casa Carpa Il miglior sistema di tassazione per i locali in locazione. Quando la locazione di locali non residenziali senza registrazione come imprenditore individuale può essere riconosciuta come attività imprenditoriale; l'imprenditore individuale affitta

Il miglior sistema di tassazione per i locali in locazione. Quando la locazione di locali non residenziali senza registrazione come imprenditore individuale può essere riconosciuta come attività imprenditoriale; l'imprenditore individuale affitta

Mosca, 23 ottobre 2018. - Uno dei modi legali per affittare un appartamento è acquistare un brevetto dopo che un individuo ha ricevuto lo status di imprenditore individuale (IP): l'aliquota fiscale in questo caso è del 6% contro il 13% quando si paga l'imposta sul reddito personale. Tuttavia, il sistema fiscale sui brevetti (PTS) non ha ricevuto un ampio riconoscimento: secondo il dipartimento locativo di appartamenti INCOM-Real Estate, è attualmente utilizzato solo dal 10% dei proprietari della capitale che pagano le tasse come parte degli alloggi in affitto, il resto dichiarazioni dei redditi. Tra le ragioni della scarsa popolarità del brevetto, gli esperti evidenziano, in particolare, diverse circostanze: in primo luogo, la mancanza di collegamento tra il costo di tale permesso e l'effettivo rendimento locativo; in secondo luogo, le spese finali dei partecipanti al PSN (compresi i pagamenti obbligatori ai singoli imprenditori) sono superiori all’imposta sul reddito per i singoli individui; Inoltre, lo status di imprenditore individuale limita notevolmente i diritti del proprietario in caso di vendita di un appartamento in affitto. Il principale consulente legale del Servizio legale immobiliare INCOM Kirill Kokorin commenta le caratteristiche di un brevetto come tipo di regime fiscale e presenta la sua opinione sulla redditività di questo sistema per il proprietario.
Acquistare un brevetto: limitazioni e prezzo

Kirill Kokorin, consulente legale leader del Servizio legale INCOM-Real Estate: “L'acquisizione di un brevetto è legale solo per gli imprenditori individuali, cioè le persone senza status di imprenditore individuale non possono utilizzare questo sistema fiscale. Il costo di un brevetto nella regione di Mosca si basa sull'importo del potenziale reddito annuo derivante dall'affitto di un appartamento, determinato dal governo di Mosca. A partire dal 2018, l’aliquota fiscale è pari al 6% di tale reddito. Il prezzo del permesso di attività locativa dipende dal luogo (conteo e regione) in cui si trova l'appartamento in affitto e dalle sue dimensioni.

Darò degli esempi. Brevetto per un appartamento fino a 50 mq. m, situato nel distretto amministrativo sud-occidentale, costa 18.000 rubli (il potenziale reddito annuo derivante dall'affitto di un oggetto del genere, stabilito dal governo di Mosca, è di 300.000 rubli all'anno; calcolo: 300.000 X 6% = 18.000 rubli). Il costo di una patente per un appartamento di 75 mq. m, situato nel distretto amministrativo centrale - 54.000 rubli (il reddito annuo potenzialmente possibile derivante dall'affitto di un oggetto del genere, stabilito dal governo di Mosca, è di 900.000 rubli all'anno; calcolo: 900.000 X 6% = 54.000 rubli). L'importo del reddito effettivo, che può essere molto inferiore, non viene preso in considerazione nel calcolo del costo di un brevetto.

Il sistema dei brevetti è impopolare: secondo le statistiche INCOM-Real Estate, non più del 10% di coloro che affittano un appartamento a Mosca e pagano le tasse su questo reddito aderiscono a questo regime fiscale”.

Ragioni dell'impopolarità del PSN

Kirill Kokorin: “La presenza di un brevetto non è legata all'entità e alla regolarità del reddito derivante dall'affitto di un appartamento: il proprietario acquista questo permesso per un certo periodo (da 1 a 12 mesi nell'arco di un anno solare), e anche se il l'oggetto è rimasto inattivo per tutto questo tempo - ad esempio, non è stato possibile consegnarlo, il brevetto non è stato rinnovato e il suo costo non è stato rimborsato.

Inoltre, indipendentemente dal fatto che il reddito provenga dall'affitto di un appartamento o meno, il singolo imprenditore effettua pagamenti annuali obbligatori alla Cassa pensione - nel 2018 si tratta di 5.840 rubli, così come al Fondo federale di assicurazione medica - nel 2018 questo è 26.545 rubli. L'importo totale dei pagamenti obbligatori è di 32.385 rubli. Per un singolo imprenditore che ha acquistato un brevetto, non è prevista la possibilità di ridurre l'importo dell'imposta sull'importo dei premi assicurativi.

Le spese dei proprietari che sono imprenditori individuali comprendono il costo del brevetto e i pagamenti obbligatori. Gli individui pagano solo l’imposta sul reddito personale. Diamo un'occhiata a un esempio. Appartamento nel distretto amministrativo sud-occidentale con una superficie di 45 mq. m viene affittato per 30.000 rubli al mese, il reddito annuo da locazione è di 360.000 rubli. Il costo per affittare questo appartamento per un individuo (imposta sul reddito delle persone fisiche) con tale reddito sarà di 46.800 rubli all'anno (360.000 X 13%); per gli imprenditori individuali – 50.385 rubli (18.000 rubli per un brevetto + 32.385 rubli come pagamenti obbligatori).

Per determinare la fattibilità dell’acquisto di un brevetto, ogni proprietario dovrebbe effettuare un calcolo competente di tutte le opzioni possibili”.

Venditore di un appartamento con status di imprenditore individuale: caratteristiche della situazione

Kirill Kokorin: “Il proprietario di uno spazio abitativo che lo ha utilizzato almeno una volta per scopi commerciali, avendo lo status di imprenditore individuale, non potrà vendere questo appartamento come individuo, ma solo come imprenditore individuale. Ciò significa che il venditore è privato di tutti i benefici e le detrazioni dovute a un privato. Se il proprietario liquida ufficialmente il singolo imprenditore, la situazione durante la vendita non farà altro che complicarsi. Il venditore di un appartamento precedentemente utilizzato per scopi commerciali che ha perso lo status di imprenditore individuale è tenuto a pagare l'imposta sul reddito personale sull'intero importo ricevuto dalla vendita. Il periodo di proprietà dell'appartamento non ha importanza. Questa è la posizione stabile del Ministero delle Finanze.

Secondo i termini standard di un contratto di locazione per locali residenziali (non residenziali), il locatore si impegna a fornire all'inquilino locali a pagamento per il possesso e l'uso temporaneo o per uso temporaneo.

In conformità con l'art. 608 del Codice Civile della Federazione Russa, il diritto di affittare beni (compresi i locali non residenziali) appartiene al suo proprietario. Inoltre, la legge non indica la necessità che il proprietario, un individuo, si registri come imprenditore individuale per trasferire i locali in affitto. Pertanto, un individuo può essere locatore di un immobile di sua proprietà, senza essere un imprenditore individuale. Tuttavia, va notato che la situazione sopra presentata sarà conforme alla legge solo se l’attività del cittadino nella locazione di immobili non è imprenditoriale.

Secondo il comma 1 dell'art. 2 del Codice Civile della Federazione Russa, l'attività imprenditoriale è un'attività indipendente svolta a proprio rischio, finalizzata a ottenere sistematicamente profitto dall'uso della proprietà, dalla vendita di beni, dall'esecuzione di lavori o dalla prestazione di servizi da parte di una persona registrata come un imprenditore secondo le modalità previste dalla legge. I suoi segni si riflettono nelle lettere del Ministero delle Finanze della Federazione Russa datate 7 novembre 2006 n. 03-01-11/4-82 e datate 22 settembre 2006 n. 03-05-01-03/125:

produzione o acquisizione di proprietà allo scopo di ottenere un profitto successivo dal suo utilizzo o dalla vendita;

contabilità di transazioni commerciali relative a transazioni;

l'interconnessione di tutte le transazioni effettuate da un cittadino in un certo periodo di tempo;

rapporti stabili con venditori, acquirenti e altre controparti.

Questa posizione giuridica è rispettata e il Collegio giudiziario per i casi amministrativi della Corte suprema della Federazione Russa. IN nella sua definizione N. 16-КГ18-17 La Corte Suprema della Federazione Russa ha confermato che il proprietario di locali non residenziali è tenuto a pagare l'IVA se svolge attività imprenditoriale affittandoli senza registrarsi come imprenditore individuale.

