Как да наемете къща правилно. Как да наемем апартамент по правилния начин, за да не бъдем измамени? Ако апартаментът има един собственик

Какво трябва да знаете при наемане на апартамент, за да не изпаднете в неприятна ситуация? Как да намерим евтино, но комфортно настаняване? Как да го наемете правилно за дълъг период от време?

На какво трябва да обърнете внимание при наемане на апартамент, ще ви разкажем допълнително в нашата статия.

Това, което се нарича наемане на апартамент

Съгласно договора за наем, апартамент, къща или отделна стая се прехвърлят на наемателя срещу определена такса. Той може да притежава и използва жилищното пространство, като спазва всички договорни условия.

Струва си да се каже, че собственикът на жилищна площ може да бъде не само физическо лице, но и юридическо лице. Само физическо лице може да стане наемател на апартамент.

Наемането на жилищна площ е от следните видове:

1. Социални.
2. Търговски.

Първият вариант не ни интересува, така че нека да преминем направо към втория.

Търговски лизинг - точно това е наемът на апартамент. Тук наемодателят и наемателят са просто свободни участници в правоотношенията.

Те сключват споразумение за наем на апартамент по собствена воля, след като предварително са се договорили за всички условия и изисквания. Съответното споразумение трябва да бъде подписано непременно. Без него няма да можете да докажете нищо в съда (ако внезапно възникнат спорове).

Намиране на жилище чрез агенция за недвижими имоти

Тези, които желаят да наемат апартамент за първи път, обикновено се свързват със специална компания. Когато избирате агенция, трябва да се ръководите от съветите на приятели - организацията трябва да бъде доказана. Специално упълномощено лице изпълнява следните функции:

1. Той избира апартамент въз основа на изискванията на клиента.
2. Договорете се със собственика на жилищната площ за датата на гледане.
3. Разхожда се с наемателя и разглежда избраните жилищни помещения.
4. По време на сключване на договора за наем той води всички преговори.
5. Предоставя на клиента съвети по всички въпроси и нюанси на договора.
6. Проверява документацията на собственика на жилището.
7. Присъства при сключване на договора за наем. Той се занимава с съставяне на акт за приемане и предаване, който включва опис на имуществото на жилище.

С други думи, той трябва да придружава клиента навсякъде - чак до подписването на договора. Цената за услугите на специалист се изчислява индивидуално - в зависимост от всяка конкретна ситуация. Всяка компания има своя ценова листа за предоставяне на услуги от този тип.

Какво трябва да знаете при наемане на апартамент и как да не се натъкнете на измамници

Измамите при наемането на жилищни помещения са както следва:

Снимките се различават от реалното състояние на нещата

Трябва да внимавате, ако разходите за наем на апартамент и неговото обновяване имат значителни разлики. Ако в предоставените изображения апартаментът изглежда като елитен (сякаш снимките са копирани от списания), но в същото време наемната цена е ниска (или дори не достига нивото на пазарната стойност), има факт на измама. Обяснението може да бъде следното - апартаментът, показан на снимката, вече е нает, така че ще ви бъде предоставено различно, по-ниско качество. В действителност може да излезе наяве следното: просто няма такъв жилище и никога не е имало. Как можете да докажете, че изображенията във вашата реклама не са уникални? Използвайте услугата „Търсене по картина“ - различни сайтове ще ви покажат всички съвпадения. По правило подобни „обяви“ имат следната цел - на тяхна основа се формира база от потенциални наематели.

Проверете адреса

Такъв апартамент може изобщо да не съществува. Попълнете внимателно договора, проверете цялата информация - дори в сътрудничество с компания за недвижими имоти и специалист по този въпрос. Мнозина са измамени - посоченият в споразумението адрес всъщност липсва. С други думи, те плащат наема за несъществуващ апартамент. Ако изведнъж вие или вашите приятели сте засегнати от подобна ситуация, прекратете договора по собствена инициатива. Просто изпратете известие на адреса на наемодателя. Ако нямате документи, просто забравете за този апартамент и това е всичко (в този случай не е необходимо да плащате нищо).

Много често измамните брокери действат по следния начин: те изискват да платят за всички предоставени информационни услуги (сумата е приблизително 9 000 рубли). Това е последвано от прехвърлянето на клиента на няколко стаи на наемодателите - те не придружават клиента по време на огледа на имота.

Изглед срещу заплащане

Не е нужно да плащате пари, за да разгледате наетия апартамент. Никой няма право да иска пари от вас за това. Ако брокерът започне да иска пари, тогава това е неговият начин на печалба - тоест самата транзакция не му е интересна. Понякога се случва брокерът и собственикът на жилищните помещения да се споразумеят и да споделят парите от 50 гледания с 50%. Често тези трикове се използват, за да „хванат“ новодошлите - тези, които не са добре запознати с всички нюанси на тази процедура. Ако сте засегнати от такъв проблем, не продължавайте сътрудничеството с този брокер.

Жилищните помещения могат да бъдат отдадени отново под наем

Струва си да се помни следното: наемателите на жилищни помещения нямат право да се нанесат или да се нанесат за времето на други граждани. Не можете да таксувате други лица с пари и комисионни. Сключването на договора трябва да се извършва само със собственика на апартамента. Предварително си струва да проверите цялата документация, която служи като потвърждение на собствеността му.

Измамниците могат да предложат закупуване на клиентска база

Този измамен метод е „разработен“ в близкото минало. Такъв посредник може да каже на клиента, че базата данни се актуализира всеки ден, но ако плащате за достъп до нея, можете да се запознаете само с остаряла информация. За да не изпаднете в такава ситуация, проучете различните отзиви на други хора в интернет.

Търсенето винаги води до раждането на предложение, но не всички от тях ще бъдат справедливи. Следователно, изборът на посредник трябва да се подходи с цялата отговорност.

Как правилно да наемете апартамент

Ако сте решили сами да търсите жилище, трябва да изберете реклама от собственика на апартамента, който харесвате. В този случай вие сами определяте часа, датата и отивате в жилищните помещения, които ви подхождат. Разбира се, в такава ситуация има определени нюанси. Но повечето хора предпочитат да не се свързват с брокери и фирми.

Понякога се случва, че трябва спешно да наемете апартамент - без него не можете. Да кажем, ако човек за дълго пътува в командировка. Ще трябва да платите доста голяма сума за хотел, закупуването на апартамент е много скъпо и целта няма да оправдае инвестицията.

Ползи от наемането на апартамент

Наетите жилища имат следните предимства:

1. Мобилност на наемателите. Възможно е да се преместите в друг район или в друг град - ако се предлага по-атрактивна позиция. Или, в близост до жилищната сграда е построен шумен обмен или индустриален комплекс, е напълно възможно да промените местоживеенето.
2. Няма нужда да извършвате ремонтни дейности и да харчите пари за това. Само собственикът на жилищното пространство ще мисли за нови мебели и водопровод. Намаляването на потребителските качества на ситуацията води до намаляване на наема.

Как да наемете апартамент сами

Проверка на собственика на жилищното пространство

За да сте сигурни, че жилището е законно чисто, то собственикът трябва да ви предостави следната документация:

1. Документ, в който се посочва, че той е собственикът.
2. Споразумение, което служи като потвърждение на собствеността върху жилищен имот (да речем, предостави ви споразумение, което фиксира покупката и продажбата).
3. Идентификация.
4. Ако наемодателят е представител на собственика на помещението, те трябва да бъдат снабдени с пълномощно, заверено от нотариус. Този документ потвърждава правото на управление.

Необходимо е да се уверите, че няма дългове - че всички сметки за комунални услуги са платени. Всички гишета, разписки и плащания трябва да бъдат проверени преди сключване на договора.

Съгласието на всеки от собствениците на помещенията

Ако апартаментът има не един, а няколко собственика (с други думи, това е споделен имот), наемът изисква съгласието на всички (всички те трябва да са на възраст над 14 години). Това споразумение трябва да бъде подписано от всички собственици на апартамента (или всяко друго лице, което има нотариално заверено пълномощно от тях).

Ако трябва да наемете стая в обща жилищна площ, е необходимо съгласието на всеки съсед. Решението на този въпрос остава на наемодателя. Трябва да им бъде предоставен и документ с предписана процедура за използване на този жилищен блок - с други думи, в коя стая се намира този или онзи собственик. Това ще ви позволи да избегнете ненужни конфликти и нежелани сблъсъци.

Как да наемете апартамент правилно

Ако документът е съставен правилно и има юридическа сила, той трябва да включва:

• Пълно име и лични данни на собственика и наемателя на жилището;
• Сумата, която наемателят ще плаща всеки месец;
• Ситуации, според които наемът за жилище може да бъде променен;
• Колко пъти собственикът може да посети имота, за да го провери. Всички условия за проверки също са написани тук.
• Информация за лица, които могат да живеят с наемателя.
• Период от време - кога и за колко време жилището се наема.
• Условия за прекратяване на договора.
• Договорът трябва да описва жилището подробно: необходимо е да се отразят неговият адрес, площ и брой стаи, етаж и т.н.

