استئجار المباني غير السكنية بالقرب من المدينة. إيجار المباني البلدية غير السكنية

إيجار المباني البلدية غير السكنية من إدارة المدينة -إنه أحد أفضل الحلول لرواد الأعمال والشركات الذين يتطلعون لاستئجار عقارات لأعمالهم. في أوقات الأزمات ، ستسمح لك هذه الخطوة باستئجار مبانٍ من مالك عقار موثوق به وبتكلفة معقولة. ما هي الميزات المتوفرة عند استئجار المباني غير السكنية بالقرب من المدينة؟

ميزات التشريع

يمكن نقل الملكية المملوكة من قبل إدارة المدينة إلى المستأجر على أساس المناقصات أو المزادات. يحدد القانون الاتحادي رقم 135 المؤرخ 26 يوليو 2006 "بشأن حماية المنافسة" إجراءات تقديم العطاءات وغيرها من الميزات.

وفقًا للقانون ، يتم إجراء المزاد بواسطة مالك العقار التابع للبلدية. يمكن أن تعمل الهياكل التالية كمؤجر:

• لجنة علاقات الملكية التابعة لإدارة المدينة ، إذا كانت الممتلكات مدرجة في خزينة هذا التشكيل البلدي ؛
• المؤسسات الوحدوية والمؤسسات البلدية ، إذا تم تخصيص الممتلكات لها على أساس الإدارة الاقتصادية أو الإدارة التشغيلية.

لاستئجار مبنى بلدية ، عليك الذهاب إلى موقع المزاد الرسمي www.torgi.gov.ru. يتم نشر جميع الإخطارات حول بداية المزادات والصفقات هنا. وفقًا للقانون ، يجب وضع الإشعار في موعد لا يتجاوز 20 يومًا قبل نهاية تاريخ تقديم طلبات المشاركة.

يجب على رواد الأعمال والشركات الذين يخططون للمشاركة في المزاد تقديم طلب خلال المهلة المحددة. ستنظر لجنة تنظيم المزاد في الطلب وتقرر ما إذا كان يمكن قبول المشارك في المزاد. علاوة على ذلك ، سيتم قبوله للمشاركة إذا قدم جميع المعلومات اللازمة. يمكن فقط الاعتراف بالمشارك الذي قدم العرض الأكثر فائدة باعتباره الفائز.

في غضون 10 أيام بعد انتهاء المزاد ، ستبرم الإدارة اتفاقية إيجار مع الفائز بالمزاد. يتم نشر المعلومات حول النتائج على الموقع.

فوائد الإيجار من المدينة

يتمتع استئجار غرفة من إدارة المدينة بالمزايا التالية:

1. القدرة على بدء عمل تجاري بسرعة ؛
2. فرصة لخفض التكاليف وتحرير الأموال لتطوير الأعمال ؛
3. الاختيار السريع للمباني إذا كانت الشركة تتطلب مكاتب إضافية ؛
4. إذا تسبب العمل في خسائر ، فيمكنك تجنب مشكلة توزيع الممتلكات بين المؤسسين في وجود العقارات ؛
5. تكلفة تنافسية
6. موقع المرافق في المناطق ذات البنية التحتية المتطورة ؛
7. إمكانية الشراء اللاحق للعنصر المؤجر ؛
8. مخطط شفاف لنقل كائن على أساس الإيجار.

نتيجة لذلك ، فإن استئجار عقار غير سكني من سلطات المدينة يجعل من الممكن بدء عمل تجاري ، بعد أن حصل على عقار أقل من القيمة السوقية. وفي حالة الحاجة إلى مكتب إضافي ، فإن ذلك سيجنب التكاليف الباهظة لشرائه أو تأجيره من شركة خاصة.

يمكن توفير الممتلكات غير السكنية لإدارة المدينة للاستخدام المؤقت ليس فقط للكيانات القانونية ، ولكن أيضًا للمواطنين العاديين. يمكن للإدارة توفير أشياء لا تنتمي إلى ممتلكات الاتحاد الروسي. تخضع جميع قضايا الإيجار والاسترداد للمباني البلدية لاختصاص لجنة إدارة الممتلكات ، التي تخضع لكل إدارة.

يمكن استئجار ما يلي من إدارة المدينة:

• مبنى إداري؛
• مستودع؛
• مساحة المكتب.

إذا لزم الأمر ، يمكن استئجار قطعة أرض من الإدارة.

اليوم ينتمي أكثر من 70٪ من العقارات إلى فئة الأغراض البلدية. وهذا يؤدي إلى حقيقة أن السلطات البلدية أصبحت شبه احتكار في سوق تأجير العقارات غير السكنية.

