الإيجار البلدي. كيفية الفوز بمناقصة إنشاء مباني بلدية لمركز للأطفال إيجار المباني على المدى الطويل من الدولة

سيتم في 4 ديسمبر عقد ندوة تدريبية لرجال الأعمال في مجال العقارات التجارية "تقنيات تحليل وتطوير العقارات: التسويق الجغرافي والوساطة المالية والاستثمارات الفعالة في تجارة التجزئة في الشوارع".
تحليل فعال للوضع الحالي وتطوير الاستراتيجية الصحيحة لتطوير العقارات التجارية!
المتطلبات الأساسية للتدريب:
أنت تدرك أن نسبة العقارات التي تم العثور عليها أقل بكثير من نسبة العقارات المباعة. هل ترغب في معرفة كيفية تقييم العقارات وإدارتها ضمن سلسلة البيع بالتجزئة؟ كيف تصبح الوسيط الأكثر فعالية باستخدام أدوات البحث في المنطقة وقضاء وقت أقل في العمل في الحقول. كيف تتعلم رفض الأشياء غير السائلة لصالح الأشياء العليا. إذا كنت جديدًا في مجال العقارات التجارية، فستتلقى في يوم واحد خوارزميات فعالة لتقييم أفضل العقارات والبحث عنها، مع تنفيذ بنسبة 100٪. ستتعلم في هذه الندوة:
تفاصيل سوق العقارات التجارية وكيف يمكن أن يساعد ذلك في تطوير شركة البيع بالتجزئة. ما هو "الاستثمار في الشوارع" الصحيح: كيفية تحليل واختيار المباني للمتاجر بفترة استرداد تتراوح من 8 إلى 9 سنوات. التسويق الجغرافي باستخدام مثال مدينتك باستخدام خريطة المدينة. ما هو البحث المناطقي وكيف يستخدمه تجار التجزئة؟ ما هي "نقاط الاتصال" أو "الموقع العلوي"؟ كيفية تحليل التفكيك ومناطق التغطية وتدفقات المستهلكين وحركة المرور. مميزات العمل مع قطع الأراضي للعقارات التجارية. يمكنك الحصول على استشارة مجانية حول مشروعك. مُستَحسَن:
أصحاب الوكالات العقارية والاستشارات في مجال العقارات التجارية. المتخصصون المشاركون في العمل مع العقارات التجارية في تجارة التجزئة. للوسطاء ذوي الخبرة والمبتدئين. وأيضا لكل من يريد تطوير نفسه في اتجاه التسويق الجغرافي والوساطة العقارية.
برنامج:
1. تفاصيل سوق العقارات التجارية في روسيا (السمات المميزة لتطوير مختلف أنواع البيع بالتجزئة في روسيا)
2. معايير البحث عن الكائنات (ما هو المفهوم؟ ولماذا هو مهم؟)
3. العمل مع خريطة المدينة على الورق (تحديد هيكل المدينة من الخريطة. تقسيم المناطق (المبادئ الأساسية للبحث عن المناطق). تحديد المناطق منخفضة التنافسية وعالية التنافسية واتخاذ القرارات بشأن الافتتاح الجديد أو التناوب في المناطق ذات التنافسية العالية. ما هي سعة السوق، وكيفية استخدام سعة السوق عند تحديد المواقع الرئيسية على الخريطة، مناطق التغطية والتفكيك: أ) في أي المواقف يمكن تقديم خدمة الفتح من الباب إلى الباب، في صيغتين مختلفتين، ومن نفس الشبكة. شكل؛ ب) خيارات لرسم اعتماد نسبة تفكيك لحوم البشر على المسافة.)
4. التسويق الجغرافي (العمل مع برنامج IS Organica. تحليلات البيانات التسويقية للكائنات. ما هي الكائنات المخصصة لمجموعة المنتجات)
5. كيفية الاستثمار بشكل صحيح في العقارات للبيع بالتجزئة في الشوارع.
6. قطع أراضي لمنشأة تجارية.
7. مناقشة الأشياء التي تم العثور عليها (مناقشة باستخدام النظرية). مستشار. ثاني يوم.
8. تسجيل محاضرة أولغا أبرامشوك من المؤتمر الدولي الأول: التحدي العقاري في عصرنا.
مؤلف الندوة
تشيرنيافسكايا مارينا موسكو (15 أكتوبر 1981) مدربة أعمال روسية ومستشارة أعمال في مجال الاستشارات العقارية التجارية. مؤلف دورات تدريبية في مجال العقارات والنمو الشخصي والمفاوضات. مؤسس شركة جارت (2017). تعليمان عاليان: التخطيط الحضري وعلم النفس. لقد قادت مشاريع تطوير البيع بالتجزئة منذ عام 2004، في الشركات التالية: كاستوراما، أوشان، ديكاتلون، مصنع مجوهرات موسكو، سلسلة صيدليات ريجلا. وباعتبارها مديرة مشروع وساطة، قامت بافتتاح شركة MEGA-Omsk بالتعاون مع شركة Retail Profile Company. شاركت في تطوير البيع بالتجزئة في أكثر من 30 مدينة في روسيا. تم العثور على أكثر من 20 مشروعًا وتوقيعها.