Въпреки това всяко споразумение е индивидуално - в законодателството на Руската федерация няма стандартен формуляр за попълване.

В деня, в който договорът е сключен, наемателят трябва да поиска от наемодателя да предостави извлечение от личната сметка. С помощта на този документ наемателят ще разбере дали всички сметки за комунални услуги са платени (ако наемодателят има дългове). Той също така ще получи информация за това кои хора са регистрирани на адреса на жилището.

Апартаментът не трябва да е с дългове и регистрирани граждани - физически лица.

Важен момент: обърнете внимание на правата и задълженията - и не само на наемателя, но и на наемодателя. Да приемем, че си струва да се определи график за проверка на посещенията на помещенията под наем от неговия собственик.

под наем

Ключовият въпрос е размерът на наема. Трябва да се предпише следната информация:

• Кой е длъжен да плаща сметки за комунални услуги?
• Кой е отговорен за плащането за Интернет, телефонни комуникации и други услуги.

Всяко прехвърляне на средства трябва да се формализира с разписка. Съществува мнение, че изисквайки този документ, човек изразява своето недоверие към другата страна на правоотношенията. Въпреки че това е напълно нормална ситуация - вие не знаете какъв е другият човек.

Договорът влиза в сила едва след подписването от двете страни на акта за приемане на апартамента. Следната информация трябва да бъде отразена в този документ: наемателят е прехвърлен в ползване на жилище и той го е приел, без претенции. След това цялата отговорност за помещенията се носи от наемателя. Той трябва да следи за безопасността на апартамента и имуществото в него.

Важен момент: ако жилището е наето за година или повече, подписаният договор трябва да премине през процеса на регистрация с Rosreestr.

И въпреки че собственикът на апартамента трябва да поеме решението на този въпрос, всеки отговорен наемател е длъжен да следи как се изпълнява тази формалност.

Апартаментът не може да бъде продаден или ипотекиран преди изтичане на договора за наем. Ако апартаментът се наема за кратко, не е необходимо да регистрирате нищо.

Договорът е юридически документ. Поради тази причина всички променени условия на лизинг трябва да бъдат формализирани със специално допълнително споразумение. Много често наемодателят и наемателят подписват споразумение за удължаване на наема на апартамент, като се спазват всички основни условия.

Струва си да се спомене, че актът за прехвърляне трябва да включва опис на цялото имущество, намиращо се в жилището (това, което се предава за ползване заедно със самия апартамент).

Това, което се нарича опис на собствеността

Описанието на имота е приложение към договор за наем. Описът отразява имуществото, прехвърлено на клиента за определен период от време.

Собственикът на апартамента има право да включи в инвентара: всички мебели, електронно оборудване, кухненски прибори и така нататък. Ако нещо е загубено или повредено от наемателя (не е отразено в описа на имота), няма да е възможно да върнете вещта на собственика на имота.

Договор за наем

Как е съставен документът

По правило опис на имущество при наемане на жилище (апартамент) се попълва съгласно стандартите.

Какви подробности трябва да бъдат отразени в акта?

1. Документът трябва да има заглавие. Може да е всичко.
2. След това си струва да се регистрирате къде и кога е съставен този документ.
3. Информацията за страните по споразумението трябва да бъде отразена. Описва данните не само на лизингодателя, но и на наемателя.
4. И накрая, те предписват връзка към договора за наем.
5. След отразяване и фиксиране на горепосочената информация страните предписват следната точка: лизингодателят прехвърля за временно ползване не само жилищните помещения, но и имуществото в него - наемателят трябва да приеме цялото това свойство.
6. Следва списък на цялото имущество в корпуса.
7. В края на документа и двете страни подписват.

Нюансите на регистрация на собственост

Всичко зависи от прехвърления апартамент, от това какво точно остава в него. В някои ситуации могат да възникнат определени трудности. Да кажем, когато става въпрос за наемане на празен апартамент. В такава ситуация в този документ няма да има почти нищо за предписване при наемане на апартамент. Ще бъдат описани само водомери, водопроводни инсталации и други, разположени в сградата.

Трябва да се отбележи, че днес гражданите често отдават под наем апартамент, който е напълно готов за настаняване (т.е. с цялото необходимо имущество - дори с вилици и лъжици). Това води до факта, че описът на имуществото може да отнеме повече от един или два листа.

Най-важното в такива ситуации е да не се пренебрегват добре установените правила, да се предписват и отразяват каквито и да било предмети в къщата. Освен това има опция с фиксиране върху снимка или видео на състоянието на целия имот. След това тези изображения могат да бъдат прикачени към договора за наем. Инвентаризацията на имотите е сложен правен документ, който в случай на спор може да защити интересите на лизингодателя.

Правила за дългосрочен наем на апартаменти

Не забравяйте да проверите дали собственикът на апартамента има право да го отдава под наем. Проучете внимателно цялата предоставена ви документация.

Какви въпроси да зададете при наемане на апартамент

Наложително е да се изясни на кой адрес живее собственикът на жилищните помещения. Проверете личните му данни (телефонен номер, предоставен ви адрес).

Проверете при какви условия интернет е свързан в жилищните помещения (ако това вече е направено, посочете кой и как ще плати за него).

Когато инспектирате нает апартамент, проверете състоянието на водопровода и електрическата инсталация. Важен момент: ако са свързани само няколко устройства (говорим за електрическа кана, лаптоп, пералня), щепселите не трябва да се избиват. Също така си струва да се уверите, че в наетия апартамент няма мравки, хлебарки и т.н.

Ако процесът на проверка разкрие някакви специфични неизправности, попитайте собственика на помещението, който ще плати ремонтните дейности.
Ако наемете стая, която няма замък (или говорим за плащане за едно легло), не е необходимо да плащате депозит.

Прозорците на жилищните помещения трябва да бъдат в добро състояние. В противен случай през зимния сезон в апартамента ще бъде твърде студено, а при горещо време ще е трудно климатикът да изпълнява функциите си.

Не забравяйте да запишете номерата на спешните агенции, на които трябва да се обадите в случай на извънредна ситуация. Копието от договора за наем трябва да включва бележка, в която се посочва месечното наемно плащане. Собственикът на жилищна площ трябва задължително да постави личния си подпис.

Имот в апартамент под наем

Изяснете въпроса с уредите и мебелите - ще можете ли да използвате мебелите на собственика или ще трябва да транспортирате свои. Тъй като пазарната цена на наемането на помещения винаги е нестабилна, не си струва да се съставя договор за наем за дълго време на определена цена. Разбира се, това е само съвет, решението все пак е ваше, но ако цените изведнъж паднат, винаги можете да намерите по-евтин вариант за наем (или да помолите собственика на апартамента да ви даде отстъпка).

Когато регистрирате договор за наем, собственикът на жилищната площ трябва да ви даде всички ключове. Те определено трябва да бъдат проверени. И не забравяйте: никой няма право да иска пари от вас за ключовете. Това ще бъде незаконно изискване и не се изисква да спазвате.

По правило лизингът се сключва за точно една година. Това е от полза за собственика на жилищните помещения, тъй като такова споразумение се счита за сключено за кратко време. По този начин наемателят няма да може да остави други наематели да живеят с тях, без да уведоми собственика. Ако искате да удължите срока на споразумението, просто подпишете необходимото споразумение. Това трябва да се направи 30 дни преди изтичането на периода за отдаване под наем на жилището.

Установяването на контакт със собственика на имота под наем и съседите ще ви помогне да избегнете много проблеми.

Срок на лизинг

Сред наемателите има често срещано заблуждение - наемодателят има право да ги изгони от апартамента по всяко време. В действителност всичко не е толкова просто, наемодателят не може да изгони наемателя преди изтичане на периода на договора.

Друг важен нюанс: ако сте подписали споразумение за отдаване под наем на апартамент за дългосрочен период (повече от година), наемателят има право пред други лица да удължи споразумението. И ако наемодателят просто започне да се позовава на факта, че не е харесал човека и иска да се премести при други наематели, това изобщо няма да се превърне в сериозна причина (разбира се, ако наемателят не е направил нищо незаконно). Изгонването в такава ситуация е възможно само чрез съдебно производство. Съдът ще разгледа дали има нарушения на законодателните норми на Руската федерация или нарушения на договора за наем. Т.е.:

1. Ако лицето не плати наема за жилището.
2. Ако позволи на непознати да живеят в апартамента (не е отразено в договора).
3. Ако наемателят е повредил жилището (или ако е станало невъзможно да се живее в него).

Но на практика подобни ситуации не са толкова чести.

Обезщетение за щети

Преди края на договора наемателят и наемодателят трябва заедно да проверят цялото имущество с опис. Наемателят е длъжен да върне всички артикули в добро състояние. В случай на повреда на даден артикул, въпросът се решава по различни начини. Разбира се, най-добре е да се намери компромисно решение (например, ако хладилникът се повреди, наемателят може да плати за неговия ремонт или да възстанови разходите). Но ако наемателят не е виновен за повредата, делото е стигнало до съдебно производство, доказателство ще бъде сключеният договор за наем на апартамента. Той трябва да бъде подписан от двете страни в правоотношението.