أين يمكنني العثور على عقار للإيجار؟

تقع جميع العقارات المتاحة للإيجار على الموقع الإلكتروني للإدارة المحلية. يمكنك التعرف على القائمة ومعرفة الظروف التي يتم بموجبها طرحها للمزاد. يمكنك استئجار المباني غير السكنية بالقرب من المدينة مباشرة. في هذه الحالة ، لا يُسمح بالإيجار من الباطن من المستأجر.

إذا كنت بحاجة إلى غرفة معينة ، فأنت بحاجة إلى معرفة من يملكها. إذا اتضح أنها ليست للإيجار وأن مالكها ليس شركة تجارية أو فردًا ، فيجب عليك الاتصال بالإدارة المحلية. يمكنك أيضًا الانتقال إلى موقع الإدارة ، حيث توجد قائمة بجميع الكائنات التي تنتمي إليها. إذا كان العنصر معروضًا بالفعل للمزاد ، فستجده في موقع المزاد.

يتم إبرام اتفاقية إيجار بين إدارة المدينة والمالك. كقاعدة عامة ، يتم إصدارها مع العارض الفائز. ولكن هناك استثناء عندما يصدر أمر نقل الملكية للإيجار من قبل رئيس الإدارة.

يجب أن تحتوي الاتفاقية على الأقسام الرئيسية ، مثل أي اتفاقية إيجار أخرى. وهي تحدد بالتفصيل اسم المنظمات أو الأفراد الذين أبرموا العقد. يصف المستند بالتفصيل الكائن الذي يعمل كموضوع للعقد. من الضروري الإشارة إلى العنوان التفصيلي للموقع والمساحة والأرض والخصائص الأخرى للكائن. إذا لم يتم ذلك ، لا يمكن اعتبار العقد ساري المفعول.

تم تحديد حقوق والتزامات الأطراف بالتفصيل. يكتسب هذا القسم أهمية خاصة إذا تم الإشارة إلى الحاجة إلى إصلاحات تجميلية أو كبيرة كشرط إيجار.

يجب أن يحتوي قسم السعر وشروط الدفع على معلومات حول الإيجار الدقيق وتاريخ الدفع. هذا مهم لأنه بدون هذه المعلومات يعتبر العقد مجانيًا. ووفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، يتم إبرام عقد الإيجار على أساس قابل للاسترداد فقط.

إنهاء العقد من قبل الإدارة

يمكن للإدارة إنهاء العقد في حالة ارتكاب انتهاكات لمتطلبات القانون وشروط العقد. هناك الأسباب النموذجية التالية لإنهاء العلاقة التعاقدية:

1. التأخر في السداد. في حالة حدوث تأخيرات في السداد أكثر من مرتين متتاليتين ، يجوز للإدارة إنهاء العقد. قد تنص شروط الاتفاقية على أنه حتى الانتهاك الفردي للدفع سيكون سببًا كافيًا لإنهاء الاتفاقية.
2. عدم استخدام المبنى أو استخدامه لأغراض أخرى. لذلك ، يمكن إنهاء العقد إذا قام المستأجر بتنظيم مساحة بيع بالتجزئة بدلاً من مكتب.
3. انتهاك الشروط المقررة لاستخدام الممتلكات. يمكن أن يكون هذا إصلاحًا شاملاً أو إعادة تطوير دون موافقة الإدارة.
4. رفض الإصلاح ، إذا كان شرطًا أساسيًا لاتفاقية الإيجار.

هناك حالات عندما تنهي الإدارة العقد إذا كانت تخطط لاستخدام المبنى لأغراض أخرى. أحد الأسباب النموذجية هو استخدام المباني للاحتياجات الاجتماعية. في هذه الحالة ، ستعوض المدينة المستأجر عن الخسارة.

وبالتالي ، فإن إبرام اتفاقية إيجار للمباني غير السكنية مع سلطات المدينة له مزايا. في المتوسط ​​، يكون هذا الكائن أرخص وفي نفس الوقت يمكن أن يكون له موقع مفيد. ولكن هناك أيضًا مخاطر مرتبطة بإمكانية إنهاء الاتفاقية.

أرتيم تيميروف ، المؤسس المشارك لجمعية "بلاك" التعاونية

- الآن نحن موجودون في شكل ركن قهوة في مكتبة Tsiolkovsky ، وعلينا جميعًا المغادرة بحلول الأول من ديسمبر ، حيث يتم إغلاق المبنى لإعادة الإعمار. قررنا البحث عن غرفة لمقهى متكامل به مقاعد. لذلك ، بعد ثلاثة أسابيع من البحث ، أدركنا أن عددًا كبيرًا من المباني في السوق مؤجر من الباطن من المدينة. أي أن المباني نفسها تنتمي إلى المدينة ، ويؤجرها شخص ما مقابل فلس واحد ، ثم يؤجرها من الباطن بسعر السوق.