In base alle circostanze del caso, Corte Suprema della Federazione Russa ha sottolineato che il criterio oggettivo per qualificare l'attività del ricorrente come imprenditoriale è lo scopo dei locali non residenziali, nonché il tipo di uso consentito dei terreni su cui si trovano.

Nella situazione attuale e un privato, essendo proprietario di beni immobili (padiglioni commerciali), li ha affittati. Sulla base dei risultati della verifica, l'autorità fiscale, esprimendo il parere che affittando i locali di cui sopra, il proprietario era impegnato in un'attività imprenditoriale, gli ha addebitato un'imposta sul valore aggiunto aggiuntiva, sanzioni e un'ammenda.

Il proprietario dei locali si è rivolto al tribunale perché riteneva di avere il diritto, in quanto proprietario, di affittare locali non residenziali sulla base di transazioni civili. Ciò non si applica all'attività imprenditoriale e sul reddito percepito ha pagato l'imposta sul reddito personale.

Secondo il tribunale di primo grado, il semplice fatto che il proprietario dell'immobile abbia effettuato operazioni compensative non è sufficiente per riconoscerlo come imprenditore, e la locazione del proprio immobile costituisce l'attuazione del suo diritto legale. Tuttavia, la corte d'appello ha annullato questa decisione, riconoscendo giustificate le conclusioni dell'ispezione. Il ricorrente ha affittato locali non residenziali di sua proprietà a una persona giuridica per lo svolgimento di attività commerciali. Di conseguenza, il cittadino doveva pagare l’imposta sul valore aggiunto.

Il Collegio giudiziario per le cause amministrative della Corte suprema della Federazione Russa ha concordato con l'istanza d'appello e ha riconosciuto giustificate le risultanze dell'ispezione secondo cui un individuo ha svolto attività imprenditoriale, poiché l'immobile di sua proprietà era destinato ad uso commerciale e si trova su terreni destinati anche ad attività commerciali.

Per i proprietari, il regime fiscale più adatto è spesso il sistema fiscale semplificato “reddito”, ma è meglio verificare le conclusioni per ciascun caso specifico mediante calcoli. Un esempio di calcoli e 4 situazioni in cui è meglio scegliere una modalità diversa.

Per le organizzazioni e gli imprenditori la tassazione degli immobili in affitto è possibile in diverse opzioni. Ognuno ha i propri vantaggi e svantaggi. Diamo un'occhiata a quali contributi di bilancio attendono il proprietario dell'immobile e come scegliere il regime fiscale ottimale.

Regimi fiscali speciali per il locatore

Le modalità speciali (STS, UTII, PSN) si distinguono per la facilità di contabilità e rendicontazione, riducono l'importo delle tasse pagate e, per un'attività redditizia, riducono il carico di lavoro.

Tutti i contribuenti soggetti a regimi speciali sono esenti dall'IVA, dall'imposta sul reddito personale dell'imprenditore, dall'imposta sul reddito e parzialmente dall'imposta sulla proprietà - al loro posto viene stabilita un'imposta.

Caratteristiche dell'imposta patrimoniale per i regimi speciali:

pagato per uffici, immobili commerciali, strutture di ristorazione e servizi al consumo, centri amministrativi, se la legge corrispondente è stata adottata nella regione ed è stato determinato il valore catastale delle aree;
tasso fino al 2% - accettato dalla legislazione locale.

Le modalità speciali hanno le proprie caratteristiche applicative.

Due tipi di "semplificato"

Se il locatore soddisfa i criteri stabiliti, la scelta del sistema fiscale semplificato è spesso ottimale.

È disponibile un sistema semplificato se il reddito annuo non supera i 150 milioni di rubli. (limite dal 01/01/2017), il costo delle immobilizzazioni non supera i 150 milioni di rubli. e il numero dei dipendenti non è superiore a 100.

"Semplificato" può essere utilizzato in due versioni, a scelta del contribuente.

tasso 15%;
la base di calcolo sono i ricavi ridotti dei costi;
detrazioni minime - 1% delle entrate.

tasso 6%;
base: entrate, ovvero tutte le entrate;
Ci sono delle detrazioni: i premi assicurativi vengono sottratti dal pagamento calcolato.

Nelle regioni possono essere introdotti benefici, ma questo è raro per le imprese di noleggio.

Pagare il 15% del profitto è più redditizio del 6% del reddito solo se il rapporto costi/ricavi è superiore a 0,6: questo è estremamente raro per gli affitti.

Tuttavia, se una persona giuridica affitta uno spazio illiquido per una tariffa simbolica, in modo che i tempi di inattività non comportino perdite, è vantaggioso utilizzare il sistema fiscale semplificato del 15%. L'aliquota è inferiore all'imposta sul reddito, non esiste IVA e l'importo delle detrazioni può essere ridotto ad un minimo dell'1%.

Gli imprenditori del primo tipo in realtà non applicano la "tassa semplificata", poiché quando si affittano locali non residenziali a imprenditori individuali, la tassazione sotto forma di sistema fiscale semplificato del 6% ridurrà l'imposta calcolata sui contributi "personali" a il Fondo pensione e il Fondo delle assicurazioni sociali. In caso di piccoli redditi da locazione ciò può ridurre il pagamento a zero, in altri casi può ridurre il carico fiscale.

Sistema di brevetti per imprenditori individuali

Il regime è disponibile solo per gli imprenditori che possiedono beni immobili e non guadagnano più di 60 milioni di rubli. nell'anno.

previsto dalla legge regionale (non disponibile in tutte le città);
aliquota dal 7,5 al 15%;
la base per il calcolo è il livello di reddito approvato dalla legge (“imputato”);
Si applicano detrazioni per contributi e benefici.

Le organizzazioni e i singoli imprenditori con dipendenti possono ridurre il pagamento (fino al 50%) dell'importo dei contributi e delle prestazioni versati. I singoli imprenditori senza dipendenti hanno il diritto di ridurre l'UTII dell'intero importo dei premi assicurativi “personali”. Contabilità e rendicontazione fiscale - in misura minima.

È vantaggioso utilizzare un regime speciale se si hanno redditi elevati e stabili da parte degli inquilini: se non ci sono entrate per un certo periodo, si dovrà comunque pagare la “imputazione”.

Sistema generale: quali tasse pagare e quando è giustificata l'applicazione

Questa è la modalità più complessa in termini di contabilità e rendicontazione. La tassazione tradizionale (generale) prevede il pagamento di tre imposte principali:

sugli utili delle organizzazioni e sull'imposta sul reddito delle persone fisiche per gli imprenditori:
le aliquote sono del 20% per le persone giuridiche e del 13% per gli imprenditori individuali;

maturato dal profitto, ad es. consente di tenere conto dei costi;

se le spese sono pari o superiori ai ricavi, il debito sarà pari a zero.
per la proprietà:
calcolato in base al valore dell'immobile;

l'aliquota è fino al 2,2% se il calcolo è effettuato in base al valore residuo, e fino al 2% se in base al valore catastale; La dimensione specifica dipende dalla regione.
per valore aggiunto:
tasso 18%;

si pagherà infatti il 18/118 del canone senza utenze ed altri pagamenti simili;

con entrate trimestrali inferiori a 2 milioni di rubli. puoi ottenere l'esenzione IVA.

Lo svantaggio principale dell'OSNO per le attività di noleggio è l'elevato carico fiscale. La quota dei costi per l'affitto di locali non residenziali è bassa. Pertanto, la capacità di tenere traccia delle spese, un vantaggio di OSNO, non presenta vantaggi particolari.

In quali casi non si può fare a meno di un sistema tradizionale?

Il contribuente non può applicare quella semplificata perché non soddisfa i suoi criteri. Ad esempio, gli immobili costano più di 150 milioni di rubli o il reddito ha superato il limite stabilito (per i criteri vedere sotto).
L'affitto di locali non è un'attività principale e porta profitti insignificanti. Ad esempio, una piccola parte dell'area del bar viene affittata e il sistema fiscale per il bar è OSNO. In questo caso è consigliabile anche lasciare il contratto di locazione sul sistema comune.

Scegliere l'opzione più redditizia: esempi di calcoli

La scelta del sistema fiscale dipende da molti fattori. Per ogni caso specifico, è meglio eseguire calcoli preliminari.

