Защо строят апартаменти, а не апартаменти? Правен статут на апартаментите

Последна актуализация: 10.10.2017

Въпрос:

Отивам да си купя жилище в Москва. Освен обикновени апартаменти, те предлагат и друг тип жилища - апартаменти. Каква е разликата между апартамент и апартамент? Какво е по-добро и по-изгодно за живот?

Отговор:

Накратко и най-общо казано, по-добре е да си купите обикновен апартамент за постоянно пребиваване на средностатистическо семейство. По-изгодно е да купувате апартаменти като инвестиционен обект - да инвестирате безплатни средства и да получавате малък стабилен доход.

Но това е обобщено. Всъщност нещата са малко по-сложни. За тези, които искат да се задълбочат - разгледайте проблема по-подробно.

Какво е по-добре да изберете за покупка - апартамент или апартамент - зависи от целите и възможностите на купувача. Ключовите разлики между тези два формата на жилища са в техния цена и легален статут ... Цената на апартамент по правило е значително по-ниска от тази на подобен апартамент в същия район ( ако не говорим за елитни апартаменти като част от офис и хотелски комплекси). А правният статут на апартаментите изобщо не ги класифицира като жилищни помещения. Законно апартаментите са търговски имоти... И именно този статус се променя много по отношение на покупката в сравнение с традиционния жилищни недвижими имоти (повече за това по-долу).

Първо трябва да обясните каква е разликата между апартамент и апартамент. в правен смисъл , и как те се различават технически .

Какво представляват апартаментите? Каква е разликата им от обикновения апартамент?

Външно и двете са градски жилища. Тоест помещения, физически предназначени за хората да живеят в тях. Физически, но не законно! Визуално може да бъде трудно да се разграничи обикновена жилищна сграда с апартаменти от жилищна сграда. Тук приликите им свършват и те започват разлики.

Апартаментите като тип настаняване са типични само за големите градове, в които вече е в процес на активно строителство. В такива градове, като правило, развитието на територии е доста гъсто ( особено по-близо до центъра) и не винаги е възможно да се изградят нови жилищни райони там. Недостиг на земя и градоустройствени ограничения не позволяват изграждането на жилищни сгради на тези места. И да се освободи за жилища, например бившата градска индустриална зона ( разрушаване на капитални сгради, пренос на комуникации, промяна в статута на поземлен имот) е твърде скъпо.

След регистрация на собствеността собственикът на апартамента може в бъдеще да извършва всички същите сделки с него, както с обикновен апартамент ( давам, завещавам, продавам). Въпреки че ще бъде написано в него - "нежилищни помещения" .

Кой купува апартамента?

В Москва например апартаментите обикновено се купуват от тези, които вече имат жилище с разрешение за постоянно пребиваване. След това те се използват като втори дом (за "физическо присъствие") - по-удобни по местоположение, удобни по оформление и престижни по статут ( ако е скъп комплекс).

Апартаментите са собственост както на москвичи, така и на гостуващи бизнесмени ( включително чуждестранни емигранти), за които този формат също е много удобен. Нарича се още "Плосък за яке" , като по този начин подчертава своя вид бизнес цел. Такива бизнес апартаменти не са много подходящи за цялото семейство ( особено ако семейството е голямо и с деца), но чудесно за усамотен живот и за различни срещи ( бизнес и не толкова ...).

Апартаментите се купуват и творчески хора които са свикнали да мислят нестандартно и да живеят по необичаен начин. Те могат да използват тези пространства едновременно като студио, място за срещи и партита, работилница, зона за отдих, склад за техните произведения, личен представител, спалня, съблекалня и много други, за които могат да се сетят. За щастие статутът на „нежилищен“ ви позволява да правите всичко там.

И разбира се, апартаменти се вземат от тези, които са решили да инвестират безплатни пари в недвижими имоти. След това те се отдават под наем на цени, сравними с цената на наемането на апартаменти от същия клас. И тъй като изкупната цена беше много по-ниска, тогава търговска изгода от инвестиции в апартаменти - по-високи, отколкото в обикновени апартаменти.

За правилата за изготвяне на сделка за покупко-продажба на апартамент вижте интерактивната карта. Отваря се в изскачащ прозорец. "\u003e ИНСТРУКЦИИ СТЪПКА ПО СТЪПКА (ще се отвори в изскачащ прозорец).

През последните години те започнаха да се радват на голямо търсене на пазара на недвижими имоти заедно с обикновените апартаменти.