وبدون إيقاف عمليات البحث من خلال القنوات المعتادة (CIAN ، الوكالات العقارية) ، قررنا معرفة كيفية استئجار غرفة من المدينة. أصبح من الواضح أن المزادات ممارسة شائعة. تقام المزادات شهريا يمكنك المشاركة فيها. لكننا أدركنا أنه ليس لدينا الكثير من الفرص للفوز في هذه المزادات ، لأننا مشروع صغير جدًا (عمرنا ستة أشهر فقط) ، بالإضافة إلى أننا لا نملك الكثير من المال للتنافس على حق استئجار أماكن جيدة مع الشركات الموجودة في السوق منذ فترة طويلة.

لكننا اكتشفنا أيضًا أنه من الممكن استئجار أماكن من المدينة دون المشاركة في المزاد. ومع ذلك ، لم نعثر على إجابة لمسألة كيفية القيام بذلك. لقد أدركنا للتو أن هذا ممكن فقط لأصحاب المشاريع الذين تم تضمين أنشطتهم في قائمة الأنشطة ذات الأولوية ، ونحن نلائم هذه المعايير ، لأن أحد الأنشطة ذات الأولوية هي ريادة الأعمال الشبابية.

اتصلنا بقسم العقارات لمعرفة المزيد حول هذا الموضوع. تم نقلنا عدة مرات من مسؤول إلى مسؤول ، وفي النهاية قدمنا ​​استئنافًا كتابيًا رسميًا إلى الدائرة. لقد حصلنا على ورقة حيث يشار إلى رقم الاستئناف ، ويشار أيضًا إلى أنه سيتم تقديم الإجابة في غضون 30 يومًا.

نظرًا لأننا لا نثق حقًا بالمسؤولين والآلة البيروقراطية بأكملها ، فقد كنا خائفين من أن هذا قد يستغرق إلى الأبد أو أن تأتي الإجابة ، وليس إجابة كاملة ، وبالتالي قررنا دعم الأمر برمته مع بعض على الأقل. نوع من التغطية الإعلامية. كتب نشر على الشبكات الاجتماعية.

كان هناك الكثير من المشاركات على Facebook ، وتركت إدارة الممتلكات تعليقًا تحت منشورنا مفاده أننا سنتلقى إجابة "في موعد لا يتجاوز الموعد النهائي ؛ ومن المؤكد تمامًا أن عدد مرات إعادة إرسال رسالتك لا يؤثر على جودة عمل القسم ووقت الاستجابة المنظم ".

كما طلب منا المسؤولون إبلاغهم بالنتيجة. لذلك نتصل الآن بقسم العقارات مرة واحدة في الأسبوع ونسأل عن مصير استئنافنا. بمجرد أن تأتي الإجابة ، سننشرها بالتأكيد على الشبكات الاجتماعية.

كونستانتين بوزدنياكوف ،نائب المدير العام لمؤسسة الموازنة الحكومية "الأعمال الصغيرة في موسكو"

- لممثلي الشركات الصغيرة والمتوسطة في موسكو الحق في شراء تفضيلي لأماكن تصل مساحتها إلى ألف متر مربع. م يمكنهم الاستفادة من هذه الفرصة إذا كانوا قد استأجروا الموقع لمدة عامين على الأقل وإذا لم تكن هناك متأخرات في الإيجار والعقوبات في يوم تقديم الطلب. في الوقت نفسه ، يمكن الدفع على أقساط على مدى ثلاث سنوات.

لجميع الشركات الصغيرة التي تستأجر مباني بالقرب من المدينة بمساحة تصل إلى 300 متر مربع. م (وتم إبرام اتفاقية الإيجار دون تقديم عطاءات) ، لعام 2014 الحد الأدنى للمعدل هو 3500 روبل. لـ 1 متر مربع. م سنويا.

إذا كنت شركة صغيرة ، فإنك تستأجر مباني تزيد مساحتها عن 300 متر مربع. م والقيام بأنشطة في مجالات الرعاية الصحية والتعليم والتجارة في المتاجر الاجتماعية والمطاعم الاجتماعية وخدمات المستهلك والتربية البدنية والرياضة والثقافة والإنتاج والحرف اليدوية ، يمكنك الحصول على الدعم. للقيام بذلك ، تحتاج إلى إرسال طلب إلى العمولة بحلول 1 ديسمبر 2013 بشأن تطبيق الحد الأدنى لمعدل الإيجار لعام 2014.