Esempio 1

Alta LLC affitta uno spazio commerciale (100 mq), le bollette sono incluse nell'affitto.

219,66 - 13,18 = 206,48
(1.220,34 - 650,40) × 20% = 113,99
(1.440,00 - 663,58) × 15% = 116,46
1.440,00 × 6% - 27,18 = 59,22
resa base per una superficie superiore a 5 mq. m è 1,2 mila rubli al mese / mq. M
(1.440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) - 27,18 = 322,35 (il coefficiente deflatore è 1,798 per il 2017; il fattore di aggiustamento è assunto pari a 0,9)

Esempio 2

Le condizioni sono simili alle precedenti, ma il locatore è un imprenditore individuale. Alle detrazioni obbligatorie verranno aggiunti i premi assicurativi per un importo di 39,39 mila rubli.

(1.220,34 - 650,40 - 39,39) × 13% = 68,97
(1.440,00 - 663,58 - 39,39) × 15% = 110,54
1.440,00 × 6% × 50% = 43,20 (riducibile non più della metà)
(1.440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) - 27,18 - 39,39 = 282,96
1.000,00 × 6% = 60,00 (sulla base del rendimento base stabilito a Mosca, Vnukovo)

Per gli esempi considerati, la scelta è ovvia: un sistema di tassazione semplificato con un’aliquota del 6% consente di ridurre al minimo il carico fiscale.

Tuttavia, le conclusioni sono valide per situazioni specifiche; in alcuni casi vale la pena concentrarsi su altre opzioni:

BASIC: permette di presentare un rimborso IVA se l'oggetto è appena stato acquistato e il venditore è un contribuente IVA. Inoltre, in un sistema generalista, con costi correnti elevati, l’imposta potrebbe essere pari a zero.
Sistema fiscale semplificato “entrate - spese”: è redditizio se è meglio fare a meno dell'IVA, ma la quota dei costi è elevata (supera il 60% delle entrate).
UTII: puoi risparmiare per superfici superiori a 5 mq. m, se l'affitto è superiore a 5.400 rubli. /mq. M.
PSN: la redditività dipende dalla regione. Pertanto, per la città di Novosibirsk, alle condizioni sopra discusse, il costo di un brevetto sarà di 24 mila rubli e il brevetto sarà la soluzione più redditizia.

ricevuto
tassa 46%

1. Puoi affittarlo sia per conto di un unico proprietario che per conto di un singolo imprenditore. Ma, poiché stiamo parlando di locali non residenziali ed è possibile stabilire segni di attività imprenditoriale (natura sistematica, rischio imprenditoriale) + l'immobile è affittato a una persona giuridica, penso che sarebbe meglio se fosse affittato da un imprenditore individuale. Inoltre, con il sistema fiscale semplificato, i redditi da locazione saranno tassati al 6% e non al 13%, come per le persone fisiche. Ma quando si affitta da un singolo imprenditore, sarà necessario apportare modifiche all'elenco delle attività svolte (ad esempio, codice OKVED 70.20.2 "Affittare il proprio immobile non residenziale").

2. Al fine di far sorgere la responsabilità penale ex art. 171 del codice penale, l'accusa dovrà dimostrare il fatto stesso di svolgere attività commerciale senza registrazione e di aver causato un grave danno allo Stato: 1.500.000 di rubli. In teoria è anche possibile essere ritenuti responsabili ai sensi della parte 1 dell'art. 14.1 del Codice degli illeciti amministrativi ((comporta l'imposizione di un'ammenda amministrativa per un importo da cinquecento a duemila rubli).

Pertanto, se sei un imprenditore individuale che utilizza il sistema fiscale semplificato, apporta modifiche al registro in termini di OKVED e paga un'imposta del 6% sul reddito.

ricevuto
tassa 27%

Ciao!
Ai sensi dell'articolo 18 del Codice Civile della Federazione Russa, i cittadini possono possedere beni; ereditare e lasciare in eredità proprietà; intraprendere affari e qualsiasi altra attività non vietata dalla legge; creare persone giuridiche in modo indipendente o congiuntamente con altri cittadini e persone giuridiche; effettuare operazioni che non siano contrarie alla legge e partecipare agli obblighi; scegliere un luogo di residenza; hanno i diritti di autori di opere scientifiche, letterarie e artistiche, invenzioni e altri risultati dell'attività intellettuale protetti dalla legge; hanno altri diritti patrimoniali e personali non patrimoniali.

Secondo il comma 4 dell'art. 208 del Codice Fiscale della Federazione Russa, i redditi delle persone fisiche provenienti da fonti nella Federazione Russa comprendono i redditi derivanti dalla locazione o da altro utilizzo di beni situati nella Federazione Russa.

Secondo il paragrafo 3 dell'articolo 210 del Codice tributario della Federazione Russa, per i redditi per i quali è prevista l'aliquota fiscale stabilita dal paragrafo 1 dell'articolo 224 del Codice tributario, la base imponibile è determinata come l'espressione monetaria di tale reddito soggetto all'imposta, ridotto dell'importo delle detrazioni fiscali previste dagli articoli 218-221 del presente codice, tenuto conto delle caratteristiche stabilite dal presente capo. L’aliquota fiscale è fissata al 13%.

Cioè, hai il diritto di affittare un immobile come individuo e dovrai pagare un'imposta del 13% sull'importo del reddito. La locazione una tantum (non sistematica) di beni non può essere considerata un'attività commerciale e pertanto non può essere qualificata come un illecito amministrativo (articolo 14.1 del Codice degli illeciti amministrativi della Federazione Russa) o un'attività commerciale illegale (articolo 171 del il codice penale della Federazione Russa),

In virtù dell'art. 2 del Codice Civile della Federazione Russa l’attività imprenditoriale è riconosciuta come attività indipendente svolta a proprio rischio, finalizzato a ottenere sistematicamente profitto dall’uso della proprietà, vendita di beni, esecuzione di lavori o prestazione di servizi da parte di persone iscritte in tale veste secondo le modalità previste dalla legge.

Se affitti un immobile per svolgere attività commerciali, ovvero come imprenditore individuale, dovresti considerare quanto segue.

L'attività imprenditoriale comprende non solo la locazione di immobili, ma anche azioni preparatorie, ad esempio l'esecuzione di lavori di riparazione e costruzione, la ricerca di potenziali inquilini, il che è confermato dalla prassi giudiziaria consolidata (Risoluzioni dei tribunali arbitrali federali del distretto della Siberia occidentale del 16 dicembre , 2009 N A70- 4191/2009, Distretto Centrale del 31/08/2009 N A64-6950/08, Distretto della Siberia Orientale del 09/09/2009 N A33-6383/09, Distretto Centrale del 15/08/2007 N A36 -2300/2006).
Pertanto, il temporaneo mancato utilizzo della proprietà nelle attività commerciali durante il periodo fiscale, in particolare l'assenza di contratti di locazione, la riparazione dei locali, ecc., nonché l'uso della proprietà (parte di essa) per le esigenze gestionali di un'impresa imprenditore individuale, non può di per sé essere considerato come utilizzo di tale immobile per scopi diversi dall'attività imprenditoriale.
Poiché la legge N 2003-1 non definisce i termini per la presentazione dei documenti che confermano il diritto di un imprenditore individuale ad essere esentato dall'obbligo di pagare l'imposta sulla proprietà per le persone fisiche, tali documenti devono essere presentati entro un termine che consenta all'autorità fiscale di calcolare l'importo dell'imposta sulla proprietà per le persone fisiche e inviare al contribuente una dichiarazione dei redditi con notifica del pagamento dell'imposta entro il 1° agosto.
P la verifica dell'effettivo utilizzo della proprietà da parte dei singoli imprenditori nelle attività commerciali dovrebbe essere effettuata dalle autorità fiscali nell'ambito del controllo fiscale.

al tasso del 6%.

Ai sensi del comma 3 dell'art. 346.11 del Codice Fiscale della Federazione Russa, l'uso di un sistema fiscale semplificato da parte dei singoli imprenditori prevede la loro esenzione dall'obbligo di pagare l'imposta sulla proprietà per le persone fisiche in relazione alla proprietà, utilizzato per attività commerciali .

Pertanto, in caso di registrazione come imprenditore individuale e pagamento di un'imposta unica associata all'utilizzo del sistema fiscale semplificato, dal reddito percepito dalla messa a disposizione dei locali in questione, Non sarai pagatore dell'imposta sulla proprietà personale in relazione ai locali specificati.