И последното: винаги четете какво подписвате при наемане на апартамент! Дори ако сте проследили всяка стъпка на наемодателя, не забравяйте да прочетете всичко написано в края! Едва след това си струва да поставите подписа си в договора! Ако нямате достатъчно познания в тази област, най-добре е да потърсите помощ от специалист. Професионален адвокат ще ви обясни всички нюанси и ще ви помогне да избегнете грешки при сключване на договор за наем на апартамент!

Наемът на апартаменти и други помещения се регулира от Гражданския кодекс на Руската федерация.

06.02.19 58 135 28

И не давайте пари на измамници

В продължение на три години помагах на хората да наемат апартаменти и сега знам няколко хиляди истории за отдаване под наем.

Мария Яковлева

предпазва хората от измамници

Случваше се клиентите ми да намерят апартамент, да се съгласиха да се преместят, но вместо това загубиха пари и останаха без дом. Ще ви разкажа за шестте най-често срещани схеми за измама на работодатели и ще обясня кои документи да проверявате и какво да търсите.

Вариант за измама

Апартаменти от липа от информационни агенции

На пазара на недвижими имоти има агенции, които продават само информация, така че те се наричат \u200b\u200bинформационни. Те предоставят фалшива информация за апартаменти, вземат комисионна от клиента и не гарантират сетълмента.

Реклами от такива агенции често попадат на хора, които току-що са пристигнали в чужд град и искат бързо да наемат апартамент. Забелязах, че дори офисите на такива агенции често се намират в близост до гари и популярни общежития.

За това потенциален работодател е поканен в достоен офис, най-често в центъра на града. Мениджърите са добре обучени и са професионалисти. На бъдещия работодател се предоставят лицензи и документи, показват се много фалшиви награди, дипломи и сертификати.

След срещата те предлагат да подпишат споразумение и да платят комисионна. Съгласно това споразумение агенцията предоставя адресите на наетите апартаменти и телефонните номера на техните собственици. Управителят показва снимки на примамливи опции - луксозни апартаменти на намалена цена.

След това управителят издава информация, предлага да се обади на собственика на манекена и да отиде да разгледа апартамента без агент. Тогава има няколко възможности за развитие на събитията. Собственикът казва, че апартаментът е бил отдаден под наем, или не вдига телефона, телефонният номер се оказва неактивен или се оказва, че апартаментът на този адрес не е отдаден под наем или не съществува.

Ако се върнете в агенцията, мениджърът ще представи информационен договор. В него няма клауза, която да гласи, че информацията трябва да е актуална и агенцията се задължава да намери апартамент. На клиента беше предоставена информация - агенцията не носи отговорност за нейното качество. Може да се случи офисът да престане да съществува, тъй като в повечето случаи информационните агенции са еднодневни фирми.

Как да се предпазите. Ако сте разбрали, че реклама на сайта е публикувана от информационна агенция, не се обаждайте там, а се оплачете в службата за поддръжка. Специалистите на големи сайтове знаят как да разпознават информационните агенции. Те допълнително ще проверят потребителя и всички негови реклами и ще блокират, ако открият нарушения.

Ако сте се обадили и сте разбрали, че имате работа с агенция, не идвайте в офиса. Не бързайте, но няма да наемете апартамент. Ако разпознаете само новинарската агенция на място, бягайте оттам. И не забравяйте основните правила:

1. Прочетете внимателно договора и не плащайте пари в офиса. В добрите агенции първо ще ви покажат апартамент, ще ви предложат да проверите документите, ще подпишете договор за наем, акт за приемане и едва след това ще ви помолят да направите авансово плащане.
2. Скъпите апартаменти и качествените услуги не могат да бъдат евтини. Новини агенциите примамват хората именно с евтиността на услугите: те определят цените 2-3 пъти по-ниски от честните агенти.

Например, в Санкт Петербург най-търсеният тип апартамент е едностаен апартамент със средно качество на ремонт в близост до метрото за около 20 хиляди рубли. Ако намерите агент с 50% комисионна, платете 10 хиляди рубли за търсенето. Информационните агенции таксуват по-малко за своите услуги - обикновено 10-20% от месечния наем, тоест 2-4 хиляди рубли.

Вариант за измама

Черни брокери и чужди апартаменти

Човек има право да наеме само апартамента си и потвърждава това с удостоверение за регистрация на права или извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти (USRN) и документ за собственост, например договор за продажба. За да наемете чужд апартамент, дори близък роднина, ви е необходимо нотариално заверено пълномощно.

Измамниците играят на доверието на хората. Наемат апартамент, подправят документи и го дават под наем на няколко души. Тази схема беше широко разпространена през 90-те години поради черните брокери, но сега е по-рядко срещана.

Схемата за измама. Първо, измамникът наема апартамент и се подготвя за бъдеща измама. Той избира собственици, които рядко се появяват в апартамента: работят много, пътуват или живеят в чужбина. Тогава „наемодателят“ подправя всички документи, които наемателите проверяват - паспортът, удостоверението за регистрация на правото на апартамента и нотариалния акт - и поставя апартамента на по-ниска цена. Това прави по-вероятно бързото намиране на кандидати.

Измамникът приема обаждания и задава мнения по различно време, така че работодателите да не се пресичат помежду си. Той показва на всички фалшиви документи, говори за предимствата на апартамента и се държи като истински добросъвестен собственик. Накрая той подписва няколко трудови договора, взема наем от всеки наемател и изчезва.

Наемателят идва в "своя" апартамент и вижда тълпа от други хора. Всеки има фалшив договор за наем и всеки е сигурен, че именно той е наел апартамента. След спорове и разяснения всички разбират, че са попаднали на измамник. Може би всички наематели ще се срещнат на вратата, защото измамникът ще има време да смени ключалките, така че никой да не влезе в апартамента. Във всеки случай те нямат права върху апартамента, тъй като договорът за наем е сключен с лице, което не притежава апартамента.

Как да се предпазите. Проверявайте документите бавно и замислено. Ако наемодателят ви припря, не се поддавайте: задавайте въпроси, прочетете договора за наем. Измамникът е в стресова ситуация, така че ще се втурне. За него е важно потенциалният работодател да не забележи фалшификатите и бързо да даде парите: той има още няколко от същите жертви на следващия ред.

От документите проверете удостоверението за регистрация на права, ако апартаментът е закупен преди 15 юли 2016 г., или извлечение от USRN, ако след тази дата. Трябва също да разгледате документите за собственост - по-често това е договор за покупко-продажба или споразумение за дялово участие в строителството на нови сгради - и паспортите на всички собственици.

Как да разграничим субаренда от измама

Сублизингът е нормална правна практика в света на недвижимите имоти. Наемател наема апартамент от наемодател с право на субаренда. След това го предава на други хора и сключва договори с тях. Тази схема е по-разпространена на ежедневния пазар на наеми, по-рядко при дългосрочните наеми.

Можете да разграничите субаренда от измама, като проверите документи. Вижте паспорта, документите за собственост и удостоверението за регистрация или извлечението от USRN. Така ще разберете кой е собственикът на апартамента.

Ако става въпрос за пренаем, договорът задължително ще съдържа клауза, в която се посочва, че собственикът не е против даването на апартамента под наем. Може да изглежда така: „Наемодателят не възразява срещу пренаемането от наемателя на жилището на адрес: Москва, ул. Образцова, 8а, ап. 80, в периода от 01 януари 2019 г. до 08 януари 2019 г. ".

Съгласието на собственика също се формализира под формата на приложение, споразумение, писмо или друг писмен документ и допълва договора.

Вариант за измама

Наемете без съгласието на собственика на апартамента

Ако апартаментът е собственост на няколко собственика, всеки от тях трябва да даде съгласието си да наеме апартамента. Техните паспортни данни и съгласието са посочени в трудовия договор.

Един собственик не може да вземе решение за останалите и да отдаде целия апартамент под наем. Това е незаконно. Следователно, ако това се случи, това е или невнимание, или измамна схема, измислена предварително.

Схемата за измама. Апартаментът принадлежи например на двама собственици в равни дялове. Договорът се сключва от един от тях - той въвежда паспортните си данни и се подписва. Тоест, наемателят получава съгласието си да наеме апартамент. Тъй като има двама собственици, според закона и двамата трябва да дадат съгласие, дори ако единият от тях е решил да предаде само своя дял.

Когато вторият собственик разбере, че апартаментът е отдаден под наем без негово съгласие, той може да отиде в полицията и съда и да оспори сделката. Наемът ще бъде обезсилен и наемателят ще трябва да търси друг апартамент.