Купувайки ги, собствениците си мислят, че стават собственици на пълноценни жилищни недвижими имоти.

Но всъщност има много разлики между тези два обекта както в юридическо отношение, така и в процеса на експлоатация.

Определение на понятията

Концепцията за апартаменти се появи съвсем наскоро, но този обект на недвижими имоти твърдо спечели своето място на пазара. По-рано този термин се наричаше елитни картини, но днес има съвсем различно значение. Под апартамент се разбира нежилищно помещение, в което човек създава всички условия за живот. Това е отделна стая, която се състои от една или повече стаи, кухня и баня.

Този тип собственост класифицирани като нежилищни, но е позволено да пребивава. Такива помещения най-често се намират в сгради, принадлежащи на хотели, в административни сгради. Този тип жилища се търсят при наемане на апартаменти. В законодателните актове този термин не се използва никъде, той се използва от брокери и предприемачи.

Терминът „апартамент” се разбира като отделна стая, която принадлежи на жилищния фонд и е подходяща за живеене. Той има отделен вход и е оборудван с всички необходими комуникации.

Отличителни черти

Има много разлики между апартамент и апартамент. Те са класифицирани по категории.

Правни точки

Основната разлика между тези два имота е правната страна.

Апартаменти принадлежат към нежилищния фонд. Те могат да бъдат разположени в помещенията на търговски центрове, офис сгради.

Апартаменти се отнасят до жилищния фонд на пазара на недвижими имоти. Но тези две концепции са обединени от факта, че можете да живеете в тях постоянно.

Концепцията за апартамент е ясно формулирана в закона. По време на изграждането му разработчиците трябва да спазват всички строителни норми. Поради тази причина най-често се дава предпочитание за изграждането на апартаменти. Към тях се налагат по-малко изисквания, съответно себестойността се намалява. Има само едно изискване, минималната площ на помещенията трябва да бъде най-малко 40 квадратни метра.

Значителна разлика е в. Не е възможно да се регистрирате за постоянно в апартамента. Това се дължи на факта, че този тип недвижими имоти не се признават за жилищни. Регистрацията може да бъде направена само за максимум пет години. Такава регистрация създава на собственика определени трудности. Собственикът на такъв недвижим имот може да има проблеми със заетостта, получавайки социални помощи.

Освен това можете дори да издадете временна регистрация в апартаменти, които са част от хотелски комплекси и хотели. Преди да закупите такова жилище, трябва да проверите с клиента състоянието на имота.

Различава се и правен аспект на собствеността собственост върху обща собственост. Собствениците на апартаменти в жилищни сгради могат да използват общата собственост в споделена собственост наравно с всички наематели. Общите части включват тавани, мазета. Те могат да се противопоставят на нежеланото използване на тези пространства от други.

Собственици на апартаменти нямат право да споделят собствеността в комплекс. Ако гражданинът иска да направи комбиниран вестибюл, той ще трябва да изкупи или да даде под наем необходимата територия от собственика на комплекса.

Ако собственикът на недвижим имот стане длъжник, единственото жилище в неговата собственост не може да бъде отнето от него. Изключение в този случай са недвижимите имоти, закупени от. Но апартаментите не се признават за жилищни помещения, следователно, ако възникнат проблеми със съдебните изпълнители, гражданин може да бъде изгонен от тях.

Ценова политика

Собствениците на апартаменти се сблъскват с големи разходи На . Тяхната цена се изчислява според тарифите, установени за нежилищни помещения.

Но те спестяват много, когато купуват недвижими имоти. Апартаментите са по-евтини от апартаментите. Поради тази причина те са много търсени. Ниската цена се дължи на факта, че разработчиците могат да спестят пари по време на строителството, тъй като строителните норми и санитарните изисквания за нежилищните помещения са по-ниски от тези за жилищните. Разликата в цената може да бъде до 30%.

Данъчни плащания за апартаменти е много по-висока, отколкото за апартаменти. Индивидуалният данък върху собствеността върху апартаментите се изчислява въз основа на. Площта на апартамента се умножава по кадастралната стойност на квадратен метър и данъчната ставка. Данъчната ставка за жилищните помещения се определя отделно за всеки регион. Например в Москва това е 0,1%.

Собствениците на недвижими имоти под формата на апартаменти също трябва да плащат данък върху имуществото. Но изчисляването на данъчната ставка е съвсем различно. Кадастралната стойност на такива обекти е по-ниска, но данъчната ставка е по-висока. Минималният процент е 0,5%, в някои региони може да достигне 2%.

