да плати за последния месец.

Относно разписките

Препоръчително е прехвърлянето на всякакви пари за наем на апартамент, независимо дали е депозит или месечно плащане, да се записва с касови бележки. Можете да подготвите един формуляр, в който ще трябва само да въведете сумата и датата на плащане и да подпишете страните. За потвърждаване на прехвърлянето често се използват свидетели. Данните им се въвеждат в касова бележка.

Препоръчително е също да направите разписка в 2 екземпляра, така че единият да остане при работодателя, а вторият при лизингодателя.

Ако плащането за наем на жилище се извършва в непарична форма, тогава платецът винаги трябва да пази разписки (разписки) от превода на пари на собственика на апартамента.

Прекратяване на споразумение

Основанията и условията за прекратяване на трудовия договор трябва да бъдат посочени в самия документ.

Наемателят има право да го прекрати по свое желание, при две условия:

всички лица, живеещи с него, са съгласни с това решение;
наемодателят е предупреден не по-късно от три месеца предварително.

Лицето, което наема апартамента, може да разреши прекратяването на договора едностранно на следните основания:

наемателят не плаща наем за шест месеца за дългосрочен лизинг или пропуска две плащания подред, ако лизингът е по-малък от 1 година;
повреждане или унищожаване от наематели на жилища или имущество, намиращо се в него;
използване на апартамента за други цели, например като офис, склад и др .;
систематично нарушение на реда, причиняващо тормоз на съседите (нарушителят е предупреден от наемодателя, но не елиминира нарушението).

Трудовият договор може да бъде прекратен и по съдебен ред. Инициатор на иска може да бъде както наемодателят, така и работодателят. Причината обикновено е да се приведе жилището в неработоспособно състояние или е било признато от съответните органи като извънредна ситуация.

Ако наемателят не е съгласен с прекратяването на договора по инициатива на лизингодателя, той има право да обжалва този факт в съда. Ако договорът за наем е бил сключен за дългосрочен период, тогава съдът може да предостави на ищеца отсрочка за отстраняване на нарушенията и плащане на дълга за плащане до една година.

Дали да плащате данък върху доходите от наемане на апартамент

Дори ако апартаментът се наеме за кратко, това не освобождава наемодателя, който получава приходите от данъчното задължение.

Когато лизингът е за дълго време и е регистриран в Rosreestr, тогава информацията за сделката най-вероятно ще отиде в данъчната служба.

С краткосрочен договор е по-лесно да се прикрие фактът на печалба от лизинга (по очевидни причини). Но законодателите съветват да не се прави това. Уловените ще бъдат принудени да плащат не само данък върху доходите за целия период, но и глоба и неустойки в размер от 20 до 40 процента от неплатената сума на данъка и т.н.

Когато данъчният дълг възлиза на голям размер (над 900 хиляди рубли), виновникът може да бъде наказан. До затвор.

Сключеният договор за наем на жилищен недвижим имот е причина данъчните власти да събират данък върху сумата за наем на апартамент. Всеки недоброжелател може да съобщи за това, както и Rosreestr по искане на данъчните власти.

По закон лизингодателят е длъжен да от 1 януари до 30 април включително, представете в инспектората по местоживеене декларация за доходите си за изминалата година. Той посочва размера на получената печалба, включително от наемане на апартамент.

Никой няма да изпраща разписка за размера на данъка на данъкоплатеца. Вие сами трябва да платите изчисления данък върху доходите на физическите лица в размер на 13 процента от размера на получената печалба от наем на апартамент за една година. Ако декларацията не бъде подадена, тогава за това е предвидена санкция в размер на 30% от размера на данъчната основа, но не по-малко от 1000 рубли.

Таксата трябва да бъде представена до 15 юли на годинатав която е подадена декларацията. Неплащането или забавянето подлежи на глоби и санкции.

Наемодателят може да бъде освободен от плащане на данък само ако дълго време не е получавал наема за апартамента от наемателя и е в състояние да докаже този факт.

Самостоятелна заетост и наемане на апартамент

Статутът на самостоятелно зает гражданин позволява решаване на някои проблеми по въпроса за наемането.

Преди всичко, опростено данъчно облагане ... Става въпрос за данъчен експеримент в Москва, Московска област, Татарстан и Калужка област... Гражданите на тези региони могат да се регистрират чрез услугата "Моят данък", за да платят 4% от сумата на дохода. Отчитането се формира от същата интернет услуга „My Tax“. Сумата се изплаща ежемесечно. Не е необходимо да подавате никакви декларации. Размерът на дохода годишно не трябва да надвишава 2,4 милиона рубли. Началото на експеримента показа, че идеята не е била успешна. Удобно и икономично е да плащате доходите си по този начин. Вече други региони на Русия изразиха желание да се присъединят към експеримента.

Второ, няма нужда да се регистрирате като индивидуален предприемач ... Регистрирайки се като самостоятелно зает, гражданинът ще плаща специален данък върху професионалните доходи. Тези задължения са достатъчни за държавата и не е необходимо стриктно да се обвързвате с предприемаческия път. Разбира се, когато става въпрос за доставка на вашия дом, който има 1-2 предмета... Ако ще има голям брой предмети и предмети на други хора ще бъдат предоставени под наем (например под наем или под управление на недвижими имоти). Това вече е чисто търговска дейност. Не можете без IP сертификат.

За самостоятелно заетите лица се предоставят данъчни празници до 31 декември 2019 г. (клауза 70 от член 217 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Трябва само да подадете уведомление до териториалния инспекторат на Федералната данъчна служба и да посочите вида на преференциалната дейност. За съжаление наемането на жилище не е освободена от данъци дейност за самонаетите. На регионално ниво властите по свое усмотрение могат да определят видовете професии, които ще попаднат в преференциален статут. Но днес в този списък не е включен нито един район на наемане на жилища.

Други видове отговорност

Има случаи, когато гражданите дават под наем няколко апартамента наведнъж. Такива дейности се признават за предприемачески. Ето защо, преди отдаване под наем на апартаменти, е необходимо получи статут на индивидуален предприемач.В противен случай отговорността предстои съгласно административното (член 14.1 от Кодекса за административните нарушения на Руската федерация) или наказателното (член 171 от Наказателния кодекс на Руската федерация) законодателство (в зависимост от размера на получените доходи) за незаконна предприемаческа дейност.