متحدث مدعو في منتدى عموم روسيا لمديري المشتريات VPROC2019 وفي منتدى الإسكان لعموم روسيا في سوتشي. منتدى الإسكان
مؤلف مقالات في دار النشر الإعلامي MarketMedia.ru
العملاء الرئيسيون اليوم هم: سلسلة صيدليات Rigla، مجموعة شركات Protek، Genetic Success-England؛ لاستيكنولوجي - موسكو؛ اتحاد المجوهرات - أومسك؛ معهد العقارات - سانت بطرسبرغ، البوابة الإعلامية MarketMedia.ru - سانت بطرسبرغ، مجموعة شركات Tries Personnel - g. أومسك، معهد الدولة للطب التابع لوزارة الاتحاد الروسي - موسكو، الوكالة العقارية "إيثاكا" - سانت بطرسبرغ.
معلومات السيرة الذاتية الأساسية والإنجازات.
2003 – تخرج من جامعة أومسك الحكومية الزراعية. الحصول على تخصص في التخطيط الحضري والمسح الحضري.
2004 – مدير تطوير سلسلة سوبر ماركت Pyaterochka في أومسك. تم العثور على أكثر من 21 متجرًا وإطلاقها. وقد تم وضع استراتيجية لتطوير هذه الشبكة في المنطقة.
2005 – افتتحت شركتها الخاصة في مجال العقارات التجارية وتسجيل الأراضي. وكانت الشركة تعمل بنجاح قبل أزمة 2008. خلال وجودها، تم تنفيذ المعاملات من 20 مليون روبل+
2009 - بالتعاون مع الشركة الأمريكية Retail Profile Australia وIkea Moss، أطلقوا مشروعًا واسع النطاق لافتتاح مركز التسوق MEGA Omsk. كانت تعمل في مجال الوساطة والاستشارات التجارية في الجزيرة. تم افتتاح أكثر من 15 منفذًا للبيع بالتجزئة، وتم توقيع أكثر من 30 اتفاقية إيجار مع المستأجرين المحليين والفدراليين.
2012 – بدعوة من شركة Decathlon الفرنسية، انتقلت إلى موسكو لتتولى منصب مديرة التنمية الإقليمية. مجالات مسؤولية التنمية: موسكو، منطقة موسكو. تم تنفيذ أكثر من 3 مشاريع.
2013 - شركة كاستوراما. رئيس مشاريع تطوير الشبكة الإقليمية. مدن التطوير: سانت بطرسبرغ، أورينبورغ، بيرم، سمارة، ساراتوف، كيروف، روستوف أون دون. جمع المعلومات التسويقية حول المواقع المحتملة للشركة.
2015 – مشروع العمل مع شركات مثل مصنع موسكو للمجوهرات، وسلسلة سوبر ماركت فيرني، ومحلات السوبر ماركت DIY ماكسيدوم.
2016 – بداية التعاون مع شركة Auchan كمدير مشروع لتطوير هايبر ماركت جديد للشبكة - "قوس قزح الخاص بنا". تم العثور على أكثر من 22 قطعة أرض، وتوقيع أكثر من 3 عقود إيجار. هذا العام أيضًا، تتخذ مارينا قرارًا جذريًا بتغيير مجال نشاطها المهني وتبدأ التدريب في معهد موسكو للتحليل النفسي.
نهاية عام 2017 – تأسيس شركة جارت. يقدم دورات تدريبية في مجال العقارات وعلم نفس الأعمال في موسكو وسانت بطرسبرغ ومدن أخرى في روسيا www.psychology.gart.moscow; ويحتفظ بعموده الخاص في دار النشر الإعلامي MarketMedia.ru (https://marketmedia.ru/media-content/seti-ukhodyat-lyudi-ostayutsya/)؛ يجري مشاورات خاصة؛ تطوير مشروع في مجال المشاريع التجارية قصيرة المدى www.gart.moscow؛ يكتب كتاب "من الألف إلى الياء. تطوير شبكة البيع بالتجزئة"؛ يشارك كخبير مدعو ومدرب في منتديات عموم روسيا والموائد المستديرة والمؤتمرات؛ مدونات على شبكات التواصل الاجتماعي فيسبوك، https://www.facebook.com/moscow.gart/ إنستغرام
جهات الاتصال: 8 963 994 99 58، [البريد الإلكتروني محمي]
تكلفة الدورة 6000 روبل.
يحصل أعضاء نقابة موسكو على خصم 15%. للحصول على الخصم، استخدم الرمز الترويجي. احجز تذكرة لحضور الندوة!

