Търгове за помещения от града. Как да се проведе търг за правото на сключване на договори за наем (безвъзмездно ползване, доверително управление) във връзка с държавна (общинска) собственост

Как да се проведе търг за правото на сключване на договори за наем (безвъзмездно ползване, доверително управление) във връзка с държавна (общинска) собственост

Началник отдел за методология на бюджетния контрол и одита на отдела за бюджетна политика и методология на Министерството на финансите на Русия

Един от начините за провеждане на търгове за право на сключване на договори за наем (безвъзмездно ползване, доверително управление) на имущество и други споразумения, предвиждащи прехвърляне на права във връзка с държавна (общинска) собственост, е търг.

"Главбух" съветва

Наддаването за право на сключване на договори във връзка с държавна (общинска) собственост може да започне преди изтичане на срока на настоящия договор за наем (безвъзмездно ползване, доверително управление).

В този случай новият договор трябва да влезе в сила след изтичане на договора, валиден към търга. Тоест, в момента, в който договорът, сключен в резултат на търга, влезе в сила, държавната (общинска) собственост трябва да бъде свободна от правата на трети страни (с изключение на случаите, когато е обезпечена въз основа на правото на оперативна управление).

Това е посочено в параграф 8 от разясненията на FAS Русия от 1 ноември 2011 г.

Правилата за провеждане на търгове под формата на търг са установени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67 (част 5 от член 17.1 от Закона от 26 юли 2006 г. № 135-ФЗ). Те не се прилагат за поземлени и горски парцели, водни обекти, подземни парцели, както и за имущество, прехвърлено по договори за концесия (част 2 от член 17.1 от Закона от 26 юли 2006 г. № 135-ФЗ).

Някои разпоредби относно провеждането на търгове и сключването на договори във връзка с държавна и общинска собственост са изложени в поясненията на FAS Русия от 1 ноември 2011 г.

Внимание!

Неспазването на правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67, се счита за нарушение. Подобно нарушение е основание за признаване от съда на търговете и сключените сделки въз основа на резултатите от тях като недействителни (включително по делото на антимонополния орган) (част 4 от член 17 от Закона от 26 юли 2006 г. № 135 -FZ, членове 168, 449 Граждански кодекс на Руската федерация, писмо на Министерството на икономическото развитие на Русия от 21 януари 2011 г. № D05-171).

Търгът трябва да се проведе по отношение на имоти, които не са включени в списъка, одобрен със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67. Наддаването за имущество, включено в посочения списък, трябва да се извърши чрез търг. Този извод произтича от разпоредбите на клауза 3 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67. В същото време, с решение на организатора, търгът за право на сключване на договори във връзка към имот, за който сключването на договори е възможно само чрез търг, може да се проведе под формата на търг. Това е посочено в параграф 18 от разясненията на FAS Русия от 1 ноември 2011 г., писмото на FAS Русия от 17 март 2010 г. No АЦ / 7021.

Не е необходимо да се провежда търг при предоставяне на права във връзка с държавна (общинска) собственост, по -специално:

държавни органи, органи на местното самоуправление, държавни извънбюджетни средства; Банката на Русия; държавни (общински) институции; образователни институции, независимо от техните организационни и правни форми; лечебни заведения в частната здравна система; за поставяне на комуникационни мрежи, пощенски обекти; за период не по -дълъг от 30 календарни дни в рамките на шест последователни календарни месеца; граждани, които не са индивидуални предприемачи; организации с нестопанска цел, които не извършват дейности, генериращи доход; която е част (части) от помещенията (сграда, конструкция, структура), ако общата площ на прехвърления имот е не повече от 20 кв. м и не надвишава 10 процента от площта на помещенията (сгради, конструкции, конструкции), правата върху които принадлежат на институцията, прехвърляща такова имущество.

Също така не е необходимо да се провежда търг, когато се предоставят права във връзка с държавна (общинска) собственост:

лицето, подало единствената заявка за участие в търга. Но само при условие, че заявлението отговаря на изискванията и условията, предвидени в тръжната документация; лице, признато за единствен участник в търга. Сключете споразумение при условията и на цената, предвидена от заявлението за участие в търга и тръжната документация. В този случай цената не трябва да бъде по -малка от първоначалната (минималната) цена на договора (партидата), посочена в обявлението за търга.

Същевременно за организатора на търга сключването на договори в тези два случая е задължително.

Пълен списък на условията, при които не е необходимо да се провежда търг, е посочен в част 1 на член 17.1 от Закона от 26 юли 2006 г. № 135-FZ и е обяснен в писмото на FAS Русия от 17 март, 2010 г. No АЦ / 7021.

Освен това образователните институции с висше професионално образование, държавните научни институции не трябва да провеждат търг при сключване на договори за наем във връзка с държавна (общинска) собственост, като се спазват следните изисквания:

наемателите са стопански субекти, създадени от тези институции; дейността на наемателите се състои в практическото прилагане (внедряване) на резултатите от интелектуалната дейност (компютърни програми, бази данни, изобретения и др.), правото на използване на което е направено като принос към уставния им капитал; договорите за наем установяват забрана за преотдаване под наем, за безплатно ползване на този имот, забрана за залог на права на лизинг.

Процедурата и условията за сключване на договори за наем без наддаване са одобрени с Постановление на правителството на РФ от 12 август 2011 г. № 677.

Това е посочено в част 3.1 на член 17.1 от Закона от 26 юли 2006 г. № 135-FZ, параграф 20 от разясненията на FAS Русия от 1 ноември 2011 г.

Търгът е отворен по отношение на състава на участниците и формата на подаване на оферта (точка 2 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67).

Процесът на наддаване чрез търг може да бъде разделен на няколко етапа:

подготовка за търга; разглеждане на заявления за участие в търга; наддаване.