Нека да изясним, ако на практика говорим за един апартамент, се счита, че тази дейност не принадлежи към търговска. Това е една от дейностите на самостоятелно заетите граждани.

Ако имате някакви въпроси по темата на статията, моля не се колебайте да ги зададете в коментарите. Определено ще отговорим на всички ваши въпроси в рамките на няколко дни.

104 коментара

Притежавате ли свободен апартамент, в който никой не живее? Бездейства ли и харчите много пари, време и усилия, за да го поддържате? Време е да спрем това и да превърнем недвижимите имоти в източник на доходи! Как официално да наемете апартамент и какво е необходимо за това? Отговорите на тези въпроси ще намерите в тази статия!

Помислете за предимствата на законния наем на апартамент

1. Сключване на договор. Това ще помогне да се избегнат много неочаквани разходи и дори може да ви спести от големи проблеми. Всички знаем, че работодателите са различни. Някои са много чисти, честни и спретнати. Други са безредни и безотговорни и дори има измамници. Това е последната категория хора, която може да ви създаде много проблеми. Затова разгледайте внимателно личността на работодателя. Има моменти, когато наемателите изнасят имоти и оборудване от апартамент, развалят ремонта и мебелите. За да се предотврати това, е необходимо да се сключи договор за наем на апартамент между физически лица. Към него трябва да прикачите подробен опис на имота, който се намира в него по време на наемане на апартамента, да опишете съществуващите недостатъци. Също така е важно в него да се посочи кой ще е отговорен за повреда на оборудването, повреда при ремонти и т.н. Важно е да посочите в този документ паспортните данни на работодателя!

2. Без допълнителни разходи.Кой трябва да плаща сметки за комунални услуги? Телефонни сметки? Интернетът? Записа ли го в договора? Ако не, тогава ще трябва да се справите с работодателите си след факта. Имайте предвид, че не всички от тях са готови да платят тези разходи, ако не сте го обсъдили предварително. Наемателите ви могат да планират сумата, за която сте се договорили, и да я отделят от заплатите. И когато дойде сметка за километър за телефон или комунален апартамент, те ще откажат да платят, или няма да имат пари, защото предварително планират всички разходи. И вие ще останете с нищо.

3. Невъзможност за измама... Наехте апартамент на студентско момиче и там живеят 15 работници? Ако решите да наемете апартамент официално, тогава тази ситуация не ви заплашва. В противен случай всичко е възможно!

4. Вие сте чисти пред закона. Какво по-добро? Руското законодателство гласи, че ако искате да наемете апартамент, трябва да платите данък върху доходите от наемане на апартамент. Ако искате да избегнете плащането, тогава ви грози глоба, а в някои случаи дори наказателна отговорност! Не води до това. Наемете апартамента си законно!

С предимствата подредени. Време е да преминете към инструкции стъпка по стъпка.

Стъпка 1: Подготовка на стаята

Първо, трябва да оцените готовността на помещенията за доставка:

Проверете цялото оборудване, което е на разположение. Може би нещо не работи и трябва да бъде заменено. Така че по-късно нямаше разправа с работодателите.
Също така си струва да се прецени дали в къщата има достатъчно мебели и в какво състояние. Може да се наложи да купите нещо в допълнение. Тъй като колкото повече апартаментът е оборудван, толкова по-скъп може да бъде нает, което означава, че доходът от наемането на апартамента ще бъде по-висок.
Ако апартаментът не е реновиран дълго време, направете го. Не е нужно да купувате скъпи материали. Основното е, че те са надеждни. Обърнете внимание на окабеляването и водопроводите! Защитете себе си и бъдещите си наематели. Ситуациите са различни, никой не е в безопасност от късо съединение на проводниците и скъсване на тръбите. Но можете да положите малко усилия и да сведете рисковете до минимум. Помислете за последствията. Апартамент, в който е имало пожар или наводнение, едва ли някой иска да наеме. Това означава, че ще загубите доходи от наемане на апартамент. А също и парите, които инвестирате в ремонти. Защото не е факт, че работодателят ще иска да ви компенсира щетите. Не забравяйте да включите в договора за наем на апартамент между физически лица клауза, посветена на такива обстоятелства, и да посочите отговорните лица!
Вземете всичките си ценности. Почистете, за да поддържате апартамента си чист и удобен. Сега има голямо търсене на уютни апартаменти.
Подгответе всички необходими документи, както и премахнете дълговете за комунални услуги, ако имате такива.

Стъпка 2: Проучете пазара на недвижими имоти

Апартаментът е готов да приеме нови наематели. Но каква е цената? Това не е лесна задача за тези, които не знаят на какво да разчитат. Но ние ще ви кажем!

И така, всичко е много просто. Трябва да отворите няколко сайта, където хората публикуват реклами, че искат да наемат апартамент за дълго време. След това намерете апартаменти, разположени в района, в който отдавате помещенията под наем. Намерете подобни варианти за ремонт, интериор и обзавеждане. И като се фокусирате върху цените, определени от други собственици, задайте свои.

Стъпка 3: Намиране на работодател

Има две възможности:

Можете да наемете апартамент без посредници. В този случай ще трябва самостоятелно да потърсите наемател, да отговорите на всички обаждания за арената на апартамента и обикновено има много от тях.
Вторият вариант е да наемете апартамент чрез агенция за недвижими имоти. В повечето случаи агентите няма да ви таксуват за тази услуга. В днешно време наемателят обикновено плаща комисионна на посредниците за намиране на жилище. Какво е предимството на наемането на апартаменти чрез посредници? Предимствата на този метод са, че спестявате време за намиране на клиенти и разговор с тях. Има един минус, но значителен. Ще трябва да чакате дълго време, тъй като не всички потенциални наематели са готови да плащат значителна, като правило, комисионна на брокерите. Ако въпреки това решите да наемете апартамент без посредници, тогава пуснете реклама във вестника за наемане на апартамент, на вашата страница в социална мрежа, на популярни интернет сайтове. Не забравяйте да включите висококачествени снимки на помещенията. В обявата посочете, че искате да наемете апартамента за дълго време. И изчакайте обаждания.