Allo stesso tempo, secondo le autorità di regolamentazione, per applicare il diritto all'esenzione dall'imposta sulla proprietà, un imprenditore individuale che utilizza il sistema fiscale semplificato deve presentare all'autorità fiscale:
- richiesta di esenzione dall'imposta sugli immobili in qualsiasi forma;
- documenti attestanti l'utilizzo dell'immobile per attività commerciali (nel tuo caso tale documento sarà un contratto di locazione).
Tali chiarimenti, in particolare, sono contenuti nella Lettera del Ministero delle Finanze russo del 02/01/2010 n. 03-05-04-01/06.

Secondo l'art. 346.31 del Codice Fiscale della Federazione Russa, l'aliquota fiscale unica è fissata al 15% dell'importo del reddito imputato. TUTTAVIA, il sistema fiscale sotto forma di un’imposta unica sul reddito figurativoè installato per alcuni tipi di attività specificati in Articolo 346.26 del Codice Fiscale della Federazione Russa.

Pertanto, poiché un imprenditore individuale può essere esentato dal pagamento dell'imposta sulla proprietà per un individuo, sarà più redditizio affittare la proprietà come imprenditore individuale utilizzando il sistema fiscale semplificato.

Cordiali saluti, F. Tamara

Regno Ngaol

ricevuto
tassa 27%

Nei casi in cui una persona non registrata come imprenditore individuale ha acquisito locali residenziali o altri beni immobili per esigenze personali o li ha ricevuti per eredità o in base a un contratto di donazione, ma per mancanza di necessità di utilizzare questa proprietà, lo ha affittato temporaneamente o lo ha affittato e come risultato di tale transazione civile ha ricevuto un reddito (anche di importo elevato o particolarmente elevato), ciò che ha fatto non comporta responsabilità penale per affari illegali o (Posizione del Plenum della Corte Suprema della Federazione Russa del 18 novembre 2004 N 23 “Sulla pratica giudiziaria nei casi di imprenditoria illegale...”). In altre parole, se un individuo affitta la proprietà in eccesso, non è necessario registrarsi come imprenditore individuale.

Cittadino non registrato come imprenditore individuale, paga solo l'imposta sul reddito personale sull'affitto con un'aliquota del 13% (se il contribuente non ha trattenuto l'imposta sul reddito personale dal reddito pagato, in qualità di agente fiscale, allora il cittadino pagherà lui stesso). Rimane obbligato a pagare l'imposta sulla proprietà per le persone fisiche (è locale e viene pagata una volta all'anno, entro e non oltre il 1 novembre dell'anno successivo a quello per il quale è stata calcolata l'imposta; stabilita dalla legge N2003-1-FZ "Sulle imposte sulle proprietà delle persone fisiche" e la legge di Mosca n. 47 "Sulle aliquote dell'imposta sulla proprietà delle persone fisiche").

Cittadino, imprenditore individuale registrato per tipo di attività "affittare il proprio immobile residenziale" codice OKVED 70.20.1., soggetti al sistema fiscale generale, paga l'imposta sul reddito delle persone fisiche sull'affitto con un'aliquota del 13%. L'imprenditore dovrà presentare una dichiarazione all'autorità fiscale nel modulo 4-NDFL entro cinque giorni dalla scadenza di un mese dalla data di ricevimento del reddito da locazione (clausola 7 dell'articolo 227 del Codice fiscale della Federazione Russa), e quindi effettuare pagamenti anticipati sulla base degli avvisi fiscali (clausola 9, articolo 227 del Codice fiscale della Federazione Russa). Sulla base dei risultati dell'anno - presentare una dichiarazione nel modulo 3-NDFL entro il 30 aprile dell'anno successivo a quello precedente (articolo 216, paragrafo 1 dell'articolo 229 del Codice fiscale della Federazione Russa).

Secondo il sistema generale, quando affitta locali non residenziali, un imprenditore è tenuto a pagare l'IVA. Un imprenditore individuale ha il diritto di essere esentato dall'adempimento degli obblighi del contribuente relativi al calcolo e al pagamento dell'imposta se, negli ultimi 3 mesi di calendario consecutivi, l'importo delle entrate derivanti dalla fornitura di locali non residenziali per uso temporaneo, esclusa IVA, non ha superato complessivamente i 2 milioni di rubli. (Clausola 1 dell'articolo 145 del Codice fiscale della Federazione Russa). Le operazioni che comportano la fornitura di locali residenziali per l'uso sono esenti da IVA (clausola 10, comma 2, articolo 149 del Codice Fiscale della Federazione Russa).

Rimane l'obbligo di pagare l'imposta sulla proprietà per le persone fisiche.

Tutti gli imprenditori sono tenuti a versare “per se stessi” i contributi assicurativi ai fondi statali fuori bilancio: Fondo pensione (per l'assicurazione pensionistica obbligatoria), Fondo di assicurazione medica obbligatoria (per l'assicurazione sanitaria obbligatoria); per i lavoratori assunti (se presenti): Fondo pensione + Fondo di previdenza sociale + Fondo di assicurazione medica obbligatoria (ai sensi della legge n. 212-FZ "Sui contributi assicurativi..." .

Nel 2012, i singoli imprenditori sono tenuti a versare “per conto proprio” contributi pari a 17.208,25 rubli. (se il pagatore è nato nel 1966 e negli anni precedenti: contributo alla Cassa pensione - 14.386,32 rubli, l'intero importo viene pagato per la parte assicurativa; se il pagatore è nato nel 1967 e negli anni precedenti, i contributi alla Cassa pensione per la parte assicurativa sono 11.066,40 rubli, per la parte finanziata - 3.319,92 rubli.; al Fondo federale di assicurazione medica obbligatoria (FFOMS) - 2.821,93 rubli; i contributi al Fondo di assicurazione medica obbligatoria territoriale non vengono pagati nel 2012).

Cittadino, imprenditore individuale iscritto per tipologia di attività"affittare il proprio immobile residenziale" codice OKVED 70.20.1., trasferibile sul sistema fiscale semplificato, bisogna immaginare che il sistema fiscale semplificato venga utilizzato in 3 varianti:

Con oggetto di tassazione “reddito”, l'aliquota fiscale è del 6% (clausola 1 dell'articolo 346.20 del Codice Fiscale della Federazione Russa);

Il sistema fiscale semplificato con oggetto di tassazione è “reddito meno spese”. Le leggi degli enti costitutivi della Federazione Russa possono stabilire aliquote dal 5 al 15% a seconda delle categorie di contribuenti; gli importi dei premi assicurativi pagati (ad esempio, i contributi per “te stesso” alla Cassa pensione della Federazione Russa, il Fondo di assicurazione medica obbligatoria) possono essere inclusi nelle spese (clausola 7, clausola 1, articolo 346.16 del Codice fiscale della Federazione Russa);

Sistema fiscale semplificato basato su un brevetto - in caso di trasferimento per possesso temporaneo e (o) uso di garage, propri locali residenziali, nonché locali residenziali costruiti su terreni di dacia (clausola 56, clausola 2, articolo 346.25.1 del Codice Fiscale della Federazione Russa). L'importo del brevetto è fisso, calcolato dal potenziale reddito annuo stabilito dal soggetto della Federazione Russa. Parte del brevetto può essere ridotta dell'importo dei contributi assicurativi ai fondi fuori bilancio pagati dall'imprenditore sia per se stesso che per i suoi dipendenti, tenendo conto delle caratteristiche di cui alla clausola 10 dell'articolo 346.25 .1 Codice Fiscale della Federazione Russa.

L'uso del sistema fiscale semplificato esonera i singoli imprenditori dal pagamento dell'imposta sulla proprietà per gli individui sugli immobili utilizzati per l'affitto (clausola 3 dell'articolo 346.11 del Codice fiscale della Federazione Russa). Non è specificato il termine per la presentazione della domanda e dei documenti che confermano l'effettivo utilizzo della proprietà per l'esenzione, quindi risulta che le autorità fiscali inviano un avviso di pagamento più velocemente di quanto il singolo imprenditore presenta la domanda e i documenti per l'esenzione. Sulla base della domanda e dei documenti presentati dall'imprenditore, le autorità fiscali emettono un rimborso (compensazione) dell'imposta pagata in eccesso.