Как да се предпазите. Проверете документите за заглавие: удостоверение за регистрация на права или извлечение от USRN. Ако видите няколко собственика в сертификата или декларацията, напишете всички в договора. Всеки от собствениците трябва да присъства при подписване на договора. Проверете паспорта на всички, въведете данните в договора и се уверете, че всички подписват договора.

Ако не всички собственици могат да присъстват при подписването на споразумението, един от тях - този, с когото сключвате споразумението - трябва да потвърди писмено, че останалите собственици не са против сделката. Това се прави като клауза в договор или анекс.

Такова съгласие не осигурява пълна сигурност. Имаше моменти, когато се оказваше, че другият собственик е категорично против наемането на апартамента и въпреки гаранциите договорът е обявен за невалиден. Следователно най-добрият вариант е договор за наем с всички собственици или нотариално заверено пълномощно от отсъстващи собственици за правото на подписване на договора.

Мога ли да се съглася устно, ако наема апартамент от приятели?

Не, наемането на апартамент трябва да бъде документирано в договора. Ако наистина наемете апартамент и плащате пари за него, а не просто оставате известно време, подпишете договор.

Отношенията между роднини могат да се влошат и без защитата на договора рискувате да останете без пари и жилище.

Вариант за измама

Смяна на ключалки от собственика

Наемателят придобива правата върху нает апартамент само когато той, заедно с наемодателя, е подписал договор за наем и удостоверение за приемане. Ако се съгласят с думи и собственикът обещае да наеме апартамента и наемателят му даде парите за това, правата върху апартамента все още остават за собственика. Той може да направи всичко в него, например, да смени ключалките на входната врата.

Схемата за измама с подмяна на брави е насочена главно към лековерни хора, които не разбират значението на договорите, касовите бележки и други книжа. В света на недвижимите имоти работят само писмени споразумения.

Схемата за измама. Най-често лизингът не е сключен: наемодателят просто предава ключовете и взема или цялата сума под наем за месеца, или депозит. Не дава никакви разписки. След това той моли да не влиза в апартамента за няколко дни под предлог, че е необходимо да завършите дребен ремонт или да вземете неща.

Когато наемателят пристигне в апартамента, ключът не побира ключалката. Собственикът се нуждаеше от тези няколко дни, за да подмени ключалките. Измаменият работодател няма да може по някакъв начин да потвърди факта на споразумения със собственика, тъй като няма договор за наем и разписка за внасяне на депозит.

Как да се предпазите. Винаги сключвайте трудов договор, съставяйте акт за приемане и записвайте превода на пари. Ако платите депозит, помолете собственика за разписка, поне написана на ръка на обикновен лист хартия.

Но ще бъде по-добре, ако отпечатате формуляра предварително и го попълните със собственика.

Когато давате на собственика депозит за апартамент, запишете го в приложението към споразумението за сетълмент. Ако собственикът идва при вас всеки месец за пари, направете нов запис и в двата екземпляра от договора. Ако не виждате собственика и превеждате пари на картата, пазете разписките си.

Вариант за измама

Промоции за щедрост

Тази схема е измислена за платежоспособни хора, които считат парите си и искат да спестят. Ако наемателят се съгласи да наеме апартамент на посочената цена - или, обратно, не се съгласи - му се предлага отстъпка, но се иска да плати няколко месеца предварително.

Схемата за измама. Измамниците оказват натиск върху алчността: те твърдят, че апартаментът ще струва много по-евтино. Например, жилището струва 25 000 рубли на месец, но ако платите 120 000 рубли предварително шест месеца предварително, ще получите 20 000 рубли на месец. Това са значителни икономии, поради което много работодатели са съгласни. Може би това е честно предложение от собственика и няма да има измама. Но се случва наемодателят да изгони наемателя от апартамента предсрочно или внезапно да замени ключалките и да запази парите за себе си.

Как да се предпазите. По-добре да платите наема само един месец предварително. Собственикът може да изгони, да смени ключалките или да продаде апартамента, а наемателят може да промени решението си и да се премести в друг дом. В такива случаи ще бъде трудно да се съберат пари от собственика.

Вариант за измама

Възлагане на предплащане

Авансово плащане на пазара на недвижими имоти се извършва като аванс, депозит или депозит. Но също така предплащането е една от най-често срещаните схеми за измама. Той се изтегля от работодателите по различни начини и когато го получат, спират да общуват.

Разлики между авансово плащане, депозит и обезпечение

Депозитът е най-трудният вид плащания за сигурност. Ако наемателят даде депозит и след това промени мнението си за подписване на лизинговия договор, депозитът остава при наемодателя. Ако собственикът е отказал сделката, той връща депозита в двоен размер.

Обезпечителният депозит или депозитът е сума, която наемателят превежда на наемодател в случай на нарушения. Ако наемателят е нарушил договора или е причинил щети на апартамента, гаранционният депозит се използва за покриване на щетите.

Авансовото плащане е плащане, което ще бъде кредитирано при последващи плащания за апартамента, ако всичко върви по план. Ако нещо се обърка и договорът не може да бъде подписан, наемодателят е длъжен да върне аванса.

Схемата за измама. Наемателят призовава за обявяване на наема на апартамента. Казват му, че апартаментът е безплатен, и измислят причина, поради която предплатата трябва да бъде преведена. Причините могат да варират. Има три най-често срещани:

1. Голямо търсене. За да не бъде отнет апартаментът, те искат да изпратят авансово плащане на картата на собственика или брокера и след това да дойдат и да сключат споразумение.
2. Собственикът трябва да извърви дълъг път. Затова на клиента се предлага да потвърди намерението си да наеме апартамент и да прехвърли предплащането на картата.
3. Задължително авансово плащане преди сключване на договора. Това е условието на собственика, в противен случай той няма да наеме апартамента. По-често те искат цялата сума, но авансово плащане, 2-5 хиляди рубли.

Как да се предпазите. Не превеждайте предплащане. Плащайте пари само след като разгледате апартамента и подпишете договора за наем и удостоверението за приемане. Не забравяйте, че разкошните снимки на апартамент и ниската цена не са подарък на съдбата, а извинение да проверите няколко пъти апартамента, собственика и договора.

Здравей от Перу

Това е оригиналната форма на предплатена измама, която започна на автомобилния пазар и сега се среща при отдаването под наем и продажбата на пазара на жилищни недвижими имоти.

По същество, един и същ красив апартамент на намалена цена и изискване за предплащане. Общувайте със собственика само по пощата, тъй като той се намира в друга държава.

Те ви пишат нещо подобно:

Добър ден!

Ще обясня причината за продажбата на апартамента на по-ниска цена.

Живях дълго време в Русия, но тъй като децата ми живеят в Перу, реших да се преместя. Правя бизнес тук, но все още имам апартамент в Москва и искам да го дам под наем.

За да сключа споразумение, трябва да летя до Москва. Но съм готов да отида само при истински клиент, който е сериозен в това. Затова ми преведете депозит от 10 000 рубли чрез системата за бързи парични преводи Money Gram или системата за контакт, за да потвърдите намеренията си.

Изпратете ми разписка за плащане, но затворете контролния номер. Без него няма да мога да получа превода, можете да проверите това в банката. Така че ще бъдете сигурни в моята честност и ще кажете номера едва след сключването на договора.

Не възнамерявам да променя условията за наемане на апартамента си и цената му. Поради тези условия наемам апартамент на ниска цена. Ако не сте съгласни, не ми губете времето.

Измамниците могат да бъдат от всяка държава, но по-често - от Камерун и Перу, така че съобщението ще бъде написано с грешки и малко тромаво.

Банката ще потвърди, че е невъзможно да се получат пари без контролен номер. След това отивате, например, до Western Union и изпращате превода. Направете снимка на разписката, затворете кода и го изпратете на измамника.

Той ще ви обвини, че сте изтеглили разписката в графичен редактор и ще пуснете връзка към уебсайт на фалшива система за парични преводи. Там трябва да въведете всички данни за прехвърлянето, включително контролния номер. Ще се появи прозорец с обобщение, екранна снимка на който ще бъде изискана от измамника. След това той ще получи пари и ще спре да общува.

Не отговаряйте на такова съобщение, а направете екранна снимка и я изпратете до службата за поддръжка на сайта, където сте намерили рекламата.

Какви документи да проверите преди да наемете

Трябва да проверите три документа: паспорт, удостоверение за регистрация на права и / или извлечение от USRN и документ за собственост - най-често договор за продажба.

Паспорт на гражданин на Руската федерация. Необходимо е да се провери самоличността на наемодателите. За целта проверете паспортите си. Не е необходимо да проверявате военния си билет, шофьорска книжка и задграничен паспорт, защото данните им не са в други документи.

Данните за паспортите трябва да бъдат абсолютно същите като във всички други документи. Тоест пълното име, поредицата, номерът и всички останали данни трябва да съвпадат точно. Това ще потвърди, че документите са същите като в паспорта и пред вас. Проверката на паспорта е първата и най-важна стъпка.