Стъпка 4: показване на апартамента на потенциални наематели. Обсъждане на всички нюанси

След като намерите потенциални наематели, ще трябва да се срещнете с тях, така че те да разгледат апартамента и да разберат дали им подхожда или не. Освен това трябва да оцените бъдещите наемодатели и да разберете дали искате да наемете апартамент на тези хора или е по-добре да потърсите други.

Ако всичко отговаря на вас и бъдещите работодатели, тогава е време да обсъдите всички условия на живот. Сума и дата на плащане. Процедурата за плащане на комунални услуги, интернет, комуникационни услуги и други, ако е необходимо.

Ако определено сте решили да отдавате апартамент под наем на тези хора, е време да преминете към сключване на договор.

Стъпка 5: сключване на договора

Много е важно правилно да сключите трудов договор и да регистрирате всички нюанси. Договорът е вашата "възглавница за безопасност". Тъй като в него са посочени вашите права, отговорността на наемателя. Тоест, ако нещо се случи с вашия имот, няма да се налага да харчите личните си спестявания за възстановяване на оригиналното обзавеждане на апартамента. Защото работодателят ще компенсира щетите и ще поеме всички разходи, ако вредата е станала по негова вина.

Какви точки е важно да се запишат в договора?

1. Фамилия, име и бащино име на работодателя.

2. Адрес на регистрацията му и всички данни за паспорта.

3. Кой може да живее с наемателя в този апартамент.

4. Може ли наемателят да отдаде апартамента под наем на някой друг (под наем).

5. Кой е отговорен за имуществени щети.

6. В кой съд да разрешава спорни въпроси.

7. Не забравяйте внимателно да попълните адреса на обекта, който ще бъде нает. По-добре е да го отпишете от удостоверението за регистрация на правото.

8. Вашите паспортни данни, адрес за регистрация.

9. Номер на удостоверението за държавна регистрация на права.

10. Включете и телефонни номера за контакт, за да може незабавна комуникация между вас и наемателя. Защото ситуациите са различни.

11. Към договора трябва да бъде приложен акт за опис на апартамента и имуществото в него. Запишете недостатъците, ако има такива.

12. Също така е важно да определите колко често можете да проверявате състоянието на апартамента (като правило, не повече от 1 път на месец).

13. Важно е да се предвиди на какво основание договорът може да бъде прекратен или продължен.

Внимание! Преди да попълните, внимателно изучете паспорта на наемателя. На какво трябва да обърнете внимание?

Валидност. Можете да сключите договор с лице, чийто паспорт е невалиден, и тогава ще бъде трудно да докажете нещо.

Ако се съмнявате в почтеността на гражданин и искате да се уверите, че няма проблеми с паспорта, трябва да отидете на уебсайта на Службата на Федералната миграционна служба и да проверите документа за автентичност. Всеки, който има достъп до Интернет, може да направи това. Е свободен!

Можете също да проверите наемателя на уебсайта на съдебните изпълнители за просрочени задължения. Той е напълно легален и безплатен.

Следващата стъпка е да сравните снимките от паспорта с лицето на истинския работодател. Има ситуации, когато хората се опитват да изготвят договор на името на друго лице, като вземат документите му във владение. Бъди внимателен!

Ако все още имате съмнения, можете да поискате от бъдещия наемател копие от отчета за доходите, за да сте сигурни, че той е в състояние да покрие разходите за заплащане на апартамента.

Препоръчително е да направите копие от паспорта на работодателя. Ако някой друг ще живее с него, важно е да посочите своите паспортни данни, както и пълното име. Не забравяйте да вземете копие от паспортите им.

Как да наемете официално апартамент, ако той има 2 собственици?

Често се случва няколко души да притежават един и същ апартамент. Какво да правя в този случай?

Първо, вземете съгласието на всички собственици за доставката. Освен това има две възможности за развитие на събитията.

Помислете за най-евтиния вариант, който не изисква допълнителни разходи. Продължете съгласно алгоритъма, даден по-горе, но не забравяйте, че договорът трябва да бъде подписан от всички собственици със собствените си ръце!

По ред причини, например, ако един от собствениците живее в друг град и не може да дойде да сключи договор, можете да използвате опция 2 за наемане на апартамент. Как да наемете официално апартамент в този случай?

Продължете съгласно горния алгоритъм. Ще ви е необходим обаче допълнителен документ, т.е. нотариално заверено пълномощно от собственика. В него ще бъде посочено, че можете самостоятелно да наемете апартамент и да получите пари за това.

Моля, имайте предвид, че такова пълномощно не се прави безплатно! Трябва да платите. И като правило, доста значителна сума.

Възможно ли е да наемете апартамент, който е под ипотека?

Всъщност това е доста популярен въпрос сред собствениците на апартамент, закупен по програма за ипотечно кредитиране. Как да наемете официално апартамент в този случай? Първо, трябва да получите разрешението на банката за подобни действия. Ако е получено, продължете според алгоритъма. В този случай няма да има трудности.

Има обаче ситуации, когато кредитополучателите крият факта, че наемат апартамент под ипотека. Какво ги заплашва?

Първо, има глоба от държавата за неплащане на данъци. На второ място, санкциите на банката. Той може да изиска предсрочно плащане на заема. Или да ви напиша глоба.

Данъци, платени от собственика на наетия апартамент

В Руската федерация данъкът върху наемането на собственост е равен на данъка върху доходите на физически лица и възлиза на 13%. Ако периодът на наема не надвишава 11 месеца, тогава физическото лице не плаща държавната такса.

Ами ако имотът има няколко апартамента под наем?

В този случай трябва да се регистрирате като индивидуален предприемач. В този случай данъкът ще бъде различен. Можете да изберете данъчната система, която ви харесва най-много. А именно:

Опростена система. В тази ситуация данъкът ще бъде 6%.
Обща система. В този случай сумата на данъка ще бъде изчислена, както следва: 15% x Доход от наем на апартамент - Разходи.

Какви документи са необходими за наемане на апартамент?

1. Паспорт на собственика / собствениците на помещенията.