يعتبر استئجار الممتلكات البلدية خيارًا شائعًا إلى حد ما للحصول على أماكن للاستخدام المؤقت. وهذا ليس مفاجئا على الإطلاق، لأن هذه الطريقة لها عدد من المزايا. على وجه الخصوص، فيما يتعلق بالدفع لمنطقة التشغيل. صحيح أن إبرام اتفاقية مع البلدية يسبقه مزادات ومسابقات يتم على أساس نتائجها تحديد المستأجر المستقبلي.

بشكل عام، تعتبر العملية كثيفة العمالة، لذا قبل تقديم الطلب، يجب عليك إعداد ودراسة المواد بعناية بأي شكل من الأشكال المتعلقة بالإجراء.

جوهر وفوائد استئجار الممتلكات البلدية

تتكون إجراءات تأجير الممتلكات البلدية من توقيع اتفاقية مع البلدية، موضوعها مباني غير سكنية أو غيرها من المباني المنقولة للاستخدام المؤقت إلى الطرف المعني. علاوة على ذلك، في الآونة الأخيرة، كانت هناك زيادة نشطة في مستوى شعبية هذه الطريقة للحصول على مساحة لإجراء أي نوع من النشاط.

في معظم الحالات، يرتبط الميل إلى إبرام اتفاق مع السلطات البلدية بالاستقرار العالي لهذا النوع من المعاملات، وكذلك بخصائص الإيجار، أي انخفاض قيمته. تجدر الإشارة إلى أن معاملة مماثلة مع مؤسسة تجارية أو أخرى تستلزم نفقات أكبر بكثير من حيث الدفع مقابل المنطقة المشغلة. لكن البلدية أكثر ولاءً في هذا الصدد.

يرجع هذا الإحسان من جانب السلطات إلى حقيقة أن جزءًا كبيرًا من الميزانية المحلية يتكون على وجه التحديد من استلام الإيرادات من استئجار المباني غير السكنية. وعليه، تحاول الحكومة، على المستويين الإقليمي والمحلي، بكل قوتها الارتقاء بتنمية المشاريع الصغيرة إلى مستوى أعلى.