Преди да наемете апартамент, проверете дали продавачът има валиден паспорт. Ето на какво препоръчвам да обърнете внимание:

1. Без корекции, стикери, криви шрифтове.
2. Има всички водни знаци и отпечатъци, шрифтове, както във вашия паспорт.
3. Серията на паспорта съвпада с мястото на издаване. Първите две цифри от поредицата са областният код. Например, ако паспортът се издава в Санкт Петербург, първите две цифри са 40, ако в Москва - 45. Ако поредицата започва с 40, а паспортът се издава в Липецк, това е фалшификат. Списък с кодове на градове можете да намерите на уебсайта „Вашият паспорт“.
4. Състоянието на паспорта съответства на датата на издаване. Ако паспортът е нов на външен вид, но е получен преди три години, това трябва да е тревожно.

Също така проверете дали собственото и фамилното име на собственика са се променили. Ако е така, попитайте продавача за удостоверение от службата по вписванията за сключване или прекратяване на брака или за промяна на името.

Документи за заглавие покажете кой и на какво основание притежава апартамент или част от него и кой може да го отдаде под наем.

Видът на документа за собственост зависи от това как апартаментът се е озовал при собственика. Ако бъде приватизиран, документът за собственост ще бъде договорът за прехвърляне на апартамента в собственост. Ако е закупен - договор за покупко-продажба, а ако е наследен - удостоверение за право на наследяване по закон или по завещание.

Ако апартаментът е в нова сграда, документът за собственост може да бъде договор за дялово участие в строителството. Заедно с него е необходимо да се провери актът за приемане на апартамента, ако къщата вече е въведена в експлоатация.

Удостоверение за държавна регистрация на права на собственост потвърждава собствеността върху апартамента или част от него. Няма да има доказателства по два случая:

1. Ако собственикът е регистрирал собствеността върху апартамента от 1991 до 1996г. В този случай е необходимо да се провери дали върху документа за собственост е направена марка за държавна регистрация на правото, например върху договора за продажба.
2. Ако заглавието е регистрирано след 15 юли 2016г. От тази дата удостоверението за регистрация на правото е отменено и заменено с извлечение от USRN.

За да проверите сертификата за собственост, проверете основните документи, посочени в него, с реални документи. Типът, номерът и поредицата трябва да съвпадат. Също така проверете адреса, етажа и площта на апартамента.

Заменя удостоверението за регистрация на собственост. Необходимо е да се потвърди собствеността и списък с документи за собственост, както и да се провери присъствието на други собственици. Проверете данните от извлечението - адреса, основните документи - с документите за заглавие. Всичко трябва да съвпада.

На какво друго да обърнете внимание

Поведение на собственика. Ако той бърза, изнервя се, заплашва да наеме апартамента на други, ако не вземете решение в момента, бъдете нащрек. Оценете адекватността му визуално: гледайте на него преди всичко като на човек. Виждате го всеки месец, решавате проблеми, може би попитайте за помощ, така че наемете апартамент от човек, който поне не ви е отвратителен.

Цена за наем на апартамент. Няма перфектни опции за ниска цена. Обновеният и обзаведен апартамент на пет минути от метрото не може да струва и стотинка. Винаги има причина за цената и това може да е измама.

Документи. Фалшифицирането на документи е скъпа процедура. Следователно измамниците често използват икономичната опция: сами подправят документи или лъжат, защо ги няма. Не наемайте апартамент, докато не видите оригиналните документи.

Колко пари да платите

Сума за наем плащате само за един месец. Ако собственикът предложи да плати веднага шест месеца предварително, откажете.

Залог - това е сумата, която успокоява собственика в случай на повреда на имуществото му. Например, ако работодател счупи прозорец и реши да се изнесе, собственикът ще вземе част от парите от обезпечението, ще оправи прозореца и ще върне останалите. Пълно възстановяване на депозита може да се изисква от собственика само ако наемателят е върнал апартамента в същото състояние, в което е наел.

Размерът на обезпечението се определя от собственика. Най-често има три схеми за обезпечение:

1. депозит, равен на 100% от месечната наемна стойност на апартамента, при едно плащане;
2. депозит, равен на 100% от месечната наемна стойност на апартамента, на две вноски, т.е. разделен на два месеца;
3. двоен депозит, равен на 200% от месечната наемна стойност на апартамента, с едно плащане - главно за бизнес и елитен клас имоти.

Тоест, при сключване на договор, вие плащате или цялата сума на обезпечението, или част от нея по споразумение със собственика.

Не забравяйте дали ще наемете къща

1. Ако бъдете помолени да дойдете в офиса, преди да покажете апартамента и да подпишете договор, не се съгласявайте.
2. Проверете документите, преди да подпишете договора. Вижте паспортите на собствениците, удостоверение за регистрация на права или извлечение от USRN и документ за собственост, например договор за продажба.
3. Винаги сключвайте договор за наем и подписвайте сертификата за прехвърляне и приемане на апартамента.
4. Плащайте наема си само един месец предварително.
5. Платете парите само когато видите жилището и собственика на живо, проверете документите, подпишете договора за наем и сертификата за приемане. И не забравяйте да посочите месечните плащания във формуляра за сетълмент.

Работил по материала

Автор - Мария Яковлева, редактор - Елена Евстратова, редактор на продукция - Марина Сафонова, фоторедактор - Максим Копосов, информационен дизайнер - Женя Софронов, илюстратор - Антон Калашников, изпълнителен директор - Анна Лесных, коректор - Александър Салита, дизайнер на оформление - Евгения Изотова

В социалните мрежи или по старомоден начин - на рекламни постове и входни врати. Въпреки това, на тези реклами често не отговарят истинските собственици на жилища, а от брокерите, с които впоследствие ще трябва да имате сделка. Освен това снимките и описанията на жилищата не винаги отговарят на реалността, затова препоръчваме да не вярвате безусловно на цветните снимки и описания на „мечтания апартамент“, а внимателно да проверите всичко и да спазвате няколко основни правила.

Сефелонор / CC0

Решете в какви условия искате да живеете

Като начало трябва да определите за себе си няколко важни изисквания, от които впоследствие ще се ръководите, когато търсите жилище. На първо място, оценете финансовите си възможности и решете дали можете да наемете апартамент / къща изцяло или само част от тях (стая, половин къща и т.н.). За да комбинирате цена и качество, може да се наложи да се откажете от някои удобства, тъй като на практика няма напълно идеални възможности.

Също така трябва да разберете колко важно е общото състояние на стаята за вас, свежестта на ремонта, наличието на оборудване, мебели и интернет. Необходимо е също така да се вземе решение за района на града, в който те биха искали да живеят, което веднага ще доведе до наличието или липсата на добър транспортен обмен. Всички тези фактори ще повлияят пряко на цената на наема.

Skitterphoto / CC0

Избягвайте фалшивите брокери и моркови

Традиционният метод на измама е да публикувате на уебсайта оферти за наемане на апартамент със занижена стойност или, както ги наричат \u200b\u200bоще, "моркови", с които да примамвате клиентите. Апартамент с добър ремонт и в престижен район не може да бъде евтин, затова най-вероятно, ако се обадите на посочения телефонен номер, ще получите отговор, че този апартамент вече е отдаден под наем, но има и други опции - разбира се, в пъти по-скъпи. Но това все още е безобидна форма на измама, която ще ви отнеме само времето.

Често неопитни наематели попадат в ръцете на измамници. Фалшивите продавачи например искат авансово плащане за жилище, обещавайки да го „резервират“ вместо вас и да изчезнат заедно с парите. За да направят действията си убедителни, измамниците могат да се срещнат с клиента близо до офиса на агенцията за недвижими имоти: не вътре, а отвън.

jarmoluk / CC0

Друг вид измама: на лековерния клиент се предлага да продаде „база от телефонни номера на наемодателите“, която е наета. В повечето случаи такава „база“ е фалшив набор от неясни числа. Друг пример е когато адресите на уж наети апартаменти се "продават", където наематели изобщо не се очакват. При получаване на такива оферти си струва да се помни, че брокерът работи срещу процент от наемната цена и той трябва да получава пари само след подписване на договора, така че няма да търгува базите, от които печели.

Обърнете внимание на детайлите, когато проверявате апартамент

Отнема средно от седмица до месец, за да се намери удобен дом. Ако се опитате много, можете да намерите по-евтин апартамент, както и да избегнете сътрудничество с брокери. Без професионалист обаче ще ви отнеме много повече време, за да намерите подходящ апартамент.

Защо сътрудничеството с брокер е добро? Той вече се запозна с апартамента, идентифицира всички плюсове и минуси на жилищата и не е нужно да отделяте време за това. Професионалистът веднага ще разбере дали харесвате жилището или не и ще покаже само подходящи опции. Ако сами търсите апартамент, тогава често в бързане можете, например, да забравите да огледате батериите, тръбите или балкона, прилежащата територия, да проверите наличието на магазини, детска площадка, аптека и спирки на транспорт в близост.