2. Удостоверение за държавна регистрация на закон.

3. Два отпечатани договора.

4. Ако вашият избор е да наемете апартамент чрез посредник, тогава имате нужда от споразумение, ако сте сключили такъв с него.

Как да събираме пари от наематели?

Най-лесният начин е кешът и предаването на парите. Но той не е най-надеждният. Защото можете да правите грешки при изчисляване на средства. Понякога фалшивите пари са в обращение. Освен това при такова прехвърляне е необходимо да се изготви документ, в който се посочва, че лизингополучателят е прехвърлил средствата на собственика и собственикът ги е получил. Най-просто казано, акт за приемане и прехвърляне на пари или разписка. Затова е по-добре да автоматизирате този процес.
Банков трансфер. Уговорете се с наемателите да прехвърлят парите за наем във вашата сметка на определен номер. Много е удобно. Винаги можете да вземете банково извлечение и да разрешите спорни въпроси относно финансите, ако има такива. Освен това ще намалите грешките, които могат да възникнат при сетълмент в брой.

Полезни съвети:

Застраховайте апартамента и имота си в него, преди да го отдадете под наем! Това не изисква големи инвестиции, но може да ви спести от много неприятности и допълнителни разходи в бъдеще. В момента на пазара има много компании, които се занимават с този вид дейност. Ако желаете, можете дори да застраховате гражданска отговорност.
Обърнете специално внимание на датата на плащане на данъци. Трябва да направите това до 1.04 от следващата календарна година. В противен случай ще имате проблеми с данъчната служба, глоби и санкции. Това означава, че ще имате допълнителни разходи. Имате ли нужда от него?
Не забравяйте да изпратите копие от споразумението на данъчния орган веднага след подписване на документа!
И най-важното - не нарушавайте законите на страната ни!

Периодично наблюдавам постове за наемане / отдаване под наем на апартаменти и винаги ги чета с интерес, но ... за мое съжаление не можах да понеса нищо правилно (подчертавам, точно за мен). Но под всеки текст по тази тема се разгръща сериозен холивар от бяла и черна роза, в който участват и двете страни в сделката, наемодателят и работодателят. Вярно е, че има и трета страна, която не наема или наема апартаменти, но знае най-добре как да направи това. Но във всеки обсъждан въпрос има трета страна, така че няма да му обръщаме внимание.

Всъщност брокерите също участват в спорове, но по някаква причина нито едната, нито другата страна не ги харесва. Брокерите са зли! - Прочетох го някъде в коментарите. Не е ясно защо обаче.

Тук искам да ви разкажа за личния си опит, как го правя. Не се преструвам на истина, не планирам спорове, не настоявам, че „това е единственият правилен начин“, просто споделям опита си от наемане на апартаменти в Москва и Московския регион.

Как търся клиенти

Всичко е просто и откровено, риелтор ми помага. Нямам време и желание да търся сам наематели, да говоря с тях по телефона, да отговарям на въпроси, да отида и да покажа апартамента. Всичко това се прави от брокер, на когото съм изразил изискванията за наематели. И въпреки че той не носи отговорност за избраните наематели, той ги филтрира на етапа на подбор, според моите изисквания.

Изисквания към наемателите

Те са прости и ясни. Семейство (за предпочитане), с дете (за предпочитане), постоянна регистрация в Руската федерация (задължително). Възможно е с животни.

Защо е необходима постоянна регистрация? Това са чисто моите вътрешни хлебарки, но ми се струва по-надеждни, отколкото би бил чуждестранен мигрант.

Защо семейство с дете? Много е просто - не наемам апартамент за месец-два. За мен е по-удобно и изгодно да го наема на долната граница на цената, но в продължение на много години, така че ако е семейство с дете, шансът да не напуснат апартамента след една година е много голям. Ето защо винаги им давам временна регистрация за детска градина / училище (те не го вземат без нея), ако поискат.

Разходи за жилище

Както беше написано по-горе, аз го имам в долната ценова граница на пазара и никога не се повишава, освен в случаите на рязко увеличение на тарифите за жилищно-комунални услуги (което все още не се е случило) или в ситуацията, описана по-долу.

Има хора, които търсят наематели в продължение на няколко месеца, защото цената на апартамента е вдигната до самия връх. И, разбира се, рано или късно го откриват. Но тук съществува значителен риск много скоро наемателите да намерят друго жилище, подобно по качество, но много по-ниско на цена. И има още нещо - например наемането на апартамент струва 50 тр / месец. Това е максималната цена за такива апартаменти. Собственикът търси клиенти за месец, два, три, но не намалява цената. В резултат той го намира, но в продължение на три месеца апартаментът не е реализирал печалба, в крайна сметка ще получи 450 тр. За 9 месеца, макар че ако намали цената, дори до 40 тр / месец, той би го наел веднага и беше би за година 480 тр. Както можете да си представите, този пример е силно преувеличен, но вярвам, че е правилен. Тъй като наемателите на скъп апартамент през това време ще намерят по-евтин вариант и ще се изнесат, а собственикът отново ще загуби няколко месеца в търсене на наематели.

Депозит

Не аз го измислих, но го използвам. При пристигане в апартамента се взимат плащания за първия месец на пребиваване и депозит в размер на месечно плащане. Трябва да върнете този депозит на наемателите при напускането им. Освен това не трябва да се съгласявате с предложението на наемателите да приложат този депозит като плащане за последния месец. Този депозит е вашата гаранция, че когато върнете ключовете на вас и откриете щети върху имуществото по вина на наемателите, няма да се налага да плащате от джоба си, за да отстраните повредите.

Ненормални ситуации

Цената на апартамента се формира, наред с други неща, от наличието на различни удобства в него. И следователно, ако нещо в апартамента се развали от оборудване, мебели, теч на тръба, тоалетна чиния се счупи и т.н., тогава всичко това се възстановява за моя сметка, разбира се, ако повредата (изтичането) не е по вина на наемателите. Но за мен това е толкова рядък случай, че дори не си спомням, че самите наематели са счупили нещо и са ме помолили да го възстановя за собствени пари.