ينطبق هذا أيضًا على الشركات الصغيرة التي توظف أشخاصًا معوقين. الشرط هو أن يكون متوسط ​​عدد الأشخاص ذوي الإعاقة 50٪ على الأقل ، وأن تكون حصتهم في صندوق الأجور 25٪ على الأقل. في هذه الحالة ، يجب أن يكون مقدم الطلب ، بالطريقة المنصوص عليها ، مدرجًا في سجل الأعمال الصغيرة ، ويجب أن يستخدم المنشأة للغرض المقصود منها ويجب ألا يكون عليه أي ديون.

إذا واجهت أي صعوبات ، يمكنك التشاور مع المتخصصين في مؤسسة الميزانية الحكومية "Small Business of Moscow" ، جهات الاتصال موجودة على موقع الويب www.mbm.ru

يتم تأجير المباني والمباني المملوكة لمدينة موسكو في المزاد. يحتاج رائد الأعمال إلى:

1. حدد فرضية من قائمة الأشياء المعروضة للمزاد على الموقع الرسمي لقسم العقارات بالمدينة - www.dgi.mos.ru (مالك الأشياء) أو على الموقع الإلكتروني للجنة المناقصات - tender.mos .ru (منظم المزاد).

2. تقديم طلب الاشتراك في المزاد في الوقت المناسب (لجنة المناقصات).

3. دفع الوديعة (المبلغ موضح في وثائق المزاد).

4. شارك في المزاد.

5. يمكن لأصحاب المشاريع معاينة أي مبنى / مبنى معروض للبيع بالمزاد. للقيام بذلك ، تحتاج إلى تقديم طلب لفحص الكائن إلى لجنة المناقصات.

معدلات الإيجار المنخفضة والثابتة ، والقدرة على شراء العقارات ، والبرامج التفضيلية - هذه ليست سوى المزايا الرئيسية لموسكو. يتزايد عدد المستأجرين في المدينة كل عام: لذلك ، مقارنة بعام 2016 ، تمكنوا في عام 2017 من الحصول على عقارات بشروط مواتية بنسبة 10٪ أكثر من رواد الأعمال. في المجموع ، تم عقد ما يقرب من 6000 مزاد للممتلكات والأراضي العام الماضي. في عام 2018 ، سيستمر المستأجرون في تشغيل جميع البرامج التي تسمح لهم بالتوفير بشكل كبير في الإيجار والسعي لشراء العقارات الحضرية. لا تفوت فرصتك في الحصول على عقار بسعر إيجار أقل بكثير من السوق! ستساعدك مقالتنا التي تحتوي على تحليل تفصيلي لعملية الإيجار وتعليقات الخبراء على فهم تفاصيل العطاء.

الخطوة الأولى: اختيار العقار

يمكن الاطلاع على العناصر المتاحة للإيجار من DGI على الموقع الإلكتروني: https://investmoscow.ru/tendersأو https://www.mos.ru/tender/function/zem-imush-torg/edinyy_spisok_torgov/... توجد مرشحات ملائمة هنا للعثور على أماكن غير سكنية في المنطقة المرغوبة ، المنطقة المطلوبة ، لغرض معين.

هام: قم بتقييم ليس فقط المباني ، ولكن أيضًا شروط المزاد: ما هي المواعيد النهائية لقبول طلبات المشاركة ، وما هو مبلغ الإيداع. قم بتنزيل وثائق القطعة ، اقرأ اتفاقية الإيجار. لاحظ بعض العوامل المهمة مثل إمكانية تأجير العقارات من الباطن ، والتنازل عن المطالبات ، والإنهاء المبكر للعقد ، وما إلى ذلك.

يعتقد بعض رواد الأعمال أنهم يشترون خنزيرًا في كزة من خلال توقيع اتفاقية مع DGI. بصفتي محاميًا أعمل في سوق العقارات لسنوات عديدة ، أسارع إلى تدمير هذه الصورة النمطية. على العكس من ذلك ، يتم تقديم جميع وثائق الكائن في المجال العام ، بدءًا من المقتطف من USRN وانتهاءً بشهادة التسجيل من BTI. يتم عرض الأشياء مع الكثير من الصور. علاوة على ذلك: يمكن للمشاركين في المزاد الموافقة على إجراء فحص شخصي للمباني: لهذا يتعين عليك تقديم طلب على الموقع قبل يومين على الأقل من بدء المزاد. https://investmoscow.ru/tenders.