Агенция "Москва"

Преди да разгледате апартамент (няма значение, с брокери или сами), погледнете къщата и входа. Тук е важно къщата да няма пукнатини, течове, разпадащи се балкони по главата. На входа е желателно комбинирано заключване, стените трябва да са без мухъл и „скално изкуство“. Добре е, ако намерите пощенската си кутия и тя ще се затвори. Ако трябва да наемете квартира на етажи, по-високи от петия, важно е да проверите състоянието на асансьора.

Освен това - не се колебайте да огледате внимателно апартамента. Необходимо е да се провери състоянието на тръбите, бравите и окабеляването. Не боли да огледате прозорците, дали се затварят плътно, дали има пукнатини, а таваните ще могат да ви кажат, ако не за собствениците, то за съседите по-горе.

Проверете жилищните документи

В апартамента, на първо място, определете кой е собственикът и дали той самостоятелно наема жилище. Лошо е, ако някой друг действа от името на собственика, дори роднина, регистрирана в апартамента - син, дъщеря, зет. Настоявайте собственикът сам да е подписал договора за наем, в противен случай след известно време може да се случи, че собственикът не е знаел нищо за случилото се и сте били измамени. Ако роднина или познат действа от името на собственика, той трябва да има съответно пълномощно.

Преди да подпишете споразумението, трябва да се уверите, че нотариалните документи са в ред, че точно това е апартаментът, посочен в споразумението, и че апартаментът принадлежи на човека, с когото подписвате споразумението.

За да направите това, трябва да се запознаете с паспорта на наемодателя и документа за собствеността върху тази жилищна площ. Това може да бъде договор за наследство, приватизация, покупко-продажба, подарък или други документи. Собственикът може да покаже удостоверение за регистрация на апартамента и за предпочитане документ, потвърждаващ липсата на дългове за общинския апартамент.

Проверете незабавно дали един човек е собственик на апартамента. Ако има няколко собственика, тогава е необходимо нотариално заверено съгласие на останалите собственици на имота за отдаването му под наем.

Обсъдете предварително условията за наем

Според закона със собственика ще бъде сключен договор за наем. Документът в бъдеще, макар и частично, ще помогне да се избегнат разногласия със собственика. Важно е предварително да обсъдите всички условия, които предписвате в договора.

В допълнение към стандартните условия за наем - плащане, срок и честота на плащанията - решете кой от вас ще плаща комунални услуги. Обикновено наемателят плаща за измервателни услуги, а наемодателят плаща фиксираните разходи за апартамента. Или страните се договарят за условия, които отговарят на всички.

skeeze / CC0

Най-често конфликтите между собственика и наемателя възникват поради домакински дреболии, поради което при подписването на споразумение именно дреболиите трябва да бъдат взети предвид особено внимателно.

При първата среща със собственика е необходимо да се обсъди честотата на посещенията му в помещенията, които той дава под наем, за да не страда по-късно от манията на собственика.

Обикновено договорът определя реда, в който наемодателят трябва да предупреди наемателя за посещенията си предварително.

Също така си струва да обсъдите със собственика предварително дали трябва да платите в случай на повреди в апартамента: ако тръба изтече, тоалетната е счупена, окабеляването е изгоряло, прозорецът е счупен и т.н. Ще трябва ли сами да си купите пералня или нов диван? Адекватните наемодатели често се съгласяват със своите наематели и се съгласяват да помогнат при ремонт или отстраняване на неизправности.

Избройте всички нюанси на наема в договора

Договорът за наем се подписва на място, в наетото помещение. Препоръчваме Ви да се чувствате свободни да проверите подробностите на споразумението (които може да се различават от договорените, ако брокерът представлява интересите на собственика) и да настоявате за условията, които сте обсъдили със собственика предварително.

Документът трябва да съдържа описание на наетите помещения, адреса на жилището, срока на наема, размера и ясните условия на плащане, информация за собствениците на апартамента или къщата, условията за прекратяване на споразумението. Освен това договорът трябва да описва имуществото, останало в ползване от лизингополучателя, както и да посочва данните за паспорта на двете страни. Ще бъде полезно да се записват текущите показания на брояча за "комуналния", за да не се плаща за предишните наематели.

Не се колебайте да вземете компания със себе си за сделката

Често собственикът на наето жилище не идва да подпише договора сам. Смята се, че „третият“ (без да броим брокера, ако участва в сделката) може да помогне за оценка на евентуална спорна ситуация отвън или просто да подкрепи човека. Ето защо, дори ако ще наемете къща сами, не се колебайте да стигнете до сделката в компанията на приятел или роднина, така че "силите да са равни". Ако се притеснявате за вашата безопасност или сигурността на вашите финанси, но не искате да го покажете, помолете вашия човек да изчака на входа или наблизо.

StockSnap / CC0

За да сключите договор за наем, трябва да вземете паспорт или друг документ за самоличност. Трябва ви както оригиналният документ, така и неговото копие. Не се изненадвайте, ако бъдете помолени да покажете паспорти или свидетелства за раждане на всички членове на семейството, които възнамеряват да живеят с вас в нает апартамент.

След подписване на договора най-вероятно ще трябва да платите три суми наведнъж: за първия и последния месец на наем (депозит), както и да заплатите услугите на брокера, които обикновено съставляват половината от месечните разходи за наем. В случай на предсрочно прекратяване на договора, не забравяйте, че собственикът на апартамента има право да изисква от вас да платите за ползването на жилището за следващия месец - това обикновено се покрива от депозита, направен при сключването на договора.

Виктория Матвиенко

Колко често чуваме истории, когато някой, опитвайки се да наеме апартамент, намери отличен вариант с цветни фотографии, но след като пристигне на мястото, открива изтъркани стени и „мъртва“ баня в къща, разположена на половин час разстояние от метрото.

Много от тях имат приятели или приятели на приятели, които просто са били „хвърлени“ с наема: те ми показаха апартамента, взеха депозит и плащане за първия и последния месец, дори дадоха ключовете. След завръщането си в апартамента обаче беше установено, че ключът вече не пасва и вратата беше плътно затворена. Стопанинът с парите се изпарява, а наемателят остава почти буквално на счупено корито.

Често чуваме от телевизионните екрани истории за недобросъвестни брокери, които, обещавайки да намерят апартамент, вземат авансово плащане от клиента, показват му няколко опции, които не отговарят на описанието, и след това декларират, че условията на договора са изпълнени и продължават да търсят подходящ апартамент, и още повече, се връщат никой няма да печели пари.

Колкото и да се говори за стандартните схеми за измама и измама, руснаците продължават да се сблъскват със завидна последователност. AiF.ru отново се опитва да помогне на своите читатели със съвети как да не влизат в неприятна история, като наемат апартамент. За помощ се обърнахме към експерти от компании, които от няколко години съвестно помагат на наемателите и наемодателите.

Договор като панацея

Всички експерти отбелязаха важността на договор за наем на апартамент, който често е съставен неправилно, а в някои случаи дори се пренебрегва, надявайки се на съвестността на собственика на жилищното пространство.

„Изготвянето на договор за наем е важен етап от сделката. Без този документ всички споразумения ще останат на думи и няма защита срещу триковете на недобросъвестни партньори. Изключително важно е да съставите правилно трудовия договор, като в този случай клиентът ще има документ, който ще му позволи да защитава своите интереси. На пазара на наеми това е много важно условие - в мрежата от недобросъвестни партньори има хора, които са решили да спестят пари от тази услуга и не са сключили споразумение (или са сключили с нарушения). Ярък пример: човек наема апартамент, без да проверява дали лицето, което се е представило като собственик на апартамента, има право да го отдава под наем. Например, ако децата, желаещи да отмъстят на родителите си, предлагат жилища под наем или това са хора, които нямат нищо общо с наетия апартамент, „Сигурен съм Светлана Бирина, ръководител на отдела за градски недвижими имоти и лизинг на NDV-Real Estate.

В интернет можете да намерите голям брой стандартни договори за наем на апартаменти, които често се използват от наемателя и собственика на апартамента при сключване на сделка. Експертите съветват във всеки случай да проверят такова споразумение. AiF.ru разказа на читателите какво трябва да бъде отразено в документа Кирил Кокорин, юрисконсулт в отдел за наемане на апартаменти, ИНКОМ-Недвижими имоти:

„За да бъде признат за валиден трудовия договор, подписан от страните, той трябва да посочи основните условия:

1. Името на жилището под наем, неговите характеристики и точния адрес.

2. Точни паспортни данни на наемателя и наемодателя.

3. Данни за документи, потвърждаващи имуществените права на лизингодателя.

4. Размер на плащането за наем на апартамент, процедура и условия за изчисления.

5. Продължителност на договора за наем. При липса на указание за срока на наема, договорът ще се счита за сключен за 5 години.

6. Данни за граждани, които ще живеят при работодателя.

7. Подписи на страните по трудовия договор.