Подготовка за търга

Решението за провеждане на търг се взема от организатора на търга.

Ако търгът се провежда по отношение на съкровищни ​​имоти, организаторът на търга е собственикът на имота. В този случай следните действия действат от името на собственика:

федерален изпълнителен орган (изпълнителен орган на съставна единица на Руската федерация, орган на местното самоуправление), на който са възложени функциите по управление на собствеността; федерален изпълнителен орган (изпълнителен орган на съставна единица на Руската федерация, орган на местното самоуправление), на който са възложени функциите за организиране и провеждане на търгове и търгове; друго лице, което има право на собственост и (или) ползване на този имот.

Ако търгът се провежда във връзка с имущество, възложено на държавна (общинска) институция въз основа на правото на оперативно управление, организаторът на търга е:

държавна (общинска) институция, която има право на оперативно управление на този имот; друга организация, която има право на собственост и (или) използване на този имот.

Тази процедура е установена с параграф 4 от правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67.

За провеждане на търга се създава тръжна комисия (клауза 8 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67).

Организаторът на търга трябва да публикува съобщение за провеждането му на официалния уебсайт за търг www. ***** (Постановление на правителството на Руската федерация от 28 септември 2010 г. № 767). Това трябва да стане най -малко 20 дни преди крайния срок за подаване на заявления за участие в търга. Освен това, по желание организаторът може да публикува такова съобщение в медиите (медиите). Такава публикация обаче не замества публикацията на уебсайта. Това е посочено в части 5.1, 6 на член 17.1 от Закона от 26 юли 2006 г. № 135-FZ, параграф 104 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67, параграф 19 от Пояснения на FAS Русия от 1 ноември 2011 г.

Внимание!

В част 5.1 на член 17.1 от Закона от 26 юли 2006 г. № 135-ФЗ (въведен със Закона от 6 декември 2011 г. № 401-ФЗ) се установява, че обявлението за търг трябва да бъде публикувано най-малко 20 дни преди крайния срок за подаване на заявления за участие в търга. Подобни изменения обаче не бяха направени в заповедта на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67 (която одобри правилата за провеждане на търгове под формата на търг).

Клауза 103 от Правилата, одобрена със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67, гласи, че е необходимо да се публикува съобщение за търг най -малко 30 дни преди тази дата. Въпреки факта, че Законът има приоритет пред другите регулаторни актове (член 7, член 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация), за да се избегнат евентуални разногласия с одиторите, продължете (докато това несъответствие бъде отстранено) да публикувате съобщение най -малко 30 дни преди крайния срок за подаване на заявления за участие в търга. Тази опция ви позволява да изпълнявате изискванията, установени както от закона, така и от реда на FAS Русия.

Внимание!

Непубликуването на информация за провеждане на търг за правото на сключване на договори на официалния уебсайт за търг (www. *****) се счита за нарушение на правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67 (клауза 19 от разясненията на FAS Русия от 1 ноември 2011 г., писмо от Министерството на финансите на Русия от 14 юли 2010 г. № ИА / 22275).

Обявлението за търга трябва да посочва по -специално:

име, местоположение, пощенски адрес, имейл адрес и телефон за връзка на организатора на търга; местоположение, описание и технически характеристики на имота, правото на което се прехвърля по договора (включително площта на помещенията (сгради, конструкции, конструкции)); начална (минимална) цена на договора (цена на партидата) (посочваща, ако е необходимо, началната (минималната) цена на договора (цена на партидата) на единица площ от имота); време на договора. Така че, за предоставяне на държавна собственост под наем (поднаем) от бизнес инкубатори на малки и средни предприятия, договорът трябва да е валиден не повече от три години; по отношение на имуществото, предвидено в Закона от 24 юли 2007 г. No 209 -ФЗ - най -малко пет години; за друго имущество (невключено в списъците на държавната собственост, посочени в част 4 на член 18 от Закона от 24 юли 2007 г. № 209 -ФЗ) - за всеки период. Това е посочено в клаузи 5, 6 от разясненията на FAS Русия от 1 ноември 2011 г .; време, място и процедура за подаване на тръжна документация.

Пълен списък с данни, които трябва да бъдат включени в публикуваното известие, се съдържа в параграф 105 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67.

Ситуация: как да се определи първоначалната (минимална) цена на договора (цена на партидата) с цел наддаване за право на сключване на договори за наем (безвъзмездно ползване, доверително управление) във връзка с държавна (общинска) собственост

Началната (минимална) цена на договора (цена на партидата) се определя от организатора на търга. Информация за първоначалната (минимална) цена на договора (цена на партидата) в известието за търга (търга), организаторът на търга трябва да посочи в размер на:

или месечно (годишно) плащане за правото да притежавате или използвате имот (т.е. в размер на наема); или плащане за правото на сключване на договор за безвъзмездно ползване на имущество.

Така че редът е установен с клаузи 5, 31 и 105 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67.

В същото време процедурата за определяне размера на горните плащания не е установена с правилата, одобрени със заповедта на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67. Следователно първоначалната (минимална) цена на договора (цена на партидата) трябва да бъде определена от организатора на търга независимо, като се вземат предвид нормите на законодателството, уреждащо оценъчната дейност (по -специално Законът от 29 юли 1998 г. № 135 -FZ). Това е посочено в параграф 11 от разясненията на FAS Русия от 1 ноември 2011 г.

Така че, когато в сделка се включва имот, който изцяло или отчасти принадлежи на Русия, съставни субекти на Руската федерация или общини, независимата оценка е задължителна. Следователно организаторът на търга трябва да привлече оценител и да определи първоначалната (максималната) цена на договора (партидата) въз основа на оценъчния отчет. Изключение се установява само по отношение на имуществото на държавни (общински) институции, с което те имат право да се разпореждат без съгласието на собственика. Когато провежда търг по отношение на този имот, организаторът на търга може да определи цената независимо (както въз основа на резултатите от оценката, така и без нея). Това следва от разпоредбите на член 8 от Закона от 29 юли 1998 г. № 135-ФЗ.