Връзка

Понякога се случва наемателите да искат да купят нещо от оборудване или мебели за апартамент. Ние договаряме това и те купуват срещу бъдещи плащания за жилища. След това закупеният артикул става моя собственост. И те се чувстват добре, купиха това, което искаха, но парите все пак ще ми бъдат дадени като плащане и аз се чувствам добре, тъй като допълнителните мебели (оборудване) увеличават привлекателността на жилищата за бъдещите наематели. Трябва да кажа, че за първи път отдадох един апартамент напълно празен, но сега той е почти напълно обзаведен.

Няма нужда да се обаждате на наемателите по телефона. В общи линии. Позволено е само едно обаждане в навечерието на деня на плащане, за да се договори времето за среща (ако плащането се извършва в брой) и това е всичко. Колкото повече се обаждате, толкова по-често им напомняте, че апартаментът не е техен, а временно жилище. И да дойдете с чек, да влезете в апартамента, да огледате стаите, това е почти гаранция, че наемателите ще третират апартамента като нает. И такова поведение няма да ви добави уважение. Жителите трябва да се чувстват като пълноценни собственици на вашия апартамент, само тогава те ще го третират като свой собствен.

Ако вие и наемателите се съгласите предварително за система за отстраняване на неизправности, както писах по-горе за извънредни ситуации, тогава те самите ще ви се обадят и ще ви кажат къде, какво, се е объркало в апартамента. За тях няма да е изгодно да прикриват възникналите недостатъци, тъй като те така или иначе ще бъдат отстранени за ваша сметка.

Опитът ми при отдаването на жилища под наем не е толкова голям, само десет години, но никога, нито един апартамент не чака наематели повече от две седмици. И те винаги се изселваха със съжаление и изобщо не, защото им предоставях некачествени услуги. Едно семейство замина за чужбина, второто (момиче с дете) се ожени и отиде да живее при съпруга си, друго роди трето дете и замина за по-просторен апартамент.

Някои наематели са се изселили, докато други все още не са намерени

През това време сложих идеалния ред в апартамента, включително миене на прозорци, зад / под мебели и т.н. Проверявам всички водопроводни инсталации, мебелни врати, дръжки (възпалено място) и всичко останало, което влияе на комфортния престой. Ако е необходимо, пребоядисвам стените (в един апартамент, тапет за боядисване, това е много удобно) или го залепям отново, ако те го изискват. Да, това са допълнителни разходи, но първоначално бяха планирани. Колкото и внимателно да живеят хората, няма значение дали нещо пада, отлепва се или се отвива, особено ако в семейството има дете. И следващите наематели трябва да видят чист и красив апартамент.

Не е необходимо наемателите, които се изнасят, да предявяват претенции за скъсани тапети или драскотини по ламината, всичко това е естествено износване. Разбира се, ако телевизорът е счупен или хладилникът е назъбен, тогава всичко се приспада от депозита.

под наем

Токът и водата се плащат от жителите, всичко останало - от мен.

Увеличение / намаляване на разходите за наемане

Това е много хлъзгав и много неприязнен момент за мен, но от него няма как да избягам. Първият път, когато наемателите поискаха да намалят разходите за наем, според мен през 1998 г., по време на кризата. Обсъдихме размера на намалението, но при условие, че веднага щом ситуацията в страната се стабилизира, разходите ще се върнат на нивото отпреди кризата. Изминаха няколко години, кризата отшумя и дойде моментът да се повиши цената, но пазарът в тази област потъна малко и не беше възможно да се върне към цената отпреди кризата. След това наемателите живееха при мен още четири години и заминаха в чужбина.

Споразумение и други правни въпроси

Във всеки случай е по-добре да разберете подробностите и нюансите от адвокати. Сключвам договор за 11 месеца с опис на имота, състоянието и дефектите му, процедурата на плащане, месечната сума и задължителните условия, при които разходите за наем могат да бъдат увеличени. У нас човек не може да бъде сигурен в стабилността на тарифите и данъците.

Когато правя финансови разплащания с наематели, потвърждавам с разписка, че парите са получени.

Това е моят опит. Някой ще каже, че просто съм имал късмет с наемателите и може да съм прав. Но без стриктно филтриране на тези, които искат да наемат апартамент, дори и да е по-скъп, този късмет нямаше да съществува.

Успех на всички адекватни наематели и наемодатели!

Мечтата на мнозина е да притежават няколко жилищни помещения, да ги отдават под наем и да живеят щастливо до края на живота си. Външно може да изглежда привлекателно, но в действителност наемането е огромно „главоболие“ за наемодателя. Необходимо е постоянно да се решават куп проблеми: данъци, търсене на добросъвестни наематели, ремонти и т.н. нека се опитаме да разрешим този труден проблем.

План стъпка по стъпка как да наемете апартамент правилно

Ако имате свободен апартамент, той може да се превърне в добър допълнителен доход. Разбира се, ще се сблъскате с много трудности, но те най-вече ще бъдат в началния етап.

Първа стъпка

Първият етап е подготвителен, всичко, което се изисква от вас тук, е да проучите пазара.

Преди да пуснете реклама в мрежата или да се свържете с агенция, трябва да проучите какви оферти вече са налични, какво наемодателите посочват в рекламата, да разгледате офертите на потенциални конкуренти.
Проучете добре познати рекламни сайтове. Проучете тяхната структура, представяне на текста, какви са цените. Струва си да се обърне внимание на това, което определя цената (площ, наличност на мебели, ремонти и т.н.).
Струва си да се обърне внимание на факта, че цената на наема ще зависи не само от красивия ремонт. Разходите също се влияят от фактори като: площта (колкото по-близо до центъра, толкова по-скъпо, съответно), наличието на различна инфраструктура наблизо (развлекателни центрове, магазини, детски градини и др.), транспортна достъпност, съседи, състояние на апартамента, площ и много други.
След провеждането на това проучване вече можете приблизително да оцените разходите за вашите помещения.

Стъпка втора

Същността на този етап е в подготовката на апартамента за доставка. Във всеки случай ще трябва да направите поне дребни козметични ремонти, за да придадете на апартамента представителен вид.