Restrizione all'uso del sistema fiscale semplificato: il reddito annuo derivante dall'affitto di immobili non deve superare i 60 milioni di rubli all'anno.

L'obbligo di pagare i contributi assicurativi ai fondi statali fuori bilancio per i singoli imprenditori sul sistema fiscale semplificato per “se stessi” e per i dipendenti (se presenti) esiste e non dipende dal regime fiscale applicato.

Buonasera!

sulla domanda 1 e sulla parte 2 della domanda 2 - in conformità con la lettera del Ministero delle Finanze della Federazione Russa del 17 novembre 2009 N 03-04-05-01/808

Ai sensi dell'articolo 2 del Codice Civile della Federazione Russa, le attività devono essere svolte in modo indipendente, a proprio rischio e pericolo, e mirare a generare sistematicamente profitto.

In assenza dei segni di cui sopra, un individuo ha il diritto di stipulare un contratto di locazione di un immobile senza registrarsi come imprenditore individuale.

sulla seconda domanda - ha risposto dettagliatamente il precedente avvocato. È necessario considerare tutti i pagamenti e l'importo dell'affitto.

Chiacchierata

Druzkin Maxim

Avvocato, Mosca

Valutazione gratuita della tua situazione

1103 risposte

249 recensioni

Ciao! Nei 2 casi di locazione in esame, a seconda dello status del locatore, è necessario tenere conto di una serie di fattori che influiscono sugli obblighi di calcolo delle imposte. Questa è la percentuale dell'imposta stessa, l'obbligo di pagarla direttamente da parte del locatore o dell'agente fiscale di un individuo - il locatore, e l'opportunità di utilizzare anche una riduzione della base imponibile per le spese al momento dell'acquisto di una proprietà. Anche in questo caso bisogna prestare attenzione al pagamento delle imposte sulla successiva vendita dell'immobile in affitto.

Vorrei subito sottolineare che le risposte precedenti contenevano l'errata opinione secondo cui in questo caso non è necessario pagare l'imposta sull'affitto di un immobile; in questa posizione, questa imposta sul reddito derivante dalla locazione di un immobile è stata erroneamente confusa con l'imposta sulla proprietà .

Ai sensi del comma 1 dell'art. 209 del Codice Civile della Federazione Russa, il proprietario ha il diritto di possedere, utilizzare e disporre della sua proprietà.

Secondo l'art. 608 del Codice Civile della Federazione Russa, il proprietario dell'immobile ha il diritto di affittarlo.

In base al comma 1 dell'art. 23 del Codice Civile della Federazione Russa, un cittadino ha il diritto di esercitare un'attività imprenditoriale senza costituire una persona giuridica dal momento della registrazione statale come imprenditore individuale.

Il Servizio fiscale federale russo per Mosca nella lettera del 30 marzo 2007 N 28-10/28916 indica che i seguenti fatti possono indicare la presenza di segni di attività imprenditoriale nelle azioni di un cittadino:

Fabbricazione o acquisizione di beni allo scopo di ottenere un profitto successivo dal suo utilizzo o dalla vendita;

Contabilità per transazioni commerciali relative a transazioni;

L'interconnessione di tutte le transazioni effettuate da un cittadino in un certo periodo di tempo;

Collegamenti stabili con venditori, acquirenti e altre controparti.

Inoltre, in conformità con il classificatore panrusso dei tipi di attività economiche OK 029-2001 (NACE Rev. 1), approvato con decreto dello standard statale della Russia del 6 novembre 2001 N 454-st, l'attività economica si svolge quando risorse, attrezzature, lavoro, tecnologia, materie prime, materiali, energia (risorse informative) sono combinati in un processo produttivo finalizzato alla produzione di prodotti (fornitura di servizi). L'attività economica è caratterizzata dai costi di produzione, dal processo di produzione e dalla produzione di prodotti (prestazione di servizi).

Se questi segni sono presenti, un individuo è tenuto a registrarsi come imprenditore senza costituire una persona giuridica.

Questa posizione è confermata dalle Lettere del Ministero delle Finanze della Russia datate 14 gennaio 2005 N 03-05-01-05/3 e datate 22 settembre 2006 N 03-05-01-03/125, nonché dalla Lettera del Servizio fiscale federale russo per Mosca del 25 gennaio 2008 N 18-12/3/005988.

Pertanto, secondo le autorità di regolamentazione, se le operazioni di leasing (affitto) di beni o di compravendita di beni vengono effettuate in presenza di segni di attività economica e imprenditoriale, un individuo è tenuto a registrarsi presso le autorità fiscali come imprenditore senza costituire una persona giuridica.

Il Plenum della Corte Suprema della Federazione Russa al paragrafo 2 della Risoluzione n. 23 del 18 novembre 2004 ha indicato che nei casi in cui una persona non registrata come imprenditore individuale ha acquistato locali residenziali o altri beni immobili per esigenze personali o li ha ricevuti tramite eredità o in base a un contratto di donazione, ma a causa della mancanza di necessità di utilizzare questa proprietà, l'ha affittata o affittata temporaneamente e come risultato di tale transazione civile ha ricevuto un reddito (anche in grande o particolarmente grande), cosa non comporta alcuna responsabilità per imprenditoria illegale.

Pertanto, se un individuo affitta temporaneamente locali non residenziali, ma le sue attività non contengono segni di attività imprenditoriale, la persona non è tenuta a registrarsi come imprenditore individuale.

Secondo il comma 2 dell'art. 209 del Codice Civile della Federazione Russa, il proprietario ha il diritto, a sua discrezione, di intraprendere qualsiasi azione in relazione alla sua proprietà che non contraddica la legge e altri atti legali e non violi i diritti e gli interessi protetti da diritto di altre persone, compreso l'alienazione della sua proprietà nella proprietà di altre persone, il trasferimento a loro, pur rimanendo proprietario, del diritto di possedere, utilizzare e disporre della proprietà, di impegnare la proprietà e di gravarla in altri modi, di disporne in un altro modo.

La tassazione dei redditi percepiti dalle persone fisiche viene effettuata secondo le modalità prescritte dal Capitolo. 23 del Codice Fiscale della Federazione Russa.

Al comma 1 dell'art. 207 del Codice Fiscale della Federazione Russa stabilisce che i contribuenti sul reddito delle persone fisiche sono le persone fisiche residenti fiscalmente nella Federazione Russa, nonché le persone che percepiscono redditi da fonti in Russia che non sono residenti fiscali nella Federazione Russa.

Secondo i paragrafi. 4 e 10 comma 1 art. 208 del Codice Fiscale della Federazione Russa, i redditi provenienti da fonti nella Federazione Russa comprendono i redditi derivanti dalla locazione o da altro utilizzo di beni situati in Russia.

Ai sensi del comma 1 dell'art. 226 del Codice Fiscale della Federazione Russa, organizzazioni russe, imprenditori individuali, notai impegnati in studi privati, avvocati che hanno aperto studi legali, nonché divisioni separate di organizzazioni straniere nella Federazione Russa, da cui o come risultato di rapporti con cui il contribuente ha percepito il reddito, sono tenuti a calcolare, trattenere a carico del contribuente e pagare l'importo dell'imposta sul reddito personale.

Fanno eccezione i redditi per i quali il calcolo e il pagamento dell'imposta vengono effettuati ai sensi dell'art. Arte. 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 e 228 del Codice Fiscale della Federazione Russa.

Pertanto, un'organizzazione - un inquilino di locali non residenziali, che effettua pagamenti in base a un contratto di locazione a un individuo - il locatore, che non è un imprenditore individuale, è obbligato a calcolare, trattenere dal contribuente e pagare al bilancio l'importo di imposta sul reddito personale sugli importi dell'affitto.