Ако търгът е обявен за невалиден и организаторът провежда нов търг, първоначалната (минималната) цена на договора (партидата) може да бъде променена. В същото време, по отношение на собствеността, принадлежаща изцяло или отчасти на Русия, съставни субекти на Руската федерация или общини, тя не трябва да бъде по -ниска от стойността, която се определя въз основа на доклада за оценката. Това мнение се споделя от Министерството на икономическото развитие на Русия в писмо от 7 декември 2011 г. № D08-4971.

Едновременно с публикуването на обявлението тръжната документация се публикува на официалния уебсайт заедно с проекта на споразумение (клаузи 115, 117, 43 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67).

В допълнение към информацията, съдържаща се в обявлението за търга, тръжната документация трябва да съдържа пълна информация за търга и партидата. В същото време тя не трябва да противоречи на информацията, посочена в уведомлението (клауза 116 от правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67). По -специално документацията трябва да съдържа:

реда, мястото, началната дата, датата и часа на края на периода за подаване на заявления за участие в търга; инструкции как да попълните заявление за участие в търга, методи за подаване и отваряне (включително заявления под формата на електронен документ, подписан с електронен подпис) (точка 7 от разясненията на FAS Русия от 1 ноември 2011 г.) ; размера на обезпечението за изпълнение на договора, срока и процедурата за неговото подаване (ако организаторът е установил изискване за сигурност за изпълнение на договора). В този случай размерът и процедурата за предоставяне на сигурност за изпълнение на договора се определят от организатора независимо (клауза 9 от разясненията на FAS Русия от 1 ноември 2011 г.); редът и срокът за оттегляне на заявления за участие в търга; стъпката на търга; процедурата за преразглеждане на договорната цена (цената на партидата) нагоре, както и индикация, че цената на сключения договор не може да бъде преразгледана надолу (клауза 14 от разясненията на FAS Русия от 1 ноември 2011 г.); място, дата и час на търга; копие от документа, потвърждаващ съгласието на собственика на имота (при сключване на договор за пренаемане - също и на наемателя) да предостави съответните права по договора, правото на сключване на което е предмет на търга.

Пълен списък на информацията, която трябва да се съдържа в тръжната документация, е установен с клауза 114 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67. Организаторът на търг трябва да разработи и одобри тръжната документация независимо (клауза 5 от правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67, точка 7 от поясненията на FAS Русия от 1 ноември 2011 г.).

Когато разработвате тръжна документация, не включвайте технологично и функционално несвързани имоти в една партида. Например имоти, предназначени за електроснабдяване, топлоснабдяване, газоснабдяване, както и водоснабдяване и канализация. Това е посочено в параграф 112 от правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67.

Съществуват и редица условия, които организаторът на търга няма право да включва в документацията. Например, това са изисквания за бизнес репутацията на участниците, техните производствени мощности, технологично оборудване и др. Списъкът с такава информация е установен в параграф 111 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67 .

Тръжната документация е свободна и безплатна. Единственото изключение е, ако по искане на заявителя документацията му бъде представена на хартиен носител. Случва се така. Кандидатът подава искане писмено или по електронен път. В рамките на два работни дни след получаването му, организаторът на търга ще изпрати исканата документация по начина, посочен в известието. Ако съобщението за търга предвижда плащане за документацията, представена на хартиен носител, организаторът на търга изпраща документите след получаване на плащането. В този случай размерът на плащането не трябва да надвишава разходите на организатора за направата на копия на документи и тяхната доставка. В случай на подаване на документация под формата на електронен документ, такса не се начислява. Тази процедура е установена с клаузи 117, 43 и 44 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67.

"Главбух" съветва

При издаване на тръжна документация регистрирайте кандидатите, които са я получили, с техните пощенски данни. Ако тръжната документация бъде променена, тези участници ще трябва да изпратят съобщения с препоръчана поща (точка 119 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67).

Всеки кандидат има право да изпрати писмено искане до организатора на търга за изясняване на разпоредбите на тръжната документация. Ако искането е получено не по -късно от три работни дни преди крайния срок за подаване на заявления, моля изпратете на заявителя разяснения в писмена или електронна форма. Това трябва да стане в рамките на два работни дни от датата на получаване на искането. Исканията, получени по -малко от три дни преди крайния срок за подаване на заявлението, не могат да бъдат разглеждани.

В рамките на един ден от момента на изпращане на разяснението до заявителя, те трябва да бъдат публикувани на официалния уебсайт, посочвайки предмета на искането, но без да се посочва организацията, от която е получено искането.

Тази процедура е установена с клаузи 118, 47 и 48 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67.

Институцията може да промени документацията и обявлението за търга не по -късно от пет дни преди крайния срок за подаване на заявления. Не се допускат промени в предмета на търга.

В рамките на един ден от датата на решението за промени, те трябва да бъдат публикувани на официалния уебсайт. Освен това промените трябва да бъдат изпратени с препоръчана поща или под формата на електронни документи до всички кандидати, на които е предоставена тръжната документация (в рамките на два работни дни от датата на решението за изменение на промените).

Срокът за подаване на заявления за участие в търга трябва да бъде удължен така, че от датата на публикуване на направените промени до крайния срок за подаване на заявления, той да е бил най -малко 15 дни.

Тази процедура е установена с клаузи 106 и 119 от правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67.

Кандидатите за право на сключване на споразумение подават заявления за участие в търга в сроковете и по формата, определени от тръжната документация (клауза 120 от правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67).