Първоначално трябва да се отървете от всички боклуци в апартамента, което очевидно не е полезно за бъдещите наематели. Различните нощни шкафчета в стила на "Съветския съюз" очевидно няма да придадат на апартамента привлекателен вид. Желателно е да направите интериора възможно най-модерен, днес „опциите на баба“ не са цитирани.
Апартаментът трябва да бъде оборудван с всички необходими малки домакински уреди и мебели. Разбира се, някои наемодатели предлагат необзаведени опции, но едва ли такива помещения ще бъдат много търсени, а наемът им е много по-нисък.
Преди да отдавате апартамент под наем, трябва да платите всички съществуващи (ако има такива) задължения за битови сметки, да премахнете лични вещи.
Не забравяйте да проверите състоянието на окабеляването, водопровода, домакинските уреди и др. Ако има аварийна ситуация, свързана с неизправност на едно или друго устройство, което вече е било в апартамента, ще трябва да се справите с последствията. Ще бъде особено неприятно, ако скъпото оборудване на наемателя страда от неправилно окабеляване, чиито разходи ще трябва да ви бъдат възстановени.

Преди да отдавате апартамент под наем, препоръчително е да го застраховате (независимо дали е законен или не, ще издавате договор за наем), така че ще се предпазите от възможни рискове и разходи в бъдеще. Когато застраховате имущество, трябва да вземете предвид всички възможни проблеми: пожар, наводнение, експлозия и др. Ако договорът за наем е формализиран, застраховката е задължителна позиция, но в този случай застрахователната премия ще бъде малко по-висока.

Кой апартамент ще бъде в търсенето

Разбира се, не всяка стая ще представлява интерес за потенциалните наематели. За да може един апартамент да бъде много търсен и да започне да генерира доходи, той трябва да отговаря на определени изисквания:

Един от основните фактори е местоположението на апартамента. Естествено, помещенията, разположени по-близо до центъра, са много търсени и са много по-скъпи. Факторът за местоположение се отнася не само до района на града, но и до общото местоположение на жилищното пространство. Това включва следните точки: слънчева страна, под, ъглов апартамент или не и т.н.
Разбира се, наемателите обръщат внимание на красивия и модерен ремонт. Дори ако апартаментът е много чист и подреден, обновените помещения ще бъдат в много по-голямо търсене, а наемът в този случай ще бъде много по-висок.
Мобилизация. Апартаментите с мебели и домакински уреди са по-интересни за потенциалните наематели. В апартамента трябва да има поне: хладилник, газова печка, телевизор, диван, легло, маса и др.

Стъпка трета

Следващият етап вече е свързан с подаването на рекламата, но засега косвено. Задачата на този етап е правилно да снимате апартамента.

Потенциалният наемател ще разглежда предимно снимките на помещенията. Затова те трябва да бъдат направени с високо качество, с добра камера.
Когато снимате помещенията си, трябва да покажете всички най-полезни аспекти от него. Често за тази задача се наемат професионални фотографи, но можете и сами да се справите с тази задача.
Преди да започнете да правите снимка, трябва да разгледате отблизо апартамента си. Погледнете от какъв ъгъл тази или онази стая ще изглежда по-изгодна.
Преди фотосесията е задължително да направите мокро почистване. Прахът и мръсотията ще бъдат много забележими на снимката, което силно разваля гледката.
На снимката е желателно да направите уютен външен вид, можете да добавите няколко аксесоари, които ще направят атмосферата по-"домашна". Меките играчки, възглавници, цветя и така нататък ще помогнат да се справите с тази задача. Ако съжалявате, че сте оставили тези неща, не можете да ги оставите, а само да ги заснемете на снимка. В крайна сметка потенциалният наемател няма да обърне внимание на тези дребни неща, когато инспектира апартамент на живо, но на снимката те създават сладка, топла „картина“.
По-добре е да направите фотосесия през дневните часове и е желателно денят да е слънчев. На дневна светлина, естествена светлина, стаята ще изглежда по-удобна, отколкото с изкуствена светлина от полилей.
Трябва да направите много снимки, хората са привлечени от изобилието от снимки. Колкото повече качествени снимки правите, толкова по-големи са шансовете ви да отдавате помещения под наем.

Стъпка четвърта

Това е един от най-важните етапи - писането на реклама. Той трябва да има максимум информация, но в същото време не трябва да бъде претоварен и труден за разбиране.

Обявата трябва да съдържа описание на апартамента, наличие на балкон, ремонт, площ, инфраструктура и др.
Необходимо е да се посочат характеристиките на оформлението и самия апартамент (остъклен балкон или не, комбинирана или отделна баня, слънчева страна или не, ъглов апартамент и т.н.).
Рекламният текст може също да съдържа изисквания за потенциални наематели, например някой наема жилище само за семейни двойки или изключително за студенти. Изискванията на всеки наемодател са индивидуални, но не бива да изпадате в крайности и да правите прекомерни изисквания, особено ако вашият апартамент принадлежи към икономична класа.
Преди да поставите реклама на сайта, е задължително да проверите текста за грешки, както правописни, така и пунктуационни, както и речеви и граматични. Не забравяйте да прочетете текста, преди да го изпратите, за да премахнете ненужните повторения и печатни грешки.

Стъпка пета

На този етап няма да има затруднения, защото основната задача тук е да поставите реклама.

Трябва да изберете най-популярните сайтове с реклами, лесно е да се направи, всички те са добре познати. Не трябва да пускате реклами на малко известни сайтове, хората рядко ги посещават, но измамниците често ги използват.
Можете да рекламирате във вестника, това е един от най-надеждните начини да се предпазите от измамници. Но вестникарските реклами имат недостатъци: не можете да публикувате снимки и често размерът на текста в колона е ограничен.

Стъпка шеста

Когато рекламата Ви започне да се показва, ще получите много обаждания от потенциални клиенти. Първият телефонен разговор е много важен, наемодателят трябва да вдъхне увереност и ясно да отговори на всички въпроси на събеседника.