Необходимо е обаче да се предвидят други също толкова важни условия на този документ, като процедурата и основанията за предсрочно прекратяване на договора по инициатива или вина на някоя от страните; права и задължения на страните; отговорност на страните както за недостатъци, така и за причинени вреди; наказания за наемателя и наемодателя; процедура и основания за уреждане на щети, причинени на имуществото на собственика; плащания и ред на плащане за жилищно-комунални услуги; гаранции на страните; процедурата за уведомяване на страните, като се посочват адресите за уведомяване; възможността за отглеждане на домашни любимци; отговорност и процедура за уреждане на щети, причинени на съседи; забрана или право на наемател да наеме апартамент по договор за поднаем на трети страни; процедура за уреждане на спорове и някои други. "

Евтино, после ядосано

Също така, когато сами търсите апартамент под наем, експертите съветват да обърнете внимание на разходите за наем. В повечето случаи неоправдано ниската цена е изпълнена с някакъв улов.

„Ако сами изберете апартамент, внимателно проучете ценовата ситуация на пазара. Атрактивната евтиност на офертата обикновено е само стръв. Докато разглеждате апартамента и сключвате сделката, отпуснете се, не се изнервяйте, концентрирайте се максимално върху документите и договора за наем, а също така внимателно разгледайте апартамента за недостатъци. Не реагирайте на състоянието на нервност, изкуствено създадено от много собственици и недобросъвестни агенти, благодарение на което клиентът бързо ще прегледа всичко и ще върне парите “, съветва наталия Сивко, управляващ директор на MIEL-Arenda.

„Очевидно е, че жилищната площ, която се наема на ниски цени, има определени недостатъци. Например лошото качество на обекта (стара къща, липса на ремонт, мебели или домакински уреди) или лошо местоположение (далеч от метростанцията, в близост до жп гара или пазар). Също така, намаляването на разходите се улеснява от условието за предплащане за дълъг период (шест месеца, една година) или кратък период на наем (често жилището се дава под наем за лятото). Трябва да се съсредоточите върху средните цени, описанието на обекта в рекламата, да се опитате да разберете подробностите в телефонен разговор и едва след това да отидете за преглед, "- потвърждава Галина Киселева, директор на отдела за наемане на апартаменти, ИНКОМ-Недвижими имоти.

Ключове сутрин, пари вечер

Експертите съветват да не плащате предварително на брокерите и да уреждате сметки със собственика на апартамента само след като апартаментът е бил добре разгледан и всички недостатъци са записани на хартия и подписани от собственика.

„Има случаи, когато наемател разглежда апартамент, плаща депозит, за да резервира апартамент, и определя датата на сделката, а наемодателят изчезва или отказва да върне депозита, но в същото време не преминава през транзакцията. Но работейки с агент, можете да се спасите от подобни ситуации: компанията се грижи за всички проблеми. Най-добре е да се свържете с големи агенции, които са се наложили успешно на пазара и могат да предложат пълен набор от услуги “, обяснява Светлана Бирина.

Според всички експерти най-безопасно е да работите с брокери. Но дори и сред тях има безскрупулни.

„Основното правило, което наемателят, работещ с посредник, трябва да запомни, е да не плаща пари предварително. Плащането на услугите на брокера по сделката винаги се извършва след, а не преди началото на работата, тоест когато той е изпълнил задълженията си към клиента “, съветва Наталия Сивко.

Ако сами изберете апартамент

Когато търсите апартамент чрез специализиран рекламен сайт или група в социалните медии, рискувате да срещнете измамници. За да не си падате по триковете, трябва да обърнете внимание на няколко важни момента.

1. Средна цена на наемане на апартамент според вашите критерии

Твърде "сладките" реклами често са фалшиви. Просторен с модерен ремонт в самия център на града, на минута пеша от метрото и за една стотинка? Много съмнително предложение.

2. Искане за прехвърляне на предплащане на картата

Тази точка често следва от предишната. Обаждате се на рекламата, която ви харесва, те ви казват, че има толкова много желаещи и след това искате да прехвърлите поне няколко хиляди, така че апартаментът да остане при вас. Не се заблуждавайте от това: току-що сте говорили с измамник.

Никога не превеждайте пари на непознати като депозит без лична среща.

3. Автентичността на снимките на апартамента

За да сте сигурни, че информацията от рекламата е точна, проверете снимките на апартамента за автентичност. Това може да стане например чрез търсене на изображения в Google.

Ако един и същ апартамент е публикуван на няколко сайта за отдаване под наем, това не е голяма работа. Друг е въпросът, когато снимките се разхождат в интернет, а описанието, адресът на апартамента и лицето за контакт се променят драстично от време на време.

4. Липса на снимки на апартамента

Рекламите без снимки изглеждат поне странни. В повечето случаи това означава, че нещо не е наред с апартамента или че такова жилищно пространство изобщо не съществува.

5. Честота на поставяне на реклами

Случва се същата реклама за отдаване под наем да се появява и изчезва със завидна честота. Преди две седмици апартаментът беше отдаден под наем, след това беше отдаден под наем, а месец по-късно отново е актуален. И така в кръг.

Разбира се, може да не става въпрос за собственика, а за наемателите. Е, човек няма късмет за наемателите и това е всичко. Независимо от това, често мигащите реклами са тревожни.

6. Лице за контакт

Кой се занимава с въпроса за апартаментите под наем? Самият собственик или брокерът? Ако не искате да платите комисионна, равна на половината или дори на цялата сума на месечното плащане, тогава рекламите от брокери не са подходящи за вас.

Ако се свържете с брокер

Брокерите могат да улеснят живота ви и да ви помогнат да намерите мечтания апартамент. Или могат да получат хубави нерви, да изпразнят портфейла ви или да ви губят времето. Ето кога да внимавате.

1. Имотът не може да посочи фирмата, на която е сега или където е работил преди

Ако брокерът твърди, че е в персонала на агенцията, можете да се свържете директно с компанията и да изясните това.

Ако брокерът е частен предприемач, при всички случаи той трябва да ви каже поне няколко компании, в които е работил преди. Ако имате затруднения с това, може да сте пред измамник.

2. Имотът не се интересува от това кой и в какъв състав ще живее в апартамента

Почти всеки собственик най-малко грубо представя когото вижда като наемател и уведомява брокера за това. Ако по време на разговор не ви питат за броя наематели, присъствието на животни и постоянната работа, това е камбана.

3. Имотът не е експерт в своята област

Трудно е да си представим, че брокерът не знае как да напише разписка за получаване на пари или да попълни договор за наем. И ако все още не знаете, това не е посредник.

4. От вас се изисква да платите комисионната преди подписване на договора

Имотът получава комисионна само след сключване на сделката. Ако бъдете помолени да платите предварително, не се поддавайте и не превеждайте средства.

5. Имотът се занимава само с един апартамент

Обикновено брокерът има няколко обекта на работа. Подозрително е, когато специалист отделя цялото си време само за един апартамент. Опитайте да въведете телефонния си номер в лентата за търсене на браузъра си и вижте колко реклами ви дават.

6. Имотът се представя като служител на информационната агенция

Предлага се да стигнете до офиса, да сключите споразумение и да получите достъп до базата данни на собственика след заплащане на комисионната.

Имотът няма да отиде с вас, за да инспектира апартамента и да се срещне със собственика и ако се получи на някого от получената база, тогава след предварително споразумение за срещата, наемодателят ще отмени всичко в последния момент.

В този случай няма да можете да върнете парите, защото сте подписали споразумение за предоставяне на информационни услуги. За да получите справедливост, можете да отидете при адвокати и да се опитате да подадете молба в съда. Никой обаче не може да ви гарантира успешен резултат. Затова внимателно проучете всички документи, върху които сте поставили подписа си.

Етап 2. Първи контакт със собственика

Избрали сте идеалния според вас вариант и с удоволствие се обаждате, за да уговорите среща. Първо разберете дали наистина разговаряте със собственика, а не с брокера или някой друг. Дори ако в рекламата е посочено, че апартаментът се наема директно.

Задайте наемодателя няколко въпроса. Например къде отиват прозорците на апартамента или на какъв етаж е той.

Ако човекът се колебае, той може да се опитва да ви измами. Собственикът ще отговори на такива въпроси незабавно.

Ако смятате, че всичко е наред, преминете през информацията, посочена в обявата: посочете цената, необходимостта от депозит и плащането за последния месец. Разберете за колко време се дава апартаментът под наем, дали наистина има 10 минути до метрото, а не 30. Като цяло, поговорете за всички важни за вас нюанси.