Заявлението за участие в търга трябва да съдържа:

информация за кандидата (име, форма на учредяване, местоположение и др.); документи за кандидата (по -специално извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица, получено не по -рано от шест месеца преди датата на публикуване на обявлението за търг на уебсайта); предложения за условията за извършване на работа, която да се извърши по отношение на имота, правата върху който се прехвърлят по договора.

Пълен списък с информация и документи, които трябва да бъдат отразени (приложени) в заявлението за участие в търга, е даден в параграф 121 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67.

Организаторът на търга няма право да изисква допълнителна информация или документи (точка 122 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67).

При приемане на заявленията, организаторът на търг регистрира датата и часа на получаването им. По искане на заявителя той получава разписка за получаване на заявлението (клауза 126 от правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67). Ако заявлението е подадено в електронен вид, потвърждението за неговото получаване трябва да бъде изпратено до заявителя в рамките на един работен ден от датата на получаване на такова заявление (клауза 123 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. 67).

Приемането на заявления се прекратява в деня на разглеждането им непосредствено преди началото на процедурата по разглеждане (клауза 125 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67).

Организаторът на търга може да предвиди необходимостта от плащане на депозит в известието за търга. Тогава кандидатът за участие в търга (кандидатът) трябва да внесе определена сума пари. Размерът на депозита се определя от организатора на търга. В същото време е невъзможно да се установи изискване за задължително сключване на отделен договор за депозит между организатора на търга и кандидата. Това е посочено в клауза 22 и част 12 на точка 114 от Правилата, одобрена със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67, точка 3 от поясненията на FAS Русия от 1 ноември 2011 г.

Организаторът на търга връща депозита на кандидатите за участие в търга (кандидатите), които не са станали победители. Има изключение от това правило: ако участникът, за когото сключването на договора е задължително (т.е. победителят; участникът, който е направил предпоследната оферта), избягва сключването му, депозитът не се връща.

Депозитът на победителя в търга му се кредитира срещу изпълнение на задълженията по споразумението, сключено след резултатите от търга (но само ако тези задължения възникнат в рамките на пет работни дни от датата на сключване на споразумението в размер на такива задължения). Само част от депозита се връща на победителя, което надвишава размера на договорните задължения.

Това е посочено в параграфи 107, 127, 128, 134, 147 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67, параграф 4 от обясненията на FAS Русия от 1 ноември 2011 г., параграф 4 448 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Разглеждане на заявления за участие в търга

Ако заявления за участие в търга не са подадени, търгът се обявява за невалиден (точка 129 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67). В този случай организаторът на търга има право да обяви нов търг или търг (клауза 151 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67).

Ако са подадени няколко заявления, комисията ги разглежда в рамките на десет дни от датата на крайния срок за приемане на заявления (точка 130 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67). В резултат на това комисията трябва да вземе решение за допускане на кандидати, подали заявления за участие в търга. Ако заявлението (кандидат) не отговаря на изискванията, установени от тръжната документация, както и на условията, посочени в параграфи 24-26 от правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67, комисията отказва кандидатът да участва в търга. Тази процедура е предвидена в клаузи 130-134 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67. За повече информация относно изискванията към кандидатите (кандидатите) вижте Кой може да участва в търга (търг ) за право на сключване на договори за наем (безвъзмездно ползване, доверително управление) във връзка с държавна (общинска) собственост.

В този случай, в случай на установяване на факта на недостоверност на информацията, съдържаща се в документите, представени от заявителя, тръжната комисия трябва да отстрани такъв кандидат (участник) на всеки етап от търга. Изпълнете отстраняването на кандидата с протокол. В него посочете установените факти за неточна информация. Поставете такъв протокол на официалния уебсайт не по -късно от деня, следващ деня, в който е взето решение за отказ на заявителя. Това е посочено в параграф 26 от правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67.

За формализиране на резултатите от разглеждането на заявленията комисията изготвя протокол. Тя трябва да съдържа:

информация за кандидатите; решение за допускането им до участие в търга или отказ за допускане с обосновка на такова решение и посочване на разпоредбите на заповедта на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67 и разпоредбите на тръжната документация, която заявителят и (или) заявлението не отговаря на изискванията.

Протоколът се подписва от всички членове на тръжната комисия, които присъстваха на заседанието и се публикува на официалния уебсайт в деня на приключване на разглеждането на заявленията.

Кандидатите получават известия за решения, взети срещу тях. Това трябва да стане не по -късно от деня след деня на подписване на протокола.

Тази процедура е предвидена в параграф 133 от правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67.

Наддаване

Лицата, допуснати от комисията за участие в търга, участват в него чрез свои представители или независимо (точка 136 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67).

Търговецът се избира измежду членовете на тръжната комисия чрез открито гласуване с мнозинство от гласовете (клауза 140 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67). Неговите функции включват провеждане на сделки.

Процедурата за наддаване е следната.

Първо, комисията регистрира онези участници (техни представители), които са дошли на търга. Ако търгът се провежда за няколко лота (за право на сключване на няколко договора по отношение на различно имущество), тогава участниците се регистрират отделно преди началото на всяка партида. На всяко регистрирано лице се дава номерирана карта.

Първоначалната (минимална) цена на договора се увеличава постепенно. Всеки път се изкачва по една стъпка на търг. Стъпката на търга е 5 процента от първоначалната (минималната) цена на договора (партидата). След обявяването на завишената цена, участниците вдигат картите си, като по този начин показват, че са готови да сключат споразумение на тази цена. Ако след трикратното обявяване от страна на търгача на последната оферта на договорната цена, никой от участниците не е обявил намерението си да предложи по -висока цена, тръгващият трябва да намали стъпката на търга с 0,5 процента от първоначалната (минималната) цена на договора ( партида), но не по -малко от 0,5 процента от началната (минималната) цена на договора (партидата). Това действие се извършва, докато „тръжната стъпка“ спадне до 0,5 процента от първоначалната (минималната) цена на договора. Това е границата, под която стъпката на търга не трябва да пада.