Гражданите, които купуват апартаменти, имат право да получават обезщетения. Собствениците на апартаментите са лишени от това. Такива удръжки и обезщетения не се прилагат за нежилищни помещения.

Технически разлики

Апартаментите се различават от апартаментите по начина, по който са построени.

Кога строителство на жилищни сгради трябва да се вземат предвид всички санитарни и строителни норми. Изискванията към апартаментите са много по-ниски. Например, стандартите за слънчева изолация изобщо не се прилагат.

Съоръженията са различни и по отношение на инфраструктурата и пътищата за достъп. По време на изграждането на жилищна сграда в устройствената зона трябва да има инфраструктурни съоръжения, магазини, училища, детски градини. Изграждането на апартаменти не се прилага за тези изисквания.

Отговорностите на разработчиците на жилищни комплекси включват изграждане на пътища за достъп и озеленяване. Строителите на жилищния комплекс не носят отговорност за организацията на входовете.

Възможно ли е да се пререгистрира един вид недвижим имот в друг

Можете да прехвърлите нежилищни помещения в жилищни при две условия:

За да направите такъв превод, трябва подгответе пакет от документи:

1. Планът на сградата е етаж по етаж, от него може да се поръча.
2. Извадка от техническия паспорт.
3. Помощ от техническия надзор за състоянието на помещенията. Първо трябва да се обадите на комисията.
4. Заключение на Комитета по архитектура и градоустройство.

Документи могат да се подават чрез MFC или на портала за държавни услуги... На заявлението трябва да се отговори не по-късно от 48 работни дни.

Ползи от покупката

Най-често апартаментите се купуват от частни инвеститори. Това се прави с цел допълнително отдаване под наем на помещенията. Сред купувачите на този тип недвижими имоти често има бизнесмени, които ги използват като жилище по време на командировки.

Такива жилищни помещения са подходящи за тези, които прекарват по-голямата част от времето си извън града в дома си и идват в центъра за няколко дни.

Такива недвижими имоти са много търсени сред студентите. Това е добър изход за родителите, тъй като в този случай жилището е по-евтино от апартамент. След дипломирането може да бъде продадено или отдадено под наем.

Не се препоръчва да се купуват апартаменти за семейства с деца, пенсионери, хора с увреждания. Това се дължи преди всичко на факта, че такива съоръжения са разположени далеч от всички социални заведения. Наблизо няма клиника, няма училище или детска градина. Освен това за пенсионерите и хората с увреждания се осигуряват големи, от които са лишени, когато живеят в апартамент. Такива категории граждани предпочитат да си купят апартамент.

Избор между разглежданите видове жилищна площ ще зависи от предназначението на имота... Ако имотът е необходим за постоянно пребиваване, тогава най-добре е да изберете пълноправен апартамент. Ако обектът е необходим като източник на доход или за независимо временно пребиваване, апартаментите са най-подходящи.

За отличителните характеристики на тези свойства вижте следното видео:

Какво е апартамент

Разликата между апартамент и апартамент

Апартаментни апартаменти и хотелски апартаменти Различия

Как да си купя апартамент в Москва през 2017 г.?

Трябва ли да си купя апартамент

Или как купуват нещо, което не съществува?

Адвокат Гордън Андрей Едуардович

Адвокатска камара на Московска област

Апартамент или апартамент?

На въпроса: "Какво да изберем за покупка - апартамент или апартамент?", Мнозина ще отговорят, какво харесвате, ако има подходяща сума. И ще сбъркат!

Парите не са основният проблем, пред който е изправен купувачът. Първото е това, което купува клиентът. Факт е, че законно в съвременна Русия понятието за апартамент не съществува и това изключително усложнява тяхното закупуване.

Тоест, отговорът на поставения въпрос "Апартамент или апартамент?" става очевидно - апартамент.

Но нека разберем какво е апартамент, как се различава апартаментът от апартамента и как да си купим апартамент в Москва? Как да си купя нещо, което не съществува в Русия?

Какво е Апартаменти

Нека започнем да търсим отговора на този въпрос с обяснителния речник на Ожегов, според който апартаментът е голямо церемониално жилищно пространство. От това определение вземаме три признака за апартаменти:

1. Това е жилищно пространство, тоест функцията на апартамента е подобна на апартамента.
2. Предното жилище е знак, който не е напълно ясен в момента.
3. Тази стая е част от сградата.