توضح المادة 215 من القانون المدني للاتحاد الروسي أن الملكية البلدية تشير إلى كائنات من النوع غير السكني أو السكني تنتمي إلى موضوع أو آخر من كيانات الاتحاد الروسي على أساس حقوق الملكية. على وجه الخصوص، يمكن أن يكون المالك والمدير أي وحدة إدارية إقليمية للبلاد - مدينة وبلدة وقرية وأي كيان آخر، أو بالأحرى سلطتها. الشيء الرئيسي هو أن الحكم الذاتي المحلي يتم على مستوى الموضوع.

في هذه الحالة، يمكن التنازل عن الممتلكات البلدية للمؤسسات والمنظمات الفردية التي تحصل على الحق في امتلاك الكائن والتصرف فيه. إذا لم يحدث ذلك، يتم إدراج العقار في الخزانة البلدية للكيان التأسيسي للاتحاد الروسي.

عادة، يتم نشر المعلومات حول الكائنات المقدمة للإيجار على مواقع الإنترنت المتخصصة، على وجه الخصوص، على المواقع الإلكترونية للسلطات المحلية. إذا لم تكن هذه المعلومات متاحة لسبب ما، فيمكن لأي شخص إرسال طلب مماثل إلى الإدارة المحلية. ويجب تقديم البيانات عند الطلب وبشكل مجاني.

من يستطيع أن يصبح مستأجرا

عادة ما يكون مستأجرو العقارات البلدية من أصحاب الأعمال الصغيرة. ويعني الأخير القيام بأنشطة تجارية داخل المؤسسات الصغيرة والشركات التي ليست جمعيات.

يتم التعرف على الشركات المتوسطة الحجم على النحو التالي:

• رواد الأعمال الأفراد (IP)؛
• أنواع مختلفة من التعاونيات (الاستهلاكية والإنتاجية والزراعية)؛
• مشاريع الفلاحين والمزارع.
• الشراكة أو المجتمعات الاقتصادية.

في معظم الحالات، يكون هدف المستأجرين المحتملين هو استخدام المباني البلدية لمتجر أو مكتب أو مستودع. لا يُمنع المواطن العادي من التقدم بطلب للحصول على عقد إيجار.

الدعم التعاقدي للصفقة

دائمًا ما يكون توفير المساحة للاستخدام للإيجار مصحوبًا بإبرام اتفاقية مناسبة. لا يعتبر تشغيل المباني البلدية استثناءً.

بالمعنى القانوني، تنص اتفاقية الإيجار على حقيقة نقل الممتلكات إلى التصرف المؤقت لطرف ثالث (المستأجر). تتضمن محتويات الوثيقة بالضرورة شروط المعاملة ومبلغ الرسوم وتوقيت المساهمات ونقاط أخرى. علاوة على ذلك، فإن مثل هذه الاتفاقية لا تكتسب قوة حقيقية إلا بعد توقيعها من قبل الطرفين - مالك العقار والمستأجر مباشرة.

وهنا يجدر تحديد الأنواع الحالية من عقود الإيجار للممتلكات البلدية. تسليط الضوء:

1. الاتفاق مع إمكانية الشراء اللاحق للمباني؛
2. اتفاقية إيجار طويلة الأجل، عندما تكون مدة صلاحية الوثيقة عدة سنوات؛
3. اتفاقية الإيجار الحالية التي تنطوي على الاستخدام المؤقت للمباني؛
4. عقد للاستخدام المجاني، عندما لا يتم تقديم دفع الإيجار، ولكن يتعهد الطرف الآخر بإعادة الكائن، مع مراعاة البلى المقبول أو بالشروط المحددة في الاتفاقية؛
5. عقد إدارة الثقة للممتلكات، مما يعني ضمناً نقل أي مبنى إلى مؤسسة لفترة غير محددة بشروط التصرف في العقار، مع مراعاة مصالح المالك الأصلي (البلدية)؛
6. اتفاقية للتخزين والتشغيل المتزامن للممتلكات.