След като цената се повиши с нова долна стъпка на търга, участниците отново вдигат картите си. В този случай търгашът обявява само номера на участника, който вдигне картата първи.

Ако след следващото трикратно обявяване на цената на договора (партидата) не се е покачила карта, участникът в търга - настоящият носител на авторските права върху имота, правата върху който се прехвърлят, може да декларира писмено желанието си да сключи договор на обявената цена. След това аукционистът отново кани участниците да декларират своите предложения относно цената на договора. Ако са направени такива оферти и след като три пъти е обявена цената на договора, никой от участниците не е вдигнал картата, настоящият носител на правото може отново да декларира желанието си да сключи договора на обявената цена.

Търгът се провежда, докато след следващото трикратно обявяване на цената или след изявлението на настоящия носител на правото за желанието да сключи споразумение на обявената цена, нито един участник в търга не е вдигнал картата.

Победителят е:

участникът, предложил най -високата цена на договора (цената за правото на сключване на договор за наем или най -високия наем); настоящият носител на права, ако е декларирал желанието си да сключи споразумение на най -високата цена, обявена от търгача.

В този случай търгашът обявява не само победителя, но и участника с предпоследната ценова оферта. Факт е, че в случай на отказ на участника по първия номер от сключването на договора, участникът под номер две ще стане победител.

Такава процедура е установена с параграфи 138-142 от правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67 и обяснени в параграфи 11, 15, 17 от разясненията на FAS Русия от 1 ноември 2011 г.

Пример за увеличаване на стъпката на търга за сключване на договор за наем на държавен (общински) имот

Началната цена на договора за наем на държавна (общинска) собственост е 100 000 рубли.

Етапът на търга е:
100 000 рубли × 5% = 5000 рубли.

Търговецът обявява повишената цена на договора - 105 000 рубли. (1 000 000 рубли + 5 000 рубли). Няколко участници вдигнаха картите си. Търговецът обяви участника, който първо повдигна картата, а новата цена беше 110 000 рубли. (105 000 рубли + 5 000 рубли). Никой от участниците не вдигна картата си. Аукционерът намалява стъпката на търга с 0,5% от първоначалната цена на договора. Следователно новата стъпка на търга възлиза на 4500 рубли. (5000 RUB - 100,000 RUB × 0,5%).

Търговецът обявява нова цена - 109 500 рубли. (105 000 рубли + 4 500 рубли). Никой не вдигна картата.

Търговецът отново намалява стъпката на търга с 0,5% от първоначалната цена на договора: 4000 рубли. (4 500 RUB - 100 000 RUB × 0,5%) и обявява нова цена - 109 000 RUB. (105 000 рубли + 4 000 рубли). Един от участниците вдигна картата.

Търговецът обявява нова цена - 113 000 рубли. (109 000 рубли + 4 000 рубли). След като три пъти беше обявена цената, никой не вдигна картата.

Аукционерът намалява стъпката на търга с 0,5% от първоначалната цена на договора: 3500 рубли. (40 000 рубли - 100 000 рубли × 0,5%). След обявяването на новата цена (112 500 рубли (109 000 рубли + 3 500 рубли)) никой не вдигна картата.

По подобен начин аукционистът намали стъпката на търга до 500 рубли. Това е минималният размер на стъпката на търга (100 000 RUB × 0,5%). След следващото трикратно обявяване на цената (109 500 рубли (109 000 рубли + 500 рубли)), нито една карта не се покачи. Участникът в търга - настоящият носител на авторски права върху имота, правата върху който се прехвърлят, декларира писмено желанието си да сключи договор на обявената цена (109 500 рубли).

Търговецът кани участниците да представят своите предложения за цената на договора. Тъй като не са получени такива оферти, търгашът прекратява търга. Той обявява победителя (участникът - настоящият носител на авторските права на имота, който се съгласи с обявената цена от 109 500 рубли) и участника, който направи предпоследната оферта (109 000 рубли).

Ако няма оферти за сключване на договор на повишена цена и в същото време стъпката на търга вече е намалена до възможната граница и след като три пъти е обявена цената, никой не е вдигнал картата, търгът се обявява за невалиден (точка 148 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67).

След това организаторът на търга има право да обяви нов търг или търг (клауза 151 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67).

По време на търга организаторът трябва да съхранява аудио или видео запис и протокола от търга. Протоколът се подписва от всички членове на комисията, присъстващи в деня на търга. През следващия ден протоколът трябва да бъде публикуван на официалния уебсайт за наддаване.

Протоколът трябва да съдържа информация:

мястото, датата и часа на търга; за участниците в търга; върху началната (минималната) цена на договора (цена на партидата); за последните и предпоследни предложения за цената на договора; относно името и местонахождението (за юридическо лице), фамилия, име, бащино име, местожителство (за физическо лице) на победителя в търга и участника, направил предпоследната оферта на цената на договора.

Протоколът е съставен в два екземпляра. Единият остава при организатора на търга, другият (заедно с проекта на споразумение) в рамките на три работни дни от датата на подписване на протокола се прехвърля на победителя в търга.

Тази процедура е предвидена в клаузи 143, 144 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67.

След резултатите от търга се сключва споразумение с победителя. Сключете договора в срока, определен с тръжната документация, но не по -рано от 10 дни от датата на публикуване на информация за резултатите от него на официалния уебсайт. Тази процедура е установена с част 7 на член 17.1 от Закона от 26 юли 2006 г. № 135-FZ, параграфи 96, 150 от правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67.