الخطوة الثانية: التسجيل في موقع العطاء وتقديم الطلب

يجب على رواد الأعمال الذين يشاركون في المزاد لأول مرة إكمال إجراءات التسجيل على الموقع. للقيام بذلك ، ستحتاج إلى اجتياز الاعتماد وتثبيت الشهادات ونظام حماية المعلومات المشفرة على جهاز الكمبيوتر الخاص بك. سيحتاج رواد الأعمال إلى توقيع إلكتروني. نوصي ببدء إجراءات التسجيل قبل أسبوع على الأقل من الموعد النهائي لقبول طلبات المزاد التي تهتم بها.

إذا كان الكيان القانوني مسجلاً بالفعل ، فأنت تحتاج فقط إلى تقديم طلب للمشاركة في المزاد. علاوة على ذلك ، سوف تحتاج أيضًا إلى:

• تقديم المستندات - مقتطف من سجل الدولة الموحد للكيانات القانونية أو USRIP ، ونسخًا من المستندات التأسيسية ومقتطفًا من الهيئة المعتمدة التي توافق على المعاملة. تحتاج أيضًا إلى مستندات تؤكد سلطة الشخص المشارك في المزاد.
• قم بالإيداع - يُشار إلى مبلغه في وثائق المزاد. يتم إرفاق مستند الدفع مع علامة البنك على الدفع بالطلب. يجب أن يشير الإيصال إلى رقم الدفعة وتاريخ المزاد والعنوان والمساحة الإجمالية للمبنى ومبلغ الإيداع.

هام: لماذا قد يتم رفض العطاء؟

هناك عدد قليل جدًا من الأسباب التي تمنع رواد الأعمال من تقديم عطاءات: وهي عدم دفع وديعة ، ومجموعة غير كاملة من المستندات ، وانتهاك متطلبات تسجيل وثائق المزاد. كما سيتم استبعاد الشركات التي هي في مرحلة الإفلاس أو التصفية من المشاركة في المزاد.

الخطوة الثالثة: المشاركة في المزاد

في الوقت المحدد ، يجب أن تشارك في المزاد على موقع الموقع. يصبح الحد الأدنى للسعر هو السعر المشار إليه في وثائق اللوط. تم توضيح خطوة المزاد أيضًا في المستندات - كقاعدة عامة ، تبلغ 0.2 ٪ من مبلغ اللوت. إذا لم تتم مقاطعة التطبيق خلال ساعة ، فسيكون الفائز بالمزاد هو المشارك الذي عرض المبلغ الأخير. بعد نشر بروتوكول التداول على الموقع الإلكتروني ، يتم التعرف عليها على أنها صالحة.

هام: ماذا لو كنت مقدم العطاء الوحيد؟

في هذه الحالة ، لا يتم تقديم العطاء ببساطة: ستعرض المدينة إبرام اتفاقية إيجار مباشر وفقًا للشروط المنشورة في وثائق المجموعة.

ياكوشيف أنطون ، المحامي RFI Consult

قبل المشاركة في المزاد ، من الضروري تقييم المخاطر. وبالتالي ، لا يتم إرجاع مبلغ الوديعة إلى صاحب المشروع إذا كان هو المشارك الوحيد الذي تم قبوله في المزاد أو قام بتقديم أقصى عرض ، لكنه رفض التوقيع على البروتوكول أو اتفاقية الإيجار.

الخطوة الرابعة: إبرام العقد

ما بين 10 و 20 يومًا بعد انتهاء المزاد ، يجب على صاحب المشروع الوصول إلى إدارة العقارات في مدينة موسكو لتوقيع عقد لاستئجار المباني غير السكنية. في الوقت نفسه ، يجب عليه الامتثال لجميع متطلبات التوثيق والإيداع. لا يمكن تغيير الاتفاقية من جانب واحد من قبل أي من الطرفين. إذا تهرب المشارك الذي حصل على المركز الأول من توقيع العقد ، فعندئذ بدلاً منه ، يمكن لـ DGI تقديم عقد إيجار لرجال الأعمال الذين عرضوا المبلغ الثاني والثالث من النهاية.

ياكوشيف أنطون ، المحامي RFI Consult

على الرغم من بساطة إجراء استئجار المباني غير السكنية من إدارة العقارات في مدينة موسكو ، إلا أن هناك العديد من المزالق التي لا يعرفها رواد الأعمال. على سبيل المثال ، من الصعب إجراء تقييم موضوعي لقيمة المبنى بالنسبة للأعمال التجارية وفهم إلى أي مدى يكون من المنطقي رفع الأسعار. قد تنشأ مشاكل عند جمع الوثائق ، التسجيل في الموقع للمزادات ، المشاركة في المناقصات. أخيرًا ، من المهم جدًا أن يقوم المحامي بتحليل عقد الإيجار ويسلط الضوء على إيجابيات وسلبيات الاقتراح.