Sulla base di quanto sopra, un imprenditore individuale che paga l'affitto a un individuo per i locali da lui affittati è riconosciuto come agente fiscale in relazione a tale reddito dell'individuo e, di conseguenza, deve adempiere agli obblighi di calcolo, ritenuta e trasferimento al bilancio imposta sul reddito delle persone fisiche secondo le modalità previste dall'art. 226 del Codice Fiscale della Federazione Russa, nonché previa presentazione all'autorità fiscale del luogo di registrazione ai sensi della clausola 2 dell'art. 230 del Codice Fiscale della Federazione Russa informazioni sul reddito di un individuo e sugli importi delle imposte maturate, trattenute e trasferite al sistema di bilancio della Federazione Russa. Questa posizione è confermata dalla lettera del Ministero delle Finanze russo del 20 luglio 2012 N 03-04-05/3-889).

attività imprenditoriale per la locazione di appartamenti e locali non residenziali per uffici e negozi di un imprenditore individuale che applica un sistema fiscale semplificato, la cui tipologia di attività economica, indicata nel Registro degli imprenditori individuali dello Stato unificato, è l'affitto della propria immobiliare, non è soggetto a tassazione con imposta unica sul reddito figurativo. Allo stesso tempo, anche i redditi derivanti da attività relative alla locazione di appartamenti e locali non residenziali per uffici e negozi non sono soggetti all'imposta sul reddito delle persone fisiche (clausola 24 dell'articolo 217 del Codice). (Lettera del Ministero delle Finanze della Federazione Russa del 5 dicembre 2011 N 03-11-11/310))

In conformità con l'art. 346.20 del Codice Fiscale della Federazione Russa, nel caso di un sistema fiscale semplificato (STS), se l'oggetto della tassazione è il reddito, viene stabilita l'aliquota fiscale al tasso del 6%.

I contribuenti che applicano il sistema fiscale semplificato e che hanno scelto come oggetto di tassazione il reddito ridotto dell'importo delle spese, nel determinare la base imponibile tengono conto delle spese previste dal comma 1 dell'art. 346.16 del Codice Fiscale della Federazione Russa, a condizione che rispettino i criteri specificati nel paragrafo 1 dell'art. 252 del Codice.

Sulla base dei paragrafi. 1 comma 1 art. 346.16 del Codice, nel determinare l'oggetto dell'imposta, i contribuenti hanno il diritto di prendere in considerazione le spese per l'acquisizione, la costruzione e la produzione di immobilizzazioni, nonché per il completamento, l'attrezzatura aggiuntiva, la ricostruzione, l'ammodernamento e la riattrezzatura tecnica delle immobilizzazioni (tenendo conto delle disposizioni dei paragrafi 3 e 4 dell'articolo 346.16 del Codice Fiscale).

Se un individuo ha acquisito la proprietà di un'immobilizzazione (locali non residenziali) prima della registrazione statale come imprenditore individuale, allora non era un contribuente impegnato in attività imprenditoriale, pertanto, i costi di acquisizione di un'immobilizzazione quando un imprenditore individuale applica la procedura semplificata il sistema fiscale non dovrebbe essere preso in considerazione.

Allo stesso tempo, i costi di riparazione dei locali specificati, effettuati durante il periodo di applicazione del sistema fiscale semplificato, possono essere presi in considerazione nel determinare la base imponibile sulla base dei paragrafi. 3 comma 1 art. 346.16 del Codice, e i costi della sua manutenzione sotto forma di bollette - sulla base dei paragrafi. 5 comma 1 del predetto articolo e dell'art. 254 Codice.

Allo stesso tempo, secondo il par. 2 comma 17.1 art. 217 del Codice Fiscale della Federazione Russa, le disposizioni di questo paragrafo non si applicano ai redditi percepiti dalle persone fisiche dalla vendita di beni utilizzati direttamente dai singoli imprenditori nelle attività commerciali.

Pertanto, i redditi ricavati dalla vendita di locali non residenziali, utilizzati direttamente nelle attività commerciali, sono soggetti all'inclusione nella base imponibile dell'imposta sul reddito delle persone fisiche (Lettera del Ministero delle Finanze russo del 06/09/2012 N 03-04-05/3-716)) .

Pertanto, durante la successiva vendita di un immobile in locazione, è necessario tenere conto del fatto che se non si registra un singolo imprenditore e si affitta semplicemente un locale non residenziale, quando si vende questo immobile di proprietà da più di 3 anni, non è necessario pagare l'imposta sul reddito delle persone fisiche. Se registri un imprenditore individuale, quando vendi tale proprietà, il suo valore dovrebbe essere incluso nella base imponibile.

Allo stesso tempo, ai sensi dell'art. 41 del Codice, il reddito è riconosciuto come beneficio economico in forma monetaria o in natura, preso in considerazione se è possibile valutarlo e nella misura in cui tale beneficio può essere valutato, e determinato conformemente ai capitoli “Individuali Codice dell'imposta sul reddito” e dell'“imposta sul reddito delle organizzazioni”.

Secondo il comma 1 dell'art. 572 del Codice Civile della Federazione Russa, in base a un contratto di donazione, una parte (il donatore) trasferisce gratuitamente o si impegna a trasferire all'altra parte (il donatario) un bene o un diritto di proprietà (credito) a se stesso o a un terzo, ovvero lo libera o si obbliga a liberarlo da un obbligo patrimoniale nei confronti di sé o di un terzo.

Sulla base di quanto sopra e tenuto conto del principio di determinazione del reddito stabilito dall'art. 41 del Codice, quando dona un immobile, il donatore non riceve alcun reddito (beneficio economico) soggetto all'imposta sul reddito delle persone fisiche (Lettera del Ministero delle Finanze della Federazione Russa del 2 novembre 2011 N 03-04-05/3 -837))

Tenendo conto di quanto sopra, se non registri un imprenditore individuale, il locatore (imprenditore individuale o persona giuridica), essendo un agente fiscale, calcolerà la tua imposta sul reddito personale - 13% del reddito ricevuto dalla transazione e la pagherà . Inoltre, dopo 3 anni dalla data di acquisizione della proprietà, sarà possibile vendere l'immobile senza pagare l'imposta sul reddito personale sull'importo della vendita.

Se registri un imprenditore individuale, quindi in base al tipo di attività "affittare il tuo immobile residenziale", codice OKVED 70.20.1., un imprenditore individuale secondo il sistema fiscale semplificato avrà oggetto di tassazione "reddito", con un'aliquota fiscale del 6% (clausola 1 dell'articolo 346.20 del Codice fiscale della Federazione Russa); con oggetto di tassazione “reddito meno spese” - 15%, mentre la base imponibile può essere ridotta del costo delle immobilizzazioni - proprietà acquisita.

Voglio anche offrire un’altra opzione, che potrebbe essere meno onerosa dal punto di vista fiscale.

Ai sensi del comma 1 dell'art. 1005 del Codice Civile della Federazione Russa, in base a un contratto di agenzia, una parte (agente) si impegna, a pagamento, a svolgere azioni legali e di altro tipo per conto dell'altra parte (preponente) per proprio conto, ma a spese del mandante o per conto e a spese del mandante.

In un negozio concluso dall'agente con un terzo per proprio conto e a spese del rappresentato, l'agente acquisisce diritti e diventa obbligato, anche se il rappresentante è stato nominato nella transazione o è entrato in rapporto diretto con il terzo per l'esecuzione della transazione.

L'articolo 1011 del Codice Civile della Federazione Russa stabilisce che se un agente agisce per proprio conto, ma a spese del preponente, allora si applicano le regole previste dal cap. 51 “Commissione” del Codice Civile della Federazione Russa, se tali norme non contraddicono le disposizioni di questo capitolo del Codice Civile della Federazione Russa o l'essenza del contratto di agenzia.

Oggetto del contratto di agenzia è quindi ogni rapporto tra l'agente e i terzi nell'interesse del preponente.

Secondo i paragrafi. 9 comma 1 art. 251 del Codice, nel determinare la base imponibile, i redditi sotto forma di beni (compresi i contanti) ricevuti da un commissionario, agente e (o) altro procuratore in relazione all'adempimento degli obblighi derivanti da un contratto di commissione, contratto di agenzia o altro accordo simile, nonché per il rimborso delle spese, non vengono prese in considerazione dal commissionario, agente e (o) altro procuratore per il mandante, mandante e (o) altro mandante, se tali costi non sono soggetti a inclusione in le spese del commissionario, dell'agente e (o) di altro procuratore secondo i termini degli accordi conclusi. Il reddito indicato non comprende provvigioni, agenzie o altri compensi simili.

Tenendo conto di quanto sopra, fatte salve le condizioni di cui sopra per una transazione con terzi per un imprenditore individuale - agente che applica il sistema fiscale semplificato, solo le spese di agenzia vengono prese in considerazione come parte del reddito nella determinazione dell'oggetto della tassazione.