Ако предмет на търга е било само правото да се сключи споразумение, то то трябва да бъде подписано не по -късно от двадесет дни или друг срок, посочен в известието след приключване на търга и регистрацията на протокола. В този случай споразумението може да влезе в сила не от датата на подписване, а от датата, установена със споразумението. Това е посочено в параграф 10 от разясненията на FAS Русия от 1 ноември 2011 г.

Трябва да се има предвид, че съществените условия на договора (например площта или предназначението на обекта), сключени след търга, не могат да бъдат променяни нито по споразумение на страните, нито едностранно (клауза 13 от FAS Пояснения за Русия от 1 ноември 2011 г.). В същото време, при сключване на договор (или в процеса на неговото изпълнение), по споразумение на страните, цената на договора може да бъде увеличена (по начина, предвиден в договора) (част 8 от член 17.1 от Закон от 26 юли 2006 г. № 135-ФЗ).

В продължение на три години след търга организаторът трябва да запази:

протоколи, съставени по време на търга; заявления за участие в търга; тръжна документация (промени, направени в тръжната документация) и пояснения на тръжна документация; аудио или видео от търга.

Това изискване е установено с параграф 149 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67.

Ситуация: кои дни - календарни или работни дни - трябва да се вземат предвид при определяне на датата, не по -рано и не по -късно от която организаторът на търга трябва да публикува съобщение за търга (състезанието) и крайния срок за сключване на споразумение. Търгуват се с право на сключване на договори, предвиждащи прехвърляне на собственост и (или) права на ползване във връзка с държавна (общинска) собственост

Определете хода на срока в календарни дни.

Като общо правило, обявлението за търг (търг) трябва да бъде публикувано на официалния уебсайт най -малко 20 дни преди крайния срок за подаване на заявления за участие в търга (30 дни преди крайния срок за подаване на заявления за участие в конкурса) (част 5.1 от член 17.1 Закон от 26 юли 2006 г. № 135-FZ, параграфи 29, 103 от правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67).

Споразумението може да бъде сключено в срока, определен с документацията за участие, но не по -рано от 10 дни от датата на публикуване на информация за резултатите от него на официалния уебсайт (част 7 от член 17.1 от Закона от 26 юли 2006 г. 135-FZ, кл. 96, 150 от Правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67).

В същото време нито в заповедта на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67, нито в Закона от 26 юли 2006 г. № 135-ФЗ, в които дни (работни или календарни) установеният период не трябва да бъде изчислено. Редица членове (както Правилата, така и Законът) ясно заявяват, че за определяне на крайния срок трябва да се вземат предвид работните дни (виж например параграфи 33, 44, 123, 134 от Правилника, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67, част 10 от член 18.1, част 12 от член 25.1, част 3 от член 25.4 от Закона от 26 юли 2006 г. № 135-ФЗ). Въз основа на това можем да заключим, че ако периодът не е определен в работни дни, той трябва да бъде изчислен в календарни дни. По този начин, при определяне на датата не по -късно от която е необходимо да се публикува съобщение за търга (търга), и датата не по -рано от която организаторът на търга трябва да сключи споразумение, календарните дни трябва да бъдат взети предвид в части 5.1 и 7 на член 17.1 от Закона от 26 юли 2006 г. № 135-FZ и параграфи 29, 103, 96, 150 от правилата, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67, има без указание за работни дни.

Този извод се потвърждава и от общите разпоредби на Гражданския кодекс на Руската федерация относно процедурата за определяне на срока. Продължителността на период, определен от определен период от време, започва на следващия ден след настъпването на събитието, което е определило неговото начало (член 191 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако последният ден от срока пада в неработен (почивен ден), следващият работен ден се счита за деня на края на срока (член 193 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Тъй като нито заповедта на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67, нито в Закона от 26 юли 2006 г. № 135-ФЗ не определят процедурата за определяне на крайния срок, в разглежданата ситуация е необходимо да се ръководи съгласно разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация (член 2 от Закона от 26 юли 2006 г. № 135-ФЗ). Ето защо, когато определяте датата, не по -рано от която институцията трябва да сключи договора, трябва да вземете предвид почивните дни.

В допълнение, този извод се потвърждава и от факта, че в предишната версия на правилата, одобрена със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67, имаше посочване на работни дни (параграфи 29, 103 от Правила, одобрени със заповед на FAS Русия от 10 февруари 2010 г. № 67).

Изготвено въз основа на материали на BSS "System Glavbuh"

Всеки индивидуален предприемач на малък (среден) бизнес има възможност да сключи договор с общинския орган на Руската федерация за отдаване под наем на помещения. Отдаването под наем на общинска собственост, държавна собственост има някои особености. При сключването на такъв лизинг се прилагат редица ограничения.

Сключването на споразумение може да бъде направено в съответствие с Федералния закон () по два начина:

• въз основа на резултатите от търга за правото на изпълнение на договора за наем на общински имоти;
• без организиране на сделки.

Какви видове собственост, чийто наем не е разрешен от държавна институция или е ограничен, спецификата на процедурата за сключване на договор за наем на общинска собственост (държавна собственост) е обяснена в известието на FAS No TSA / 16309/14 .

В тази статия

Правила, изключения

Правилата за сключване на договорни договори за отдаване под наем на държавна собственост са установени от Федералния закон № 135 (член № 17/1). Съгласно тази разпоредба автономните общински организации, държавните институции имат право да отдават под наем недвижими имоти, което е посочено като оперативно управление, само след резултатите от търговете за право на подписване на договори за наем от този тип. В същото време Федералният закон № 135 (член № 17/1) предвижда изключения, които едновременно се прилагат за AU.