По време на разговора трябва да бъдете учтиви, но не се опитвайте да налагате апартамента си на клиента. Достатъчно е да кажете няколко думи на похвала и да отговорите на вашите въпроси.
Когато общувате за първи път с потенциален наемател, трябва да разберете дали той се съгласява с вашите условия, дали отговаря на изискванията (т.е. ако търсите наемател за непушачи, определено трябва да изясните тази подробност по време на първия разговор, за да не губите време).
Ако след телефонния разговор всичко ви устройва и двамата, трябва да си уговорите среща. Ако имате няколко наематели, препоръчително е да зададете времето за всички в един и същи ден с разлика от 20 минути. Това се прави, за да не ходите всеки път в апартамента, а понякога хората изобщо не идват на срещата, защо да се притеснявате още веднъж. В това няма нищо лошо, хората в търсене на апартамент също обмислят няколко варианта.

Стъпка седма

Този етап е един от най-важните - показване на апартамента. В този момент трябва да сте максимално уверени, за да вдъхнете доверие на клиента.

Преди да покажете апартамента, трябва да пристигнете по-рано от наемателя, за да имате време да почистите, да донесете красота. И просто не е хубаво да закъснеете, впечатлението за вас ще се формира още в първите секунди.
Трябва да покажете всяка стая, включително кухнята, банята и т. Н. Не забравяйте да ни кажете колко отдавна е направен ремонтът, какви хубави съседи и т.н.
По време на изложението на помещенията наемодателят също трябва да следи бъдещия си наемател. Необходимо е още веднъж да се изясни с кого ще живее, има ли лоши навици, малки деца и т.н. (ако това е от съществено значение, разбира се).
Ако клиентът се съмнява, не го натискайте. Ако стаята ви не се харесва, никакво убеждаване няма да помогне и ако човек се интересува сериозно, той непременно ще се върне при вас.
Клиентите не винаги са запознати с района, в който се намира апартаментът, наложително е да разкажат за близките магазини, инфраструктура и т.н.
Не е необходимо да чакате всеки въпрос, разкажете ни за всички характеристики на апартамента сами (има ли топла вода, оставяте ли пералнята, има ли интернет и кабелна телевизия и т.н.). Но не бъдете прекалено натрапчиви в историята си и не украсявайте реалността.

Стъпка осма

Този етап е чисто формален - изпълнението на договора. Документът трябва да посочва изискванията към наемателя, ако не бъде спазен, договорът може да бъде прекратен.

Договорът трябва да бъде съставен в два екземпляра: единият остава при наемодателя, а другият при наемателя.
В допълнение към изискванията към наемателите и състоянието на апартамента, в документа трябва да се посочи размерът на месечния наем и приблизителната продължителност на пребиваването на наемателите, които могат да бъдат определени конкретно. Не забравяйте да посочите условията, при които наемател може да бъде изгонен от дома ви.
Преди да съставите договор, трябва да запишете показанията на брояча и да направите снимка на паспорта на бъдещия наемател, за да избегнете неприятни ситуации или да не станете жертва на измамник.

Задължителни клаузи на договора

Пълните имена на двете страни, сключващи договора, трябва да посочват паспортните данни на лизингополучателя и лизингодателя.
Размерът на наема, сроковете, в които наемателят е длъжен да плати наема. Освен това трябва да посочите условията за промяна на разходите (ако този артикул го няма, наемателят няма право да увеличава размера на месечното плащане)
Колко често наемателят може да проверява апартамента. Ако искате от време на време да посещавате наемателите без предупреждение, посочете в договора клаузата, която ви позволява да направите това. Без тази инструкция наемодателят може да посети наемателите само след предупреждение, но в този случай той няма да може да се предпази от някои от описаните по-долу рискове.
Договорът трябва да съдържа указания за това кой плаща за комунални услуги. Ако наемодателят се съгласи да покрие тези разходи (което е изключително рядко), той също предписва това в документа.
Ако собственикът на апартамента иска да наложи някакви ограничения върху използването на апартамента, той трябва да посочи това в договора.
Документът трябва да включва списък на лицата, които ще живеят в апартамента. Наемателят е длъжен да уведоми наемодателя и да се съгласи с него за възможността за тяхното пребиваване, че в апартамента ще живеят допълнителни хора. При необходимост в договора могат да бъдат включени допълнителни лица.
Естествено, трябва да има условия за разваляне на договора, тук можете да посочите при какви обстоятелства наемателят може да бъде изгонен.
Други условия по искане на собственика на апартамента.

Понякога клиентите са много педантични хора и може да изискват някои документи от вас, за да са сигурни, че транзакцията е чиста, ето документите, които трябва да имате при себе си в такъв случай:

паспорт (възможно е копие);
удостоверение за собственост на жилище;
разписки, потвърждаващи липсата на сметки за комунални услуги.

Това е пакет от задължителни документи, клиентът може да изисква всичко, но си струва да се обърне внимание, ако исканията на бъдещия наемател ви се струват достатъчно странни, трябва да помислите дали имате нужда от такъв наемател.

Стъпка девета

Това е най-приятният момент за собственика и най-неприятният момент за наемателя - предплащане. Тук всичко е просто: сумата се договаря предварително, така че не трябва да възникват трудности. Препоръчително е да записвате всички финансови транзакции и да подписвате двете страни, за да избегнете недоразумения в бъдеще. Стартирайте специална тетрадка за тези цели, където ще напишете сумата и ще подпишете, че сте я получили, а наемателят - за да ви я даде. Не забравяйте да включите номера. Имайки такъв бележник, вие и вашият наемател ще бъдете сигурни, че няма да има въпроси относно финансовата част, всеки път, когато можете да разгледате записите и да проверите наличността на плащането.

Основните рискове за наемодателя

Ако ще наемете апартамента си, бъдете подготвени за факта, че могат да възникнат определени трудности и неприятни ситуации. Наемодателят винаги трябва да бъде психически и физически подготвен за всякакви неприятни ситуации.

Имуществена щета

Разбира се, наемателят ще се отнася към вашия имот по различен начин от неговия. Бъдете подготвени, че след всеки наемател ще трябва да правите козметични ремонти, особено ако това са хора с малки деца и животни. Наложително е в договора да се включи клауза, чрез подписването на която наемателят се задължава да възстанови цялото увредено от него имущество.