يشعر عملاؤنا دائمًا بالرضا عن التعاون مع استشارة RFI ، نظرًا لأننا نقدم خدمات تسليم المفتاح - بدءًا من اختيار الأماكن لمعايير العميل وجمع المستندات للمشاركة في البرامج التفضيلية لـ DGI وانتهاءً بتوقيع اتفاقية مع موسكو قسم الأملاك. يحصل العملاء على العقارات على عقد إيجار طويل الأجل بأفضل سعر.

تأجير ممتلكات الدولة من قبل المؤسسات

في الاتحاد الروسي ، كما تعلم ، يتم الاعتراف بأشكال الملكية الخاصة والحكومية والبلدية وغيرها. وفقًا للتشريع المدني ، فإن ممتلكات الدولة في الاتحاد الروسي هي ممتلكات مملوكة للاتحاد الروسي (ملكية فيدرالية) وممتلكات مملوكة للكيانات المكونة للاتحاد الروسي.

سنتحدث عن تأجير أملاك الدولة من قبل المؤسسات في هذا المقال.

لاحظ أنه يتم إنشاء الكيانات القانونية في شكل منظمات تجارية وغير هادفة للربح ، وإذا سعت المنظمات التجارية إلى تحقيق الربح باعتباره الهدف الرئيسي لأنشطتها ، فعندئذٍ لا يكون للمنظمات غير الربحية ربح كهدف لأنشطتها ويكون الربح هو لا توزع على المشاركين.

يتم الاعتراف بالمنظمة غير الهادفة للربح التي أنشأها المالك للقيام بوظائف إدارية أو اجتماعية - ثقافية أو وظائف أخرى ذات طبيعة غير ربحية كمؤسسة. يمكن إنشاء مؤسسة ، وفقًا للمادة 120 من القانون المدني للاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي باسم القانون المدني للاتحاد الروسي) ، بواسطة مواطن أو كيان قانوني ، أو ما يسمى مؤسسة خاصة ، أو بواسطة الاتحاد الروسي ، كيان من مكونات الاتحاد الروسي ، وتشكيل بلدية ، على التوالي ، وهذه المؤسسات تابعة للدولة والبلدية.

نذكر القراء أنه في 1 كانون الثاني (يناير) 2011 ، صدر القانون الاتحادي رقم 83-FZ الصادر في 8 مايو 2010 "بشأن التعديلات على بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي فيما يتعلق بتحسين الوضع القانوني لمؤسسات الدولة (البلدية)" (من الآن فصاعدًا - القانون رقم 83-FZ).

وفقًا للمادة 6 من القانون المذكور ، تنقسم الآن جميع مؤسسات الدولة والبلديات إلى ثلاثة أنواع: مستقلة ، ومالية ، ومملوكة للدولة.

يتحدد الوضع القانوني للمؤسسات المستقلة بموجب القانون الاتحادي الصادر في 3 نوفمبر 2006 رقم 174-FZ "بشأن المؤسسات المستقلة" (يُشار إليه فيما بعد - القانون رقم 174-FZ).

يتم تحديد خصائص الوضع القانوني لمؤسسات الميزانية بموجب المادة 9.2 ، التي تكمل القانون الاتحادي الصادر في 12 يناير 1996 رقم 7-FZ "بشأن المنظمات غير الهادفة للربح" (المشار إليه فيما بعد - القانون رقم 7-FZ).

يتم تحديد ميزات الوضع القانوني لمؤسسات الدولة بموجب المادة 161 من قانون الميزانية للاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي - BC RF).

إجراءات إبرام عقد الإيجار.

ينظم الفصل 34 "الإيجار" من القانون المدني للاتحاد الروسي العلاقة القانونية بين الطرفين عند تأجير الممتلكات. وفقًا للمادة 606 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، بموجب اتفاقية الإيجار (عقد إيجار العقار) ، يتعهد المؤجر (المالك) بتزويد المستأجر (المستأجر) بالممتلكات مقابل رسوم للحيازة والاستخدام المؤقتين أو مقابل رسوم مؤقتة. استعمال. يعود حق تأجير الممتلكات إلى مالكها. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن أن يكون الملاك أيضًا أشخاصًا يحق لهم القانون أو المالك تأجير العقار.

يمكن إبرام اتفاقية إيجار لممتلكات الدولة بشكل ثنائي ، أي بين مالك ممتلكات الدولة (المؤجر) والمستأجر أو بين مالك الأصول (مؤسسة أو مشروع معين) للعقار الذي يوفر الإدارة التشغيلية والمستأجر ، ولكن في هذه الحالة صاحب الأصل هو المؤجر.