Имайки предвид времето, когато е създаден този речник (50-те години на 20-ти век), изброените знаци на апартаментите принадлежат към ерата на първата половина на 20-ти век, но не и на първата половина на 21-ви.

Името "апартамент" е познато на мнозина от литературата, някой използва апартамента за живеене, докато пътува из цяла Европа. През последните 25 години някои руски граждани са закупили апартаменти в Европа, на брега на Гърция, Франция, Италия, Турция за собствено временно пребиваване, за да ги дадат под наем.

След 2010 г. на московския пазар на недвижими имоти се появи значително предлагане на апартаменти, заедно с апартаменти (жилищни недвижими имоти), които са разбираеми за всички руснаци и в момента броят на тези предложения нараства.

За по-голямата част от руските купувачи апартаментите са свързани с концепцията за жилищни помещения под наем. Въпреки това в жилищното законодателство на Руската федерация няма да намерите определение на понятието апартамент. Жилищният кодекс изброява жилищни помещения: жилищни сгради, част от жилищна сграда, апартаменти, част от апартамент, стая.

Ако сравним чужди апартаменти и руски, и тук и там, това са същите апартаменти, в които, както в обикновените апартаменти в многоквартирни сгради, има дневни, кухня, баня (или дори няколко) и като правило апартаментите имат лоджия или балкон.

По този начин съвременната разлика между апартаменти и апартаменти е чисто функционална - апартаментите са помещения, предназначени за дългосрочен наем или за временно настаняване на собственика или туристите.

Европейската традиция е да живеете в наети жилища, включително апартаменти. Руската традиция е да живеете в апартаменти.

Разликата между апартамент и апартамент

Ако хората живеят както в апартаменти, така и в апартаменти, каква е разликата между апартамент и апартамент? В Руската федерация тази разлика е много значителна.

Първата и основна разлика - според руското законодателство апартаментите не са жилищни помещения, с всички произтичащи последствия. На първо място, законно - в нежилищни помещения, дори в хотел, не е възможно да се регистрирате, както в апартамент или отделна жилищна сграда, по местоживеене.

Разликите между апартаменти и апартаменти не се ограничават до регистрацията. За купувачите, които купуват апартаменти като апартамент (постоянно пребиваване), фактът, че това не е жилище, има много по-дълбоко значение, отколкото може да изглежда, тъй като разликата между апартамент и апартамент не е ограничена от правни последици.

Апартаментите в Русия не са жилищни помещения.Възможно ли е да живеете в нежилищни помещения?

Защитата на правото на живот в Русия е наследена от законодателството на Съветския съюз. В жилищния сектор традиционно жилищните права на населението на Русия се осигуряват от Жилищния кодекс на Руската федерация, според който жилищните помещения в Русия са предназначени за постоянно пребиваване на хора.

В този смисъл апартаментите в Русия, по своя правен статут, могат да се сравняват с хотели и хостели. Според руското законодателство всички тези имоти са нежилищни помещения.

Можете обаче да живеете в такива помещения. Разбира се, с определени ограничения - повечето от хотелските стаи не са оборудвани с кухни, помощни помещения и най-важното е, че няма възможност да се регистрирате (регистрирате) по местоживеене в хотелите. В жилищните отношения значението на регистрацията по местоживеене е не толкова в полицейския контрол върху местоживеенето на гражданин, колкото в предоставянето на гражданина на социални помощи.

Последицата от липсата на регистрация за живеещите в хотела (в нежилищни помещения) е липсата на право да получават подходящи социални помощи (детски градини, училища, клиники и др.).

Повечето от съвременните апартаменти на руския пазар на нови сгради са позиционирани като апартаменти за постоянно пребиваване. От техническа гледна точка те не могат да се различават от апартаментите по нищо. И тук основната дума е - може.

Факт е, че за разлика от апартаментите, изграждането и експлоатацията на хотели и хостели в Руската федерация традиционно се регламентира стриктно от съответните разпоредби, което гарантира безопасността на тяхното използване. за временно пребиваване от хора. Апартаментите в техническите и санитарните разпоредби, съществували преди 2016 г., не се споменават.

Така не само по време на строителството, но и по време на поставянето на сградата със самите апартаменти възникват въпроси за безопасността на бъдещите потребители - наематели.

В същото време апартаментите се споменават в нормативните документи на Министерството на културата на Руската федерация като вид настаняване от най-висока категория: стая в помещение за настаняване с площ най-малко 40 м2, състояща се от две или повече стаи (хол / трапезария / и спалня) с кухненски бокс.