Подайте под наем

Напоследък много често срещан вид измами, особено в големите градове. Схемата на този тип измами е изключително проста: те наемат апартамент от вас и след това го отдават под наем на други наематели, увеличавайки цената няколко пъти. Много често наетите апартаменти се отдават под наем на гастарбайтери по тази схема, тъй като те живеят за няколко души и можете да вземете огромна сума от тях. Много е лесно да се разкрие такава измама: най-често съседите съобщават, че във вашия апартамент има много наематели и те се държат шумно. Също така е възможно понякога да посещавате наематели без предупреждение.

Огромен брой жители

Този проблем е подобен на предишния, но в тази ситуация наемателят пуска гостите безплатно. За някои наемодателят не се смущава от живота на многобройни приятели и любовници, особено ако те не причиняват много неудобства (което е изключително рядко). Понякога наемателите организират публични домове или бардаци с наркотици, бъдете внимателни, защото в такава ситуация наемодателят ще носи отговорност пред закона, дори и да не е имал представа какво се случва в него. Можете също така да контролирате тази ситуация с помощта на съседи или лични посещения.

Незаконни действия на наематели

Понякога има и такива случаи, когато наемателите обират, подпалват или продават имот от апартамента. За да предотвратите подобни ситуации, трябва да заснемете паспорта на човека, когото ще пуснете в дома си. Необходимо е да се реши такъв проблем с помощта на полицията, тъй като това вече е криминално престъпление. Ако човек откаже да покаже паспорта си, помислете хиляди пъти дали си струва да му се доверите и за какви цели се нуждае от вашия апартамент.

Можете да избегнете подобни неприятни ситуации, като наемете апартамент официално, но в този случай ще загубите малко доходи, но напълно ще се предпазите от измами. Просто трябва да изберете агенция за недвижими имоти с добра репутация (вижте препоръките на изтъкнати брокери, рецензии в интернет и т.н.), а служителите на компанията вече ще ви помогнат да намерите отговорни наематели, да извършите инвентаризация на имота, да съставите и изпълните споразумение и т.н.

Наказания

Според закона на Руската федерация доходите от наем на апартамент се облагат с данък. Ако искате да наемете апартамент неофициално, рискувате да се сблъскате с огромна глоба. Освен това лице, което избягва данъчна декларация, рискува лишаване от свобода за период от шест месеца (ако размерът на неплатените данъци е повече от сто хиляди рубли).

Данъчна система

Ако искате да направите всичко законно и да формализирате договора си за наем, ще трябва да платите данъци върху доходите си. За физическите лица има стандартна процедура за плащане на данък върху доходите на физическите лица. Индивидуален предприемач може да избира измежду няколко предложения:

Общ данъчен режим. В този случай наемодателят е длъжен да плати 13% от доходите си, да събира подкрепящи удостоверения, че изчисленията са извършени правилно.
Опростена данъчна система. Тук данъчната вноска се изчислява въз основа на дохода, но средно тя е около 6% от общия доход.
Система за патентно данъчно облагане. В този случай няма конкретен лихвен процент. Не е необходимо да плащате данъци, но ще трябва да закупите патент, който е доста скъп. Цената на патента е различна във всеки регион. Освен това при такава система е необходимо да се правят вноски в данъчните фондове.

Опитвайки се да намалят процента на данъчните облекчения, някои наематели предписват в споразумението сума за наема, която е по-ниска от реалната, но този метод е незаконен. Агенцията ще разкаже на собственика повече за всички възможни системи за данъчно облагане и определено ще ви помогнат да изберете най-изгодния вариант.

Ежедневен наем на апартамент

Можете да наемете апартамент не само за дългосрочен план, но и през деня и дори по час. Този тип бизнес е много по-рисков. Най-добрият вариант за дневен наем е едностаен апартамент, тъй като сметките за комунални услуги ще бъдат много по-малко, е много по-лесно да се правят модерни ремонти в едностаен апартамент, в резултат на което наемът може да бъде много по-висок.

Идеалното местоположение за апартамент под наем е районът в близост до гарата или центъра на града. Защо точно тези области? Тъй като предимно бизнес пътници се интересуват от такива апартаменти.

Предимства на дневния наем

Ако е необходимо, винаги можете да използвате апартамента (ако в този момент там няма наематели);
Добри доходи. Такива апартаменти са в голямо търсене, особено по време на празниците (но в този случай съществува риск от повреда на имуществото, не забравяйте да осигурите всички предпазни мерки, описани по-горе);
При този тип лизинг не се изисква IP регистрация;
Ако апартаментът първоначално е в добро състояние, това е добър източник на приходи от нулата, изискващ само реклама и малко подготовка на помещенията.

Недостатъци на дневния наем

Оплаквания от съседи. Понякога наемателите са много силни, но този проблем може лесно да бъде решен чрез отговорно избиране на клиенти. Някои съседи се притесняват от постоянния поток от непознати.
Някои клиенти не се държат отговорно, те могат да съсипят имота ви. За да се предпазите от подобни проблеми и свързаните с тях финансови разходи, винаги снимайте паспорта на всеки клиент.

Когато наемате апартамент дневно, има определен списък с разходи, той включва елементи като:

Данъчни вноски (ако ще издавате индивидуален предприемач);
Рекламни материали (можете да използвате безплатни сайтове с реклами, но този метод е по-малко ефективен, тъй като рекламите се поставят на такива "дъски" всяка минута и вашите много бързо ще слязат до дъното. );
Почистване на дома и пране на спално бельо. Можете да избегнете тези разходи и да извършите действията сами, но тогава ще прекарате по-голямата част от живота си в подреждането на апартамента. Много по-лесно е да се свържете с фирма за почистване.
Цената на консумативите (обикновено много малки), като тоалетна хартия, сапун, захар, чай и т.н.
Плащане на комунални услуги. С дневен наем вече няма да е възможно да „закачите“ тази разходна позиция на наемателите.

Отдаването под наем на апартамент е добър начин да спечелите допълнителни пари. Но, както всеки бизнес, той има свои подводни камъни и определени рискове. Отначало не може да се получи всичко и отначало доходът ще покрива само първоначалните разходи, но след известно време апартаментът ще се превърне в отличен източник на доходи. Даването под наем на апартамент не е трудно както самостоятелно, така и с помощта на агенция, но си струва да се помни, че укриването на данъци в Руската федерация е престъпление.