يمكن إبرام اتفاقية الإيجار بطريقة ثلاثية الأطراف ، أي بين المؤجر - مالك ممتلكات الدولة ، وصاحب الأصول (مؤسسة أو مشروع معين) والمستأجر.

ملحوظة!

لإبرام اتفاقية إيجار تنص على نقل الملكية و (أو) حقوق الاستخدام فيما يتعلق بممتلكات الدولة المخصصة لمؤسسة موازنة وخزينة تابعة للدولة (البلدية) على أساس الإدارة التشغيلية ، يجوز للمؤسسة فقط أن تخضع لمناقصة أو مزاد . تم تحديد هذا الشرط بموجب الفقرة 3 من المادة 17.1 من القانون الاتحادي الصادر في 26 يوليو 2006 رقم 135-FZ "بشأن حماية المنافسة" (يشار إليه فيما يلي بقانون "حماية المنافسة").

كانت قواعد عقد المناقصات أو المزادات الخاصة بالحق في إبرام اتفاقيات الإيجار ، واتفاقيات الاستخدام المجاني ، واتفاقيات إدارة الائتمان للممتلكات ، والاتفاقيات الأخرى التي تنص على نقل الملكية و (أو) حقوق الاستخدام فيما يتعلق بممتلكات الدولة أو البلدية: تمت الموافقة عليه بموجب أمر صادر عن دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية بتاريخ 10 فبراير 2010 رقم 67 "بشأن إجراءات عقد المناقصات أو المزادات للحق في إبرام اتفاقيات الإيجار ، واتفاقيات الاستخدام غير المبرر ، واتفاقيات إدارة الائتمان للممتلكات ، والاتفاقيات الأخرى التي تنص على نقل الملكية و (أو) حقوق الاستخدام فيما يتعلق بممتلكات الدولة أو البلدية ، وقائمة بأنواع الممتلكات التي يمكن فيما يتعلق بإبرام هذه العقود من خلال عقد مناقصات في شكل مزاد ".

لاحظ أن مؤسسات الميزانية والخزانة الحكومية (البلدية) ، التي مُنحت الحق في امتلاك و (أو) استخدام غرفة أو مبنى أو هيكل أو هيكل ، يمكنها نقل هذه الحقوق فيما يتعلق بجزء أو أجزاء من غرفة أو مبنى أو هيكل أو هيكل لأطراف ثالثة بموافقة المالك. بدون مناقصات أو مزادات. في هذه الحالة ، لا يمكن أن تتجاوز المساحة الإجمالية للأجزاء أو الأجزاء المنقولة من غرفة أو مبنى أو هيكل أو هيكل عشرة بالمائة من مساحة الغرفة أو المبنى أو الهيكل أو الهيكل ، الحقوق الممنوحة لـ المؤسسة ، وأن تكون أكثر من عشرين مترًا مربعًا ، والتي تتبع الفقرة 4 من المادة 17.1 من قانون "حماية المنافسة".

كيف تحسب الوكالات إيجار الممتلكات العامة المؤجرة للأغراض الضريبية؟

سيختلف الإجراء الضريبي للدخل المستلم من تأجير ممتلكات الدولة اعتمادًا على ما إذا كانت المؤسسة قد أبرمت اتفاقية الإيجار - ثنائية أو ثلاثية.

دعنا نفكر في كلا الخيارين.

اتفاق ثنائي.

تعتبر مؤسسات الميزانية والدولة التي تتلقى دخلًا من الأنشطة التجارية وغيرها من الأنشطة المدرة للدخل دافعي ضرائب ضريبة دخل الشركات وتحدد القاعدة الضريبية لهذه الضريبة بالطريقة المنصوص عليها في الفصل 25 "ضريبة أرباح الشركات" من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ( فيما يلي - قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

أذكر أنه منذ 1 يناير 2011 ، لم تعد المادة 321.1 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، التي تنظم خصوصيات المحاسبة الضريبية من قبل مؤسسات الميزانية ، سارية المفعول.

وبالتالي ، فإن مؤسسات الميزانية الآن ملزمة بحساب ودفع ضريبة الدخل وفقًا للإجراءات المعمول بها عمومًا وفقًا للفصل 25 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي.

يتم تحديد القاعدة الضريبية لضريبة دخل الشركات وفقًا للمادة 274 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. لأغراض فرض الضرائب على الأرباح ، فإن القاعدة الضريبية هي التعبير النقدي عن الربح الخاضع للضريبة. يتم الاعتراف بأرباح المنظمات الروسية ، وفقًا للمادة 247 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، كإيرادات مستلمة ، مخفضة بمقدار النفقات المتكبدة ، والتي يتم تحديدها وفقًا للفصل 25 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي.