على الرغم من وجود العديد من الخيارات لاتفاقيات الإيجار، إلا أنه عادة ما يتم استخدام العقد القياسي. صحيح أن هيئات الحكومة الذاتية لموضوع معين من الاتحاد الروسي لها الحق في تعديل وإنشاء إجراءاتها الخاصة لإجراء مثل هذه المعاملات. الشيء الرئيسي هو أن تصرفات الهيئات الإدارية لا تتعارض مع القانون.

ينص القانون القانوني رقم 135-FZ على أنه إذا لم يتم تخصيص العقار كملكية اقتصادية لكيان على مستوى الحكومة المحلية، فيمكن تسليمه إلى رجل أعمال حصريًا على أساس تنافسي.

سيتم تطبيق إجراء مماثل إذا كان المبنى مملوكًا لـ:

• المؤسسة الوحدوية البلدية؛
• وكالة حكومية مستقلة؛
• السلطة البلدية، الخاضعة للإدارة التشغيلية.

باختصار، لا يمكن في معظم الحالات الحصول على عقار تابع للبلدية للإيجار إلا بعد إجراء منافسة أو مزاد. يفترض الخيار الأول السرية الكاملة للمعلومات المتعلقة بالمنافسين. تتضمن العطاءات التقديم العام للطلب. أي أنه يمكن للأطراف المهتمة أولاً دراسة شروط العروض المقدمة من المتقدمين الآخرين وصياغة خيار أكثر ربحية.

تم تحديد إجراءات إجراء المناقصات في الأمر رقم 67 الصادر عن FAS روسيا، وهو يحتوي أيضًا على قائمة بالأشياء العقارية التي يعتبر تقديم العطاءات بشأنها أمرًا إلزاميًا. ومع ذلك، يجوز استكمال أحكام الأمر بلوائح صادرة على مستوى البلديات المحلية. عادةً ما تكون الإجراءات والتعديلات ذات الصلة متاحة للجمهور على المواقع الإلكترونية للإدارات المحلية.

إجراءات الإيجار على أساس تنافسي

بغض النظر عن الخيار الذي تم تحديده - تقديم العطاءات أو المنافسة، أولا وقبل كل شيء، تعقد الهيئة لجنة، والتي تجمع فيما بعد معلومات عن المشاركين، وتفحص الطلبات وتحدد الفائز. وفي المقابل، سيحتاج المتقدمون إلى التعبير عن رغبتهم في المشاركة في المزاد. للقيام بذلك، يجب عليك إعداد طلب مكتوب وجمع مجموعة من الوثائق.

تتضمن القائمة النموذجية للأوراق ما يلي:

1. الوثائق التأسيسية للمؤسسة، شهادة تسجيل الكيان القانوني؛
2. الأوراق التي تثبت حالة المواطن المصرح له بتوقيع عقد الإيجار في حالة فوز الشركة بالمسابقة؛
3. التفاصيل المصرفية للمرشح لاستئجار المبنى؛
4. الوثائق المحاسبية التي تعكس معلومات حول الميزانية العمومية للمؤسسة.

من المهم أن نفهم أن الإجراء قد يختلف قليلاً اعتمادًا على موقع الكائن. وعليه يجب عليك أولاً توضيح قواعد العملية مع الإدارة المحلية.

سيكون الفائز في المسابقة أو المزاد هو المشارك الذي حدد الشروط الأكثر ملاءمة لتنفيذ اتفاقية المعاملة. ببساطة، سيتم منح المبنى للاستخدام لمقدم الطلب الذي أعلن عن أعلى مبلغ للإيجار.

هل يجوز الاستئجار دون إقامة مسابقة؟

تحتوي الفقرة 17.1 من القانون القانوني رقم 135-FZ على قائمة شاملة من الخيارات عندما يُسمح بنقل الممتلكات البلدية للإيجار دون إجراء مسابقة مسبقة.