Вземайки предвид изискванията на съвременния жилищен пазар, предприемачът има право, разчитайки на гореспоменатите стандарти за нежилищни помещения, има право да проектира и изгради многофункционални центрове, включително хотели или общежития, състоящи се от апартаменти, съответстващи на оформлението на съвременните апартаменти.

Но когато продават такива "апартаменти", предприемачите и брокерите не фокусират вниманието на купувачите, че тези помещения и сгради не са свързани с жилищни сгради. И те са построени по стандарти, различни от многостайни жилищни сгради.

Настаняването на сгради с апартаменти се извършва съгласно стандартите на хотели или хостели. Изискванията на стандартите за последните по отношение на осветеността, размера на обекта, наличието на транспорт и други параметри са по-ниски, отколкото при поставянето на жилищни жилищни сгради, а според определени показатели, например, осигуряването на детски градини, паркинги, дворове, клиники и др. за хотели и хостели изобщо не се предоставя.

От гледна точка на правната регистрация строителството на обекти на недвижими имоти в Руската федерация, включително хотели и хостели, се извършва в съответствие с разрешителните. Завършен строителен обект, преди регистрацията на собствеността, подлежи на въвеждане в експлоатация само ако построеният обект отговаря на проектната документация и предвиденото предназначение на парцела.

Това означава, че апартаментите, като част от хотела, предвидена в проекта, могат да бъдат построени и въведени в експлоатация само като част от хотел или многофункционални комплекси, които включват нежилищни помещения като хотели и чието поставяне е разрешено за целта на парцела, върху който е построен обектът.

В момента купувачите на апартаменти в Москва систематично се сблъскват с трудности при въвеждането в експлоатация на сгради, поради неуредени земни отношения. На първо място, поради несъответствието на построения обект с разрешеното ползване на парцела, и второ, защото терените са собственост не на строителите, а на трети страни.

Подобни ситуации са опасни за купувачите на апартаменти поради сложността и ниските перспективи за съдебна защита.

Участието на купувачите в строителството на апартаменти е формализирано с граждански договори, които не попадат в договора за споделено жилищно строителство, установен от закон 214-FZ "За споделено жилищно строителство". В тази връзка купувачите на апартаменти трудно получават събирането на санкции, глоби от предприемачите за късното завършване на строителството и прехвърлянето на апартаменти на собствениците.

Състоянието на нежилищните помещения позволява на предприемачите и инвеститорите да заобикалят съвременните изисквания за жилищни сгради по отношение на местоположението по отношение на пътищата и индустриите, да заобикалят забраната за застрояване, да игнорират изискванията за осигуряване на жителите на социална инфраструктура и да не спазват определени норми при проектирането на „жилищни помещения“. В същото време такива помещения ще отговарят на изискванията за хотели и хостели.

По този начин, апартаментът - това не са жилищни помещения, подходящи за временен престой на граждани, подобни по статут на хотели, но с повишен комфорт не по-нисък от изолиран апартамент и липсата на възможност за регистрация по местоживеене.

Покупка на апартаменти в Москва през 2017 г.

Изискванията към апартаментите стават по-прозрачни

От 2015 г. е в сила нов документ в областта на строителството, в който е направен опит за „легализиране“ на концепцията за апартамент. Сега федерален регламент установява процедурата за проектиране на апартаменти и тяхното настаняване, което трябва да спомогне за подобряване на способността за защита на правата на купувачите.

Кодексът на правилата „SP 160.1325800.2014. Набор от правила. Сградите и комплексите са многофункционални. Правила за проектиране ".

Съгласно точка 3.1 от Кодекса, апартаментите са жилищни пространства, предназначени за временно пребиваване, които могат да бъдат проектирани под формата на хотелски стаи или тип апартамент за временно пребиваване (например при наемане).

Ако решите да закупите апартамент, препоръчително е лично или като поканите специалист, да се запознаете с документацията на разработчика (проект, обща част) и да установите в съответствие с кои нормативни документи е извършен проектът и строителството на сградата, в която се намират апартаментите.

Не очаквайте, че Кодексът на практиките 160.1325800.2014 ще се използва в сгради, построени през 2015, 2016 и дори 2017.

Наборът от правила, противно на Жилищния кодекс, поставя апартаменти в редица жилищни помещения, но не предназначени за постоянно пребиваване. Което е абсурдно. Според дефиницията на Жилищния кодекс основното свойство на жилището е предназначението му за постоянно пребиваване.