L'unica cosa da tenere in considerazione in questo caso è che, secondo il comma 5 dell'art. 346.11 del Codice Fiscale, gli imprenditori individuali che utilizzano il sistema fiscale semplificato non sono esentati dall'adempimento dei compiti di agenti fiscali previsti dal Codice Fiscale.

Ai sensi dei commi 1 e 2 dell'art. 226 del Codice, gli imprenditori individuali che sono la fonte del pagamento del reddito ai contribuenti sono riconosciuti come agenti fiscali nei confronti dei contribuenti e sono obbligati a calcolare, trattenere e trasferire al bilancio l'importo dell'imposta sul reddito delle persone fisiche su tali redditi dei contribuenti.

Quindi, guarda quali pro e contro prendere. Quando si registra un imprenditore individuale, non dimenticare l'obbligo di pagare autonomamente le tasse sociali, al Fondo di previdenza sociale, al fondo pensione e al Fondo di assicurazione medica obbligatoria.

Buona giornata!

1. In quali casi è consentito farlo per conto di un individuo e in quali casi solo per conto di un singolo imprenditore? Quali sono i rischi fiscali derivanti da queste due opzioni? La possibilità di consegnarsi per conto di un individuo può essere considerata un'attività illegale ai sensi del codice penale della Federazione Russa?

La presenza di segni di attività imprenditoriale nelle azioni di un cittadino può essere evidenziata, in particolare, dai seguenti fatti:
- produzione o acquisizione di beni a scopo di successivo profitto dal suo utilizzo o vendita;
- contabilità economica delle operazioni relative alle transazioni;
- l'interconnessione di tutte le transazioni effettuate da un cittadino in un certo periodo di tempo;
- rapporti stabili con venditori, acquirenti e altre controparti (vedi lettere del Ministero delle Finanze della Federazione Russa del 17 novembre 2009 N 03-04-05-01/808, del 22.09.2006 N 03-05-01- 03/125 del 14 gennaio 2005 N 03-05-01-05/3, Servizio fiscale federale della Federazione Russa per Mosca del 25/01/2008 N 18-12/3/005988 del 30/03/2007 N 28-10/28916).

Poiché i segni di cui sopra saranno presenti nelle azioni di un cittadino, in questo caso un individuo è obbligato a registrarsi come imprenditore senza costituire una persona giuridica.

In caso contrario, il cittadino sarà ritenuto amministrativamente responsabile per lo svolgimento di attività commerciali senza registrazione statale ai sensi della parte 1 dell'art. 14.1 Codice degli illeciti amministrativi e penali della Federazione Russa ai sensi dell'art. 198 del codice penale della Federazione Russa in caso di evasione fiscale (se non è stato pagato l'importo delle tasse e (o) tasse, pari a più di seicentomila rubli per un periodo entro tre esercizi finanziari consecutivi, a condizione che che la quota di tasse e (o) tasse non pagate supera il 10 per cento del dovuto pagamento di tasse e (o) tasse, o supera un milione e ottocentomila rubli). Se, nella fattispecie in esame, l'immobile è stato inizialmente acquistato per ricavarne un reddito dalla locazione, il cittadino può essere perseguito ai sensi dell'art. 171 del codice penale della Federazione Russa (quando si ricevono redditi per un importo superiore a un milione e cinquecentomila rubli).
----------

2. Quale opzione per ottenere reddito da beni immobili è più redditizia in senso finanziario: confrontare l'opzione di un singolo imprenditore sotto diversi regimi fiscali e di un individuo (se consentito), sotto ipotesi alternative che l'investimento iniziale (acquisto/ricostruzione) sia stato fatto da un singolo imprenditore o da un individuo?

Sto considerando l'opzione solo per i singoli imprenditori.

Un singolo imprenditore può applicare OSN, sistema fiscale semplificato: “reddito”, “reddito meno spese”, brevetto, UTII

UTII: non ce n'è a Mosca

il più poco redditizio, poiché dovrai pagare l'imposta sulla proprietà, l'imposta sul reddito, l'IVA, ecc.

Sistema fiscale semplificato: “reddito”, “reddito meno spese”, brevetto:

L'utilizzo di un sistema fiscale semplificato da parte delle organizzazioni prevede la loro esenzione dall'obbligo di pagare l'imposta sul reddito, l'imposta sulla proprietà delle organizzazioni, l'imposta sul valore aggiunto (tranne in alcuni casi) (clausola 2 dell'articolo 346.11 del Codice fiscale della Federazione Russa) .

Inizierò con un brevetto: può essere utilizzato solo in caso di trasferimento per possesso temporaneo e (o) utilizzo di garage, propri locali residenziali, nonché di locali residenziali costruiti su terreni di dacia. Pertanto non si applica in caso di locazione di immobili commerciali.

“reddito” o “reddito ridotto dell’importo delle spese”: è più opportuno utilizzarli. Quale oggetto fiscale scegliere dipende dalla percentuale di entrate e spese.

Se le spese previste sono inferiori al 66,66% del reddito totale previsto, allora è meglio selezionare semplicemente “reddito” e pagare un’imposta unica del 6% sull’importo del reddito.

Altrimenti meglio scegliere “reddito ridotto delle spese” e pagare il 15% della differenza.

In alcuni casi è più consigliabile scegliere la seconda, poiché spesso è possibile “coprire” le entrate con le spese, il cui elenco è limitato all'art. 346.16 del Codice Fiscale della Federazione Russa e perdite degli anni precedenti (clausola 7 dell'articolo 346.18 del Codice Fiscale della Federazione Russa), tali spese possono includere, ad esempio, spese per l'acquisizione di immobilizzazioni, interessi su crediti /prestiti.

A questo proposito, è meglio registrarsi come imprenditore individuale e quindi acquistare un immobile, quindi i costi della sua acquisizione appariranno immediatamente in contabilità.

In realtà, se non registrerai l'accordo presso la Camera di registrazione, potrai presentarlo come individuo.

In questo caso sarà possibile individuare il fatto del mancato pagamento dell'imposta solo attraverso la denuncia di un benestante.

Tutti i servizi legali a Mosca

Oggi l'affitto è una delle aree di business più redditizie. Non è necessario assumere un enorme staff di dipendenti qualificati, non è necessario occuparsi della produzione e degli acquisti, i rischi sono minimi con un ottimo livello di reddito.

Un imprenditore individuale affitta locali non residenziali, quali tasse è tenuto a pagare?! Nonostante il fatto che non solo i singoli imprenditori, ma anche le persone giuridiche e le persone fisiche possano impegnarsi in questo tipo di attività, l'aliquota fiscale varia in modo abbastanza significativo. Quale opzione fiscale è più redditizia per un'attività di "affitto" e quali problemi possono attendere i singoli imprenditori?

Contratto di leasing

Un contratto di locazione per locali non residenziali è un accordo concluso tra le parti (locatario e locatore) che intendono svolgere attività (commercio, stoccaggio, ecc.)

Gli immobili vengono utilizzati per ricevere ricavi da terzi per l'uso temporaneo di un immobile residenziale o non residenziale.

Se si prevede di affittare i locali a un privato, per effettuare tale operazione è necessario registrarsi come imprenditore individuale.

Inoltre, nella fase iniziale della registrazione, un uomo d'affari deve indicare l'affitto nelle tipologie di attività.

Secondo il sistema fiscale generale, quando affitta un immobile, un singolo imprenditore è tenuto a pagare un'imposta del 13%, a mantenere un KUDiR (libro delle entrate e delle spese) e anche a fornire la rendicontazione nel modulo 3 dell'imposta sul reddito personale entro i limiti stabiliti lasso di tempo.

Per quanto riguarda gli imprenditori che lavorano con il sistema fiscale semplificato, quindi:

Imprenditore individuale sull'oggetto “reddito” con un'aliquota del 6%.
Gli imprenditori con “reddito ridotto delle spese” applicano la loro aliquota standard del 15%.

Gli uomini d'affari con un brevetto tengono conto di una flat tax del 6%.

Vale la pena prestare attenzione al fatto che il proprietario paga personalmente le utenze per i suoi locali, di conseguenza, utilizzando il sistema fiscale semplificato "reddito meno spese", può includerli nelle sue spese nel calcolo dell'imposta. Il sistema semplificato del “reddito” non consente questo.

Il sistema dei brevetti funziona sulla base del reddito stimato; di conseguenza, un singolo imprenditore che utilizza PSN non può nemmeno ridurre la base imponibile per i costi delle utenze per la proprietà non residenziale che affitta. Inoltre, l'imposta viene pagata automaticamente nella fase di acquisto di un brevetto per un anno.