Без търгове общинските организации могат да отдават под наем недвижими имоти в следните ситуации:

• споразумението е сключено за период от по -малко от 30 дни от календара през 6 -те екстремни месеца на календара;
• друга общинска организация, държавна агенция, структура с нестопанска цел (също социално ориентирана), лечебно заведение, структура, ангажирана с дейности в областта на образованието, кандидатстват за подписване на договор за наем;
• прехвърлените недвижими имоти, подлежащи на облагане, се считат за част от площта по -малка от 20 m 2, а лицето, прехвърлящо съответните недвижими имоти, има правата върху 10 процента от площта на тази сграда (помещения) ;
• договорният договор е подписан със специален, който единствено е подал заявление за конкурентно участие, за търга (в случая, ако това лице отговаря на установените стандарти), който е единственият участник в търга.

Задължението за подписване на договор за наем с автономна държавна организация възниква само в последния от изброените случаи (споразумение с един -единствен участник в организиран търг, търг). В други ситуации, когато наемът на имот се предоставя без търгове, титулярят не е длъжен да подписва договорно споразумение, заявителят няма право да предявява претенции за такива площи.

Организацията на търг за отдаване под наем на недвижим имот е разрешена по отношение на преференциални кандидати. Ако има повече от един такъв субект за един недвижим държавен обект, тогава автономната държавна институция има право да откаже наемане на недвижим имот при преференциални условия и организира търгове между тях. Това, по мнението на антимонополната организация, не представлява нарушение на интересите на кандидатите от тази категория.

Но вниманието, когато решавате да организирате търгове за отдаване под наем на стойности на имоти на AU, възложени им като оперативно управление, трябва да бъде проявено като собственици на този имот. Като се съгласява да наеме жилища, определена област на организацията, основателят е длъжен да се ръководи от изискванията на Федералния закон № 135/2.

Подписване на договорни договори за отдаване под наем на държавна собственост без организиране на търгове

Законът предвижда няколко изключения, когато автономна държавна институция има право да отдава помещения под наем без търгове.

Наемател - образователно, лечебно заведение

Какво конкретно имат предвид образователни, медицински организации (бюджетни институции) е посочено в обясненията на FAS (глава 5-6). В тази ситуация е необходимо да се ръководите от разпоредбите на законодателството за промишлените дейности.

Съгласно Федералния закон (член 2/11) медицинските институции включват юридически лица, независимо от използваната организационна и правна форма, чието предприемачество е свързано предимно с областта на медицината, със съответния лиценз. Също така, медицинските организации са индивидуални предприемачи (IE), чиято дейност е свързана с медицината.

Краткосрочен договор за наем на недвижим имот, който не е подписан в резултат на търгове, не може да бъде удължен за нов период без организиране на търг. В този случай се прилага установената норма, която ограничава срока на действие на този договор за отдаване под наем на помещения.

Образователните (бюджетни) институции са структури, чиито основни дейности са свързани с образователната сфера, както и институции, пряко ангажирани с обучението. Такива организации, съгласно Федералния закон № 273 (), допълнително включват индивидуални предприемачи, занимаващи се с образователна дейност.

Резултат: юридически лица, индивидуални предприемачи, чиято основна дейност е свързана с областта на образованието или медицината, но със съответните лицензи, имат възможност да наемат площта на недвижим обект на автономна общинска организация (държавна институция) без участие в търгове.

Краткосрочен наем

Съгласно Федералния закон № 135 (чл. 17.1 / 11/1) общинските организации и държавните институции имат право да отдават под наем недвижими имоти за кратък период, без да организират търгове или търгове. В същото време е забранено предоставянето на такава услуга на едно лице за повече от 30 дни от календара, за 6 месеца, като се провежда последователно без организиране на търгове или конкурси.

Но според Държавния кодекс на Русия (член 610/3), споразумението за отдаване под наем на общинска собственост (държавна собственост), подписано за период, надвишаващ максимално възможния период, определен от действащото законодателство, се счита за завършено за краен срок.

Това означава, че договорите за наем на стойности на имоти, възложени на общината (руската държава) и подписани за краткосрочен период без провеждане на търг, не се удължават (Федерален закон № 135 (член № 17.1 / 9), Граждански Код ()). Подобна позиция е в Обясненията на Федералната антимонополна служба (глава 10).

Отдаване под наем на част от площта на помещенията

Вече беше отбелязано, че е възможно да се отдаде под наем част от площта на сграда (апартамент) без предварителен търг, но при спазване на следните изисквания:

• наетата площ не трябва да бъде повече от 20 m 2 и 10 процента от площта на имота, към който принадлежи.

• при установяване на такъв дял не е необходимо да се взема предвид площта на недвижим обект, правото на ползване, чиято собственост е прехвърлена преди влизането в сила на Федералния закон № 135 (член 17.1 ), въз основа на други изключения, определени от Федералния закон № 135 (член № 17.1), въз основа на резултатите от наддаването.

Наемател - изпълнител на институцията

Необходимо е отделно да се отбележи такова изключение от правилата за отдаване под наем на общински недвижими имоти (държавна собственост), което не се прилага за АС (поне за автономни държавни институции, които извършват покупки, разчитайки на Федералния закон № 223). В този случай имаме предвид подписването, без наддаване, на договор за наем с лице, сключило договор с общинска (държавна) организация въз основа на резултатите от търг (на конкурентна основа), организиран в съответствие с Федералния закон № 44. В същото време предоставените права бяха предвидени от документирана оферта (оферта) с цел изпълнение на задълженията по този договор (Федерален закон № 135, член No 17.1 / 10/1).