يتم تضمين الأموال المستلمة من تأجير الممتلكات ، على أساس البند 4 من المادة 250 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، في الدخل غير التشغيلي ، وبالتالي ، تخضع للمحاسبة من قبل مؤسسات الميزانية والدولة عند تحديد القاعدة الضريبية لضريبة دخل الشركات. جاء ذلك في خطاب وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 11 يناير 2010 رقم 03-03-06 / 4/1 ، وكذلك في قرار دائرة مكافحة الاحتكار الفيدرالية لمنطقة شمال القوقاز في مارس. 10 ، 2010 في القضية رقم A32-447 / 2008-13 / 10-56 / 182-2009-29 / 272.

يتم تحديد تاريخ استلام الدخل من إيجار الممتلكات في اليوم الأخير من فترة التقرير (الفقرة الفرعية 3 من الفقرة 4 من المادة 271 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

إن موضوع الضرائب كضريبة القيمة المضافة (المشار إليها فيما يلي - ضريبة القيمة المضافة) هو بيع السلع (الأشغال والخدمات) في أراضي الاتحاد الروسي ، والذي تم تحديده بموجب الفقرة الفرعية 1 من الفقرة 1 من المادة 146 من قانون الضرائب الروسي الاتحاد.

مكان بيع الأعمال (الخدمات) على أساس الفقرة الفرعية 1 من الفقرة 1 من المادة 148 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي هو أراضي الاتحاد الروسي إذا كانت الأعمال (الخدمات) مرتبطة مباشرة بالعقار الموجود في أراضي الاتحاد الروسي. تشمل هذه الخدمات ، على وجه الخصوص ، خدمات الإيجار.

وبالتالي ، فإن توفير ممتلكات الدولة للإيجار يخضع لضريبة القيمة المضافة.

اتفاق ثلاثي.

في الاتفاقية الثلاثية ، يكون المالك ، كما هو مذكور أعلاه ، هو المالك لممتلكات الدولة. وبالتالي ، يذهب الإيجار إلى الميزانية ، متجاوزًا حسابات المؤسسة أو المؤسسة - صاحب رصيد ممتلكات الدولة المؤجرة ، والتي على أساسها لا يمكن أن تكون هذه المؤسسة دافعة لضريبة الدخل فيما يتعلق بالدخل المستلم من عقد إيجار الدولة خاصية.

كما قلنا سابقًا ، يخضع توفير العقارات للإيجار لضريبة القيمة المضافة. على أساس البند 3 من المادة 161 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ، عندما يتم تأجير الممتلكات الفيدرالية وممتلكات الكيانات المكونة للاتحاد الروسي والممتلكات البلدية على أراضي الاتحاد الروسي من قبل سلطات الدولة والسلطات المحلية ومؤسسات الدولة ، يتم تحديد القاعدة الضريبية على أنها مقدار الإيجار ، بما في ذلك الضرائب.

في هذه الحالة ، يتم تحديد القاعدة الضريبية من قبل الوكيل الضريبي بشكل منفصل لكل عقار مؤجر.

تذكر أن وكلاء الضرائب هم أشخاص ، وفقًا لقانون الضرائب للاتحاد الروسي ، مكلفون بواجبات حساب الضرائب وخصم الضرائب من دافعي الضرائب وتحويل الضرائب إلى نظام ميزانية الاتحاد الروسي ، والذي يتبع من الفقرة 1 من المادة 24 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي.

في هذه الحالة ، يتم الاعتراف بالمستأجرين للممتلكات المحددة كوكلاء ضرائب ، وبالتالي فهم ملزمون بالحساب ، والاقتطاع من الدخل المدفوع إلى المؤجر ودفع المبلغ المقابل من ضريبة القيمة المضافة إلى الميزانية ، والتي يمكن خصمها لاحقًا (الفقرة 3 من المادة 171 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

وتجدر الإشارة للقراء أنه قبل 1 يناير 2011 ، تم الاعتراف بالمستأجر كوكيل ضريبي لضريبة القيمة المضافة فقط إذا كان مالك العقار (المباني ، الهياكل ، إلخ) هيئة حكومية أو هيئة حكومية محلية ( الفقرة 3 من المادة 161 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

اعتبارًا من 1 يناير 2011 ، يتم الاعتراف بالمستأجر كوكيل ضرائب لضريبة القيمة المضافة إذا كان المؤجر هيئة حكومية أو محلية ومؤسسة حكومية (الفقرة 3 من المادة 161 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).