Етап 3. Проверка на жилището

1. Оценете входа. Състоянието му може да каже много за наемателите на къщата - вашите потенциални съседи.
2. Опитайте се да погледнете съседите си и да попитате кой е живял в апартамента преди вас. Препоръчително е да направите това заедно със собственика: ако наемателите на съседните апартаменти не са новодошли, тогава те ще разпознаят наемодателя ви и вие отново ще се уверите, че той е собственикът.
3. Погледнете отблизо банята, особено водопровода. Ако кранът тече, струва си веднага да посочите на собственика.
4. Проверете състоянието на мебелите и оценете износването им.
5. Обърнете внимание на местоположението на търговските обекти. Може да се наложи да пренаредите мебелите.
6. Ако имате домашни любимци, проверете дали предишните жители са имали котка или куче.
7. Не бъдете мързеливи да включите всички уреди и домакински уреди, които планирате да използвате.
8. Проверете всички ключове в апартамента.
9. Попитайте за наличието на интернет.
10. Проверете ключалките, така че да не се налага да чакате под вратата, докато не бъдете допуснати вътре. Ако има няколко ключалки и ключът ви е даден само от един, разберете причината. Собственикът може да каже, че ключалката е била счупена дълго време и не е била използвана. Трябва да настоявате за подмяна или ремонт и да поискате пълен комплект ключове.
11. Уверете се, че пломбите на измервателните уреди са непокътнати.
12. Проверете състоянието на балконските врати и прозорци, ако не искате да замръзвате през зимата.
13. Оценете целия апартамент.

Ако нищо от горното в апартамента не ви притеснява, можете да пристъпите към съставяне на договор.

Етап 4. Сключване на договора

Какви документи на собственика трябва да бъдат проверени

Ако апартаментът има един собственик

Когато сключвате договор за наем, помолете наемодателя да ви покаже:

• паспорта;
• удостоверение за собственост или извлечение от USRN.

Трябва да се уверите, че апартаментът принадлежи на човека, който се е представил като собственик на апартамента.

Един от най-често срещаните видове измами на пазара е отдаването под наем на чужд апартамент. Жилището може да бъде отдадено под наем от „приятел“ на собственика на апартамента, който се е настанил в него само за няколко дни.

Артур Устимов, основател и главен изпълнителен директор на Arendatika, услуга за управление на наеми

Ако не сте проверили документите за имота, тогава рискувате не само да загубите пари, но и да останете на улицата.

Ако има няколко собственика

В допълнение към паспорт и удостоверение за собственост, трябва да получите писмено съгласие за отдаване под наем на апартамента от всички собственици, както и от тези, които са регистрирани в апартамента.

Ако в апартамента е регистриран далечен роднина, той може да дойде в апартамента, който сте наели, и да остане в него. В този случай договорът за наем ще бъде валиден, но никой не може да забрани на лице, регистрирано в апартамента, да живее в него.

Ако апартаментът е собственост на съпрузите

Първо трябва да разберете дали апартаментът е в съвместна или споделена собственост.

Иващенко Сърбухи Саргисовна, водещ юрист на Европейската правна служба

За застраховка можете да разберете за наличието на брачен договор и да се запознаете с неговите условия. Ако апартаментът принадлежи на единия от съпрузите, тогава съгласието на другия не е необходимо. Ако е в съвместна собственост, ще е необходимо да се поиска съгласието на всеки собственик.

Какво да търсите при съставяне на договор

Договорът за наем е документ, който ще ви помогне да избегнете ненужни конфликти, така че е много важно да вземете отговорен подход към неговата подготовка. Лайфхакърът вече каза как, така че ще се съсредоточим само върху най-важните моменти.

Задължителни данни

• Предмет на договора е апартамент. Трябва да посочите пълния адрес, площ и брой стаи.
• Страните по споразумението са собственикът на жилището (или негов представител с нотариално заверено пълномощно) и наемателят.
• Данни за паспорти и информация за мястото на регистрация - както собственика на апартамента, така и наемателя.

Срокът на договора и процедурата за плащане

Посочете условията на договора и периода, в който трябва да платите наема. Обърнете внимание на санкциите за нарушение на платежното нареждане. Например може да имате седмичен период за изплащане на дълга, след което собственикът има пълното право да ви изведе от апартамента.

Фактът на плащането трябва да бъде записан: когато плащате в брой, поискайте разписка от собственика, а когато прехвърляте на карта, поискайте банково извлечение.

Целта на плащането трябва да съдържа връзка към вашето споразумение. Например: изплащане по трудов договор No 1 от 1 януари 2018 г. за юни 2018 г.

Освен това договорът трябва да съдържа сумата, която сте превели на собственика при пристигане. Това може да бъде плащане за първия и последния месец на пребиваване, както и застрахователен депозит - гаранция, че ако наемателят причини щети на имуществото, собственикът на апартамента ще получи материално обезщетение.

Собственикът може да удържи цялата сума или част от гаранционния депозит, в зависимост от размера на причинената вреда. Ако при оглед на апартамента всичко е наред, застрахователният депозит се връща изцяло на наемателя. Размерът на депозита, който е удобен за всяка страна, се договаря при сключването на договора.

Процедура за изгонване

Особено внимание трябва да се обърне на правилата за изгонване от апартамента. Те трябва да са удобни за всяка страна.

Понякога договорите показват, че на наемателя се дава само няколко дни, за да се изнесе и да търси нов апартамент. А някои договори за наем дори предвиждат глоби за живота на лизингополучателя по-малко от определен период.

Артур Устимов, основател и главен изпълнителен директор на Arendatika, услуга за управление на наеми

Честота на посещенията на собственика

Честите изненадващи посещения от собственика носят малко радост. Не можете обаче да му забраните да посещава собствения ви апартамент. Обсъдете честотата на посещенията, които са удобни и за двама ви, посочете колко дълго собственикът трябва да ви предупреждава и запишете споразуменията в документа.

Комуникационни канали

В договора трябва да посочите имейл адресите или телефонните номера на двете страни - в зависимост от избрания канал за комуникация. По-добре и двете, за да сте сигурни.

Не изтривайте кореспонденцията с наемодателя, за да се позовавате на нея в случай на несъгласие.

Опис на ценности и показания на броячите

В акта за приемане и предаване на апартамента, който е приложен към договора, трябва да включите опис на ценни неща. Ако сте направили гаранционен депозит при пристигане, съществува риск да не го получите обратно. Трябва да проверите целия апартамент. И колкото по-внимателни, толкова по-добре. Вече знаете на какви точки да се съсредоточите, когато разглеждате апартамент.

Най-сигурното нещо, което трябва да направите, е да заснемете всички открити дефекти, така че те да не ви бъдат приписани при заминаване. И снимките могат да бъдат отпечатани и приложени към акта.

Актът трябва непременно да съдържа показанията на отделните водомери и електромери по време на чекирането.

Ремонт и планирани промени в апартамента

Направете списък с промените, които планирате да направите, и уредите или мебелите, които планирате да закупите. Договорете се за максималната сума и решете как ще се извърши плащането: само от собственика, от вас или 50/50.

Препоръчително е предварително да се предпишат условията на неразделни и отделими подобрения в договора или да се изготви допълнително споразумение по-късно. В същото време е препоръчително да направите резервация в договора нещата да бъдат върнати на собственика, като се вземе предвид естественото износване.

Артур Устимов, основател и главен изпълнителен директор на Arendatika, услуга за управление на наеми

Посочете в договора кой плаща за повредата на битовите електроуреди. За съжаление, по време на първоначалната проверка не можете да сте на 100% сигурни, че устройствата са в перфектно работно състояние и може да бъде трудно да се докаже, че повредата се дължи на нормално износване, а не поради неправилна работа.

Ако забележите, че устройството диша в огън, посочете това на собственика и го проверете заедно и след това фиксирайте споразумението в документа. В противен случай, ако се случи повреда, може да ви е необходим опитът на професионалист, който да докаже, че не сте участвали в неизправността.

Живее в апартамента

Не забравяйте да посочите в договора тези, които ще живеят в апартамента с вас. И също така да ме уведомите, ако имате такъв. Не бива да лъжете за такива неща: с голяма вероятност ще бъдете хванати в лъжа и последиците ще бъдат много тъжни.

Кога си струва да се откажете от договора за наем

Най-тревожният сигнал е отказът да се представят актове за собственост. Вероятно е апартаментът да не е наред.

Апартамент, чийто собственик е твърде притеснен за имота си, също може да бъде проблематичен. Такива собственици могат да идват при вас твърде често, за да проверят безопасността на собствеността си, което, разбира се, ще ви създаде дискомфорт.

Артур Устимов, основател и главен изпълнителен директор на Arendatika, услуга за управление на наеми

Струва си да се обърне внимание на поведението на собственика. Прекомерната нервност е тревожна, както и неразумното бързане за сключване на договор. Ако бъдете помолени да подпишете документи възможно най-скоро, не ви позволяват да проверявате изправността на домакинските уреди и да отстранявате дефекти, тогава това е друга камбана.

Не бързайте, проучете замислено договора, задайте въпроси и обсъдете проблемни моменти. Проверете каквото е необходимо. За вас е важно, че в апартамента е удобно да живеете и всички трудности са сведени до минимум. Собственикът иска жилищното му пространство да остане в правилно състояние, а също така не иска да бъде редовен участник. Оценявате се взаимно - това е добре. И в този случай е правилно да отделите достатъчно време за процеса на документиране и оглед на апартамента.