Според уточненията на FAS (глава 9), гражданските споразумения, сключени в рамките на Федералния закон № 223, не се считат за общински (държавни) споразумения. В тази връзка разпоредбите на Федералния закон № 135 (член № 17.1 / 1/10) не се прилагат за такива случаи. Тоест, когато автономна държавна институция, позовавайки се на разпоредбите на Федералния закон № 223, е направила разходи за закупуването на определени работи или услуги, чието изпълнение или предоставяне изисква присъствието на изпълнител в помещенията (например театър закупува ремонтни услуги, шиене на сценични костюми), наемане на съответните площи е възможно изключително на организирани търгове.

Важно! В такива ситуации, както е описано по -горе, закупуването на услуги, търгът за право на сключване на договор за наем са два независими процеса.

Удължаване на договора

Съществуващите договори за наем на общински недвижими имоти (държавна собственост), стойности на имоти, прехвърлени на държавната агенция за оперативно управление в съответствие с Федералния закон № 135 (чл. 17.1 / 9-11), подлежат на подновяване. В случай, че физическо лице е изпълнило правилно собствените си задължения по този договор, се подписва договор за нов период без организиране на търг (освен ако в договорното споразумение не е предвидено друго и срокът на действие на такъв договор не е ограничен от разпоредбите на действащото руско законодателство).

В тази ситуация трябва да бъдат изпълнени две предпоставки:

• минималният срок за подновяване на договора за наем трябва да бъде от 3 години (възможен е по -кратък срок, но само когато наемателят напише съответно заявление);
• размерът на таксата, въз основа на която се отчита доходът от отдаване под наем на помещения, се определя въз основа на резултатите от оценката на недвижими имоти в съответствие с пазарните цени.

Ако са изпълнени всички условия, наемодателят, представляван от автономна държавна институция, съгласно Федералния закон № 135 (чл. 17.1 / 10), няма право да откаже да удължи договора на наемателя.

Отказ е възможен, ако физическото лице има дългове към момента на сключване на договора за наем, или ако има решение за разпореждане със съответния недвижим имот по различен начин.

Въз основа на това антимонополната организация направи следните заключения:

• TТъй като има възможност наемателят да не предоставя подновяване на договора за наем въз основа на ново решение относно процедурата за разпореждане с недвижимия имот, наемодателят трябва да получи съгласие от собственика на съответния недвижим имот за подновяване договора за наем.
• Публикуването на подновяване на договора за наем в съответствие с Федералния закон № 135 (член № 17.1 / 9) може да се извърши неограничен брой пъти според подобни основания. В същото време е важно да се спазват изискванията за всяко ново удължаване на документа.

Под наем

Съгласно Федералния закон № 135 (чл. 17.1 / 1/16) е възможно да се преотдаде общинска собственост (държавна собственост) без търг в такива случаи:

• правото на подписване на договор за наем се предоставя на лизингополучателя въз основа на общински (държавен) договор;
• правителствената агенция сключи договор за наем след резултатите от търга въз основа на неуспешен търг.

При спазване на тези изисквания, недвижими имоти от всяка област могат да бъдат отдадени в поддаване (Федерален закон № 135 в този план не предвижда никакви ограничения). В обратната ситуация съответните области се предоставят за преотдаване на общо основание, определено от Федералния закон № 135 (член 17.1) с организирането на търг, без него, но с други изключения.

Търсите информация за търгове за отдаване под наем на общински имот в Москва, защото той е евтин и надежден? Възможно е по една или друга причина да имате нужда да подпишете договор за наем на жилищни или нежилищни помещения, собственост на градските власти или дори на държавата. В този случай общинският наем на помещения в Москва е това, което ще ви позволи да наемете подходящ обект.

В същото време GlavUpDK към Министерството на външните работи на Русия ви предлага информация за търгове за отдаване под наем на федерално имущество - т.е. собственост на държавата Тайната е, че държавните нежилищни недвижими имоти почти не попадат в базите данни на агенциите за недвижими имоти. Поради тази причина мнозина просто не знаят, че има възможност да се наеме обект на по -ниска цена. Необходимо е също така да се прави разлика между отдаване под наем на федерални недвижими имоти и лизинг на недвижими имоти, получени в хода на търг за отдаване под наем на общински помещения.

Компанията GlavUpDK към Министерството на външните работи на Русия организира и провежда търгове за отдаване под наем на федерални недвижими имоти, прехвърлени на нея за управление въз основа на правото на икономическо управление, на постоянна основа. Ако търсите офис пространство, непременно посетете нашия уебсайт, където можете да се запознаете с офертите за отдаване под наем и да станете участник в търга - ползите от подписването на договор за наем са доста очевидни, защото можете да сключите абсолютно законно договор за наем, който ще защитава вашите интереси като наемател.

Правила за търгове:

Търгът се провежда в съответствие с действащото законодателство, което задължава ФГУП да предоставят за търг всички помещения, предлагани под наем. Ако е подадено само едно заявление, търгът се обявява за невалиден и договорът се подписва с потенциалния наемател, който е подал единствената заявка при минималната (начална) наемна ставка. В случай, че няколко участници кандидатстват за една стая, се провежда търг, по време на който офертите могат да се увеличат значително по време на търга.

За да станете участник в търга за отдаване под наем на недвижим имот, трябва да попълните заявление, където ще бъдат посочени вашите данни, както и да прикачите учредителни документи и документ, потвърждаващ плащането на депозита. Преди началото на търга клиентът има право да откаже участие и да оттегли подадената заявка.

Ако станете победител в търга, тогава трябва да сключите договор за наем в рамките на 20 дни от датата на търга. В този случай депозитът на победителя в търга ще бъде върнат или приет срещу изпълнението на задълженията по този договор.

Но ако договорът, по една или друга причина, не е подписан от победителя в рамките на посочения срок, тогава депозитът няма да му бъде върнат.

Ако имате въпроси относно правилата на търга, можете да се свържете с нашите консултанти по телефона или по имейл, посочен на сайта.