Промяната на статуса на апартаментите и включването им в жилищните помещения е възможно само с промяна на съответните членове на Жилищния кодекс. Сам по себе си Кодексът на правилата не е променил положението на собствениците на апартаменти - апартаментите позволяват временно пребиваване на гражданите, което е признато от жилищното законодателство не като местожителство, а като местожителство.

В същото време Кодексът на правилата съдържа подобни изисквания за апартаменти и апартаменти, както за жилищни помещения, докато стандартите за осветеност, площта на помещенията на апартаментите и апартаментите се установяват съгласно същите стандарти за жилищните помещения. А по отношение на оборудването за апартаменти в хотелите, Кодексът на правилата установява дори по-високи изисквания, отколкото за апартаментите: поне две жилищни помещения (без да се брои кухнята), задължителното присъствие на две бани, възможността за отделна стая за личен персонал, наличието на помощни стаи.

Заключение: от 2015 г. Русия е установила правила за проектиране на апартаменти от тип апартаменти и хотелски апартаменти. При проектирането на апартаменти и апартаменти се използват стандартите, установени за жилищни помещения. Това свидетелства за допустимостта на използването на апартаменти за постоянно пребиваване, т.е. като жилищни помещения, ако обектът с апартаментите е проектиран и построен в съответствие с тези разпоредби.

За купувача на ТАКИВА апартаменти, покупката на нежилищни помещения, проектирани с отчитане на стандартите на жилищни помещения, знакът "нежилищни" помещения в Единния държавен регистър на недвижимите имоти означава определена правна фикция. Но такива апартаменти ще бъдат пуснати в продажба скоро след 2020 г.

Апартаменти тип апартамент

Хотелски апартаменти

Разлики

Каква е разликата между хотелски апартаменти и апартаменти от тип апартаменти?

Както вече казахме, хотелските апартаменти се изграждат съгласно правилата и разпоредбите на хотелите - нежилищни помещения с повишен комфорт предназначени за временно настаняване в хотели.

Във връзка с тази характеристика на предназначението, която е заложена в строителните документи, купувачите и инвеститорите трябва да вземат предвид: Не е възможно да закупите отделни хотелски апартаменти, тъй като такива апартаменти са неразделна част от хотела - единичен комплекс - неделимо нещо. Възможно е да се придобие дял в собствеността на хотелския комплекс и в правото да се използват останалите помещения на целия хотелски комплекс, пропорционално на дела.

Апартаменти тип апартамент - нежилищни помещения за временно пребиваване на отделно семейство, проектирани въз основа на техническо задание, някои параметри на които могат да се различават от стандартите на апартаментите. Апартаментите от апартаментен тип са отделни обекти на недвижими имоти и могат да бъдат придобити съгласно договор за покупко-продажба или друг договор.

Апартаментите в Русия и особено в Москва включват значителни разходи за поддръжка. Във всеки случай не се прилагат тарифите на доставчиците на ресурси за жилищни помещения за апартаменти.

Повечето от цените на комунални услуги в жилищни сгради се определят от местни комунални компании, свързани с управляващи компании и собственици на сгради.

Апартаментите се облагат с данъци за нежилищни помещения и в Москва възлизат на 2% от кадастралната стойност годишно.

В какви случаи ще ви бъде отказана държавна регистрация на права върху апартамент?

Последният етап при закупуването на апартаменти е държавната регистрация на правата. От новата 2017 г. процедурата за държавна регистрация на права върху недвижими имоти (апартаменти, апартаменти, къщи, парцели и др.) Се е променила значително. В случаите, в които ще ви бъде отказана държавна регистрация на права върху апартамент и други недвижими имоти.

Все повече и повече апартаменти се появяват на московския пазар на недвижими имоти, но не всички купувачи разбират напълно какви са характеристиките на такива жилища. Специалистите на услугата kvartirolog.ru разказаха на The Village какво представляват апартаментите, как се различават по принцип от апартаментите и какво е по-изгодно да вземете ипотека, ако имате първоначални спестявания.

Какво представляват апартаментите?

Апартаментите са законно нежилищни помещения, предназначени за временно пребиваване. Те обикновено се намират в преустроени сгради в центъра на града или в нови сгради, където предприемачът не е могъл или не е искал да получи разрешение за жилищна сграда. Такива сгради обикновено са проектирани като нежилищни - за хотели, офиси или други цели. Видът на сградата влияе върху размера на данъка върху имуществото.