وتضم القائمة الحالات التالية:

1. هناك تفضيلات حكومية أو بلدية صالحة على أساس الفصل 5 من القانون الاتحادي رقم 135.
2. سبق أن أقيمت مسابقة في إطار العقد البلدي من قبل. علاوة على ذلك، يجب ألا تتجاوز مدة الإيجار فترة صلاحية الاتفاقية ذات الصلة.
3. يتم تأجير العقار لمدة لا تزيد عن 30 يومًا خلال ستة أشهر. وفي هذه الحالة لا يجوز إبرام اتفاق متكرر بعد انتهاء المدة المحددة.
4. مطلوب تمديد الاتفاقية الحالية المبرمة بين البلدية والمؤسسة.
5. يُمنح حق الإيجار على أساس معاهدة دولية للاتحاد الروسي، وأعمال رئيس الاتحاد الروسي، وأعمال حكومة البلاد، وقانون تشريعي اتحادي يحدد إجراءً مختلفًا للتخلص من الممتلكات، كما وكذلك قرارات المحاكم المتخصصة.

بالإضافة إلى ذلك، بدون إجراء مسابقة، يمكن تأجير المبنى للمؤسسات والجمعيات التالية:

• المنظمات الدينية؛
• النقابات؛
• احزاب سياسية؛
• الأموال العامة؛
• مكاتب المحاماة وكتاب العدل؛
• المؤسسات الطبية والتعليمية.
• مكتب بريد، مكتب بريد.

فضلاً عن السلطات الأخرى ذات الأهمية البلدية أو الفيدرالية، والأموال من خارج الميزانية، والبنك المركزي ومؤسسات الغابات والأراضي وصناديق المياه في الاتحاد الروسي.

الامتيازات

في عام 2019، يتم توفير الأفضليات لأصحاب الأعمال الصغيرة عند استئجار العقارات التابعة للبلدية. ويكشف القانون الاتحادي رقم 209 في المادة 18 جوهر هذه الامتيازات. بادئ ذي بدء، يمكن للسلطات توفير المباني أو المرافق الأخرى للاستخدام مجانًا أو بشروط تفضيلية.

يمكن للحكومات المحلية أن تنظم بشكل مستقل إجراءات برامج الإيجار الخاصة، ولكن عادةً ما تتمثل التفضيلات في تأجير شيء ما لمؤسسة لمدة 5 سنوات أو أكثر مع إمكانية الشراء لاحقًا. علاوة على ذلك، ينبغي أن تكون قوائم الممتلكات التي تخضع للتأجير بشروط تفضيلية متاحة للجميع. على سبيل المثال، يتم نشرها على الإنترنت والمنشورات المطبوعة وفي منصات المعلومات ويتم الإعلان عنها على شاشة التلفزيون.

تحصيل الضرائب

نقطة أخرى لا ينبغي نسيانها هي حساب ضريبة القيمة المضافة عند الاستئجار. الموضوع هنا هو الشركة المستأجرة.

يتم احتساب مبلغ الضريبة عن طريق جمع تكلفة الإيجار لكل عقار. ويجب إعداد الفاتورة خلال 5 أيام من تاريخ الدفع. هناك التزام آخر على المستأجر وهو تقديم إقرار ضريبة القيمة المضافة إلى السلطات الضريبية بحلول اليوم العشرين من الشهر التالي للفترة الضريبية.

إن استئجار الممتلكات البلدية ليس إجراءً بسيطًا، ولكن بالنسبة لأصحاب الأعمال الصغيرة، يعد هذا الخيار هو الأمثل، لأن تكلفة استخدام المبنى في هذه الحالة ستكون أقل إلى حد ما مما، على سبيل المثال، عند استئجار عقار من كيان تجاري. بالإضافة إلى ذلك، هناك عدد من التفضيلات والفوائد لرواد الأعمال. الشيء الرئيسي هو ألا ننسى أن عقد الإيجار من أي نوع يخضع للتسجيل الإلزامي في Rosreestr. فقط بعد اكتمال الإجراء، يصبح العقد ملزمًا قانونًا ويمكن تشغيل المنشأة وفقًا لتقديرها الخاص.