Se un imprenditore affitta un appartamento utilizzando il sistema fiscale semplificato “reddito meno spese”, oltre alle utenze, può includere i costi di riparazione come voce di spesa, riducendo così la base imponibile.

Consideriamo un esempio di calcolo dell'imposta quando si affittano locali residenziali di proprietà di un singolo imprenditore che lavora sul "reddito" del sistema fiscale semplificato.

Il contratto di locazione specifica l'importo del pagamento mensile pari a 20.000 rubli. al mese. Il reddito annuo dell'appartamento sarà di 240.000 rubli.

L'imprenditore si impegna a pagare il 6% del “reddito” per l'anno di riferimento, ovvero 240.000 x 6% = 14.400 rubli.

Inoltre, vale la pena notare che oltre a questa imposta, il singolo imprenditore è tenuto a effettuare pagamenti alla Cassa pensione e al fondo di previdenza sociale. Pertanto, la questione se sia più redditizio affittare un appartamento a un privato (13%) o a un singolo imprenditore è molto controversa.

Un imprenditore che affitta locali non residenziali per la propria attività può ridurre la base imponibile utilizzando il sistema fiscale semplificato “reddito meno spese”.

Diritti e doveri delle parti

Le parti in una transazione per la locazione di locali non residenziali possono essere un imprenditore individuale o una persona giuridica. Il contratto è riconosciuto valido solo se stipulato per iscritto.

Le principali sfumature quando si conclude una transazione tra un singolo imprenditore e una LLC:

Se il contratto è vidimato dal direttore generale da parte di una persona giuridica, questi deve attestare in modo documentale la sua facoltà.
Un imprenditore individuale, le cui azioni si basano su un certificato di registrazione statale, può confermare la sua autorità con il suo passaporto e un certificato di registrazione rappresentato da un imprenditore individuale (USRIP).
Senza un documento fiduciario, il gestore autorizzato ad agire per conto della LLC ha il diritto di firmare un contratto di locazione (estratto dal Registro delle persone giuridiche dello Stato unificato).

Un uomo d'affari può sottoscrivere l'accordo con una firma personale, poiché la legislazione della Federazione Russa consente agli imprenditori di condurre affari senza sigillo.

Un imprenditore può affittare locali a privati. viso. La normativa non disciplina le norme relative ai vincoli di locazione. Di conseguenza, qualsiasi persona giuridicamente capace può partecipare ad un'operazione di locazione di locali non residenziali.

Il noleggio di un'auto personale da parte di un singolo imprenditore non è vietato dalla legge. La transazione viene formalizzata con la firma di un accordo tra l'imprenditore e un individuo o LLC. Le clausole del contratto indicano chiaramente tutte le sfumature che possono sorgere durante il funzionamento dell'auto. Viene nominato un soggetto a carico dei costi legati all'acquisto di carburanti e lubrificanti, dei pezzi di ricambio e del risarcimento monetario per l'usura.

Un imprenditore individuale che ha il diritto di proprietà di un veicolo destinato alla fornitura di servizi di trasporto automobilistico può applicare il sistema fiscale UTII. Questa regola è regolata dall'articolo 346.26 del Codice Fiscale.

Differenze nella tassazione dei redditi da locazione

Alcuni credono che sia più redditizio affittare un immobile tramite un imprenditore che lavora con un'aliquota fiscale del 6%, rispetto a un individuo che dovrà pagare il 13% del reddito derivante dalla transazione. L'imprenditore, infatti, versa contributi aggiuntivi al bilancio.

Un singolo imprenditore è tenuto a pagare le tasse sulle attività di noleggio:

6% dai redditi da locazione;
contributi per se stessi al fondo pensione;
detrazioni per le retribuzioni dei dipendenti (reddito, cassa pensione e fondo di previdenza sociale).

Inoltre, l'imprenditore ha molte pratiche burocratiche relative alla contabilità. Se un singolo imprenditore affitta locali, ciò influisce direttamente sul suo profitto. I costi non sono operativi e hanno un impatto indiretto sul risultato operativo.

Affittare un appartamento e locali non residenziali comporta la ricezione di denaro per l'utilizzo della proprietà. Ma i locali non residenziali sono spesso soggetti a IVA, a differenza di quelli residenziali. Ciò è dovuto al fatto che i locali non residenziali vengono spesso affittati per attività commerciali. E soprattutto tali aree interessano le grandi organizzazioni registrate come persona giuridica e interessate a ricevere l'IVA. Gli imprenditori che lavorano per OSNO possono fornire una detrazione fiscale, che a seguito di tale transazione ricevono non solo un profitto, ma anche un debito fiscale pari al 18% dell'importo specificato nel contratto di locazione.

Naturalmente, ci sono casi in cui le LLC accettano di affittare senza imposta sul valore aggiunto, ma solo per piccole aree.

Il vantaggio di affittare un immobile residenziale ad amici o parenti da parte di un privato è che non vi è alcun obbligo di versare denaro al bilancio. Ma in questo caso i locali non residenziali devono essere affittati senza pagamento, altrimenti la transazione sarà equiparata a una transazione commerciale soggetta a calcolo e pagamento dell'imposta.

Sia un imprenditore che un individuo hanno sia vantaggi che svantaggi dai servizi di noleggio.

Responsabilità per mancato pagamento dell'imposta

L'assenza di un contratto di locazione per un singolo imprenditore non è una violazione diretta, ma l'assenza di un accordo per il trasferimento di locali non residenziali per uso temporaneo (locazione) può attirare l'attenzione di un ispettore del Servizio fiscale federale.

Il servizio fiscale considera tale azione come una riduzione deliberata della base imponibile, che è un motivo valido per infliggere un'ammenda a un uomo d'affari.

La mancata registrazione di un accordo con Rosreestr pone seri rischi fiscali.

Ricordiamo che se viene stipulato un accordo sul trasferimento temporaneo della proprietà per l'uso tra un singolo imprenditore e una LLC, è soggetto a registrazione obbligatoria. In tutti gli altri casi, compreso l'affitto di locali residenziali, anche il contratto la cui durata supera gli 11 mesi è soggetto all'espletamento obbligatorio dell'apposita procedura.

Un imprenditore individuale è un individuo, quindi la responsabilità fiscale e penale simultanea è impossibile.

Secondo il Codice Fiscale (articolo 76), a causa della presentazione tardiva delle relazioni e del pagamento tardivo delle tasse, i dipendenti del Servizio fiscale federale hanno il diritto di bloccare i conti correnti nella banca di un singolo imprenditore.

Le restrizioni sulle transazioni non in contanti possono essere rimosse presentando segnalazioni e pagando le tasse, rispettivamente, tramite la cassa della banca per conto dell’imprenditore, mentre il conto viene temporaneamente “congelato”.

Se le regole per tenere traccia delle spese e dei costi non vengono seguite, un uomo d'affari può essere multato:

10.000 rubli (la violazione è stata registrata in un periodo di riferimento);
30.000 rubli (sono stati effettuati calcoli errati su più periodi fiscali);
20% dell'importo dell'imposta non pagata e almeno 40.000 rubli in caso di sottostima deliberata della base imponibile per il calcolo.

La responsabilità penale si applica ai singoli imprenditori se viene scoperta la falsificazione di documenti e la fornitura di false informazioni all'autorità fiscale.

Se il debito è molto elevato o le entrate effettive sono nascoste, l'imprenditore dovrà pagare una multa fino a 500.000 rubli o rischiare la reclusione fino a 3 anni.

Per i singoli imprenditori, il sistema fiscale semplificato è il più redditizio per l'affitto di locali residenziali e non residenziali.

Come imprenditore individuale, oltre ai premi assicurativi, è sufficiente pagare senza preoccupazioni solo il 6% annuo dell'importo delle entrate. Inoltre, gli imprenditori che utilizzano il sistema fiscale semplificato sono esentati dal pagamento dell’imposta sulla proprietà.

Ma anche qui ci sono alcune peculiarità. Se il reddito di un uomo d’affari supera 1,5 milioni, sarà richiesta la registrazione come persona giuridica. La violazione è perseguita ai sensi del codice penale.

In caso di mancato pagamento dell'imposta, al livello delle entrate consentite dalla legge per gli imprenditori individuali, la sanzione amministrativa andrà da 500 a 2000 rubli.