Модерните апартаменти по правило не отстъпват на жилищните сгради по отношение на озеленяването и домашната инфраструктура. Но когато ги купувате, трябва да обърнете внимание дали апартаментите се намират в тази сграда и на вашия етаж, или също ще има офиси или дори търговски площи. Най-удобният вариант е, разбира се, апартамент в къща, където се продават и апартаменти.

Правният статут на нежилищни помещения налага редица ограничения върху апартаментите:

Не можете да се регистрирате в тях - можете да получите само временна регистрация за пет години с възможност за подновяване. В същото време вие \u200b\u200bи вашето дете ще можете да използвате клиники, болници, училища и детски градини в района.

Ако някой от съседите ви вдига шум цяла нощ, нямате правно основание да му повлияете.

Сметките за комунални услуги в апартаментите са с 15–20% по-високи от тези в апартаментите - тази разлика възниква поради различните градски тарифи за жилищни и нежилищни помещения. Същото се отнася и за данъка върху имуществото: той е 0,5% от стойността за имоти от хотелски тип и за други обекти на недвижими имоти, към които принадлежат повечето от апартаментите, и 2% за офис помещения. Данъкът върху апартамент за физически лица е 0,1% от стойността му, ако не надвишава 10 милиона рубли. Цената за по-скъпи имоти е по-висока и може да достигне 2%.

Разработчикът не е задължен да спазва нормите, предназначени за жилищни помещения: нивото на изолация, развитие на инфраструктурата и др. Всъщност нормите обикновено не се нарушават много, особено ако има апартаменти в същия жилищен комплекс.

Как изглежда пазарът на апартаменти в Москва

До 30% идва разликата в цената между апартаменти и апартаменти. Едностайните апартаменти са средно с 15% по-евтини от сравними апартаменти, двустайните - с 20%. С отдалечаването от центъра разликата в цената има тенденция да расте. Вярно е, че някои апартаменти са по-скъпи от сравними апартаменти.

Около 50% жилищните комплекси с апартаменти принадлежат към бизнес класа, малко по-малко от 40% към елитния клас, 10% към комфортния клас.

2,3 милиона рубли има най-евтините апартаменти в рамките на Московския околовръстен път (помещения с площ 16 кв. м. в Марфин с доставка в края на 2018 г.). За 2,4 милиона рубли можете да си купите апартамент от 25 кв. м. в Източно Бирюлево, които обещават да предадат в края на тази година.

Колко различни са цените за апартаменти и апартаменти?

Московска област

Минималната цена на апартамент, милиони рубли

Минималната цена на апартамент, милиони рубли

от Садово до TTK

5,2 (36 m²)

3,2 (17 m²)

близо до TTK

4,1 (22 m²)

4,4 (27 m²)

от TTK до MKAD

2,4 (25 m²)

2,3 (16 m²)

Какво е по-изгодно да се вземе ипотека?

Да предположим, че искате да закупите недвижим имот в близост до Третия транспортен пръстен, не по-далеч от две или три станции от Circle Line, в рамките на 15 минути пеша от метрото. Обмисляте жилищни комплекси от бизнес класа с доставка през 2018 г. и изберете едностаен апартамент или апартаменти с площ около 40 кв. м. Средно такъв апартамент ще струва 9,1 милиона рубли, а апартамент - 7,8 милиона рубли.

Да предположим, че имате 3 милиона рубли като първоначално плащане, останалата част от сумата може да бъде взета под ипотека с 11,7% годишно (средната ипотечна ставка в Москва за 1-во тримесечие на 2017 г. според Централната банка на Руската федерация) за 15 години. Разходите за задължителна имуществена застраховка ще бъдат 0,15% (таксувани годишно върху остатъка от дълга) годишно. В същото време е желателно доходът ви да бъде поне 150 хиляди рубли, ако купувате апартамент, и 180 хиляди рубли - ако апартамент: препоръчително е месечното плащане на ипотека да бъде не повече от 40% от печалбата.

Колко ще струва ипотеката

Разходи

Апартамент, милион рубли

Апартаменти, милиони рубли

Обектна цена

Първоначална такса

Размер на кредит

Общо плащания за целия срок на кредита

По този начин, при първоначална разлика в цената между апартамент и апартамент от 1,3 милиона рубли, общата разлика за ипотека е 2,8 милиона рубли.

Днес апартаментите могат да бъдат намерени не само в луксозния сегмент - на пазара има все повече оферти. Апартаментите са търсени и са станали достъпни за широк кръг купувачи. Придобиването на такива недвижими имоти обаче е изпълнено с много особености.

Първият въпрос, който възниква от неспециалиста, е какво е апартамент? Мнозина не знаят, че редица важни подробности ги отличават от апартаментите. И ако по-рано големите студийни апартаменти се смятаха за апартаменти, сега този тип жилища придобиват по-точни правни характеристики и апартаментите могат да бъдат намерени по 30 квадратни метра всеки. метри. Всъщност това е същият хотел, в който можете да си купите стая с кухня и чиято цена включва хотелската инфраструктура. Вече може да има места за отдих, фитнес зали, ресторанти и спа центрове, както и офис помещения и конферентни зали, отбелязват специалистите на компанията Azbuka Zhilya. Апартаментите са нежилищни помещения, на теория те са търговски недвижими имоти. Ето защо много жилищни комплекси са преобразувани офис сгради. В Москва, в райони, където развитието на жилищни сгради е забранено, е напълно законно да се строят апартаменти и да се продават като жилищни помещения. Няма да работи регистрацията на такова място, но е възможно да се направи временна регистрация и то тогава не навсякъде и не винаги. Тоест основната разлика между апартаментите и апартаментите в Русия е различният правен статут.

Дария ТретяковаНачалник отдел „Консултации и анализи“, Azbuka Zhilya„Например за семейство с деца невъзможността да се регистрират в апартамент е съществен недостатък за живота. Съответно ще възникнат трудности при използването на областни поликлиники, детски градини и училища. Доста е трудно да се получи ипотечен кредит за покупка на апартамент. А програми, насочени към подпомагане на закупуването на жилища, не важат за апартаменти. За разлика от апартамент, апартаментът може да бъде изтеглен от заемодателя от собственика, дори ако това е единственият му дом. "

Собствениците на апартаменти обаче не представляват особен интерес за резиденцията, твърдят анализатори на Hospitality Income. По правило такива предмети се купуват като втори или трети дом за заможни хора. Обикновено скъпите апартаменти се купуват от служители на чуждестранни компании, топ мениджъри, бизнесмени - за тях местоположението и хотелското обслужване са важни, казва Дария Третякова, ръководител на консултантския и аналитичен отдел в Azbuka Zhilya. Освен това статутът на нежилищни помещения позволява на собствениците на апартаменти да регистрират юридически лица, което може да е удобно за дадена компания.

Елена Лисенкова Генерален директор на доходите от хотелиерството„Този \u200b\u200bформат на жилищни недвижими имоти, маскиран като хотелски формат, дошъл при нас от Запада, се прилага в много руски градове и като цяло се превърна в нещо обичайно. И това, че регистрацията в тях е невъзможна, не пречи на никого. Ако говорим за развитието на пазара на апартаменти като цяло, в момента посоката на апартаментните недвижими имоти се развива в два формата. Във формата на апартхотел, когато хотелският комплекс първоначално е създаден за отдаване под наем на стаи за временно настаняване на гости, но тези стаи имат по-просторни характеристики в сравнение с класическите хотелски стаи. И обслужващи апартаменти, представляващи комплекс от апартаменти, които първо се продават на пазара на крайни потребители, които от своя страна могат да прехвърлят тези апартаменти на управление на професионална централизирана управляваща компания, която ще наема и обслужва апартаментите. "

Недостатъците включват оперативни разходи и увеличен данък. Днес това е пет пъти повече за апартамент, отколкото за апартамент, а месечните такси за обслужване могат да варират от 15 000 до 40 000 на месец или повече. Но апартаментите са много по-евтини - с 15-20% по-ниски от апартаментите от същото ниво. Това до голяма степен се дължи на липсата на инфраструктура - предприемачът не е длъжен да изгражда клиники, детски градини и училища, както се прави в случая с апартаментите. Например центърът на Москва изпитва напрежение - училищата и детските градини са пренаселени, а броят на жилищните комплекси нараства. Освен това на такива съоръжения може да липсват места за паркиране, което също увеличава натоварването на градската инфраструктура.

Въпреки незначителните недостатъци, апартаментите имат редица важни предимства. И тук, както се казва, е въпрос на вкус и приоритети: изборът трябва да се основава на целта, за която се купува жилище. Според експерти от Hospitality Income Consulting търсенето на апартаменти ще расте само през следващите три години.